10-07-2023
Het succes van de doneeractie voor de afgebrande Keilewerf maakt duidelijk hoeveel goodwill de ondernemers hebben die in de Rotterdamse broedplaats gevestigd waren. De brand maakte ook pijnlijk duidelijk wat de kwetsbaarheid van creatieve ondernemers is, die zich in grote steden vaak moeten behelpen met tijdelijke en gammele huisvesting.
De Keilewerf was een in Rotterdam en omstreken bekende broedplaats met zo’n vijftig ondernemers, die elders in de stad moeilijk aan huisvesting kwamen. Na een verwoestende brand op 28 juni 2023 zamelden sympathiserende particulieren en ondernemers in korte tijd ruim één miljoen euro in voor de getroffen ondernemers.
Gelijktijdig kwam bemoedigend nieuws dat het Rotterdamse stadsbestuur miljoenen extra in cultuur en creatief ondernemerschap gaat investeren. Of dit ook betekent dat de Maasstad in huisvesting voor ambachtslieden, kunstenaars en ander creatieve en innovatieve ondernemers gaat investeren, valt nog te bezien.
Dat hoeft ook niet altijd in directe zin te zijn. Je kunt het ook afdwingen bij de markt zoals in Londen nu al gebeurt.
Rondreizend circus
De Keilewerf maakte onderdeel uit van het Keilekwartier in het Merwe-Vierhavengebied (M4H), een van oudsher belangrijk en deels in ongebruik geraakt bedrijvengebied. Komende jaren moet hier een gemengd stedelijk gebied verrijzen.
De gemeente Rotterdam was eigenaar van de Keilewerf en stelde het pand in afwachting van herbestemming in beheer van ‘Placebased & Co’, een organisatie die gebouwen voor creatieve makers exploiteert en beheert. De Keilewerf was in beginsel een tijdelijke voorziening, met alle onzekerheden die daarbij horen.
Het is niet ongebruikelijk dat creatieve werkgemeenschappen zoals de Keilewerf als rondreizend circus door de stad trekken. Ze profiteren van lage huren of gebouwen die hen ‘om niet’ beschikbaar worden gesteld in omgevingen die op de schop gaan. Ze pompen in ruil leven in deze transformatiegebieden en fungeren zo als aanjager van stedelijke ontwikkeling.
Deze creatieve werkgemeenschappen moeten vervolgens weer plaatsmaken, zodra ontwikkelaars hun tanden in een gebied zetten, met serieuze rendementseisen. Een fair deal, zou je kunnen zeggen.
Impactondernemers zonder verzekering
Er zitten keerzijdes aan deze tijdelijkheid. Zo waren de meeste ondernemers in de Keilewerf niet verzekerd. Verzekeringsmaatschappijen eisen forse investeringen in brandveiligheid. Maar waarom zou je in dure maatregelen investeren als je niet zeker weet dat je over een jaar nog in het pand zit omdat de gemeente telkens een huurcontract afgeeft van één jaar, stelde columnist Rinske Brand eerder op Gebiedsontwikkeling.nu.
Hoe fair is die deal eigenlijk, als creatieve ondernemers als waardemaker voor een gebied worden ingezet, waar investeerders vervolgens op afkomen?
Wiebe de Ridder en Tony Wijntuin gebruikten de term ‘impactondernemers’ om aan te geven dat een bepaald type ondernemers misschien niet veel huurinkomsten genereren, maar wel identiteit brengen, en dus impact genereren. ‘Op het moment dat het gebied in de lift zit, worden ze weer verdrongen. De term “placemakers” heeft daarmee wat wrange een tweede betekenis’, aldus Wijntuin afgelopen maart op Stadszaken.
Brede gebiedswaarde
Om verdringing tegen te gaan pleitten De Ridder en Wijntuin voor het toepassen van een stelregel waarbij minimaal 20 procent van het programma in plinten van gebouwen wordt geserveerd voor impactondernemers. Ofschoon dit niet per se gaat om ‘makers’. Voor hen is een plint vaak niet ideaal, omdat hun activiteiten zich soms slecht verhouden tot wat er boven hen zit. Het gaat om de balans van functies in een gebied.
Lagere huuropbrengsten op de ene locatie zijn te compenseren met hoge huurinkomsten elders. In een gebiedsconvenant kunnen daar tussen eigenaren onderling afspraken over worden gemaakt. Het voordeel van zo’n constructie dat impactondernemers zo verzekerd zijn van permanente huisvesting, met deugdelijke brandveiligheidsvoorzieningen. En de ‘brede gebiedswaarde’ komt uiteindelijk alle stakeholders ten goede, zeker op de lange termijn.
Werkcorporatie voor maakruimten
Het beheren en verhuren van werkunits is een vak apart. In Amsterdam wordt daarom gewerkt aan het opzetten van een werkcorporatie die permanente ‘woonruimte’ voor maakbedrijven exploiteert.
De vraag is nog wie die werkruimte daadwerkelijk gaat ontwikkelen en aanbieden als de rol van deze werkcorporatie beperkt blijft tot exploitant. Waar het aanbieden van betaalbare woonruimte veel meer in regelgeving is verankerd, is de realisatie van betaalbare werkruimte niet zomaar afdwingbaar.
Gemeenten met ambities op het gebied van ruimte voor werken zijn daarom nog erg afhankelijk van individuele afspraken met en goodwill van marktpartijen. Of de gemeenten moet bereid zijn een pand te verkopen aan de ondernemers. Die kunnen het vervolgens zelf gaan exploiteren met bepaalbare huren als basis. Dit gebeurde met het Keilepand aan de overzijde van de Keilewerf.
Lessen uit Londen
Een mogelijke oplossing komt uit het Verenigd Koninkrijk. Begin juni brachten we met kennisalliantie SKBN voor bedrijventerreinen en werklocaties een bezoek aan ‘The Trampery’.
The Trampery is een social enterprise die makerspaces exploiteert, in eerste instantie voor de in Londen gewortelde modesector. De professionaliteit van de organisatie, die zeven permanente locaties met zo’n vijfhonderd units verspreid over de Britse hoofdstad onder beheer heeft, maakte indruk.
Maar het geheim van de smit gaat eraan vooraf, in de vorm van wettelijk geborgde Section 106 (S106)-overkomsten tussen lokale boroughs en projectontwikkelaars. Die verplicht ontwikkelaars van dure appartementen ook 20 procent betaalbare bedrijfsruimte te realiseren.
Zo zijn er in de plint van acht appartementengebouwen op Fish Island Village, nabij het Olympic Park, honderd studio’s ondergebracht (The Trampery Fish Island Village). Geen tijdelijke ruimtes, maar permanente, state of the art-studio’s. Zo wordt onder meer oude textiel verwerkt tot nieuwe, circulaire mode. Compleet met schredders en afzuiginstallaties.
Nieuwe, permanente Keilewerf
Door het realiseren van makerspaces af te dwingen, doorbreken gemeenten in Oost-Londen een monocultuur die zou ontstaan als je marktkrachten de vrije loop laat gaan. Oost-Londen blijft creatief en daar profiteert uiteindelijk iedereen van, ook de exploitant van de dure appartementen.
Een wettelijk kader om de bouw van betaalbare bedrijfsruimte af te dwingen, ontbreekt nog in Nederland. Het zou een route kunnen zijn om te verkennen.
In goede dialoog en onderhandeling met eigenaren en projectontwikkelaars moet het mogelijk zijn om betaalbare bedrijfsruimte voor impactondernemers te realiseren. Niet alleen voor de ondernemers zelf, maar als investering in een nog betere stad met een gezonde mix aan activiteiten.
Laat de Keilwerf, weer uit haar as verrijzen, maar dan met een permanent karakter.
Foto: Rotterdam.info
