KENNISARCHIEF 2016

Achtergrond

card image

30-12-2016

SKBN Academy #1: Transformatie De Hoef-West

Achtergrond

Achtergrond

SKBN Academy #1: Transformatie De Hoef-West

Topplanologie in een zintuigelijk ecosysteem
 

Wonen, werken, leren en recreëren; het zijn vier pijlers waarop de gemeente Amersfoort inzet bij het transformatieproject van bedrijventerrein De Hoef. ‘Zelfs binnen één gebouw zijn deze functies samen te brengen, en het is mijn ambitie om dit te realiseren binnen ons pand en hiermee bij te dragen aan de ontwikkelingen in dit gebied.’ Het is een opmerking die pandeigenaar Désirée Struijk plaatst als ze ons verwelkomt op haar kantoor op De Hoef-West.

 
In dit kantoor geen saaie bureautjes en bureaustoelen, maar een kantoor met klassieke fauteuils, ligbanken en geurverspreiding die je onderbewustzijn beïnvloedt. Alles gericht op zintuigelijke prikkelingen. In die prikkelomgeving kwamen op het kantoor van haar bedrijf Smarter Talents op woensdagmiddag 14 december ruim twintig experts bijeen om mee te denken over de transformatie van het voormalige monofunctionele bedrijventerrein De Hoef-West naar een woon-, werk-, en leergebied: een nieuwe dynamische stadswijk in Amersfoort. 

 
Bestemmingsplan en structuurvisie

Ontwikkelaars en eigenaren zien massaal kansen om woningbouw te realiseren op De Hoef-West. Ongeveer 30% van het terrein staat leeg, grotendeels structureel. En die leegstand komt nu deels in handen van snel-geld-verdieners. Niet de partijen die een kwartiermaker als Hilco van der Wal, namens APPM door de gemeente Amersfoort ingehuurd, met open armen ontvangt.
 
‘Er is in de crisistijd een bestemmingsplan opgesteld voor het gebied waarin vooral de markt aan zet is gelaten, maar daardoor kan de gemeente minder sturend zijn in het aanbod dat uiteindelijk wordt gecreëerd. Er zijn nu ontwikkelaars die een pand willen opkopen en van mij willen weten hoeveel woningen ze mogen bouwen. Vervolgens bestaat de kans dat ze - bij wijze van - een paar gipswandjes neerzetten en door woningnood in Amersfoort is de kans groot dat deze wellicht kwalitatief lagere woningen  de komende jaren makkelijk kunnen worden verhuurd. Met die ontwikkelaars is het lastig om naar het bredere plaatje van de gebiedsontwikkeling te kijken. Het liefst wil je dat de transformatie meer behelst dan het vullen van lege gebouwen.’

 
Ambitie: gemengde nieuwe stadswijk

Om toch meer grip te krijgen op de ontwikkelingen, heeft de gemeente Amersfoort een structuurvisie opgesteld waarin een visie wordt neerzet voor de toekomst van het gebied. Het doel is op De Hoef-West de komende jaren maximaal 2.000 woningen te realiseren waarvan 40% sociale huurwoningen. Daarmee wordt flink bijgedragen aan de woonopgave van 5.000 woningen voor de gemeente Amersfoort. ‘Wil het gebied een succes worden dan moet de buitenruimte, zowel publiek als privaat, veel meer een aantrekkelijk verblijfsgebied worden met gebruikswaarde. Om aantrekkelijk te wonen, werken en leren zijn voorzieningen zoals horeca ook van belang’, stelt Van der Wal. ‘We streven naar een woonmilieu dat aanvullend is op wat er al in Amersfoort bestaat, in relatief hoge dichtheid en in een echte functiemix.’

 
NV OMU

In die ambitie wordt de gemeente ondersteund door de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht die op provinciaal niveau bijdraagt aan de herstructurering en transformatie van bedrijventerreinen. ‘In de provincie Utrecht is een groeiende kantorenleegstand die ook de komende jaren nog aan zal houden’, schetst Frank Hazeleger, investment manager OMU. ‘Het is een belangrijke reden dat wij ons actief mengen in de transformatie van De Hoef-West. Ergens moet het kantorenaanbod naar beneden voor een gezondere markt.’ OMU werkt mee aan dit doel door bijvoorbeeld door financieel bij te dragen aan de aankoop van een pand voor onderwijsinstelling SOMT. ‘Omdat de banken het (nog) niet aandurfden, maar de businesscase er gewoon wel lag’, vertelt Hazeleger.

 
Workshops

De kernvraag waar de experts na de inleidende vragen van de SKBN mee aan de slag gingen luidde als volgt: Hoe realiseren we in deze complexe gebiedstransformatie kwaliteit? Zowel ruimtelijk als economisch en maatschappelijk. In drie groepen gingen de deelnemers uiteen onder leiding van experts Evert-Jan de Kort (Stec Groep), Paul van Dijk (Akro Consult) en Sandra van Liere (Buck Consultants International) om ieder een deel van de puzzel op te lossen aan de hand van een deelvraag.
 

