KENNISARCHIEF 2016 - 2017

Opinie

card image

Column van Frank Hazeleger

Betere bedrijventerreinen door groeiende economie?

Opinie

Opinie

Betere bedrijventerreinen door groeiende economie?

Door de groeiende economie vermindert de leegstand op de bestaande bedrijventerreinen, zeker in de Utrechtse regio. De toenemende ruimtevraag leidt na de economische crisis weer tot een grotere druk op leegstaande bedrijfskavels. Vooral de stijgende vraag naar grotere bedrijfskavels (> 5 hectare) kan in de Utrechtse regio steeds vaker niet worden ingevuld. Lege bedrijfshallen blijken na jaren van leegstand toch opeens weer in de huidige (verouderde) staat verhuurd of verkocht te worden. Dit is inmiddels concreet zichtbaar op onder meer  bedrijventerrein Lage Weide in Utrecht.

Daarnaast wordt er in het kader van de omvangrijke binnenstedelijke woningbouwopgave steeds vaker naar bestaande bedrijven- en kantorenlocaties gekeken. De druk op de woningmarkt in de Utrechtse regio is zo groot dat niet alleen relatief eenvoudiger te transformeren kantorenlocaties (bijvoorbeeld De Hoef in Amersfoort), maar ook naar specifieke bedrijvenlocaties wordt gekeken (bijvoorbeeld De Wiers in Nieuwegein). Een ontwikkeling die, veelal vanuit milieutechnische belemmeringen, als onmogelijk werd beschouwd. Ook door deze ontwikkeling wordt de beschikbare bedrijfsruimte op bestaande bedrijventerreinen steeds schaarser. Maar is er dan geen (leegstands)probleem meer op bestaande bedrijventerreinen? Of ligt het allemaal genuanceerder…

Door de groeiende economie zien we de leegstand op bestaande bedrijventerreinen afnemen, maar dit leidt niet automatisch tot een kwaliteitsslag. Bedrijven met een toenemende ruimtevraag kiezen op dit moment (veelal bij gebrek aan beter) voor verouderde, niet duurzame, minder optimale bestaande bedrijfskavels, tegen een relatieve hoge prijs. Hierdoor wordt de gewenste herstructurering van bestaande bedrijventerreinen eerder moeilijker dan makkelijker.
De benodigde schuifruimte neemt af, vastgoedeigenaren leunen weer achterover, gewenste duurzaamheidsmaatregelen blijven uit, sterk verouderde panden blijven in stand, de benodigde samenvoeging van beschikbare kavels tot grotere kavels blijft uit, mobiliteitsvraagstukken blijven onbeantwoord, oftewel ‘iedereen doet een plas, en alles blijft zoals het was.’. 

En dat in een periode waarin juist behoefte bestaat aan een versterking van de regionale economie, het optimaal benutten van de beperkt beschikbare ruimte, de nog steeds afnemende ruimtevraag binnen een aantal bedrijfssectoren, de verschuiving van de grotere ruimtevragers naar onder andere de polder, en de gewenste kwaliteitssprong op bestaande bedrijventerrein naar de ‘next economy’ ’ (zoals ook onderkend tijdens het BT Event op Lelystad AiportAirport).

En of de next economy nu wordt gerealiseerd middels een campusontwikkeling, clustervorming of gewoon samenwerking tussen verschillende bedrijven uit verschillende sectoren, dat is maatwerk per locatie. Als bestaande bedrijventerreinen, die goed zijn voor een aanzienlijk deel van onze werkgelegenheid, deze kwaliteitssprong willen maken, dan zullen we nog op een behoorlijk aantal sterk verouderde bedrijventerreinen af moeten van de huidige lappendeken van losse bedrijfskavels.

Partijen zullen steeds vaker moeten samenwerken om te kunnen overleven in de snel veranderende samenleving. Dit ook om te voorkomen dat aan de roep om uitgifte van nieuwe terreinen te lichtvaardig gehoor wordt gegeven. En of dat nu gaat om duurzaamheid, circulariteit, (auto)mobiliteit, big data, blockchain, veiligheid, werkgelegenheid, et cetera., er is nog genoeg te doen op bestaande bedrijventerreinen (al maakt de groeiende economie het er niet makkelijker op). 

Frank Hazeleger is bestuurslid van de SKBN en in het dagelijks leven werkzaam als investmentmanager bij de NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU).

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Opening beveiligde Truckparking Duiven

Nieuws

Nieuws

Opening beveiligde Truckparking Duiven

Woensdagavond 29 november 2017 vond de opening plaats van een grootschalige beveiligde truckparking op industrieterrein Centerpoort Noord, aan de A12. Deze parking biedt ruimte aan tweehonderd vrachtwagenchauffeurs om veilig en comfortabel te overnachten. Burgemeester De Lange van de gemeente Duiven opende de parkeerfaciliteit. Het project is mede gefinancierd door Topfonds Gelderland, verstrekt door fondsmanager Oost NL, en de financieringsfaciliteit voor Europese verbindingen.


Parking voorziet in grote behoefte

De economische groei zorgt voor een toename van het vrachtverkeer en dus voor een groeiende vraag naar parkeerruimte. Een toenemend aantal niet-Nederlandse chauffeurs moet ook verplicht rusten. De controle op het naleven van rust- en rijtijden van chauffeurs is steeds strenger. Een passende infrastructuur voor al die vrachtwagens en de bestuurders ontbrak tot nu toe. Reden voor de gemeente Duiven om mee te werken aan de parking. Burgemeester De Lange: "We zien dat er een grote vraag is naar veilige parkeerplekken, met bijbehorende voorzieningen. Met deze beveiligde truckparking voldoen we aan die vraag en bieden we een aantrekkelijke en broodnodige plek voor chauffeurs om comfortabel te overnachten. Hiermee is de veiligheid gediend en wordt de aantrekkelijkheid van Centerpoort Noord en Duiven vergroot."

Investeren in een aantrekkelijk Centerpoort Noord

Ruim een jaar geleden werd reeds een EU-subsidie verkregen voor dit project, samen met twee andere vergelijkbare initiatieven in Hazeldonk en Venlo. De participatie en financiering vanuit het Fonds Herstructurering Bedrijfsterreinen Gelderland door fondsmanager Oost NL trok het project vlot. Pieter Rhemrev, manager business unit Capital bij Oost NL: "Het is goed om te zien dat onze participatie als een vliegwiel werkt en dat we Europese middelen hebben kunnen aantrekken voor onze regio. De Truckparking geeft een extra kwaliteitsimpuls aan Centerpoort Noord en de omliggende omgeving. Dit leidt zowel tot grotere verkeersveiligheid als tot een toegenomen gevoel van veiligheid bij de omliggende bedrijven. Wij verwachten dan ook dat deze voorziening andere ondernemingen kan versterken en aantrekken." Gedeputeerde Michiel Scheffer (Provincie Gelderland): "Met de komst van de Truckparking wordt het vestigingsklimaat van de hele regio verbeterd. Logistiek is de motor van de Gelderse economie en daar hoort een parkeervoorziening bij die ruimte biedt aan het groeiende vrachtverkeer door Gelderland en waar vrachtwagenchauffeurs veilig kunnen overnachten."

Landelijk dekkend netwerk

Directeur van Parkeer Voorziening Liemers (P.V.L.) B.V., Ton Barten: "We zijn trots dat dit innovatieve project af is! De initiatiefnemers van het eerste uur, Jan Snellenburg en Jacques Beijer, hebben een lange adem gehad. Het resultaat mag er nu zijn. Een landelijk dekkend netwerk van goed ingerichte en veilige truckparkings krijgt steeds meer vorm." Barten is al betrokken bij de exploitatie van vijf succesvolle truckparkings en twee trailerparkings in het Rotterdamse Havengebied. Onlangs is een nieuwe truckparking in Hazeldonk (Breda) in gebruik genomen. "We zien dat onze formule werkt en er grote vraag is van internationale chauffeurs naar veilige en comfortabele plekken om te overnachten," aldus Barten.

De parkeervoorziening

De truckparking op Centerpoort Noord biedt plaats voor 207 vrachtwagens en omvat een terrein van 3,3 hectare met alle benodigde voorzieningen voor de chauffeurs. Naast veiligheid is er sanitair, douches, wasmachines en drogers, gratis wifi en is er een comfortabele verblijfsruimte. Chauffeurs kunnen op de truckparking het eerste uur gratis parkeren. Daarna betalen zij 2,00 euro per uur, met een voorlopig maximum van 7,50 euro per dag. Per 1 januari wordt dit maximum opgetrokken tot 14 euro per dag. De gemiddelde Europese dagprijs ligt op 23 euro. Het hangt van de bezettingsgraad af of het dagtarief van 14 euro gehandhaafd kan blijven.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Van leeg kantoorpand naar appartementencomplex

Nieuws

Nieuws

Van leeg kantoorpand naar appartementencomplex

deNieuweOntwikkelaars bv gaat het eerste kantoor in Leusden transformeren. Het bestaande kantoor aan het Speelkamp 24 dat ruim negen jaar heeft leeg gestaan wordt getransformeerd tot 16 koopappartementen. 27 november 2017 hebben de kopers met wethouder Albert Dragt het officiële startsein gegeven.

Het project, “Honq24”, is de eerste kantoortransformatie in het gebied Princenhof/Ruige Veld in de gemeente Leusden. Het bestaande kantoor in het Ruige Veld aan de Speelkamp  heeft  negen jaar leeg gestaan. Met deze start is een eerste stap gezet om de leegstand van kantoren in Leusden te verminderen en de vraag op de woningmarkt  te beantwoorden.

Duurzaamheid is een belangrijk thema bij de transformatie van dit project. Cees Dijkshoorn van deNieuweOntwikkelaars:  “dit betekent niet alleen aandacht voor goede isolatie en laag of geen energieverbruik, maar ook voor creatief hergebruik van een bestaand gebouw. Leegstaande kantoren kun je laten verpauperen of slopen maar juist door hergebruik en functieverandering wordt duurzaam “gebouwd” en worden gebieden leefbaar gehouden”. Deze kantoortransformatie past dan ook in de ambitie van deNieuweOntwikkelaars om onder meer duurzaam en circulair te ontwikkelen.

Deze transformatie is mogelijk gemaakt door de gemeente Leusden omdat zij de herbestemming mogelijk heeft gemaakt. Daarnaast heeft de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU), die namens de provincie Utrecht de transformatie van leegstaande kantoren stimuleert, middels de door haar geboden financiering, de aankoop en transformatie van dit project mogelijk gemaakt.

De transformatie zal worden gerealiseerd door Bouwbedrijf Kreeft uit Ede, zij verwachten de appartementen aan de kopers in mei 2018 op te kunnen leveren.

Lees verder

Opinie

card image

Column van Jeroen Krijgsman

Next economy of oude tijden herleven?

Opinie

Opinie

Next economy of oude tijden herleven?

Waar gaat het heen met de werklocaties? Met optimisme en ook wel wat zorgen maken wij momenteel mee hoe next economy ons leven en werken steeds ingrijpender verandert. We worden flexibeler in ruimte en tijd, terwijl ook steeds meer activiteiten van ons worden overgenomen door robots en software. Het is een verandering met een grote sociale impact en uitdagingen, en verder vooral moeilijk voorspelbaar. Tegelijkertijd worden vastgoed en gebiedsontwikkeling nauwelijks genoemd als thema. 

Toch is het belangrijk te kijken naar ruimtelijk-economische aspecten, vooral wanneer het effect van keuzes die gemaakt worden lang doorwerkt. Wat zal deze ontwikkeling voor de werklocaties betekenen? De handelaars, cateraars, bouwbedrijven, (technisch) dienstverleners, productiebedrijven zullen voorlopig nog wel blijven bestaan en ruimte vragen. Hun innovaties en veranderingen worden grotendeels binnen de muren opgelost. Tegelijkertijd wordt de markt ook voor deze bedrijven efficiënter, vluchtiger en onvoorspelbaarder. Voor bedrijfsvastgoed worden daarmee korte gebruikstermijnen en flexibiliteit nog belangrijker dan ze al waren.

Transport en logistiek zijn bij uitstek geschikt om binnen 10 jaar volledig te automatiseren en te verduurzamen. Zij vragen momenteel veruit de meeste nieuwe ruimte, die met tientallen hectaren tegelijk wordt volgebouwd. Een belangrijke vraag die gebiedsontwikkelaars zich moeten gaan stellen is, in hoeverre deze grote ruimtebehoefte een tijdelijk verschijnsel is. Hoever zijn de internet of things-ontwikkelingen nog verwijderd van een vrijwel autonoom systeem, waarin zelfrijdende elektrische vrachtwagens de vervoersbewegingen, ongehinderd door rusttijden en files, grotendeels ’s nachts afwikkelen? En, verder in de tijd, hoeveel transport en distributie zal niet meer nodig zijn wanneer additive manufacturing er meer en meer voor zorgt dat productie lokaal gebeurt? Technologie en big data zijn hier drijvende factoren, die veel partijen in deze sector mogelijk onaangenaam zullen verrassen. Hoe dit zal doorwerken in de vraag naar logistiek vastgoed is niet bekend, maar ik zie de behoefte eerder dalen dan stijgen.

Op veel plaatsen doemen de oude stokpaardjes alweer op. Gemeenten die bijna tegen beter weten in een middelmatig en identiteitsloos terreintje willen ontwikkelen. Ondernemers die lobbyen voor goedkope uitbreidingsruimte. Op korte termijn zal er behoorlijke druk op meer ruimte blijven, maar de middellange en lange termijn laten mij een heel ander beeld zien. Als bijvoorbeeld de grote behoefte aan distributiecentra inderdaad een tijdelijk verschijnsel is, zal er op termijn een zee van bedrijfsruimte beschikbaar komen. Iedereen is inmiddels wel doordrongen van de noodzaak te verduurzamen. Maar in het licht van de verwachte ontwikkelingen, liggen er ook hier grote uitdagingen voor ons werkveld.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

The Young Group herontwikkelt 19.000m2 vastgoed in de Plaspoelpolder

Nieuws

Nieuws

The Young Group herontwikkelt 19.000m2 vastgoed in de Plaspoelpolder

Jonge vastgoedontwikkelaars transformeren Seven Cities & Volmerlaan 7 tot succesvolle zakelijke campus en urban hotel

 

The Young Group, een jonge vastgoedontwikkelaar en beheerder uit Den Haag, kocht eind 2016 kantorencomplex Seven Cities in de Plaspoelpolder in Rijswijk aan en realiseert daar nu een unieke zakelijke campus. Het complex bestaat uit zeven losstaande gebouwen met een oppervlakte van ruim 13.000 vierkante meter. De panden zijn om een parkeerplaats gesitueerd waardoor er een binnenplaats-beleving ontstaat. Het kantorencomplex krijgt een multifunctionele invulling, met ruimte om te werken, te vergaderen en te sporten. De bezettingsgraad van Seven Cities is door de frisse aanpak van The Young Group de afgelopen maanden gestegen van 18% naar 75%.


Volmerlaan 7, een aangrenzend kantoorgebouw van 6000 vierkante meter is ook aangekocht door The Young Group om te transformeren naar een hotel met een industriële en creatieve uitstraling. Het transformatieplan voor deze nieuwe ontwikkeling is door de gemeente goedgekeurd en ondertekend tijdens de Provada. Met de intensieve ontwikkeling van Seven Cities en Volmerlaan 7 geeft The Young Group een boost aan de Plaspoelpolder in Rijswijk. 

Stijgende bezettingsgraad 

Sinds de eerste oplevering van Seven Cities in 2002 was de bezettingsgraad van het kantorencomplex laag. The Young Group is in november gestart met een nieuwe, frisse aanpak, waarbij er binnen de huurcontracten meer flexibiliteit voor huurders mogelijk is én echt wordt samengewerkt tussen eigenaar en huurders. Inmiddels heeft The Young Group een groot aantal nieuwe huurders aangetrokken en steeg de bezettingsgraad van 18% naar 75%. Deze zomer verwacht The Young Group een bezettingsgraad van 90% te bereiken. De nieuwe huurders zijn aansprekende en eigentijdse bedrijven, zoals We Can Make It Group, Kavelvastgoed, Palmundo Events, KISS Marketing en Tibbaa. Prodware en BCD Travel hebben hun huurcontract bij Seven Cities verlengd. 

Volmerlaan 7: transformatie naar een urban style hotel

Naast de ontwikkeling van Seven Cities, is er ook een akkoord bereikt met de gemeente over de transformatie van Volmerlaan 7, een kantoorpand van 6.000 vierkante meter dat gesitueerd is aan de overkant van Seven Cities. Dit kantoorpand gaat The Young herontwikkelen en transformeren naar een hotel met een industriële en creatieve invulling en uitstraling. Inspiratie hiervoor vonden zij in Berlijn, Londen en Scandinavië. “Werken, studeren, overnachten, loungen, koffiedrinken, internetten en sporten op één locatie, dat is wat we hier willen neerzetten. Een bijzondere plek in de vorm van een urban style hotel waar meerdere functies bij elkaar komen en dat alles voor een eerlijke prijs”, aldus Wim de Jong.

Eigenaar en oprichter van The Young Group, Wim de Jong (34): “Drie jaar geleden werd ik voor het eerst geattendeerd op het Seven Cities complex. Ik vond het meteen al een uniek pand, maar de aankoop was voor ons toen nog te vroeg. Gezien de veranderde marktomstandigheden besloot ik eind vorig jaar het pand aan te kopen. Onze aanpak met flexibele huurvoorwaarden, maatwerk en vaste prijzen spreekt aan. Dat zien we aan de sterk gestegen bezettingsgraad. We doen er alles aan om te zorgen dat een ondernemer zorgeloos kan ondernemen. Met de transformatie van Seven Cities en aankoop van Volmerlaan 7 willen we als bedrijf een positieve bijdrage leveren aan de ontwikkeling van dit gebied.”

Lees verder

Opinie

card image

Column van Paul Jansen

De sleutel voor de Westas ligt bij PPS

Opinie

Opinie

De sleutel voor de Westas ligt bij PPS

In 2015 deden Schiphol, Haven van Amsterdam, FloraHolland en AMS-IX (datacenters) een oproep aan de regionale bestuurders: vergroot de concurrentiekracht van de ‘Westas’, grofweg het gebied van de Amsterdamse haven via Schiphol naar Greenport Aalsmeer door intensievere samenwerking met de markt. Maak stappen naar een circulaire economie.

Adam Smith zei het al, de markt wordt gestuurd door de ‘invisible’ hand. Dé markt, dat is niet alleen de strijd om AkzoNobel en Unilever, maar ook de lokale vestiging van PPG met een project om niet-gebruikte verf terug te halen via het eigen distributiekanaal. Het is RIGO, de verfproducent uit IJmuiden, die lokaal verbouwde lijnzaadolie laat persen in de molens van de Zaanse Schans. De markt speelt, volgens hoogleraar Rifkin, zelf al in op een nieuwe economie met een overschakeling naar duurzame energiebronnen, consumenten en producenten die prosumenten worden en nieuwe organisatievormen rond het gemeenschappelijk gebruik, de ‘common grounds’.

De fysieke infrastructuur (en daarmee de plek) is voor de markt steeds minder een beperking. Er is daardoor een concurrentieslag gaande tussen vooral regionale clusters, volgens het manifest ‘Het nationaal verdienvermogen en de cruciale rol van de regio’s’ van SKBN. Overheden moeten zich richten op het stimuleren van economische kansen en het ruimtelijk faciliteren.

Silicon Valley is hét voorbeeld hoe een sterke rol van overheden samen met marktpartijen bijdraagt aan regionale ontwikkeling. Wetenschapper Marianne Mazzucato onderbouwt overtuigend hoe in regio’s als Silicon Valley de overheid niet alleen bestuurder en regelgever is, maar ook steeds meer ambitieus en minder risicomijdend. Zij pleit voor de creatie van nieuwe markten via publiek-private samenwerking op basis van moed, het durven oppakken van initiatieven. Durf te experimenteren en (!) te mislukken. Maar deel ook aan het einde mee in de opbrengst.

Ook het gebied de Westas concurreert op wereldschaal en een sterke overheid kan daar een rol spelen. Mijn pleidooi zou zijn om daarbij voor inspiratie ook te kijken naar ons eigen recente verleden. In de Amsterdamse regio is de coöperatieve vereniging FloraHolland wereldspeler op sierteeltgebied. Haven van Amsterdam is de vierde haven van Europa en Schiphol is de tweede luchthaven van Europa, beide voor 100 procent in overheidshanden. Tot slot is de vereniging AMS-IX een van de grootste wereldspelers als dataknooppunt. Vier hubs die niet uit dé markt zijn gekomen, maar het resultaat zijn van gerichte samenwerking van private partijen en overheden, met de overheid als belangrijke initiator en risicodragende partij.

Wat houdt ons tegen om dit succes te herhalen? Deze vier hubs met hun klinkende Engelstalige namen Royal Schiphol Group, Port of Amsterdam, Royal Flora Holland en AMS-IX, zijn ook beheerders van ons publiek-private erfgoed. Ligt niet hier de sleutel voor verdere ruimtelijk-economische ontwikkeling: de stap naar een circulaire werkplaats?

Lees verder

Achtergrond

card image

16-03-2017

Grond maakt plaats voor dynamische ecosystemen

Achtergrond

Achtergrond

Grond maakt plaats voor dynamische ecosystemen

Als iedereen dezelfde specialisatie heeft, is het geen specialisatie meer. Met het manifest ‘Het nationale verdienvermogen en de cruciale rol van regio’s’ roept de Expertcommissie Verdienvermogen en Vestigingsklimaat op tot scherpere keuzes in regionale clustering om de concurrentiepositie van Nederland te versterken. De commissie, in het leven geroepen door de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland, hoopt haar oproep terug te horen in komende kabinetsformatie, weten adviseurs en co-auteurs Sandra van Liere en Paul Bleumink van Buck Consultants International.

Tot de economische crisis was verkoop van grond voor gemeenten een belangrijke bron van inkomsten. Sinds 2008 is dat niet langer vanzelfsprekend. In veel regio’s sluiten aanbod en vraag niet meer goed op elkaar aan, mede doordat de vraag is veranderd. Tijd om de focus te verleggen van grond naar bruisende omgevingen, met ruimte voor dynamiek en interactie, stelt de expertcommissie.

Internationaal onderscheidend

Het manifest spreekt van dynamische clusters of ecosystemen, die bepalend zijn voor het verdienvermogen van Nederland. Die vragen een ruimtelijke uitwerking, in de vorm van locaties en faciliteiten zoals incubators, maar ook de aanwezigheid van talent, kennisinstellingen, toegang tot technologie en markten, netwerken, stimulerende overheden en een goed leefklimaat dat, omdat deze clusters rond steden worden gevormd, wordt gedefinieerd als stedelijke attractiviteit.

Het belangrijkste is volgens Van Liere en Bleumink echter een duidelijke focus. “Provincies en regio’s denken nog te grofmazig.” Neem Energie of Healthy ageing, twee clusters die door verschillende provincies als speerpunt zijn benoemd. “De vraag is waarin je daarbinnen écht goed en internationaal onderscheidend bent en wat je precies gaat doen. Op welke onderdelen kun je de vier o’s (ondernemers, onderwijs, onderzoek en overheid) samenbrengen en trek je met magneetbedrijven andere bedrijven aan? In die niches moeten regio’s investeren.”

Agenda en kansenplanning

Het manifest pleit voor Regionale-Economische Versnellingsagenda’s waarin de focus en strategie worden vastgelegd, met aandacht voor ‘versterking van een ‘breed’ fysiek vestigingsklimaat met het oog op een regionale/cluster kansenplanning’. Die agenda’s moeten uit de regio komen, maar de expertcommissie heeft het manifest eind vorig jaar niet voor niets aangeboden aan de Tweede Kamer. In het samenbrengen van vraag en aanbod in het regionale vestigingsbeleid, ziet zij ook een rol voor de Rijksoverheid. “Den Haag heeft voor het stimuleren van de economie de afgelopen jaren alleen topsectorenbeleid gevoerd en onvoldoende nagedacht over het belang van regio’s voor de nationale economie. Het manifest is een urgente oproep aan het Rijk om bij te dragen aan de kracht van de regio’s. Topsectoren komen terug in regionale versterking. Ze kunnen samen gaan.”

Lees verder

KENNISARCHIEF