Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

p/a Postbus 3240 5003 DE Tilburg

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

Ontwikkeling en transfer van kennis omtrent bedrijventerreinen

Succes herstructurering Induma Oost in Helmond resultaat van samenwerking

 

 

SKBN Academy: Industrieschap Plaspoelpolder

 

Het vliegwieleffect op de Plaspoelpolder

 

‘We schrijven 2040. Imposante structuren torenen boven de parkachtige setting uit, met als hoogtepunt de toren van het European Patent Office. De combinatie van stadslandbouw, groene gevels en daken en volwassen bomen maakt van de Plaspoelpolder een volwaardige Rijswijkse wijk.’ 

 

Het is een van de beginpassages in de onlangs door de gemeenteraad van Rijswijk vastgestelde Toekomstvisie voor de Plaspoelpolder. Niet veel verder gaat het nog over zelfrijdende shuttles, waterstofauto’s, markante architectuur, lichtgevende zwerfkeien, een strand en een pool of innovation.

 

De SKBN Academy arriveerde op woensdag 15 februari 2017 in Rijswijk bij een ontwikkelingsmaatschappij met durf, met ideeën en met een visie. Die visie moet alleen nog wel even gerealiseerd worden door het verantwoordelijke Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) in samenwerking met de gemeente Rijswijk.

 

Casusinleiding

In de openingspresentatie van Joris Gerritsen [presentatie invoegen], projectleider Industrieschap Plaspoelpolder, wordt minder gerept over deze visie. Gerritsen is bezig met de praktijk van alledag. In mei 2016 kocht het IPP namelijk zes panden op een online veiling. De bedrijfs- en kantoorpanden daterend uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw zijn in erbarmelijke staat en staan nagenoeg allemaal leeg.

 

Met het verwerven van de panden heeft het IPP een eerste stap gezet om de regie over de herontwikkeling van dit gedeelte van de Plaspoelpolder op zich te nemen. Het streven is de opstallen op de locatie zo snel mogelijk te slopen en de locatie bouwrijp te maken. Dit met de gedachte de locatie te herontwikkelen tot een nieuw stukje Plaspoelpolder.

 

En dan niet zomaar een nieuw stukje met dertien in een dozijn kantoren. De hoop is een ontwikkeling op gang te brengen waarin vastgoedeigenaren en gebruikers in het (omliggende) gebied worden gestimuleerd om te investeren in de Plaspoelpolder.

 

Mooie ambitie, maar hoe krijg je dat voor elkaar? Welke ontwikkelingen wil je stimuleren? Hoe verwerk je duurzame ambities en hoe zorg je dat het complete gebied zich betrokken voelt bij de ontwikkelingen? Dit zijn de vragen die centraal stonden in deze tweede SKBN Academy in Rijswijk.

 

Expertsessies

Drie experts van adviesbureaus gingen twee uur lang met die vragen stoeien door dit onderwerp op te delen in drie punten:

 

·         Hoe creëer je een ecosysteem op de Plaspoelpolder?

o   Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

·         Hoe breng je eigenaren/investeerders maximaal in positie om te investeren?

o   Stec Groep, Jasper Beekmans

 

·         Hoe breng je door herverkaveling een vliegwieleffect op gang?

o   Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee

 

 

De connectie met Shell

Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

Als je gaat denken in ecosystemen kom je al snel uit bij de grote bedrijven op de Plaspoelpolder: Shell en het European Patent Office (na de Europese Commissie de grootste organisatie van Europa). Dit was de conclusie van Sandra van Liere en haar groep. ‘Dit zijn bedrijven met een potentiële magneetwerking, maar je bent afhankelijk van hun bereidheid en hun plannen voor de realisatie van een specifiek ecosysteem.’ En dat kan nog een lastige worden. ‘Shell heeft wel contact met de gemeente, maar die blijven erg naar binnen gericht’, aldus Gerritsen.

 

Wil je toch een aantrekkelijk ecosysteem maken, hoef je niet per se afhankelijk te zijn van grote bedrijven, stelt de groep. ‘Ook maandag kun je al aan de slag. Koppel grotere spelers in het gebied aan shared facilities die je zou kunnen realiseren op de kavels van de zes panden. Ook de koppeling met The Hague Security Delta waar Rijswijk officieus onderdeel van is, is een optie.’

 

Het potentieel van de al gevestigde ondernemers

Stec Groep, Jasper Beekmans

 

Beekmans hamert met zijn groep op het potentieel van de Plaspoelpolder. ‘De ervaring leert dat 30 tot 50% van de investeringskansen in een gebied ligt bij de huidige ondernemers.’ Het is dus van belang de huidige ondernemers optimaal comfort te bieden. ‘De mkb-er moet de Plaspoelpolder redden’, aldus Beekmans. ‘Het is een idee om een ondernemersfonds op te richten dat niet uit is op rendement, maar wel financiële slagkracht heeft om projecten een duwtje in de rug te geven waarnaar de gemaakte kosten later weer terugvloeien in het fonds.’ Uiteindelijk besluit Beekmans met een bekende wielerterm: ‘Parijs is nog ver.’

 

Bioscoop op de Plaspoelpolder

Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee 

 

Allereerst overhandigt Paul van Dijk grote complimenten voor het Industrieschap Plaspoelpolder namens zijn groep. ‘De Plaspoelpolder is van zo’n groot belang voor Rijswijk. De helft van de arbeidsplekken zit op dit bedrijventerrein. De investering van het Industrieschap is op het juiste moment gedaan, tegen een lage prijs hebben ze een groot blok in handen gekregen. Dat biedt speelruimte.’

 

Met die speelruimte wil Van Dijk gaan werken aan de schuifpuzzel. ‘Breng in kaart welke ondernemers investeringskansen zien, maar betrek ook de andere grondeigenaren in dit proces. Maak elkaar niet het leven zuur, want iedereen profiteert van goede ontwikkelingen. Uiteindelijk is de uitgangspositie fantastisch.’

 

Van Dijk wil ook nog wel een idee geven voor invulling van de vrijkomende kavels. ‘Rijswijk heeft geen bioscoop en dit is een functie die perfect te combineren is met werken. In de avond gaan mensen naar de bioscoop, overdag werken ze. Ideaal voor de beperkte parkeerruimte.’ Andere optie is de verkoop van het geheel als een landje, ‘als een showcase voor duurzaamheid en circulariteit bijvoorbeeld’.

 

Conclusie

Ideeën genoeg deze middag, maar in welke richting zal de Plaspoelpolder zich uiteindelijk ontwikkelen? Die vraag wordt niet beantwoord deze middag, maar de pitches bieden veel handvatten en denkrichtingen die de gemeente Rijswijk en het Industrieschap Plaspoelpolder graag gezamenlijk gaan uitzoeken. Gerritsen: ‘Ik ben erg geïnteresseerd in het opzetten van een ondernemersfonds en ook die schuifpuzzel is een mooie uitdaging. Nu is het belangrijk dat we in conclaaf gaan met de grondbezitter die nog een strookje land in bezit heeft om het gebied als geheel te kunnen ontwikkelen. Op de korte termijn is het vooral van belang dat de gebouwen gesloopt kunnen worden en de grond bouwrijp gemaakt wordt.’

 

Het is een eerste stap richting de toekomst voor de Plaspoelpolder. Een toekomst die wederom het best gevat kan worden in een citaat uit de Toekomstvisie.

 

‘Werken heeft hier nog steeds het primaat, maar dan wel op de wijze zoals Google dat al sinds jaar en dag toepast. Is de inspiratie even op, dan kan een partijtje ‘padel’, een ritje op de ‘Wave-070’ of een latte-macchiato de ‘bovenkamer’ weer opfrissen. Internationale studenten lopen hier massaal stage, bedrijven bieden ervaringsplekken aan voor speciale doelgroepen en bijzondere projecten plaatsen oude ambachten in een hi-tech-context.’

 

01-12-2014

Op maandag 1 december 2014 is het vernieuwde terrein op Induma Oost in Helmond opgeleverd tijdens een feestelijke eindhandeling. Een jaar na het startsein van de herstructurering heeft het gebied een ware kwaliteitsslag ondergaan en en is het gelukt om binnen de gestelde tijd het maximale uit het beschikbare budget te halen. Het is een bijzonder herstructureringsproject met een combinatie van fysieke ingrepen, handhaving en samenwerking tussen gemeente, parkmanagement en bedrijven.

