We zijn erg verheugd jullie uit te nodigen voor een SKBN Projectvisit naar het M4H-gebied in Rotterdam. Stadshavengebied Merwehavens wordt door de Gemeente Rotterdam en het Havenbedrijf Rotterdam ontwikkeld tot een innovatief woon-werkmilieu, optimaal ingericht voor de innovatieve maakindustrie. Een mix van wonen en werken, cultuur, horeca, sport en onderwijs maakt van M4H een energiek gebied.

De ruimtebehoefte van maak- en productiebedrijven neemt toe, terwijl de beschikbare ruimte hiervoor in Nederlandse steden juist afneemt. Dit is het gevolg van de woningbouwopgave, waardoor binnenstedelijke bedrijventerreinen worden getransformeerd. Om diezelfde reden heeft ook het ‘traditionele’, ‘stadverzorgende’ mkb in de steden het moeilijk. Platform31 deed er in samenwerking met G40 Stedennetwerk onderzoek naar. Alle G40-gemeenten signaleren deze problemen, maar de sturingsmiddelen om ruimte voor economie en werk te borgen en in balans te brengen met wonen zijn beperkt. Toch zijn er kansen stellen de onderzoekers, bijvoorbeeld door een (regionaal) economische visie op te stellen.

Voor het onderzoek is van verschillende G40-gemeenten het ruimtelijk economisch beleid in kaart gebracht. Met de voornaamste knelpunten en de kansen die gemeenten zien om binnen het huidige instrumentarium zaken in beweging te krijgen. En de concrete behoeften die gemeenten hebben over de sturingsmechanismen om binnen de verstedelijkingsopgave te kunnen sturen op voldoende ruimte voor economie en bedrijvigheid.

Herontwikkeling van verouderde zones op bedrijventerreinen naar moderne gebouwen voor met name logistiek vindt vaker dan gedacht en ook succesvol plaats. De intensiteit van het ruimtegebruik neemt met 84% toe; de werkgelegenheid verzevenvoudigt en verouderde gebouwen op vervuilde terreinen worden vervangen door toekomstbestendige en duurzame logistieke gebouwen.

Deze conclusies trekt het adviesbureau Buck Consultants International (BCI) uit een eerste verkenning van een 20-tal herontwikkelingsprojecten in West- en Zuid-Nederland. In samenwerking met vastgoedontwikkelaars en -beleggers, verenigd in het door BCI opgezette Nationaal Logistiek Vastgoed Forum, zijn 20 casussen geanalyseerd op gebruik vóór en ná herontwikkeling, succesvoorwaarden en barrières.

Opbrengsten

Op de 20 locaties vonden vaak (aflopende) industriële activiteiten of opslag plaats. Nu staan er vaak moderne, duurzame en energiezuinige gebouwen. De opbrengsten zijn gunstig, zo concludeert Buck Consultants International:

• op de totale oppervlakte van 110 ha van de 20 casussen was eerst 422.000 m2 bvo gebouwd, na herontwikkeling 778.000 m2 bvo, een stijging van 84%;
• de werkgelegenheid groeide van 350 banen tot 2.600 banen;
• de gebouwen hebben vrijwel allemaal het Breeam-duurzaamheidskenmerk en zijn energiezuinig gebouwd en vaak van zonnepanelen voorzien.

Om tot deze resultaten te komen heeft in bijna alle gevallen sloop en nieuwbouw plaatsgevonden en was bodemsanering nodig. “Uit de analyse blijkt dat in 75% van de gevallen de kosten van een herontwikkellocatie 5 tot 15% hoger uitvallen ten opzichte van een vergelijkbare greenfieldontwikkeling in dezelfde regio. Die extra kosten zitten met name in de meer complexe planontwikkeling en extra sloop- en saneringskosten. In de 25% overige gevallen zijn de kosten tussen herontwikkeling op een bestaand terrein in vergelijking met nieuwbouw op een nog niet gebruikt bedrijventerrein ongeveer gelijk”, aldus Jordi Hubers, senior-adviseur bij Buck Consultants International.

Barrières

De herontwikkeling blijkt in alle gevallen langer te duren dan vergelijkbare bouw op een nieuwe locatie. Deze langere termijn kan oplopen tot 18 maanden. Hubers: “De vastgoedontwikkelaars signaleren als belangrijkste knelpunt het verkrijgen van de benodigde vergunningen en toestemming voor de soms noodzakelijke herziening van het bestemmingsplan”. Maar ook de sloop van bestaand vastgoed, bodemsanering en de complexiteit om meerdere naast elkaar gelegen kavels te kopen, zijn knelpunten. Relatief weinig problemen zijn er met de elektriciteitsvoorziening en stikstofrechten.

In de discussie over de toegenomen vestiging van logistieke centra (‘verdozing’) blijkt de ontwikkeling van deze zgn. brownfieldlocaties een deel van de oplossing te zijn, naast de realisatie van nieuwe bedrijventerreinen. “Met de al gerealiseerde herontwikkeling van verouderde bedrijfslocaties en industriële complexen is natuurlijk al een deel van het laaghangende fruit geplukt. Maar er zijn nog volop mogelijkheden”, zo stelt René Buck, directeur Buck Consultants International. “Maar dan moeten gemeenten zich ook actief en meedenkend opstellen. De twee belangrijkste door de gebiedsontwikkelaars ervaren problemen, namelijk een gedateerd bestemmingsplan en trage afgifte van de benodigde vergunningen, liggen op het bordje van de gemeente. De onderzochte succescases laten echter zien dat ontwikkelaars en gemeenten wél succesvol blijken te kunnen samenwerken”.