In navolging op zijn presentatie tijdens de SKBN Participantenraad op 23 mei 2022, geeft Manfred Fokkema samen met zijn collega Femke Boer een vervolg op het Didam Arrest. Fokkema en Boer zijn advocaten bij Infense Advocaten in Deventer.

Sluit aan bij dit SKBN Kenniswebinar en krijg inzicht in de laatste stand van zaken rondom dit arrest. Ook is er ruim tijd voor vragen en eigen inbreng.

SKBN Kenniswebinars zijn alleen toegankelijk voor leden van SKBN.

Wil je deelnemen, mail dan naar [email protected]. Vermeld in de mail ook alvast de vragen die je in dit webinar zou willen voorleggen.
 

card image

Event

2023-11-23
SKBN Projectvisit naar M4H Rotterdam

Event

2023-11-23

SKBN Projectvisit naar M4H Rotterdam

We zijn erg verheugd onze SKBN-leden uit te nodigen voor een SKBN Projectvisit naar het M4H-gebied in Rotterdam. Stadshavengebied Merwehavens wordt door de Gemeente Rotterdam en het Havenbedrijf Rotterdam ontwikkeld tot een innovatief woon-werkmilieu, optimaal ingericht voor de innovatieve maakindustrie. Een mix van wonen en werken, cultuur, horeca, sport en onderwijs maakt van M4H een energiek gebied.

Lees hier alvast het Ruimtelijk Raamwerk van het gebied.

Tijdens deze SKNB Projectvisit krijgen we een introductie van David Louwerse (Economie) en Walter de Vries (Planologie) van de Gemeente Rotterdam. Ook Jouke Goslinga van het Havenbedrijf Rotterdam sluit aan om in gesprek te gaan over het belang van het Havenbedrijf bij de ontwikkeling van M4H.
We verblijven in het interessante Keilepand, waarna we een rondleiding krijgen in het gebied. Tot slot nemen we de tijd om rustig na te praten over wat we tijdens de wandeling hebben gezien en we sluiten uiteraard af met een borrel.

Deze projectvisit is alleen voor leden van de SKBN.

Wanneer – Donderdag 23 november 2023
Waar – Keilepand (Keilestraat 9F, 3029 BP Rotterdam)
Tijd – 13.30 tot 16.30 uur, aansluitend borrel
 

AANMELDEN


Fotocredit: Sandra Koning

Lees verder

Achtergrond

card image

10-07-2023

Analyse: Stedelijke impactondernemers verdienen permanente huisvesting

Achtergrond

10-07-2023

Analyse: Stedelijke impactondernemers verdienen permanente huisvesting

Het succes van de doneeractie voor de afgebrande Keilewerf maakt duidelijk hoeveel goodwill de ondernemers hebben die in de Rotterdamse broedplaats gevestigd waren. De brand maakte ook pijnlijk duidelijk wat de kwetsbaarheid van creatieve ondernemers is, die zich in grote steden vaak moeten behelpen met tijdelijke en gammele huisvesting.

De Keilewerf was een in Rotterdam en omstreken bekende broedplaats met zo’n vijftig ondernemers, die elders in de stad moeilijk aan huisvesting kwamen. Na een verwoestende brand op 28 juni 2023 zamelden sympathiserende particulieren en ondernemers in korte tijd ruim één miljoen euro in voor de getroffen ondernemers.

Gelijktijdig kwam bemoedigend nieuws dat het Rotterdamse stadsbestuur miljoenen extra in cultuur en creatief ondernemerschap gaat investeren. Of dit ook betekent dat de Maasstad in huisvesting voor ambachtslieden, kunstenaars en ander creatieve en innovatieve ondernemers gaat investeren, valt nog te bezien.

Dat hoeft ook niet altijd in directe zin te zijn. Je kunt het ook afdwingen bij de markt zoals in Londen nu al gebeurt.

Rondreizend circus

De Keilewerf maakte onderdeel uit van het Keilekwartier in het Merwe-Vierhavengebied (M4H), een van oudsher belangrijk en deels in ongebruik geraakt bedrijvengebied. Komende jaren moet hier een gemengd stedelijk gebied verrijzen.