Hoe stimuleer je publiek-private samenwerking?

Onder leiding van Paul van Dijk, partner Akro Consult, ging een groep aan de slag met publiek-private samenwerkingskansen. ‘De gemeente heeft heel duidelijk gesteld in haar bestemmingsplan: “We laten het aan de markt over”. Dat hoeft niet per se slecht uit te pakken zijn’, stelt Van Dijk. Van Dijk zoekt de kansen in het gebied door het onder te verdelen in clusters en te benadrukken dat de gemeente haar battles gericht moet kiezen.
 
‘Op bepaalde delen van het terrein, kun je de markt ook daadwerkelijk hun gang laten gaan. Rondom het stationsgebied heb je echter een mooi cluster met vier partijen die samen dat stuk naar een hoger planniveau kunnen brengen. Daar zou de gemeente een pand op kunnen kopen om een gewenste richting te stimuleren.’
 
Ook rondom het pand van Smarter Talents ziet de groep van Van Dijk mogelijkheden om gezamenlijk de kwaliteit van de openbare ruimte te verbeteren. Je moet echt clusters hebben met maximaal 7 eigenaren, anders is het nagenoeg onmogelijk om iedereen op hetzelfde level te krijgen.’

Hoe bouw je een ecosysteem?

Sandra van Liere van Buck Consultants International, hamerde in haar sessie op de ontwikkeling van een ecosysteem door een community op te bouwen. Het gemeenschapsgevoel ontbreekt op De Hoef-West. Het terrein is onbekend voor de buitenwereld en er is weinig interactie tussen bedrijven. Door de woonfunctie toe te voegen aan het gebied komt er een dynamiek op gang, maar die moet je wel stimuleren is het credo van deze groep. Merit Veldhuizen, projectmanager bij Senta licht toe: ‘Zet in op actief communitymanagement, organiseer interactie. Dit kan door de gesloten bedrijfskantines open te stellen voor de bewoners en veel slimmer gebruik te maken van je panden. Idealiter bied je dit aan via een digitale laag. Stel dat iemand een secretaresse nodig heeft, dan kan die wellicht geleend worden van een ander bedrijf op het terrein. Er zijn zoveel mogelijkheden die nog niet worden benut.’ Ook op het vlak van gebiedsmarketing zijn nog volop mogelijkheden vult Van Liere aan: ‘Zorg voor een landmark om het gebied op de kaart te zetten. Bij het station zit een ROC en die zou je kunnen inschakelen voor het maken van een kunstobject. Zo maak je optimaal gebruik van de kracht van gebied om de identiteit te versterken.’’

Hoe breng je verkleuring tot stand?

‘70% van De Hoef-West is gevuld en het zit vol met cruciale schakels als Kamer van Koophandel, Rabobank, SOMT en ROC.’ Het is de openingszin van de pitch van Evert-Jan de Kort. ‘Het gaat helemaal niet zo slecht op De Hoef-West, maar dat gevoel krijg je wel als je de structuurvisie leest. Dit schrikt (potentiële) investeerders af. Focus op de intrinsieke kracht en toekomstwaarde van het terrein (ligging, bereikbaarheid OV en auto) en geef daarmee ook de economische kracht een stimulans.’ Het toevoegen van woningbouw en andere stedelijke, economische functies aan het gebied is zeker een economische kans denkt de groep. De Kort; ‘Die verkleuring past bij het verlengen van de economische levenscyclus van dit type locatie. Deze verkleuring gebeurt alleen nu vooral rondom het station, maar de impact van bewoners en bezoekers op het gebied, zal dan miniem zijn, omdat ze feitelijk niets te maken hebben met de rest van het terrein waar enkel kantoren zijn. Wil je het echt goed doen, dan moet je proberen om parallel hieraan ook in het hart van terrein een gerichte verkleuring tot stand te brengen. Als gemeente kun je dat op gang brengen, door een uitnodigend bestemmingsplan, maar bijvoorbeeld ook door  slim en gericht panden aan te kopen op strategische locaties met veel impact/uitstraling voor het terrein, waar je wil dat de goede dingen gebeuren.’ Een andere oplossing die werd geopperd door de groep is het opzetten van een fonds waarin bijvoorbeeld een deel van de winst uit realisatie van vrije sectorwoningen wordt ingelegd en gebruikt om de kosten voor sociale woningbouw te financieren. ‘Zo voorkom je ‘hit & run’ investeringen en borg je dat er een aantrekkelijke nieuwe stadswijk van hoge en duurzame kwaliteit ontstaat; het doel van de gemeente Amersfoort’, aldus De Kort.

Conclusie

Belangrijke vraag aan het einde van de middag, hebben de gemeente Amersfoort en de OMU iets gehad aan de input van de drie groepen? Van der Wal: ‘Ik heb zeker wat nieuwe dingen gehoord, die ik wil gaan uitzoeken. Ook was het heel fijn om dingen die ik in mijn hoofd heb, door experts uit het vakgebied te laten bevestigen.’

De volgende SKBN Academy zal in februari plaatsvinden bij het Industrieschap Plaspoelpolder. Het Industrieschap heeft daar onlangs zes verrotte panden aangekocht om het gebied als geheel aan stimulans te geven. 

Over SKBN Academy

Met de oprichting van SKBN Academy wil SKBN in praktische antwoorden voorzien, of het nu gaat om verglazing, verduurzaming, transformatie, goed accountmanagement, herstructurering, de nieuwe Ladder in relatie tot planningsvraagstukken of het opzetten van een ondernemersfonds. Kortom: antwoorden die nodig zijn om uw gebied en/of regio ‘fit’ te houden voor de toekomst en daarmee bij te dragen aan de economie en de algehele kwaliteit van leven.

Lees verder

Achtergrond

card image

06-12-2016

400 miljoen per jaar naar de regio’s

Achtergrond

Achtergrond

400 miljoen per jaar naar de regio’s

De economische toekomst van Nederland ligt in de regio’s. Het manifest ‘Het nationale verdienvermogen en de cruciale rol van regio’s’ wordt dinsdagmiddag in de Tweede Kamer door burgemeester van Tilburg Peter Noordanus overhandigd aan Roos Vermeij, voorzitter Vaste commissie voor Economische Zaken. In dit manifest pleit de commissie Verdienvermogen en Vestigingsklimaat onder leiding van Noordanus voor meer aandacht vanuit het Rijk voor de regionale economische clusters van Nederland.
 
‘Er moeten regionale economische versnellingsagenda’s komen voor sterkere ruimtelijk-economische clusters. Alleen daarmee kan Nederland als geheel concurrerend blijven’, stelt Noordanus. Het is een van de actiepunten die staan in het rapport ‘Het nationale verdienvermogen en de cruciale rol van regio’s’ dat de commissie Verdienvermogen en Vestigingsklimaat op verzoek van SKBN opstelde.
 
Ander actiepunt: een jaarlijkse investering van 400 miljoen euro in de regio’s. Rijk, provincies, gemeenten en het bedrijfsleven moeten zo’n fonds gezamenlijk gaan vullen. Voorwaarde is wel dat er juridische speelruimte komt om extra bedrijventerreinen uit te leggen op economisch kansrijke locaties.

 
Urgentiebesef

De commissie met daarin onder andere ook IPO-directeur Henry Meijdam, hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw en oud-staatssecretaris Co Verdaas, vindt dat het urgentiebesef over waarmee Nederland in de toekomst haar geld verdient, momenteel ontbreekt. Noordanus: ‘Zeker op rijksniveau is er weinig oog voor de ontwikkeling van het regionale verdienvermogen. In het nationale topsectorenbeleid ontbreekt die dimensie vrijwel volledig en ook in het bredere Rijksbeleid ontbreekt een nationale ruimtelijk-economische visie op regionale concurrentiekracht.’
En dat is wel broodnodig stelt de burgemeester van Tilburg: ‘Technologische ontwikkelingen veranderen fundamenteel de koers van bedrijven, de kracht van de economie en de arbeidsmarkt. Door informatisering ontstaan niet alleen minder banen, maar veranderen de banen ook van type en niveau. Daar moet ons ruimtelijk ordeningsbeleid op aangepast worden, van regulering en aanbodsturing naar het stimuleren van economische kansen.’

 
Clustervorming

Toonaangevende, internationaal concurrerende clusters, de kruising tussen topsectoren en regio’s, zijn daarbij een aangrijpingspunt voor de commissie. Noordanus: ‘Clustervorming heeft dynamische ecosystemen nodig waarin alle randvoorwaarden aanwezig moeten zijn voor de ontwikkeling van bedrijven in een soepele, actiegerichte samenwerking tussen bedrijven, kennisinstellingen en overheden. Dan heb ik het over randvoorwaarden als talent, toegang tot technologie, beschikbaarheid van start- en doorgroeikapitaal, fysieke vestigingscondities.’

 
Commissie Verdienvermogen en Vestigingsklimaat

SKBN heeft deze commissie in het leven geroepen om een advies te geven over Verdienvermogen en Vestigingsklimaat. De commissie staat onder leiding van Peter Noordanus (burgemeester Tilburg) en bestaat verder uit Friso de Zeeuw (hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft), Henry Meijdam (directeur Interprovinciaal Overleg), Co Verdaas (adviseur OverMorgen, tevens bestuurlijk verkenner implementatie Omgevingswet) en Ruud Bergh (adviseur Gebiedsontwikkeling).
 
Klik hier voor het complete rapport: ‘Het nationale verdienvermogen en de cruciale rol van regio’s’.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

OMU maakt flink tempo met transformatie leegstaande kantoorruimte

Nieuws

Nieuws

OMU maakt flink tempo met transformatie leegstaande kantoorruimte

Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht werkt aan de herstructurering van bedrijventerreinen en de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Al vanaf de oprichting in 2011 is er nauw contact tussen OMU en PT Finance over de financiële aspecten van gebiedsontwikkeling en transformatie.

 
Het gaat goed met de Utrechtse economie. Met haar knooppuntpositie in het hart van Nederland, lage werkloosheid en concentratie van opleidings- en kennisinstituten is de provincie Utrecht één van de meest concurrerende regio’s van Europa. Maar ook in een sterke regio gaat niet alles vanzelf. Diverse verouderde bedrijventerreinen sluiten niet meer aan bij de ruimtebehoefte van deze tijd. Ook zijn er de afgelopen twintig jaar teveel nieuwe kantoren gebouwd. Het gevolg: een leegstand van meer dan een miljoen vierkante meter kantoorruimte in de provincie Utrecht. Een groot deel hiervan is structureel, wat betekent dat de gebouwen waarschijnlijk nooit meer als kantoor kunnen worden ingezet.

OMU werkt aan herstructurering en transformatie

Leegstand en veroudering op werklocaties vormen een bedreiging voor de ruimtelijke kwaliteit en het vestigingsklimaat. In 2011 heeft het provinciebestuur de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) opgericht. Deze zelfstandige uitvoeringsorganisatie investeert onder het motto ‘plaats maken voor de nieuwe economie’ in herstructurering en transformatie. 

OMU heeft als taakstelling om 50 hectare aan verouderde bedrijfskavels te verbeteren en om jaarlijks tenminste 10.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte uit te markt te halen. Dit doet zij door kennis in te brengen en ondernemersinitiatieven te verbinden met overheidsbeleid. Ook treedt OMU op als financier. Hiertoe beschikt zij over een investeringsfonds van 15 miljoen euro. Door het verstrekken van (risicodragende) geldleningen beantwoordt OMU aan een grote behoefte vanuit de markt. De financieringen van OMU hebben vooral een aanjaagfunctie: de focus ligt op kortlopende projecten, die door de markt niet zelfstandig kunnen worden opgepakt en die als vliegwiel kunnen fungeren voor de kwaliteitsimpuls van een gebied. 

Inspelen op veranderende financieringsmarkt

Het financieringslandschap is de afgelopen jaren sterk veranderd. Na jaren van crisis klimt de vastgoedmarkt sinds kort weer uit het dal. Het vertrouwen is toegenomen en de bouwproductie stijgt. Voor ondernemende partijen zijn nieuwe verwervings- en ontwikkelingskansen ontstaan: in de nieuwbouw, maar zeker ook in de transformatie van bestaand vastgoed. 

De opstart van deze nieuwe projecten blijkt echter lastig. Initiatiefnemers hebben moeite om het geld te lenen dat nodig is voor de aankoop en de (ver)bouw. Banken hebben onder invloed van afwaarderingen en nieuwe regelgeving hun kredietportefeuilles moeten herzien en hebben hun beoordelingscriteria fors aangescherpt. Zij zijn zeer terughoudend met het verstrekken van kredieten, zeker voor projecten die zich nog in de ontwikkelingsfase bevinden. Dit uit zich in een lagere ‘loan-to-value’ en een kritische blik op de locaties en regio’s waar zij bereid zijn te financieren. 

Als gevolg hiervan hebben vooral kleinere, lokaal opererende en minder ervaren ondernemers grote moeite om hun plannen van de grond te krijgen. Dat is jammer, omdat vooral bij transformatieprojecten de energie en het initiatief juist bij dergelijke partijen te vinden zijn. 

Nieuwe financiers en alternatieve constructies

Terwijl de banken terughoudender zijn geworden, treden nieuwe spelers toe tot de financieringsmarkt. Diverse partijen in de bouw- en vastgoedsector zoeken naar alternatieve kredietmogelijkheden en zijn ook bereid om daar zelf een bijdrage aan te leveren of in te participeren. Denk aan de inzet van ‘private equity’ (particulier vermogen) en ‘crowdfunding’. 

Het stapelen van financiering maakt het voor initiatiefnemers mogelijk om hun business case toch haalbaar te maken. De resterende laag tussen het verleende krediet en het eigen risicodragend vermogen (‘mezzanine’ financiering), kan bijvoorbeeld in de vorm van een achtergestelde lening worden ingevuld. Aangezien deze lening bij een eventueel faillissement pas na alle reguliere (bank)leningen wordt terugbetaald is er sprake van een hoger risicoprofiel en daarmee een hoger rendement. 

De toegevoegde waarde van OMU

Cees Busscher, directeur van OMU: “Met onze financieringen beantwoorden we aan concrete en urgente vragen van initiatiefnemers. Wij verschaffen geld waar zij via de reguliere kanalen niet aan kunnen komen. Doorgaans doen we dit in de vorm van aankoopfinanciering, maar ook kan OMU desgewenst een bijdrage leveren aan mezzanine financiering. Onze financieringen beogen naast financieel rendement ook een maatschappelijk rendement te realiseren. Onze rentes zijn marktconform en we investeren alleen in projecten die als vliegwiel fungeren bij de ruimtelijke kwaliteitsverbetering en economische structuurversterking van een gebied.” 

Inmiddels heeft OMU diverse financieringen verstrekt. De eerste daarvan betrof de herontwikkeling van de voormalige Prodentfabriek in Amersfoort tot De Nieuwe Stad, een gemengd multifunctioneel gebied waar wordt gewerkt, gewoond, geleerd en gerecreëerd. Sindsdien heeft OMU financieringen verleend en in voorbereiding voor zo’n twaalf projecten verspreid door de hele provincie Utrecht, zowel herontwikkelingen van bedrijfslocaties als kantoortransformaties. 

Vooral de kantoortransformaties gaan hard. Alleen al in de eerste helft van 2016 heeft OMU bijgedragen aan het uit de markt halen van meer dan 35.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte. Mede om deze reden is het team van OMU medio 2016 uitgebreid. Nu staan een drietal investment managers paraat om ondernemers, eigenaren en gemeenten te helpen bij het verwezenlijken van hun plannen. 

 

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Megadeal rond verduurzaming 250 bedrijventerreinen

Nieuws

Nieuws

Megadeal rond verduurzaming 250 bedrijventerreinen

Met een grote deal met een buitenlandse financier ter waarde van één miljard verduurzaamt de stichting BE+ de komende vijf jaar 250 bedrijventerreinen. Daarmee wordt 32 Petajoule energie bespaard, liefst een derde van de doelstelling uit het Energieakkoord.

Tevens resulteert de deal in 2.500 lokale banen, omdat de verduurzaming van de bedrijventerreinen door lokale aannemers wordt uitgevoerd, aldus stichting BE+. De stichting, bestaande uit TNO, Oost NV, SKBN en WM3 Energie, zijn onlangs een samenwerkingsovereenkomst aangegaan.

Met de energiebesparing wordt een vermindering van de CO2-uitstoot van 3.000 kiloton per jaar gerealiseerd. Daarmee wordt niet alleen invulling gegeven aan het Energieakkoord*, maar tevens vooruitgelopen op het Kabinetsvoorstel ‘Nederland circulair in 2050’ dat eind oktober naar de Tweede Kamer is gestuurd, stelt de stichting.

BE+ start nu met 10 bedrijventerreinen en vanaf 2017 tot en 2021 stromen per kwartaal 10-15 bedrijventerreinen in. Per bedrijventerrein gaat BE+ uit van een voorzichtige gemiddelde schatting van € 4 miljoen aan investeringen in bijvoorbeeld zonnepanelen, warmtepompen, LED verlichting, windmolens, warmtenet of biomassacentrale. Voor 250 bedrijventerreinen betekent dit dat de investeringskosten minimaal € 1 miljard bedragen.

Externe financier

WM3 Energie heeft afspraken gemaakt met een externe financier die 70% van de investeringen financiert voor de eerste 2 jaar. De resterende financiering van 30% voor de eerste 2 jaar wordt gerealiseerd door bijdragen van preferred suppliers. Na twee jaar financiert de externe financier 100% van de investeringen (2019-2021). Door deze vorm van financieren is voor de ondernemers per bedrijventerrein de cashflow neutraal. Wat ze nu per maand betalen blijven ze betalen, enerzijds betreft dat een gedaalde energierekening en anderzijds een bedrag voor de aflossingen van investeringen in bijvoorbeeld zonnepanelen of warmtepompen.

‘Nadat de investeringen zijn afgelost zijn de zonnepanelen of warmtepompen nog vele jaren productief. Vanaf dat moment is het pure winst voor de ondernemer’, stelt Lennart van der Burg, business developer bij TNO, een van de partners. BE+ gaat voor de verduurzaming per bedrijventerrein met lokale verduurzamers in zee. De verwachting is dat dit resulteert in 2.500 lokale banen.

*In 2013 sloten overheid, bedrijfsleven en stakeholders het Energie-akkoord. Daarin spreken zij af dat tot het jaar 2020 samen 100 Petajoule aan energie te besparen.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Spookgebieden in Den Helder impuls geven

Nieuws

Nieuws

Spookgebieden in Den Helder impuls geven

Pandeigenaren van gebouwen op verouderde bedrijventerreinen zoals Westoever, De Schooten en de haven komen in aanmerking voor een bijdrage van het Beeldkwaliteitsfonds Noord-Holland Noord. De maximale bijdrage vanuit het fonds is 15.000 euro, bij een investering tot 60.000 euro.

 
Het fonds moet ervoor zorgen dat verouderde bedrijventerreinen er beter uit komen te zien. ,,Zo bieden we pandeigenaren een steuntje in de rug om hun vastgoed op te knappen’’, zegt Cees Brinkman van het Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord. ,,Je ziet vaak dat bedrijven verhuizen naar nieuw aangelegde industrieterreinen en dan gaat de kwaliteit achteruit op bestaande terreinen.’’ Wethouder Edwin Krijns van Economie: ,,We zitten er niet op te wachten dat de oudere terreinen spookgebieden worden. Het fonds helpt ons erbij.’’

Een van de panden waarvoor het Beeldkwaliteitsfonds al is aangesproken, is de voormalige vestiging van bouwmaterialenhandelaar Stoel van Klaveren. Dat is nu omgetoverd tot Bouwcenter Govers. Bart Brinkman van Govers: ,,Er moest sowieso wat met het pand gebeuren, het stond er al 25 jaar en was vies en oud. Dankzij het fonds konden we het net naar een hoger plan tillen. Mooie details maken het er vaak niet goedkoper op. De subsidie geeft daarom direct een kwaliteitsverschil. Ook binnen hebben wij verbouwd, maar pas toen de buitengevel was opgeknapt zeiden mensen dat ze het er goed vonden uitzien.’’

Het fonds kan ingezet worden voor het investeren in gevelrenovaties van panden, maar ook om het opknappen van armoedig hekwerk of het verbloemen van onooglijke containers. ,,Je hebt er misschien pandeigenaren tussen zitten die zeggen dat ze het niet nodig hebben omdat ze toch geen klanten over de vloer krijgen, omdat ze bijvoorbeeld heel erg gefocust op hun productie zijn’’, zegt Cees Brinkman. ,,Maar een buurman kan juist wel die klanten hebben en kan zich dan storen aan de verouderde staat van zo’n pand. Dat is misschien ook een reden om erin te investeren.’’ Daarbij benadrukt Brinkman wel dat de meeste investeringen wel functioneel moeten blijven, omdat de functie van het terrein voorop moet blijven staan.

Meer informatie over Beeldkwaliteitsfonds en andere bedrijventerreinen in de regio waarvoor dit fonds beschikbaar is vindt u hier.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Alkmaar: aanbod omlaag en kwaliteit omhoog

Nieuws

Nieuws

Alkmaar: aanbod omlaag en kwaliteit omhoog

Zeven gemeenten in de Regio Alkmaar slaan de handen ineen om evenwicht te brengen in vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Ze hebben hiertoe een convenant gesloten. Inzet is het overaanbod terug te dringen en de kwaliteit te verbeteren zodat deze bedrijventerreinen weer aantrekkelijker worden voor bestaande en nieuwe ondernemingen.

 
Enkele jaren geleden bleek uit een behoefteraming dat zonder ingrijpen een fors overschot aan bedrijventerreinen dreigt. Niettemin zijn er nog steeds bedrijventerreinen in ontwikkeling of in de planning. De levensvatbaarheid daarvan is onderzocht. Het blijkt noodzakelijk om de eerder gemaakte afspraken aan te scherpen.
 
Overaanbod van bedrijventerreinen is zeer ongewenst, omdat dit kan leiden tot half gevulde terreinen, leegstand op bestaande terreinen, lagere vastgoedwaarden, oneigenlijke concurrentie tussen gemeenten, hoge onrendabele investeringen en een onnodige aanslag op gronden en de landschappelijke kwaliteit. Zonder ingrijpen zou er in 2030 meer dan 200 ha aan bedrijventerreinen zijn bij een behoefte van ca. 80 ha.

 
Afspraken

Dit gegeven is aanleiding geweest om goede regionale afspraken te maken. Daarom is er het convenant tussen de gemeenten Alkmaar, Bergen, Castricum, Heerhugowaard, Heiloo, Langedijk en Uitgeest. Adviesbureau Bureau Buiten heeft de regio ondersteund bij het ontwikkelen van een strategie om het overaanbod terug te dringen en optimaal in de verwachte vraag te kunnen voorzien op zowel de bestaande als de nieuwe bedrijventerreinen. De strategie is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met de Provincie Noord-Holland en het Ontwikkelingsbedrijf NHN.


Er wordt enerzijds ingezet op gezamenlijke (boven)regionale en internationale marketing en acquisitie en anderzijds op het fysiek terugdringen van het overaanbod en het op kwaliteit houden van de bestaande terreinen. Regionaal Projectwethouder, Monique Stam van de gemeente Heerhugowaard geeft aan: “We zijn ons er binnen de regio Alkmaar terdege van bewust dat er een overaanbod is aan bedrijventerreinen en kantorenterreinen. Daarom richten wij ons samen op enkele sectoren en gebieden en zetten die goed in de markt”. 


Ondertekening 

Het Regionaal Convenant Werklocaties Regio Alkmaar is op maandag 26 september 2016 ondertekend door de 7 regiogemeenten en de provincie Noord-Holland.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Lidl bouwt nieuw distributiecentrum in Oosterhout

Nieuws

Nieuws

Lidl bouwt nieuw distributiecentrum in Oosterhout

Lidl gaat een groot distributiecentrum bouwen op Park 15 in Oosterhout, Gemeente Overbetuwe. De supermarktketen heeft een perceel gekocht van 16 hectare op het mega-bedrijventerrein voor logistiek langs de snelweg A15. Lidl is de tweede grote speler die op Park 15 neerstrijkt.

 

Nieuwe arbeidsplaatsen

Voor Lidl wordt dit het zevende distributiecentrum in Nederland. Het zesde distributiecentrum van Lidl is momenteel in aanbouw in Waddinxveen. Lidl wil nog niet ingaan op het aantal arbeidsplaatsen dat in Oosterhout ontstaat. Het gaat ongetwijfeld om honderden banen; in Waddinxveen bijvoorbeeld gaat het om 350 arbeidsplaatsen.

Groei

Lidl-persvoorlichter Christine Braun zegt desgevraagd “Als bedrijven groeien we op dit moment ontzettend hard. Dat is een van de redenen dat we op dit bedrijventerrein in de Overbetuwe een grondpositie hebben ingenomen. Als de bouw zover is dan wordt het wederom een extreem duurzaam BREEAM-pand, net als ons nog in aanbouw zijnde distributiecentrum in Waddinxveen. Op dit laatste project houden we op dit moment ook onze voornaamste focus. Laat onverlet dat het nieuwe distributiecentrum in de Overbetuwe in de toekomst nog beter in onze eigen behoeftes zal voorzien”.

Arnhem – Nijmegen

De geplande komst van het supermarktconcern is een nieuwe opsteker voor Giesbers Groep uit Arnhem, exploitant van het nieuwe Park 15 dat ingesloten ligt tussen Arnhem en Nijmegen. Van het circa 85 hectare grote XXL logistieke bedrijvenpark is volgens Giesbers inmiddels 25 hectare ingevuld.

 
Duurzame energie 

Door gebruik te maken van de laatste ontwikkelingen op het gebied van duurzame energie streeft Lidl met dit distributiecentrum na in haar eigen energiebehoefte te kunnen voorzien.

 
Rol Oost NV 

Oost NV speelde een bemiddelende rol, en blijft dit doen bijvoorbeeld richting de gemeente inzake personeel.

Lees verder

Achtergrond

card image

31-08-2016

Circulaire werklocaties moet je verticaal ontwikkelen

Achtergrond

Achtergrond

Circulaire werklocaties moet je verticaal ontwikkelen

Theo Föllings (SKBN) pleitte eerder voor de invoering van erfpacht om grip te krijgen op de waardeketen van werklocaties. Hoe past dit in een trend van verticale integratie, die nodig is om de kwaliteit te kunnen leveren waar de markt om vraagt? Hoe pas je dat toe bij gebiedsontwikkeling?

The Economist berichtte onlangs dat verticale integratie weer een winnende bedrijfsstrategie wordt. Vooral in de IT-sector. Ook voor gebiedsontwikkeling is deze bedrijfseconomische benadering relevant. Bij verticale integratie heeft één bedrijf de controle over meerdere schakels in de productieketen, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die risicodragend participeert in de grondexploitatie van een gebiedsontwikkeling. De hernieuwde aandacht voor verticale integratie hangt onder meer samen met de toenemende vraag naar duurzame producten. De transitie van lineair naar circulair produceren maakt dat deze aloude bedrijfsstrategie weer uit de ijskast wordt gehaald. De vraag is wat de impact is op de waardeketen van gebiedsontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling en verticale integratie

Bij gebiedsontwikkeling zijn er twee hoofdmotieven (voordelen) voor verticale integratie. De eerste is de mogelijkheid om de pijplijn gevuld te houden. Door te participeren in een grondexploitatie verzekert een ontwikkelaar zich van kavels om te kunnen bouwen. De tweede is de mogelijkheid om te sturen op kwaliteit. Zo kan een belegger die zelf ontwikkelt zijn specifieke wensen integreren in het ontwerp van het gebied en het vastgoed.

Het grote nadeel van verticale integratie is het verhoogde risicoprofiel. In de crisis is dit pijnlijk zichtbaar geworden bij projectontwikkelaars die niet of nauwelijks het hoofd boven water hebben gehouden als gevolg van de financieringslasten van grondposities. Om dit soort risico’s te mijden en toch voordeel te hebben van integratie worden quasi-integratiestrategieën toegepast. Een voorbeeld daarvan is een projectontwikkelaar met een bouwclaim. Een andere is een gebiedsontwikkelaar die niet zelf de ontwikkeling van vastgoed ter hand neemt, maar die wel door middel van uitgiftevoorwaarden sterk stuurt op de kwaliteit van bebouwing.

