Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

p/a Postbus 3240 5003 DE Tilburg

Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN)

Column

 

In 2015 deden Schiphol, Haven van Amsterdam, FloraHolland en AMS-IX (datacenters) een oproep aan de regionale bestuurders: vergroot de concurrentiekracht van de ‘Westas’, grofweg het gebied van de Amsterdamse haven via Schiphol naar Greenport Aalsmeer door intensievere samenwerking met de markt. Maak stappen naar een circulaire economie.

Lees verder

Ondernemers centraal in Deurne (BOM Bedrijfslocaties)

05-11-2013

Succesvolle verzakelijking op bedrijventerrein Kranenmortel in Deurne

 

Op de huidige bedrijventerreinenmarkt wordt grond meestal per kavel uitgegeven. Dat leidt ertoe dat de eigendomsstructuur versnipperd raakt, waardoor private partijen zich weinig betrokken voelen bij de (her)ontwikkeling en exploitatie van het terrein als geheel.

 

Vanuit de overheid en de sector wordt er gewerkt aan behoud en groei van de waarde van bedrijventerreinen, zogenaamde ‘verzakelijking’. Daarvoor is een grotere (financiële) betrokkenheid nodig van private partijen (beleggers, ontwikkelaars, eindgebruikers, regionale ontwikkelbedrijven) in samenspraak met overheden.

 

In opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie zijn landelijk zes pilot projecten aangewezen om tot een praktische invulling van `verzakelijking` te komen. De herstructurering van bedrijventerrein Kranenmortel in de gemeente Deurne is een van deze zes pilotprojecten. In dit project werken de gemeente Deurne, de Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM) en ondernemers gezamenlijk aan een succesvolle herstructurering.

 

De opgave binnen de Pilot Verzakelijking is methoden te ontwikkelen om te komen tot financiële betrokkenheid van private partijen bij duurzame waarde creatie op verouderde bedrijventerreinen. In Deurne is er voor gekozen om de ondernemer en diens bedrijfsproces centraal te stellen.

 

Pilot Kranenmortel: via optimalisering naar investering

Op verouderde bedrijventerreinen is veelal sprake van een tweede generatie eigenaren. In deze gevallen hebben de huidige ondernemers te maken met de `erfenis` van hun voorgangers. Hierdoor sluit de huisvesting vaak niet optimaal aan op de bedrijfsprocessen van de ondernemers. Dit leidt tot inefficiënties die de ondernemer geld kosten. De huisvestingskosten zijn dan wel laag, maar er zijn relatief hoge kosten voor bijvoorbeeld opslag of logistiek. Op Kranenmortel blijkt het bovenstaande het geval te zijn. Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden tot waardecreatie is door de gemeente Deurne, de BOM en adviesbureau InnoExperts een methodiek ontwikkeld. Deze methodiek bestaat uit drie stappen. Als eerste zijn door middel van een quickscan de `lange termijn stakeholders` in beeld gebracht. Op Kranenmortel zijn dit de ondernemer-eigenaren en de gemeente. Vervolgens is bij deze stakeholders een kernwaardentoets uitgevoerd die inzicht geeft in de kwaliteiten en knelpunten van Kranenmortel. De uitkomsten hiervan leveren waardevolle inzichten op. Ten slotte is voor vijf bedrijven op bedrijventerrein Kranenmortel een businesscase uitgewerkt.

 

‘Verzakelijking begint met bewustwording’

“Ondernemers zijn doeners. Als je ze vraagt naar oplossingen voor leegstand en veroudering, zal 90% zeggen: platgooien en iets nieuws neerzetten. Deze pilot heeft aangetoond dat er ook andere opties zijn. Die kosten weliswaar meer tijd, maar leveren óók meer op. Zelfs de meest terughoudende deelnemers raakten ervan overtuigd dat het optimaliseren van huisvesting kansen biedt. Peter-Alexander Driessen, algemeen directeur Driessen Logistics en lid van de projectgroep.

 

In deze businesscases is op basis van twee huisvestingsscenario’s bekeken wat het verwachte bedrijfsresultaat is over de periode 2011-2020. Uit de pilot blijkt dat in alle gevallen rendementsverhoging mogelijk is bij een verbeterde aansluiting van de huisvesting op het bedrijfsproces. In de businesscases is per individuele ondernemer inzichtelijk gemaakt wat de optimaliseringsmogelijkheden zijn, welke investeringen dit vergt en tot welke rendementsverhoging dit leidt. Optimaliseringsmogelijkheden kunnen betrekking hebben op concentratie of uitplaatsing van activiteiten en uitbreiding of inperking van het benodigde ruimtebeslag, maar bijvoorbeeld ook op een mogelijke overstap van eigendom naar een huursituatie.

 

Op basis van het inzicht in potentiele rendementsverhoging ontstaat een prikkel bij de ondernemer om zijn huisvestingssituatie te heroverwegen. Doordat ondernemers op het terrein onderling uitwisselen of sprake is van een ruimtevraag of van ruimteaanbod, ontstaan ook scenario’s voor bedrijfsverplaatsingen, waarbij ruimtevraag en ruimteaanbod beter in evenwicht worden gebracht. Hierbij realiseert iedere verplaatsing een nieuwe spin-off. Op deze manier wordt vanuit de ondernemers een impuls gegeven aan de herstructurering van private kavels.

 

‘Onafhankelijk bemiddelaar is een must’

“Herstructurering is als een schuifpuzzel. Er moet iemand zijn die het eerste vakje verschuift, pas dan ontstaan er nieuwe mogelijkheden. Dankzij de pilot hebben we ontdekt dat er best ondernemers zijn die openstaan voor verkoop, maar zij bellen echt niet zelf de buurman. Dat zou hun belangen schaden. Alleen een onafhankelijke partij kan vraag en aanbod vertrouwelijk inventariseren en interessante matches tot stand brengen. Zo breng je een keten van vernieuwing op gang.

Peter Joosten, algemeen directeur Knapen Trailers

 

In de businesscases zijn ook de voor- en nadelen voor de gemeente in beeld gebracht. Uit de resultaten blijkt dat aanpassingen in de bedrijfshuisvesting van de ondernemers aan kunnen sluiten bij gemeentelijke ambities ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit, overlastreductie en werkgelegenheid. Wanneer private investeringen worden gekoppeld aan toekomstige investeringen van de gemeente in de publieke ruimte kan een win-win situatie ontstaan.

 

Op Kranenmortel heeft de gemeente Deurne in samenwerking met de BOM een strategische grondpositie verworven. Deze grondpositie kan in het vervolgtraject worden ingezet om aanvullende schuifruimte te creëren voor bedrijfsverplaatsingen.

 

Voorwaarde voor de gehanteerde aanpak is dat er een vertrouwelijke setting wordt gecreëerd waarin de kennis omtrent vraag en aanbod van ruimte onderling gedeeld kan worden, zonder dat ondernemers bang hoeven te zijn voor imagoschade en prijsopdrijving. In de pilot is dit gebeurd door onderlinge presentaties van ondernemers aan elkaar, onder begeleiding van InnoExperts en de BOM. Vooraf zijn afspraken gemaakt over de vertrouwelijke omgang met bedrijfsgegevens.

 

‘Wijzer geworden, maar geen oplossing gevonden’

“Wij hebben vier locaties, versnipperd over Deurne, en komen nog steeds ruimte tekort. In je achterhoofd weet je dat het geen efficiënte situatie is, maar ik had nooit gedacht dat het ons zóveel kostte. Arjan Aldenzee, algemeen directeur Gebr. Aldenzee

 

Resultaten

De resultaten van de pilot waren verrassend positief. In bijna alle gevallen waarin een businesscase is uitgewerkt, bleek rendementsverhoging mogelijk na aanpassingen in de huisvesting. Het is nu zaak om deze kansen te verzilveren.

 

In navolging van de pilot worden momenteel door vier van de vijf onderzochte bedrijven concrete plannen uitgewerkt om daadwerkelijk tot herhuisvesting te komen. Het gaat hier onder andere om het clusteren van bedrijfsactiviteiten op één locatie, het afstoten van restcapaciteit en de herinrichting van kavels. Deze plannen dragen bij aan de optimalisering van het bedrijfsproces van de ondernemer, de reductie van leegstand en de verbetering van de uitstraling en de ruimtelijke kwaliteit van het terrein. Tevens wordt hiermee een forse impuls gegeven aan de herstructurering.

 

De aanpak in de pilot gaf ondernemers inzicht in hun investeringsmogelijkheden. Hierdoor komen kansen in beeld die anders buiten beschouwing waren gebleven. Deze aanpak sluit aan bij de veranderde insteek van de gemeente Deurne: van subsidiëren naar faciliteren en van actief grondbeleid naar faciliterend grondbeleid. Ook biedt deze aanpak de mogelijkheid om de door de gemeente verworven grondpositie strategisch in te zetten in het spel om schuifruimte.

 

Hoe nu verder?

De gemeente Deurne en de BOM willen de pilot graag een gedegen vervolg geven. In het vervolgtraject staat de volgende aanpak centraal:

  1. Het in samenspraak met ondernemers uitwerken van businesscases voor meer bedrijven op Kranenmortel.
  2. Aandachtspunt vormt de onderlinge uitwisseling van ruimte vraag en ruimte aanbod door ondernemers. Een “vertrouwenspersoon” zou in nauw overleg met de ondernemers mogelijke verschuivingsmodellen kunnen uitwerken. Idealiter wordt deze persoon door de ondernemers zelf aangewezen.
  3. Strategische inzet van de grondpositie van de gemeente als schakel in een mogelijke keten van bedrijfsverplaatsingen.
  4. Aanvullend op de uitwerking van meer businesscases komen de gemeente, de BOM en de Klankbordgroep van ondernemers gezamenlijk tot een herstructureringsplan, waarin naast de procesaanpak van de herstructurering van private kavels, ook de aanpak van opgaven in de openbare ruimte wordt uitgewerkt.
  5. Synergie speelt een belangrijke rol. Partijen hebben deels verschillende belangen, maar door te zoeken naar win-win situaties voor ondernemers en gemeente, ontstaat optimaal resultaat van de te verrichte investeringen. De BOM/BHB is onder voorwaarden bereid om investeringskapitaal revolverend in te zetten om het herstructureringsproces waar nodig te faciliteren.

 

Samenvattend: de gekozen aanpak is een succes!

  • Grote betrokkenheid van private partijen en hoge waardering voor de gevolgde aanpak.
  • Aantoonbare resultaatsverbetering voor ondernemers door betere aansluiting van de huisvesting op het bedrijfsproces.
  • Hierdoor ontstaat een prikkel bij ondernemers om te investeren in hun vastgoed.
  • Ondernemers wisselen onderling informatie uit over vraag en aanbod van ruimte, als gevolg hiervan ontstaan verhuisbewegingen.
  • De grondpositie van de gemeente kan ingezet worden om aanvullende schuifruimte te creëren.
  • Businesscases sluiten aan bij gemeentelijke ambities ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit, overlastreductie en werkgelegenheid.
  • Gevolgde aanpak is generiek toepasbaar, zowel in situaties van groei als van krimp of reorganisatie.

 

 

Deze pilot is uitgevoerd door de BOM in samenwerking met InnoExperts en de gemeente Deurne.

 

Brabantse Ontwikkelings Maatschappij (BOM)

www.bom.nl/bedrijventerreinen

Meer informatie: Katja de Haan, procesmanager Bedrijventerreinen, tel. (088) 831 11 20, bhb@bom.nl


<< Terug

SKBN bestaat uit de volgende participanten: