NIEUWS, ACHTERGRONDEN EN OPINIES

Opinie

card image

Column van Theo Föllings

Opinie 'Breng niet bewoners, maar bedrijven naar de binnenstad'

Opinie

Column van Theo Föllings

Opinie 'Breng niet bewoners, maar bedrijven naar de binnenstad'

Lege panden in het centrum ombouwen naar woningen? Niet doen, vindt Theo Föllings, want dan wordt de binnenstad een dooie boel. Geef bedrijven juist meer de ruimte. 

Vorig jaar becijferde de Rabobank dat in overtollig winkelvastgoed circa 10.000 tot 20.000 woningen te realiseren zijn. Een druppel op een gloeiende plaat als je uitgaat van een bouwopgave van één miljoen woningen.

Om leegstand tegen te gaan, lijkt transformatie naar wonen niettemin een effectieve oplossing, want de vraag naar woonruimte is erg groot. Maar gemeenten hopen met deze ingrijpende verandering ook de leefbaarheid van winkelgebieden te vergroten. Het vorige kabinet reserveerde hier nog 100 miljoen euro voor. Minister Micky Adriaansens van economische zaken en klimaat bevestigde onlangs dat die regeling binnenkort wordt opengesteld.

Sinds de Middeleeuwen

Maar gemeenten die dit budget effectief willen inzetten, moeten zich realiseren dat binnensteden in eerste instantie economische centra zijn. Dit zijn ze al sinds de Middeleeuwen en daar is in al die eeuwen niets in veranderd. Toch bleek uit een enquête die vlak voor de pandemie onder 107 gemeenten werd afgenomen, dat die gemeenten de oplossing voor kwakkelende stads- en dorpscentra vooral zoeken in cultuur, toerisme, zorg, diensten, onderwijs en bij bewoners. Ook in het maatschappelijk debat over onze (binnen)steden lijkt sprake van een blinde vlek voor de betekenis die juist bedrijven kunnen spelen in de verlevendigen van stads- en dorpscentra.

Diverse deskundigen, onder wie de rijksbouwmeester, pleiten voor een groen-, recreatief-, woon-stadscentrum. En dat zijn allemaal nobele doelen, maar ze doen zowel bedrijven als (binnen)steden tekort.

Onze steden kampen met een ernstig tekort aan ruimte voor bedrijven. De afgelopen vijf jaar alleen al verdween een oppervlakte van 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen, vaak omdat er woonwijken kwamen. Dat wonen goed mixt met een typische binnenstadfuncties, is een notoir misverstand. Wonen is geen economische activiteit, maar een relatief besloten privé-bezigheid. Bewoners vinden rust meestal belangrijk, wat zich slecht verhoudt tot de drukte van het centrum.

Ga op een willekeurige dag eens naar een willekeurige woonwijk: zelfs waar duizenden mensen verblijven is het over het algemeen heel rustig. En dat willen de bewoners ook. Zij hebben hooguit behoefte aan een supermarkt in de wijk, maar niet automatisch aan voorzieningen als cafés, daarvoor gaan ze juist naar het centrum.

Broodje in het centrum

Terwijl werken en winkel- en vrijetijdsfuncties elkaar wél goed aanvullen. Werknemers kunnen in het centrum terecht voor een broodje of gewoon een bezoek aan een winkel. Voor (toevallige) ontmoetingen die niet op het kantoor zelf (kunnen) plaatsvinden biedt het centrum alle gelegenheid. De werkweek kan informeel worden afgesloten in een kroeg om de hoek. Als het licht in de winkels en kantoren uitgaat, gaat de avondstad aan.

Daarbij, digitalisering maakt de aantrekkingskracht van binnensteden als werk- en ontmoetingsplek alleen maar groter. Zo trekken bedrijven nu van de Amsterdamse Zuidas naar de binnenstad. Ze geven voorkeur aan een stedelijke omgeving, want dat willen hun werknemers. Centrumbeleid zou meer gericht moeten zijn op het aantrekken van nieuwe economische functies in plaats van de nadruk die nu nog ligt op transformatie naar wonen en voorzieningen.

Opinieartikel door Theo Föllings, voorzitter van SKBN in Trouw

Lees verder

Achtergrond

card image

03-05-2022

BLOG: Verduurzaming bedrijventerreinen vraagt om integrale aanpak

Achtergrond

03-05-2022

BLOG: Verduurzaming bedrijventerreinen vraagt om integrale aanpak

Bijna de helft van het totale gasgebruik en een derde van de elektriciteit wordt op bedrijventerreinen verbruikt, zo blijkt uit CBS-data. Willen we in 2050 energieneutraal zijn, ligt hier een enorme kans. Zowel door de hoeveelheid terreinen, als door het energieverbruik van de bedrijven op het terrein. Bij gemeenten, parkmanagers en ondernemers ontbreekt het zeker niet aan goede wil. Wel ontbeert het vaak aan een collectieve aanpak om echte versnelling mogelijk te maken. Met Perspectieffonds Gelderland wil Oost NL een doorbraak forceren.

Met de huidige energieprijzen zien we dat de verduurzamingsopgave in Nederland in een versnelling komt. De verduurzaming van bedrijventerreinen gaat van zon op daken, aanleg van warmtenetten tot aan het ontwikkelen van Smart Energy Hubs (decentrale energiesystemen). Daarbij gaat het niet alleen om verduurzaming van bedrijventerreinen zelf, maar ook om kantorenlocaties, en bijvoorbeeld het aansluiten van restwarmte op woongebieden via warmtenetten.

Versnippering vraagt om maatwerk

Perspectieffonds Gelderland (PFG) richt zich onder meer op energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit en woon- en leefklimaat in Gelderland. Thema’s die aansluiten bij de verduurzaming van bedrijventerreinen. Samen met KplusV en ERAC deed PFG onderzoek naar de investeringsproposities voor verduurzaming van deze terreinen.

Het onderzoek laat zien dat veel initiatieven op bedrijventerreinen vanuit één perspectief benaderd worden. Er is aandacht voor zonne-energie, maar niet voor circulariteit, of er wordt gekeken naar herstructurering, maar niet naar energiemaatregelen. Zelden is de aanpak integraal. Terwijl de problematiek niet te ‘isoleren’ is en juist vraagt om een brede integrale aanpak. Er zijn voldoende voorbeelden van koppelkansen die uitgewerkt kunnen worden.

Ook het ‘eigenaarschap’ van verduurzaming is vaak een thema. Om de duurzaamheidstransitie te kunnen maken moet er bij alle partijen draagvlak zijn voor gezamenlijke keuzes.  Nu gebeurt veel op initiatief van één of een paar bedrijven, soms gesteund door gemeente en/of het parkmanagement. Het duurt vaak jaren voor samenwerkingen gesmeed zijn en projecten van de grond komen. Omdat bedrijventerreinen veel van elkaar verschillen is de oplossing bovendien vaak maatwerk.

Ook de fase waarin initiatieven zich bevinden verschilt. De meeste initiatieven zitten in de verkennende of planvormende fase, waarbij nog geen zicht is op een sluitende businesscase en dus op financiering. Of de behoefte aan financiering is nog te risicovol dat de markt (nog) niet bereid is te investeren. Daar waar het organiserend vermogen wél goed is geborgd, zie je vaker dat er investeringen volgen, bijvoorbeeld in zon op dak, biodiversiteit en wateropvang.

Samen de uitdaging aangaan

Het onderzoek van KplusV en ERAC onderschrijft dat er veel behoefte is een aan coördinerende rol. Een hoge organisatiegraad en samenwerking tussen publieke en private partijen zijn voorwaardelijk voor een succesvolle energietransitie op bedrijventerreinen. Dat is een rol die  uitstekend ingevuld kan worden met Perspectieffonds Gelderland, waarvan Oost NL fonds- en programmamanager is. Vanuit dit fonds kan Oost NL een onafhankelijke procesrol op zich nemen. Daar is capaciteit voor beschikbaar, die kan worden ingezet om alle stakeholders op een lijn te krijgen en te werken aan een gezamenlijke visie. Bovendien zet PFG haar capaciteit in om plannen verder te helpen met inhoudelijke kennis. Met die combinatie wil PFG maatwerk leveren.

Een andere belangrijke voorwaarde  is toegang tot kapitaal. Daarin kan Perspectieffonds Gelderland uitkomst bieden door financiering te verstrekken, eventueel aangevuld met  subsidie op de onrendabele-top op weg naar verdere financiering. Een project of programma moet dan wel voldoen aan bepaalde investeringscriteria. Een investering uit PFG moet minstens 3 euro van anderen ‘lostrekken.’

Koplopers gezocht

Koplopers zijn belangrijk in een transitie. In Gelderland zijn gelukkig veel ondernemers en overheden hard aan het werk om de verduurzamingsopgave te laten slagen. Graag komt Oost NL / PFG in gesprek met enthousiaste stakeholders, die concreet aan de slag willen of al zijn en graag advies of financiering zoeken. Oost NL kan haar brede netwerk binnen overheden, bedrijven en andere instanties gebruiken om deze transitie op en aan te pakken.

Samen kunnen we komen tot een collectieve aanpak. Waarmee we de kans vergroten op sluitende businesscases en uiteindelijk dus op duurzame, groene en toekomstbestendige bedrijventerreinen.

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Vooral mkb lijdt onder recordlaagte leegstand: ‘Laat dit een wake-up call zijn voor de coalitieonderhandelingen’

Nieuws

Nieuws

Vooral mkb lijdt onder recordlaagte leegstand: ‘Laat dit een wake-up call zijn voor de coalitieonderhandelingen’

Het leegstandspercentage op bedrijventerreinen zakte dit jaar naar een recordlaagte van 1,8 procent, meldde Stec Groep gisteren. De cijfers laten wederom zien dat werklocaties laag staan op de gemeentelijke agenda, reageert expert Cees-Jan Pen. ‘Werklocaties zijn nog steeds het stiefkindje van de ruimtelijke ordening. Vooral het mkb gaat gebukt onder de huidige ontwikkelingen. Helaas moet ik blijven herhalen dat er in een aantrekkelijke stad ook ruimte moet zijn om te werken.’

De leegstand van bedrijfsruimten zakte in 2022 naar 3,8 procent. Op bedrijventerreinen is de situatie nog penibeler: daar bedraagt de leegstand op dit moment 1,8 procent. Dat blijkt uit de 'Aanbodmonitor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen’ van adviesbureau Stec Groep.

Een zorgelijke ontwikkeling. 5 procent frictieleegstand is wenselijk om verhuizingen, verbouwingen, nieuwe huurcontracten, uitbreidingen en dynamiek op werklocaties mogelijk te maken. Het aanbod dat er wel is, is bovendien van lage kwaliteit en voldoet niet aan de duurzaamheidscriteria. 

Druk van wonen

De leegstand op bedrijventerreinen loopt al een aantal jaar terug, door de toenemende druk op de ruimte in Nederland. De vraag is of de focus op transformatie van werklocaties tot gemengde woon-werkgebieden van belang is. Stec Groep-adviseur Callum Lewis en Pen denken van wel.

‘Te veel werklocaties staan onder druk omdat er gewoond moet worden. Wonen gaat voor werken’, zegt Pen. ‘Er worden functies geplaatst op bedrijventerreinen die in gemengde gebieden en in woonwijken thuishoren. Winkels, fitness, maatschappelijk, sport, enzovoort. Er is een tekort aan ruimte om te werken, dus we moeten veel strikter en voorzichtiger zijn met het toestaan van functies die er niet per se horen.’

Mkb is de dupe

De lage leegstand heeft vooral gevolgen voor het midden en kleinbedrijf. Omdat er zonder frictieleegstand nauwelijks doorstroming mogelijk is, kunnen mkb’ers niet of nauwelijks een geschikte bedrijfslocatie vinden, laat staan aan uitbreiding denken. 

‘Ze hebben ook niet de financiële middelen om op te bieden tegen de vermogende logistieke sector en kunnen ook niet zo snel vijftig kilometer verhuizen voor een geschikte bedrijfsruimte’, zegt Lewis van Stec Groep. Pen: ‘Dit gaat duidelijk ten koste van het mkb, dat lokaal gebonden is. Het wordt tijd om afspraken te maken over betaalbare werkruimtes.’

Voorbereiden op na 2030

De komende jaren blijft de vraag naar werklocaties toenemen. Volgens Lewis bereikt de ruimtevraag zijn piek na 2030, om in de volgende jaren weer af te nemen. Op dat moment bereikt de ruimtevraag vanuit de lineaire economie (in tegenstelling tot de circulaire economie) zijn piek. Daarna zal vooral vraag zijn vanuit de circulaire economie.

Lewis: ‘We moeten bouwen om de krapte tegen te gaan, maar niet domweg. Het is niet de bedoeling dat we gaan bouwen voor leegstand. Kijk dus goed naar wat en waar er gebouwd wordt, want na 2030 kan er weer behoefte zijn aan andere functies. Het is goed om rekening te houden met na 2030, zodat verschillende bedrijfsruimten die dan leeg komen te staan getransformeerd kunnen worden tot woningen, kantoren of circulaire functies.’ 

Wake-up call

Ook Pen roept op om nu echt met verduurzaming van werklocaties aan de slag te gaan en meer te focussen op beter benutten van bestaande locatie. ‘Dat er genoeg ruimte is op bedrijventerreinen, is nu toch wel echt een misvatting gebleken. De krapte is groter dan gedacht. Er is geld en mankracht om de toekomst werkproof te maken, dus laat deze cijfers een wake-up call zijn voor de coalitieonderhandelingen in gemeenten. Er moeten toch ook gewoon dingen gemaakt worden.’

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Intospace levert op Schiphol Trade Park zelfvoorzienend distributiecentrum op

Nieuws

Nieuws

Intospace levert op Schiphol Trade Park zelfvoorzienend distributiecentrum op

Logistiek vastgoedontwikkelaar Intospace heeft bij Schiphol Trade Park in Hoofddorp een nieuw distributiecentrum (DC) opgeleverd dat als eerste in Nederland geheel zelf kan voorzien in de eigen energiebehoefte. Het DC is daarmee ontworpen om off-grid te kunnen opereren en is dus onafhankelijk van het publieke elektriciteitsnet.

Het gebouw kan zelfstandig energie opwekken en de stroom die niet in het gebouw wordt verbruikt, wordt terug geleverd aan het publieke elektriciteitsnet. Het gebouw heeft mede daarom het hoogst mogelijke energielabel van A+++++ gekregen. Het huzarenstukje op het gebied van elektriciteitsopwekking, -opslag, en -uitwisseling is mogelijk gemaakt door de samenwerking met energie-infrastructuurspecialist Joulz.

Het distributiecentrum beslaat 55.000 vierkante meter aan opslagruimte, 6.500 vierkante meter tussenvloer en 5.300 vierkante meter kantoorruimte. Verder telt het pand 64 docks voor vrachtwagens en bestelbussen en vier maaivelddeuren voor vrachtwagens. Naast het hoogst mogelijke energielabel, heeft het gebouw ook het hoogste BREEAM-duurzaamheidscertificaat van het niveau ‘outstanding’.

“Met deze ontwikkeling laten we als Intospace zien dat het probleem van de congestie van het publieke elektriciteitsnet niet hoeft te betekenen dat er geen nieuwbouwprojecten kunnen worden gerealiseerd”, aldus Intospace-CEO Tim Beckmann. “Door in samenwerking met Joulz een gebouw te ontwerpen en te ontwikkelen dat niet of nauwelijks afhankelijk is van het publieke net, hebben we een uiterst toekomstbestendig pand opgeleverd.”

Energiecollectief

In totaal telt het nieuwe distributiecentrum ruim 20.000 zonnepanelen. Genoeg voor een jaarproductie van zo’n 7,6 gigawattuur, het equivalent van het verbruik van ongeveer 3.000 gemiddelde huishoudens. Een deel van die stroom wordt opgeslagen in de twee containerbatterijen die het pand telt. De elektriciteitsvoorziening wordt naar verwachting in juni opgeleverd door Joulz.

Het pand krijgt zijn elektriciteit vanuit de eigen opwekking en is daarbij tevens aangesloten op het onlangs opgerichte Energiecollectief Schiphol Trade Park. Binnen dat collectief delen bedrijven op Schiphol Trade Park hun ongebruikte stroomcapaciteit via een virtuele laag met elkaar, een binnen Europa unieke samenwerkingsvorm.

Op Schiphol Trade Park konden vanwege de netcongestieproblematiek niet alle vijftien bedrijven die zich wilden vestigen stroom afnemen. De vier ondernemingen die als eerste een bouwvergunning hadden, konden nog een aansluiting aanvragen bij netbeheerder Liander. In het energiecollectief gaan vijftien bedrijven de beschikbare netcapaciteit delen. Dankzij een combinatie van eigen energieopwekking en het uitwisselen van stroom hebben ze maar vier aansluitingen nodig. De combinatie van eigen opwekcapaciteit en de onderlinge samenwerking borgt de leveringszekerheid op het gebied van stroom.

Voorbeeld voor de toekomst

Het nieuwe distributiecentrum is door meerdere lagen van leveringszekerheid altijd verzekerd van stroom. Het pand kan volledig off-grid opereren en een slim energiemanagementsysteem zorgt ervoor dat steeds weer de slimste keuze wordt gemaakt over waar de stroom vandaan wordt gehaald (zonnedak, batterij, collectief of generatoren) en waar de stroom voor wordt gebruikt.

“Dit project is nu nog uniek in Nederland. Het is een mooie combinatie van bewezen technologie, met nieuwe innovatieve oplossingen en een intensieve samenwerking”, aldus Joulz-directeur Jan Verheij. “De oplossingen die hier zijn bedacht, zijn een voorbeeld voor de toekomst, waarin het draait om het optimaliseren van de energiebalans, ofwel gebruik en productie. En dan zonder dat de gebruiker hier iets van merkt. Dit kan voor ieder project of locatie, individueel, maar zeker ook in samenwerking met de omgeving. En dat is precies wat we hier samen met Intospace voor het eerst hebben kunnen ontwikkelen.”

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Lessen uit de Plaspoelpolder om bedrijventerreinen te herstructureren

Nieuws

Nieuws

Lessen uit de Plaspoelpolder om bedrijventerreinen te herstructureren

De Plaspoelpolder is aan het opleven. Met steun van de gemeente Rijswijk en een goede samenwerking tussen ondernemers die de herstructurering financieren, begint de oude kantorenwijk er tegenwoordig uit te zien als een moderne werkplaats, waar ook ruimte is gemaakt voor woningbouw.

De Rijswijkse wethouder Armand van der Laar beschrijft hoe de Plaspoelpolder zich in de afgelopen decennia heeft ontwikkeld en wat er nodig was om de Plaspoelpolder weer een stap in de juiste richting te laten zetten: ‘Veel kantoren stonden leeg en waren zo verouderd dat makelaars ze niet eens meer op een lijstje wilde zetten. Voor ons was dit echt een grote uitdaging.’

‘We hebben dit probleem opgelost door het omgevingsplan te wijzigen en hebben ook duidelijke kaders gesteld. Alleen aan de randen van de Plaspoelpolder mogen de lege kantoren omgebouwd worden tot woningen, maar het middengebied heeft een duidelijke werkfunctie . Er is een groot tekort aan bedrijventerreinen in de regio, dus we vonden het belangrijk dat de Plaspoelpolder zijn oorspronkelijke functie behield. We zetten in op scale-ups uit Delft en Den Haag die naar ons toe komen’, aldus Van der Laar bij een projectivisit van de SKBN aan de Plaspoelpolder.

Goede samenwerking om Plaspoelpolder te herstructureren

Een aantal partijen werkt samen om de Plaspoelpolder 2.0 vorm te geven. Een belangrijke partij is het Industrieschap ‘De Plaspoelpolder’, een samenwerkingsverband van de gemeenten Den Haag en Rijswijk. Zij renoveerden een aantal jaar gelede al de Harbour Village in de Plaspoelpolder en recentelijk ook een zestal complexen aan de Treubstraat. Samen met de gemeente Rijswijk en de BBR (ondernemers uit de Plaspoelpolder) tekenden zij een intentieovereenkomst, waarbij de gemeente zorg draagt voor het openbare gebied en duurzaamheid en de BBR kijkt naar passend beheer.

Op de korte termijn zorgt een dergelijke intentieovereenkomst voor een terugkerende opruimdag, het weghalen van achtergelaten auto’s, het creëren van zichtbaarheid en gebiedspromotie – om de Plaspoelpolder  zo aantrekkelijker te laten ogen voor voor private partijen die willen  investeren in de kantorenwijk. Op de middellange termijn wordt er gedacht in kansenstroken: welk gebied leent zich voor welke functie? 

Anders denken

Buck Consultants International (BCI) hielp mee met het ontwikkelen van de verschillende kansenzones in de Plaspoelpolder. Namens BCI spreekt Paul Bleumink: ‘We zien dat het op gemengde terreinen, mengbare terreinen en haventerreinen moeilijker is om winst te maken dan in bijvoorbeeld logistiek vastgoed, maar het kan wel. Wij denken dat tot 90% te reorganiseren is met privaat geld, gemeenten moeten dan investeren in het groen.’

Volgens Bleumink vraagt het herstructureren van bedrijventerreinen om nieuw denken, waarbij de bedrijven de trekkers zijn en er minder afhankelijkheid is van subsidies en leningen. Kortom: ‘Er moeten private business cases gemaakt worden. Dat moet lukken: er is veel marktdruk, dus er liggen veel kansen. Het gaat sneller dan verwacht.’

Een gezamenlijk ontwikkelperspectief, duidelijk beleid en ‘als het niet vanzelf gaat, actief  opkopen’ zijn volgens hem de tips om een bedrijventerrein succesvol te herstructuren. De Loods, waar de SKBN de projectvisit in de Plaspoelpolder organiseerde, bewijst dat het goed gaat met de kantorenwijk. De Loods werd een aantal jaar geleden door ondernemer Roger Pels opgekocht en is nu een hippe, industriële werkplek voor start-ups. 

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

'Pak verdozing aan met multifunctionele, onzichtbare gebouwen’

Nieuws

Nieuws

'Pak verdozing aan met multifunctionele, onzichtbare gebouwen’

De logistieke sector is aan zet om een antwoord te formuleren op de kritiek dat grote distributiecentra te veel ruimte vragen. En dat antwoord is er al, zeggen Stec Groep en DENC na onderzoek: maak de gebouwen ‘onzichtbaar’, pas die landschappelijk beter in en zorg voor functiestapeling. Daarbij is volgens de onderzoekers ook een grote rol weggelegd voor overheden. Die moeten veel meer sturen. 

‘Ruimtenood, schaarste en de klimaatopgave dwingen tot een duurzaam gebouwontwerp en inpassing in het landschap. Functiestapeling en -menging worden op dit moment zowel op gebouw- als gebiedsniveau nog maar beperkt toegepast bij distributiecentra en logistieke bedrijventerreinen’, zegt Joost van Gilse, directeur bij architecten- en ingenieursbureau DENC. Hij verwacht door betere overheidssturing mooiere en betere panden. Dat kan ook een antwoord zijn op toenemende ‘Nimby’-sentimenten: omwonenden die in opstand komen tegen de bouw van nieuwe logistieke centra.  

Directeur Wim Eringfeld van Stec Groep zegt dat een betere overheidssturing kan zorgen voor het oplossen van meerdere vraagstukken. ‘In Nederland moeten we miljoen woningen bouwen, staan we voor een energietransitie en werken we toe naar een circulaire economie. Tegelijkertijd willen we ook recreëren en genieten van ons landschap.’ Dat roept vragen op. ‘Waar willen we wel ruimte geven aan nieuwe ontwikkelingen en waar zeker niet? Hoe zorgen we voor maximale meerwaarde voor onze regionale economie? En hoe kunnen we ambities stapelen?’ 

De helft meer logistiek vastgoed nodig tot 2040

Stec Groep berekende dat tot 2040 er ongeveer 12 tot 22 miljoen vierkante meters logistiek vastgoed bijkomt. Op dit moment staat er zo’n 43 miljoen aan vierkante meters. De logistieke sector in Nederland groeit snel: tien procent van het huidige totaaloppervlak werd vorig jaar gerealiseerd. Veel meters worden toegevoegd aan locaties buiten de primaire hotspots in Noord-Brabant en Limburg. Door ruimtegebrek wijken logistieke bedrijven uit naar onder meer Flevoland, Gelderland, Overijssel en Zuid-Holland. Die provincies moeten rekening houden met een veel grotere ruimtevraag. 

Overheden moeten daarom snel werk maken van functiestapeling en –menging van gebouwen, gebieden en kavels, vindt Van Gilse. ‘Een voorbeeld van functiestapeling is parkeren op het dak. Dit levert een ruimtebesparing tot 10 procent op. Functiemenging, bijvoorbeeld het toevoegen van extra functies op het dak zoals sportvelden, (stads)landbouw en/of MKB, levert nog veel meer ruimtewinst op. Het mooiste is dat we beoordelen dat de businesscases hiervoor in de huidige markt al haalbaar zijn, zonder noemenswaardig functionaliteitsverlies van de logistiek op de begane grond.’ 

‘Denk conceptueler over bedrijventerreinen’

Op gebiedsniveau roepen beide bureaus op om conceptueler te denken, menging mogelijk te maken en te ‘ontkokeren’. ‘Twee derde van alle bedrijven in Nederland is mengbaar met wonen’, stelt Eringfeld vast door eigen onderzoek. Van Gilse vult aan: ‘Logistieke panden zijn qua omvang breed en diep genoeg om een afscheiding tussen wonen en werken te realiseren en daarmee om functiemenging mogelijk te maken.’ Dat kan lucratief zijn, zegt Van Gilse.  

En er is veel mogelijk door conceptueel te denken. Zo kunnen stromen voor aan- en afvoer van goederen best gedeeld worden door meerdere bedrijven. Dat spaart ruimte. ‘Een geheel of gedeeltelijk tweede maaiveld biedt bovendien ruimte voor groei van andere functies. Bijvoorbeeld in gebieden met veel ruimtedruk en een ‘strijd’ om die schaarse ruimte. Door mkb, recreatie of (stads)landbouw op het dak wordt het ruimtegebruik op forse wijze geïntensiveerd.’  

Door aan de rand van het bedrijventerrein een talud over het dak te maken, kan het groene landschap doorlopen in het bedrijventerrein. Op kavelniveau geeft Van Gilse het voorbeeld van het dakpark in Rotterdam. ‘Waarom maken we van een (logistiek) bedrijventerrein niet kwalitatief hoogwaardig landschap?’  

Breed draagvlak bij vastgoedontwikkelaars, beleggers en overheden

Het rapport van ruimtelijk economisch adviesbureau Stec Groep en architecten- en ingenieursbureau DENC werd vorige week gepresenteerd op het congres ‘Verdozing, maatschappelijke druk op logistiek: wie pakt de handschoen op?’. Volgens de opstellers was er een breed draagvlak voor de inspiratie- en oplossingsrichtingen bij de sector logistiek, de vastgoedontwikkelaars en –beleggers en de overheid.  

Volgens Stec Groep en DENC roept het College Rijksadviseurs op tot een stop op nieuwe bedrijventerreinen om de marktdruk op te voeren. Daardoor zou de ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter worden benut. Eringfeld ziet daar wel wat in. 'De overheid zal schaarste moeten creëren. Zonder marktdruk is verdichting moeilijk te realiseren.’ 

 

Foto: DENC | Het distributiecentrum van Wehkamp: meerlaags en transparant

Lees verder

Achtergrond

card image

18-04-2022

Alleen bij flink intensiveren gaat kwaliteit bedrijventerrein echt vooruit

Achtergrond

18-04-2022

Alleen bij flink intensiveren gaat kwaliteit bedrijventerrein echt vooruit

Alle vraag naar nieuwe bedrijfsruimte in Utrecht past op bestaande bedrijventerreinen. Dat is althans de conclusie uit een studie van de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK). Om de benodigde ruimte vrij te spelen en maximale maatschappelijke winst te halen, is het wel nodig dat op clusterniveau wordt geïntensiveerd. Ingrijpen op kavelniveau levert weinig op.

Het rantsoeneren van ruimte terwijl de vraag naar ruimte onverminderd groot blijft, betekent dat beschikbare ruimte beter moet worden benut. Een ‘inspiratie- en adviesgids’ met als titel INTENS waarin bovengenoemde studie vorig jaar uitmondde, biedt een omvangrijke leidraad voor verdichtingsingrepen, van het laaghangend fruit tot omvangrijke interventies.

Voor het onderzoekswerk zelf had Paul Roncken (Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit) een multidisciplinair team samengesteld. ‘Ik ben zelf landschapsarchitect. Ik weet hoe moeilijk het is om als één ontwerper alles te overzien. Samen is het ons gelukt om in korte tijd, met behulp van de data- en financiële analyse, met een wenkend perspectief te komen’, oordeelt Roncken zelf.

Overal ruimte voor intensiveren

Om te beginnen bracht het team de vraag naar bedrijfsruimte voor de komende tien jaar in kaart, en legde dit naast het bestaande ruimteaanbod op de 160 Utrechtse bedrijventerreinen. Het team bracht een categorisering aan in S-, M-, L- en XL-terreinen en deelde de terreinen in naar ligging. Daaruit bleek dat hoe kleiner het bedrijvengebied is, hoe meer het is ingebed in de stedelijke omgeving. Vanaf de categorie L en hoger ligt een terrein doorgaans solitair ergens aan een snelweg. XXL-bedrijventerreinen met grote logistieke dozen heeft de provincie Utrecht überhaupt niet en wil de provincie ook niet, verzekert Roncken.

Door deze indeling te maken probeerde het onderzoekteam kansen in te schatten voor eventuele transformatie. De ontwerpers in het team constateerden dat er overal ruimte is om te intensiveren. Maar de mate waarin varieert sterk per locatie. Ook op de locatie zelf liggen de grootste verdichtingskansen vaak geconcentreerd in een subgebied. Roncken: ‘Het gaat vaak om een intensiveringszone binnen een bestaand terrein. Het is niet het meest effectief om van voor tot achter te herstructureren, maar om te beginnen met één zijde van het terrein dat bijvoorbeeld grenst aan bebouwing, water, natuur of een landbouwgebied.’

Data-analisten in het team constateerden dat met de aanpak van bedrijventerreinen ook bredere transitieopgaven kunnen worden meegenomen rond circulariteit, klimaat, biodiversiteit en gezondheid, die onderdeel uitmaken van de omgevingsvisies die overheden in het kader van de inwerkingtreding van de Omgevingswet aan het opstellen zijn.

Roncken: ‘Op basis van de juiste geografische data kan precies worden uitgezocht waar en op welke onderdelen de samenhang het sterkste is. Zo kan de provincie zien welke bedrijventerreinen het meest interessant zijn om in te investeren om (bredere) beleidsdoelen te verenigen.’

Grotere winst bij meer intensiveren

Voor hun zoektocht naar concrete verdichtingsmogelijkheden lieten de ontwerpers in het team zich inspireren door praktijkvoorbeelden in Europa, Japan, Zweden en China. Dat resulteerde in een toolbox met vier typen interventies: 1) in de bedrijfsruimte zelf (B), of door herindeling van de opslagruimte (O), de kantoren (K) en parkeren (P).

‘Vaak is de opslag open. Door de opslag te integreren in de eigenlijke bedrijfsbebouwing is vaak al een eenvoudige ruimtewinst te behalen’, zegt Roncken. Dat geldt ook voor de parkeerruimte. ‘Parkeerruimte is nu vaak in de open lucht. Dat vreet ruimte en is vaak slimmer te combineren met de bedrijfsruimte.’ De opslag- of parkeerruimte zou ook gedeeld kunnen worden met de buren.

De OMU, die het intensiveringsbeleid van de provincie uitvoert, hanteert meerdere niveaus van intensiveren. Niveau 0 staat voor het wegwerken van achterstanden op grond van het bestemmingsplan, niveau 1 gaat om ingrepen op de individuele kavel. Pas vanaf niveau 2 is er sprake van een collectieve ingreep door de aanpak van een cluster van werklocaties.

‘Met alleen ambitieniveau 0 en 1 maak je voornamelijk winst in vierkante meters. Niveau 2 is ingewikkelder, maar de opbrengst, ook maatschappelijk gezien, is veel groter’, zegt Roncken. ‘Een van onze conclusies was dat je pas bij een vrij hoge mate van intensiveren, boven de twintig procent, aanvullende kwaliteitsdoelstellingen realiseert. Voor veel voorzieningen geldt namelijk dat clustervoordelen een kritische ondergrens kennen.’

Hij doelt op bovengenoemde duurzame winst, een beter vestigingsklimaat en een betere relatie met de omgeving van een bedrijventerrein en een efficiëntere infrastructurele indeling. Uit een externe maatschappelijke kosten-batenanalyse van economisch onderzoeksbureau Ecorys zou blijken dat het maatschappelijke rendement bij verdichting boven de 20 procent gunstig is. Om die mate van verdichting te halen zijn ingrepen op niveau 2 nodig, benadrukt Roncken, die dus het niveau van de individuele kavel overstijgen.

Voor 100 procent intensiveren zouden de hoge kosten weer niet opwegen tegen de baten, wijst de PARK-studie uit. Roncken pleit er dan ook voor om prioriteit te geven aan ambitieniveau 2. ‘Dat levert veel maatschappelijk rendement op, zonder dat direct de hele boel op de schop moet.’

De hamvraag is nog hoe je al die gemeenten en ondernemers zover krijgt. ‘Kritische factor bij niveau 2 is dat er een organisatiestructuur moet zijn die groter is dan één ondernemer.’ Als die organisatiestructuur er niet is, en je koestert als overheden wel de ambitie om met niveau 2 intensivering aan de slag te gaan, dan moet iemand de opdracht krijgen om dat goed te organiseren. Dat kost tijd, gemiddeld drie jaar, leert de praktijk zoals bij de het Werkspoorkwartier in Utrecht.”

OMU: Niveau 2 intensivering is zeer complex en kostbaar

Waar Roncken adviseert vooral in te zetten op niveau 2-interventies (kavel-overstijgend) voor een zo groot mogelijk maatschappelijk rendement, mikte de OMU eerst nog op niveau 1 (op het niveau van de individuele kavel). Die keuze was praktisch en financieel ingegeven. ‘Ik zou graag met een cluster van eigenaren aan de slag gaan (niveau 2), maar ik denk dat we daar in veel gevallen nog niet of nog niet voldoende middelen voor hebben. Mijn ervaring is bovendien dat elke partij die je toevoegt aan een gebiedsontwikkeling, nieuwe problemen meeneemt en een intensiveringsslag complexer maakt.’, zei OMU-directeur Frank Hazeleger nog in februari.

‘Omdat de OMU weinig grip heeft op individuele eigenaren om hun tot intensivering van het ruimtegebruik te bewegen, was de insteek dat OMU steeds vaker zelf kavels gaat aankopen, deze herontwikkelt en intensiveert, om ze vervolgens weer uit te geven. Bij uitgifte zullen we eisen ten aanzien van het gebruik en de inrichting opnemen. We hebben in elk geval niet de intentie belegger te zijn.’

Als het OMU lukt meer grondposities te verwerven, zouden in principe ook op clusterniveau (niveau 2) ingrepen gedaan kunnen worden. ‘Dat is uiteindelijk wel het streven maar daar zullen nog wel wat hindernissen voor genomen moeten worden ‘, voegde Hazeleger daaraan toe. ‘Tussen droom en daad staan wetten en bezwaren’. Het intentieakkoord is in ieder geval een volgende stap.

 

Dit is een publicatie uit vakblad BT. BT Magazine is het vakblad voor iedereen die zich bezighoudt met regionale innovatiekracht en vestigingsklimaat.

Foto: Frans Berkelaar on Flickr
 

Lees verder

Nieuws

card image

Nieuws

Reservering van 26 miljoen euro uit Nationaal Groeifonds voor programma groene bedrijventerreinen

Nieuws

Nieuws

Reservering van 26 miljoen euro uit Nationaal Groeifonds voor programma groene bedrijventerreinen

De hoognodige vergroening van bedrijventerreinen staat nu ook in politiek Den Haag op de kaart. De ministerraad heeft vandaag op basis van het rapport van de adviescommissie besloten om 26 miljoen euro uit het Nationaal Groeifonds te reserveren voor het programma ‘Werklandschappen van de Toekomst’.

‘Goed nieuws’, reageert directeur Jelle de Jong van IVN Natuureducatie. ‘De huidige versteende bedrijventerreinen hebben ons veel welvaart en vooruitgang gebracht. Maar medewerkers en omwonenden vragen nu om een volgende stap, die nodig is in een veranderend klimaat, nodig voor het welzijn en de gezondheid van mensen en niet te vergeten de onder druk staande biodiversiteit.’

Voordat de miljoenenimpuls ook echt werkelijkheid wordt, moet de brede coalitie van zo’n dertig partijen die het programma Werklandschappen van de Toekomst heeft ingediend, eerst met een aangepast voorstel komen. De adviescommissie noemt het plan ‘een voorstel dat in potentie positief kan bijdragen aan belangrijke maatschappelijke transities, zoals klimaatadaptatie en energietransitie’. Ook stelt de commissie dat het voorstel op een geschikt moment komt vanwege de actuele maatschappelijke discussie over ‘verdozing’ en er ook in het coalitieakkoord veel aandacht is voor ruimtelijke ordening. In de huidige opzet van het plan is de commissie echter onvoldoende overtuigd van een grootschalig en structureel effect. De indieners van het plan, waaronder IVN, hebben nu negen maanden de tijd om met een aangepast voorstel te komen om de commissie te overtuigen het gereserveerde bedrag echt toe te kennen.

100.000 hectare grijs bedrijventerrein

De vergroening van bedrijventerreinen in ons land is hoogstnoodzakelijk. Van de huidige 100.000 hectare aan bedrijventerreinen, die ons land telt, bestaat slechts 1 procent bestaat uit ‘groen of blauw (water)’. Omdat de terreinen verre van klimaatbestendig zijn, kampen ze bij heftige neerslag met wateroverlast en op warme dagen met hittestress. De verwachting is, dat als er niets verandert, de gemiddelde gevoelstemperatuur op een zomerse dag op een bedrijventerrein in 2050 zal zijn opgelopen tot 40,8 graden Celsius.

Door te vergroenen worden deze problemen weggenomen en daarnaast worden de bedrijventerreinen aantrekkelijker gemaakt voor werknemers. Ruim een derde van het langdurig ziekteverzuim heeft een psychische oorzaak en is gerelateerd aan werkdruk. Uit allerlei onderzoek blijkt dat groen zorgt voor een betere (psychische) gezondheid en helpt tegen stress. Bovendien liggen er op de industrieterreinen grote kansen voor de biodiversiteit, die in ons land ernstig onder druk staat. 

‘Groen ommetje’

In het programma ‘Werklandschappen van de Toekomst’ worden de onaantrekkelijke kale bedrijventerreinen getransformeerd naar werklocaties waar medewerkers graag komen. Na het thuiswerken tijdens COVID-19, waarin veel mensen gewend raakten aan een ‘groen ommetje’ kunnen ze hier met plezier werken, collega’s ontmoeten en tussendoor ontspannen. Het groen, zowel binnen als buiten, moet bijdragen aan werkplezier, vitaliteit en productiviteit.

Aantrekkelijk vestigingsklimaat

Daarnaast worden risico’s van hitte en wateroverlast beperkt door het inzetten van grotendeels groene en natuurlijke oplossingen op daken, gevels, parkeerterreinen, wandelpaden in de openbare ruimte. Ook wordt gewerkt aan duurzame opwekking van energie, het bevorderen van een circulaire samenleving en een versterking van de biodiversiteit. Uiteindelijk zal de vergroening en verduurzaming van de industrieterreinen leiden tot een aantrekkelijk vestigingsklimaat en stijgende vastgoedwaarde op bedrijventerreinen.

Met de reservering uit het Nationaal Groeifonds hoopt de coalitie achter de ‘Werklandschappen van de Toekomst’ de komende jaren meerdere voorbeeldbedrijventerreinen te creëren en uiteindelijk minimaal duizend terreinen te inspireren tot vergroening. Dit alles voor een groener, gezonder en gelukkiger werkend Nederland.

Het Nationaal Groeifonds

Het Nationaal Groeifonds (NGF) is een initiatief van de ministeries van Economische Zaken en Klimaat en Financiën. Het fonds is bedoeld om publieke investeringen te doen die bijdragen aan het duurzaam verdienvermogen van Nederland. Het Nationaal Groeifonds is opgezet in 2020 en bedoeld voor eenmalige publieke investeringen. Met het Nationaal Groeifonds trekt het kabinet tussen 2021 en 2025 € 20 miljard uit voor projecten. Het gaat om gerichte investeringen op 2 terreinen waar de meeste kansen aanwezig zijn voor structurele en duurzame economische groei. De 2 terreinen waar de meeste kansen aanwezig zijn voor structurele en duurzame economische groei zijn: kennisontwikkeling en onderzoek, ontwikkeling en innovatie. Het gaat hier om de tweede ronde. De adviescommissie heeft in deze tweede ronde 35 voorstellen beoordeeld. Met ondersteuning van het Centraal Planbureau en verschillende experts zijn de voorstellen beoordeeld op het verwachte effect op het verdienvermogen, op de strategische onderbouwing, op de kwaliteit van het plan, en de kwaliteit van samenwerking en governance.

Lees verder

KENNISARCHIEF