22-03-2021
Een jaar na het uitbreken van de coronacrisis zijn de effecten van het thuiswerken voor de kantorenmarkt zichtbaar. De belangrijkste trends op een rij.
De coronacrisis zet spanning op de Nederlandse gebruikersmarkt voor kantoren. Verhuizen is zo’n beetje het laatste waar bedrijven zich in 2020 mee bezig hielden. Nadenken over hun toekomstige ruimtebehoefte deden ze des te meer. Een half jaar geleden gaven deskundigen in Vastgoedmarkt hun visie op de toekomst van het thuiswerken. Nu, een jaar na het uitbreken van de coronacrisis, rijst de vraag: wat zijn de waarneembare effecten?
Eerste klap is raak
Voor de Nederlandse kantorenmarkt was de eerste tik niet mis. Dynamis meldt over 2020 een opnamedaling van 41 procent op jaarbasis in de regio’s waar de aangesloten regionale makelaars actief zijn. Gebruikers huurden of kochten vorig jaar nog maar 879.700 m2 kantoorruimte. Voor de volledigheid moet daar wel bij worden vermeld dat relatief veel kantoorruimte in het voorgaande jaar een andere gebruiker had gekregen: 2019 was wat dat betreft een topjaar. In 2020 kregen vooral de kantoorgebruikersmarkten van grote steden rake klappen.
Een andere graadmeter is kantorenwalhalla Amsterdam. Internationaal vastgoedadviseur Savills drukt zich voorzichtig uit wanneer het over onze hoofdstad gaat. Maar toch: in vergelijking met andere grote Europese steden brengt Amsterdam het er niet zo goed vanaf. ‘De effectieve netto huren van Europese kantoren zijn in de afgelopen zes maanden slechts met gemiddeld 2 procent gedaald. Amsterdam heeft te maken met een grotere daling dan gemiddeld, namelijk 5 procent’, aldus Savills.
Bedrijven leveren ruimte in
Een groeiend aantal grote bedrijven verwacht minder vierkante meters kantoorruimte af te nemen. Jacco Vogelaar heeft dat van dichtbij ervaren. Vogelaar is directeur van Dynamis-partner BMV Makelaars. Namens Rijsterborgh Vastgoed, eigenaar van kantoorgebouw Rijnpoort, zat hij onlangs tegenover Vitens aan de onderhandelingstafel. Het waterbedrijf had in 2013 nog bijgetekend voor 7.000 m2 in een kantoorgebouw op IJsseloord in dezelfde stad. Zeven jaar later zocht Vitens nieuwe huisvesting.
‘We merkten dat het voor Vitens een lastig moment was om over de toekomstige huisvesting te beslissen. Het bedrijf maakte een pas op de plaats. Maar erg veel tijd had het daar niet voor. In de eerste helft van 2021 loopt de huur af.’ Over de precieze afwegingen van Vitens kan Vogelaar niet in detail treden als makelaar van de verhuurder, die aan de andere kant van de onderhandelingstafel zat. Maar het lijkt erop dat de thuiswerktrend niet aan het waterleidingbedrijf voorbij is gegaan. ‘Vitens verlaagde zijn zoekvraag met 20 procent’, aldus Vogelaar. Resultaat: een huurovereenkomst voor 4.300 m2 kantoorruimte in Rijnpoort.
ABN Amro zelfs 40 procent minder kantoor
Zoals Vitens zijn er meer bedrijven die met minder kantoorruimte toe denken te kunnen. Actualiteitenprogramma Nieuwsuur maakte eind januari een inventarisatie met opvallende uitkomsten. Vooral in de financiële sector kan het hard gaan. Naar verwachting daalt het kantoorruimtegebruik 40 procent bij ABN Amro, 30 tot 40 procent bij Aegon Nederland, 30 procent bij Triodos Bank en 10 procent bij ASR.
Wie zegt dat medewerkers van dienstverleners altijd bij elkaar moeten zitten om samen te werken? Volgens Nieuwsuur kan softwarebedrijf Capgemini met 25 tot 50 procent minder kantoorruimte toe, de ingenieurs en adviseurs van Arcadis met 30 procent, energiebedrijf Essent met 15 procent en PostNL met 10 tot 20 procent. De lijst vermeldt zegge en schrijve één partij die uitbreidt. Betalingsverwerker Adyen krijgt er 1.100 werkplekken bij.
