Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

p/a Postbus 3240 5003 DE Tilburg

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

Ontwikkeling en transfer van kennis omtrent bedrijventerreinen

Leerzaam bezoek aan Kopenhagen en Malmö

 

 

SKBN Academy: Industrieschap Plaspoelpolder

 

Het vliegwieleffect op de Plaspoelpolder

 

‘We schrijven 2040. Imposante structuren torenen boven de parkachtige setting uit, met als hoogtepunt de toren van het European Patent Office. De combinatie van stadslandbouw, groene gevels en daken en volwassen bomen maakt van de Plaspoelpolder een volwaardige Rijswijkse wijk.’ 

 

Het is een van de beginpassages in de onlangs door de gemeenteraad van Rijswijk vastgestelde Toekomstvisie voor de Plaspoelpolder. Niet veel verder gaat het nog over zelfrijdende shuttles, waterstofauto’s, markante architectuur, lichtgevende zwerfkeien, een strand en een pool of innovation.

 

De SKBN Academy arriveerde op woensdag 15 februari 2017 in Rijswijk bij een ontwikkelingsmaatschappij met durf, met ideeën en met een visie. Die visie moet alleen nog wel even gerealiseerd worden door het verantwoordelijke Industrieschap Plaspoelpolder (IPP) in samenwerking met de gemeente Rijswijk.

 

Casusinleiding

In de openingspresentatie van Joris Gerritsen [presentatie invoegen], projectleider Industrieschap Plaspoelpolder, wordt minder gerept over deze visie. Gerritsen is bezig met de praktijk van alledag. In mei 2016 kocht het IPP namelijk zes panden op een online veiling. De bedrijfs- en kantoorpanden daterend uit de jaren 60 en 70 van de vorige eeuw zijn in erbarmelijke staat en staan nagenoeg allemaal leeg.

 

Met het verwerven van de panden heeft het IPP een eerste stap gezet om de regie over de herontwikkeling van dit gedeelte van de Plaspoelpolder op zich te nemen. Het streven is de opstallen op de locatie zo snel mogelijk te slopen en de locatie bouwrijp te maken. Dit met de gedachte de locatie te herontwikkelen tot een nieuw stukje Plaspoelpolder.

 

En dan niet zomaar een nieuw stukje met dertien in een dozijn kantoren. De hoop is een ontwikkeling op gang te brengen waarin vastgoedeigenaren en gebruikers in het (omliggende) gebied worden gestimuleerd om te investeren in de Plaspoelpolder.

 

Mooie ambitie, maar hoe krijg je dat voor elkaar? Welke ontwikkelingen wil je stimuleren? Hoe verwerk je duurzame ambities en hoe zorg je dat het complete gebied zich betrokken voelt bij de ontwikkelingen? Dit zijn de vragen die centraal stonden in deze tweede SKBN Academy in Rijswijk.

 

Expertsessies

Drie experts van adviesbureaus gingen twee uur lang met die vragen stoeien door dit onderwerp op te delen in drie punten:

 

·         Hoe creëer je een ecosysteem op de Plaspoelpolder?

o   Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

·         Hoe breng je eigenaren/investeerders maximaal in positie om te investeren?

o   Stec Groep, Jasper Beekmans

 

·         Hoe breng je door herverkaveling een vliegwieleffect op gang?

o   Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee

 

 

De connectie met Shell

Buck Consultants International, Sandra van Liere

 

Als je gaat denken in ecosystemen kom je al snel uit bij de grote bedrijven op de Plaspoelpolder: Shell en het European Patent Office (na de Europese Commissie de grootste organisatie van Europa). Dit was de conclusie van Sandra van Liere en haar groep. ‘Dit zijn bedrijven met een potentiële magneetwerking, maar je bent afhankelijk van hun bereidheid en hun plannen voor de realisatie van een specifiek ecosysteem.’ En dat kan nog een lastige worden. ‘Shell heeft wel contact met de gemeente, maar die blijven erg naar binnen gericht’, aldus Gerritsen.

 

Wil je toch een aantrekkelijk ecosysteem maken, hoef je niet per se afhankelijk te zijn van grote bedrijven, stelt de groep. ‘Ook maandag kun je al aan de slag. Koppel grotere spelers in het gebied aan shared facilities die je zou kunnen realiseren op de kavels van de zes panden. Ook de koppeling met The Hague Security Delta waar Rijswijk officieus onderdeel van is, is een optie.’

 

Het potentieel van de al gevestigde ondernemers

Stec Groep, Jasper Beekmans

 

Beekmans hamert met zijn groep op het potentieel van de Plaspoelpolder. ‘De ervaring leert dat 30 tot 50% van de investeringskansen in een gebied ligt bij de huidige ondernemers.’ Het is dus van belang de huidige ondernemers optimaal comfort te bieden. ‘De mkb-er moet de Plaspoelpolder redden’, aldus Beekmans. ‘Het is een idee om een ondernemersfonds op te richten dat niet uit is op rendement, maar wel financiële slagkracht heeft om projecten een duwtje in de rug te geven waarnaar de gemaakte kosten later weer terugvloeien in het fonds.’ Uiteindelijk besluit Beekmans met een bekende wielerterm: ‘Parijs is nog ver.’

 

Bioscoop op de Plaspoelpolder

Akro Consult, Paul van Dijk en Mariska van der Hee 

 

Allereerst overhandigt Paul van Dijk grote complimenten voor het Industrieschap Plaspoelpolder namens zijn groep. ‘De Plaspoelpolder is van zo’n groot belang voor Rijswijk. De helft van de arbeidsplekken zit op dit bedrijventerrein. De investering van het Industrieschap is op het juiste moment gedaan, tegen een lage prijs hebben ze een groot blok in handen gekregen. Dat biedt speelruimte.’

 

Met die speelruimte wil Van Dijk gaan werken aan de schuifpuzzel. ‘Breng in kaart welke ondernemers investeringskansen zien, maar betrek ook de andere grondeigenaren in dit proces. Maak elkaar niet het leven zuur, want iedereen profiteert van goede ontwikkelingen. Uiteindelijk is de uitgangspositie fantastisch.’

 

Van Dijk wil ook nog wel een idee geven voor invulling van de vrijkomende kavels. ‘Rijswijk heeft geen bioscoop en dit is een functie die perfect te combineren is met werken. In de avond gaan mensen naar de bioscoop, overdag werken ze. Ideaal voor de beperkte parkeerruimte.’ Andere optie is de verkoop van het geheel als een landje, ‘als een showcase voor duurzaamheid en circulariteit bijvoorbeeld’.

 

Conclusie

Ideeën genoeg deze middag, maar in welke richting zal de Plaspoelpolder zich uiteindelijk ontwikkelen? Die vraag wordt niet beantwoord deze middag, maar de pitches bieden veel handvatten en denkrichtingen die de gemeente Rijswijk en het Industrieschap Plaspoelpolder graag gezamenlijk gaan uitzoeken. Gerritsen: ‘Ik ben erg geïnteresseerd in het opzetten van een ondernemersfonds en ook die schuifpuzzel is een mooie uitdaging. Nu is het belangrijk dat we in conclaaf gaan met de grondbezitter die nog een strookje land in bezit heeft om het gebied als geheel te kunnen ontwikkelen. Op de korte termijn is het vooral van belang dat de gebouwen gesloopt kunnen worden en de grond bouwrijp gemaakt wordt.’

 

Het is een eerste stap richting de toekomst voor de Plaspoelpolder. Een toekomst die wederom het best gevat kan worden in een citaat uit de Toekomstvisie.

 

‘Werken heeft hier nog steeds het primaat, maar dan wel op de wijze zoals Google dat al sinds jaar en dag toepast. Is de inspiratie even op, dan kan een partijtje ‘padel’, een ritje op de ‘Wave-070’ of een latte-macchiato de ‘bovenkamer’ weer opfrissen. Internationale studenten lopen hier massaal stage, bedrijven bieden ervaringsplekken aan voor speciale doelgroepen en bijzondere projecten plaatsen oude ambachten in een hi-tech-context.’

 

27-05-2011

In de laatste week van april 2011 bezochten ongeveer twintig afgevaardigden van de SKBN de Oresundregio. Om elkaar beter te leren kennen en om te leren van deze internationale regio. In Kopenhagen werden de nieuwe woonwerkgebieden Sluseholmen en Orestad bezocht, evenals het havenbedrijf en het hypermoderne kantoorgebouw van Nykredit. In Malmö stond het havengebied Västra Hamnen met zijn Turning Torso op het programma.

 

De Oresundregio is een goed voorbeeld van regionale samenwerking. De regio ligt in Denemarken en Zweden en verbindt de steden Kopenhagen en Malmö. Twee landen, met twee talen, twee munten en twee grote steden. Doel: van twee achtergebleven regio’s in Europa één topregio maken. Economisch, fysiek (via de Oresundbrug) maar ook sociaal. Want de Oresundregio noemt zich de Human capital of Scandinavia.

 

Sluseholmen
Het eerste bezoek van de studiereis was aan Sluseholmen. Dit voormalige industriegebied in het zuiden van Kopenhagen wordt in snel tempo omgevormd tot een modern woonwerkgebied. Wij bezochten het deel van Sluseholmen dat is herontwikkeld door Sjoerd Soeters. De populariteit van het gebied is onder andere te danken deze Nederlandse stedenbouwkundige. Hij werd binnengehaald door het gemeentelijk ontwikkelingsbedrijf (By&Havn) met het verzoek om het Amsterdamse Java-eiland hier te kopiëren. Overeenkomsten zijn te vinden in het water in de wijk en de menselijke maat in de bebouwing. Het grootste verschil tussen Amsterdam en Kopenhagen is de ligging ten opzichte van de binnenstad. Sluseholmen ligt op grote afstand en is eerder een buitenwijk, met de voor een buitenwijk typerende rust overdag. Een ander verschil is de kwaliteit van de architectuur. En zoals overal in Denemarken is de openbare ruimte in de wijk eigendom van de bewoners die ook verantwoordelijk zijn voor het beheer.

 

Havenbedrijf Kopenhagen-Malmö
By&Havn ontwikkelt niet alleen projecten zoals Sluseholmen, maar is ook erg ambitieus bezig in het noorden van Kopenhagen. De Nordhavn wordt aan de ene kant uitgebreid en andere kant volgebouwd. By&Havn is een gevolg van een fusie tussen het ontwikkelingsbedrijf van Kopenhagen en het havenbedrijf in de stad. Die combinatie is praktisch bij het ontwikkelen van een project als Nordhavn. Het doel van het bedrijf is gebiedsontwikkeling en het huisvesten van de maritieme activiteiten.

 

Nykredit
De opening van de ‘Crystal’ - het nieuw hoofdkantoor van Nykredit in Kopenhagen – zou een week na ons bezoek plaatsvinden. Het is een 6.800 m2 structuur in de vorm van een kristal dat erin slaagt om een volledig transparant gebouw te combineren met een energieverbruik van 25% onder de huidige norm. Dit gebeurt onder andere door zonnepanelen op het dak (die produceren 80.000 kWh per jaar) en warmte-koude wisseling met de haven. Duurzaamheid en architectonische hoogstand vinden elkaar op deze locatie.

 

Orestad
Het andere nieuwe woonwerkgebied Orestad aan de zuidkant van Kopenhagen telt al ruim 5.000 inwoners, en dat moeten er 20.000 worden. Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor eenzelfde hoeveelheid studenten. Maar Orestad wordt ook vooral een werkstad met een verwacht aantal arbeidsplaatsen van 80.000. Een significant deel van de werknemers zal dagelijks uit Malmö in Zweden op en neer pendelen

De meest opvallende eigenschap van de nieuwe stad is wel de vorm. Orestad meet slechts 600 meter in de breedte, en is bijna tien keer zo lang. Zo’n tangentiële vorm zou een nadeel kunnen zijn voor het functioneren van de stad als hiërarchisch systeem met een kern en omliggende wijken. Maar die logica van de organisch gevormde stad is vervangen door de techniek. Het nieuwe stadsdeel is uitgelegd op de metro. Die metrolijn lag er al toen de eerste bewoner de sleutel kreeg.

 

Västra Hamnen
Malmö groeide aan het begin van de vorige eeuw explosief door de komst van de havenindustrie naar de stad. Het westelijk havengebied (Västra Hamnen) was het middelpunt van die groei. De groei stagneerde in de jaren zeventig, toen de opdrachten voor de werven terugliepen. Dit leidde uiteindelijk tot een economic meltdown in het midden van de jaren negentig. Op het dieptepunt was een kwart van de beroepsbevolking werkloos. Op dat dieptepunt formuleerde het stadsbestuur (zowel politiek als ambtelijk) een aantal ambities. De eerste ambitie was het beter verbinden van de stad met Denemarken (via de Oresundbrug) en met de rest van het land (via de Citytunnel). De tweede ambitie was het krijgen van een eigen hogeschool. Ambitie 3 was het herontwikkelen van Västra Hamnen door middel van Housing Exhibition Bo0. Onderdeel van de plannen was de bouw van een landmark. Dat werd de Turning Torso, deze staat volgens Time Magazine in de top 10 van meest indrukwekkende gebouwen ter wereld. Hetgeen wij kunnen beamen.

 

Incubators
Naast een divers scala aan gebieden, hebben wij ons ook verdiept in enkele incubators. Incubator 5te heeft een plek veroverd in de IT-universiteit in het noordelijk deel van Orestad. Opvallend hier is de witte, strakke uitstraling en de teksten van Ghandi en Einstein op de muren. De enige regel die er volgens de directeur geldt is dat er geen regels zijn. Niettemin moeten de it-bedrijven na 2 tot 4 jaar succesvol zijn. Toch is het meer een plek voor goedkope flexibele huisvesting dan een incubator.

In Västra Hamnen is Malmö Incubator (Minc) gevestigd in het voormalige kantoor van Kockum Shipyards. De startups die voortkomen uit de nieuwe hogeschool aan de overzijde kunnen zich hier vestigen in een creatieve omgeving. Mits ze internationale groeipotentie hebben en nadenken over hun marktkansen. De directeur van Minc heeft een inspirerende drive en is glashelder: “dit geen charity, maar serieuze business”.

Onze studiereis sluiten we af met een bezoek aan de Zweedse universiteitsstad Lund. De incubators alhier moeten innovatief zijn, de ondernemers moeten sterke persoonlijkheden zijn en de bedrijven moeten groeipotentie hebben. Het is een zeer professionele, maar daardoor ook wat traditionele organisatie. De focus ligt hier 100% op het ondersteunen van startups. Ruimte verhuren is een bijzaak.

 

Meer informatie
Meer informatie over de reis, die door het Elba Media (bekend van het vakblad Bedrijventerrein) werd geleid, kunt u lezen in het reisverslag.


<< Terug

SKBN bestaat uit de volgende participanten: