Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

p/a Postbus 3240 5003 DE Tilburg

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

Ontwikkeling en transfer van kennis omtrent bedrijventerreinen

Kennisalliantie leidt tot hét praktijk-kennis-centrum over bedrijventerreinen in Nederland

 

 

SKBN Academy: Industrieschap Plaspoelpolder

 

Het vliegwieleffect op de Plaspoelpolder

 

‘We schrijven 2040. Imposante structuren torenen boven de parkachtige setting uit, met als hoogtepunt de toren van het European Patent Office. De combinatie van stadslandbouw, groene gevels en daken en volwassen bomen maakt van de Plaspoelpolder een volwaardige Rijswijkse wijk.’ 

 

Het is een van de beginpassages in de onlangs door de gemeenteraad van Rijswijk vastgestelde Toekomstvisie voor de Plaspoelpolder. Niet veel verder gaat het nog over zelfrijdende shuttles, waterstofauto’s, markante architectuur, lichtgevende zwerfkeien, een strand en een pool of innovation.

 

De SKBN Academy arriveerde op woensdag 15 februari 2017 in Rijswijk bij een ontwikkelingsmaatschappij met durf, met ideeën en met een visie. Die visie moet alleen nog wel even gerealiseerd worden door het verantwoordelijke Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) in samenwerking met de gemeente Rijswijk.

 

Casusinleiding

In de openingspresentatie van Joris Gerritsen [presentatie invoegen], projectleider Industrieschap Plaspoelpolder, wordt minder gerept over deze visie. Gerritsen is bezig met de praktijk van alledag. In mei 2016 kocht het IPP namelijk zes panden op een online veiling. De bedrijfs- en kantoorpanden daterend uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw zijn in erbarmelijke staat en staan nagenoeg allemaal leeg.

 

Met het verwerven van de panden heeft het IPP een eerste stap gezet om de regie over de herontwikkeling van dit gedeelte van de Plaspoelpolder op zich te nemen. Het streven is de opstallen op de locatie zo snel mogelijk te slopen en de locatie bouwrijp te maken. Dit met de gedachte de locatie te herontwikkelen tot een nieuw stukje Plaspoelpolder.

 

En dan niet zomaar een nieuw stukje met dertien in een dozijn kantoren. De hoop is een ontwikkeling op gang te brengen waarin vastgoedeigenaren en gebruikers in het (omliggende) gebied worden gestimuleerd om te investeren in de Plaspoelpolder.

 

Mooie ambitie, maar hoe krijg je dat voor elkaar? Welke ontwikkelingen wil je stimuleren? Hoe verwerk je duurzame ambities en hoe zorg je dat het complete gebied zich betrokken voelt bij de ontwikkelingen? Dit zijn de vragen die centraal stonden in deze tweede SKBN Academy in Rijswijk.

 

Expertsessies

Drie experts van adviesbureaus gingen twee uur lang met die vragen stoeien door dit onderwerp op te delen in drie punten:

 

·         Hoe creëer je een ecosysteem op de Plaspoelpolder?

o   Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

·         Hoe breng je eigenaren/investeerders maximaal in positie om te investeren?

o   Stec Groep, Jasper Beekmans

 

·         Hoe breng je door herverkaveling een vliegwieleffect op gang?

o   Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee

 

 

De connectie met Shell

Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

Als je gaat denken in ecosystemen kom je al snel uit bij de grote bedrijven op de Plaspoelpolder: Shell en het European Patent Office (na de Europese Commissie de grootste organisatie van Europa). Dit was de conclusie van Sandra van Liere en haar groep. ‘Dit zijn bedrijven met een potentiële magneetwerking, maar je bent afhankelijk van hun bereidheid en hun plannen voor de realisatie van een specifiek ecosysteem.’ En dat kan nog een lastige worden. ‘Shell heeft wel contact met de gemeente, maar die blijven erg naar binnen gericht’, aldus Gerritsen.

 

Wil je toch een aantrekkelijk ecosysteem maken, hoef je niet per se afhankelijk te zijn van grote bedrijven, stelt de groep. ‘Ook maandag kun je al aan de slag. Koppel grotere spelers in het gebied aan shared facilities die je zou kunnen realiseren op de kavels van de zes panden. Ook de koppeling met The Hague Security Delta waar Rijswijk officieus onderdeel van is, is een optie.’

 

Het potentieel van de al gevestigde ondernemers

Stec Groep, Jasper Beekmans

 

Beekmans hamert met zijn groep op het potentieel van de Plaspoelpolder. ‘De ervaring leert dat 30 tot 50% van de investeringskansen in een gebied ligt bij de huidige ondernemers.’ Het is dus van belang de huidige ondernemers optimaal comfort te bieden. ‘De mkb-er moet de Plaspoelpolder redden’, aldus Beekmans. ‘Het is een idee om een ondernemersfonds op te richten dat niet uit is op rendement, maar wel financiële slagkracht heeft om projecten een duwtje in de rug te geven waarnaar de gemaakte kosten later weer terugvloeien in het fonds.’ Uiteindelijk besluit Beekmans met een bekende wielerterm: ‘Parijs is nog ver.’

 

Bioscoop op de Plaspoelpolder

Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee 

 

Allereerst overhandigt Paul van Dijk grote complimenten voor het Industrieschap Plaspoelpolder namens zijn groep. ‘De Plaspoelpolder is van zo’n groot belang voor Rijswijk. De helft van de arbeidsplekken zit op dit bedrijventerrein. De investering van het Industrieschap is op het juiste moment gedaan, tegen een lage prijs hebben ze een groot blok in handen gekregen. Dat biedt speelruimte.’

 

Met die speelruimte wil Van Dijk gaan werken aan de schuifpuzzel. ‘Breng in kaart welke ondernemers investeringskansen zien, maar betrek ook de andere grondeigenaren in dit proces. Maak elkaar niet het leven zuur, want iedereen profiteert van goede ontwikkelingen. Uiteindelijk is de uitgangspositie fantastisch.’

 

Van Dijk wil ook nog wel een idee geven voor invulling van de vrijkomende kavels. ‘Rijswijk heeft geen bioscoop en dit is een functie die perfect te combineren is met werken. In de avond gaan mensen naar de bioscoop, overdag werken ze. Ideaal voor de beperkte parkeerruimte.’ Andere optie is de verkoop van het geheel als een landje, ‘als een showcase voor duurzaamheid en circulariteit bijvoorbeeld’.

 

Conclusie

Ideeën genoeg deze middag, maar in welke richting zal de Plaspoelpolder zich uiteindelijk ontwikkelen? Die vraag wordt niet beantwoord deze middag, maar de pitches bieden veel handvatten en denkrichtingen die de gemeente Rijswijk en het Industrieschap Plaspoelpolder graag gezamenlijk gaan uitzoeken. Gerritsen: ‘Ik ben erg geïnteresseerd in het opzetten van een ondernemersfonds en ook die schuifpuzzel is een mooie uitdaging. Nu is het belangrijk dat we in conclaaf gaan met de grondbezitter die nog een strookje land in bezit heeft om het gebied als geheel te kunnen ontwikkelen. Op de korte termijn is het vooral van belang dat de gebouwen gesloopt kunnen worden en de grond bouwrijp gemaakt wordt.’

 

Het is een eerste stap richting de toekomst voor de Plaspoelpolder. Een toekomst die wederom het best gevat kan worden in een citaat uit de Toekomstvisie.

 

‘Werken heeft hier nog steeds het primaat, maar dan wel op de wijze zoals Google dat al sinds jaar en dag toepast. Is de inspiratie even op, dan kan een partijtje ‘padel’, een ritje op de ‘Wave-070’ of een latte-macchiato de ‘bovenkamer’ weer opfrissen. Internationale studenten lopen hier massaal stage, bedrijven bieden ervaringsplekken aan voor speciale doelgroepen en bijzondere projecten plaatsen oude ambachten in een hi-tech-context.’

 

06-10-2010

Door 11 participanten is de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) opgericht, die tot doel heeft de reeds opgedane ‘praktijkkennis’ (hoe doe je het?) over de aanpak van bedrijventerreinen verder te gaan ontwikkelen en te verspreiden. “We beginnen heel praktisch, zo werken we namelijk al jaren, met het organiseren van kennistafels en studietrajecten. Hét landelijke bedrijventerreincongres blijft een belangrijk speerpunt in de kennisverspreiding. Wie een hoe-vraag heeft, kan bij ons terecht”, aldus SKBN-voorzitter Theo Föllings. “Alle participanten beschikken al over de nodige kennis, als ook over een behoorlijk netwerk. En dat netwerk gaan we er natuurlijk óók bij betrekken.”

 

De participanten hebben allen praktijkervaring als het gaat om het organiseren c.q. financieren van ontwikkeling, duurzaam beheer en herstructurering van bedrijventerreinen. 

 

Bedrijventerreinen

Ongeveer een halve eeuw geleden besloot men in Nederland dat het verstandig zou zijn ‘aparte’ gebieden aan te wijzen alwaar de industriële bedrijvigheid zich moest gaan vestigen. Bestaande conflictsituaties zouden zo opgelost en potentiële voorkomen kunnen worden. Veelal aan de rand van de (stedelijke) woonomgeving ontstonden de eerste industrieterreinen.

 

Tientallen jaren later hebben veel van deze gebieden een interessante ontwikkeling doorgemaakt.

 

Lagen ze in het begin nog afgezonderd, plots lag er een woonwijk omheen. Vestigden vroeger enkel grootschalige bedrijven zich hier, thans zien we veelvuldig ook MKB onderneming aanwezig.

 

Ontwikkeling van bedrijventerreinen is heel lang een belangrijk middel geweest voor lagere overheden om de lokale economie te kunnen stimuleren. Ruim 1/3 van de Nederlandse werkgelegenheid is tegenwoordig afkomstig van ondernemers die gevestigd zijn op een bedrijventerrein. Daarbuiten is nog sprake van een aanzienlijke indirecte werkgelegenheid. Met recht kan daarom gesproken worden dat bedrijventerreinen een belangrijke plek innemen binnen het vestigingsklimaat van geheel Nederland.

 

Maar de keerzijde van de medaille is de laatste jaren (soms pijnlijk) zichtbaar geworden. Ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen kent een lange aanlooptijd. De markt is onvoorspelbaar geworden. Bedrijven die zich vestigen op nieuwe terreinen laten vaak een verouderde plek achter op een bestaand bedrijventerrein. Duurzaam beheer van bedrijventerreinen is soms ver te zoeken. Het gros van de Nederlandse bedrijventerreinen is in meer of mindere mate verouderd.

 

Het besef dat we anders om moeten gaan met de spaarzame ruimte die Nederland nog te bieden heeft, is de laatste tijd sterk gegroeid. Vastgoedeigenaren zien dat hun pensioenvoorziening in waarde daalt. Private ontwikkelaars en zeker beleggers zijn sporadisch te vinden bij bedrijventerreinen, omdat de risico’s en de opbrengstpotenties nauwelijks in te schatten zijn. Gemeenten zitten in hun maag met de verouderde bedrijventerreinen. Parkmanagement is niet te verplichten op bestaande en blijkbaar lastig door te voeren op nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen.

 

We staan aan de vooravond van het ‘anders denken over en handelen bij bedrijventerreinen’. De Rijksoverheid heeft, ingegeven door o.a. ‘de commissies Noordanus & Jorritsma’, de kaders afgesproken met IPO en de VNG. De belangrijkste vraag die echter op vele fronten speelt is : hoe gaan we deze belangrijke opgaven nu daadwerkelijk aanpakken?

 

Juist op dat punt hebben de 11 regionale en grootstedelijke ontwikkelingsmaatschappijen besloten een kennisalliantie met elkaar aan te gaan, die ook ‘open’ staat voor onderwijsinstellingen, overheids- en marktpartijen.


<< Terug

SKBN bestaat uit de volgende participanten: