WELKOM BIJ SKBN

De Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) is al 13 jaar het landelijk netwerk van publieke, semipublieke en private partners die zich bezighouden met ruimte voor werken. Onze stichting streeft naar een optimale regionale economie, waarbij voldoende en duurzame ruimte voor werken onontbeerlijk is.

Dit willen we bereiken door op een onafhankelijke manier kennis te delen, te bundelen en te ontwikkelen. Binnen én buiten ons netwerk. Er worden jaarlijks tientallen ontmoetingen georganiseerd met relevante kennisdeling en we leveren – gevraagd en ongevraagd – beleidsinput op basis van onze kennis en ervaring. We zijn daarmee het centrale, onafhankelijke verzamelpunt voor alle ontwikkelingen rondom fysieke werklocaties.

LEES HIER ONZE PROPOSITIE

card image

Event

20-06-2023
Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette - Den Haag

Event

20-06-2023

Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette - Den Haag

De Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette heeft na Eindhoven en Deventer een nieuwe stop: op dinsdag 20 juni zijn we op het Provinciehuis in Den Haag. Het thema is: 'Hordes nemen voor groene gezonde bedrijventerreinen'.

Heel Zuid-Holland vol met werklandschappen van de toekomst, groen en gezond. Om dit te bereiken vinden we echter vaak  vele (onzichtbare) hordes op ons pad. Heb je ook al langer vergroeningsideeën voor je bedrijventerrein, maar lukt het niet om ze te realiseren? Heb je wel ideeën en komt het niet tot uitvoering in jouw gemeente? Of zie je de mogelijkheden van meer groen op bedrijventerreinen, maar jouw opdrachtgevers nog niet?

Kom dan naar de Groene Gezonde Bedrijventerreinen Estafette. Daar wijzen professionals op de hordes die we samen moeten nemen. En ga je samen aan de slag om er overheen te springen.

Heb je een interessante Zuid-Hollandse casus?
Mail deze voor 26 mei naar
[email protected]. Op 20 juni gaan we aan de slag om jouw groene gezonde bedrijventerrein te kunnen realiseren. Zet de datum en locatie alvast in je agenda. We hopen je te verwelkomen in ons estafetteteam.

Voor wie is deze middag bedoeld?
Ondernemers, beleidsmakers en ambtenaren van gemeenten, parkmanagers, bestuurders, adviseurs, hoveniers & groenvoorzieners en ecologen.

Praktische informatie
Datum: dinsdag 20 juni
Tijd: 12.30 tot 17.30 uur
Locatie: Provinciehuis Zuid-Holland
(Zuid Hollandplein 1, 2596 AW Den Haag)

Klik hier voor deelname

Lees verder
card image

Event

20-06-2023
SKBN On Tour - Samenwerken aan transitieopgaven

Event

20-06-2023

SKBN On Tour - Samenwerken aan transitieopgaven

SKBN organiseert, dit jaar in samenwerking met het Ministerie van EZK, weer een SKBN On Tour. Het thema is: Samenwerken aan transitieopgaven. De uitzending is live te volgen op dinsdag 20 juni van 10 tot 12 uur.
 

Bedrijventerreinen staan voor urgente transitieopgaven. Het energieverbruik moet omlaag en er dient veel meer gebruik te worden gemaakt van hernieuwbare energiebronnen. Het energiebesparingspotentieel is enorm. Daarnaast lenen bedrijventerreinen zich in theorie uitstekend voor duurzame decentrale opwek en energieopslag. Er wordt met veel interesse gekeken naar pilots voor smart energy hubs, die ook een antwoord bieden op netcongestie.

En welke plek nemen bedrijventerreinen in de bredere opgave, zoals het programma NOVEX? Het is niet meer van deze tijd om werklocaties als afgezonderde gebieden te beschouwen, ze dienen te worden meegenomen in de bredere gebiedsopgaves. Maar hoe doe je dat? Tot slot stelt de verstedelijking bedrijventerreinen voor grote uitdagingen. Ruimteclaims stapelen zich op. Naast het borgen van vitale bedrijfslocaties, zal bestaande ruimte op bedrijventerreinen beter moeten worden benut door onder andere te intensiveren.

Kortom, de winst die is te behalen op bedrijventerreinen is groot. Maar een versnipperde eigendomsstructuur, een gebrek aan urgentiegevoel of sowieso de complexiteit van de opgave stelt voor uitdagingen. Eén ding is duidelijk: alleen door krachten te bundelen kan de grote transitiewaarde die bedrijventerreinen vertegenwoordigen verzilverd worden. Dat begint met samenwerking! 

Samenwerking tussen eigenaren en ondernemers onderling, samenwerking met netbeheerders en ook samenwerking tussen overheden en ondernemers. Tijdens het programma SKBN On Tour laten we aan de hand van drie aansprekende projecten zien hoe grote stappen kunnen worden gezet in transitieopgaven. Wat krijgen partijen samen voor elkaar en wat is er nodig voor een constructieve samenwerking? 
 
Meld je hier aan voor de live-uitzending op dinsdag 20 juni

 

Lees verder
card image

Event

14-06-2023
SKBN op Provada: Bedrijfsruimte als kansrijk beleggingsobject

Event

14-06-2023

SKBN op Provada: Bedrijfsruimte als kansrijk beleggingsobject

Ruimte voor werken in de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) staat onder druk. Maar een concurrerende regio moet voldoende plek hebben voor werk en innovatie. En met de groei van de bevolking neemt de behoefte aan stadsverzorgende bedrijfsruimte ook toe. Intensiveren van bestaande stedelijke werkgebieden, stapelen en mixen van werken met andere functies, is nodig om in de behoefte aan ruimte voor werken te kunnen voorzien.

Dat kan alleen als de markt voor bedrijfsruimte, die tot nog toe vaak zaak is van de ondernemers zelf, professionaliseert. In ontwikkeling, exploitatie en beheer. Maar tot nog toe lieten grote vastgoedpartijen de markt voor bedrijfsruimte – grootschalige distributie uitgezonderd – vaak links liggen. Dit terwijl de markt voor bedrijfsruimte met 210 miljoen m2 qua omvang de kantorenmarkt vele malen overtreft en in tegenstelling tot de kantorenmarkt, groeit .

Voor het borgen van voldoende en kwalitatief goede bedrijfsruimte in steden is het nodig dat markt en overheid samen aan de slag gaan voor zowel bestaande bedrijventerrein naar een hoger plan te tillen als voor een goede invulling van transformatiegebieden.

In deze gezamenlijke Provada sessie van Metropoolregio Rotterdam Den Haag, Gemeente Rotterdam, Gemeente Den Haag, SKBN en vakblad BT, staan op woensdag 14 juni van 12 tot 13 uur de volgende vragen centraal:

  • Hoe ziet de markt voor stedelijke bedrijfsruimte eruit en hoe definiëren steden de opgave ten aanzien van stedelijke bedrijfsruimte zelf?
  • Wat is er voor nodig om professionele vastgoedontwikkelaars- en beleggers te verleiden in de groeiende markt voor bedrijfsruimte te investeren? Wat doet de markt zelf al?
  • Waar botsen de vastgoedsector en steden rond dit thema en in hoeverre zijn doelstellingen op één lijn te brengen?

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Werkgevers: sluit naast woondeals ook ‘maakdeals’

Nieuws

Nieuws

Werkgevers: sluit naast woondeals ook ‘maakdeals’

Het Rijk, de provincies en gemeenten moeten ‘maakdeals’ sluiten en zo ruimte reserveren voor maakindustrie. Anders lopen de energietransitie, circulaire transitie en economische groei vast. Dat bepleiten VNO-NCW en MKB-Nederland in een open brief aan de Tweede Kamer. Een terechte maar onvolledige oproep, reageert Cees-Jan Pen, lid van de SKBN Adviesraad.

In de maakdeals moeten afspraken komen voor ruimte voor bedrijvigheid en bijvoorbeeld verduurzaming van bedrijventerreinen. De organisaties hopen dat hun input wordt meegenomen als de Tweede Kamer op 11 mei debatteert over ruimtelijke ordening. 

De maakdeals zijn volgens VNO-NCW en MKB-Nederland nodig omdat de ruimte voor economie anders in het geding dreigt te komen. Door onder meer de woningbouwopgave, aanpassing aan klimaatverandering, druk op de natuur en de landbouw wordt ruimte voor werken schaarser.  

Met de woondeals, die VRO-minister Hugo de Jonge met de provincies en gemeenten sloot, is ruimte voor woningen veiliggesteld. Maar voor werkterreinen ontbreken zulke afspraken vooralsnog. 

'Herhaling blijft nodig'
Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio Fontys Hogeschool en lid van de adviesraad van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen, kan zich in grove lijnen vinden in de oproep van de werkgeversorganisaties.

‘Herhaling van deze boodschap is helaas nog steeds nodig. Keer op keer blijkt in de ruimtelijke ordening dat ruimte voor werken te weinig aandacht krijgt en wordt onderbelicht’, reageert hij tegen Stadszaken.

‘Helaas is te lang ruimtelijke ordening op lokaal niveau verworden tot een soort woningen bouwen, bouwen, bouwen-beleid.’

Ruimtevraag werken groeit 
Van 2015 tot 2021 verloor Nederland bijna 150 bedrijventerreinen, terwijl de vraag naar werkruimte juist groeit. Volgens VNO-NCW en MKB-Nederland is er tot 2030 landelijk 7.000 hectare aan bedrijventerreinen nodig. Daarbij baseren zij zich op berekeningen door het Economisch Instituut voor de Bouw. 

‘En dit is nog exclusief de extra ruimte die nodig is voor de overgang naar een meer circulaire economie en de energietransitie’, staat in de brief. De circulaire economie vraagt tot 2030 nog bijna 900 hectare extra ruimte, bleek eerder uit berekeningen door de SKBN. 

Op dat vlak is de oproep volgens Pen niet volledig. ‘De roep vanuit de werkgevers zou veel verder moeten gaan dan de terechte vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Zeker voor het ruimtelijke faciliteren van de energietransitie en voor de circulaire transitie.’

‘Er is op papier veel draagvlak om te investeren in het beter, anders en duurzamer benutten van de duizenden bestaande bedrijventerreinen, maar daden en uitvoeringskracht met euro’s en menskracht ontbreken. Ik snap het pleidooi voor maakdeals, maar zou liever gewoon zien dat we weer doen aan echte integrale ruimtelijke ordening.’

‘Fundament van de brede welvaart’ 
De 3.800 bedrijventerreinen die Nederland telt, gebruiken 2,6 procent van het oppervlak, maar zijn wel goed voor 30 procent van de werkgelegenheid en net zoveel maak- en stuwende bedrijven. Op bedrijventerreinen wordt 40 procent van het nationale inkomen verdiend.  

‘Deze werklocaties zijn hiermee het fundament onder onze brede welvaart; van allerlei praktisch werk dat wordt geboden, tot hightech innovaties tot sponsoring van de lokale voetbalclub’, aldus de ondernemersorganisaties. 

Klimaatafspraken
‘Een gemiste kans in de oproep van de werkgevers tenslotte is dat aandacht voor bedrijventerreinen hard nodig is, omdat deze gebieden een grote bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van onze Klimaatafspraken’, besluit Pen.

‘Keer op keer lijkt de landelijke politiek dit te vergeten en ook hier ligt de aandacht teveel op de aanpak en verduurzaming van woonwijken.’

Dit artikel is afkomstig van Stadszaken.nl

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

PBL: Circulaire economie vraagt ruimtelijke keuzes

Nieuws

Nieuws

PBL: Circulaire economie vraagt ruimtelijke keuzes

Om in de komende decennia te kunnen voldoen aan de ruimtevraag van circulaire bedrijven is het belangrijk dat circulaire economie hoger op de agenda van het omgevingsbeleid komt. Anders dreigt de ontluikende circulaire economie vast te lopen door ruimtegebrek en onomkeerbare keuzes, bleek tijdens een seminar over de toekomst van bedrijventerreinen in een circulaire economie, dat het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) op 20 april organiseerde.

Knelpunten op bedrijventerreinen nu al zichtbaar
‘We hebben ervoor gekozen een symposium specifiek over bedrijventerreinen te organiseren, omdat daar de knelpunten van de transitie naar een circulaire economie als eerste zichtbaar worden,’ stelde PBL-onderzoeker Emil Evenhuis, die samen met collega Trudy Rood werkt aan een rapport over de ruimtelijke aspecten van een circulaire economie, dat deze zomer uitkomt. Het is belangrijk om rekening te houden met ruimte voor circulaire economie in beleid dat nu vormgegeven wordt, zoals de Nota Ruimte 2024, de NOVEX, het Programma Mooi Nederland, het Programma Werklocaties, het Nationaal Programma Circulaire Economie, en de Grondstoffenstrategie.

Circulaire economie vraagt meer ruimte
Om de ruimtelijke implicaties van circulariteit te schetsen, bouwen Evenhuis en Rood voort op de vier scenario’s uit de Ruimtelijke Verkenningen die het PBL onlangs heeft gepubliceerd: toenemende wereldhandel, een digitaliserende wereld, een natuurlijk Nederland en regionaliserend land. In alle gevallen neemt een circulaire economie in Nederland meer ruimte in dan de huidige lineaire, fossiele economie, al verschilt de mate en vorm waarin. Het is goed te beseffen dat er een fase zal zijn met dubbel ruimtegebruik, waarin het nieuwe circulaire systeem groeit naast de bestaande productiecapaciteit. Om te zorgen dat er richting 2050 geschikte ruimte is voor terreinen met overlastgevende circulaire activiteiten (met een hoge milieucategorie) – zoals recycling en hergebruik van bouwmaterialen - moeten in de komende jaren keuzes gemaakt worden. Evenhuis: ‘Als we nu geen zorgvuldig beleid voeren, worden de problemen alleen maar nijpender.’ Het is belangrijk dat verschillende departementen,  provincies en gemeenten in onderlinge coördinatie ruimte voor circulaire economie garanderen.

Ruimte voor schoorstenen naast oprukkende woningbouw
Renewi ervaart de ruimtelijke concurrentie van oprukkende woningbouw dagelijks, reageerde public affairs manager Roland Amoreus van het afvalverwerkingsbedrijf. Veel locaties van Renewi liggen traditioneel aan de randen van stad en zijn gaandeweg door nieuwe woonwijken omsloten. ‘Wij zijn een NIMBY-bedrijf. Niemand wil naast ons wonen, maar zonder ons werk loopt Nederland vast.’ Ilse Zaal, Noord-Hollands Gedeputeerde voor Economie sluit zich daarbij aan: mensen denken bij circulaire economie vaak aan schattige repair cafés, maar een grote stap is het circulair maken van de basisindustrie. Daarom heeft Zaal  Industrieterreinen van Provinciaal Belang aangewezen: bedrijventerreinen met een hoge milieucategorie die behouden moeten blijven. We hebben dat in de Omgevingsverordening vastgelegd. ‘Maar bij gemeenten is veel drang om bedrijventerreinen naar woningbouw om te zetten. Wij vinden dat onverstandig. Dit zorgt voor noodzakelijke, maar onprettige gesprekken.’

Nog heel weinig ruimte expliciet voor transities gereserveerd
Slechts 2,5 procent van de oppervlakte van Nederland wordt ingenomen door
bedrijventerreinen, maar 30 procent van beroepsbevolking werkt er en 40 procent van ons BNP wordt er verdiend, memoreerde Jurgen Geelhoed van het Ministerie van Economisch Zaken en Klimaat. Toch worden de 3800 bedrijventerreinen die ons land telt, vaak gezien als een soort duizenddingendoekje, dat moet inleveren als er ruimte nodig is voor andere doelen. ‘Zo heeft de woningnood een prijsopdrijvend effect, waardoor bedrijven uit de stad verdreven worden. Dat is kortzichtig, want het zijn activiteiten die je in het metabolisme van een stad vaak wel écht nodig hebt,’ stelt Geelhoed. ‘Eigenlijk hebben we nog heel weinig ruimte expliciet voor transities gereserveerd.’

Waak voor onomkeerbare keuzes
Rood waarschuwt voor het maken van onomkeerbare keuzes: `Denk aan het omzetten van een bedrijventerrein met een hoge milieucategorie in een woonwijk. Dat is eenvoudig, maar andersom is verschrikkelijk moeilijk’. In de paneldiscussie krijgt zij bijval van Cees-Jan Pen van Fontys Hogeschool: ‘We moeten zuinig zijn op die 2,5 procent ruimte die nu gereserveerd is voor bedrijfsactiviteiten, en zorgen dat deze ruimte goed wordt benut. Op te veel plekken zie je dat milieuruimte vooral vanuit woningbouwtaakstellingen wordt ingeperkt.’  Koos Seerden van VNO-NCW en Rho Adviseurs sluit zich daar van harte bij aan en wijst op de verschillende onderliggende tijdschalen: ‘Een bedrijventerrein van de hoogste categorie aanleggen kost 20 tot 25 jaar, terwijl je een woonwijk in 7 tot 9 jaar hebt gerealiseerd.’ We kiezen nu waar recyclingbedrijven tussen 2045 en 2050 terecht kunnen.

Dit bericht is afkomstig van het PBL.

Bekijk hier het SKBN Webinar over de Ruimtevraag van Circulaire Economie op Bedrijventerreinen terug. 

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Seminar Ruimte voor Werken: ‘Elke woning vraagt zeker 20 m2 bedrijvigheid’

Nieuws

Nieuws

Seminar Ruimte voor Werken: ‘Elke woning vraagt zeker 20 m2 bedrijvigheid’

Elke nieuwe woning in de stad vraagt om zeker 20 m2 stadsverzorgende bedrijvigheid, aldus vastgoedadviseur JLL tijdens het seminar van SKBN en vakblad BT. Omdat stedelijke bedrijventerreinen onder druk staan, zal de benodigde ruimte deels in stedelijke mixzones gevonden moeten worden.

Rotterdam is de eerste stad die een ‘no net loss’ aan ruimte (bruto vloeroppervlakte, bvo) voor bedrijvigheid als beleid hanteert. Maar als steden als Rotterdam er in slagen het huidige volume werkruimte op peil te houden, zal dit op gespannen voet blijven staan met de behoefte aan stedelijke bedrijfsruimte, die groeit.

SKBN en economisch-geograaf Gerlof Rienstra (Rienstra beleidsonderzoek en beleidsadvies) becijferden dat tussen 2016 en 2021 4.600 hectare aan stedelijke bedrijventerreinen zijn verdwenen, vaak door transformatie naar wonen. Maar juist nieuwe woningen resulteren in een behoefte aan nieuwe ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid.

Woon-werkopgave
Tegenover elke woning in Nederland staat nu 26,3 vierkante meter bedrijfsruimte, aldus Sven Bertens, head of research & strategy bij vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) tijdens het seminar ‘Ruimte voor werken in de stad: randvoorwaarden voor functionele mixzones’ op de redactie van BT in Amersfoort. Door het afslanken van niet courante leegstand en efficiënter ruimtegebruik, kan dit benodigde volume aan nieuwe bedrijfsruimte per misschien nog beperkt worden tot circa 20 vierkante meter er woning’, licht Bertens aan de telefoon toe. ‘Bij een nieuwbouwambitie van 100.000 huizen per jaar, zou dit betekenen dat je ook 2 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte moet realiseren.’ En omdat de meeste woningbouw gepland is in steden, slaat die ruimtebehoefte volgens hem grotendeels in steden neer.

Groeiend aanbod
Terwijl de groei van de kantorenmarkt afgelopen 10 jaar tot 4 procent beperkt bleef, groeide de bedrijfsruimtemarkt in diezelfde periode met 23 procent, aldus cijfers van JLL. Die groei is voor een deel toe te wijzen aan de uitrol van grootschalige distributiecentra over het land. Maar de bedrijfsruimtemarkt wordt nog altijd gedomineerd door een breed scala aan vaak stadsverzorgende bedrijvigheid, van kleinschalige (last mile-) distributie tot reparatie en maakbedrijven. Die activiteiten zijn goed voor circa 170 miljoen vierkante meter (bvo), tegenover circa 40 miljoen meter voor distributiecentra. Met een dan 210 miljoen vierkante meter vloeroppervlakte is bedrijfsruimte na wonen de grootste vastgoedsector.

Beter benutten
Het is niet alleen een groeiend inwonertal in de steden dat resulteert in toenemende ruimtebehoefte voor stadsverzorgende bedrijvigheid. Ook de circulaire transitie heeft ruimtelijke implicaties. In álle ruimtescenario’s van het PBL vraagt de circulaire transitie om extra ruimte, het liefst aan vaarwater en/of in de buurt van toeleveranciers en afnemers: consumenten en bedrijven. SKBN en Rienstra becijferden dat circulaire activiteiten op bedrijventerreinen tot 2030 870 hectare extra ruimte vragen. Om kostbare milieuruimte voor onder meer de circulaire activiteiten te borgen, zetten onder meer provincies Zuid- en Noord-Holland een ‘hek’ rond strategische bedrijventerreinen en industriegebieden zoals Spaanse Polder en het Noordzeekanaalgebied. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK), provincies en steden willen dat milieuruimte op bestaande bedrijventerreinen beter benut wordt, mede door te kijken hoe bedrijvigheid die geen of amper milieubelasting genereert, met andere stedelijke functies – waaronder wonen – gemixt kan worden.

Scheefwerken
SKBN en Rienstra becijferden dat circa 26 procent van de activiteiten op terreinen met een milieucategorie 3 of hoger activiteiten betreft die daar eigenlijk helemaal net horen. Ze spreken in dat verband over ‘scheefwerken’. Bertens repte tijdens het seminar op 4 april zelfs van 30 procent van de transacties op bedrijventerreinen die ook in stedelijke mix-zones gehuisvest had kunnen worden. Dit gaat volgens sheets die hij presenteerde om activiteiten die zijn gelabeld als financiële instellingen (5 procent), bouwnijverheid (4 procent), logies, maaltijd en drankverstrekking (4 procent), verhuur van en handel in onroerend goed (3 procent), advisering onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening (3 procent), overige zakelijke dienstverlening, et cetera.

Wat voor stad wil je zijn
Volgens Marcel Michon, partner bij Buck Consultants International, moet de vraag welke activiteit je waar wilt hebben beginnen met de vraag wát voor economie je bent als stad en wélke economie je zou willen zijn, om dit vervolgens door te vertalen in een ruimtelijke-economische visie en een strategie werklocaties. Die moeten weer input genereren voor de omgevingsvisie en het omgevingsplan. Al deze plannen moeten op elkaar zijn afgestemd. Dat heeft ook te maken met mogelijke juridische procedures. De bestuursrechter kijkt naar de ‘afhechting’ van plannen, aldus Michon. ‘Is er met andere woorden een heldere lijn te trekken tussen ambities, visies, de uitwerking daarvan en de ‘beslisregels’ op kavelniveau.’

Om grip te krijgen op uiteindelijk functie-invulling, zijn volgens hem tal van aanvullende instrumenten inzetbaar zoals het stedenbouwkundig programma van eisen, economische programmering, een omgevings- en beeldkwaliteitsplan, een grond- en vastgoedexploitatieplan, de omgevingsvergunning, gronduitgiftecriteria maar ook de inzet van een anterieure overeenkomst.

Financial engineering
Maar het kan niet bij planologische instrumentaria blijven alleen. Michon: ‘Wat vaak nog wordt vergeten is dat de gemiddelde huuropbrengst van bedrijfsruimte veel lager is dan kantoorruimte, en helemaal woonruimte. Waar bedrijfsruimte afhankelijk van de locatie 40 tot 100 euro aan jaarlijkse huurinkomsten per vierkante meter oplevert, is dit voor 100 tot 180 euro voor kantoorruimte en 160 tot 200 euro voor een huurappartement.’

De “markt” is daarom minder happig op het aanbieden van “sec” bedrijfsruimte in een gewilde stedelijke omgeving. Daarbij is volgens Michon sprake van een paradox, omdat een mix van functies volgens hem de gebiedswaarde als geheel op de lange termijn ten goede komt. Een vorm van “financial engineering” is daarom nodig waarin de gebiedswaarde als geheel beter tot uitdrukking komt. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van verevening van kosten en opbrengsten tussen verschillende functies.

Werkcorporatie
Volgens Sander van Schijndel, investment manager bij de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) levert mengen op termijn inderdaad waarde voor de stad. Hij constateert dat bedrijfsruimte nu moeilijk kan opboksen tegen activiteiten die hogere grondprijzen genereren, en dat daardoor een soort gentrificatie op bedrijventerreinen plaatsvindt. Van Schijndel, die onlangs afstudeerde aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op een
onderzoek naar hoe je betaalbare bedrijfsruimte kunt borgen in stedelijke gebiedstransformatie, bepleit meer regie en sturing om ruimte voor werken te borgen. Dan moet er alleen nog een partij zijn die bedrijfsruimte aanbiedt, beheert en regisseert. Hij benadrukt net als Michon dat dit niet vanzelf gaat omdat er meestal sprake is van een onrendabele top. Hij aast op de oprichting van gespecialiseerde exploitatiemaatschappijen (‘werkcorporaties’) die net als woningcorporaties in het gat springen dat de markt laat liggen. Bekostiging kan door middel van een eenmalige kapitaalstorting of inbreng van vastgoed, een jaarlijkse exploitatiesubsidie of bijdragen op projectniveau.

Bouwblokvisie Gent
Tijdens het seminar vertelden een viertal gemeenten kort hoe zij werk maken van ruimte voor werken. De grootste vraag is nog hoe je uiteindelijk grip houdt op een activiteitenmix, als je zelf geen grond -of pandeigenaar bent, uitgaande van het beginsel van vrije vestiging.

Adjunct van de directie van Stad Gent Marc de Ridder (die tevens de door de Vlaamse overheid ondersteunde rol van ‘verweefcoach’ bekleedt), vertelde hoe zijn stad bij de transformatie van de traditionele industriële bouwblokken in de negentiende-eeuwse gordel nadrukkelijk de werkfunctie wil terugbrengen, waar deze in de loop van de twintigste eeuw in gebruik waren genomen als stalplaats van bijvoorbeeld caravans. Daarvoor is een bouwblokvisie ontwikkeld met daaraan gebonden bouwblokverordening. Daarin ligt vast dat binnengebieden niet zomaar mogen worden volgebouwd met woningen. Sterker: in binnengebieden tot 3000 vierkante mogen alleen economische functies komen, met maakindustrie als bestemming. Voor deze werkwijze ontving Stad Gent de Vlaamse Ontwerprijs.

Het juiste bedrijf op de juiste plek
Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool en lid van de adviescommissie van SKBN benadrukte na afloop van de bijeenkomst dat de circulaire economie spaak loopt als er in het stedelijk weefsel geen milieuruimte overblijft door transformatie naar wonen. ‘Het seminar toonde aan dat er te weinig aandacht is voor benodigde ruimte voor werken en circulaire transitie in het bijzonder. Het juiste bedrijf op de juiste plek moet weer op de agenda, attractiviteit steden en dorpen is echt in het geding nu RO (ruimtelijke ordening, red.) veel te veel een ruimte voor wonen issue is geworden (lees ook: Wonen, wonen, wonen: ‘Te sectorale partijprogramma’s helpen niet bij oplossen woningnood’ ). Opmerkelijk tenslotte is hoe weinig en slecht ondernemersparticipatie plaatsvindt. Ruimte voor werken staat op agenda, maar neem dan ook serieus wat bedrijven beweegt in plaats van hoogover over bedrijven praten.’

Pen ziet kansen in het maken van woon-werk afspraken, waar voor elke woning die wordt toegevoegd ook ruimte komt voor bedrijvigheid. Nieuwe financiële engineering is daarbij essentieel, om te voorkomen dat werken altijd aan het langste eind trekt. Fysieke ruimte kan deels gevonden worden door overbodige kantoorlocaties te herbestemmen naar bedrijfsmatig gebruik, intensivering van bestaande bedrijventerreinen, maar in (voormalige) winkelgebieden zie Pen mogelijkheden.

Maar het begint misschien wel met een herwaardering van werk als functie in de stad.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Project Grote Oogst van start in Helmond

Nieuws

Nieuws

Project Grote Oogst van start in Helmond

Vrijdag 14 april 2023 ondertekenden gedeputeerde Anne-Marie Spierings, wethouders Arno Bonte en Martijn de Kort en parkmanager van Stichting Bedrijventerreinen Helmond Frits Rutten het Plan van Aanpak ‘Grote Oogst Bedrijventerrein Zuid-Oost Brabant en Hoogeind'. Het is de officiële start van het project Grote Oogst in Helmond, waar ondernemers met elkaar en met de gemeente samenwerken om bij te dragen aan de energietransitie in de stad en het klimaatneutraal maken van Helmond in 2030.

Grote Oogst is een uniek en ambitieus programma waarin ondernemers intensief met elkaar én met de gemeente samenwerken. De projecten dragen afzonderlijk bij aan de energietransitie, en als collectief zorgen ze voor een versnelde verduurzaming van de Helmondse bedrijventerreinen. Deze bedrijventerreinen lenen zich daar ook goed voor. De industriële geschiedenis van (bedrijven op) deze terreinen biedt veel ruimte duurzaamheidsmaatregelen te treffen die direct bijdragen.

Klimaatneutraliteit Helmond 2030

De ondertekening vindt bewust plaats op het moment dat het laatste klimaatlab plaatsvindt met ondernemers, bedrijven en maatschappelijke instellingen om te komen tot een klimaatcontract. De uitdaging om te komen tot klimaatneutraliteit in 2030 is enorm, de gemeente Helmond is blij dat het Helmondse bedrijfsleven actief inzet op versnelde vergroening en innovatie om deze doelen te halen. Het past binnen de stad en de Brainport-regio om daarbij samen te werken en aanwezige kennis en techniek te benutten. De zes Helmondse bedrijventerreinen zijn voorbeelden in hoe dit moet.

Stichting Bedrijventerreinen Helmond

De gemeente Helmond kent een unieke samenwerking met de parkmanagementorganisatie Stichting Bedrijventerreinen Helmond (SBH). Helmond is een van de eerste gemeenten in Nederland waar een op basis van een Ondernemersfonds gefinancierde parkmanagementorganisatie is opgericht. SBH is sinds 2013 dé gesprekspartner voor en namens ondernemers die gezamenlijk zaken willen oppakken. SBH heeft een sterk en gedragen bestuur en pakt veel verschillende thema's voor de ondernemers op. Op het gebied van de energietransitie worden projecten uitgevoerd door Smart Synergy Helmond.

Grote en kansrijke projecten

De 4 grootste en kansrijkste projecten die de komende jaren kunnen worden versneld zijn een warmterotonde op Groot Schooten, waar kantoorgebouwen collectief worden gevoed met warmte uit een aantal WKO’s en restwarmte, een waterrotonde waarbij afvalwater hergebruikt wordt en oppervlaktewater gewonnen wordt, een tweede warmterotonde op BZOB, waar restwarmte van bedrijven en aquathermie helpt een bestaand warmtenet te verduurzamen en een grondstoffenrotonde voor circulaire verwerking en het verduurzamen van materiaalketens en reststromen.

Lees verder

Opinie

card image

Column Steven Stolk en Wouter Onclin

Mixed feelings bij gemengd binnenstedelijk bedrijventerrein

Opinie

Opinie

Mixed feelings bij gemengd binnenstedelijk bedrijventerrein

Binnenstedelijke bedrijventerreinen staan onder druk. In veel steden zijn er ambities om ze te mengen, te verdichten en te transformeren. Wonen en werken moeten meer hand in hand gaan. Maar lukt dit ook? Onderzoekers en ontwerpers buitelen over elkaar heen over de vraag hoe bedrijfsfuncties gemengd kunnen worden en hoe wonen de makersmix compleet maakt. De vraag die meestal wordt overgeslagen is waaróm er gemengd moet worden. Vanuit welk perspectief is dit gewenst en nodig? Wouter Onclin en Steven Stolk van SITE urban development opperen dat sociale huur voor werklocaties hard nodig is en dat enkel de woningnood onvoldoende reden is voor menging op bedrijventerreinen.


Sprinkhanen van de stad

Dat menging met wonen op bedrijventerreinen niet makkelijk is zien we overal om ons heen. Binnenstedelijke, stadsverzorgende bedrijventerreinen krijgen op veel plekken het label ‘gemengd’ opgeplakt. Ontwikkelaars en investeerders zien hun kans en maken mooie plannen voor gemengde woon-werklocaties. In de tussentijd trekt de APK-garage en de roldeurstucadoor weg of houdt het voor gezien en komt de brouwerij en de architect ervoor in de plaats. Wij doen hier als SITE vrolijk aan mee met ons kantoor in het Amsterdamse Hamerkwartier. 

Stedenbouwers en beleidsmakers maken fraaie toekomstbeelden waarin zowel plek is voor wonen als voor bedrijvigheid. Het liefst naast of boven elkaar, gemengd op de plot. In de afgelopen jaren is in Nederland 45 vierkante kilometer (tweemaal Amsterdam Zuid-Oost) aan bedrijventerrein herontwikkeld. Ondertussen trekken ondernemers weg en komt er een andere - of zelfs géén - economie voor in de plaats terug. Alle goede bedoelingen ten spijt heeft de economie van het herontwikkelde gebied weinig meer te maken met de functie die het bedrijventerrein had. Creatieve bedrijven, zakelijke dienstverlening en horeca doen het inmiddels goed op deze plekken. De aannemer en de groothandel? Die komen steeds verder van de stad af te staan. Als sprinkhanen hoppen ze uit het binnenstedelijk gebied. Van de ene naar de andere stadsrand, gedwongen op zoek naar een nieuwe afzetmarkt.

"Het behoud van betaalbare binnenstedelijke bedrijventerreinen staat onder druk”

Cijfers uit Kamerbrief ‘Ruimte voor economie’ (oktober 2022):

  • 30% van werkzame beroepsbevolking werkt op een bedrijventerrein, waarvan 75% woont en werkt in dezelfde stad
  • 40% van het BBP wordt verdiend op bedrijventerreinen
  • 60% van alle investeringen in R&D wordt gedaan op bedrijventerreinen
  • 2,5% van het huidig ruimtegebruik in Nederland is bestemd voor economische activiteit

BBB; Behoud Betaalbare (binnenstedelijke) Bedrijventerreinen

Dit roept de vraag op welke waarde wij als samenleving hechten aan bedrijvigheid in de stad. Stadsverzorgende bedrijvigheid is essentieel voor het functioneren van onze steden. De aannemerij, toeleveranciers van de horeca, detailhandel of de maakindustrie die geschoolde werknemers nodig heeft; de buik en handen van de stad liggen steeds vaker niet meer in de stad zelf. Dat is vanuit verschillende perspectieven een probleem:

1. Bediening lokale markt

De meeste bedrijven op binnenstedelijke bedrijfsterreinen leven bij de gratie van nabijheid. Zowel hun personeel als klanten komen uit de omgeving. Een stukadoor in Amsterdam-West moet niet eerst met zijn bus naar het havengebied rijden om vervolgens in het centrum een klus te doen. De gedachte dat bedrijventerreinen in de stadsrand of daarbuiten nieuwe plekken vinden, druist in tegen het verdienmodel van de gemiddelde stadsverzorgende ondernemer. Het de stad uit centrifugeren van deze functies doet het stedelijk ecosysteem kraken, maakt praktisch geschoolde banen lastiger bereikbaar én creëert onnodige verkeersbewegingen. In feite allemaal onwenselijke ontwikkelingen.

