Op woensdag 10 november organiseert SKBN samen met BT Magazine en ELBA\REC de 16e editie van het BT Event. Dit jaar zijn we op de locatie van de Brainport Industries Campus in Eindhoven. Onze gastheren zijn: Eindhoven Airport, Businesspark Flight Forum, Vliegbasis Eindhoven, gemeente Eindhoven en provincie Noord-Brabant.

De kracht van werklocaties

Stedelijke werklocaties zijn samen met de binnenstad de drijvende kracht van de stedelijke economie. Ze zorgen voor banen en de producten en diensten waar de moderne samenleving op draait. Steeds meer fungeren ze ook als draaischijven in de stadslogistiek, hub voor kennis en innovatie, broedplaats voor creatieve pioniers. Maar die stedelijke werklocaties staan onder druk vanwege de toenemende ruimtebehoefte van andere stedelijke functies, wonen voorop, en het beleid om overlast door verkeer, lawaai en geur te voorkomen. Tegelijkertijd spelen grote transities in bijvoorbeeld de energievoorziening en als gevolg van klimaatverandering.

Met het veranderende karakter van de economie en de logistiek, alsmede door nieuwe trends in hoe we werken, versneld door de coronacrisis, staan stedelijke werkgebieden zelf ook voor transformatieopgaven. De grote uitdaging is om bij de herprofilering in te spelen op genoemde trends en ambities, en zo een volwaardige nieuwe rol in het stedelijk weefsel te kunnen spelen.

Met ons congres "De kracht van werklocaties" willen we dat thema agenderen.

Doel

De deelnemers tonen wat er komt kijken bij het daadwerkelijk bijdragen aan de realisatie van stedelijke ambities door werklocaties. Hoe kun je her profileren en her ontwikkelen naar een gemengd kennis en innovatiedistrict, dat ook voldoet en bijdraagt aan de ambities voor verduurzaming, vergroening etc.

Aanmelden voor dit fysieke congres inclusief netwerkborrel is nu mogelijk!

Voor programma en tickets: www.btevent.nl.

NB: Aan deelname aan de Provada zijn kosten verbonden, koop je toegangsbewijs via deze link.

 

NB: Aan deelname aan de Provada zijn kosten verbonden, koop je toegangsbewijs via deze link.

 

Dat beveelt de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) aan in de paragraaf over functiemenging van haar recent gepubliceerde manifest voor een maatschappelijke herwaardering van bedrijventerreinen.

Koortsachtige zoektocht

Gemeenten zoeken volgens SKBN ‘koortsachtig’ naar locaties om het woningtekort niet nog verder op te laten lopen. In februari dit jaar raamde ABF Research, dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de cijfers onderzocht, het huidige tekort op 331.000 woningen.

In de zoektocht naar woningbouwlocaties zijn de ogen van gemeenten ‘nadrukkelijk gericht’ op bedrijventerreinen, schrijft SKBN. Uit eerder onderzoek in opdracht van de SKBN kwam naar voren dat in de afgelopen vijf jaar 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen verdween. Het verlies van die bedrijfsruimte manifesteert zich op circa 300 van de 3.800 Nederlandse  bedrijventerreinen. Twee derde hiervan betreft werkgebied binnen de stad.

Gemiste kans

Ondernemers voelen zich geregeld in het nauw gedreven omdat ze op veel plekken moeten wijken voor huizenbouw, stelt SKBN-voorzitter Theo Föllings. Een gemiste kans volgens hem. ‘De verbinding biedt veel meer mogelijkheden, ook voor het gebruik van de schaarse ruimte. Juist in een tijd waarin wonen, werken, recreëren en verblijven steeds meer vervlochten zijn met elkaar is  functiemenging heel kansrijk. Denk daarbij ook aan het thuiswerkeffect als gevolg van corona.’

Het tot stand brengen van stedelijke werkmilieus is juist nu interessant, meent Föllings. ‘Uiteraard hoort industrie op het industrieterrein, maar het huisvesten van lichte bedrijvigheid zou een speerpunt moeten zijn in de aanleg van de nieuwe woonwijken. Het levert mogelijkheden op voor efficiënte energieuitwisseling tussen bedrijven en inwoners, draagt bij aan minder transportbewegingen, aan kortere ketens in de voedselvoorziening en industrie. Met andere woorden: multifunctioneel ruimtegebruik.’

Doorbreek ruimtelijke doctrine

Juist in een tijd waar de ruimte steeds schaarser wordt, is het doorbreken van de ruimtelijke doctrine van functiescheiding interessant, stelt SKBN. Grondgebonden mkb-bedrijven zijn bovendien van cruciaal belang voor de maatschappelijke eneconomische structuur van een stad of gemeente. Hun aanwezigheid is bijvoorbeeld ook van belang voor behoud van voorzieningen als winkels en horeca in centra.

De woningbouwopgave, behoud van een aantrekkelijk vestigingsklimaat en de energietransitie; die functies niet naast elkaar laten bestaan, maar met elkaar verweven is de opgave. Het Havenkwartier in Deventer is hier een sprekend voorbeeld van. Het gebied, dat met een oppervlakte van 13 hectare ingesloten is tussen de binnenstad, een woonwijk en een industrieterrein, raakte een jaar of twintig geleden in verval, maar is stap voor stap aangepakt. Oude panden werden opgeknapt en kregen nieuwe bestemmingen voor wonen, werken, horeca of een combinatie daarvan. Inmiddels mag het Havenkwartier zich de hipste buurt van de stad noemen.

Deventer stuurt op functiemenging

Dat heeft Deventer gedaan met onder meer uitnodigingsplanologie; de gemeente bepaalt op hoofdlijnen welke ruimtelijke veranderingen wenselijk zijn. Marktpartijen geven daar vervolgens invulling aan. Zo kan Deventer sturen op functiemenging, zonder zelf veel grond te bezitten. Om ontwikkelaars uit te nodigen tot investeringen in wonen en werken, nam de gemeente Deventer in het Havenkwartier wel de openbare ruimte op de schop. De uitstraling van het gebied verbeterde aanzienlijk, wat het gebied voor private partijen interessant maakte.

Aanbevelingen SKBN: 

• Gebruik de woningbouw als motor voor functiemenging. Door in de nieuwe stadswijken ruimte te bieden aan bedrijvigheid, draag je als overheid bij aan een nieuwe stedelijkheid, waarin wonen, werken en recreëren met elkaar verweven worden.
• Denk na over de faciliterende rol die je als overheid wilt vervullen om de ruimtelijke doctrines van functiescheiding te doorbreken.
• Versterk de synergie tussen de functies als wonen, werken, onderwijs en recreëren, met de openbare ruimte. Synergie tussen functies leidt tot hogere bestedingen, levendigheid en leefbaarheid. Het is de motor voor dynamiek in de stad, op korte en lange termijn.
• Geef de economie ook ruimte in nieuwe woonwijken. Zware industrie hoort uiteraard thuis op het industrieterrein, maar lichte bedrijvigheid – we gaan naar een schone economie toe – is helemaal niet zo vies als wordt verondersteld. Bedrijven met een lage milieucategorie zouden een plek moeten krijgen in nieuwe woonwijken. Hetzelfde geldt voor de logistieke functies. Kleinschalige logistiek voor ‘last mile delivery’ zou prima in wijken, dicht bij de afnemers, gesitueerd kunnen worden. Van zulke bedrijvigheid dicht bij huis profiteren woningeigenaren overigens ook: de waarde van gemengde gebieden is per vierkante meter hoger dan monofunctionele gebieden.
• Zorg voor duidelijkheid over de toekomst van bedrijventerreinen in relatie tot woningbouwplannen. Ondernemers gaan niet investeren in hun bedrijf of hun circulaire ambities op het moment dat die ontbreekt.

Rondetafelgesprek Provada

SKBN-voorzitter Theo Föllings is een van de deelnemers aan het rondetafelgesprek dat Vastgoedmarkt organiseert over de uitdagingen bij brownfield ontwikkelingen op dinsdagmiddag 26 oktober 2021 tijdens de Provada in de RAI te Amsterdam.

