Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

p/a Postbus 3240 5003 DE Tilburg

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

Ontwikkeling en transfer van kennis omtrent bedrijventerreinen

Food Center Amsterdam

 

 

SKBN Academy: Industrieschap Plaspoelpolder

 

Het vliegwieleffect op de Plaspoelpolder

 

‘We schrijven 2040. Imposante structuren torenen boven de parkachtige setting uit, met als hoogtepunt de toren van het European Patent Office. De combinatie van stadslandbouw, groene gevels en daken en volwassen bomen maakt van de Plaspoelpolder een volwaardige Rijswijkse wijk.’ 

 

Het is een van de beginpassages in de onlangs door de gemeenteraad van Rijswijk vastgestelde Toekomstvisie voor de Plaspoelpolder. Niet veel verder gaat het nog over zelfrijdende shuttles, waterstofauto’s, markante architectuur, lichtgevende zwerfkeien, een strand en een pool of innovation.

 

De SKBN Academy arriveerde op woensdag 15 februari 2017 in Rijswijk bij een ontwikkelingsmaatschappij met durf, met ideeën en met een visie. Die visie moet alleen nog wel even gerealiseerd worden door het verantwoordelijke Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) in samenwerking met de gemeente Rijswijk.

 

Casusinleiding

In de openingspresentatie van Joris Gerritsen [presentatie invoegen], projectleider Industrieschap Plaspoelpolder, wordt minder gerept over deze visie. Gerritsen is bezig met de praktijk van alledag. In mei 2016 kocht het IPP namelijk zes panden op een online veiling. De bedrijfs- en kantoorpanden daterend uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw zijn in erbarmelijke staat en staan nagenoeg allemaal leeg.

 

Met het verwerven van de panden heeft het IPP een eerste stap gezet om de regie over de herontwikkeling van dit gedeelte van de Plaspoelpolder op zich te nemen. Het streven is de opstallen op de locatie zo snel mogelijk te slopen en de locatie bouwrijp te maken. Dit met de gedachte de locatie te herontwikkelen tot een nieuw stukje Plaspoelpolder.

 

En dan niet zomaar een nieuw stukje met dertien in een dozijn kantoren. De hoop is een ontwikkeling op gang te brengen waarin vastgoedeigenaren en gebruikers in het (omliggende) gebied worden gestimuleerd om te investeren in de Plaspoelpolder.

 

Mooie ambitie, maar hoe krijg je dat voor elkaar? Welke ontwikkelingen wil je stimuleren? Hoe verwerk je duurzame ambities en hoe zorg je dat het complete gebied zich betrokken voelt bij de ontwikkelingen? Dit zijn de vragen die centraal stonden in deze tweede SKBN Academy in Rijswijk.

 

Expertsessies

Drie experts van adviesbureaus gingen twee uur lang met die vragen stoeien door dit onderwerp op te delen in drie punten:

 

·         Hoe creëer je een ecosysteem op de Plaspoelpolder?

o   Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

·         Hoe breng je eigenaren/investeerders maximaal in positie om te investeren?

o   Stec Groep, Jasper Beekmans

 

·         Hoe breng je door herverkaveling een vliegwieleffect op gang?

o   Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee

 

 

De connectie met Shell

Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

Als je gaat denken in ecosystemen kom je al snel uit bij de grote bedrijven op de Plaspoelpolder: Shell en het European Patent Office (na de Europese Commissie de grootste organisatie van Europa). Dit was de conclusie van Sandra van Liere en haar groep. ‘Dit zijn bedrijven met een potentiële magneetwerking, maar je bent afhankelijk van hun bereidheid en hun plannen voor de realisatie van een specifiek ecosysteem.’ En dat kan nog een lastige worden. ‘Shell heeft wel contact met de gemeente, maar die blijven erg naar binnen gericht’, aldus Gerritsen.

 

Wil je toch een aantrekkelijk ecosysteem maken, hoef je niet per se afhankelijk te zijn van grote bedrijven, stelt de groep. ‘Ook maandag kun je al aan de slag. Koppel grotere spelers in het gebied aan shared facilities die je zou kunnen realiseren op de kavels van de zes panden. Ook de koppeling met The Hague Security Delta waar Rijswijk officieus onderdeel van is, is een optie.’

 

Het potentieel van de al gevestigde ondernemers

Stec Groep, Jasper Beekmans

 

Beekmans hamert met zijn groep op het potentieel van de Plaspoelpolder. ‘De ervaring leert dat 30 tot 50% van de investeringskansen in een gebied ligt bij de huidige ondernemers.’ Het is dus van belang de huidige ondernemers optimaal comfort te bieden. ‘De mkb-er moet de Plaspoelpolder redden’, aldus Beekmans. ‘Het is een idee om een ondernemersfonds op te richten dat niet uit is op rendement, maar wel financiële slagkracht heeft om projecten een duwtje in de rug te geven waarnaar de gemaakte kosten later weer terugvloeien in het fonds.’ Uiteindelijk besluit Beekmans met een bekende wielerterm: ‘Parijs is nog ver.’

 

Bioscoop op de Plaspoelpolder

Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee 

 

Allereerst overhandigt Paul van Dijk grote complimenten voor het Industrieschap Plaspoelpolder namens zijn groep. ‘De Plaspoelpolder is van zo’n groot belang voor Rijswijk. De helft van de arbeidsplekken zit op dit bedrijventerrein. De investering van het Industrieschap is op het juiste moment gedaan, tegen een lage prijs hebben ze een groot blok in handen gekregen. Dat biedt speelruimte.’

 

Met die speelruimte wil Van Dijk gaan werken aan de schuifpuzzel. ‘Breng in kaart welke ondernemers investeringskansen zien, maar betrek ook de andere grondeigenaren in dit proces. Maak elkaar niet het leven zuur, want iedereen profiteert van goede ontwikkelingen. Uiteindelijk is de uitgangspositie fantastisch.’

 

Van Dijk wil ook nog wel een idee geven voor invulling van de vrijkomende kavels. ‘Rijswijk heeft geen bioscoop en dit is een functie die perfect te combineren is met werken. In de avond gaan mensen naar de bioscoop, overdag werken ze. Ideaal voor de beperkte parkeerruimte.’ Andere optie is de verkoop van het geheel als een landje, ‘als een showcase voor duurzaamheid en circulariteit bijvoorbeeld’.

 

Conclusie

Ideeën genoeg deze middag, maar in welke richting zal de Plaspoelpolder zich uiteindelijk ontwikkelen? Die vraag wordt niet beantwoord deze middag, maar de pitches bieden veel handvatten en denkrichtingen die de gemeente Rijswijk en het Industrieschap Plaspoelpolder graag gezamenlijk gaan uitzoeken. Gerritsen: ‘Ik ben erg geïnteresseerd in het opzetten van een ondernemersfonds en ook die schuifpuzzel is een mooie uitdaging. Nu is het belangrijk dat we in conclaaf gaan met de grondbezitter die nog een strookje land in bezit heeft om het gebied als geheel te kunnen ontwikkelen. Op de korte termijn is het vooral van belang dat de gebouwen gesloopt kunnen worden en de grond bouwrijp gemaakt wordt.’

 

Het is een eerste stap richting de toekomst voor de Plaspoelpolder. Een toekomst die wederom het best gevat kan worden in een citaat uit de Toekomstvisie.

 

‘Werken heeft hier nog steeds het primaat, maar dan wel op de wijze zoals Google dat al sinds jaar en dag toepast. Is de inspiratie even op, dan kan een partijtje ‘padel’, een ritje op de ‘Wave-070’ of een latte-macchiato de ‘bovenkamer’ weer opfrissen. Internationale studenten lopen hier massaal stage, bedrijven bieden ervaringsplekken aan voor speciale doelgroepen en bijzondere projecten plaatsen oude ambachten in een hi-tech-context.’

 

13-07-2016

“Een gigantische herstructureringsoperatie, pur sang.” Dat was het oordeel van de deelnemers aan de PHB-kennisbijeenkomst op 30 juni over het herstructureringsproject, dat zich momenteel uitrolt op het Food Center Amsterdam (FCA). Verwonderlijk zijn deze superlatieven niet voor dit bedrijventerrein, op nog geen 500 meter van het centrum van Amsterdam. 21 hectaren bedrijventerrein gaan hier de komende jaren compleet op de schop. Behalve de monumentale Centrale Markthal en een enkele bestaande bedrijfshal, worden álle gebouwen (en de openbare ruimte) compleet gesloopt, verplaatst en herbouwd. 

 

Om het echte ‘FCA- gevoel’ te krijgen moesten de deelnemers wel vroeg op, want de bijeenkomst begon al om zeven uur ’s ochtends met een uitgebreide rondleiding over het gigantische terrein. Juist zo vroeg in de morgen  functioneert het FCA immers op volle toeren en is het een komen en gaan van vrachtwagens, bestelbusjes en andere bezoekers aan de poorten  aan de Jan van Galenstraat en Haarlemmerstraat.
 
Nadat SADC-directeur Jeanet van Antwerpen de deelnemers welkom had geheten, voorzagen marktmeester Martin Barends en gemeentelijk projectleider Marlene Rienstra de deelnemers tijdens de rondleiding van inside information over het terrein en de hobbels die er de afgelopen jaren genomen moesten worden. Zo kwam er heel wat kijken bij de ontruiming van het zogenaamde ‘kermisexploitantenterrein’, zal het abattoir binnenkort ontruimd worden en is er met de toekomstige gebruikers hard – maar uiteindelijk productief - onderhandeld over de juiste mix van wonen, bedrijven, ontsluitingswegen en parkeerplaatsen.
 
In de toekomstige situatie wordt het huidige Foodcenter veel efficiënter ingericht, waardoor er zeven hectaren bedrijventerrein wordt vrijgemaakt voor meer dan duizend woningen. Het nieuwe, ingedikte, Food Center Amsterdam zal rond de 100.000 m2 bruto vloeroppervlak op 14 (i.p.v. 21) hectaren een zeer belangrijke rol als toeleverancier van de horeca in Amsterdam blijven behouden.
 
Projectleider Philip van Maanen van het consortium Marktkwartier vertelde dat het voor alle partijen een behoorlijke zoektocht is geweest hoe een nieuw FCA er uit moet komen te zien. Noch het consortium, noch de bedrijven zelf hadden het complete eindbeeld voor ogen. De selectie van het Marktkwartier als de ontwikkelaar van het nieuwe FCA heeft namelijk plaatsgevonden door een ‘concurrentiegerichte dialoog’. Vanwege aanbestedingsregels mocht de ontwikkelaar daarom pas in een laat stadium écht gaan overleggen met de doelgroep, de ‘buikbedrijven’ op het FCA. Buikbedrijven zijn de bedrijven die de buik van Amsterdam vullen door directe bevoorrading van horeca en speciaalzaken in Amsterdam. Deze buikbedrijven bleken behoorlijk wat specifieke wensen te hebben, waardoor de oorspronkelijke ontwerpvisie waarmee het Marktkwartier de aanbesteding heeft gewonnen, flink is aangepast.
 
Maar zo langzamerhand staan bijna alle lichten op groen om het project nu echt fysiek van start te laten gaan. Er is overeenstemming met de bedrijven over het Masterplan voor het nieuwe FCA, het kermisexploitantenterrein is ontruimd en – last but not least – de woningmarkt in Amsterdam is booming. Als het dus even meezit, is het terrein over niet al te lange tijd ‘werk in uitvoering’ en zal het nieuwe Food Center Amsterdam een state of the art vestigingsplaats aan tientallen food leveranciers in de Metropoolregio Amsterdam kunnen bieden. 


<< Terug

SKBN bestaat uit de volgende participanten: