Wil je de lucht in om meer economische functies kwijt te kunnen in hetzelfde gebied, dan zul je als gemeente de markt een beetje moeten helpen, of zelf het goede voorbeeld moeten geven.Uitzonderingen daargelaten, pakt de markt gestapelde bedrijfshuisvesting niet vanzelf op. Amsterdam is wat dat betreft nog lang geen Hong Kong. Tijdens het seminar ‘De kansen voor gestapelde bedrijfsruimte’, georganiseerd door PHB, Gemeente Amsterdam, SKBN en BT, stonden tegenover internationale voorbeelden concrete Nederlandse cases die laten zien onder welke condities stapelen ook in Nederland mogelijk is.

Een van de voorbeelden die de nodige opwinding, of huiver, veroorzaakte was het gebouw ATL Logistics Centre van Goodman in Hong Kong. Een logistieke hal van minstens 10 lagen met een enorme ‘ramp’ waarover vrachtwagens naar boven kunnen rijden. Marije Groen, senior consultant bij Buck Consultants International liet het plaatje zien aan de hand van een case in Rotterdam, en constateert zelf dat de Nederlandse grondprijs van circa 350 euro per vierkante meter kavel niet dermate hoog is dat zo’n project hier financieel zou uitkunnen. Daarvoor zou de grondprijs van de kavel zo’n 450 euro per vierkante meter kavel moeten zijn. Stapelen is namelijk duur. En hoe hoger je stapelt, hoe meer kolommen je nodig hebt.

Vervolgens blikten we met Paul van Dijk, adviseur bij Akro Consult, op de mogelijkheden die het grondinstrumentarium biedt om te sturen op stapelen, naast planologische regels. Dat leverde een aantal interessante inzichten op. Zo verwacht Van Dijk dat gestapelde bedrijfsruimte in Nederland voorlopig een nichemarkt zal blijven. En om de hoogte in te kunnen, zul je behalve passende én residuele grondprijzen, ook grote kavels van minstens een hectare met voldoende milieuruimte nodig hebben. Die zijn in stedelijke omgevingen, waar je juist die gestapelde bedrijfsruimte wil, niet altijd even makkelijk te vinden.

Casus – The New Farm in Den Haag
Zo leerde The New Farm – een gestapeld bedrijfsruimteconcept in een voormalige Philips-fabriek in hartje Den Haag – dat je gestapelde bedrijfsruime niet louter moet zien als efficiënte ruimteoplossing, maar dat het ook ‘boeiend’ mag en zelfs moet zijn om bedrijven over de streep te trekken zich in zo’n gebouw te vestigen. Een van de randvoorwaarden om stapelen succesvol uit te rollen over de stad, aldus Roderik Wuite, voormalige directeur van The New Farm.

The New Farm zoekt dat onder meer in een grote verscheidenheid aan bedrijven die zich inmiddels op de zes vloeren gevestigd hebben. Dat was we een planologische uitdaging, waarbij verschillende bestemmingsplannen van postzegelniveau zijn opgesteld pér gebruikscategorie, aldus Corine Keus, die als architect aan de basis stond van de opmerkelijke transformatie van het complex en nog steeds betrokken is. The New Farm is met publieke middelen tot stand gekomen en Starterspanden BV exploiteert het project not for profit. Inmiddels kan het door de hoge bezettingsgraad volgens Wuite wel net uit.

Casus – Makerstoren in Amsterdam
De Makerstoren in Amsterdam is een particulier project van de ontwikkelende ondernemers Duncan Stutterheim en Ian Grey. In tegenstelling tot The New Farm geldt voor de Makerstoren, waarvan de bouw in april gestart is, een maximale milieucategorie van 3.1. Voor een bierbrouwerij (5.1) zoals The New Farm huisvest is in de Makerstoren geen plaats. Maar de ontwikkelaars stellen, mede vanuit de erfpachtvoorwaarden vanuit de gemeente Amsterdam, ten minste de eis dat er ‘iets fysieks wordt geproduceerd’.

Maar uiteindelijk betaalt dat de hoge ontwikkelkosten niet en de Rabobank kon enkel over de streep worden getrokken door de ontwikkeling van 49 serviced apartments aan de kopse zijde van het gebouw. Een creatieve oplossing die valt of staat met de vraag naar deze long stay verblijven. Om die aantrekkelijker te maken zorgde architect Allard Meine Jansen ervoor dat die uitkijken op de stad en het recent aangelegd Rhônepark. De ‘makers’ moeten het doen met Westpoort.

Na een panel met Jurriaan van den Eijkhof (ORAM), Martijn Overmulder (Gemeente Amsterdam), Klaas T. Bakker (Bedrijvencentrum Akerpoort) en Bert Hesselink (CTP) probeerden moderators Frank Voorbergen (PHB) en Jan Jager (vakblad BT) de lessen te destilleren uit een interessant uitwisseling van ervaringen en gedachten. Dat resulteerde in de volgende learnings:

Zoek regelruimte op
Meerdere gebruikers in een gebouw kan conflicten opleveren. In milieutechnisch opzicht kan dit opgelost worden, toont The New Farm, met op één verdieping zelfs twee milieucategorieën.

Minimale bouwhoogte
Een optie die voorbijkomt is het hanteren van een minimale bouwhoogte in een omgevingsplan. Volgens Paul van Dijk gaat ons ruimtelijk ordeningsbeleid vaak uit van maximale waarden, maar kan ook geëxperimenteerd worden met een ondergrens.

Daag de markt uit!
In het geval van uitgifte kan de gemeente bij planselectie specifieke eisen stellen ten aanzien van gestapeld bouwen. Denk bijvoorbeeld aan het uitzetten van een tender. Dat leidt tot creativiteit in de markt.

Stimulerend uitgiftebeleid
Als je als gemeente werk wilt maken van stapelen, dan kun je naast het inzetten van planregels, waar het nog mogelijk is, financiële stimulansen meegeven via het uitgiftebeleid. Denk bijvoorbeeld aan het toestaan van een negatieve grondprijs bij residueel rekenen, kortingen op de bvo-prijs bij stapelen, een experimentele vaste plotprijs waardoor stapelen – tot op zekere hoogte – loont, of een omzet gerelateerde “ingroei” canon.

Geef zelf het goede voorbeeld
The New Farm en ook Industria in Londen, beide geïnitieerd door de lokale overheid, zijn in zekere zin ‘showcases’ die laten zien wat de meerwaarde van gestapelde bedrijfsruimte kan zijn, en met dat doel gerealiseerd zijn door de gemeente of publiek ontwikkelingsbedrijf. Soms moet je als stad het goede voorbeeld geven.

Toon ambitie op bestuurlijk niveau
Als het de stad menens is, dan is commitment van het stadsbestuur onontbeerlijk. Bijvoorbeeld om de keuze te experimenteren met de grondprijsmethodiek (eventueel als pilot), met het stimuleren van stapelen en duurzaam ruimtegebruik als doelstelling. Een klein voorbeeld: zo hanteert Amsterdam nu nog een ondergrens voor grond van ruim 200 euro/m2 bvo, terwijl je, als je residueel rekenen letterlijk neemt, de prijs onder de nul kan laten zakken. Daarmee zouden minder andere functies zoals serviced apartments nodig zijn om de businesscase rond te rekenen.
Wanneer de gemeente te rigide vasthoud aan bestaand normatief residueel grondprijsbeleid en niet echt residueel rekent, zal dat er toe leiden dat eigenaren op bedrijventerreinen niet of slechts beperkt investeren in hun vastgoed. En daarmee komt er niet de zo gewenste stapeling van bedrijfsruimte van de grond, waarmee verdichting en extra grondopbrengsten uitblijven.

Maak het onderdeel van een gebiedsontwikkeling
Stapelen vindt al op vele niveaus plaats, laat Marije Groen van BCI zien. Zie gestapelde bedrijfsruimteconcepten daarom als onderdeel van een grotere gebiedsontwikkeling. Daarmee kan er binnen een gebiedsontwikkeling makkelijker verevend worden en onrendabele investeringen toch worden gedaan door de markt.

Denk groot, durf van postzegelaanpak af te stappen
Een nuttige tip van Bert Hesselink (CTP), die graag wil investeren in gestapelde bedrijfsruimte, maar enkel als het body heeft. Mede om die reden zijn de investeringen van CTP in Nederland nog beperkt en kijkt CPT meer naar investeringen in de brownfields in bijvoorbeeld Duitsland. Een ontwikkelingsmaatschappij als de Utrechtse OMU zou van pas kunnen komen om een interessante propositie (voldoende schaal) voor grote investeerders als CTP voor te bereiden.

Onderhandelen kan leiden tot mooie win wins
Het beeld dat ondernemers niet willen of kunnen stapelen, wordt even gecorrigeerd door Klaas T. Bakker, die met zijn bedrijvencentrum Akerpoort een FSI 1,3 realiseerde. Niet allemaal voor productieve bedrijven, maar toch. Als hij de lucht in gaat, tikt de gemeente extra grondkosten af. Maar hoeveel, daar valt altijd over te onderhandelen, als het maar tot een win-win situatie leidt. Bakker gelooft daarbij in het betrekken van bestaande eigenaren in herontwikkelingsprojecten waarin gestapeld wordt, ook als het gaat om financiering. Dit kan door te werken met financiële participaties.

Ondersteun initiatiefnemers
Hoewel er grote schaarste is aan bedrijfshuisvesting, zijn eindgebruikers vaak nog onvoldoende in beeld in de ontwikkelfase van bedrijfsgebouwen. Eindgebruikers missen zelf ook de tijd en expertise.   Door deze vanuit gemeente en/of ontwikkelaar beschikbaar te stellen, bijvoorbeeld in de vorm van gespecialiseerde architecten (zoals in Tilburg) of een werkcorporatie (waar in Amsterdam aan gewerkt wordt), kan het belang van de ondernemer, die natuurlijk een sleutelpositie heeft t.a.v. het haalbaar maken van een functioneel werkgebouw, in een vroegtijdig stadium meegenomen worden.

 

02-07-2024
Event
BT Event: ‘Sturende bedrijventerreinen, ruimte maken voor transities’
BT Event: ‘Sturende bedrijventerreinen, ruimte maken voor transities’

‘Sturende bedrijventerreinen – ruimte maken voor transities’ is hét thema van het 19e BT Event op donderdag 14 november in De Fabrique in Utrecht. Want naast een faciliterende rol door het accommoderen van ruimtevragen, hebben de 3800 bedrijventerreinen in Nederland als vitale infrastructuur per definitie een sturende impact op de wereld van morgen. Door te kiezen welke ruimtevragen je wel of niet accommodeert, welke activiteiten je wáár accommodeert, welke circulaire stromen je mogelijk maakt, hoe je ruimte biedt aan opwek en opslag van energie en hoe je een vruchtbare bodem legt voor innovatieclusters, kun je transities helpen versnellen. De ruimte en activiteiten op bedrijventerreinen hebben daarin een cruciale rol.  Het borgen van ruimte voor stadsverzorgende (circulaire) bedrijvigheid en praktische banen in de nabijheid van bevolkingsconcentraties, is een nadrukkelijk doel van gemeenten die bij gronduitgifte steeds vaker op maatschappelijke waardecreatie sturen.  Waar ruimte en grond al zijn vergeven, willen overheden – zo goed en kwaad als het gaat – regie terugpakken op bedrijventerreinen. Creatief omgaan met bestaande/beschikbare ruimte door beter benutten, intensiveren, stapelen en mixen vergroot zowel de maatschappelijke als economische output. Op nationaal niveau ontstaat – gevoed vanuit meervoudige schaarste – een nieuw paradigma van ‘keuzes maken’. Selectieve groei en het mogelijk afschalen van economische sectoren die veel ruimte vragen, maar een beperkte economische en maatschappelijke waarde genereren, zijn geen taboes meer. Tegelijk dringt het besef door dat bepaalde sectoren door digitale en circulaire transities juist méér ruimte nodig hebben. Denk daarbij aan grootschalige (data)logistiek, en de opslag/verwerking van reststromen. Deze relatief nieuwe ruimtevragers moeten zo goed mogelijk worden ingepast. Zowel fysiek-ruimtelijk, als binnen een duurzaam economisch-ruimtelijk systeem. Op het BT Event in Utrecht gaan we, samen met onze partners Provincie Utrecht, Gemeente Utrecht, Gemeente Amersfoort en de NV OMU, aan de slag met de sturende rol die bedrijventerreinen kunnen oppakken. Met een duidelijke focus op processen, praktische oplossingen, financierbaarheid en uitvoerbaarheid. HOUD DE CONGRESSITE IN DE GATEN VOOR MEER INFO.  

