De trein naar Londen is geboekt voor het jaarlijks SKBN Werkbezoek.
Van dinsdag 6 juni tot en met donderdag 8 juni zijn we in de Engelse hoofdstad. Het programma krijgt nog concreet vorm, maar onderwerpen die aan bod zullen komen zijn:

• Sturen op ruimte voor werken, van bescherming van industrieland tot industriële intensivering, co-locatie van lichte industrievormen met woningbouw en substitutie (regionaal);
• Verdeling van rollen en bevoegdheden van verschillende overheidslagen en gebiedsontwikkelingsmaatschappijen;
• De rol van de vastgoedmarkt en bedrijfsruimte als vastgoedcategorie (built-to-rent) en bedrijfsruimte als maatschappelijke huurcategorie;
• De New London Mix: nieuwe mixvormen van bedrijfsruimte en woningbouw;
• Bottom-up samenwerking in bedrijvengebieden bij intensivering en co-locatie, inzet van BID’s in gebiedsontwikkeling;
• Industriebeleid: het stimuleren van tech- en innovatieclusters.

De juichstemming in de logistieke vastgoedsector is voorbij. Na coronajaren met veel vraag naar warehouses is de verwachte vraag naar logistiek vastgoed voor 2023 een bescheiden 2,5 mln m2, wat de helft is van topjaar 2021 (4,9 mln m2). Investeerders in logistiek vastgoed hebben te maken met snel gestegen financieringslasten, waardoor investeringen in logistiek vastgoed minder interessant zijn.

De top 4 logistieke regio’s zijn Tilburg/Waalwijk, de Rotterdamse regio, Noord-Limburg en West-Brabant, waar overigens ook de arbeidsmarktkrapte fors is.
De logistieke vastgoedsector realiseert steeds meer duurzame, landschappelijk goed ingepaste distributiecentra met zonnepanelen - aanbod van nieuwe locaties is echter schaars geworden.

Dat zijn enkele conclusies uit het jaarlijkse onderzoek van Buck Consultants International onder de top 30 van logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers. De deelnemende partijen representeren ongeveer 85% van de gerealiseerde distributiecentra.

Markt

De terugloop van de vraag naar logistiek vastgoed is duidelijk zichtbaar: was de opname in topjaar 2021 nog 4,9 miljoen m2 en naar schatting vorig jaar 3,4 miljoen m2, maar voor 2023 ‘nog maar’ 2,5 miljoen m2. René Buck, directeur Buck Consultants International: “De vraag neemt na de coronapiek af. Veel bedrijven hebben al extra voorraden aangelegd om minder kwetsbaar te zijn voor verstoringen in aanvoerketens en ook de exponentiële groei van e-commerce tijdens de pandemie vlakt nu af. Maar het is niet alleen de afvlakkende vraag. 

Het aanbod van logistiek vastgoed is en blijft laag, omdat er nog maar weinig ruimte op bedrijventerreinen is voor nieuwbouw en er beperkte leegstand is in bestaand logistiek vastgoed. Het beperkte aanbod en de gestegen bouwkosten zorgen ervoor dat dit jaar de huurprijsstijging met gemiddeld 6,8% (met uitlopers tot 8-9%) fors hoger is dan voorgaande jaren. Nieuwbouw wordt bovendien beperkt door de hogere financiële lasten als gevolg van de gestegen rente”. Ook nemen de aanvangsrendementen, een maatstaf voor risico, toe van gemiddeld 4,8% naar 5% eind 2023, zo verwacht de logistieke vastgoedsector.

Figuur 1   Gemiddelde inschatting van de totale opname in 2022 en 2023 in mln m²

Bron: Buck Consultants International, 2023

Ruimte

De discussie over de ruimtelijke inpassing van warehouses wordt intensiever, zo verwacht de logistieke vastgoedsector. “Bijna alle ontwikkelaars en beleggers vinden dat er meer aandacht voor architectonische vormgeving en landschappelijk inpassing van distributiecentra moet komen”, aldus Casper Wolf, senior adviseur Buck Consultants International. Maar een te sturend beleid van overheden zien de bedrijven niet zitten. “Het niet mogen ontwikkelen van warehouses als de eindgebruiker nog niet bekend is of nog maar 5 plekken aanwijzen voor vestiging van megadistributiecentra worden afgewezen. Maar er is wél een toename van vastgoedpartijen die vinden dat provinciale besturen in hun beleid meer moeten sturen op het vestigen van gewenste (zeer) grote distributiecentra op nieuwe terreinen en de kleinere warehouses (minder dan 20.000 m2) dan op bestaande terreinen”, passend bij een eerder advies van Buck Consultants International.