De gemeente Rotterdam was eigenaar van de Keilewerf en stelde het pand in afwachting van herbestemming in beheer van ‘Placebased & Co’, een organisatie die gebouwen voor creatieve makers exploiteert en beheert. De Keilewerf was in beginsel een tijdelijke voorziening, met alle onzekerheden die daarbij horen.

Het is niet ongebruikelijk dat creatieve werkgemeenschappen zoals de Keilewerf als rondreizend circus door de stad trekken. Ze profiteren van lage huren of gebouwen die hen ‘om niet’ beschikbaar worden gesteld in omgevingen die op de schop gaan. Ze pompen in ruil leven in deze transformatiegebieden en fungeren zo als aanjager van stedelijke ontwikkeling.

Deze creatieve werkgemeenschappen moeten vervolgens weer plaatsmaken, zodra ontwikkelaars hun tanden in een gebied zetten, met serieuze rendementseisen. Een fair deal, zou je kunnen zeggen.

Impactondernemers zonder verzekering

Er zitten keerzijdes aan deze tijdelijkheid. Zo waren de meeste ondernemers in de Keilewerf niet verzekerd. Verzekeringsmaatschappijen eisen forse investeringen in brandveiligheid. Maar waarom zou je in dure maatregelen investeren als je niet zeker weet dat je over een jaar nog in het pand zit omdat de gemeente telkens een huurcontract afgeeft van één jaar, stelde columnist Rinske Brand eerder op Gebiedsontwikkeling.nu.  
Hoe fair is die deal eigenlijk, als creatieve ondernemers als waardemaker voor een gebied worden ingezet, waar investeerders vervolgens op afkomen?

Wiebe de Ridder en Tony Wijntuin gebruikten de term ‘impactondernemers’ om aan te geven dat een bepaald type ondernemers misschien niet veel huurinkomsten genereren, maar wel identiteit brengen, en dus impact genereren. ‘Op het moment dat het gebied in de lift zit, worden ze weer verdrongen. De term “placemakers” heeft daarmee wat wrange een tweede betekenis’, aldus Wijntuin afgelopen maart op Stadszaken.

Brede gebiedswaarde

Om verdringing tegen te gaan pleitten De Ridder en Wijntuin voor het toepassen van een stelregel waarbij minimaal 20 procent van het programma in plinten van gebouwen wordt geserveerd voor impactondernemers. Ofschoon dit niet per se gaat om ‘makers’. Voor hen is een plint vaak niet ideaal, omdat hun activiteiten zich soms slecht verhouden tot wat er boven hen zit. Het gaat om de balans van functies in een gebied.

Lagere huuropbrengsten op de ene locatie zijn te compenseren met hoge huurinkomsten elders. In een gebiedsconvenant kunnen daar tussen eigenaren onderling afspraken over worden gemaakt. Het voordeel van zo’n constructie dat impactondernemers zo verzekerd zijn van permanente huisvesting, met deugdelijke brandveiligheidsvoorzieningen. En de ‘brede gebiedswaarde’ komt uiteindelijk alle stakeholders ten goede, zeker op de lange termijn.

Werkcorporatie voor maakruimten

Het beheren en verhuren van werkunits is een vak apart. In Amsterdam wordt daarom gewerkt aan het opzetten van een werkcorporatie die permanente ‘woonruimte’ voor maakbedrijven exploiteert.

De vraag is nog wie die werkruimte daadwerkelijk gaat ontwikkelen en aanbieden als de rol van deze werkcorporatie beperkt blijft tot exploitant. Waar het aanbieden van betaalbare woonruimte veel meer in regelgeving is verankerd, is de realisatie van betaalbare werkruimte niet zomaar afdwingbaar.

Gemeenten met ambities op het gebied van ruimte voor werken zijn daarom nog erg afhankelijk van individuele afspraken met en goodwill van marktpartijen. Of de gemeenten moet bereid zijn een pand te verkopen aan de ondernemers. Die kunnen het vervolgens zelf gaan exploiteren met bepaalbare huren als basis. Dit gebeurde met het Keilepand aan de overzijde van de Keilewerf.

Lessen uit Londen

Een mogelijke oplossing komt uit het Verenigd Koninkrijk. Begin juni brachten we met kennisalliantie SKBN voor bedrijventerreinen en werklocaties een bezoek aan ‘The Trampery’.

The Trampery is een social enterprise die makerspaces exploiteert, in eerste instantie voor de in Londen gewortelde modesector. De professionaliteit van de organisatie, die zeven permanente locaties met zo’n vijfhonderd units verspreid over de Britse hoofdstad onder beheer heeft, maakte indruk.

Maar het geheim van de smit gaat eraan vooraf, in de vorm van wettelijk geborgde Section 106 (S106)-overkomsten tussen lokale boroughs en projectontwikkelaars. Die verplicht ontwikkelaars van dure appartementen ook 20 procent betaalbare bedrijfsruimte te realiseren.

Zo zijn er in de plint van acht appartementengebouwen op Fish Island Village, nabij het Olympic Park, honderd studio’s ondergebracht (The Trampery Fish Island Village). Geen tijdelijke ruimtes, maar permanente, state of the art-studio’s. Zo wordt onder meer oude textiel verwerkt tot nieuwe, circulaire mode. Compleet met schredders en afzuiginstallaties.

Nieuwe, permanente Keilewerf

Door het realiseren van makerspaces af te dwingen, doorbreken gemeenten in Oost-Londen een monocultuur die zou ontstaan als je marktkrachten de vrije loop laat gaan. Oost-Londen blijft creatief en daar profiteert uiteindelijk iedereen van, ook de exploitant van de dure appartementen.

Een wettelijk kader om de bouw van betaalbare bedrijfsruimte af te dwingen, ontbreekt nog in Nederland. Het zou een route kunnen zijn om te verkennen.

In goede dialoog en onderhandeling met eigenaren en projectontwikkelaars moet het mogelijk zijn om betaalbare bedrijfsruimte voor impactondernemers te realiseren. Niet alleen voor de ondernemers zelf, maar als investering in een nog betere stad met een gezonde mix aan activiteiten.

Laat de Keilwerf, weer uit haar as verrijzen, maar dan met een permanent karakter.

Foto: Rotterdam.info

Lees verder

Achtergrond

card image

29-06-2023

Ruimte voor wonen-werken: drie oplossingen voor binnenstedelijke bedrijventerreinen

Achtergrond

29-06-2023

Ruimte voor wonen-werken: drie oplossingen voor binnenstedelijke bedrijventerreinen

Op alle overheidsniveaus wordt nagedacht hoe in de toekomst moet worden omgegaan met ruimte voor werken in de stad. De beschikbare ruimte wordt steeds krapper door met name de grote woningbouwopgave. Het is heel verleidelijk voor gemeenten om binnenstedelijk relatief oude bedrijventerreinen op te offeren voor deze ruimteclaim. Te gemakkelijk, vindt Gerlof Rienstra. Hij draagt drie mogelijke oplossingen aan.

Dit is een ingekorte versie van een artikel dat is verschenen in BT Magazine van juni 2023. BT Magazine is het vakblad voor de professional die zich bezighoudt met werklocaties, regionale innovatiekracht en het vestigingsklimaat. 

Tijdens het seminar ‘Ruimte voor werken in de stad – randvoorwaarden voor functionele mixzones’ gaf Rienstra begin april een presentatie over de stand van zaken, de opgaven en mogelijke oplossingen voor de ruimtebehoefte. In de zoektocht hiernaar wordt volgens de expert ‘likkebaardend’ gekeken naar binnenstedelijk gelegen en relatief oude gemengde bedrijventerreinen.

Maar juist die zijn weer heel belangrijk voor de werkgelegenheid van praktisch of laaggeschoolden op de stedelijke arbeidsmarkt. Met beide belangen moet rekening worden gehouden. Dat geeft tegelijkertijd ruimte voor drie nieuwe oplossingen op bestaande bedrijventerreinen.

Oplossing 1: Herontwikkel bedrijventerreinen met kantoorruimte naar ruimte voor maakindustrie en circulaire economie 

Herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen vraagt een lange adem en veel samenwerking. We snappen dat dit in een situatie met gespreid eigendom niet zo gemakkelijk te realiseren is. Wel zijn er al initiatieven aanwijsbaar.

Zo past de OMU in de provincie Utrecht al een dergelijke strategie toe via een investeringsfonds met een revolving fundkarakter. Ook voor (publieke) eigenaren van bedrijventerreinen is dit een interessante oplossing. Dan is het als gebiedsregisseur wel handig en aantrekkelijk om bedrijfsgrond in erfpacht uit te geven. Het vraagt wel doorzettings- en uithoudingsvermogen en vereist ook nieuwe verdienmodellen.

Je zou incourante kantoorcomplexen op bedrijventerreinen bestemd voor bedrijven met een milieucategorie 3 en hoger (HMC3+) langs snelwegen, die niet aantrekkelijk zijn voor omzetting naar wonen, kunnen transformeren naar locaties voor maakindustrie en circulaire economielocaties. Dat heeft zo zijn voordelen; bereikbaarheid over de weg en voldoende milieuruimte zijn dan in ieder geval gegarandeerd.  

De tweede oplossingsrichting legt de nadruk meer op verdichting en intensivering van bestaande werklocaties, zodat de bestaande ruimte beter benut wordt: 

Oplossing 2: Intensivering van bedrijventerreinen voor invulling vraag maakindustrie en circulaire economie, voorbeeld Roadmap Intensivering Bedrijventerreinen

Roadmap intensivering bedrijven terreinen. Uit: INTENS, gids voor inspiratie en advies; bedrijventerreinen nieuwe stijl 2021-2031; integrale en kwalitatieve intensivering. Bron: Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK), provincie Utrecht, 2021 

Oplossing 3: Functiemenging met werken in binnensteden biedt ook een oplossing voor de ruimtebehoefte van bedrijven 

De derde oplossingsrichting vertoont enige overlap met de intensivering in oplossing 2. Voor de groep HMC3+-activiteiten is een bedrijventerrein in principe verplicht en zelfs die bedrijven zijn blijkbaar prima op hetzelfde terrein te mengen met andere activiteiten. Denk aan bijvoorbeeld kantoorfuncties, winkels en woningen.

Als dat daar al gebeurt, waarom dan niet elders, zoals in binnensteden? Als we er dan van uitgaan dat milieucategorie 1, meubelstoffeerders en 2 bijvoorbeeld op kleine schaal vervaardiging van consumptie-ijs en brood, kantoormachines en computers, inclusief reparatie niet per se op een bedrijventerrein hoeven te zitten, kunnen we zien of dat inderdaad ook buiten bedrijventerreinen het geval is.

Bedrijven naar de binnenstad halen is dan misschien helemaal niet zo’n gek idee. We creëren daarmee potentiële ‘productiewijken’, met functiemenging van wonen, werken en voorzieningen. Dit heeft ook een positief effect op de waardeontwikkeling van vastgoed en buurten. 

Rienstra: 'Twijfels bij JLL-berekening woning - in relatie tot ruimtebehoefte' 

Tijdens het seminar op 4 april heeft vastgoedadviseur JLL een berekening gepresenteerd waarin werd aangegeven dat per (nieuwbouw)woning 26,3 vierkante meter bedrijfsruimte nodig is. 'Ik heb twijfels bij deze berekening, hij is enerzijds aan de lage kant (tweeverdieners in een huishouden in een nieuwe woning vragen zeker meer ruimte), en maakt ook geen onderscheid tussen formele (30 procent op bedrijventerreinen) en informele werklocaties (solitaire werklocaties en woningen). En dan hebben we het nog niet over de (extra) ruimtebehoefte voor verzorgende activiteiten in de circulaire economie (opslag, verwerking, logistiek).
Met andere woorden, niet te bescheiden zijn met 26,3 vierkante meter en het, wat mij betreft, zeker niet als een ouderwets planologisch kengetal in businesscases voor gebiedsontwikkeling in de toekomst gaan meenemen. Daarvoor is de situatie nationaal, regionaal en lokaal te complex en gedifferentieerd qua economische sectoren en commercieel vastgoed.' 

Lees verder