Andere deelnemers zijn: Wim Beelen, ontwikkelaar van de Amsterdam Logistic Cityhub; Jeroen Gerritsen van industrieel en logistiek vastgoedonderneming Panatonni;  en Armand van de Laar, wethouder van Ruimtelijke en Economische ontwikkeling  van de gemeente Rijswijk. Het gesprek vindt plaats onder leiding van Erik Wiegerinck, senior redacteur, in de stand van Vastgoedmarkt, tussen 15.45 en 16.30 uur.

Dit artikel is op 30 september 2021 verschenen op Vastgoedmarkt.

Dat stelt de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) in de duurzaamheidsparagraaf van haar recent gepubliceerde manifest voor een maatschappelijke herwaardering van de bedrijventerreinen. ‘We vinden dat bedrijventerreinen een belangrijke rol moeten en kunnen vervullen bij de energietransitie en klimaatadaptatie,’ stelt Theo Föllings, voorzitter van de SKBN.

Niet genoemd

Föllings wijst er op dat het jaarlijkse energieverbruik op bedrijventerreinen en werklocaties met 700 petajoule een veelvoud is van alle Nederlandse huishoudens. ‘Desondanks werden bedrijventerreinen in 2019 niet genoemd in het Klimaatakkoord. Dat is opmerkelijk, want een eenvoudige berekening laat zien dat er grote kansen liggen om daken vol te leggen met zonnecollectoren.’

Neem bijvoorbeeld alleen al de grote bedrijfsdaken – bedrijfsadressen met een minimale vloerendakoppervlakte van 10.000 m2 met een industriefunctie – dan gaat het om 2.759 vestigingen in 2.547 unieke panden, verspreid over 1.026 bedrijventerreinen. Op die bedrijventerreinen gaat het in totaal om een potentieel aan zonne-energie van bijna 18 petajoule. Dat is ongeveer 8 procent van wat er in 2050 volgens de ‘Paris Proofbeoordeling’ voor gebouwen aan (hernieuwbare) energie beschikbaar is. Dat kan dus een substantiële bijdrage zijn.’

Enorme potentie

Zonnepanelen zijn volgens Föllings slechts een van de vele voorbeelden. ‘Op bedrijventerreinen ligt een enorme potentie voor het oprapen. Denk bijvoorbeeld ook aan warmte-koude systemen of waterstof. Maar we moeten wel bereid zijn te bukken. Dat geldt zowel voor de overheid als het bedrijfsleven.’

De impact kan nog eens vergroot worden wanneer er ook meer aandacht komt voor groenblauwe structuren op bedrijventerreinen. Zo’n bedrijventerrein draagt namelijk bij aan klimaatadaptatie (wateroverlast, hittestress), biedt recreatiemogelijkheden voor omwonenden en kan bijdragen aan economische doelen. ‘Denk aan het verlagen van energiekosten, het verlagen van stress bij werkenden. Ook kan een aantrekkelijker werklandschap helpen om goed personeel aan te trekken en te behouden’, licht Föllings toe.

Hoe kan de energietransitie op bedrijventerreinen sneller en effectiever gerealiseerd worden?

Föllings: ‘Wat vooral aandacht verdient, is het ‘verantwoordelijkheidshiaat’. Daarmee bedoel ik dat de wensen en doelen van individuele bedrijven (versnipperd eigendom) en overheden niet synchroon met elkaar lopen. Ondernemers focussen – zeker in en direct na de coronacrisis – op de continuïteit van hun bedrijf. Zij zien de energietransitie niet als een doel op zich, maar als een middel. Dat wil echter niet zeggen dat ondernemers niet bereid zijn te investeren in duurzaamheid. Want dat laatste staat in dienst van die continuïteit. Lukt het wel om de individuele wensen en doelen van ondernemers te verenigen, dan liggen mooie kansen voor het oprapen.’

Kunt u een voorbeeld geven waar het wel goed gaat?

‘Op bedrijvenpark Innofase in Duiven aan de A12 is de ‘industriële symbiose’ bijvoorbeeld al gevonden. Dat gebeurt onder meer met uitwisseling van in- en outputstromen, zoals warmte, elektra, water, biogas, biomassa en restmaterialen. Door deze manier van werken wordt bespaard op primaire grondstoffen, energie, transport en ruimtebeslag.’

Is niet een groot probleem bij de verduurzaming dat veel bedrijventerreinen door het sterk versnipperde eigendom geen of slechts gebrekkig parkmanagement hebben?

‘Helemaal juist. Cruciaal voor de investeringsbereidheid op bedrijventerreinen is dat ze schoon, heel en veilig zijn. Actief parkmanagement ligt aan de basis daarvan. Als het een rotzooitje is, gaan bedrijven niet meer investeren, ook niet in nieuwe energiesystemen. Dan denken ze: ik ga hier weg, het zal mijn tijd wel duren…’

‘Goed parkmanagement bestaat op een aantal terreinen wel degelijk. Dan hebben de bedrijven het zelf georganiseerd. Of ze doen verplicht mee aan het parkmanagement, omdat het een eis was van de gemeente bij de gronduitgifte. Maar er zijn helaas een heleboel terreinen, misschien wel de meerderheid, waar nog altijd geen enkele vorm van parkmanagement bestaat. Wat daarbij ook niet helpt is dat de afdeling Economische Zaken bij veel gemeenten onderbemand is en geen of onvoldoende contactfunctionarissen beschikbaar zijn voor bedrijven. Mooie voorbeelden die aan dit organiserend vermogen werken is een initiatief van de provincie Zuid-Holland op dit gebied en ook de private parkmanagement organisatie Clok timmert flink aan deze weg.’

U luidt hier min of meer de noodklok over de investeringsbereidheid op bestaande bedrijventerreinen. Maar volgens een recent rapport van adviesbureau Stec Groep wordt er juist volop geïnvesteerd door vastgoedbeleggers en eigenaar-gebruikers.
‘Dat komt vooral doordat de maakindustrie en de logistieke sector het momenteel enorm goed doen. Terwijl er tegelijkertijd nauwelijks mogelijkheden zijn om te verhuizen naar nieuwe bedrijventerreinen. Gemeentes zijn erg terughoudend geworden met de uitgifte van greenfieldlocaties, mede door de verdozingsdiscussie en de grote behoefte aan woningbouwlocaties.’

‘De vraag is echter hoelang brownfieldlocaties nog soelaas kunnen bieden om de vraag naar bedrijfsruimte te faciliteren. Ook de mogelijkheden tot verdichting, revitalisering en complete herontwikkeling van bestaande bedrijfsterreinen lopen tegen de grenzen aan. Let wel: volgens de jongste prognose van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat moet er tenminste 5.500 tot 9.000 hectare bedrijventerrein extra bijkomen. Dan heb je het per definitie over greenfieldlocaties. Maar van die urgentie zien we in de praktijk niets terug bij gemeenten en provincies.’

Dit artikel is op 29 september 2021 verschenen op Vastgoedmarkt.
 

Vorig jaar luidde SKBN ook al de noodklok over het geruisloos verdwijnen van veel binnenstedelijke bedrijventerreinen, hoofdzakelijk door oprukkende woningbouw. Zo is de afgelopen vijf jaar 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen opgedoekt.

Volgens Föllings heeft die trend het afgelopen jaar zich onverminderd voortgezet. Terwijl de behoefte juist steeds groter wordt door de enorme groei van e-commerce en de grote vraag naar logistiek vastgoed. Nearshoring, het terughalen van productie uit het Verre Oosten, zorgt voor extra vraag naar bedrijfsruimte. Vastgoedadviseur CBRE becijferde recentelijk dat tot 2025 behoefte is aan 1,25 miljoen vierkante meter extra logistieke ruimte.

9.500 hectare er bij

Het meest recente prognosemodel van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat raamt de behoefte aan aanvullende bedrijfsruimte tot 2030 zelfs op 5.500 tot 9.500 hectare. De SKBN vindt mede gezien het postcorona economisch herstel, de energietransitie en de enorme behoefte aan meer bedrijfsruimte dit dan ook het ‘uitgelezen moment om volop te investeren in de 3.800 bedrijventerreinen die Nederland rijk is’.

Het belang van dergelijke werklocaties voor Nederland is volgens de SKBN-voorzitter  ‘evident’. Ondernemers op bedrijventerreinen zorgen voor een economisch toegevoegde waarde van ongeveer 300 miljard euro per jaar – bijna 40 procent van ons bruto binnenlands product – en circa 60 procent van de jaarlijkse R&D-investeringen. Van de grootste R&D-bedrijven in Nederland is zelfs 80 procent gesitueerd op een bedrijventerrein. ‘Nu de coronacrisis vooralsnog getemd lijkt, kunnen deze bedrijven ook wezenlijk bijdragen aan een snel economisch herstel van de BV Nederland’, aldus Föllings.

Economische dynamiek

Corona heeft het afgelopen jaar de economische dynamiek in verschillende opzichten versterkt. Zo is de toename van vestiging van grote distributiecentra volgens SKBN ‘onomkeerbaar’. Föllings: ‘Door corona is de e-commerce alleen maar verder gegroeid.’

Maar de impact van grote distributiecentra op het landschap is groot en vraagt om sturing van de overheid om de landschapskwaliteit te bewaken, constateerde het ministerie van Binnenlandse Zaken vorig jaar als reactie op de Nationale Omgevingsvisie (Novi) al. Om de gevolgen voor milieu, natuur, mobiliteit en infrastructuur in te perken én om ruimte te bieden aan de economie, maakte het ministerie zich hard voor meer landelijke regie, in samenspraak met provincies. Gedacht wordt aan concentratie van grote distributiecentra, eerst op bestaande terreinen en vervolgens op knooppunten langs nationale en internationale corridors.

Gelderland

Lovend spreekt Föllings in dit verband over het beleid van de provincie Gelderland. ‘Die provincie heeft de afgelopen jaren nadrukkelijk ervoor gekozen om de verdozing van het landschap door de XXL-distributiecentra te beperken. Slechts op drie locaties is verdere groei toegestaan. Dat is rondom Nijmegen, langs de A12 in de Liemers bij Zevenaar en de A15 bij Tiel.’

Tegelijkertijd wakkerde corona ook de discussie over re- en nearshoring aan. De roep om het terug- en dichterbij halen van productie uit lagelonenlanden wordt versterkt door de digitalisering en robotisering. Toepassingen in de smart industry zijn kansrijk, zeker in de triple helix tussen overheden, onderwijs en ondernemers, om het verdienvermogen in regio’s omhoog te stuwen.

Aanbevelingen

SKBN doet de volgende aanbevelingen om de maatschappelijke en economische betekenis van bedrijventerreinen te optimaliseren:

• Gemeenten doen er verstandig aan om op lokaal niveau in kaart te brengen welke plannen leven bij de maakindustrie, zodat ze daar in hun ruimtelijke planning nadrukkelijk rekening mee kunnen houden. Daarnaast moet het belang van een schoon, heel en veilig bedrijventerrein consequent vooropstaan.
• De vraag naar opslag- en distributieruimte is onverminderd groot. Een zorgvuldige planning van en zorgvuldige integratie binnen het werkgebied zijn wenselijk voor nieuwe logistieke centra. De SKBN pleit voor duidelijke kaders met het oog op verduurzaming, landschappelijke kwaliteit en economische waarden.
• Overheden moeten onderscheid maken in logistieke activiteiten en de regie durven pakken. Stadsdistributie, regionaal gebonden logistiek of meer footloose logistiek verschillen wezenlijk qua functie en nabijheid. Ontwikkel daar een visie op. Het is wenselijk dat logistieke centra een meerwaarde zijn voor de regionale economie.
• Overheden kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het verdienvermogen in regio’s door meer dan ooit te cofïnancieren in de opschaling van perspectiefvolle technologieën. Met R&D-investeringen wordt de basis gelegd voor innovaties en verduurzaming van ketens en clusters in de maakindustrie.
• Overheden die werk willen maken van de circulaire economie doen er verstandig aan om investeringen juist op bedrijventerreinen terecht te laten komen. Dat versterkt de innovatie en versterking van de werkgelegenheid op de lange termijn.

Dit artikel is op 27 september 2021 verschenen op Vastgoedmarkt.