Verwachting dat gebruikers terugkeren
Ondanks de plannen van corporates om kantoorruimte af te stoten verwacht Dynamis dat de gebruikersmarkt zal terugveren. ‘Zodra werknemers weer terug kunnen keren naar kantoor zal naar verwachting een sterke inhaalslag plaatsvinden op de kantorenmarkt’, schrijft het samenwerkingsverband in de publicatie Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2021.
Is dat een geval van wensdenken? Dat hoeft niet zo te zijn. Dynamis baseert zijn inschatting in ieder geval gedeeltelijk op waarnemingen. ‘Door de onzekerheid rondom corona hebben veel bedrijven hun aflopende huurcontracten in 2020 flexibel verlengd. Deze partijen komen tegelijkertijd op de markt met de bedrijven waarvan het huurcontract in 2021 afloopt’, schrijft het samenwerkingsverband.
Korter huren
In heel Europa gebeurt hetzelfde. Volgens Savills nemen verhuurders steeds vaker genoegen met kortere huurovereenkomsten. ‘Er worden overeenkomsten aangegaan die korter zijn dan 5 jaar.’ Overigens ook met hogere incentives: die kunnen oplopen tot wel 50 procent. ‘Maar de incentives waren in Amsterdam voor de pandemie dusdanig laag, dat ze zelfs na een dergelijke stijging nog steeds op een erg laag niveau liggen.’
Voor de gebruikers is het nu ‘achterover leunen in de hoop dat duidelijk wordt wat de langetermijnconsequenties van de coronacrisis zullen zijn’, zegt Vogelaar vanuit Arnhem. ‘Als grote partijen niet nu de keuze hoeven te maken, stellen ze die uit. Vooral onder grote partijen zijn er niet zoveel die in deze periode moeten beslissen. Grote organisaties huren nog steeds met looptijden van vijf tot tien jaar.’
Flexibel huren
Intussen loopt de Arnhemse markt voor flexibele kantoren in een hoge versnelling, meldt Vogelaar. Verhuurders als The Office Operators (TOO), Newday en Regus doen daar goede zaken. ‘In de business centers zien we een interessante beweging’, zegt Vogelaar. ‘Aan het begin van de coronacrisis werden flexcontracten uit onzekerheid opgezegd. Maar die mensen kwamen terug en er kwam nieuwe vraag. Deze keer van mensen die in Amsterdam werken, reizen in het openbaar vervoer lastig vinden en toch een kantoorplek willen. Vooral de vestiging van TOO in de voormalige V&D loopt rap vol. Dat is ook een van de mooiste ontwikkelingen van de laatste tijd in Arnhem. Het complex is compleet vernieuwd.’
In Twente ziet Roy Duijn ook een nieuwe klantengroep voor flexibele kantoorruimten. Duijn is vennoot van Snelder Zijlstra Bedrijfsmakelaars in Enschede. ‘Mensen die normaal bij een klant werken, zoals medewerkers van accountantsorganisaties, kunnen daar nu niet terecht. Want veel grote organisaties ontmoedigen het kantoorwerk. Zulke werknemers zie je nu ook meer in business centers.’
Flexibiliteit kan overigens ook worden bereikt zonder de tussenkomst van een business center. ‘We zien allerlei contractvormen’, zegt Duijn. ‘Onbepaalde tijd met een opzegtermijn van twaalf maanden. Een kern met een flexibele schil. Of ruim huren en een daarvan deel onderverhuren. In afwachting van groei van het personeelsbestand.’
Kantoorvilla voor eigen gebruik kopen
Terwijl grote bedrijven hun kruit droog houden, gonst het van de bedrijvigheid op de markt voor kleine kantooroppervlakten. Volgens Dynamis bleef het aantal transacties voor kantoorruimten kleiner dan 500 m2 in 2020 ongeveer stabiel. Hoezeer het aanzien van de kantorenmarkt daardoor kan veranderen, laat Dordrecht zien. Daar verdwenen de grote gebruikers van het toneel met als gevolg een opnamedaling van 64 procent. Maar onder kleine kantoorgebruikers nam de vraag juist toe. Het aantal transacties tot 250 m2 steeg met vier naar 25.
‘Kleinere kantoorgebruikers lijken zich in mindere mate belemmerd te voelen door de coronacrisis’, meldt Ooms Bedrijfshuisvesting vanuit Dordrecht. ‘Een kleiner personeelsbestand maakt het voor deze bedrijven eenvoudiger om de toekomstige wensen en behoeftes rondom thuiswerken in te schatten. De benodigde hoeveelheid kantoorruimte op lange termijn is daardoor veel inzichtelijker binnen het MKB. Bedrijven in dit segment zijn daardoor meer geneigd om nieuwe huisvesting te betrekken dan grotere kantoorgebruikers.’
Vanuit Twente meldt Duijn dat het midden- en kleinbedrijf niet alleen in de markt is om te huren. ‘Vanuit het MKB is er een sterke behoefte om een eigen kantoor met een oppervlakte tot 1.000 m2 te kopen. Zoals villa’s op zichtlocaties langs grote wegen of garages die om te bouwen zijn tot kantoor. De rente is te geef, de financieringslasten zijn laag. Waarom zou je zo’n pand nog moeten huren?’
Niet terug naar kantoor, maar naar clubhuis
De vraag blijft wat grote partijen gaan doen waarvan de huur in 2021 afloopt. ‘Roy, houd ons op de hoogte, want we zijn nog steeds op zoek. Dat krijg ik vaak te horen’, zegt Duijn. ‘Ik zou de Twentse kantorenmarkt daarom een uitstelmarkt noemen, niet een afstelmarkt. De grootste vraag komt hier op de lange termijn vanuit de ICT. Dat thuiswerken zien ze in die sector niet als bestendig. Stel dat je een applicatie ontwikkelt. Dan zit je in een projectgroep. moet je testdraaien en afstemmen. Dan is er behoefte om elkaar te ontmoeten.’
Die bedrijven zoeken alleen niet naar een traditioneel kantoor. ‘Ze zoeken een soort thuis, een clubhuis, een café. Ze vragen daar om, wij faciliteren dat’, aldus Duijn. Veelzeggend vindt hij dat nu ook een organisatie als de Belastingdienst met zijn huisvesting experimenteert. In het midden van het land richt de fiscus een plek in waar zijn medewerkers elkaar kunnen ontmoeten. En met elkaar een hapje kunnen eten: er komt een landelijk bekende cateraar aan te pas. ‘Het moet een echte belevingsplek worden’, aldus Duijn.
En die trend biedt weer kansen voor de Twentse kantorenmarkt. Aan bijzondere gebouwen is in de oostelijke regio geen gebrek. ‘Door ons sterk industriële verleden hebben we verhoudingsgewijs veel erfgoed’, zegt Duijn. ‘Er zijn hier heel gave plekken die een nieuw leven krijgen.’
Weinig schade beleggingsmarkt
Op de beleggingsmarkt valt de schade door het thuiswerken op dit moment mee. Nederlandse kantoren werden in 2020 zelfs 2,5 procent meer waard, meldt ABN Amro in zijn sectorprognose vastgoed van begin maart. De bank wist toen al wel te melden dat kantoren in 2021 met 4,5 procent in waarde zullen dalen. Maar dat is nauwelijks slechter dan het totaal voor Nederlands vastgoed: 4 procent daling in 2021 na 2,5 procent stijging in 2020.
Ook DWS, de assetmanager van Deutsche Bank, meldde in februari weinig schade in zijn outlook voor de Nederlandse vastgoedmarkt. Anders dan ABN Amro signaleerde DWS al in 2020 een ‘bescheiden prijscorrectie’. Maar die krijgt een vervolg in de vorm van gematigd herstel.
Beleggers zijn kieskeurig. ‘Voor de uitbraak van covid hebben we nog een aantal sale-and-lease-back-transacties tot stand gebracht’, zegt Vogelaar. ‘De verkoop van de kantoren Van Wijnen in Arnhem en Deventer werd gesloten in het laatste weekeinde voor de eerste lockdown. Nu zijn beleggers voorzichtiger. Er is ontzettend veel geld voor vastgoed, maar 90 procent gaat naar woningen, logistiek en zorg. Alleen kantoren op de allerbeste plekken hebben nu de interesse van beleggers. Op stationslocaties bijvoorbeeld.’
Duijn: ‘Er is nog wel vraag naar afwijkende kantoren. Oude, mooi gerestaureerde fabrieken, dicht bij de stadscentra. Waar het leuk is tussen de middag naar buiten te gaan, omdat je dan niet steeds hetzelfde rondje over het bedrijventerrein hoeft te lopen. De uitdaging komt te liggen op de kantorenparken die het moeten hebben van het grote aantal parkeerplaatsen en de goede bereikbaarheid via de grote weg. Daarin verschilt de Twentse kantorenmarkt niet van die van heel Nederland.’
Bron: Vastgoedmarkt
