Wat mogen we verwachten van intensiveren?
We willen steeds meer doen op de bestaande ruimte. Intensief ruimtegebruik wordt als oplossing gezien. Wat mogen we hiervan verwachten?
Bedrijven die groeien, meer woningen, betere maatschappelijke voorzieningen, een grotere capaciteit op het energienet, ruimte voor water, groen en ecologie: we moeten en willen ook steeds meer doen in dezelfde ruimte. De strijd om de ruimte is dan ook al sinds enkele jaren een bekend onderwerp van debat.
Regelmatig kom ik overheden tegen die met concepten voor intensief ruimtegebruik aan de slag gaan als oplossing voor die ruimtelijke strijd. En als het gaat om de bedrijvenkant dan krijgen ook vastgoedontwikkelaars en eindgebruikers hier steeds meer oren naar. Maar is intensief ruimtegebruik dan ook echt dé oplossing? En hoe komen we nu tot daadwerkelijke realisatie?
Intensiveren als oplossing
Laten we wel wezen: de ruimtelijke ordening van enkele decennia geleden laat nog wel eens te wensen over. Zo worden mijn collega’s en ik regelmatig geconfronteerd met bedrijventerreinen uit de jaren ’80 en ’90 -of zelfs ouder- die behoorlijk inefficiënt en ook nog eens niet duurzaam zijn ingericht en nu met de problemen kampen. Op deze locaties is inderdaad winst te behalen met intensiever gebruik van de ruimte ofwel: ‘verdichten’.
Tegelijkertijd wil ik graag benadrukken dat als het om bedrijventerreinenruimte gaat, de cijfers voor leegstand van bedrijfsvastgoed in de afgelopen jaren zeer laag zijn, ver onder de gezonde frictieruimte van 5 procent.
Dit is zo laag dat er op sommige plekken in Nederland zelfs te weinig schuifruimte is op bedrijventerreinen om de noodzakelijke herontwikkeling te kunnen bereiken. Herontwikkeling is immers vaak de eerste stap om te komen tot verdichting. Dit betekent dat naast intensiveren, ook altijd nog méér ruimte nodig is voor bedrijventerreinen.
Onze mening is dat landelijk minimaal 10 procent van de toekomstige ruimtevraag richting 2030 – 2040 opgevangen moet worden met herontwikkeling en intensivering, waarbij in Randstedelijke regio’s en specifieke werkmilieus 30 procent geambieerd zou kunnen worden.
Concepten van de toekomst
Intensiveren betekent:
de nieuwe locaties die nog ontwikkeld kúnnen worden efficiënt inrichten;
herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen zodat deze vervolgens beter ingericht kunnen worden;
functiemenging in bijvoorbeeld woonwijken, stadscentra of bedrijventerreinen, waarbij voor bedrijventerreinen geldt: monofunctioneel als moet, mengen als kan.
Next level in verdichten is aan de slag gaan met bouwconcepten die de hoogte ingaan. De eerste tweelaagse logistieke en industriële panden zijn inmiddels in Nederland in opkomst, denk aan de tweelaagse wearhouse van DSV in Venlo of het tweelaags distributiecentrum van Jumbo in Woerden langs de A12. Dit is echter nog een handjevol.
Nog een stap verder zijn meerlaagse gebiedsinrichtingen. Dit zijn concepten waarbij op gebiedsniveau de hoogte in wordt gegaan.
Dit kan bijvoorbeeld door het maaiveld een niveau op te tillen waardoor een geheel gebied gebruik kan maken van twee lagen, met als voordelen dat de businesscase voor individuele gebruikers beter wordt door collectieve ontsluiting van de twee gebruikslagen en de kans voor goede ruimtelijke inpassing verbetert.
Demonstraties van benutting van de hoogte op gebiedsniveau zien we bijvoorbeeld op het voormalig Prodentterrein in Amersfoort dat strak tegen het stadcentrum aanligt en door vastgoedontwikkelaar Schipper & bos meerlaags en multifunctioneel wordt ontwikkeld, gefaseerd gedurende meerdere jaren.
Gerealiseerde voorbeelden waarbij echt het maaiveld verhoogd is zien we nog niet, maar in het ruimtelijk plan voor het gebied Strijkviertel in Utrecht komen we het wel tegen.
Naar intensiveren met impact
In de praktijk ligt het grootste deel van de kansen voor intensivering op bestaande bedrijventerreinen en dat hiervoor herontwikkeling nodig is als eerste stap. Herontwikkeling is het gemakkelijkste te realiseren als er sprake is van één groter verouderd en inefficiënt ingericht kavel, bijvoorbeeld voor de logistiek. De extra vierkante meters oppervlak die teruggebouwd kunnen worden verdienen de sanering en wederopbouw terug.
Ook binnenstedelijke locaties met hoge grondprijzen die door één vastgoedpartij ontwikkeld worden zijn kansrijk. Het aantal van dit soort locaties is echter beperkt.
Het gros van de verouderde bedrijventerreinen in Nederland vraagt om een herontwikkelingsaanpak, in de vorm van kansenzones waar bedrijven zijn die willen uitbreiden en investeren in combinatie met ondernemers die willen verplaatsen of stoppen, en een overheid die mee wil doen in een langjarig herontwikkelingsproces en ook de aanpak van de publieke ruimte hierin meeneemt.
Bij de herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen hoort soms ook: bedrijven een betere plek bieden op “informele locaties” zodat de bedrijventerreinruimte daardoor optimaal benut kan worden voor bedrijven die daar écht horen. Denk bij informele locaties aan inpassing in woonwijken of bedrijfshuisvesting in plinten.
Belangrijk aandachtspunt bij deze vorm van intensiveren is dat bedrijfsruimte op deze locaties veelal duurder is, hiervoor kunnen oplossingen worden geboden zoals sturing met bestemmingsplannen of een fonds.
Grondprijzen en grondschaarste
Als het gaat om meerlaagse gebouwen en gebiedsinrichting, dan zijn hoge grondprijzen en grond schaarste een absolute voorwaarde. Kijk maar naar plekken zoals Hong Kong en Singapore waar logistieke en industriële partijen het presteren om soms wel tot vijftien verdiepingen de lucht in te gaan.
Grondschaarste is ook de belangrijkste driver bij gebiedsconcepten. Natuurlijk vraagt dit ook om ruimte in het omgevingsinstrumentarium en andere manieren van gebiedsontwikkeling bij gemeenten en provincies, en een aanpassing van financieringsvoorwaarden bij financiële partijen.
Lees de publicatie ook op Stadszaken.nl.
Dit is een column van Marije Groen is principal consultant at Buck Consultants International (BCI). Ze is expert op het gebied van energietransitie en duurzaamheid in de economie, in de logistiek en op werklocaties. Na haar afstuderen aan de Universiteit van Amsterdam werkte ze bij de Provincie Zuid-Holland, totdat ze in 2017 in dienst trad bij BCI. Marije heeft brede ervaring met ruimtelijk-economische en duurzaamheidsstudies, bestuurlijke advisering en het opzetten van visies, strategieën, programma’s en actieplannen.
11-06-2024