2. Maatschappelijke waarde van betaalbaar werk

Deze problemen worden niet alleen veroorzaakt door de schaarser wordende ruimte, maar ook door het prijseffect wat daarmee optreedt. Met uitzondering van grotere eigenaar-gebruikers bestaat het merendeel van de terreinen uit huurders voor wie een jaarhuur van €90 per vierkante meter de limiet is. Terugkeren in een spiksplinternieuwe woningbouwplint zit er dan niet in. Om het nog maar niet te hebben over het prijskaartje van de noodzakelijke verduurzamingsopgave die veel bestaande bedrijventerreinen te wachten staat. Anders dan voor woningbouw, waar we sociale huur als onderdeel van woningbouwprogramma verplichten, zijn er geen sturingselementen om bedrijfsruimte betaalbaar te houden voor functies waar we niet zonder kunnen. Net zoals we de maatschappelijke waarde van sociale woningbouw, maar ook goede zorg en onderwijs onderschrijven, zou ook de stadsverzorgende bedrijvigheid hier een plek in moeten krijgen. 

3. Geïntensiveerd bedrijventerrein laat op zich wachten

Door het verkwanselen van de schaarse ruimte voor bedrijventerreinen in de afgelopen jaren, hebben we een vooruitgeschoven boeggolf van ruimtevragers gecreëerd. Deze moeten we zien in te passen op de resterende bedrijventerreinen die nog niet ten prooi zijn gevallen aan transformatie en menging. We hebben dus minder ruimte te vullen met méér bedrijvigheid. In de tussentijd hebben ambities voor intensivering en stapeling zich nog op weinig plekken bewezen. De typologieën die we nodig hebben bestaan vooral in ons vastgoedvocabulaire. Pogingen om deze typologieën in de praktijk te brengen stuiten op verschillende barrières. Van simpelweg de vraag of ondernemers hun bedrijfsvoering kunnen voeren in een verdichte of gemengde buurt tot de vraag of we partijen hebben in ons land die zulke gebouwen kunnen ontwikkelen en in belegging nemen. Zeker wanneer we het werken willen stapelen. Dit levert veelal een negatieve businesscase op, omdat de huuropbrengsten beperkt zijn en de bouwkosten hoog. Toevoegen van kantoren of woningbouw doet het goed in de businesscase, maar zorgt voor flinke uitdagingen in gebouw- en gebiedsontwerp en de kwaliteit. Het beperkt de ruimte die er voor werken overblijft. Logistiek, parkeren, openbare ruimte en het organiseren van de praktische kant is te ontwerpen, maar is vooral complex en duur. 

4. Integrale benadering, maar dan écht

De huidige discussie mist integraliteit die noodzakelijk is om (beleids)ambities en haalbaarheid in de praktijk beter met elkaar in balans te brengen. Wij zien – niet alleen op papier, maar ook in de praktijk - drie vertrekpunten om tot een integrale benadering te komen: 

  1. Vraag: Beantwoorden we aan de behoeften? Het gaat om de behoeften van de bedrijven, maar ook de behoeften van de stad, het stedelijke economische ecosysteem. Deze moet een gelijkwaardige rol krijgen in onze afwegingen en geen bijzaak zijn.
  2. Middelen: Hoe kunnen we de veelal onrendabele businesscase oplossen zonder dat die ten koste gaat van het economisch profiel en ondernemerschap? Welke sturing hebben we vanuit grondpolitiek, subsidiëring, planologie en regelgeving? Kunnen we verevenen tussen wonen en werken, ook als het niet letterlijk gestapeld is?
  3. Fysiek: Hoe vertaalt dat zich in de ruimte? Kunnen we onze werklocaties zó verdichten dat het werkt voor iedereen? Dit heeft te maken met typologieën, met ordening van functies, met gebouwontwerp, met de openbare ruimte en hoe deze gebruikt wordt. Menging kán een antwoord zijn, maar een slimme zonering met goede spelregels net zo goed.

Werkwaarderingsstelsel als sturingsinstrument

De vraag wat onze stedelijke economie nodig heeft (en wat dat ons waard is) is urgent. Daar waar we in ons woningwaarderingsstelsel punten geven voor woonkwaliteit en dat vertalen naar een redelijke prijs, ontbreekt dat bij de transformatie van binnenstedelijke bedrijventerreinen. Wij pleiten daarom voor een verkenning naar een ‘werkwaarderingsstelsel’. Kunnen we de kwaliteit van werk en werklocaties benoemen en hiermee een redelijke prijs afdwingen? Een dergelijk puntenstelsel zou voor sturing en regie kunnen zorgen. 

Nieuw realisme

Ondertussen krabben verschillende gemeenten zich achter de oren en herbezinnen zich op hun ambities om te mengen en te verdichten. Moeten overheden gaten in de businesscase dichten om ervoor te zorgen dat de economie in de stad behouden blijft? Welke instrumenten zijn nodig om net als bij woningbouw sociale huurprijzen voor werklocaties te kunnen hanteren? Er is meer verdieping nodig om het binnenstedelijke bedrijventerrein van de toekomst te doen slagen. Dat zien we in binnenstedelijke transformaties waar wij aan werken, zoals de Achtersluispolder in Zaandam, de Binckhorst in Den Haag, Winkelsteeg in Nijmegen, SHE in Enschede/Hengelo en Haven-Stad in Amsterdam. Ondernemers roeren zich, zien zich in het nauw gedreven en missen perspectief. 

Het is tijd voor nieuw realisme, nieuwe instrumenten om te sturen en een stevige ambitie voor de economie van onze steden. Wij werken er al aan en hopen dat jullie met ons mee denken!
 

Lees verder