De sociaaleconomische functie van binnensteden komt in het nauw door té veel nadruk op transformatie naar wonen. Die boodschap krijgt inmiddels brede weerklank, zoals in de recente ‘Verkenning G6 binnensteden – sturen op transformatie’. De vraag hoe ruimte voor werken geborgd kan worden stond centraal op het BT-seminar ‘Bedrijven naar de binnenstad!’. Het begint volgens lector Gert-Joost Peek met het omarmen van nieuwe rollen door verschillende stakeholders in de binnenstad. Daarna komen de financiële en ruimtelijke instrumenten.
Veel binnensteden gaan op de schop. Maar de ruimte die vrijkomt door het terugbrengen van het winkelareaal, wordt zelden gebruikt voor nieuwe economische functies. Of het moeten de voorzieningen zijn voor nieuwe bewoners, die in centrumplannen wél een sleutelrol krijgen toebedeeld. Daarmee doen steden zowel de economie als hun binnensteden tekort, zei voorzitter Theo Föllings van SKBN in Trouw.
Het borgen van ruimte voor werken in binnensteden moet je organiseren. Door eigenaren die concessies moeten doen ten aanzien van snelle winst. En gemeenten, die opnieuw naar de functie van de binnenstad moeten kijken.
Dat is de boodschap van Gert-Joost Peek, lector gebiedsontwikkeling en transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam, die het seminar op woensdag 6 juli aftrapte met een presentatie van het onderzoek ‘Ecosystemen van werk in de stad: veiligstellen van ruimte voor werk in stedelijke milieus’ dat architect en stedenbouwkundige Bernardina Borra en haar vakgenoot Gert Urhahn in opdracht van zijn lectoraat en de gemeente Rotterdam uitvoerden.
NV Zeedijk als redder
Een voorbeeld dat Peek aanhaalt is de metamorfose van de Amsterdamse Zeedijk nadat de straat in de jaren ’70 in de greep was geraakt van de heroïne-epidemie. Motor achter de metamorfose was de NV Zeedijk. Een traditionele aanpak werkte niet omdat individuele eigenaren en investeerders niet bereid waren om het hoge risico voor investeringen te nemen.
Het was de Amsterdamse middenstander Jack Cohen die uiteindelijk een reddingsplan bedacht en in 1985 de NV Zeedijk oprichtte, samen met het wijkcentrum Oude Stad, de ondernemersvereniging Amsterdam City en later ook de gemeente Amsterdam. Dat valt te lezen in Ecosystemen van werk in de stad.
De Zeedijk laat volgens Peek zien dat transformatie pas begint als stakeholders in een veranderend krachtenspel hun nek uitsteken, en iets doen dat ze niet gewoond zijn te doen. In dit geval was het een ondernemer die het proces in gang zette. Nieuwe rollen, aldus Peek. De NV Zeedijk bestaat nog steeds.
Ruimtelijke realiteit
Zo’n veranderend krachtenspel is ook de succesvolle transformatie die Rotterdam afgelopen twintig jaar doormaakte als woonstad. Het succes heeft een keerzijde. Door exploderende huizenprijzen dreigt het wonen nu andere functies te verdringen. En vrijkomende ruimte door de sluiting van winkels wordt – als je de markt haar gang laat gaan – al snel getransformeerd naar woonruimte. Dat staat haaks op de doelstelling van de gemeente om meer bedrijvigheid richting de binnenstad te dirigeren (lees ook: Rotterdam wil meer bedrijven naar de binnenstad.)
Tijdens het seminar schetst Gerlof Rienstra van Rienstra Beleidsadvies en Beleidsonderzoek de ruimtelijke realiteit waarmee bedrijven in de stad te maken hebben. Zo blijkt in de afgelopen jaren 4600 hectare bedrijfsterrein in stedelijk gebied te zijn verdwenen, vaak door transformatie naar wonen.
Rienstra concludeert dat ongeveer 25 procent van álle gebruikers op bedrijventerreinen eigenlijk helemaal niet op een bedrijventerrein hoeven te zitten, omdat ze geen milieuhinder veroorzaken. Deze bedrijven zouden ook in centra of langs stadsradialen ingepast kunnen worden. Maar daar moet je daar wel beleid op voeren. Dat staat nog los van de vraag of bedrijven dit ook willen. Ruimte op bedrijventerreinen is vaak goedkoop, en daarmee aantrekkelijk.
Borgen van betaalbaarheid
In tegenstelling tot wonen is de ruimte voor werken in het nieuwe Rotterdamse coalitieakkoord niet gekwantificeerd, vertelt Esther Roth, beleidsadviseur economie in de Maasstad. Wel wordt er gestuurd op het borgen van betaalbare ruimte (onder 100 euro per vierkante meter) voor bedrijvigheid in het centrum van de stad. Dit vereist goede samenwerking met gemeente en vastgoedeigenaren. Verder is er een fonds ingericht voor ‘vitale kerngebieden’ waarmee de gemeente panden op cruciale locaties kan aankopen en zo regie houdt op de invulling van die panden.
In het nieuw te ontwikkelen woon-werkgebied ZoHo nabij het oude station Hofplein heeft de helft van de commerciële ruimtes een gemaximeerde prijs waarvan 80 procent maximaal 100 euro en 20 procent maximaal 70 euro per vierkante meter. Het nabijgelegen Schiekadeblok wordt niet gesloopt, maar grotendeels herontwikkeld met ruimtes die voor minimaal vijftien jaar als bedrijfsruimte beschikbaar blijven.
De vraag is echter hoe werken ook voor de lange termijn geborgd kan worden. Het oprichten van een beheer- of exploitatiemaatschappij is een oplossing waaraan wordt gedacht. Roth oppert zelfs de mogelijkheid van een coöperatief model.
Erfpacht en bestemmingsplan
Marcel Michon, managing partner bij Buck Consultants International (BCI), was betrokken was bij eerdere onderzoeken in Rotterdam naar de kansen voor de binnenstadeconomie. Hij wijst op de mogelijkheid om erfpacht in te zetten om grip te krijgen en te houden op de functie. Of om anders om te gaan met milieucategorieën en het ‘verbijzonderen’ van het bestemmings- of omgevingsplan.
In de actuele situatie is de bestemming in het centrum redelijk vrij, waardoor eigenaren hun winkelpanden makkelijk kunnen transformeren naar wonen. Zo gaat ruimte voor nieuwe economische functies verloren. Tot slot hamert Michon erop dat gemeenten visies in concrete planvorming afhechten, met harde instrumenten.
Mix retailers en bedrijven
Zelfstandig adviseur Arno Ruigrok (places|properties|people) zette namens Kern (de nieuwe naam voor de Nederlands Raad van Winkelcentra) zijn visie uiteen over de toekomt van binnensteden. Zijn belangrijkste boodschap is dat winkelgebieden en vooral ook stadsradialen niet te snel getransformeerd moeten worden naar wonen, omdat je daarmee een onomkeerbare situatie creëert.
Volgens Ruigrok haal je met concentratiebeleid de dynamiek uit een stad. Liever ziet hij dat voormalige winkelpanden onderdak gaan bieden aan alternatieve economische functies, die volgens hem weer voor draagvlak zorgen voor binnenstadvoorzieningen. Hij vindt dat de ‘woon-kaart’ niet te snel moet worden getrokken.
Ruigrok is voorstander van een mix van retail en alternatieve bedrijvigheid, een zichzelf versterkende mix, stelt hij. Voorwaarde is wel dat de kerngebieden en stadsradialen een robuuste plint hebben, die voor een veelheid aan economische functies bruikbaar is.
Voetgangersgebied of niet?
Tot slot zijn er de ondernemers zelf. Die krijgen op het seminar indirect een gezicht via Stichting Streetwise uit Heerlen. Oprichters Leonie Kuepers en Sjaak Vinken begeleidden de afgelopen acht jaar meer dan 500 ondernemers naar een pand in een van de stedelijke centra in Parkstad Limburg en inmiddels heel Limburg. Met succes: meer dan 90 procent van de ondernemers overleefde tot nog toe.
Het borgen van dynamische, vitale binnensteden is het doel van Streetwise, dat werkt in opdracht van gemeenten. De ondernemers zijn een middel. Streetwise mikt nadrukkelijk op een nieuwe generatie ondernemers, die zich van traditionele middenstanders onderscheidt door een innovatieve en creatieve aanpak. Daar zitten volgens Kuepers en Vinken steeds vaker niet-retailers bij. De binnenstad is volgens hen veel meer dan een verzameling winkels alleen.
Op de vraag wat deze ondernemers willen en wat de overheden kunnen doen om binnensteden aantrekkelijk te houden voor bedrijven, antwoordt Kuepers dat bereikbaarheid een belangrijk thema is. Vitale binnensteden en het weren van auto’s gaat soms niet samen, behalve die ene echte winkelstraat waar de voetganger nog wel het alleenrecht heeft.
Volgens Gert-Joost Peek geeft Streetwise invulling aan zo’n nieuwe rol die noch door de overheid, noch door de markt wordt opgepakt, maar wel onmisbaar is voor vitale binnensteden. En die kansen schept voor de werkfunctie in binnensteden. Ook de gemeente Rotterdam is volgens Peek goed bezig door een nieuwe rol te pakken in de binnenstad. “Het zijn deze en andere praktische nieuwlichters die zorgen voor de terugkeer van bedrijvigheid in de binnenstad”, besluit Peek.
Grenzen aan wonen
Wonen verhoudt zich niet altijd even goed tot het dynamische karakter dat een centrum in beginsel heeft, oordeelden onderzoekers Geert Das van Bura Urbanism en Martijn Exterkate van Stec Groep afgelopen donderdagmiddag tijdens de presentatie van de ‘Verkenning G6 binnensteden – sturen op transformatie’, een initiatief van zes grote steden (G4 + Eindhoven en Groningen) en de ministeries van EZK, BZK en Veiligheid en Justitie. Co-referent Cees-Jan Pen benadrukte dat steden in hun handjes mogen knijpen dat er zoveel mensen in binnensteden willen wonen, maar dat het rapport laat zien dat er een grens aan wonen zit.
Pen komt al jaren op voor de werkfunctie in steden. Het centrum van de stad vervult volgens hem een noodzakelijke sociaaleconomische functie. Onderzoeker Das benadrukte dat op stedenbouwkundige niveau voorwaarden gelden om bedrijvigheid in de binnenstad te houden. Zo moet een loodgieter die vanuit de binnenstad werkt, zijn auto kwijt kunnen. Exterkate benadrukte dat het belangrijk is dat deze werkfuncties spin-off genereren voor de binnenstad als geheel. En ook de betaalbaarheid van de werkruimte is een steeds belangrijker vraagstuk.
In het kader van het onderzoek heeft New Energy Coalition de technische èn economische mogelijkheden onderzocht van 4 technische oplossingen die kunnen worden ingezet voor netcongestie: inzet van warmtepompen, energieopslag met batterijen, waterstofgeneratoren en e-boilers. Hierbij is een onderverdeling gemaakt van vier verschillende bedrijfstypen, afhankelijk van bedrijfsomvang, grootte van de netaansluiting, opwekpotentie en eigen (energie)verbruik. Voor elk van de bedrijfstypen is vervolgens gekeken welke initiatieven kansrijk en minder kansrijk zijn. Aan de hand van een matrix die uit deze analyse is voortgekomen, kunnen ondernemers zelf bepalen welke duurzame investeringen het meest interessant zijn voor hun bedrijfstype. Conclusie is dat voor ieder bedrijfstype een besparing in fossiele energie haalbaar is, zij het dat er niet zoiets bestaat als één oplossing of een combinatie van oplossingen die voor elk bedrijf toepasbaar is.