Opinieartikel door Theo Föllings, voorzitter van SKBN in Trouw

Bijna de helft van het totale gasgebruik en een derde van de elektriciteit wordt op bedrijventerreinen verbruikt, zo blijkt uit CBS-data. Willen we in 2050 energieneutraal zijn, ligt hier een enorme kans. Zowel door de hoeveelheid terreinen, als door het energieverbruik van de bedrijven op het terrein. Bij gemeenten, parkmanagers en ondernemers ontbreekt het zeker niet aan goede wil. Wel ontbeert het vaak aan een collectieve aanpak om echte versnelling mogelijk te maken. Met Perspectieffonds Gelderland wil Oost NL een doorbraak forceren.

Met de huidige energieprijzen zien we dat de verduurzamingsopgave in Nederland in een versnelling komt. De verduurzaming van bedrijventerreinen gaat van zon op daken, aanleg van warmtenetten tot aan het ontwikkelen van Smart Energy Hubs (decentrale energiesystemen). Daarbij gaat het niet alleen om verduurzaming van bedrijventerreinen zelf, maar ook om kantorenlocaties, en bijvoorbeeld het aansluiten van restwarmte op woongebieden via warmtenetten.

Versnippering vraagt om maatwerk

Perspectieffonds Gelderland (PFG) richt zich onder meer op energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit en woon- en leefklimaat in Gelderland. Thema’s die aansluiten bij de verduurzaming van bedrijventerreinen. Samen met KplusV en ERAC deed PFG onderzoek naar de investeringsproposities voor verduurzaming van deze terreinen.

Het onderzoek laat zien dat veel initiatieven op bedrijventerreinen vanuit één perspectief benaderd worden. Er is aandacht voor zonne-energie, maar niet voor circulariteit, of er wordt gekeken naar herstructurering, maar niet naar energiemaatregelen. Zelden is de aanpak integraal. Terwijl de problematiek niet te ‘isoleren’ is en juist vraagt om een brede integrale aanpak. Er zijn voldoende voorbeelden van koppelkansen die uitgewerkt kunnen worden.

Ook het ‘eigenaarschap’ van verduurzaming is vaak een thema. Om de duurzaamheidstransitie te kunnen maken moet er bij alle partijen draagvlak zijn voor gezamenlijke keuzes.  Nu gebeurt veel op initiatief van één of een paar bedrijven, soms gesteund door gemeente en/of het parkmanagement. Het duurt vaak jaren voor samenwerkingen gesmeed zijn en projecten van de grond komen. Omdat bedrijventerreinen veel van elkaar verschillen is de oplossing bovendien vaak maatwerk.

Ook de fase waarin initiatieven zich bevinden verschilt. De meeste initiatieven zitten in de verkennende of planvormende fase, waarbij nog geen zicht is op een sluitende businesscase en dus op financiering. Of de behoefte aan financiering is nog te risicovol dat de markt (nog) niet bereid is te investeren. Daar waar het organiserend vermogen wél goed is geborgd, zie je vaker dat er investeringen volgen, bijvoorbeeld in zon op dak, biodiversiteit en wateropvang.

Samen de uitdaging aangaan

Het onderzoek van KplusV en ERAC onderschrijft dat er veel behoefte is een aan coördinerende rol. Een hoge organisatiegraad en samenwerking tussen publieke en private partijen zijn voorwaardelijk voor een succesvolle energietransitie op bedrijventerreinen. Dat is een rol die  uitstekend ingevuld kan worden met Perspectieffonds Gelderland, waarvan Oost NL fonds- en programmamanager is. Vanuit dit fonds kan Oost NL een onafhankelijke procesrol op zich nemen. Daar is capaciteit voor beschikbaar, die kan worden ingezet om alle stakeholders op een lijn te krijgen en te werken aan een gezamenlijke visie. Bovendien zet PFG haar capaciteit in om plannen verder te helpen met inhoudelijke kennis. Met die combinatie wil PFG maatwerk leveren.

Een andere belangrijke voorwaarde  is toegang tot kapitaal. Daarin kan Perspectieffonds Gelderland uitkomst bieden door financiering te verstrekken, eventueel aangevuld met  subsidie op de onrendabele-top op weg naar verdere financiering. Een project of programma moet dan wel voldoen aan bepaalde investeringscriteria. Een investering uit PFG moet minstens 3 euro van anderen ‘lostrekken.’

Koplopers gezocht

Koplopers zijn belangrijk in een transitie. In Gelderland zijn gelukkig veel ondernemers en overheden hard aan het werk om de verduurzamingsopgave te laten slagen. Graag komt Oost NL / PFG in gesprek met enthousiaste stakeholders, die concreet aan de slag willen of al zijn en graag advies of financiering zoeken. Oost NL kan haar brede netwerk binnen overheden, bedrijven en andere instanties gebruiken om deze transitie op en aan te pakken.

Samen kunnen we komen tot een collectieve aanpak. Waarmee we de kans vergroten op sluitende businesscases en uiteindelijk dus op duurzame, groene en toekomstbestendige bedrijventerreinen.

De leegstand van bedrijfsruimten zakte in 2022 naar 3,8 procent. Op bedrijventerreinen is de situatie nog penibeler: daar bedraagt de leegstand op dit moment 1,8 procent. Dat blijkt uit de 'Aanbodmonitor bedrijfsruimte op bedrijventerreinen’ van adviesbureau Stec Groep.

Een zorgelijke ontwikkeling. 5 procent frictieleegstand is wenselijk om verhuizingen, verbouwingen, nieuwe huurcontracten, uitbreidingen en dynamiek op werklocaties mogelijk te maken. Het aanbod dat er wel is, is bovendien van lage kwaliteit en voldoet niet aan de duurzaamheidscriteria. 

Druk van wonen

De leegstand op bedrijventerreinen loopt al een aantal jaar terug, door de toenemende druk op de ruimte in Nederland. De vraag is of de focus op transformatie van werklocaties tot gemengde woon-werkgebieden van belang is. Stec Groep-adviseur Callum Lewis en Pen denken van wel.

‘Te veel werklocaties staan onder druk omdat er gewoond moet worden. Wonen gaat voor werken’, zegt Pen. ‘Er worden functies geplaatst op bedrijventerreinen die in gemengde gebieden en in woonwijken thuishoren. Winkels, fitness, maatschappelijk, sport, enzovoort. Er is een tekort aan ruimte om te werken, dus we moeten veel strikter en voorzichtiger zijn met het toestaan van functies die er niet per se horen.’

Mkb is de dupe

De lage leegstand heeft vooral gevolgen voor het midden en kleinbedrijf. Omdat er zonder frictieleegstand nauwelijks doorstroming mogelijk is, kunnen mkb’ers niet of nauwelijks een geschikte bedrijfslocatie vinden, laat staan aan uitbreiding denken. 

‘Ze hebben ook niet de financiële middelen om op te bieden tegen de vermogende logistieke sector en kunnen ook niet zo snel vijftig kilometer verhuizen voor een geschikte bedrijfsruimte’, zegt Lewis van Stec Groep. Pen: ‘Dit gaat duidelijk ten koste van het mkb, dat lokaal gebonden is. Het wordt tijd om afspraken te maken over betaalbare werkruimtes.’

Voorbereiden op na 2030

De komende jaren blijft de vraag naar werklocaties toenemen. Volgens Lewis bereikt de ruimtevraag zijn piek na 2030, om in de volgende jaren weer af te nemen. Op dat moment bereikt de ruimtevraag vanuit de lineaire economie (in tegenstelling tot de circulaire economie) zijn piek. Daarna zal vooral vraag zijn vanuit de circulaire economie.

Lewis: ‘We moeten bouwen om de krapte tegen te gaan, maar niet domweg. Het is niet de bedoeling dat we gaan bouwen voor leegstand. Kijk dus goed naar wat en waar er gebouwd wordt, want na 2030 kan er weer behoefte zijn aan andere functies. Het is goed om rekening te houden met na 2030, zodat verschillende bedrijfsruimten die dan leeg komen te staan getransformeerd kunnen worden tot woningen, kantoren of circulaire functies.’ 

Wake-up call

Ook Pen roept op om nu echt met verduurzaming van werklocaties aan de slag te gaan en meer te focussen op beter benutten van bestaande locatie. ‘Dat er genoeg ruimte is op bedrijventerreinen, is nu toch wel echt een misvatting gebleken. De krapte is groter dan gedacht. Er is geld en mankracht om de toekomst werkproof te maken, dus laat deze cijfers een wake-up call zijn voor de coalitieonderhandelingen in gemeenten. Er moeten toch ook gewoon dingen gemaakt worden.’

Klik hier om u aan te melden.

Het rapport van ruimtelijk economisch adviesbureau Stec Groep en architecten- en ingenieursbureau DENC werd vorige week gepresenteerd op het congres ‘Verdozing, maatschappelijke druk op logistiek: wie pakt de handschoen op?’. Volgens de opstellers was er een breed draagvlak voor de inspiratie- en oplossingsrichtingen bij de sector logistiek, de vastgoedontwikkelaars en –beleggers en de overheid.  

Volgens Stec Groep en DENC roept het College Rijksadviseurs op tot een stop op nieuwe bedrijventerreinen om de marktdruk op te voeren. Daardoor zou de ruimte op bestaande bedrijventerreinen beter worden benut. Eringfeld ziet daar wel wat in. 'De overheid zal schaarste moeten creëren. Zonder marktdruk is verdichting moeilijk te realiseren.’ 

Foto: DENC | Het distributiecentrum van Wehkamp: meerlaags en transparant

Het rantsoeneren van ruimte terwijl de vraag naar ruimte onverminderd groot blijft, betekent dat beschikbare ruimte beter moet worden benut. Een ‘inspiratie- en adviesgids’ met als titel INTENS waarin bovengenoemde studie vorig jaar uitmondde, biedt een omvangrijke leidraad voor verdichtingsingrepen, van het laaghangend fruit tot omvangrijke interventies.

Voor het onderzoekswerk zelf had Paul Roncken (Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit) een multidisciplinair team samengesteld. ‘Ik ben zelf landschapsarchitect. Ik weet hoe moeilijk het is om als één ontwerper alles te overzien. Samen is het ons gelukt om in korte tijd, met behulp van de data- en financiële analyse, met een wenkend perspectief te komen’, oordeelt Roncken zelf.

Overal ruimte voor intensiveren

Om te beginnen bracht het team de vraag naar bedrijfsruimte voor de komende tien jaar in kaart, en legde dit naast het bestaande ruimteaanbod op de 160 Utrechtse bedrijventerreinen. Het team bracht een categorisering aan in S-, M-, L- en XL-terreinen en deelde de terreinen in naar ligging. Daaruit bleek dat hoe kleiner het bedrijvengebied is, hoe meer het is ingebed in de stedelijke omgeving. Vanaf de categorie L en hoger ligt een terrein doorgaans solitair ergens aan een snelweg. XXL-bedrijventerreinen met grote logistieke dozen heeft de provincie Utrecht überhaupt niet en wil de provincie ook niet, verzekert Roncken.

Door deze indeling te maken probeerde het onderzoekteam kansen in te schatten voor eventuele transformatie. De ontwerpers in het team constateerden dat er overal ruimte is om te intensiveren. Maar de mate waarin varieert sterk per locatie. Ook op de locatie zelf liggen de grootste verdichtingskansen vaak geconcentreerd in een subgebied. Roncken: ‘Het gaat vaak om een intensiveringszone binnen een bestaand terrein. Het is niet het meest effectief om van voor tot achter te herstructureren, maar om te beginnen met één zijde van het terrein dat bijvoorbeeld grenst aan bebouwing, water, natuur of een landbouwgebied.’

Data-analisten in het team constateerden dat met de aanpak van bedrijventerreinen ook bredere transitieopgaven kunnen worden meegenomen rond circulariteit, klimaat, biodiversiteit en gezondheid, die onderdeel uitmaken van de omgevingsvisies die overheden in het kader van de inwerkingtreding van de Omgevingswet aan het opstellen zijn.

Roncken: ‘Op basis van de juiste geografische data kan precies worden uitgezocht waar en op welke onderdelen de samenhang het sterkste is. Zo kan de provincie zien welke bedrijventerreinen het meest interessant zijn om in te investeren om (bredere) beleidsdoelen te verenigen.’

Grotere winst bij meer intensiveren

Voor hun zoektocht naar concrete verdichtingsmogelijkheden lieten de ontwerpers in het team zich inspireren door praktijkvoorbeelden in Europa, Japan, Zweden en China. Dat resulteerde in een toolbox met vier typen interventies: 1) in de bedrijfsruimte zelf (B), of door herindeling van de opslagruimte (O), de kantoren (K) en parkeren (P).

‘Vaak is de opslag open. Door de opslag te integreren in de eigenlijke bedrijfsbebouwing is vaak al een eenvoudige ruimtewinst te behalen’, zegt Roncken. Dat geldt ook voor de parkeerruimte. ‘Parkeerruimte is nu vaak in de open lucht. Dat vreet ruimte en is vaak slimmer te combineren met de bedrijfsruimte.’ De opslag- of parkeerruimte zou ook gedeeld kunnen worden met de buren.

De OMU, die het intensiveringsbeleid van de provincie uitvoert, hanteert meerdere niveaus van intensiveren. Niveau 0 staat voor het wegwerken van achterstanden op grond van het bestemmingsplan, niveau 1 gaat om ingrepen op de individuele kavel. Pas vanaf niveau 2 is er sprake van een collectieve ingreep door de aanpak van een cluster van werklocaties.

‘Met alleen ambitieniveau 0 en 1 maak je voornamelijk winst in vierkante meters. Niveau 2 is ingewikkelder, maar de opbrengst, ook maatschappelijk gezien, is veel groter’, zegt Roncken. ‘Een van onze conclusies was dat je pas bij een vrij hoge mate van intensiveren, boven de twintig procent, aanvullende kwaliteitsdoelstellingen realiseert. Voor veel voorzieningen geldt namelijk dat clustervoordelen een kritische ondergrens kennen.’

Hij doelt op bovengenoemde duurzame winst, een beter vestigingsklimaat en een betere relatie met de omgeving van een bedrijventerrein en een efficiëntere infrastructurele indeling. Uit een externe maatschappelijke kosten-batenanalyse van economisch onderzoeksbureau Ecorys zou blijken dat het maatschappelijke rendement bij verdichting boven de 20 procent gunstig is. Om die mate van verdichting te halen zijn ingrepen op niveau 2 nodig, benadrukt Roncken, die dus het niveau van de individuele kavel overstijgen.

Voor 100 procent intensiveren zouden de hoge kosten weer niet opwegen tegen de baten, wijst de PARK-studie uit. Roncken pleit er dan ook voor om prioriteit te geven aan ambitieniveau 2. ‘Dat levert veel maatschappelijk rendement op, zonder dat direct de hele boel op de schop moet.’

De hamvraag is nog hoe je al die gemeenten en ondernemers zover krijgt. ‘Kritische factor bij niveau 2 is dat er een organisatiestructuur moet zijn die groter is dan één ondernemer.’ Als die organisatiestructuur er niet is, en je koestert als overheden wel de ambitie om met niveau 2 intensivering aan de slag te gaan, dan moet iemand de opdracht krijgen om dat goed te organiseren. Dat kost tijd, gemiddeld drie jaar, leert de praktijk zoals bij de het Werkspoorkwartier in Utrecht.”

OMU: Niveau 2 intensivering is zeer complex en kostbaar

Waar Roncken adviseert vooral in te zetten op niveau 2-interventies (kavel-overstijgend) voor een zo groot mogelijk maatschappelijk rendement, mikte de OMU eerst nog op niveau 1 (op het niveau van de individuele kavel). Die keuze was praktisch en financieel ingegeven. ‘Ik zou graag met een cluster van eigenaren aan de slag gaan (niveau 2), maar ik denk dat we daar in veel gevallen nog niet of nog niet voldoende middelen voor hebben. Mijn ervaring is bovendien dat elke partij die je toevoegt aan een gebiedsontwikkeling, nieuwe problemen meeneemt en een intensiveringsslag complexer maakt.’, zei OMU-directeur Frank Hazeleger nog in februari.

‘Omdat de OMU weinig grip heeft op individuele eigenaren om hun tot intensivering van het ruimtegebruik te bewegen, was de insteek dat OMU steeds vaker zelf kavels gaat aankopen, deze herontwikkelt en intensiveert, om ze vervolgens weer uit te geven. Bij uitgifte zullen we eisen ten aanzien van het gebruik en de inrichting opnemen. We hebben in elk geval niet de intentie belegger te zijn.’

Als het OMU lukt meer grondposities te verwerven, zouden in principe ook op clusterniveau (niveau 2) ingrepen gedaan kunnen worden. ‘Dat is uiteindelijk wel het streven maar daar zullen nog wel wat hindernissen voor genomen moeten worden ‘, voegde Hazeleger daaraan toe. ‘Tussen droom en daad staan wetten en bezwaren’. Het intentieakkoord is in ieder geval een volgende stap.

Dit is een publicatie uit vakblad BT. BT Magazine is het vakblad voor iedereen die zich bezighoudt met regionale innovatiekracht en vestigingsklimaat.

Foto: Frans Berkelaar on Flickr