Duurzaamheid van een gebouw is inmiddels het belangrijkste ontwerpcriterium bij de ontwikkeling van logistieke gebouwen. Hieronder vallen meerdere elementen zoals energiezuinigheid, duurzame energie-opwekking, emissieloos bouwen en circulariteit. Een verplichting om zonnepanelen op het dak te plaatsen wordt door het merendeel van de logistieke vastgoedpartijen aanbevolen, maar ontwikkelaars merken nu vaak dat dat niet lukt, omdat het elektriciteitsnet vol is.

Arbeidsmarkt

De logistieke sector kent nog steeds een zeer krappe arbeidsmarkt, zo is de ervaring van huurders van logistieke gebouwen. Automatisering en robotisering gaan daarbij weinig helpen, zo verwachten de participanten in het onderzoek. De logistieke vastgoedontwikkelaars en -beleggers hebben uiteenlopende opinies over hun rol daarbij. “De meningen over wel of niet meedoen aan wervings- en scholingsprogramma’s voor de logistieke sector of wel of niet strategische samenwerking met uitzendbureaus zoeken om een integraal aanbod van locatie en arbeid te doen, lopen echt uiteen”, concludeert Johan Beukema, managing partner bij Buck Consultants International.

De logistieke vastgoedsector onderkent dat de huisvesting van arbeidsmigranten een groot maatschappelijk probleem is, maar ziet daar geen rol voor zichzelf. Maar één op de vijf vastgoedbeleggers vindt dat ze in de nabije toekomst zelf verantwoordelijk moeten zijn voor huisvesting van arbeidsmigranten, die gaan werken in nieuwe megadistributiecentra. 

Bedrijventerreinen hebben een belangrijke functie binnen de Nederlandse economie. In een tijd waarin ruimte schaars is, bestaat de behoefte om extra ruimte te zoeken. Onder andere voor woningbouw, de energietransitie, maar ook voor werkgelegenheid. Hoe zorg je er als gemeente voor dat er voldoende ruimte op de bedrijventerreinen beschikbaar blijft? Tegen welke uitdagingen loopt bijvoorbeeld Gouda aan bij haar bedrijventerrein Gouwespoor? Sandra Suijkerbuijk is projectmanager Gebiedsontwikkeling bij het Kadaster. Ze laat zien hoe data bijdraagt aan verduurzaming van bedrijventerreinen. 

Gouwespoor
Een voorbeeld van een bedrijventerrein met kansen voor slimmer ruimtegebruik is Gouwespoor in Gouda. Het kent een rijke historie: begin jaren ‘60 vestigde zich hier een zuivelfabriek en vandaag de dag grenst het aan station Gouda. Suijkerbuijk onderzocht op basis van onder andere eigendomsgegevens, ruimtegebruik, benutting van bouwmogelijkheden, leeftijd van gebouwen en dakoppervlakten, of de ruimte op het terrein slimmer gebruik kan worden. Conclusie: er vond de afgelopen tien jaar een enorme intensiveringsslag plaats en daardoor is zelfs nog meer ruimte op het terrein. Demi van Weerdenburg is beleidsmedewerker economie en ruimte bij Gemeente Gouda. Van Weerdenburg: ”De analyse gaf hele praktische inzichten bijvoorbeeld waar mogelijkheden liggen voor klimaatadaptatie. Deze informatie kan ik direct gebruiken in mijn werk."

Eigenaren zijn een onmisbare partner
Suijkerbuijk: “Eigenaren zijn een onmisbare partij. Zij beslissen wat ze met hun grond en panden doen. De samenwerking met hen is dus erg belangrijk. Waar liggen kansen voor nieuwe bedrijvigheid of voor duurzaamheidswinst? Met wie heb ik te maken? Het Kadaster gebruikt data als hulpmiddel in gesprekken met eigenaren en gemeenten. Op basis daarvan stellen we een gedragen actieagenda op. Zo helpen we eigenaren en gemeenten in het toekomstbestendiger maken van de bedrijventerreinen.”

Data als bindmiddel
“Inzicht dankzij data is een belangrijke stap in een proces om de publieke en private opgaven te verbinden. Met een stevige data-analyse als informatiebasis, ontstaat een waardevoller gesprek op basis van feiten waardoor nieuwe inzichten kunnen ontstaan. Wordt er bijvoorbeeld ruimte gebruikt door bedrijven die ook buiten het bedrijventerrein terecht zouden kunnen?"

"Waar liggen kansen voor nieuwe bedrijvigheid of voor duurzaamheidswinst? Met wie heb ik te maken? Het Kadaster gebruikt data als hulpmiddel in gesprekken met eigenaren en gemeenten."

Grip op ontwikkelkansen voor gemeenten 
“Het Kadaster start met het opstellen van een stappenplan. Dit plan bevat een data onderzoek van de ontwikkelingen van het terrein tot huidige situatie. Dit onderzoek gaat in op eigenaren, vastgoed en gebruik van de panden. Maar ook het ruimtegebruik en de verduurzaming van het terrein. Ook werkgelegenheidscijfers kunnen aan het onderzoek worden toegevoegd. Belangrijk is dat je hiervoor een overzichtelijk tijdvak neemt, bijvoorbeeld het komende jaar.

"Op de meeste bedrijventerreinen zijn de kavels al vanaf de oplevering uitgegeven aan bedrijven. Hierdoor hebben gemeenten beperkt grip op de ontwikkelingen. Als je naar de beschikbare data over bedrijventerreinen kijkt, zie je flinke wijzigingen. Welke lering kun je daaruit trekken en hoe kunnen deze data helpen om de terreinen toekomstbestendiger te maken?” 

Verduurzaming bedrijventerreinen
“Nu er steeds minder ruimte voor nieuwe bedrijventerreinen is, is slim ruimtegebruik, maar ook het slim omgaan met energie en duurzaamheid van groot belang. In dit geval gaat duurzaamheid niet alleen over de vraag hoe je op de langere termijn zorgt voor een economisch vitaal bedrijventerrein, maar ook bijvoorbeeld milieuaspecten als duurzame energievoorziening en klimaatadaptatie meeneemt in deze ontwikkeling.”

“Ook kijken we naar energieverbruik en optimale benutting van daken. In het gesprek luisteren we naar de ambities van eigenaren en gemeenten op duurzaamheidsgebied en ruimtegebruik. Iets is een kans als het zowel voor eigenaren als voor de gemeente van meerwaarde is. Doordat gemeenten en eigenaren van dezelfde informatie gebruik kunnen maken, is er een startpunt om tot een gesprek en mogelijk gezamenlijk perspectief te komen. Door beter aan te sluiten op de ontwikkelingen op het bedrijventerrein en de wensen van de eigenaren is het realiseren van gemeentelijke beleidsambities eenvoudiger haalbaar.”

Uiteindelijk besluiten eigenaren zelf 
Een realistische inschatting van de uitvoerbaarheid blijft noodzakelijk, stelt Suijkerbuijk. “Een toekomstbestendig bedrijventerrein ontstaat natuurlijk niet vanzelf. De gemeente kan plannen en ideeën hebben over verduurzaming, intensivering, herstructurering of transformatie. Maar heeft maar een beperkte invloed of en wanneer dat gebeurt. Uiteindelijk besluiten eigenaren over hun eigen vastgoed. Zij hebben de beschikkingsmacht over de panden en over een groot deel van de grond. Zij kunnen ruimte geven aan andere functies of aan duurzame ontwikkelingen. Een belangrijke stap zal dus altijd zijn om met de eigenaren in gesprek te gaan over de ontwikkelingen op het terrein.” 

Meer weten?