 

Opmerkelijke resultaten

De samenwerking van de gemeente Helmond, de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM), Stichting Bedrijventerreinen Helmond (SBH), de ondernemers en de vastgoedeigenaren, in combinatie met handhaving en fysieke ingrepen maakt Induma Oost een bijzonder herstructureringsproject met opmerkelijke resultaten. Dat blijft regionaal niet onopgemerkt: het heeft er ook voor gezorgd dat er in deze tijd van bezuinigingen toch nog subsidiegeld beschikbaar blijft voor herstructurering.

Het mooiste resultaat is misschien wel de investering die veel ondernemers en eigenaren in hun eigen panden gedaan hebben: zo hebben ook de panden zélf een facelift ondergaan. Hoe belangrijk juist die eigen bijdrage van ondernemers is, werd tijdens de eindhandeling door wethouder Yvonne van Mierlo letterlijk met een verfkwast onderstreept: samen met ondernemer Henk Jansen nam zij de kwast ter hand en voorzagen zij de kozijnen van zijn pand van een nieuwe laag verf.

De aanpak zal dan ook worden doorgezet naar het volgende te herstructureren bedrijventerrein: Induma West in Helmond.

 

Vraaggericht ontwikkelen

De herstructurering van Induma Oost kent een bijzondere procesaanpak. De samenwerkende partijen hebben - mede dankzij de subsidie van het ministerie van Economische Zaken - een positieve impuls kunnen geven aan het gebied. Het bedrijventerrein stond er al een aantal jaren troosteloos bij. Herstructurering stond al een lange tijd op het programma, toch lukte het niet om de herstructurering van de grond te krijgen. SBH, BOM en gemeente Helmond hebben zich toen nog eenmaal sterk gemaakt voor de herstructurering, en hebben daarbij ook de ondernemers aangesproken op hun eigen verantwoordelijkheid. Induma Oost is aangemerkt als “proeftuin” voor het project Vraaggericht Ontwikkelen: een nieuwe manier van ontwikkelen waarbij er snel kan worden ingespeeld op de veranderende behoeften in bedrijfshuisvesting. De vraag van de ondernemer is het uitgangspunt; regels en grenzen staan ten dienste van het doel. Samen worden obstakels om tot het antwoord op de vraag te komen overwonnen; de ene keer door te kiezen voor een creatieve benadering, de andere keer door ruimte te scheppen waar deze er voorheen niet was. Daarnaast is het belangrijk dat ondernemers zelf investeren, én zich aan de regels houden; alleen dan investeren ook de overheidspartijen extra.

 

Duurzaamheidsprofiel

Om het effect van de kwaliteitesverbetering van de uitgevoerde maatregelen te meten,  is op verzoek van de betrokken partijen voorafgaand en na afloop van het project een zogenaamde DPL-BT (Duurzaamheids Profiel Locatie – Bedrijven Terreinen) meting gedaan. Met deze met meting wordt de duurzaamheid van een bedrijventerrein bepaald op basis van gegevens over 18 duurzaamheidsaspecten. De DPL-BT meting neemt People, Planet en Profit als uitgangspunt en geeft praktisch inzicht en aanknopingspunten voor specifieke verbeteringen.

Op Induma Oost in Helmond is de score van veel van de aspecten omhoog gegaan door de uitgevoerde maatregelen. Ondanks dat nog niet alle projectonderdelen al uitgevoerd zijn is de score van het terrein van een dikke onvoldoende al verbeterd tot een voldoende.

 

Blijvende inzet

Na de oplevering gaan de partijen nog door met de verdere ontwikkeling van het gebied, de pilot Vraaggericht Ontwikkelen blijft doorlopen. De handhaving wordt voortgezet en andere maatregelen worden nog verder uitgevoerd. Het succes van de aanpak is ook aanleiding om deze in Induma West voort te zetten. Naast de “Verdien de ruimte aanpak” is het voornemen om in Induma West ook kijken of de vernieuwde aanpak van stedelijke herverkaveling tot meerwaarde kan leiden. Alles begint en eindigt echter met een constructieve en praktische samenwerking met de ondernemers en vastgoed eigenaren in het gebied.


<< Terug

SKBN bestaat uit de volgende participanten: