Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

p/a Postbus 3240 5003 DE Tilburg

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

Ontwikkeling en transfer van kennis omtrent bedrijventerreinen

SKBN Academy #1: Transformatie De Hoef-West

 

 

SKBN Academy: Industrieschap Plaspoelpolder

 

Het vliegwieleffect op de Plaspoelpolder

 

‘We schrijven 2040. Imposante structuren torenen boven de parkachtige setting uit, met als hoogtepunt de toren van het European Patent Office. De combinatie van stadslandbouw, groene gevels en daken en volwassen bomen maakt van de Plaspoelpolder een volwaardige Rijswijkse wijk.’ 

 

Het is een van de beginpassages in de onlangs door de gemeenteraad van Rijswijk vastgestelde Toekomstvisie voor de Plaspoelpolder. Niet veel verder gaat het nog over zelfrijdende shuttles, waterstofauto’s, markante architectuur, lichtgevende zwerfkeien, een strand en een pool of innovation.

 

De SKBN Academy arriveerde op woensdag 15 februari 2017 in Rijswijk bij een ontwikkelingsmaatschappij met durf, met ideeën en met een visie. Die visie moet alleen nog wel even gerealiseerd worden door het verantwoordelijke Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) in samenwerking met de gemeente Rijswijk.

 

Casusinleiding

In de openingspresentatie van Joris Gerritsen [presentatie invoegen], projectleider Industrieschap Plaspoelpolder, wordt minder gerept over deze visie. Gerritsen is bezig met de praktijk van alledag. In mei 2016 kocht het IPP namelijk zes panden op een online veiling. De bedrijfs- en kantoorpanden daterend uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw zijn in erbarmelijke staat en staan nagenoeg allemaal leeg.

 

Met het verwerven van de panden heeft het IPP een eerste stap gezet om de regie over de herontwikkeling van dit gedeelte van de Plaspoelpolder op zich te nemen. Het streven is de opstallen op de locatie zo snel mogelijk te slopen en de locatie bouwrijp te maken. Dit met de gedachte de locatie te herontwikkelen tot een nieuw stukje Plaspoelpolder.

 

En dan niet zomaar een nieuw stukje met dertien in een dozijn kantoren. De hoop is een ontwikkeling op gang te brengen waarin vastgoedeigenaren en gebruikers in het (omliggende) gebied worden gestimuleerd om te investeren in de Plaspoelpolder.

 

Mooie ambitie, maar hoe krijg je dat voor elkaar? Welke ontwikkelingen wil je stimuleren? Hoe verwerk je duurzame ambities en hoe zorg je dat het complete gebied zich betrokken voelt bij de ontwikkelingen? Dit zijn de vragen die centraal stonden in deze tweede SKBN Academy in Rijswijk.

 

Expertsessies

Drie experts van adviesbureaus gingen twee uur lang met die vragen stoeien door dit onderwerp op te delen in drie punten:

 

·         Hoe creëer je een ecosysteem op de Plaspoelpolder?

o   Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

·         Hoe breng je eigenaren/investeerders maximaal in positie om te investeren?

o   Stec Groep, Jasper Beekmans

 

·         Hoe breng je door herverkaveling een vliegwieleffect op gang?

o   Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee

 

 

De connectie met Shell

Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

Als je gaat denken in ecosystemen kom je al snel uit bij de grote bedrijven op de Plaspoelpolder: Shell en het European Patent Office (na de Europese Commissie de grootste organisatie van Europa). Dit was de conclusie van Sandra van Liere en haar groep. ‘Dit zijn bedrijven met een potentiële magneetwerking, maar je bent afhankelijk van hun bereidheid en hun plannen voor de realisatie van een specifiek ecosysteem.’ En dat kan nog een lastige worden. ‘Shell heeft wel contact met de gemeente, maar die blijven erg naar binnen gericht’, aldus Gerritsen.

 

Wil je toch een aantrekkelijk ecosysteem maken, hoef je niet per se afhankelijk te zijn van grote bedrijven, stelt de groep. ‘Ook maandag kun je al aan de slag. Koppel grotere spelers in het gebied aan shared facilities die je zou kunnen realiseren op de kavels van de zes panden. Ook de koppeling met The Hague Security Delta waar Rijswijk officieus onderdeel van is, is een optie.’

 

Het potentieel van de al gevestigde ondernemers

Stec Groep, Jasper Beekmans

 

Beekmans hamert met zijn groep op het potentieel van de Plaspoelpolder. ‘De ervaring leert dat 30 tot 50% van de investeringskansen in een gebied ligt bij de huidige ondernemers.’ Het is dus van belang de huidige ondernemers optimaal comfort te bieden. ‘De mkb-er moet de Plaspoelpolder redden’, aldus Beekmans. ‘Het is een idee om een ondernemersfonds op te richten dat niet uit is op rendement, maar wel financiële slagkracht heeft om projecten een duwtje in de rug te geven waarnaar de gemaakte kosten later weer terugvloeien in het fonds.’ Uiteindelijk besluit Beekmans met een bekende wielerterm: ‘Parijs is nog ver.’

 

Bioscoop op de Plaspoelpolder

Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee 

 

Allereerst overhandigt Paul van Dijk grote complimenten voor het Industrieschap Plaspoelpolder namens zijn groep. ‘De Plaspoelpolder is van zo’n groot belang voor Rijswijk. De helft van de arbeidsplekken zit op dit bedrijventerrein. De investering van het Industrieschap is op het juiste moment gedaan, tegen een lage prijs hebben ze een groot blok in handen gekregen. Dat biedt speelruimte.’

 

Met die speelruimte wil Van Dijk gaan werken aan de schuifpuzzel. ‘Breng in kaart welke ondernemers investeringskansen zien, maar betrek ook de andere grondeigenaren in dit proces. Maak elkaar niet het leven zuur, want iedereen profiteert van goede ontwikkelingen. Uiteindelijk is de uitgangspositie fantastisch.’

 

Van Dijk wil ook nog wel een idee geven voor invulling van de vrijkomende kavels. ‘Rijswijk heeft geen bioscoop en dit is een functie die perfect te combineren is met werken. In de avond gaan mensen naar de bioscoop, overdag werken ze. Ideaal voor de beperkte parkeerruimte.’ Andere optie is de verkoop van het geheel als een landje, ‘als een showcase voor duurzaamheid en circulariteit bijvoorbeeld’.

 

Conclusie

Ideeën genoeg deze middag, maar in welke richting zal de Plaspoelpolder zich uiteindelijk ontwikkelen? Die vraag wordt niet beantwoord deze middag, maar de pitches bieden veel handvatten en denkrichtingen die de gemeente Rijswijk en het Industrieschap Plaspoelpolder graag gezamenlijk gaan uitzoeken. Gerritsen: ‘Ik ben erg geïnteresseerd in het opzetten van een ondernemersfonds en ook die schuifpuzzel is een mooie uitdaging. Nu is het belangrijk dat we in conclaaf gaan met de grondbezitter die nog een strookje land in bezit heeft om het gebied als geheel te kunnen ontwikkelen. Op de korte termijn is het vooral van belang dat de gebouwen gesloopt kunnen worden en de grond bouwrijp gemaakt wordt.’

 

Het is een eerste stap richting de toekomst voor de Plaspoelpolder. Een toekomst die wederom het best gevat kan worden in een citaat uit de Toekomstvisie.

 

‘Werken heeft hier nog steeds het primaat, maar dan wel op de wijze zoals Google dat al sinds jaar en dag toepast. Is de inspiratie even op, dan kan een partijtje ‘padel’, een ritje op de ‘Wave-070’ of een latte-macchiato de ‘bovenkamer’ weer opfrissen. Internationale studenten lopen hier massaal stage, bedrijven bieden ervaringsplekken aan voor speciale doelgroepen en bijzondere projecten plaatsen oude ambachten in een hi-tech-context.’

 

30-12-2016

Topplanologie in een zintuigelijk ecosysteem

 

Wonen, werken, leren en recreëren; het zijn vier pijlers waarop de gemeente Amersfoort inzet bij het transformatieproject van bedrijventerrein De Hoef. ‘Zelfs binnen één gebouw zijn deze functies samen te brengen, en het is mijn ambitie om dit te realiseren binnen ons pand en hiermee bij te dragen aan de ontwikkelingen in dit gebied.’ Het is een opmerking die pandeigenaar Désirée Struijk plaatst als ze ons verwelkomt op haar kantoor op De Hoef-West.

 

In dit kantoor geen saaie bureautjes en bureaustoelen, maar een kantoor met klassieke fauteuils, ligbanken en geurverspreiding die je onderbewustzijn beïnvloedt. Alles gericht op zintuigelijke prikkelingen. In die prikkelomgeving kwamen op het kantoor van haar bedrijf Smarter Talents op woensdagmiddag 14 december ruim twintig experts bijeen om mee te denken over de transformatie van het voormalige monofunctionele bedrijventerrein De Hoef-West naar een woon-, werk-, en leergebied: een nieuwe dynamische stadswijk in Amersfoort. 

 

Bestemmingsplan en structuurvisie

 

Ontwikkelaars en eigenaren zien massaal kansen om woningbouw te realiseren op De Hoef-West. Ongeveer 30% van het terrein staat leeg, grotendeels structureel. En die leegstand komt nu deels in handen van snel-geld-verdieners. Niet de partijen die een kwartiermaker als Hilco van der Wal, namens APPM door de gemeente Amersfoort ingehuurd, met open armen ontvangt.

 

‘Er is in de crisistijd een bestemmingsplan opgesteld voor het gebied waarin vooral de markt aan zet is gelaten, maar daardoor kan de gemeente minder sturend zijn in het aanbod dat uiteindelijk wordt gecreëerd. Er zijn nu ontwikkelaars die een pand willen opkopen en van mij willen weten hoeveel woningen ze mogen bouwen. Vervolgens bestaat de kans dat ze - bij wijze van - een paar gipswandjes neerzetten en door woningnood in Amersfoort is de kans groot dat deze wellicht kwalitatief lagere woningen  de komende jaren makkelijk kunnen worden verhuurd. Met die ontwikkelaars is het lastig om naar het bredere plaatje van de gebiedsontwikkeling te kijken. Het liefst wil je dat de transformatie meer behelst dan het vullen van lege gebouwen.’

 

Ambitie: gemengde nieuwe stadswijk


Om toch meer grip te krijgen op de ontwikkelingen, heeft de gemeente Amersfoort een structuurvisie opgesteld waarin een visie wordt neerzet voor de toekomst van het gebied. Het doel is op De Hoef-West de komende jaren maximaal 2.000 woningen te realiseren waarvan 40% sociale huurwoningen. Daarmee wordt flink bijgedragen aan de woonopgave van 5.000 woningen voor de gemeente Amersfoort. ‘Wil het gebied een succes worden dan moet de buitenruimte, zowel publiek als privaat, veel meer een aantrekkelijk verblijfsgebied worden met gebruikswaarde. Om aantrekkelijk te wonen, werken en leren zijn voorzieningen zoals horeca ook van belang’, stelt Van der Wal. ‘We streven naar een woonmilieu dat aanvullend is op wat er al in Amersfoort bestaat, in relatief hoge dichtheid en in een echte functiemix.’

 

Lees hier de volledige casusomschrijving en bekijk hier de structuurvisie www.amersfoort.nl/dehoef .

 

OMU

 

In die ambitie wordt de gemeente ondersteund door de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht die op provinciaal niveau bijdraagt aan de herstructurering en transformatie van bedrijventerreinen. ‘In de provincie Utrecht is een groeiende kantorenleegstand die ook de komende jaren nog aan zal houden’, schetst Frank Hazeleger, investment manager OMU. ‘Het is een belangrijke reden dat wij ons actief mengen in de transformatie van De Hoef-West. Ergens moet het kantorenaanbod naar beneden voor een gezondere markt.’ OMU werkt mee aan dit doel door bijvoorbeeld door financieel bij te dragen aan de aankoop van een pand voor onderwijsinstelling SOMT. ‘Omdat de banken het (nog) niet aandurfden, maar de businesscase er gewoon wel lag’, vertelt Hazeleger.

 

Workshops

 

De kernvraag waar de experts na de inleidende vragen van de SKBN mee aan de slag gingen luidde als volgt: Hoe realiseren we in deze complexe gebiedstransformatie kwaliteit? Zowel ruimtelijk als economisch en maatschappelijk. In drie groepen gingen de deelnemers uiteen onder leiding van experts Evert-Jan de Kort (Stec Groep), Paul van Dijk (Akro Consult) en Sandra van Liere (Buck Consultants International) om ieder een deel van de puzzel op te lossen aan de hand van een deelvraag.

 

Hoe stimuleer je publiek-private samenwerking?

 

Onder leiding van Paul van Dijk, partner Akro Consult, ging een groep aan de slag met publiek-private samenwerkingskansen. ‘De gemeente heeft heel duidelijk gesteld in haar bestemmingsplan: “We laten het aan de markt over”. Dat hoeft niet per se slecht uit te pakken zijn’, stelt Van Dijk. Van Dijk zoekt de kansen in het gebied door het onder te verdelen in clusters en te benadrukken dat de gemeente haar battles gericht moet kiezen.

 

‘Op bepaalde delen van het terrein, kun je de markt ook daadwerkelijk hun gang laten gaan. Rondom het stationsgebied heb je echter een mooi cluster met vier partijen die samen dat stuk naar een hoger planniveau kunnen brengen. Daar zou de gemeente een pand op kunnen kopen om een gewenste richting te stimuleren.’

 

Ook rondom het pand van Smarter Talents ziet de groep van Van Dijk mogelijkheden om gezamenlijk de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren. Je moet echt clusters hebben met maximaal 7 eigenaren, anders is het nagenoeg onmogelijk om iedereen op hetzelfde level te krijgen.’

 

De kaart met daarop alle voorgestelde acties van de groep van Paul van Dijk kunt u hier bekijken. Paul van Dijk

Hoe bouw je een ecosysteem?

 

Sandra van Liere van Buck Consultants International, hamerde in haar sessie op de ontwikkeling van een ecosysteem door een community op te bouwen. Het gemeenschapsgevoel ontbreekt op De Hoef-West. Het terrein is onbekend voor de buitenwereld en er is weinig interactie tussen bedrijven. Door de woonfunctie toe te voegen aan het gebied komt er een dynamiek op gang, maar die moet je wel stimuleren is het credo van deze groep. Merit Veldhuizen, projectmanager bij Senta licht toe: ‘Zet in op actief communitymanagement, organiseer interactie. Dit kan door de gesloten bedrijfskantines open te stellen voor de bewoners en veel slimmer gebruik te maken van je panden. Idealiter bied je dit aan via een digitale laag. Stel dat iemand een secretaresse nodig heeft, dan kan die wellicht geleend worden van een ander bedrijf op het terrein. Er zijn zoveel mogelijkheden die nog niet worden benut.’ Ook op het vlak van gebiedsmarketing zijn nog volop mogelijkheden vult Van Liere aan: ‘Zorg voor een landmark om het gebied op de kaart te zetten. Bij het station zit een ROC en die zou je kunnen inschakelen voor het maken van een kunstobject. Zo maak je optimaal gebruik van de kracht van gebied om de identiteit te versterken.’’

 

Hoe breng je verkleuring tot stand?


‘70% van De Hoef-West is gevuld en het zit vol met cruciale schakels als Kamer van Koophandel, Rabobank, SOMT en ROC.’ Het is de openingszin van de pitch van Evert-Jan de Kort. ‘Het gaat helemaal niet zo slecht op De Hoef-West, maar dat gevoel krijg je wel als je de structuurvisie leest. Dit schrikt (potentiële) investeerders af. Focus op de intrinsieke kracht en toekomstwaarde van het terrein (ligging, bereikbaarheid OV en auto) en geef daarmee ook de economische kracht een stimulans.’ Het toevoegen van woningbouw en andere stedelijke, economische functies aan het gebied is zeker een economische kans denkt de groep. De Kort; ‘Die verkleuring past bij het verlengen van de economische levenscyclus van dit type locatie. Deze verkleuring gebeurt alleen nu vooral rondom het station, maar de impact van bewoners en bezoekers op het gebied, zal dan miniem zijn, omdat ze feitelijk niets te maken hebben met de rest van het terrein waar enkel kantoren zijn. Wil je het echt goed doen, dan moet je proberen om parallel hieraan ook in het hart van terrein een gerichte verkleuring tot stand te brengen. Als gemeente kun je dat op gang brengen, door een uitnodigend bestemmingsplan, maar bijvoorbeeld ook door  slim en gericht panden aan te kopen op strategische locaties met veel impact/uitstraling voor het terrein, waar je wil dat de goede dingen gebeuren.’ Een andere oplossing die werd geopperd door de groep is het opzetten van een fonds waarin bijvoorbeeld een deel van de winst uit realisatie van vrije sectorwoningen wordt ingelegd en gebruikt om de kosten voor sociale woningbouw te financieren. ‘Zo voorkom je ‘hit & run’ investeringen en borg je dat er een aantrekkelijke nieuwe stadswijk van hoge en duurzame kwaliteit ontstaat; het doel van de gemeente Amersfoort’, aldus De Kort.

 

Conclusie


Belangrijke vraag aan het einde van de middag, hebben de gemeente Amersfoort en de OMU iets gehad aan de input van de drie groepen? Van der Wal: ‘Ik heb zeker wat nieuwe dingen gehoord, die ik wil gaan uitzoeken. Ook was het heel fijn om dingen die ik in mijn hoofd heb, door experts uit het vakgebied te laten bevestigen.’

De volgende SKBN Academy zal in februari plaatsvinden bij het Industrieschap Plaspoelpolder. Het Industrieschap heeft daar onlangs zes verrotte panden aangekocht om het gebied als geheel aan stimulans te geven. Houd de website van SKBN (www.skbn.nu) in de gaten voor de exacte datum en insteek van die bijeenkomst.

 

Over SKBN Academy


Met de oprichting van SKBN Academy wil SKBN in praktische antwoorden voorzien, of het nu gaat om verglazing, verduurzaming, transformatie, goed accountmanagement, herstructurering, de nieuwe Ladder in relatie tot planningsvraagstukken of het opzetten van een ondernemersfonds. Kortom: antwoorden die nodig zijn om uw gebied en/of regio ‘fit’ te houden voor de toekomst en daarmee bij te dragen aan de economie en de algehele kwaliteit van leven.

 

Heeft u ook een casus waar de SKBN Academy van dienst kan zijn, neem dan contact op met Jeroen Bruinenberg via j.bruinenberg@elba-rec.nl of 06 – 2472 1607.


<< Terug

SKBN bestaat uit de volgende participanten: