Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

p/a Postbus 3240 5003 DE Tilburg

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

Ontwikkeling en transfer van kennis omtrent bedrijventerreinen

Economische in plaats van ruimtelijke insteek herstructurering is de toekomst

 

 

SKBN Academy: Industrieschap Plaspoelpolder

 

Het vliegwieleffect op de Plaspoelpolder

 

‘We schrijven 2040. Imposante structuren torenen boven de parkachtige setting uit, met als hoogtepunt de toren van het European Patent Office. De combinatie van stadslandbouw, groene gevels en daken en volwassen bomen maakt van de Plaspoelpolder een volwaardige Rijswijkse wijk.’ 

 

Het is een van de beginpassages in de onlangs door de gemeenteraad van Rijswijk vastgestelde Toekomstvisie voor de Plaspoelpolder. Niet veel verder gaat het nog over zelfrijdende shuttles, waterstofauto’s, markante architectuur, lichtgevende zwerfkeien, een strand en een pool of innovation.

 

De SKBN Academy arriveerde op woensdag 15 februari 2017 in Rijswijk bij een ontwikkelingsmaatschappij met durf, met ideeën en met een visie. Die visie moet alleen nog wel even gerealiseerd worden door het verantwoordelijke Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) in samenwerking met de gemeente Rijswijk.

 

Casusinleiding

In de openingspresentatie van Joris Gerritsen [presentatie invoegen], projectleider Industrieschap Plaspoelpolder, wordt minder gerept over deze visie. Gerritsen is bezig met de praktijk van alledag. In mei 2016 kocht het IPP namelijk zes panden op een online veiling. De bedrijfs- en kantoorpanden daterend uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw zijn in erbarmelijke staat en staan nagenoeg allemaal leeg.

 

Met het verwerven van de panden heeft het IPP een eerste stap gezet om de regie over de herontwikkeling van dit gedeelte van de Plaspoelpolder op zich te nemen. Het streven is de opstallen op de locatie zo snel mogelijk te slopen en de locatie bouwrijp te maken. Dit met de gedachte de locatie te herontwikkelen tot een nieuw stukje Plaspoelpolder.

 

En dan niet zomaar een nieuw stukje met dertien in een dozijn kantoren. De hoop is een ontwikkeling op gang te brengen waarin vastgoedeigenaren en gebruikers in het (omliggende) gebied worden gestimuleerd om te investeren in de Plaspoelpolder.

 

Mooie ambitie, maar hoe krijg je dat voor elkaar? Welke ontwikkelingen wil je stimuleren? Hoe verwerk je duurzame ambities en hoe zorg je dat het complete gebied zich betrokken voelt bij de ontwikkelingen? Dit zijn de vragen die centraal stonden in deze tweede SKBN Academy in Rijswijk.

 

Expertsessies

Drie experts van adviesbureaus gingen twee uur lang met die vragen stoeien door dit onderwerp op te delen in drie punten:

 

·         Hoe creëer je een ecosysteem op de Plaspoelpolder?

o   Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

·         Hoe breng je eigenaren/investeerders maximaal in positie om te investeren?

o   Stec Groep, Jasper Beekmans

 

·         Hoe breng je door herverkaveling een vliegwieleffect op gang?

o   Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee

 

 

De connectie met Shell

Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

Als je gaat denken in ecosystemen kom je al snel uit bij de grote bedrijven op de Plaspoelpolder: Shell en het European Patent Office (na de Europese Commissie de grootste organisatie van Europa). Dit was de conclusie van Sandra van Liere en haar groep. ‘Dit zijn bedrijven met een potentiële magneetwerking, maar je bent afhankelijk van hun bereidheid en hun plannen voor de realisatie van een specifiek ecosysteem.’ En dat kan nog een lastige worden. ‘Shell heeft wel contact met de gemeente, maar die blijven erg naar binnen gericht’, aldus Gerritsen.

 

Wil je toch een aantrekkelijk ecosysteem maken, hoef je niet per se afhankelijk te zijn van grote bedrijven, stelt de groep. ‘Ook maandag kun je al aan de slag. Koppel grotere spelers in het gebied aan shared facilities die je zou kunnen realiseren op de kavels van de zes panden. Ook de koppeling met The Hague Security Delta waar Rijswijk officieus onderdeel van is, is een optie.’

 

Het potentieel van de al gevestigde ondernemers

Stec Groep, Jasper Beekmans

 

Beekmans hamert met zijn groep op het potentieel van de Plaspoelpolder. ‘De ervaring leert dat 30 tot 50% van de investeringskansen in een gebied ligt bij de huidige ondernemers.’ Het is dus van belang de huidige ondernemers optimaal comfort te bieden. ‘De mkb-er moet de Plaspoelpolder redden’, aldus Beekmans. ‘Het is een idee om een ondernemersfonds op te richten dat niet uit is op rendement, maar wel financiële slagkracht heeft om projecten een duwtje in de rug te geven waarnaar de gemaakte kosten later weer terugvloeien in het fonds.’ Uiteindelijk besluit Beekmans met een bekende wielerterm: ‘Parijs is nog ver.’

 

Bioscoop op de Plaspoelpolder

Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee 

 

Allereerst overhandigt Paul van Dijk grote complimenten voor het Industrieschap Plaspoelpolder namens zijn groep. ‘De Plaspoelpolder is van zo’n groot belang voor Rijswijk. De helft van de arbeidsplekken zit op dit bedrijventerrein. De investering van het Industrieschap is op het juiste moment gedaan, tegen een lage prijs hebben ze een groot blok in handen gekregen. Dat biedt speelruimte.’

 

Met die speelruimte wil Van Dijk gaan werken aan de schuifpuzzel. ‘Breng in kaart welke ondernemers investeringskansen zien, maar betrek ook de andere grondeigenaren in dit proces. Maak elkaar niet het leven zuur, want iedereen profiteert van goede ontwikkelingen. Uiteindelijk is de uitgangspositie fantastisch.’

 

Van Dijk wil ook nog wel een idee geven voor invulling van de vrijkomende kavels. ‘Rijswijk heeft geen bioscoop en dit is een functie die perfect te combineren is met werken. In de avond gaan mensen naar de bioscoop, overdag werken ze. Ideaal voor de beperkte parkeerruimte.’ Andere optie is de verkoop van het geheel als een landje, ‘als een showcase voor duurzaamheid en circulariteit bijvoorbeeld’.

 

Conclusie

Ideeën genoeg deze middag, maar in welke richting zal de Plaspoelpolder zich uiteindelijk ontwikkelen? Die vraag wordt niet beantwoord deze middag, maar de pitches bieden veel handvatten en denkrichtingen die de gemeente Rijswijk en het Industrieschap Plaspoelpolder graag gezamenlijk gaan uitzoeken. Gerritsen: ‘Ik ben erg geïnteresseerd in het opzetten van een ondernemersfonds en ook die schuifpuzzel is een mooie uitdaging. Nu is het belangrijk dat we in conclaaf gaan met de grondbezitter die nog een strookje land in bezit heeft om het gebied als geheel te kunnen ontwikkelen. Op de korte termijn is het vooral van belang dat de gebouwen gesloopt kunnen worden en de grond bouwrijp gemaakt wordt.’

 

Het is een eerste stap richting de toekomst voor de Plaspoelpolder. Een toekomst die wederom het best gevat kan worden in een citaat uit de Toekomstvisie.

 

‘Werken heeft hier nog steeds het primaat, maar dan wel op de wijze zoals Google dat al sinds jaar en dag toepast. Is de inspiratie even op, dan kan een partijtje ‘padel’, een ritje op de ‘Wave-070’ of een latte-macchiato de ‘bovenkamer’ weer opfrissen. Internationale studenten lopen hier massaal stage, bedrijven bieden ervaringsplekken aan voor speciale doelgroepen en bijzondere projecten plaatsen oude ambachten in een hi-tech-context.’

 

16-06-2015

Op 16 juni 2015 kreeg burgemeester Noordanus uit handen van Henk-Jan Bierlings van Platform31 het boek “De markt voor bedrijventerreinen” aangeboden. Dit gebeurde tijdens het gelijknamige seminar dat door SKBN in samenwerking met BOM Bedrijfslocaties, Oost NV en Platform31 werd georganiseerd. De diverse sprekers schudden de wereld van bedrijventerreinprofessionals flink op.

 

Stop met herstructurering of leg beter uit

Door promovendi Huub Ploegmakers en Jasper Beekmans is aan de Radboud Universiteit Nijmegen onderzoek gedaan naar de effectiviteit van herstructurering en de oorzaken van veroudering van bedrijventerreinen. Opvallend is dat de onderzochte gegevens uit de periode 1997-2008 over onder andere de groei van bedrijven, werkgelegenheid en vastgoedwaarden geen significante verschillen laten zien tussen geherstructureerde terreinen en vergelijkbare terreinen waar (nog) geen ingrepen hebben plaatsgevonden. Uit het onderzoek volgt dat herstructurering een stimulans is voor bedrijven om ook te gaan investeren, maar geen impuls geeft aan de lokale economie. Dat leidt tot de conclusie dat het effect van herstructurering van bedrijventerreinen gering is omdat er in het verleden is gekozen voor een ruimtelijke in plaats van een economische insteek. Ploegmakers adviseert daarom een ondernemersgerichte benadering door investeringen te concentreren op terreinen met economische veroudering, alternatieve financieringsarrangementen (zoals revolving funds) en om de ambitie achter de herstructurering te herzien “voor wie doe je het en wat wil je er mee bereiken”. Het onderzoek van Beekmans ondersteunt deze conclusies en hij adviseert daarnaast om voor nieuwe terreinen scherpe keuzes te maken qua profilering, het bieden van voldoende milieuruimte en goede bereikbaarheid.

 

Treed in contact met ondernemers

Ten aanzien van profilering schetst Peter van Geffen van Stec Groep het beeld dat de logistiek een groeimarkt is, maar dat er in de huidige bedrijventerreinenmarkt een ‘wildgroei’ aan logistieke locaties dreigt te ontstaan. Gemeenten beconcurreren elkaar nog altijd. In de ruimtelijke overleggen van de provincies met de gemeenten dient volgens hem dus doorgepakt te worden om de overprogrammering in een regionale context aan te pakken. Hoewel de regelgeving omtrent de ladder voor duurzame verstedelijking op sommige punten niet goed werkt, kan de ladder volgens Van Geffen wel degelijk een belangrijke rol spelen om leegstand en overprogrammering terug te dringen.

 

Angela van Aerle-Vogelsangs van BOM Bedrijfslocaties laat met de pilot ‘Vraaggericht ontwikkelen’ in Helmond zien dat een andere aanpak tot succes leidt. In de pilot staat de co-creatie tussen bedrijfsleven en overheid centraal. In Helmond is door overheden, de bedrijventerreinvereniging, BZW en de BOM een proeftuin ingericht waarin op basis van gelijkwaardigheid en gedeelde maatschappelijke verantwoordelijkheid kansen worden verzilverd. Door daadwerkelijk in gesprek met ondernemers te gaan, en de vraag achter de vraag te stellen komt men in Helmond sámen tot echte oplossingen. Zo zijn in 7 gestagneerde cases van ondernemers oplossingen gevonden, en is deze aanpak de aanjager geworden voor de herstructurering van de deelgebieden Induma Oost en Induma West.

 

Vergroot gemeentelijk belastinggebied

Hoogleraar Vastgoed- en Locatieontwikkeling Erwin van der Krabben van de Radboud Universiteit Nijmegen sluit de presentaties af met zijn bespiegelingen op de dag: veroudering komt het vaakst voor op bedrijventerreinen zonder duidelijk profiel en de gekozen aanpak was vooral gericht op marktstimulering door subsidies. Nederland is weliswaar koploper met onderzoek naar bedrijventerreinen, maar er is nog altijd weinig inzicht in de huisvestingseisen van ondernemers. Net als Van Geffen is volgens Van der Krabben regionale programmering de sleutel om overaanbod succesvol terug te dringen. Hij denkt dat de concurrentiestrijd tussen gemeenten afneemt als het belastinggebied van gemeenten vergroot wordt en gemeenten minder afhankelijk worden van inkomsten uit het grondbedrijf. Van der Krabben pleit tot slot voor een verplichte herstructurerings¬bijdrage bij uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen, aandacht voor het sociaal-economisch belang van bedrijventerreinen, een regionale marktbenadering door de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen te verbinden met herstructurering van bedrijventerreinen onder regie van de regionale ontwikkelingsmaatschappijen en voor een andere aanpak van ‘economische stadsvernieuwing’ door marktconform te financieren en participeren via een nationaal investeringsfonds.

 

Nieuwe taskforce

Dagvoorzitter Cees-Jan Pen vat de dag samen met een oproep aan het Rijk om – in navolging van de Taskforce (Her)structurering Bedrijventerreinen – een Taskforce II op te richten. Vervolgens krijgt de heer Noordanus het boek “De markt voor bedrijventerreinen” aangeboden door Henk-Jan Bierlings van Platform31. De heer Noordanus bevestigt onder andere dat er in zijn optiek voor de regionale ontwikkelingsmaatschappijen een belangrijke taak is weggelegd om de aanpak van bedrijventerreinen structureel te organiseren. Een goed voorbeeld hiervan is de werkwijze van BOM Bedrijfslocaties.

 

Het seminar wordt afgesloten met de uitnodiging om tijdens het Nationaal BT Congres op 14 oktober 2015 dit onderwerp verder uit te diepen.


<< Terug

SKBN bestaat uit de volgende participanten: