MEDIA

Nieuws

card image

Nieuws

Vastgoedmarkt: SKBN - lichte bedrijvigheid kan prima in woongebied

Nieuws

Nieuws

Vastgoedmarkt: SKBN - lichte bedrijvigheid kan prima in woongebied

Gebruik de woningbouw als motor voor functiemenging. Door in de nieuwe stadswijken ruimte te bieden aan bedrijvigheid, draag je bij aan een nieuwe stedelijkheid, waarin wonen, werken en recreëren met elkaar verweven worden.

Dat beveelt de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) aan in de paragraaf over functiemenging van haar recent gepubliceerde manifest voor een maatschappelijke herwaardering van bedrijventerreinen.

Koortsachtige zoektocht

Gemeenten zoeken volgens SKBN ‘koortsachtig’ naar locaties om het woningtekort niet nog verder op te laten lopen. In februari dit jaar raamde ABF Research, dat in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de cijfers onderzocht, het huidige tekort op 331.000 woningen.

In de zoektocht naar woningbouwlocaties zijn de ogen van gemeenten ‘nadrukkelijk gericht’ op bedrijventerreinen, schrijft SKBN. Uit eerder onderzoek in opdracht van de SKBN kwam naar voren dat in de afgelopen vijf jaar 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen verdween. Het verlies van die bedrijfsruimte manifesteert zich op circa 300 van de 3.800 Nederlandse  bedrijventerreinen. Twee derde hiervan betreft werkgebied binnen de stad.

Gemiste kans

Ondernemers voelen zich geregeld in het nauw gedreven omdat ze op veel plekken moeten wijken voor huizenbouw, stelt SKBN-voorzitter Theo Föllings. Een gemiste kans volgens hem. ‘De verbinding biedt veel meer mogelijkheden, ook voor het gebruik van de schaarse ruimte. Juist in een tijd waarin wonen, werken, recreëren en verblijven steeds meer vervlochten zijn met elkaar is  functiemenging heel kansrijk. Denk daarbij ook aan het thuiswerkeffect als gevolg van corona.’

Het tot stand brengen van stedelijke werkmilieus is juist nu interessant, meent Föllings. ‘Uiteraard hoort industrie op het industrieterrein, maar het huisvesten van lichte bedrijvigheid zou een speerpunt moeten zijn in de aanleg van de nieuwe woonwijken. Het levert mogelijkheden op voor efficiënte energieuitwisseling tussen bedrijven en inwoners, draagt bij aan minder transportbewegingen, aan kortere ketens in de voedselvoorziening en industrie. Met andere woorden: multifunctioneel ruimtegebruik.’

Doorbreek ruimtelijke doctrine

Juist in een tijd waar de ruimte steeds schaarser wordt, is het doorbreken van de ruimtelijke doctrine van functiescheiding interessant, stelt SKBN. Grondgebonden mkb-bedrijven zijn bovendien van cruciaal belang voor de maatschappelijke eneconomische structuur van een stad of gemeente. Hun aanwezigheid is bijvoorbeeld ook van belang voor behoud van voorzieningen als winkels en horeca in centra.

De woningbouwopgave, behoud van een aantrekkelijk vestigingsklimaat en de energietransitie; die functies niet naast elkaar laten bestaan, maar met elkaar verweven is de opgave. Het Havenkwartier in Deventer is hier een sprekend voorbeeld van. Het gebied, dat met een oppervlakte van 13 hectare ingesloten is tussen de binnenstad, een woonwijk en een industrieterrein, raakte een jaar of twintig geleden in verval, maar is stap voor stap aangepakt. Oude panden werden opgeknapt en kregen nieuwe bestemmingen voor wonen, werken, horeca of een combinatie daarvan. Inmiddels mag het Havenkwartier zich de hipste buurt van de stad noemen.

Deventer stuurt op functiemenging

Dat heeft Deventer gedaan met onder meer uitnodigingsplanologie; de gemeente bepaalt op hoofdlijnen welke ruimtelijke veranderingen wenselijk zijn. Marktpartijen geven daar vervolgens invulling aan. Zo kan Deventer sturen op functiemenging, zonder zelf veel grond te bezitten. Om ontwikkelaars uit te nodigen tot investeringen in wonen en werken, nam de gemeente Deventer in het Havenkwartier wel de openbare ruimte op de schop. De uitstraling van het gebied verbeterde aanzienlijk, wat het gebied voor private partijen interessant maakte.

Aanbevelingen SKBN: 

  • Gebruik de woningbouw als motor voor functiemenging. Door in de nieuwe stadswijken ruimte te bieden aan bedrijvigheid, draag je als overheid bij aan een nieuwe stedelijkheid, waarin wonen, werken en recreëren met elkaar verweven worden.
  • Denk na over de faciliterende rol die je als overheid wilt vervullen om de ruimtelijke doctrines van functiescheiding te doorbreken.
  • Versterk de synergie tussen de functies als wonen, werken, onderwijs en recreëren, met de openbare ruimte. Synergie tussen functies leidt tot hogere bestedingen, levendigheid en leefbaarheid. Het is de motor voor dynamiek in de stad, op korte en lange termijn.
  • Geef de economie ook ruimte in nieuwe woonwijken. Zware industrie hoort uiteraard thuis op het industrieterrein, maar lichte bedrijvigheid – we gaan naar een schone economie toe – is helemaal niet zo vies als wordt verondersteld. Bedrijven met een lage milieucategorie zouden een plek moeten krijgen in nieuwe woonwijken. Hetzelfde geldt voor de logistieke functies. Kleinschalige logistiek voor ‘last mile delivery’ zou prima in wijken, dicht bij de afnemers, gesitueerd kunnen worden. Van zulke bedrijvigheid dicht bij huis profiteren woningeigenaren overigens ook: de waarde van gemengde gebieden is per vierkante meter hoger dan monofunctionele gebieden.
  • Zorg voor duidelijkheid over de toekomst van bedrijventerreinen in relatie tot woningbouwplannen. Ondernemers gaan niet investeren in hun bedrijf of hun circulaire ambities op het moment dat die ontbreekt.

Rondetafelgesprek Provada

SKBN-voorzitter Theo Föllings is een van de deelnemers aan het rondetafelgesprek dat Vastgoedmarkt organiseert over de uitdagingen bij brownfield ontwikkelingen op dinsdagmiddag 26 oktober 2021 tijdens de Provada in de RAI te Amsterdam.

Andere deelnemers zijn: Wim Beelen, ontwikkelaar van de Amsterdam Logistic Cityhub; Jeroen Gerritsen van industrieel en logistiek vastgoedonderneming Panatonni;  en Armand van de Laar, wethouder van Ruimtelijke en Economische ontwikkeling  van de gemeente Rijswijk. Het gesprek vindt plaats onder leiding van Erik Wiegerinck, senior redacteur, in de stand van Vastgoedmarkt, tussen 15.45 en 16.30 uur.


Dit artikel is op 30 september 2021 verschenen op Vastgoedmarkt.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Vastgoedmarkt: Waarom SKBN veel kansen ziet voor verduurzaming bedrijventerreinen

Nieuws

Nieuws

Vastgoedmarkt: Waarom SKBN veel kansen ziet voor verduurzaming bedrijventerreinen

Verduurzaming van bedrijventerreinen verdient minstens evenveel aandacht als de verduurzaming van woonwijken. Tegelijkertijd mogen overheden van ondernemers verwachten dat ze mee-investeren in verduurzaming en klimaatadaptatie.

Dat stelt de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) in de duurzaamheidsparagraaf van haar recent gepubliceerde manifest voor een maatschappelijke herwaardering van de bedrijventerreinen. ‘We vinden dat bedrijventerreinen een belangrijke rol moeten en kunnen vervullen bij de energietransitie en klimaatadaptatie,’ stelt Theo Föllings, voorzitter van de SKBN.

Niet genoemd

Föllings wijst er op dat het jaarlijkse energieverbruik op bedrijventerreinen en werklocaties met 700 petajoule een veelvoud is van alle Nederlandse huishoudens. ‘Desondanks werden bedrijventerreinen in 2019 niet genoemd in het Klimaatakkoord. Dat is opmerkelijk, want een eenvoudige berekening laat zien dat er grote kansen liggen om daken vol te leggen met zonnecollectoren.’

Neem bijvoorbeeld alleen al de grote bedrijfsdaken – bedrijfsadressen met een minimale vloerendakoppervlakte van 10.000 m2 met een industriefunctie – dan gaat het om 2.759 vestigingen in 2.547 unieke panden, verspreid over 1.026 bedrijventerreinen. Op die bedrijventerreinen gaat het in totaal om een potentieel aan zonne-energie van bijna 18 petajoule. Dat is ongeveer 8 procent van wat er in 2050 volgens de ‘Paris Proofbeoordeling’ voor gebouwen aan (hernieuwbare) energie beschikbaar is. Dat kan dus een substantiële bijdrage zijn.’

Enorme potentie

Zonnepanelen zijn volgens Föllings slechts een van de vele voorbeelden. ‘Op bedrijventerreinen ligt een enorme potentie voor het oprapen. Denk bijvoorbeeld ook aan warmte-koude systemen of waterstof. Maar we moeten wel bereid zijn te bukken. Dat geldt zowel voor de overheid als het bedrijfsleven.’

De impact kan nog eens vergroot worden wanneer er ook meer aandacht komt voor groenblauwe structuren op bedrijventerreinen. Zo’n bedrijventerrein draagt namelijk bij aan klimaatadaptatie (wateroverlast, hittestress), biedt recreatiemogelijkheden voor omwonenden en kan bijdragen aan economische doelen. ‘Denk aan het verlagen van energiekosten, het verlagen van stress bij werkenden. Ook kan een aantrekkelijker werklandschap helpen om goed personeel aan te trekken en te behouden’, licht Föllings toe.

Hoe kan de energietransitie op bedrijventerreinen sneller en effectiever gerealiseerd worden?

Föllings: ‘Wat vooral aandacht verdient, is het ‘verantwoordelijkheidshiaat’. Daarmee bedoel ik dat de wensen en doelen van individuele bedrijven (versnipperd eigendom) en overheden niet synchroon met elkaar lopen. Ondernemers focussen – zeker in en direct na de coronacrisis – op de continuïteit van hun bedrijf. Zij zien de energietransitie niet als een doel op zich, maar als een middel. Dat wil echter niet zeggen dat ondernemers niet bereid zijn te investeren in duurzaamheid. Want dat laatste staat in dienst van die continuïteit. Lukt het wel om de individuele wensen en doelen van ondernemers te verenigen, dan liggen mooie kansen voor het oprapen.’

Kunt u een voorbeeld geven waar het wel goed gaat?

‘Op bedrijvenpark Innofase in Duiven aan de A12 is de ‘industriële symbiose’ bijvoorbeeld al gevonden. Dat gebeurt onder meer met uitwisseling van in- en outputstromen, zoals warmte, elektra, water, biogas, biomassa en restmaterialen. Door deze manier van werken wordt bespaard op primaire grondstoffen, energie, transport en ruimtebeslag.’

Is niet een groot probleem bij de verduurzaming dat veel bedrijventerreinen door het sterk versnipperde eigendom geen of slechts gebrekkig parkmanagement hebben?

‘Helemaal juist. Cruciaal voor de investeringsbereidheid op bedrijventerreinen is dat ze schoon, heel en veilig zijn. Actief parkmanagement ligt aan de basis daarvan. Als het een rotzooitje is, gaan bedrijven niet meer investeren, ook niet in nieuwe energiesystemen. Dan denken ze: ik ga hier weg, het zal mijn tijd wel duren…’

‘Goed parkmanagement bestaat op een aantal terreinen wel degelijk. Dan hebben de bedrijven het zelf georganiseerd. Of ze doen verplicht mee aan het parkmanagement, omdat het een eis was van de gemeente bij de gronduitgifte. Maar er zijn helaas een heleboel terreinen, misschien wel de meerderheid, waar nog altijd geen enkele vorm van parkmanagement bestaat. Wat daarbij ook niet helpt is dat de afdeling Economische Zaken bij veel gemeenten onderbemand is en geen of onvoldoende contactfunctionarissen beschikbaar zijn voor bedrijven. Mooie voorbeelden die aan dit organiserend vermogen werken is een initiatief van de provincie Zuid-Holland op dit gebied en ook de private parkmanagement organisatie Clok timmert flink aan deze weg.’

U luidt hier min of meer de noodklok over de investeringsbereidheid op bestaande bedrijventerreinen. Maar volgens een recent rapport van adviesbureau Stec Groep wordt er juist volop geïnvesteerd door vastgoedbeleggers en eigenaar-gebruikers.
‘Dat komt vooral doordat de maakindustrie en de logistieke sector het momenteel enorm goed doen. Terwijl er tegelijkertijd nauwelijks mogelijkheden zijn om te verhuizen naar nieuwe bedrijventerreinen. Gemeentes zijn erg terughoudend geworden met de uitgifte van greenfieldlocaties, mede door de verdozingsdiscussie en de grote behoefte aan woningbouwlocaties.’

‘De vraag is echter hoelang brownfieldlocaties nog soelaas kunnen bieden om de vraag naar bedrijfsruimte te faciliteren. Ook de mogelijkheden tot verdichting, revitalisering en complete herontwikkeling van bestaande bedrijfsterreinen lopen tegen de grenzen aan. Let wel: volgens de jongste prognose van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat moet er tenminste 5.500 tot 9.000 hectare bedrijventerrein extra bijkomen. Dan heb je het per definitie over greenfieldlocaties. Maar van die urgentie zien we in de praktijk niets terug bij gemeenten en provincies.’


Dit artikel is op 29 september 2021 verschenen op Vastgoedmarkt.
 

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Vastgoedmarkt: Herwaardering belang bedrijventerreinen hard nodig

Nieuws

Nieuws

Vastgoedmarkt: Herwaardering belang bedrijventerreinen hard nodig

Het belang van bedrijventerreinen als economisch motorblok raakt in de vergetelheid. In een puntig manifest pleit de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) voor een politieke en maatschappelijke herwaardering van deze werklocaties.

Over zijn belangrijkste wens voor een nieuw kabinet hoeft SKBN-voorzitter Theo Föllings geen seconde na te denken: een minister van Ruimte! ‘Met alleen een nieuwe minister van Volkshuisvesting krijgt wonen eenzijdig weer alle aandacht. Wij pleiten voor een integrale afweging bij alle ruimteclaims. Dat kan alleen met een minister voor Ruimtelijke Ordening.’

Volgens de SKBN-voorzitter is de opheffing van het ministerie van VROM (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu) elf jaar geleden een grote fout geweest. ‘Daar plukken we al jaren de wrange vruchten van. We leven nu eenmaal in een klein landje met heel veel mensen en wensen. Zonder centrale regie kom je er niet uit.’

Centraal wat moet

SKBN hanteert daarbij het uitgangspunt ‘centraal wat moet, maar decentraal wat kan’. ‘Wat in ieder geval centraal is het vaststellen van de eisen die gesteld worden aan bedrijventerreinen op het gebied van de energietransmissie, biodiversiteit en klimaatadaptie’, licht Föllings toe. ‘Nu stelt de ene gemeente en/of regio wel eisen aan bijvoorbeeld de groenvoorziening, zaken als hittestress, het plaatsen van zonnepanelen op daken, of het parkmanagement en de andere gemeente helemaal niet of nauwelijks. Dat geeft een ongelijk speelveld en is zeer ongewenst. Feitelijk leidt het tot een vorm van concurrentievervalsing.’

Noodklok

Vorig jaar luidde SKBN ook al de noodklok over het geruisloos verdwijnen van veel binnenstedelijke bedrijventerreinen, hoofdzakelijk door oprukkende woningbouw. Zo is de afgelopen vijf jaar 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen opgedoekt.

Volgens Föllings heeft die trend het afgelopen jaar zich onverminderd voortgezet. Terwijl de behoefte juist steeds groter wordt door de enorme groei van e-commerce en de grote vraag naar logistiek vastgoed. Nearshoring, het terughalen van productie uit het Verre Oosten, zorgt voor extra vraag naar bedrijfsruimte. Vastgoedadviseur CBRE becijferde recentelijk dat tot 2025 behoefte is aan 1,25 miljoen vierkante meter extra logistieke ruimte.

9.500 hectare er bij

Het meest recente prognosemodel van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat raamt de behoefte aan aanvullende bedrijfsruimte tot 2030 zelfs op 5.500 tot 9.500 hectare. De SKBN vindt mede gezien het postcorona economisch herstel, de energietransitie en de enorme behoefte aan meer bedrijfsruimte dit dan ook het ‘uitgelezen moment om volop te investeren in de 3.800 bedrijventerreinen die Nederland rijk is’.

Het belang van dergelijke werklocaties voor Nederland is volgens de SKBN-voorzitter  ‘evident’. Ondernemers op bedrijventerreinen zorgen voor een economisch toegevoegde waarde van ongeveer 300 miljard euro per jaar – bijna 40 procent van ons bruto binnenlands product – en circa 60 procent van de jaarlijkse R&D-investeringen. Van de grootste R&D-bedrijven in Nederland is zelfs 80 procent gesitueerd op een bedrijventerrein. ‘Nu de coronacrisis vooralsnog getemd lijkt, kunnen deze bedrijven ook wezenlijk bijdragen aan een snel economisch herstel van de BV Nederland’, aldus Föllings.

Economische dynamiek

Corona heeft het afgelopen jaar de economische dynamiek in verschillende opzichten versterkt. Zo is de toename van vestiging van grote distributiecentra volgens SKBN ‘onomkeerbaar’. Föllings: ‘Door corona is de e-commerce alleen maar verder gegroeid.’

Maar de impact van grote distributiecentra op het landschap is groot en vraagt om sturing van de overheid om de landschapskwaliteit te bewaken, constateerde het ministerie van Binnenlandse Zaken vorig jaar als reactie op de Nationale Omgevingsvisie (Novi) al. Om de gevolgen voor milieu, natuur, mobiliteit en infrastructuur in te perken én om ruimte te bieden aan de economie, maakte het ministerie zich hard voor meer landelijke regie, in samenspraak met provincies. Gedacht wordt aan concentratie van grote distributiecentra, eerst op bestaande terreinen en vervolgens op knooppunten langs nationale en internationale corridors.

Gelderland

Lovend spreekt Föllings in dit verband over het beleid van de provincie Gelderland. ‘Die provincie heeft de afgelopen jaren nadrukkelijk ervoor gekozen om de verdozing van het landschap door de XXL-distributiecentra te beperken. Slechts op drie locaties is verdere groei toegestaan. Dat is rondom Nijmegen, langs de A12 in de Liemers bij Zevenaar en de A15 bij Tiel.’

Tegelijkertijd wakkerde corona ook de discussie over re- en nearshoring aan. De roep om het terug- en dichterbij halen van productie uit lagelonenlanden wordt versterkt door de digitalisering en robotisering. Toepassingen in de smart industry zijn kansrijk, zeker in de triple helix tussen overheden, onderwijs en ondernemers, om het verdienvermogen in regio’s omhoog te stuwen.

Aanbevelingen

SKBN doet de volgende aanbevelingen om de maatschappelijke en economische betekenis van bedrijventerreinen te optimaliseren:

  • Gemeenten doen er verstandig aan om op lokaal niveau in kaart te brengen welke plannen leven bij de maakindustrie, zodat ze daar in hun ruimtelijke planning nadrukkelijk rekening mee kunnen houden. Daarnaast moet het belang van een schoon, heel en veilig bedrijventerrein consequent vooropstaan.
  • De vraag naar opslag- en distributieruimte is onverminderd groot. Een zorgvuldige planning van en zorgvuldige integratie binnen het werkgebied zijn wenselijk voor nieuwe logistieke centra. De SKBN pleit voor duidelijke kaders met het oog op verduurzaming, landschappelijke kwaliteit en economische waarden.
  • Overheden moeten onderscheid maken in logistieke activiteiten en de regie durven pakken. Stadsdistributie, regionaal gebonden logistiek of meer footloose logistiek verschillen wezenlijk qua functie en nabijheid. Ontwikkel daar een visie op. Het is wenselijk dat logistieke centra een meerwaarde zijn voor de regionale economie.
  • Overheden kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het verdienvermogen in regio’s door meer dan ooit te cofïnancieren in de opschaling van perspectiefvolle technologieën. Met R&D-investeringen wordt de basis gelegd voor innovaties en verduurzaming van ketens en clusters in de maakindustrie.
  • Overheden die werk willen maken van de circulaire economie doen er verstandig aan om investeringen juist op bedrijventerreinen terecht te laten komen. Dat versterkt de innovatie en versterking van de werkgelegenheid op de lange termijn.

 

Dit artikel is op 27 september 2021 verschenen op Vastgoedmarkt.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

BNR Nieuwsradio: 'Kabinet laat grote kansen liggen bij verduurzaming'

Nieuws

Nieuws

BNR Nieuwsradio: 'Kabinet laat grote kansen liggen bij verduurzaming'

Ons land laat grote kansen liggen op het gebied van verduurzamen. Alleen al op daken van grote bedrijven kan een groot deel van alle groene stroom worden opgewekt. Toch gebeurt dat nog nauwelijks.

Vanochtend vertelden Theo Föllings (voorzitter SKBN en werkzaam bij OostNL) en Gerlof Rienstra van Rienstra Beleidsonderzoek hierover op BNR Nieuwsradio.

Luister hier het gesprek op BNR terug

Van alle groene stroom die we in 2030 willen opwekken, kan 14 procent worden behaald door bedrijfsdaken vol te plempen met zonnepanelen. Dat blijkt uit een berekening van Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) en onderzoeksbureau Rienstra, ingezien door BNR.

Obstakels

Op dit moment wordt 12 procent van de capaciteit op bedrijfsdaken benut, zegt onderzoeker Gerlof Rienstra. En hoewel daar de laatste jaren wat groei in is gekomen, ligt er nog veel potentie. Veel distributiehallen zijn maar voor de helft bedekt met zonnepanelen, zegt Rienstra. 'Ontwikkelaars zouden wel meer willen realiseren, maar voor een hogere energielevering aan het net zijn specifieke vergunningen nodig. En die kunnen niet altijd worden afgegeven.'

Verder is niet elk dak geschikt voor zonnepanelen, legt Rienstra uit. Tot slot hebben we niet overal de juiste netwerkcapaciteit.

'De groei voor komende jaren ligt op bedrijfsdaken', zegt ook Rolf Heynen, CEO van onderzoeksbureau Dutch New Energy Research. 'Zo'n 95 procent van de SDE++-project is naar zonnepanelen op daken gegaan, dus ook financieel gezien is het de meest interessante optie.' Qua budget is 60 procent van de zonneprojecten naar de daken dak gegaan en 40 procent naar projecten op de grond.'

Theo Föllings, voorzitter van SKBN, roept het volgende kabinet op om meer ruimte te maken voor de infrastructuur van groene energie. 'Vreemd dat ze geen moeite doen juist die infrastructuur op orde te krijgen. Het is een rol van de overheid om dit op te pakken.' En daarbij wordt de potentie van bedrijventerreinen nog over het hoofd gezien, zegt Föllings.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Vastgoedmarkt: ‘Met het binnenstedelijke bedrijventerrein verdwijnt de dynamiek uit de stad’

Nieuws

Nieuws

Vastgoedmarkt: ‘Met het binnenstedelijke bedrijventerrein verdwijnt de dynamiek uit de stad’

De Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) luidt de noodklok over de teloorgang van de binnenstedelijke bedrijventerreinen. De afgelopen vijf jaar is 45 vierkante kilometer bedrijfsterrein herontwikkeld, voornamelijk voor woningbouw, en er dreigt nog veel meer te verdwijnen. Negen vragen aan SKBN-voorzitter Theo Föllings.

Is er een strijd gaande om de ruimte in de stad?

Föllings: ‘Ja, die strijd tussen de verschillende functies in de steden is al jaren gaande en wordt nu verder verhevigd door de toenemende politieke druk om woningbouwlocaties te realiseren. Volgens recent onderzoek van adviesbureau Gerlof Rienstra, in opdracht van SKBN, is de afgelopen vijf jaar 4.500 hectare binnenstedelijk bedrijventerreinen verdwenen. Het overgrote deel is gebruikt voor woningbouw. Want nieuwbouwlocaties in de groene wei, zoals vroeger met de Vinex-locaties, zijn niet beschikbaar omdat er onvoldoende politiek draagvlak is voor grote uitleglocaties en ook de centrale aansturing ontbreekt van het vroegere ministerie van VROM om dergelijke locaties te realiseren.’

‘En het dreigt nog erger te worden! Van de 27 locaties die minister Ollongren van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken in haar brief van 10 september aan de Kamer noemt als impuls om 51.000 woningen te realiseren betreft het twaalf bestaande bedrijventerreinen. Voor deze eerste tranche van de woningimpuls is 290 miljoen uitgetrokken. Daar blijft het niet bij, want er is totaal 1 miljard euro beschikbaar voor de woningbouwimpuls. Er zullen dus nog honderden, zo niet duizenden hectare binnenstedelijk bedrijventerrein geruisloos verdwijnen de komende jaren als we niet oppassen.’

Mensen zullen toch ergens moeten wonen?

‘Natuurlijk, begrijpen we dat. We zien ook de enorme woningnood en begrijpen dat woningbouw ook een goede impuls aan nieuwe economische ontwikkeling kan geven. Maar zoals het nu gaat, wordt voor de korte termijn een oplossing gevonden en een veel groter probleem voor de lange termijn gecreëerd. Je zou bijvoorbeeld ook kunnen kiezen voor meer multifunctionaliteit van zo’n gebied: een mix van bijvoorbeeld werken, wonen en leisure en behoud van een aantal bedrijventerreinen. Kijk, dat een betoncentrale op een binnenstedelijk terrein beter uitgeplaatst kan worden naar een andere locatie is helder. Maar er is ook een heleboel bedrijvigheid zoals bijvoorbeeld mkb-metaalbedrijven, assemblage, groothandels en kleinere logistieke ondernemingen die goed samen kunnen gaan met een woonfunctie.’

Wat is eigenlijk het probleem als dergelijke bedrijven de stad uitgaan?

‘Met het bedrijfsleven verdwijnt ook de dynamiek. Je sluit een heel belangrijke functie uit die met name doorwerkt op de lange termijn. Ondernemers en ondernemingen zorgen namelijk voor werkgelegenheid dicht bij huis, innovatie , ontmoeting, inclusie en creativiteit. Vergeten wordt dat er tegenwoordig veel jonge talentvolle mensen, internationaal, hipsters, werken achter computerschermen op de bedrijventerreinen aan de randen van de oude stadscentra. Voor hen is dat juist een heel aantrekkelijke werkomgeving, óók om elkaar te ontmoeten. Hun bijdrage aan de stedelijke dynamiek is van grote betekenis. Dat alles gaat allemaal verloren als je de binnenstedelijke bedrijventerreinen eenzijdig opoffert aan woningbouw.’

‘Het is ook heel vervelend voor laaggeschoolden voor wie elke euro telt en die extra vervoerskosten moeten maken om op een locatie buiten de stad te komen. Dan heb ik het nog niet over de extra reistijd. Veel regionale bedrijventerreinen zijn immers niet goed bereikbaar met het OV.’

Is die 45 vierkante kilometer gecompenseerd door nieuwe bedrijventerreinen aan de rand of buiten de stad?

‘De totale hoeveelheid bedrijventerrein in Nederland is de afgelopen vijf jaar ongeveer gelijk gebleven. De oplossing is buiten de stad gevonden en soms hier en daar nog in de regio maar meestal buiten de regio. Het is de vraag of dat een goede oplossing is geweest in kwantiteit én in kwaliteit van het aanbod.’

‘Echter, als de herontwikkeling van binnenstedelijke bedrijventerreinen tot woningbouwlocaties in dit tempo doorzet dan komen we ook op de korte termijn echt in de problemen. Niet alleen door het verlies aan dynamiek in de stad, maar ook vanwege de vraag waar die bedrijven naar toe moeten.  Door de verdozingsdiscussie rond grote logistieke centra en het toenemende ruimtegebrek in dit kleine landje staat de planning van nieuwe regionale terreinen op een heel laag pitje.’

‘Een aantal bestaande bedrijventerreinen kan wel uitgebreid worden, maar dan houdt het eigenlijk wel op. Terwijl er wel grote behoefte is bij de logistiek bedrijven, industrie en groothandel aan ruimte. De leegstand is nagenoeg nihil op de bedrijventerreinen, de enige leegstand van betekenis zit in de kantoorachtige gebouwen.’

Wreekt zich ook hier het gebrek aan centrale sturing, dat sinds de opheffing van het ministerie van VROM is ontstaan?

‘Je moet inderdaad soms bovenregionale oplossingen kunnen kiezen, die verder gaan dan de provinciegrenzen. Als  Gelderland bijvoorbeeld een aantal locaties aanwijst voor de zogenoemde XXL-dozen, maar Zuid-Holland en andere provincies niet, dan is er nog steeds een probleem. Naar mijn idee is de wildgroei van dozen en de maatschappelijke discussie daarover ook mede ontstaan door gebrek aan centrale regie. Hoe schaarser de ruimte hoe meer behoefte er is aan sturing en een zorgvuldige weging van de belangen van de verschillende functies. In de steden zal dat vooral neerkomen om meer oog te hebben voor functiemenging en niet te kiezen voor gemakkelijke korte termijn oplossingen voor uitsluitend de woonfunctie.’

Ondertussen willen steeds meer logistieke operaties vanuit de regio ook weer deels naar de rand van de stad in verband met de sterke groei van e-commerce en last mile delivery. In de logistieke vastgoedwereld is er zelfs een hele hype over gaande. Gaan dergelijke logistieke bedrijven de industriële en semi-industriële ondernemingen niet verdringen aan de rand van steden?

‘Eerst even dit. Last mile is misschien nu nog een hype, maar het gaat er zeker echt van komen omdat e-commerce een onomkeerbare trend is die exponentieel toeneemt nu ook de babyboomers door corona het gemak van webwinkelen hebben ontdekt. Wat we nog steeds missen, zijn de centrale hubs aan de rand van de stad van waaruit de goederen gebundeld en emissieloos de stad ingaan. In Amsterdam zijn er twee centrale hubs in ontwikkeling, maar die zullen zich nog eerst moeten bewijzen. Verder is er een aantal stand alone last mile operaties van bijvoorbeeld diverse supermarktbedrijven zoals Jumbo en AH. Tot nu toe is Picnic er als enige in geslaagd om hier elektrisch vervoer aan te koppelen de stad in. Dat staat nog allemaal redelijk in de kinderschoenen, maar het gaat er aan komen’

‘Met deze ontwikkeling signaleren we inderdaad een toenemende druk vanuit de logistiek om zich aan de randen van steden te vestigen en dat gaat deels ten koste van de maakindustrie en assemblage. Maar waar begint het een en houdt het ander op? Je zult aan de rand van de stad steeds meer een mengvorm gaan zien van logistiek en productie, daar is trouwens al heel lang een mooie term voor: Value Added Logistics (VAL). Logistiek en productie zullen dus deels samenvloeien. Maar de strijd om de ruimte zal zich inderdaad ook wel degelijk gaan aftekenen binnen de bestaande bedrijventerreinen aan de stadsrand.’

En wie zal winnen?

‘Degene die de hoogste huur kan opbrengen of het meeste kan betalen voor een bedrijfspand. Want dat de huren en de prijzen voor dergelijke gebouwen de komende jaren steeds hard zullen gaan stijgen op de schaarse locaties aan de randen van steden is wel duidelijk. Tenzij we in een zware slepende economische recessie belanden vanwege corona, maar dan wordt alles anders. Extra reden in ieder geval om de enorme werkgelegenheid die bedrijventerreinen bieden te koesteren en niet te fnuiken met ondoordachte besluiten voor de korte termijn. Denk dus na! is mijn oproep aan bestuurlijk en ontwikkelend Nederland.’

Voeren jullie ook een politieke lobby of een lobby bij brancheorganisaties? Bij Bouwend Nederland zullen je geen willig oor vinden waarschijnlijk, want er valt voor bouwondernemers veel meer met woningbouw te verdienen. Maar hoe zit het met de werkgeversorganisaties VNO-NCW, MKB Nederland, de brancheverenigingen en de diverse ministeries?

‘De SKBN is een kennisalliantie. Wat we doen is de kennis die we hebben op tafel leggen bij de publieke maar ook private partijen. We hebben deze feiten al onder de aandacht gebracht bij de het ministeries van Binnenlandse Zaken en Economische Zaken en Klimaat en ook bij brancheorganisaties. Daar gaan we ook mee door. De oplossingen moeten natuurlijk vanuit diezelfde politieke en private partijen komen. Een mooi voorbeeld van een dergelijke oplossing is Amsterdam waar met de beleidsnota Bedrijvenstrategie Amsterdam Duurzaam Productief, het probleem wordt onderkend en nadrukkelijk gezocht wordt naar functiemenging op (voormalige) bedrijventerreinen en als dat niet mogelijk is, hoe industriële bedrijven toch behouden kunnen blijven voor de stad.’

‘Bij VNO-NCW is nu ook het onderwerp bedrijventerreinen nadrukkelijk in beeld gekomen. Zo sprak voormalig voorzitter Hans de Boer zich in het webinar ‘De rol van toekomstbestendige bedrijventerreinen in het economisch herstel’, op 11 juni van dit jaar, volmondig uit over het enorme belang van bedrijventerreinen voor de Nederlandse werkgelegenheid.’

Waar speelt het ruimtevraagstuk het meest?

‘Het begon in de vier grote steden en daar is de situatie het meest zorgelijk. Maar het speelt in alle G-40 steden, zelfs ook in kleinere stadjes zoals bijvoorbeeld Hattem aan de noordrand van de Veluwe met 13.000 inwoners dat geen kant op kan omdat het helemaal omringd wordt door Natura 2000 natuurgebied. En daar hebben ze een hele mooie oplossing gevonden voor het creëren van woningen op een bedrijventerrein en tegelijkertijd het behouden van de werkgelegenheid voor de gemeente.’

Logistiek vecht om krappe ruimte in de stad

Dit is het tweede artikel in een reeks over logistiek en industrieel vastgoed in een stad waar de ruimte steeds schaarser wordt. De reeks is onderdeel van het thema Verstedelijking. Dat thema staat centraal in de Vastgoedmarkt van november.

Dit artikel is op 6 november verschenen in Vastgoedmarkt.

Lees verder

Opinie

card image

Column van Theo Föllings

Opinie Trouw: "Jaag ondernemers niet weg, gun ze plek in de stad"

Opinie

Column van Theo Föllings

Opinie Trouw: "Jaag ondernemers niet weg, gun ze plek in de stad"

Maak van bedrijventerreinen niet lukraak nieuwe woonwijken. Er zit veel meer toekomst in ‘bedrijvige’ steden, voorziet Theo Föllings, voorzitter van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN).

Het zijn vraagstukken die in veel gemeenten spelen: kan er bedrijfsruimte ingeruild worden voor woningbouw? Zo spant het er deze maanden in Baarn om. Gaan ze in de Utrechtse gemeente op bedrijventerrein De Drie Eiken ruim honderd woningen bouwen om de woningnood te lenigen of is ruimte voor bedrijvigheid belangrijker?

Lokaal worden deze messen steeds vaker geslepen. Niet gek natuurlijk, want de opgaven worden steeds complexer en de ruimte steeds schaarser. De nadruk lijkt bij veel bestuurders op woningbouw, groen en energie te liggen. Nobele doelen, want de woningnood loopt alsmaar verder op en klimaatadaptatie is broodnodig.

In deze discussies lijkt steeds minder plaats te zijn voor ondernemers. Uit onderzoek in opdracht van SKBN komt naar voren dat de afgelopen vijf jaar 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen uit het straatbeeld verdween. Het verlies van die bedrijfsruimte manifesteert zich op circa 300 verschillende bedrijventerreinen. Twee derde hiervan betreft werkgebied binnen de stad.

Je zou dus kunnen zeggen dat ondernemers de stad uitgejaagd worden. Dat is onwenselijk, zeker als je bedenkt wat de meerwaarde is van die bedrijvigheid. Ondernemers zorgen namelijk voor werkgelegenheid dicht bij huis, innovatie, ontmoeting, inclusie en creativiteit. Juist in de overgang naar een slimme economie is dat van wezenlijk belang.

Terug naar het onderzoek: we zien in verschillende gevallen dat bedrijventerreinen in hun geheel worden omgeturnd tot woonwijk. In andere gevallen gaat het om de bouw van woningen tussen bedrijven. In gemengd stedelijk gebied lopen wonen, werken en recreëren kriskras door elkaar. Denk aan de mix van kinderopvang, kantoorruimte, horeca, natuur, sportvoorzieningen, onderwijs, lichte maakindustrie, mobiliteit, wonen en retail.

Denk aan woon-werkwijken

Stedelijke werkmilieus met die functies zie ik als zeer kansrijk. Want je kunt dan mooie combinaties maken. Denk aan efficiënte energie-uitwisseling tussen bedrijven en inwoners, aan minder transportbewegingen, aan kortere ketens in de voedselvoorziening en industrie, aan optimale inzet van groen. Denk aan een ‘woon-werkwijk’ waarin circulariteit in de praktijk gebracht wordt. De eerlijkheid gebiedt wel te zeggen dat functiemenging óók moeilijk is. Het stuit op weerstand, bijvoorbeeld bij die ondernemers in Baarn. Maar wil je wonen op bedrijventerreinen mogelijk maken, moet je ook de andere kant op durven kijken. Sta bedrijven toe om zich te vestigen in woongebieden. Ook dan is er weerstand, want bewoners klagen al snel over verstoring van woongenot, terwijl dat in de praktijk heel erg meevalt.

Zware industrie hoort thuis op het industrieterrein, en lichte bedrijvigheid – we gaan toe naar een schone economie – is helemaal niet zo vies als wordt verondersteld. Van die bedrijvigheid dicht bij huis profiteren woningeigenaren overigens ook: de waarde van gemengde gebieden is per vierkante meter hoger dan monofunctionele gebieden.

Juist vanwege de coronatijd, nu we veelal thuiswerken, is het ontwikkelen van nieuwe woon-werkwijken een interessante gedachte. Na corona twee of drie dagen thuiswerken, afgewisseld met ontmoeting en kruisbestuiving op kantoor dicht bij huis en andere voorzieningen, dat ziet de nieuwe generatie werknemers ongetwijfeld zitten.

Verdraagzaamheid is nodig

Hoe komen we tot die oplossingen? Het vraagt om lef van wethouders, om verdraagzaamheid van burgers en ondernemers, om ontwikkelaars en beleggers die hun nek durven uitsteken. Want eenvoudig is het allerminst. Maar dat wisten we al, mobiliteit in de stad, circulariteit, groen, woningbouw en het energievraagstuk bezorgen ons genoeg maatschappelijke kopzorgen.

Zeker is: lukraak woningen uit de grond stampen ten koste van bedrijvigheid helpt ons zéker niet. We hebben die nodig om de stad na corona er weer bovenop te helpen.

Dit artikel is 4 november 2020 verschenen in Trouw.

Lees verder

Achtergrond

card image

05-11-2020

Terugblik BT Event 2020: De bedrijvige stad

Achtergrond

05-11-2020

Terugblik BT Event 2020: De bedrijvige stad

Hoe kunnen we er samen voor zorgen dat werken binnen het bereik van wonen blijft? Die vraag stond dit jaar centraal tijdens het BT Event.

De 15e editie van het BT Event vond dit jaar plaats op 29 oktober. Helaas konden we dit jubileum niet groots met elkaar vieren. Als alternatief was er een gevarieerd, online programma met topsprekers. Uiteraard was de vaste dagvoorzitter en presentator Roelof Hemmen ook van de partij. Het coronaproof event werd live uitgezonden vanuit Taets Art & Gallery Park. 

Op het BT Event 2020 keken we naar onze binnensteden vanuit de optiek van de bedrijvige stad. Want als in steden enkel nog gewoond en gewinkeld wordt, komt de leefbaarheid in de knel. De strijd om de ruimte is een feit. Hoe houden we ook oog voor het creëren van economisch bruisende steden?

Vanwege de complexiteit van dit thema is vanuit meerdere perspectieven naar antwoorden gezocht. Gedurende de middag werd inspiratie uit binnen- en buitenland geboden, inzicht in de bestuurlijke spagaat die gepaard gaat met de ruimtelijke keuzes, en ‘last but not least’ aansprekende praktijkvoorbeelden waarin helder werd wat de mogelijkheden zijn voor een dynamische stad.

Klik hier om het gehele BT Event terug te kijken.

Iets gerichter terugkijken? In het programma hieronder zijn de sprekers of programmaonderdelen die vet gemaakt zijn aanklikbaar, en verwijzen u naar de opnames van dit specifieke programmaonderdeel.

PROGRAMMA

13.00 uur Opening dagvoorzitter Roelof Hemmen

13.05 uur Welkomstwoord Hans Krieger, Zaanstad, Wethouder Economische Zaken en Gebiedsontwikkeling

13.10 uur What we don’t know, we fear, Professor Mark Brearley, London Metropolitan University
Ondernemerschap in het gemengd stedelijk gebied heeft ruimte nodig. Professor Mark Brearley neemt u mee in de enorme uitdagingen die steden zoals London hebben om deze functies in de stad te houden. Brearley is als professor verbonden aan de London Metropolitan University en heeft jarenlange ervaring met projecten die als doel hebben de lokale maakindustrie in de stad te behouden en versterken.

13.40 uur Bied ruimte aan radicale alternatieven, Winy Maas, co-founder MVRDV
De architecten van MVRDV staan bekend om hun innovatieve en futuristische werken over de hele wereld. De uitdagingen ten aanzien van schaarse ruimte in Aziatische steden werden bijvoorbeeld van radicale alternatieven voorzien. Door “vertical villages”, waarin wordt samengewoond, gewerkt en geleefd. Architect, landschapsarchitect, hoogleraar en urbanist Winny Maas biedt u een inkijk in zijn werk. Wat kunt u hiervan leren wanneer u ook ruimte wilt blijven bieden aan bruisende en leefbare steden?

14.10 uur Talkshow: de ‘bestuurlijke spagaat’ in de stad, Roelof Hemmen in gesprek met:

  • Thijs Pennink, Directeur van Ontwikkelingsbedrijf NHN
  • Jop Fackeldey, Gedeputeerde Provincie Flevoland
  • Liesbeth Grijsen Wethouder Ruimtelijke Ordening en Omgevingswet, Deventer
  • Hans Krieger, Zaanstad Wethouder  Economische Zaken en Gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijke bedrijventerreinen bieden kansen om wonen en werken in te stad te combineren. Hoe pakken we die met beide handen aan? Plannen en belangen lopen uiteen en dat maakt het bestuurlijk gezien geen eenvoudige opgave. Samenwerking tussen stad, regio en provincie is daarom essentieel. Tafelgasten uit diverse beleidshoeken belichten met elkaar de kansen en uitdagingen en wat dit voor hen betekent in de samenwerking.

14.45 uur Korte pauze, nabeschouwing deel 1, Roelof Hemmen in gesprek met Marcel Bayer (hoofdredacteur BT) en Reinoud Fleurke (SKBN)  

14.55 uur De bedrijvige stad is een flexibele stad, Carolien Gehrels, directeur European Cities Arcadis
De toenemende urbanisatie biedt een kans om de groeiende stad beter te laten functioneren, maar brengt ook de nodige uitdagingen met zich mee. “We moeten nu investeren, anders hebben we over 10 jaar spijt”, zegt Carolien Gehrels, binnen Arcadis onder andere Chief Executive voor Amsterdam en Rotterdam. Een bedrijvige stad is vooral ook een flexibele stad, vindt Gehrels. Zij neemt u vanuit haar integrale blik, ervaringen uit binnen- en buitenland mee in haar zienswijze.

15.25 uur Productiewijken vragen een nieuwe financiële invalshoek, Nicole Maarsen, directeur Syntrus Achmea
Nicole Maarsen kijkt met een integrale blik naar het thema ‘productiewijken’. Ook vertelt ze wat Syntrus|Achmea vanuit de samenwerking met andere belanghebbenden in de gebiedsontwikkeling kan betekenen in deze ontwikkeling. Zij geeft inzicht in de voorwaarden waaraan een productiewijk moet voldoen wil er financiering vanuit Nederlandse beleggers kunnen plaatsvinden. 

16.00 uur Korte pauze, nabeschouwing deel 2: Roelof Hemmen in gesprek met Marcel Bayer (hoofdredacteur BT) en Reinoud Fleurke (SKBN)  

16.15 uur 4 parallelsessies: praktijk in de spotlight!

Hoofdzaal | BT Talk: Hoe oplossingen voor productiewijken realiseren vanuit vastgoedmanagement en ontwikkelaars bekeken?
O.l.v. Roelof Hemmen in gesprek met: Armand Schuurman [Amvest], Harwil de Jonge [Heijmans], Nicole Maarsen [Syntrus Achmea], Victor Frequin [OZ Architecten]

Zaal 1 | Anders financieren van herontwikkeling bedrijventerreinen kan écht! 
Paul Bleumink, managing partner Buck Consultants International
Jan-Karel Konings, Senior Procesmanager bij de provincie Limburg

Zaal 2 | Multifunctionele steden in de juridische praktijk
Vanuit o.a. de huidige wetgeving de Omgevingswet kijken hoe je multifunctionele steden kunt stimuleren. Welke (on)mogelijkheden bieden de huidige ruimtelijke ordening wetgeving en de nieuwe Omgevingswet hierin?
Anita Nijboer, partner en advocaat Kennedy van der Laan.

Zaal 3 |  Van Hamerkwartier tot Havenkwartier - enkele beste initiatieven uitgelicht!
Kom meer te weten over het Hamerkwartier in Amsterdam-Noord en het Havenkwartier in Deventer. Waar levendige woonwijken, gemengd worden met bedrijfsloodsen en kantoorpanden. Deze gemeenten hebben duidelijk de ambitie om de bedrijvigheid in het gebied te behouden en delen graaf hun ervaringen en ‘lessons learned’.
Ron van Heusden, Stedenbouwkundige en Hoofdontwerper Gemeente Amsterdam
Rick Keim, Juridisch Planoloog Gemeente Deventer

16.45 uur Nabeschouwing BT Event o.l.v. Roelof Hemmen 

 

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

46 km² aan bedrijventerrein geweken voor nieuwbouw

Nieuws

Nieuws

46 km² aan bedrijventerrein geweken voor nieuwbouw

46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen is de afgelopen jaren uit ons straatbeeld verdwenen. Het grootste deel daarvan heeft plaatsgemaakt voor nieuwbouw. En dat wordt de komende jaren alleen nog maar meer, blijkt uit gegevens die BNR heeft opgevraagd bij de SKBN, Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland.

Eén van de manieren waarop het kabinet het tekort aan woningen probeert op te vangen is door de komende jaren extra woningen te bouwen op plekken waar nu bedrijventerreinen zijn. Volgens Theo Föllings, voorzitter van de SKBN, heeft dat grote gevolgen voor de bedrijvigheid in steden. Het levert op lange termijn verschraling op. De kennis- en creatieve industrie verdwijnt uit steden en voor bedrijven kan het lastiger worden om jong talent aan te trekken.

Luister hier het interview op BNR met Theo Föllings, voorzitter SKBN

Dat er een groot tekort aan woningen is, zal ook Föllings niet ontkennen. 'Ik begrijp dat we extra woningen moeten bijbouwen om het woningtekort tegen te gaan. Ik vind het ook heel logisch dat er wordt gekeken naar bedrijventerreinen, maar we moeten ons daar niet blind op staren.'

Lees verder