Elke nieuwe woning in de stad vraagt om zeker 20 m2 stadsverzorgende bedrijvigheid, aldus vastgoedadviseur JLL tijdens het seminar van SKBN en vakblad BT. Omdat stedelijke bedrijventerreinen onder druk staan, zal de benodigde ruimte deels in stedelijke mixzones gevonden moeten worden.
Rotterdam is de eerste stad die een ‘no net loss’ aan ruimte (bruto vloeroppervlakte, bvo) voor bedrijvigheid als beleid hanteert. Maar als steden als Rotterdam er in slagen het huidige volume werkruimte op peil te houden, zal dit op gespannen voet blijven staan met de behoefte aan stedelijke bedrijfsruimte, die groeit.
SKBN en economisch-geograaf Gerlof Rienstra (Rienstra beleidsonderzoek en beleidsadvies) becijferden dat tussen 2016 en 2021 4.600 hectare aan stedelijke bedrijventerreinen zijn verdwenen, vaak door transformatie naar wonen. Maar juist nieuwe woningen resulteren in een behoefte aan nieuwe ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid.
Woon-werkopgave
Tegenover elke woning in Nederland staat nu 26,3 vierkante meter bedrijfsruimte, aldus Sven Bertens, head of research & strategy bij vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) tijdens het seminar ‘Ruimte voor werken in de stad: randvoorwaarden voor functionele mixzones’ op de redactie van BT in Amersfoort. Door het afslanken van niet courante leegstand en efficiënter ruimtegebruik, kan dit benodigde volume aan nieuwe bedrijfsruimte per misschien nog beperkt worden tot circa 20 vierkante meter er woning’, licht Bertens aan de telefoon toe. ‘Bij een nieuwbouwambitie van 100.000 huizen per jaar, zou dit betekenen dat je ook 2 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte moet realiseren.’ En omdat de meeste woningbouw gepland is in steden, slaat die ruimtebehoefte volgens hem grotendeels in steden neer.
Groeiend aanbod
Terwijl de groei van de kantorenmarkt afgelopen 10 jaar tot 4 procent beperkt bleef, groeide de bedrijfsruimtemarkt in diezelfde periode met 23 procent, aldus cijfers van JLL. Die groei is voor een deel toe te wijzen aan de uitrol van grootschalige distributiecentra over het land. Maar de bedrijfsruimtemarkt wordt nog altijd gedomineerd door een breed scala aan vaak stadsverzorgende bedrijvigheid, van kleinschalige (last mile-) distributie tot reparatie en maakbedrijven. Die activiteiten zijn goed voor circa 170 miljoen vierkante meter (bvo), tegenover circa 40 miljoen meter voor distributiecentra. Met een dan 210 miljoen vierkante meter vloeroppervlakte is bedrijfsruimte na wonen de grootste vastgoedsector.
Beter benutten
Het is niet alleen een groeiend inwonertal in de steden dat resulteert in toenemende ruimtebehoefte voor stadsverzorgende bedrijvigheid. Ook de circulaire transitie heeft ruimtelijke implicaties. In álle ruimtescenario’s van het PBL vraagt de circulaire transitie om extra ruimte, het liefst aan vaarwater en/of in de buurt van toeleveranciers en afnemers: consumenten en bedrijven. SKBN en Rienstra becijferden dat circulaire activiteiten op bedrijventerreinen tot 2030 870 hectare extra ruimte vragen. Om kostbare milieuruimte voor onder meer de circulaire activiteiten te borgen, zetten onder meer provincies Zuid- en Noord-Holland een ‘hek’ rond strategische bedrijventerreinen en industriegebieden zoals Spaanse Polder en het Noordzeekanaalgebied. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK), provincies en steden willen dat milieuruimte op bestaande bedrijventerreinen beter benut wordt, mede door te kijken hoe bedrijvigheid die geen of amper milieubelasting genereert, met andere stedelijke functies – waaronder wonen – gemixt kan worden.
Scheefwerken
SKBN en Rienstra becijferden dat circa 26 procent van de activiteiten op terreinen met een milieucategorie 3 of hoger activiteiten betreft die daar eigenlijk helemaal net horen. Ze spreken in dat verband over ‘scheefwerken’. Bertens repte tijdens het seminar op 4 april zelfs van 30 procent van de transacties op bedrijventerreinen die ook in stedelijke mix-zones gehuisvest had kunnen worden. Dit gaat volgens sheets die hij presenteerde om activiteiten die zijn gelabeld als financiële instellingen (5 procent), bouwnijverheid (4 procent), logies, maaltijd en drankverstrekking (4 procent), verhuur van en handel in onroerend goed (3 procent), advisering onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening (3 procent), overige zakelijke dienstverlening, et cetera.
Wat voor stad wil je zijn
Volgens Marcel Michon, partner bij Buck Consultants International, moet de vraag welke activiteit je waar wilt hebben beginnen met de vraag wát voor economie je bent als stad en wélke economie je zou willen zijn, om dit vervolgens door te vertalen in een ruimtelijke-economische visie en een strategie werklocaties. Die moeten weer input genereren voor de omgevingsvisie en het omgevingsplan. Al deze plannen moeten op elkaar zijn afgestemd. Dat heeft ook te maken met mogelijke juridische procedures. De bestuursrechter kijkt naar de ‘afhechting’ van plannen, aldus Michon. ‘Is er met andere woorden een heldere lijn te trekken tussen ambities, visies, de uitwerking daarvan en de ‘beslisregels’ op kavelniveau.’
Om grip te krijgen op uiteindelijk functie-invulling, zijn volgens hem tal van aanvullende instrumenten inzetbaar zoals het stedenbouwkundig programma van eisen, economische programmering, een omgevings- en beeldkwaliteitsplan, een grond- en vastgoedexploitatieplan, de omgevingsvergunning, gronduitgiftecriteria maar ook de inzet van een anterieure overeenkomst.
Financial engineering
Maar het kan niet bij planologische instrumentaria blijven alleen. Michon: ‘Wat vaak nog wordt vergeten is dat de gemiddelde huuropbrengst van bedrijfsruimte veel lager is dan kantoorruimte, en helemaal woonruimte. Waar bedrijfsruimte afhankelijk van de locatie 40 tot 100 euro aan jaarlijkse huurinkomsten per vierkante meter oplevert, is dit voor 100 tot 180 euro voor kantoorruimte en 160 tot 200 euro voor een huurappartement.’
De “markt” is daarom minder happig op het aanbieden van “sec” bedrijfsruimte in een gewilde stedelijke omgeving. Daarbij is volgens Michon sprake van een paradox, omdat een mix van functies volgens hem de gebiedswaarde als geheel op de lange termijn ten goede komt. Een vorm van “financial engineering” is daarom nodig waarin de gebiedswaarde als geheel beter tot uitdrukking komt. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van verevening van kosten en opbrengsten tussen verschillende functies.
Werkcorporatie
Volgens Sander van Schijndel, investment manager bij de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) levert mengen op termijn inderdaad waarde voor de stad. Hij constateert dat bedrijfsruimte nu moeilijk kan opboksen tegen activiteiten die hogere grondprijzen genereren, en dat daardoor een soort gentrificatie op bedrijventerreinen plaatsvindt. Van Schijndel, die onlangs afstudeerde aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op een onderzoek naar hoe je betaalbare bedrijfsruimte kunt borgen in stedelijke gebiedstransformatie, bepleit meer regie en sturing om ruimte voor werken te borgen. Dan moet er alleen nog een partij zijn die bedrijfsruimte aanbiedt, beheert en regisseert. Hij benadrukt net als Michon dat dit niet vanzelf gaat omdat er meestal sprake is van een onrendabele top. Hij aast op de oprichting van gespecialiseerde exploitatiemaatschappijen (‘werkcorporaties’) die net als woningcorporaties in het gat springen dat de markt laat liggen. Bekostiging kan door middel van een eenmalige kapitaalstorting of inbreng van vastgoed, een jaarlijkse exploitatiesubsidie of bijdragen op projectniveau.
Bouwblokvisie Gent
Tijdens het seminar vertelden een viertal gemeenten kort hoe zij werk maken van ruimte voor werken. De grootste vraag is nog hoe je uiteindelijk grip houdt op een activiteitenmix, als je zelf geen grond -of pandeigenaar bent, uitgaande van het beginsel van vrije vestiging.
Adjunct van de directie van Stad Gent Marc de Ridder (die tevens de door de Vlaamse overheid ondersteunde rol van ‘verweefcoach’ bekleedt), vertelde hoe zijn stad bij de transformatie van de traditionele industriële bouwblokken in de negentiende-eeuwse gordel nadrukkelijk de werkfunctie wil terugbrengen, waar deze in de loop van de twintigste eeuw in gebruik waren genomen als stalplaats van bijvoorbeeld caravans. Daarvoor is een bouwblokvisie ontwikkeld met daaraan gebonden bouwblokverordening. Daarin ligt vast dat binnengebieden niet zomaar mogen worden volgebouwd met woningen. Sterker: in binnengebieden tot 3000 vierkante mogen alleen economische functies komen, met maakindustrie als bestemming. Voor deze werkwijze ontving Stad Gent de Vlaamse Ontwerprijs.
Het juiste bedrijf op de juiste plek
Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool en lid van de adviescommissie van SKBN benadrukte na afloop van de bijeenkomst dat de circulaire economie spaak loopt als er in het stedelijk weefsel geen milieuruimte overblijft door transformatie naar wonen. ‘Het seminar toonde aan dat er te weinig aandacht is voor benodigde ruimte voor werken en circulaire transitie in het bijzonder. Het juiste bedrijf op de juiste plek moet weer op de agenda, attractiviteit steden en dorpen is echt in het geding nu RO (ruimtelijke ordening, red.) veel te veel een ruimte voor wonen issue is geworden (lees ook: Wonen, wonen, wonen: ‘Te sectorale partijprogramma’s helpen niet bij oplossen woningnood’ ). Opmerkelijk tenslotte is hoe weinig en slecht ondernemersparticipatie plaatsvindt. Ruimte voor werken staat op agenda, maar neem dan ook serieus wat bedrijven beweegt in plaats van hoogover over bedrijven praten.’
Pen ziet kansen in het maken van woon-werk afspraken, waar voor elke woning die wordt toegevoegd ook ruimte komt voor bedrijvigheid. Nieuwe financiële engineering is daarbij essentieel, om te voorkomen dat werken altijd aan het langste eind trekt. Fysieke ruimte kan deels gevonden worden door overbodige kantoorlocaties te herbestemmen naar bedrijfsmatig gebruik, intensivering van bestaande bedrijventerreinen, maar in (voormalige) winkelgebieden zie Pen mogelijkheden.
Maar het begint misschien wel met een herwaardering van werk als functie in de stad.
