Meerlaags bedrijfsvastgoed? Durf ambitie te tonen!
Wil je de lucht in om meer economische functies kwijt te kunnen in hetzelfde gebied, dan zul je als gemeente de markt een beetje moeten helpen, of zelf het goede voorbeeld moeten geven.Uitzonderingen daargelaten, pakt de markt gestapelde bedrijfshuisvesting niet vanzelf op. Amsterdam is wat dat betreft nog lang geen Hong Kong. Tijdens het seminar ‘De kansen voor gestapelde bedrijfsruimte’, georganiseerd door PHB, Gemeente Amsterdam, SKBN en BT, stonden tegenover internationale voorbeelden concrete Nederlandse cases die laten zien onder welke condities stapelen ook in Nederland mogelijk is.
Een van de voorbeelden die de nodige opwinding, of huiver, veroorzaakte was het gebouw ATL Logistics Centre van Goodman in Hong Kong. Een logistieke hal van minstens 10 lagen met een enorme ‘ramp’ waarover vrachtwagens naar boven kunnen rijden. Marije Groen, senior consultant bij Buck Consultants International liet het plaatje zien aan de hand van een case in Rotterdam, en constateert zelf dat de Nederlandse grondprijs van circa 350 euro per vierkante meter kavel niet dermate hoog is dat zo’n project hier financieel zou uitkunnen. Daarvoor zou de grondprijs van de kavel zo’n 450 euro per vierkante meter kavel moeten zijn. Stapelen is namelijk duur. En hoe hoger je stapelt, hoe meer kolommen je nodig hebt.
Vervolgens blikten we met Paul van Dijk, adviseur bij Akro Consult, op de mogelijkheden die het grondinstrumentarium biedt om te sturen op stapelen, naast planologische regels. Dat leverde een aantal interessante inzichten op. Zo verwacht Van Dijk dat gestapelde bedrijfsruimte in Nederland voorlopig een nichemarkt zal blijven. En om de hoogte in te kunnen, zul je behalve passende én residuele grondprijzen, ook grote kavels van minstens een hectare met voldoende milieuruimte nodig hebben. Die zijn in stedelijke omgevingen, waar je juist die gestapelde bedrijfsruimte wil, niet altijd even makkelijk te vinden.
Casus – The New Farm in Den Haag
Zo leerde The New Farm – een gestapeld bedrijfsruimteconcept in een voormalige Philips-fabriek in hartje Den Haag – dat je gestapelde bedrijfsruime niet louter moet zien als efficiënte ruimteoplossing, maar dat het ook ‘boeiend’ mag en zelfs moet zijn om bedrijven over de streep te trekken zich in zo’n gebouw te vestigen. Een van de randvoorwaarden om stapelen succesvol uit te rollen over de stad, aldus Roderik Wuite, voormalige directeur van The New Farm.
The New Farm zoekt dat onder meer in een grote verscheidenheid aan bedrijven die zich inmiddels op de zes vloeren gevestigd hebben. Dat was we een planologische uitdaging, waarbij verschillende bestemmingsplannen van postzegelniveau zijn opgesteld pér gebruikscategorie, aldus Corine Keus, die als architect aan de basis stond van de opmerkelijke transformatie van het complex en nog steeds betrokken is. The New Farm is met publieke middelen tot stand gekomen en Starterspanden BV exploiteert het project not for profit. Inmiddels kan het door de hoge bezettingsgraad volgens Wuite wel net uit.
Casus – Makerstoren in Amsterdam
De Makerstoren in Amsterdam is een particulier project van de ontwikkelende ondernemers Duncan Stutterheim en Ian Grey. In tegenstelling tot The New Farm geldt voor de Makerstoren, waarvan de bouw in april gestart is, een maximale milieucategorie van 3.1. Voor een bierbrouwerij (5.1) zoals The New Farm huisvest is in de Makerstoren geen plaats. Maar de ontwikkelaars stellen, mede vanuit de erfpachtvoorwaarden vanuit de gemeente Amsterdam, ten minste de eis dat er ‘iets fysieks wordt geproduceerd’.
Maar uiteindelijk betaalt dat de hoge ontwikkelkosten niet en de Rabobank kon enkel over de streep worden getrokken door de ontwikkeling van 49 serviced apartments aan de kopse zijde van het gebouw. Een creatieve oplossing die valt of staat met de vraag naar deze long stay verblijven. Om die aantrekkelijker te maken zorgde architect Allard Meine Jansen ervoor dat die uitkijken op de stad en het recent aangelegd Rhônepark. De ‘makers’ moeten het doen met Westpoort.
Na een panel met Jurriaan van den Eijkhof (ORAM), Martijn Overmulder (Gemeente Amsterdam), Klaas T. Bakker (Bedrijvencentrum Akerpoort) en Bert Hesselink (CTP) probeerden moderators Frank Voorbergen (PHB) en Jan Jager (vakblad BT) de lessen te destilleren uit een interessant uitwisseling van ervaringen en gedachten. Dat resulteerde in de volgende learnings:
Zoek regelruimte op
Meerdere gebruikers in een gebouw kan conflicten opleveren. In milieutechnisch opzicht kan dit opgelost worden, toont The New Farm, met op één verdieping zelfs twee milieucategorieën.
Minimale bouwhoogte
Een optie die voorbijkomt is het hanteren van een minimale bouwhoogte in een omgevingsplan. Volgens Paul van Dijk gaat ons ruimtelijk ordeningsbeleid vaak uit van maximale waarden, maar kan ook geëxperimenteerd worden met een ondergrens.
Daag de markt uit!
In het geval van uitgifte kan de gemeente bij planselectie specifieke eisen stellen ten aanzien van gestapeld bouwen. Denk bijvoorbeeld aan het uitzetten van een tender. Dat leidt tot creativiteit in de markt.
Stimulerend uitgiftebeleid
Als je als gemeente werk wilt maken van stapelen, dan kun je naast het inzetten van planregels, waar het nog mogelijk is, financiële stimulansen meegeven via het uitgiftebeleid. Denk bijvoorbeeld aan het toestaan van een negatieve grondprijs bij residueel rekenen, kortingen op de bvo-prijs bij stapelen, een experimentele vaste plotprijs waardoor stapelen – tot op zekere hoogte – loont, of een omzet gerelateerde “ingroei” canon.
Geef zelf het goede voorbeeld
The New Farm en ook Industria in Londen, beide geïnitieerd door de lokale overheid, zijn in zekere zin ‘showcases’ die laten zien wat de meerwaarde van gestapelde bedrijfsruimte kan zijn, en met dat doel gerealiseerd zijn door de gemeente of publiek ontwikkelingsbedrijf. Soms moet je als stad het goede voorbeeld geven.
Toon ambitie op bestuurlijk niveau
Als het de stad menens is, dan is commitment van het stadsbestuur onontbeerlijk. Bijvoorbeeld om de keuze te experimenteren met de grondprijsmethodiek (eventueel als pilot), met het stimuleren van stapelen en duurzaam ruimtegebruik als doelstelling. Een klein voorbeeld: zo hanteert Amsterdam nu nog een ondergrens voor grond van ruim 200 euro/m2 bvo, terwijl je, als je residueel rekenen letterlijk neemt, de prijs onder de nul kan laten zakken. Daarmee zouden minder andere functies zoals serviced apartments nodig zijn om de businesscase rond te rekenen.
Wanneer de gemeente te rigide vasthoud aan bestaand normatief residueel grondprijsbeleid en niet echt residueel rekent, zal dat er toe leiden dat eigenaren op bedrijventerreinen niet of slechts beperkt investeren in hun vastgoed. En daarmee komt er niet de zo gewenste stapeling van bedrijfsruimte van de grond, waarmee verdichting en extra grondopbrengsten uitblijven.
Maak het onderdeel van een gebiedsontwikkeling
Stapelen vindt al op vele niveaus plaats, laat Marije Groen van BCI zien. Zie gestapelde bedrijfsruimteconcepten daarom als onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling. Daarmee kan er binnen een gebiedsontwikkeling makkelijker verevend worden en onrendabele investeringen toch worden gedaan door de markt.
Denk groot, durf van postzegelaanpak af te stappen
Een nuttige tip van Bert Hesselink (CTP), die graag wil investeren in gestapelde bedrijfsruimte, maar enkel als het body heeft. Mede om die reden zijn de investeringen van CTP in Nederland nog beperkt en kijkt CPT meer naar investeringen in de brownfields in bijvoorbeeld Duitsland. Een ontwikkelingsmaatschappij als de Utrechtse OMU zou van pas kunnen komen om een interessante propositie (voldoende schaal) voor grote investeerders als CTP voor te bereiden.
Onderhandelen kan leiden tot mooie win wins
Het beeld dat ondernemers niet willen of kunnen stapelen, wordt even gecorrigeerd door Klaas T. Bakker, die met zijn bedrijvencentrum Akerpoort een FSI 1,3 realiseerde. Niet allemaal voor productieve bedrijven, maar toch. Als hij de lucht in gaat, tikt de gemeente extra grondkosten af. Maar hoeveel, daar valt altijd over te onderhandelen, als het maar tot een win-win situatie leidt. Bakker gelooft daarbij in het betrekken van bestaande eigenaren in herontwikkelingsprojecten waarin gestapeld wordt, ook als het gaat om financiering. Dit kan door te werken met financiële participaties.
Ondersteun initiatiefnemers
Hoewel er grote schaarste is aan bedrijfshuisvesting, zijn eindgebruikers vaak nog onvoldoende in beeld in de ontwikkelfase van bedrijfsgebouwen. Eindgebruikers missen zelf ook de tijd en expertise. Door deze vanuit gemeente en/of ontwikkelaar beschikbaar te stellen, bijvoorbeeld in de vorm van gespecialiseerde architecten (zoals in Tilburg) of een werkcorporatie (waar in Amsterdam aan gewerkt wordt), kan het belang van de ondernemer, die natuurlijk een sleutelpositie heeft t.a.v. het haalbaar maken van een functioneel werkgebouw, in een vroegtijdig stadium meegenomen worden.
02-07-2024