Hernieuwde belangstelling

Terug naar de hernieuwde belangstelling voor verticale integratie. Deze strategie stond jarenlang in de ijskast. Bedrijven specialiseerden zich en besteedden juist veel taken in de bedrijfskolom uit aan andere partijen. Door globalisering en transparantie in markten werd het steeds minder belangrijk om controle te hebben over aanvoer van grondstoffen of afzetkanalen. Bedrijven kunnen grondstoffen overal vandaan halen en allerlei (digitale) kanalen inzetten om het product bij de eindgebruiker te krijgen. Belangrijke motieven die The Economist nu noemt voor de hernieuwde interesse voor verticale integratie zijn:

  • De vraag van de consument naar eenvoud en gemak
  • Het bouwen aan een relatie met de klant vanwege de hoeveelheid aan keuzes
  • Kunnen inspelen op de snel veranderende vraag van consumenten
  • Het behalen van efficiencyvoordelen
  • Geopolitieke instabiliteit en groeiende vraag van consumenten naar duurzame producten

De genoemde motieven zijn bekend in de wetenschappelijke literatuur over verticale integratie. De eerste drie motieven kunnen worden geschaard onder het vergroten van de mogelijkheid tot productdifferentiatie. Mede onder invloed van digitalisering is de keuze van consumenten enorm, kan hun voorkeur snel veranderen en zijn hun eisen hoog. Om daar (snel) op in te kunnen spelen, is het nodig een groter deel van de productieketen te beheersen.

Het vierde motief, efficiency, behoort tot de klassieken. Hoe meer je in eigen hand hebt, hoe minder problemen. Daar kleven dus tegelijk ook grote risico’s aan. Het laatste motief met betrekking tot duurzaamheid en circulair produceren is nieuw. Om een duurzaam product te kunnen aanbieden aan het einde van de keten, moet je weten waar de grondstoffen vandaan komen en hoe deelproducten worden gemaakt.

Circulaire gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkelaars die een circulair gebied willen ontwikkelen, moeten zoeken naar strategieën om samen te werken met partijen verderop in de keten (ontwikkelaars, beleggers en/of eindgebruikers). Dit gaat dan om voorwaartse integratie in de keten. De kwaliteit van een gebied als geheel wordt immers mede bepaald door het daarin gerealiseerde vastgoed en de manier waarop het gebied wordt geëxploiteerd.

Recent hield SKBN-voorzitter Theo Föllings een pleidooi vóór grootschalige invoering van erfpacht op werklocaties om daarmee te kunnen sturen op kwaliteit. Dit is in bedrijfseconomische zin een voorbeeld van quasi-integratie. De gebiedsontwikkelaar kan op deze manier sturen op de exploitatie van gebieden, zonder eigenaar te zijn van het vastgoed. En zonder heel grote risico’s te lopen. De vraag is of erfpacht dé oplossing is, of dat die vooral moet worden gezocht in het circulair ontwikkelen van gebieden en gebouwen. Erfpacht an sich garandeert immers niet dat gebieden hun waarde behouden en/of makkelijk van functie kunnen verkleuren.

Achterwaarts integreren

Gebiedsontwikkelaars die circulair ontwikkelen, moeten niet alleen vooruit in de keten kijken, maar ook juist achteruit. Zij bepalen immers hoe de infrastructuur en het groen worden aangelegd, leggen de basis voor mogelijkheden voor smart grids, et cetera. Gebiedsontwikkelaars moeten veel nadrukkelijker dan voorheen het gesprek aangaan met de producenten van alle producten die zich in de openbare ruimte bevinden. Goed nadenken over circulair aanbesteden kan daarbij al snel resultaat opleveren.

Het is niet waarschijnlijk dat gebiedsontwikkelaars achterwaarts gaan integreren in de keten. Niet in de laatste plaats omdat gebiedsontwikkelaars vaak overheden zijn die geen privaatrechtelijke taken mogen uitvoeren. Daarnaast hebben de motieven zoals The Economist die noemt vooral betrekking op (technisch) gecompliceerde producten en/of de consumentenmarkt. Toch zijn er voorbeelden te bedenken waarin een gebiedsontwikkelaar achterwaarts kan integreren: het opzetten van een eigen lokale bomenbank, een regionale grondbank, leveren van biobased grondstoffen voor straatmeubilair, et cetera.

Het lijkt sowieso een kwestie van tijd totdat gebiedsontwikkelaars de keten omdraaien. De door hen ontwikkelde gebieden zijn als het goed is de toekomstige producenten van grondstoffen. Dát is circulaire gebiedsontwikkeling.

Lees verder

KENNISARCHIEF