WELKOM BIJ SKBN

De Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) deelt en ontwikkelt kennis op het gebied van verdienvermogen en de ontwikkeling van het vestigingsklimaat. Heel concreet gaat het om de (her-)ontwikkeling en het beheer van werklocaties en hoe dit aan te pakken. Ook organiseert SKBN de ontmoeting tussen alle betrokken belangen. En SKBN levert – gevraagd en ongevraagd – beleidsinput op basis van haar kennis.

card image

Event

25-11-2020
Online event: Circular Economy Award 2020

Event

16-10-18

Online event: Circular Economy Award 2020

De beste voorbeelden van circulaire economie

Leer en maak je circulaire ambities waar

Welke werklocatie is het beste op weg naar haar circulaire doelstellingen? Hoe staat het ervoor met toonaangevende circulaire werklocaties van Nederland? En wat kunnen we daarvan leren? Woensdag 25 november krijgt u antwoord op deze vragen tijdens een interactief webinar. Daarin wordt voor de vierde keer de Circular Economy Award uitgereikt én worden de bevindingen gedeeld die zijn opgedaan in het Praktijkprogramma Circulaire Werklocaties.

De Circular Economy Award is een jaarlijkse verkiezing van dé Nederlandse initiatieven op het gebied van de circulaire economie. Genomineerd zijn dit jaar InnoFase in Duiven, Schiphol Trade Park in Schiphol, Bedrijventerrein Laarberg in Groenlo en het Werkspoorkwartier in Utrecht. Tijdens het webinar vertellen de locaties over de geboekte resultaten en lichten ze toe hoe zij circulaire doelstellingen halen. De diverse ‘lessons learned’ zijn ook voor u interessant.

Tevens nemen we u mee in het Praktijkprogramma Circulaire Werklocaties. Deze samenwerking tussen de SKBN en Akro Consult levert een programma op met interessante leerervaringen. Een twaalftal werklocaties (oud én nieuw) met de ambitie om koploper te worden zijn betrokken. Door een kijkje in hun keuken weet u na afloop waar de locaties tegenaan zijn gelopen en van welke goede voorbeelden u kunt leren.

Vervolgens wordt bekendgemaakt welk terrein de afgelopen jaren de meeste progressie maakte en zichzelf de winnaar van de Circular Economy Award 2020 mag noemen.

Facts & Figures

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Circulair renoveren, hoe dan? De belangrijkste lessen van de circulaire renovatie van C-Bèta op Schiphol Trade Park

Nieuws

Nieuws

Circulair renoveren, hoe dan? De belangrijkste lessen van de circulaire renovatie van C-Bèta op Schiphol Trade Park

Gebiedsontwikkelaar SADC, DOOR architecten en aannemer Heembouw hebben onlangs de circulaire renovatie van de loods C-Bèta op business park Schiphol Trade Park in Hoofddorp afgerond. Het ambitieuze project stuitte op veel uitdagingen voor elk van de drie partijen. Gezamenlijk hebben zij hun Lessons Learned op een rijtje gezet. Circulair bouwen is de toekomst, waarbij kennis delen met andere ‘pioniers’ en elkaar vertrouwen een voorwaarde is om tot mooie resultaten te komen. 

De verbouwde loods van 1.000 m2 is de meest recente toevoeging aan de ontwikkeling C-Bèta. Startups en scale-ups kunnen er units en flexplekken huren om in een circulaire community te werken en experimenteren. 

Isaac Roeterink, projectmanager bij SADC: ”De circulaire renovatie van de loods is voor ons een showcase waarmee we anderen willen inspireren en de circulaire transitie willen aanjagen. Tegelijkertijd is de renovatie voor ons allemaal - opdrachtgever, architect, aannemer en ook leveranciers – een leerzame, maar bij aanvang onvoorspelbare en avontuurlijke reis geweest.” 

De belangrijkste lessen van de circulaire renovatie van de loods van C-Bèta op Schiphol Trade Park

  • Zorg dat het ontwerpproces interactief is en zowel de opdrachtgever als de architect en de aannemer in alle stappen meegenomen wordt. Zo kan doorlopend optimaal bijgestuurd worden.
  • Het moment waarop architect dan wel aannemer instappen kan per project verschillen. Wie sturend wordt, is ook een vraag, maar af en toe uit de eigen rol stappen kan geen kwaad.
  • Accepteer dat het ontwerp tussentijds kan wijzigen. Zet vooraf wel de demarcatielijnen uit om het tempo er in te houden: welke onderdelen mogen nog wijzigen en welke niet.
  • Leg als opdrachtgever en architect in een vroeg stadium vast welke materialen beschikbaar zijn tegen welke kosten. Besef ook dat veel circulaire producten nog niet bestaan. Hoe lang blijf je dan shoppen voor deze materialen?
  • Veel zaken passen nog niet in het (eerste) ontwerp van de architect. Laat ruimte voor vrijuit denken; innovatie vindt ook op de werkvloer plaats.
  • Zoek meedenkende partners die de waarde van de innovatie inzien en daarvoor een extra stapje willen zetten en willen meebewegen: de leverancier van materialen, de leverancier van de trappen, balken en plaatmateriaal, de gemeente die gaat over de vergunningen.
  • Denk niet alleen na over het vinden van herbruikbare materialen, maar ook over de opslag daarvan.
  • Neem zaken als hoeveelheid afval mee in de businesscase. Blijf de vraag hoeveel afval vrij zal komen voortdurend stellen en spreek eventueel een model af dat als leidraad kan dienen ‘aan de hand hiervan gaan we keuzes maken’.
  • Garantie op ‘tweedehands’ materialen en installaties is een punt van aandacht.
  • Het oog wil ook wat; in de beleving van ‘duurzaamheid’ is nog winst te behalen. Maak duurzaamheid zichtbaar.

Welke lessen hebben de opdrachtgever, architect en aannemer getrokken?

Out of the box-denken, de ambitie hebben om het samen voor elkaar te boksen, maar ook heel veel creatief en op maat werken. Dat lijken de sleutelwoorden voor circulair bouwen. In de gemeente Haarlemmermeer liet gebiedsontwikkelaar SADC onlangs een loods renoveren die onderdeel is van de voormalige hoeve C-Bèta. In de ‘nieuwe’ loods is werkruimte gecreëerd met hergebruikt bouwmateriaal. Ook het dak en de gevel werden circulair opgeknapt. De loods staat als een huis, maar de weg ernaartoe had de nodige hobbels. Een terugblik op het proces levert een interessant rijtje lessons learned voor circulair bouwen op. 

Practice what you preach

De hoeve ligt aan de Rijnlanderweg op Schiphol Trade Park vlakbij de A4, op een punt waar dynamische bedrijvigheid en bestaande bebouwing elkaar ontmoeten. SADC is bezig met de ontwikkeling van het gebied, vanuit principes van de circulaire economie. Hier verrijst stapje voor stapje het meest duurzame en innovatieve business park van Europa. C-Bèta is in het gebied de plek om de transitie naar de circulaire economie te versnellen. Startups en scale-ups hebben er de ruimte om te werken, samen te komen en kennis te delen over circulaire gebiedsontwikkeling. Al snel na de opening in 2018 moest SADC gaan nadenken over uitbreiding omdat de vraag naar flexplekken groter bleek dan het aanbod. De keuze nieuw bouwen of gebruik maken van bestaand, was snel gemaakt. Isaac: “C-Bèta is voor ons een locatie waar bedrijven kunnen werken, experimenteren en evenementen worden georganiseerd. Een showcase waarmee we anderen willen inspireren. We opereren vanuit de overtuiging practice what you preach; SADC wil de circulaire transitie aanjagen en stelt op dat gebied eisen aan klanten. Dan moet je wel laten zien wat je zelf doet.”

Het werd dus renoveren van de leegstaande loods van 1.000 m2 naast de oude hoeve. “Onze opdracht was breed: we hebben een pand met een beperkte houdbaarheid, we weten dat het asbesthoudend is en schade heeft. En we willen werkruimtes creëren die we op termijn eenvoudig kunnen ontmantelen en elders opnieuw opbouwen”, schetst Isaac het voortraject. Door circulair als leidraad te nemen, werd de lat direct hoog gelegd.

Wie trekt de kar?

Eerst het eindresultaat: wat tot begin 2020 een grote oude schuur was waar ooit aardappels, andere gewassen en landbouwwerktuigen waren opgeslagen, is zo’n 7 maanden later een circulair bedrijfsverzamelgebouw met de uitstraling van nieuwbouw. De materialenlijst (zie hieronder) legt een hoofdzenuw bloot in het circulair bouwen: het kost veel tijd om geschikte bouwmaterialen te vinden en die op het juiste moment beschikbaar te hebben. Ook het proces van ontwerp-uitvoering-materiaalkeuze is moeilijk te plannen en te stroomlijnen. Want op welk moment stapt de aannemer in en start hij de speurtocht naar materialen? In de eerste ontwerpfase of als plannen en wensen al grotendeels vastliggen en calculaties zijn gemaakt? Of moet de architect aan de slag op basis van een lijst met beschikbare materialen die de aannemer heeft opgesteld. Beide routes kennen onontgonnen terrein. Circulair bouwen draait om maakbaarheid, herbruikbaarheid én kwaliteit. Dat betekent volgens architect Erik Brusse veel ballen tegelijk in de lucht houden: “Maatvoering is bijvoorbeeld een interessante discussie vanuit ontwerpersoogpunt. Het is goed als materiaal hergebruikt wordt, maar de voorbeelden die er zijn, zijn vaak een zooitje. Dus dan zal je soms een latje moeten toevoegen, want het eindresultaat moet er goed uitzien.”

Aannemer Heembouw was liever eerder ingestapt, voordat het definitieve ontwerp er lag. Pas in maart 2020 werd de aannemingsovereenkomst voor de renovatie getekend. Tot die tijd was er een afspraak over het programma en het budget, maar was de definitieve keuze voor sommige materialen nog niet gemaakt. Dat had gevolgen voor het bouwproces. Projectleider Jan Altorf: “We hebben veel tijd moeten besteden aan het passend maken van materialen. Achteraf bezien is dat niet altijd circulair. Mijn advies is ‘Houd je aan de materialen die je hebt en ga niet terug naar het stramien dat je in je hoofd had.” Restafval is ook iets om rekening mee te houden, voegt Bianca Woutersen toe: “Daar waar je net incourante maatvoering tegenkomt zoals bijvoorbeeld bij dakelementen, betekent dit vaak ergens een stukje van de handelsmaat afzagen. Het is goed om met handelsmaten in de ontwerpfase rekening te houden.”

Voor de opdrachtgever moet het circulaire, duurzame aspect van de renovatie in ieder geval terug te zien zijn in het eindresultaat, vindt Eelco Kienhuis, salesmanager bij SADC: “Wij willen met de loods onze klanten voor onder andere Schiphol Trade Park inspireren. De kozijnen moeten er zelfs hergebruikt strak uitzien zodat de klant roept ‘Wow, hergebruikt?!’” Isaac: “Op Schiphol Trade Park staat een bedrijfspand dat heel erg duurzaam is. Maar dat is aan de buitenkant niet te zien, de duurzaamheid zit van binnen. Dat is jammer, want de toevallige voorbijganger heeft hier geen weet van. Wij leren daarvan en vinden dat je het verhaal van duurzaamheid niet alleen moet vertellen, maar het ook zichtbaar moet maken. Planten werken goed, maar ook een sedumdak.”

Een helder antwoord over het ideale renovatietraject kan geen van de partners geven. Samen komen ze er op uit dat volgorde en rolverdeling – sturend of volgend – per project zullen verschillen. Het is altijd een combinatie en een voortdurend afwegen. Soms moeten partijen ook buiten hun rol treden. Zo zat salesmanager Eelco op een goed moment zelf aan de telefoon om materialen op te sporen.

Materiaalscout

Iedereen is het erover eens dat er een nieuw beroep ontstaat, de materiaalscout. In het vinden van de juiste materialen die ook nog op het juiste tijdstip beschikbaar moeten zijn, gaat veel tijd zitten. “Er is niet één database waar je op je gemak in kunt shoppen”, merkt Eelco op. Volgens Bianca bestaan er wel voorbeelden van kleinschalige databases. “Er zijn aanbodsites van materialen met informatie wanneer die beschikbaar zijn.” Martijn vult aan: “De markt kennen helpt ook. Als ik hoor dat ergens gesloopt gaat worden, dan ga ik daar altijd even kijken.” Collega Jan benadrukt opnieuw dat hij daarom graag vroeg bij een project betrokken raakt. “We kunnen dan ook eigen materialen hergebruiken. We krijgen steeds vaker spullen uit renovatieprojecten automatisch aangeboden en creëren daarmee onze eigen voorraad. Toen we bezig waren met de renovatie van de loods en ze begrepen dat we dit circulair deden kregen we al regelmatig een belletje van onze relaties of we nog interesse hadden in bijvoorbeeld een vloer om te hergebruiken. Dat brengt voor ons wel een nieuw probleem met zich mee; waar gaan we het opslaan?”

Hoe circulair is circulair?

Betrouwbare, herbruikbare materialen vinden is een grote uitdaging, ze toe te passen in de het bouwproces ook. Het roept de vraag op waar de grens ligt van circulair denken en doen? Hoe lang mag een speurtocht naar duurzame bouwmaterialen voor een nieuw dak duren? “Als je te lang doorgaat en daardoor een half jaar later oplevert, is het ook niet goed”, onderstreept Martijn. “Zo is in de keuze voor een modulaire staalconstructie veel tijd gaan zitten. Uiteindelijk zijn we met Skelett in het diepe gesprongen en hebben we het verlies van tijd genomen.” Hij is inmiddels vol lof over het systeem dat hij vóór dit project nog niet kende. Inmiddels is dit systeem zelfs verwerkt in een door hen ontwikkeld circulaire Distributiecentrum. Wel erkent hij dat door tussentijdse aanpassingen de modulaire werkunits niet geheel circulair zijn. “Als je moet investeren om iets modulair te maken, dan moet je dat eigenlijk in je initiële kostenplaatje opnemen.” Skelett gebruikt de ervaringen in Hoofddorp voor verdere verbetering van het product. Heembouw heeft een gezonde dekvloer verder ontwikkeld, die inmiddels klaar is voor gebruik.

Flexibiliteit

Het meebewegen van partijen is voor een brede transitie naar circulair bouwen onontbeerlijk. De gemeente Haarlemmermeer was bijvoorbeeld heel soepel, vertelt Isaac. “Die heeft een parapluvergunning voor deze kavel afgegeven die tot 2028 geldig is. De gemeente gaf toestemming voor de renovatie mits de constructie aantoonbaar veilig was. En zodra de constructeur zijn goedkeuring had gegeven, kwamen we snel verder.” De onderaannemers reageerden wisselend, vertelt Heembouw. De staalleverancier was laaiend enthousiast, de schilder was minder te spreken over de keuze voor de duurzame verf. “Die weigerde dan ook garantie te geven op de verf die in eerste instantie beschreven stond”, licht werkvoorbereider Bianca toe. Ook voor sommige tweedehands technische installaties wordt geen garantie afgegeven. Anderzijds gingen werklieden soms fluitend naar huis, omdat ze zo lekker gewerkt hadden. “Veel dingen zijn nog opgelost tijdens de bouw. De timmerman kon eindelijk weer eens ambachtelijk timmeren. Op de werkvloer werd volop meegedacht en geïnnoveerd. Dat was heel waardevol.”

Een ontdekkingsreis met spin offs

Het was pionieren, erkent het gezelschap volmondig. Een ontdekkingsreis met een flinke financiële uitdaging die niet altijd de resultaten heeft opgeleverd waar op gehoopt was. Spijt heeft geen van de partijen; wat vandaag niet kan, kan morgen misschien wel. Circulair bouwen is tenslotte volop in beweging. Erik: “DOOR Architecten is een jong bedrijf. Wij zeggen altijd ‘je moet dingen doen’. Door te doen, leren we en lopen we voorop.” Heembouw heeft dezelfde ervaring in de bouwwereld. Het zegt de ervaringen van C-Bèta mee te nemen in volgende projecten. “Vijf jaar geleden was er nog niets op dit gebied, maar de ontwikkelingen gaan steeds sneller. En we merken dat onze klanten ons steeds beter weten te vinden”, vertelt Martijn. Ook kostentechnisch is hij optimistisch. “Als je dit 3 of 4 keer hebt gedaan, zie je de eenheidsprijs dalen.”

Circulair bouwen blijft voorlopig wel een zaak van koplopers, verwachten de partners. Het echte commerciële vastgoed voelt zich er ongemakkelijk bij. “We hebben onderweg veel aanpassingen moeten doen dus er is echt wel een intrinsieke motivatie nodig om voor circulair te kiezen. SADC is daar als opdrachtgever ook heel ver in gegaan.” Isaac: “We voelden ons er comfortabel bij. We hadden een beperkt budget en ambitieus programma, maar door er slim mee om te gaan zijn we uiteindelijk tot een mooi resultaat gekomen. De basis van deze samenwerking was het vertrouwen dat we iets goeds gingen doen. Met een al te traditionele benadering en rolverdeling wordt het lastig om dit soort projecten van de grond te krijgen.”

Materiaalgebruik en eindresultaat: licht, uitnodigend, speels en eenvoudig

Wat is er aan materiaal in de nieuwe loods bij C-Bèta her- en gebruikt? De talrijke raampartijen in de gevel en het dak zorgen voor veel licht en dankzij de (hergebruikte) ramen uit Het Arsenaal in Leiden wordt de buitenwereld – het erf van de boerderij en de bedrijven – naar binnen gezogen. De balken van de ramenwand hebben een vorig leven gehad als steunpilaar in het voormalige bedrijfspand van Aweta in Nootdorp. De nieuwe houten kozijnen zijn door WEBO uit Rijssen gemaakt van circulair hout. Heembouw zelf heeft de bestaande houten kozijnen gerepareerd met de kozijnen die overbleven na de sloop van de buitengevel van de loods. Binnen ligt grotendeels de oorspronkelijke vloer van beton. Er zijn speels 14 modulaire huurunits op geplaatst, 1 ruimte voor flexwerkplekken, 2 vergaderruimtes en een bedrijfsruimte, elk met grote ramen voor een open uitstraling. De huurunits zijn gebouwd van Skellet by ODS, een demontabel staalconstructiesysteem van het gelijknamige bedrijf. Heembouw heeft de kozijnen en deuren in de binnenunits ‘geoogst’ voor C-Bèta tijdens het demonteren van kantoorpand Centre Court in Den Haag. Een zogenoemd pitchmeubel werd opgetrokken uit hout uit het Amsterdams Bos. Het biedt ook ruimte aan de pantry die Heembouw ook heeft geoogst bij andere projecten. De vloeren van de units op de begane grond zijn geïsoleerd met b-keuze sandwichpanelen. De hogere units bereik je via hergebruikte trappen van voormalige bouwketen die, waar nodig, op maat zijn aangepast. Ook het sanitair – wastafels en toiletpotten – is tweedehands. Het dak tot slot, steunt op de oorspronkelijke spanten en één op maat gemaakt nieuw spant. Het geheel is een licht bedrijfsverzamelgebouw voor circulaire ondernemers dat uitnodigend is en eenvoud én comfort uitstraalt.

 

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Frasers Property Industrial ontwikkelt modern distributiecentrum in Roermond

Nieuws

Nieuws

Frasers Property Industrial ontwikkelt modern distributiecentrum in Roermond

Frasers Property Industrial heeft 49.358 m² ontwikkelingsgrond gekocht van Herontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg BV op het industrieterrein Roerstreek in Roermond. Vanwege de strategische ligging in het zuidoosten van Nederland nabij de Duitse en Belgische grenzen kan Frasers Park Roermond zowel nationale als internationale klanten bedienen.

In samenwerking met partner E-prop BV uit Amstelveen, die het project heeft geïnitieerd, zal Frasers Property Industrial een gloednieuw en modern distributiecentrum van ca. 30.000 m² ontwikkelen. Het project bestaat uit twee geschakelde eenheden van ca. 18.000 en 15.000 m² met twee afzonderlijke kantoorruimtes en mezzanine-vloeren.

Alexander Heubes, Managing Director Europe Frasers Property Industrial, zegt: "Ik ben erg blij om onze eerste ontwikkeling in Nederland aan te kondigen. Graag zou ik OML en de gemeente Roermond willen bedanken voor hun steun, net als onze partners E-prop en VDR Bouwgroep. De aankoop vergroot onze aanwezigheid in Nederland en benadrukt de verdere versterking van onze ontwikkelingsactiviteiten in Europa. Met Frasers Park Roermond ontwikkelen we een modern distributiecentrum dat voldoet aan hoogwaardige technische specificaties en bieden we onze klanten een maximum aan flexibiliteit en kwaliteit".

Bruno Du Ry, directeur van E-prop, licht toe: “De timing om met dit ontwikkelproject te starten is optimaal, aangezien de huidige vraag naar dit type vastgoed het aanbod ruimschoots overtreft”.

Het perceel is verkocht door Herontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg BV, een samenwerking tussen Ontwikkelingsmaatschappij Midden Limburg BV en de Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen BV met partners provincie Limburg en LIOF, die bestaande bedrijventerreinen herontwikkelt voor commercieel gebruik.

Bart Verschut, directeur van Limburgse Herstructureringsmaatschappij voor Bedrijventerreinen BV, is “tevreden dat met deze verkoop het herontwikkelingsproject is afgerond, waarbij de bedrijfsvoering van lokale bedrijven is geoptimaliseerd en op een duurzame wijze bedrijfsruimte opnieuw is gecreëerd”.

Hans Coppus, directeur van Ontwikkelingsmaatschappij Midden Limburg BV, zegt dat hij “blij is dat lokale werkgelegenheid behouden blijft en nieuwe werkgelegenheid wordt aangetrokken met de nieuwbouw van het distributiecentrum”. Beide organisaties zetten zich in voor de economische ontwikkeling van de regio Midden-Limburg.

De start van de bouw van Frasers Park Roermond staat gepland voor december 2020 en beide eenheden zijn nog beschikbaar voor verhuur. De oplevering van het duurzame distributiecentrum vindt plaats in het derde kwartaal van 2020 en zal van BREEAM-NL de certificering "Very Good" ontvangen. VDR Bouwgroep is aangesteld als hoofdaannemer en de makelaars zijn JLL en M2 Real Estate.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Vastgoedmarkt: ‘Met het binnenstedelijke bedrijventerrein verdwijnt de dynamiek uit de stad’

Nieuws

Nieuws

Vastgoedmarkt: ‘Met het binnenstedelijke bedrijventerrein verdwijnt de dynamiek uit de stad’

De Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) luidt de noodklok over de teloorgang van de binnenstedelijke bedrijventerreinen. De afgelopen vijf jaar is 45 vierkante kilometer bedrijfsterrein herontwikkeld, voornamelijk voor woningbouw, en er dreigt nog veel meer te verdwijnen. Negen vragen aan SKBN-voorzitter Theo Föllings.

Is er een strijd gaande om de ruimte in de stad?

Föllings: ‘Ja, die strijd tussen de verschillende functies in de steden is al jaren gaande en wordt nu verder verhevigd door de toenemende politieke druk om woningbouwlocaties te realiseren. Volgens recent onderzoek van adviesbureau Gerlof Rienstra, in opdracht van SKBN, is de afgelopen vijf jaar 4.500 hectare binnenstedelijk bedrijventerreinen verdwenen. Het overgrote deel is gebruikt voor woningbouw. Want nieuwbouwlocaties in de groene wei, zoals vroeger met de Vinex-locaties, zijn niet beschikbaar omdat er onvoldoende politiek draagvlak is voor grote uitleglocaties en ook de centrale aansturing ontbreekt van het vroegere ministerie van VROM om dergelijke locaties te realiseren.’

‘En het dreigt nog erger te worden! Van de 27 locaties die minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken in haar brief van 10 september aan de Kamer noemt als impuls om 51.000 woningen te realiseren betreft het twaalf bestaande bedrijventerreinen. Voor deze eerste tranche van de woningimpuls is 290 miljoen uitgetrokken. Daar blijft het niet bij, want er is totaal 1 miljard euro beschikbaar voor de woningbouwimpuls. Er zullen dus nog honderden, zo niet duizenden hectare binnenstedelijk bedrijventerrein geruisloos verdwijnen de komende jaren als we niet oppassen.’

Mensen zullen toch ergens moeten wonen?

‘Natuurlijk, begrijpen we dat. We zien ook de enorme woningnood en begrijpen dat woningbouw ook een goede impuls aan nieuwe economische ontwikkeling kan geven. Maar zoals het nu gaat, wordt voor de korte termijn een oplossing gevonden en een veel groter probleem voor de lange termijn gecreëerd. Je zou bijvoorbeeld ook kunnen kiezen voor meer multifunctionaliteit van zo’n gebied: een mix van bijvoorbeeld werken, wonen en leisure en behoud van een aantal bedrijventerreinen. Kijk, dat een betoncentrale op een binnenstedelijk terrein beter uitgeplaatst kan worden naar een andere locatie is helder. Maar er is ook een heleboel bedrijvigheid zoals bijvoorbeeld mkb-metaalbedrijven, assemblage, groothandels en kleinere logistieke ondernemingen die goed samen kunnen gaan met een woonfunctie.’

Wat is eigenlijk het probleem als dergelijke bedrijven de stad uitgaan?

‘Met het bedrijfsleven verdwijnt ook de dynamiek. Je sluit een heel belangrijke functie uit die met name doorwerkt op de lange termijn. Ondernemers en ondernemingen zorgen namelijk voor werkgelegenheid dicht bij huis, innovatie , ontmoeting, inclusie en creativiteit. Vergeten wordt dat er tegenwoordig veel jonge talentvolle mensen, internationaal, hipsters, werken achter computerschermen op de bedrijventerreinen aan de randen van de oude stadscentra. Voor hen is dat juist een heel aantrekkelijke werkomgeving, óók om elkaar te ontmoeten. Hun bijdrage aan de stedelijke dynamiek is van grote betekenis. Dat alles gaat allemaal verloren als je de binnenstedelijke bedrijventerreinen eenzijdig opoffert aan woningbouw.’

‘Het is ook heel vervelend voor laaggeschoolden voor wie elke euro telt en die extra vervoerskosten moeten maken om op een locatie buiten de stad te komen. Dan heb ik het nog niet over de extra reistijd. Veel regionale bedrijventerreinen zijn immers niet goed bereikbaar met het OV.’

Is die 45 vierkante kilometer gecompenseerd door nieuwe bedrijventerreinen aan de rand of buiten de stad?

‘De totale hoeveelheid bedrijventerrein in Nederland is de afgelopen vijf jaar ongeveer gelijk gebleven. De oplossing is buiten de stad gevonden en soms hier en daar nog in de regio maar meestal buiten de regio. Het is de vraag of dat een goede oplossing is geweest in kwantiteit én in kwaliteit van het aanbod.’

‘Echter, als de herontwikkeling van binnenstedelijke bedrijventerreinen tot woningbouwlocaties in dit tempo doorzet dan komen we ook op de korte termijn echt in de problemen. Niet alleen door het verlies aan dynamiek in de stad, maar ook vanwege de vraag waar die bedrijven naar toe moeten.  Door de verdozingsdiscussie rond grote logistieke centra en het toenemende ruimtegebrek in dit kleine landje staat de planning van nieuwe regionale terreinen op een heel laag pitje.’

‘Een aantal bestaande bedrijventerreinen kan wel uitgebreid worden, maar dan houdt het eigenlijk wel op. Terwijl er wel grote behoefte is bij de logistiek bedrijven, industrie en groothandel aan ruimte. De leegstand is nagenoeg nihil op de bedrijventerreinen, de enige leegstand van betekenis zit in de kantoorachtige gebouwen.’

Wreekt zich ook hier het gebrek aan centrale sturing, dat sinds de opheffing van het ministerie van VROM is ontstaan?

‘Je moet inderdaad soms bovenregionale oplossingen kunnen kiezen, die verder gaan dan de provinciegrenzen. Als  Gelderland bijvoorbeeld een aantal locaties aanwijst voor de zogenoemde XXL-dozen, maar Zuid-Holland en andere provincies niet, dan is er nog steeds een probleem. Naar mijn idee is de wildgroei van dozen en de maatschappelijke discussie daarover ook mede ontstaan door gebrek aan centrale regie. Hoe schaarser de ruimte hoe meer behoefte er is aan sturing en een zorgvuldige weging van de belangen van de verschillende functies. In de steden zal dat vooral neerkomen om meer oog te hebben voor functiemenging en niet te kiezen voor gemakkelijke korte termijn oplossingen voor uitsluitend de woonfunctie.’

Ondertussen willen steeds meer logistieke operaties vanuit de regio ook weer deels naar de rand van de stad in verband met de sterke groei van e-commerce en last mile delivery. In de logistieke vastgoedwereld is er zelfs een hele hype over gaande. Gaan dergelijke logistieke bedrijven de industriële en semi-industriële ondernemingen niet verdringen aan de rand van steden?

‘Eerst even dit. Last mile is misschien nu nog een hype, maar het gaat er zeker echt van komen omdat e-commerce een onomkeerbare trend is die exponentieel toeneemt nu ook de babyboomers door corona het gemak van webwinkelen hebben ontdekt. Wat we nog steeds missen, zijn de centrale hubs aan de rand van de stad van waaruit de goederen gebundeld en emissieloos de stad ingaan. In Amsterdam zijn er twee centrale hubs in ontwikkeling, maar die zullen zich nog eerst moeten bewijzen. Verder is er een aantal stand alone last mile operaties van bijvoorbeeld diverse supermarktbedrijven zoals Jumbo en AH. Tot nu toe is Picnic er als enige in geslaagd om hier elektrisch vervoer aan te koppelen de stad in. Dat staat nog allemaal redelijk in de kinderschoenen, maar het gaat er aan komen’

‘Met deze ontwikkeling signaleren we inderdaad een toenemende druk vanuit de logistiek om zich aan de randen van steden te vestigen en dat gaat deels ten koste van de maakindustrie en assemblage. Maar waar begint het een en houdt het ander op? Je zult aan de rand van de stad steeds meer een mengvorm gaan zien van logistiek en productie, daar is trouwens al heel lang een mooie term voor: Value Added Logistics (VAL). Logistiek en productie zullen dus deels samenvloeien. Maar de strijd om de ruimte zal zich inderdaad ook wel degelijk gaan aftekenen binnen de bestaande bedrijventerreinen aan de stadsrand.’

En wie zal winnen?

‘Degene die de hoogste huur kan opbrengen of het meeste kan betalen voor een bedrijfspand. Want dat de huren en de prijzen voor dergelijke gebouwen de komende jaren steeds hard zullen gaan stijgen op de schaarse locaties aan de randen van steden is wel duidelijk. Tenzij we in een zware slepende economische recessie belanden vanwege corona, maar dan wordt alles anders. Extra reden in ieder geval om de enorme werkgelegenheid die bedrijventerreinen bieden te koesteren en niet te fnuiken met ondoordachte besluiten voor de korte termijn. Denk dus na! is mijn oproep aan bestuurlijk en ontwikkelend Nederland.’

Voeren jullie ook een politieke lobby of een lobby bij brancheorganisaties? Bij Bouwend Nederland zullen je geen willig oor vinden waarschijnlijk, want er valt voor bouwondernemers veel meer met woningbouw te verdienen. Maar hoe zit het met de werkgeversorganisaties VNO-NCW, MKB Nederland, de brancheverenigingen en de diverse ministeries?

‘De SKBN is een kennisalliantie. Wat we doen is de kennis die we hebben op tafel leggen bij de publieke maar ook private partijen. We hebben deze feiten al onder de aandacht gebracht bij de het ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken en Klimaat en ook bij brancheorganisaties. Daar gaan we ook mee door. De oplossingen moeten natuurlijk vanuit diezelfde politieke en private partijen komen. Een mooi voorbeeld van een dergelijke oplossing is Amsterdam waar met de beleidsnota Bedrijvenstrategie Amsterdam Duurzaam Productief, het probleem wordt onderkend en nadrukkelijk gezocht wordt naar functiemenging op (voormalige) bedrijventerreinen en als dat niet mogelijk is, hoe industriële bedrijven toch behouden kunnen blijven voor de stad.’

‘Bij VNO-NCW is nu ook het onderwerp bedrijventerreinen nadrukkelijk in beeld gekomen. Zo sprak voormalig voorzitter Hans de Boer zich in het webinar ‘De rol van toekomstbestendige bedrijventerreinen in het economisch herstel’, op 11 juni van dit jaar, volmondig uit over het enorme belang van bedrijventerreinen voor de Nederlandse werkgelegenheid.’

Waar speelt het ruimtevraagstuk het meest?

‘Het begon in de vier grote steden en daar is de situatie het meest zorgelijk. Maar het speelt in alle G-40 steden, zelfs ook in kleinere stadjes zoals bijvoorbeeld Hattem aan de noordrand van de Veluwe met 13.000 inwoners dat geen kant op kan omdat het helemaal omringd wordt door Natura 2000 natuurgebied. En daar hebben ze een hele mooie oplossing gevonden voor het creëren van woningen op een bedrijventerrein en tegelijkertijd het behouden van de werkgelegenheid voor de gemeente.’

Logistiek vecht om krappe ruimte in de stad

Dit is het tweede artikel in een reeks over logistiek en industrieel vastgoed in een stad waar de ruimte steeds schaarser wordt. De reeks is onderdeel van het thema Verstedelijking. Dat thema staat centraal in de Vastgoedmarkt van november.

Dit artikel is op 6 november verschenen in Vastgoedmarkt.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

'Het oude bedrijventerrein is de start van de nieuwe microstad'

Nieuws

Nieuws

'Het oude bedrijventerrein is de start van de nieuwe microstad'

In de stad van morgen wordt wonen nauw verweven met werken. Om die reden werd vorige week tijdens het vijftiende BT Event volop nagedacht over de vraag hoe de bedrijvige stad eruit moet zien. Sowieso zijn een bredere verkenning van het thema én een betere samenwerking tussen publiek en privaat vereist. Verouderde bedrijventerreinen bieden zo ruimte aan de stad van de toekomst.

Huizen bouwen is voor bijna alle gemeenten in Nederland een belangrijke opgave. Gemeenten moeten sneller bouwen, betaalbaarder bouwen, liefst ook zelfs meer woningen laten verrijzen dan oorspronkelijk gepland. Wat betekent deze focus voor de stedelijke dynamiek, die veel meer is dan wonen alleen, maar ook draait om werken, verblijven en recreëren?

Het behouden van die dynamiek, met ondernemerschap als hoofdmoot, stond vorige week centraal op het Hembrugterrein in Zaanstad. Hans Krieger, wethouder economische zaken en gebiedsontwikkeling van de gemeente Zaanstad, liet weten dat hij het goed vond dat er nagedacht werd over ondernemerschap in het stedelijk gebied. ´Dit is niet iets van vandaag, maar morgen. Het Hembrugterrein is daar het voorbeeld van.´ Het voormalige defensieterrein, dat de gemeente Zaanstad graag wil ontwikkelen tot een gemengd woon- en werkgebied met ruimte voor minimaal duizend gasloze woningen, vormde een passend decor. Ook sprak Krieger de hoop uit dat gemeenten op dit thema hun kansen gaan pakken.

Corona maakt ruimte voor bedrijvige stad urgenter

Dat die kansen er juist voor steden zijn, maakte Mark Brearley duidelijk. Hij is als professor verbonden aan de London Metropolitan University en adviseert onder meer het stadsbestuur van de Britse hoofdstad. Brearley heeft jarenlange ervaring met projecten die als doel hebben de lokale maakindustrie voor de stad te behouden en te versterken. Hij hield een pleidooi voor het omarmen van ondernemers, wat in Groot-Brittannië vanzelfsprekender lijkt dan in Nederland. Brearley liet weten dat de bedrijvige stad in zijn land geen groot thema is. ‘Maar in Nederland is de scheiding tussen verschillende functies, tussen wonen en werken, erg sterk.’

Brearley liet in zijn presentatie diverse aansprekende voorbeelden zien hoe functies als wonen, werken, recreëren en verblijven op een succesvolle manier met elkaar verbonden kunnen worden. Hij wees onder meer op de ‘incubator-rol’ die ondernemers voor een stad vervullen. Juist ondernemers zorgen voor werkgelegenheid, innovatie en creativiteit die een buurt aantrekkelijk maken. Ook de coronacrisis versterkt de noodzaak om ruimte te maken voor bedrijvigheid. Hij wees op reshoring, het terugbrengen van productie uit lagelonenlanden naar de eigen stad. Brearley denkt dat dit fundamenteel is. ‘Reshoring is een trend die zich absoluut gaat voortzetten.’

Bestuurlijke spagaat

Maar hoe gaan we de kansen benutten om wonen en werken in de stad te combineren, terwijl de belangen, ambities en plannen soms uiteenlopen? Over die ‘bestuurlijke spagaat’ bogen verschillende bestuurders zich. Liesbeth Grijsen, wethouder ruimtelijke ordening van Deventer, liet zien dat het begint met een grondhouding om bedrijvigheid die niet veel hinder geeft, juist een plek in de stad te geven. Zij wees op het Havenkwartier, wat ontwikkeld wordt tot een gemengd gebied. ‘Wij mikken juist op die verwevenheid.’

Jop Fackeldey, gedeputeerde van de provincie Flevoland en voorzitter van het landelijke programma Stedelijke Transformatie, wees op de Omgevingswet, die op 1 januari 2022 in werking gaat treden. Dat instrument kan gemeenten ruimte bieden om de dynamiek terug te brengen of te behouden. ‘Met de Omgevingswet krijg je meer afwegingsruimte op lokaal niveau.’

Thijs Pennink, directeur van Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland Noord wilde de discussie juist breder trekken. Hij wees op de gigantische ruimtevraag en vroeg zich hardop af of je alle opgaven wel ‘op die postzegel’ moet willen plakken. Hij pleitte ervoor om ook bovenregionaal naar het thema te kijken. Zo zouden bedrijven waar in de Metropoolregio Amsterdam geen plek voor is naar Alkmaar en omgeving kunnen verkassen. Penninks idee sprak Fackeldey in elk geval wel aan: ‘Maar dan moeten we wel goed het gesprek voeren met ondernemers. Zij bepalen uiteindelijk zelf waar ze willen zitten.’

Complexe opgave is geen excuus

Nicole Maarsen, directeur vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, liet in haar betoog doorschemeren dat zij graag de samenwerking tussen markt en overheid ziet verbeteren. Zeker bij het mengen van functies of transformatie acht zij dat meer dan wenselijk. Zij onthulde de achtergronden van mixed-use vastgoed, waar meerdere functies in een gebouw gecombineerd worden. Voor Syntrus Achmea is dit een relatief nieuwe beleggingscategorie. ‘Het helpt ons als beleggers enorm als er flexibiliteit zit in de bestemming van gebouwen.’

Volgens Maarsen is dat tevens een manier waarop gemeenten financiers naar hun stad kunnen trekken. In totaal beheert Syntrus Achmea 25 miljard euro aan vastgoed, maar zit nog ‘veel te weinig’ in het mixed use-segment. ‘Terwijl de kracht zit in de combinatie.’

Corona maakt eens temeer duidelijk dat wonen met werken is verweven, en vice versa. Carolien Gehrels, als directeur Europese Steden werkzaam bij Arcadis, liet zien dat functies telkens kunnen veranderen. Volgens haar is de Amsterdamse grachtengordel daar het ultieme voorbeeld van. Ruimte voor bedrijvigheid is daarom ook onmisbaar voor de stad van morgen. Maar kies altijd voor kwaliteit, benadrukte zij. ´Als je bouwt met de eeuwigheid in het achterhoofd, dan bouw je aan de flexibele stad.’

Gehrels wees verder op de belangrijke drager die werken voor een competitieve en aanpasbare stad is. Dat de opgaven, overal in het land, steeds complexer worden, betekent niet dat ondernemers de stad uitgejaagd moeten worden. Het vraagt alleen om een andere samenwerking. ´Met elkaar moet je ambities formuleren.´ Dat dat kan leiden tot mooie resultaten, dat ziet Gehrels bijvoorbeeld terug op het Westergasterrein in Amsterdam – nu een culturele hotspot – en het Oliemolenkwartier in Amersfoort. Oude voormalig industriële locaties of havengebieden, vaak binnenstedelijk, bieden tal van kansen, stelt Gehrels. ´Het oude bedrijventerrein is vaak de start van de nieuwe microstad.´

Het volledige event kunt u hier terugkijken

Lees verder

Opinie

card image

Column Theo Föllings

Opinie Trouw: "Jaag ondernemers niet weg, gun ze plek in de stad"

Opinie

Opinie

Opinie Trouw: "Jaag ondernemers niet weg, gun ze plek in de stad"

Maak van bedrijventerreinen niet lukraak nieuwe woonwijken. Er zit veel meer toekomst in ‘bedrijvige’ steden, voorziet Theo Föllings, voorzitter van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN).

Het zijn vraagstukken die in veel gemeenten spelen: kan er bedrijfsruimte ingeruild worden voor woningbouw? Zo spant het er deze maanden in Baarn om. Gaan ze in de Utrechtse gemeente op bedrijventerrein De Drie Eiken ruim honderd woningen bouwen om de woningnood te lenigen of is ruimte voor bedrijvigheid belangrijker?

Lokaal worden deze messen steeds vaker geslepen. Niet gek natuurlijk, want de opgaven worden steeds complexer en de ruimte steeds schaarser. De nadruk lijkt bij veel bestuurders op woningbouw, groen en energie te liggen. Nobele doelen, want de woningnood loopt alsmaar verder op en klimaatadaptatie is broodnodig.

In deze discussies lijkt steeds minder plaats te zijn voor ondernemers. Uit onderzoek in opdracht van SKBN komt naar voren dat de afgelopen vijf jaar 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen uit het straatbeeld verdween. Het verlies van die bedrijfsruimte manifesteert zich op circa 300 verschillende bedrijventerreinen. Twee derde hiervan betreft werkgebied binnen de stad.

Je zou dus kunnen zeggen dat ondernemers de stad uitgejaagd worden. Dat is onwenselijk, zeker als je bedenkt wat de meerwaarde is van die bedrijvigheid. Ondernemers zorgen namelijk voor werkgelegenheid dicht bij huis, innovatie, ontmoeting, inclusie en creativiteit. Juist in de overgang naar een slimme economie is dat van wezenlijk belang.

Terug naar het onderzoek: we zien in verschillende gevallen dat bedrijventerreinen in hun geheel worden omgeturnd tot woonwijk. In andere gevallen gaat het om de bouw van woningen tussen bedrijven. In gemengd stedelijk gebied lopen wonen, werken en recreëren kriskras door elkaar. Denk aan de mix van kinderopvang, kantoorruimte, horeca, natuur, sportvoorzieningen, onderwijs, lichte maakindustrie, mobiliteit, wonen en retail.

Denk aan woon-werkwijken

Stedelijke werkmilieus met die functies zie ik als zeer kansrijk. Want je kunt dan mooie combinaties maken. Denk aan efficiënte energie-uitwisseling tussen bedrijven en inwoners, aan minder transportbewegingen, aan kortere ketens in de voedselvoorziening en industrie, aan optimale inzet van groen. Denk aan een ‘woon-werkwijk’ waarin circulariteit in de praktijk gebracht wordt. De eerlijkheid gebiedt wel te zeggen dat functiemenging óók moeilijk is. Het stuit op weerstand, bijvoorbeeld bij die ondernemers in Baarn. Maar wil je wonen op bedrijventerreinen mogelijk maken, moet je ook de andere kant op durven kijken. Sta bedrijven toe om zich te vestigen in woongebieden. Ook dan is er weerstand, want bewoners klagen al snel over verstoring van woongenot, terwijl dat in de praktijk heel erg meevalt.

Zware industrie hoort thuis op het industrieterrein, en lichte bedrijvigheid – we gaan toe naar een schone economie – is helemaal niet zo vies als wordt verondersteld. Van die bedrijvigheid dicht bij huis profiteren woningeigenaren overigens ook: de waarde van gemengde gebieden is per vierkante meter hoger dan monofunctionele gebieden.

Juist vanwege de coronatijd, nu we veelal thuiswerken, is het ontwikkelen van nieuwe woon-werkwijken een interessante gedachte. Na corona twee of drie dagen thuiswerken, afgewisseld met ontmoeting en kruisbestuiving op kantoor dicht bij huis en andere voorzieningen, dat ziet de nieuwe generatie werknemers ongetwijfeld zitten.

Verdraagzaamheid is nodig

Hoe komen we tot die oplossingen? Het vraagt om lef van wethouders, om verdraagzaamheid van burgers en ondernemers, om ontwikkelaars en beleggers die hun nek durven uitsteken. Want eenvoudig is het allerminst. Maar dat wisten we al, mobiliteit in de stad, circulariteit, groen, woningbouw en het energievraagstuk bezorgen ons genoeg maatschappelijke kopzorgen.

Zeker is: lukraak woningen uit de grond stampen ten koste van bedrijvigheid helpt ons zéker niet. We hebben die nodig om de stad na corona er weer bovenop te helpen.

Dit artikel is 4 november 2020 verschenen in Trouw.

Lees verder