12-04-2023
Binnenstedelijke bedrijventerreinen staan onder druk. In veel steden zijn er ambities om ze te mengen, te verdichten en te transformeren. Wonen en werken moeten meer hand in hand gaan. Maar lukt dit ook? Onderzoekers en ontwerpers buitelen over elkaar heen over de vraag hoe bedrijfsfuncties gemengd kunnen worden en hoe wonen de makersmix compleet maakt. De vraag die meestal wordt overgeslagen is waaróm er gemengd moet worden. Vanuit welk perspectief is dit gewenst en nodig? Wouter Onclin en Steven Stolk van SITE urban development opperen dat sociale huur voor werklocaties hard nodig is en dat enkel de woningnood onvoldoende reden is voor menging op bedrijventerreinen.
Sprinkhanen van de stad
Dat menging met wonen op bedrijventerreinen niet makkelijk is zien we overal om ons heen. Binnenstedelijke, stadsverzorgende bedrijventerreinen krijgen op veel plekken het label ‘gemengd’ opgeplakt. Ontwikkelaars en investeerders zien hun kans en maken mooie plannen voor gemengde woon-werklocaties. In de tussentijd trekt de APK-garage en de roldeurstucadoor weg of houdt het voor gezien en komt de brouwerij en de architect ervoor in de plaats. Wij doen hier als SITE vrolijk aan mee met ons kantoor in het Amsterdamse Hamerkwartier.
Stedenbouwers en beleidsmakers maken fraaie toekomstbeelden waarin zowel plek is voor wonen als voor bedrijvigheid. Het liefst naast of boven elkaar, gemengd op de plot. In de afgelopen jaren is in Nederland 45 vierkante kilometer (tweemaal Amsterdam Zuid-Oost) aan bedrijventerrein herontwikkeld. Ondertussen trekken ondernemers weg en komt er een andere - of zelfs géén - economie voor in de plaats terug. Alle goede bedoelingen ten spijt heeft de economie van het herontwikkelde gebied weinig meer te maken met de functie die het bedrijventerrein had. Creatieve bedrijven, zakelijke dienstverlening en horeca doen het inmiddels goed op deze plekken. De aannemer en de groothandel? Die komen steeds verder van de stad af te staan. Als sprinkhanen hoppen ze uit het binnenstedelijk gebied. Van de ene naar de andere stadsrand, gedwongen op zoek naar een nieuwe afzetmarkt.
"Het behoud van betaalbare binnenstedelijke bedrijventerreinen staat onder druk”
Cijfers uit Kamerbrief ‘Ruimte voor economie’ (oktober 2022):
- 30% van werkzame beroepsbevolking werkt op een bedrijventerrein, waarvan 75% woont en werkt in dezelfde stad
- 40% van het BBP wordt verdiend op bedrijventerreinen
- 60% van alle investeringen in R&D wordt gedaan op bedrijventerreinen
- 2,5% van het huidig ruimtegebruik in Nederland is bestemd voor economische activiteit
BBB; Behoud Betaalbare (binnenstedelijke) Bedrijventerreinen
Dit roept de vraag op welke waarde wij als samenleving hechten aan bedrijvigheid in de stad. Stadsverzorgende bedrijvigheid is essentieel voor het functioneren van onze steden. De aannemerij, toeleveranciers van de horeca, detailhandel of de maakindustrie die geschoolde werknemers nodig heeft; de buik en handen van de stad liggen steeds vaker niet meer in de stad zelf. Dat is vanuit verschillende perspectieven een probleem:
1. Bediening lokale markt
De meeste bedrijven op binnenstedelijke bedrijfsterreinen leven bij de gratie van nabijheid. Zowel hun personeel als klanten komen uit de omgeving. Een stukadoor in Amsterdam-West moet niet eerst met zijn bus naar het havengebied rijden om vervolgens in het centrum een klus te doen. De gedachte dat bedrijventerreinen in de stadsrand of daarbuiten nieuwe plekken vinden, druist in tegen het verdienmodel van de gemiddelde stadsverzorgende ondernemer. Het de stad uit centrifugeren van deze functies doet het stedelijk ecosysteem kraken, maakt praktisch geschoolde banen lastiger bereikbaar én creëert onnodige verkeersbewegingen. In feite allemaal onwenselijke ontwikkelingen.
2. Maatschappelijke waarde van betaalbaar werk
Deze problemen worden niet alleen veroorzaakt door de schaarser wordende ruimte, maar ook door het prijseffect wat daarmee optreedt. Met uitzondering van grotere eigenaar-gebruikers bestaat het merendeel van de terreinen uit huurders voor wie een jaarhuur van €90 per vierkante meter de limiet is. Terugkeren in een spiksplinternieuwe woningbouwplint zit er dan niet in. Om het nog maar niet te hebben over het prijskaartje van de noodzakelijke verduurzamingsopgave die veel bestaande bedrijventerreinen te wachten staat. Anders dan voor woningbouw, waar we sociale huur als onderdeel van woningbouwprogramma verplichten, zijn er geen sturingselementen om bedrijfsruimte betaalbaar te houden voor functies waar we niet zonder kunnen. Net zoals we de maatschappelijke waarde van sociale woningbouw, maar ook goede zorg en onderwijs onderschrijven, zou ook de stadsverzorgende bedrijvigheid hier een plek in moeten krijgen.
3. Geïntensiveerd bedrijventerrein laat op zich wachten
Door het verkwanselen van de schaarse ruimte voor bedrijventerreinen in de afgelopen jaren, hebben we een vooruitgeschoven boeggolf van ruimtevragers gecreëerd. Deze moeten we zien in te passen op de resterende bedrijventerreinen die nog niet ten prooi zijn gevallen aan transformatie en menging. We hebben dus minder ruimte te vullen met méér bedrijvigheid. In de tussentijd hebben ambities voor intensivering en stapeling zich nog op weinig plekken bewezen. De typologieën die we nodig hebben bestaan vooral in ons vastgoedvocabulaire. Pogingen om deze typologieën in de praktijk te brengen stuiten op verschillende barrières. Van simpelweg de vraag of ondernemers hun bedrijfsvoering kunnen voeren in een verdichte of gemengde buurt tot de vraag of we partijen hebben in ons land die zulke gebouwen kunnen ontwikkelen en in belegging nemen. Zeker wanneer we het werken willen stapelen. Dit levert veelal een negatieve businesscase op, omdat de huuropbrengsten beperkt zijn en de bouwkosten hoog. Toevoegen van kantoren of woningbouw doet het goed in de businesscase, maar zorgt voor flinke uitdagingen in gebouw- en gebiedsontwerp en de kwaliteit. Het beperkt de ruimte die er voor werken overblijft. Logistiek, parkeren, openbare ruimte en het organiseren van de praktische kant is te ontwerpen, maar is vooral complex en duur.
4. Integrale benadering, maar dan écht
De huidige discussie mist integraliteit die noodzakelijk is om (beleids)ambities en haalbaarheid in de praktijk beter met elkaar in balans te brengen. Wij zien – niet alleen op papier, maar ook in de praktijk - drie vertrekpunten om tot een integrale benadering te komen:
- Vraag: Beantwoorden we aan de behoeften? Het gaat om de behoeften van de bedrijven, maar ook de behoeften van de stad, het stedelijke economische ecosysteem. Deze moet een gelijkwaardige rol krijgen in onze afwegingen en geen bijzaak zijn.
- Middelen: Hoe kunnen we de veelal onrendabele businesscase oplossen zonder dat die ten koste gaat van het economisch profiel en ondernemerschap? Welke sturing hebben we vanuit grondpolitiek, subsidiëring, planologie en regelgeving? Kunnen we verevenen tussen wonen en werken, ook als het niet letterlijk gestapeld is?
- Fysiek: Hoe vertaalt dat zich in de ruimte? Kunnen we onze werklocaties zó verdichten dat het werkt voor iedereen? Dit heeft te maken met typologieën, met ordening van functies, met gebouwontwerp, met de openbare ruimte en hoe deze gebruikt wordt. Menging kán een antwoord zijn, maar een slimme zonering met goede spelregels net zo goed.
Werkwaarderingsstelsel als sturingsinstrument
De vraag wat onze stedelijke economie nodig heeft (en wat dat ons waard is) is urgent. Daar waar we in ons woningwaarderingsstelsel punten geven voor woonkwaliteit en dat vertalen naar een redelijke prijs, ontbreekt dat bij de transformatie van binnenstedelijke bedrijventerreinen. Wij pleiten daarom voor een verkenning naar een ‘werkwaarderingsstelsel’. Kunnen we de kwaliteit van werk en werklocaties benoemen en hiermee een redelijke prijs afdwingen? Een dergelijk puntenstelsel zou voor sturing en regie kunnen zorgen.
Nieuw realisme
Ondertussen krabben verschillende gemeenten zich achter de oren en herbezinnen zich op hun ambities om te mengen en te verdichten. Moeten overheden gaten in de businesscase dichten om ervoor te zorgen dat de economie in de stad behouden blijft? Welke instrumenten zijn nodig om net als bij woningbouw sociale huurprijzen voor werklocaties te kunnen hanteren? Er is meer verdieping nodig om het binnenstedelijke bedrijventerrein van de toekomst te doen slagen. Dat zien we in binnenstedelijke transformaties waar wij aan werken, zoals de Achtersluispolder in Zaandam, de Binckhorst in Den Haag, Winkelsteeg in Nijmegen, SHE in Enschede/Hengelo en Haven-Stad in Amsterdam. Ondernemers roeren zich, zien zich in het nauw gedreven en missen perspectief.
Het is tijd voor nieuw realisme, nieuwe instrumenten om te sturen en een stevige ambitie voor de economie van onze steden. Wij werken er al aan en hopen dat jullie met ons mee denken!