14-11-2024
Nieuws
'Overheden kunnen meer doen om netcongestie te voorkomen'
'Overheden kunnen meer doen om netcongestie te voorkomen'

In de strijd tegen netcongestie spelen netbeheerders een grote rol, maar provincies en gemeenten kunnen vaak meer bijdragen dan gedacht. Tijdens de Schakeldag in Den Bosch wees adviesbureau AT Osborne erop dat decentrale overheden meer regie kunnen pakken. Dat speelveld moet wel veranderen, met nog meer handvatten en afwegingsruimte voor provincies en gemeenten. Dat het elektriciteitsnet vol zit en steeds verder overbelast raakt, mag bekend zijn. De impact wordt extra duidelijk met een landkaart waarop bijna alle provincies rood kleuren. Met die opening leidde adviesbureau AT Osborne een van de kennissessies op de Schakeldag in Den Bosch.   Uitbreiding en versterking van het net blijft nodig, maar is nog vooral een taak voor netbeheerders. AT Osborne bracht daarom in beeld welke juridische middelen provincies en gemeenten hebben om ruimtelijk meer invloed uit te oefenen op het net. Sturen op aanbod Decentrale overheden kunnen strakker regie pakken op de stroominvoer op het elektriciteitsnet. Dit kan bijvoorbeeld bij het zorgvuldig aanwijzen van locaties voor de grootschalige (duurzame) opwek van elektriciteit. Op andere plekken hebben ze de mogelijkheid om dit te verbieden.   Sturen op vraag Een andere belangrijke invloed voor provincies en gemeenten ligt bij het zorgvuldig sturen op de afname van elektriciteit en de capaciteitsvraag. Het is aan overheden om locaties aan te wijzen waar grote energievragers, zoals wijken of bedrijven, zich wel of niet mogen vestigen.   Beter benutten Slimme systeemoplossingen en maatregelen voor een betere energie-efficiëntie bieden meer ruimte. Dit bepaalt hoe nieuwe functies worden aangesloten en met welke capaciteitsvraag. Denk aan een gedeelde aansluiting van een zonne- en windpark of het beter timen van de netbelasting. ‘Een ander voorbeeld is cable pooling, of het afvlakken van pieken', benoemde Eefje Remijn van AT Osborne. Daarbij wordt een bestaande netaansluiting - en daarmee dezelfde elektriciteitskabel - ingezet voor twee verschillende opwekcentrales. Dit is vaak mogelijk en beperkt de congestie.   Elektriciteitsopslag Hierbij gaat het om slimme systeemoplossingen zoals batterijen en de omzet naar een andere energiedrager zoals waterstof. Het opslaan van energie zorgt vooral voor een flexibelere invoer en afname van stroom op het net.   Juist de combinatie van deze vier instrumenten bepaalt of het doel van provincies of gemeenten wordt gehaald, valt te lezen in een onderzoek van het adviesbureau. Om te beoordelen welke instrumenten ingezet kunnen worden, heeft het bureau een “stroomschema” gemaakt. ‘We zien dat steeds meer overheden regels opstellen om hier zorgvuldig op te sturen’, zei Remijn. Meer speelruimte nodig Hoewel deze vier mogelijkheden meer regie geven aan overheden, ligt de meeste speelruimte nog bij de netbeheerders. Dat is een gevolg van de nog actuele Gaswet en Elektriciteitswet uit 1998. ‘Die wet gaat heel erg uit van een centraal beheer van het net, waarbij overheden weinig bevoegdheden hebben, en netbeheerders juist veel', zei Jacco Karens van het adviesbureau. Toch hebben netbeheerders en overheden veel overlappende belangen en bevoegdheden. ‘Dit is een grijs gebied, waarin voor overheden meer concretisering moet komen zodat ze meer speelruimte krijgen', vervolgde Karens.   ‘Het is bijvoorbeeld nog onduidelijk of een gemeente een batterij kan weigeren - omdat deze de druk op het net alleen maar zou toenemen – en in plaats daarvan kan kiezen voor een andere invulling.’ Elektriciteitsprojecten versnellen Onlangs werd besloten dat netbeheerders grote elektriciteitsprojecten met 1,5 jaar kunnen versnellen, als deze kunnen worden aangewezen als ‘zwaarwegend maatschappelijk belang’.   ‘Dit is een goede stap, maar wederom geldt deze afwegingsruimte niet voor het werk van overheden.’ Het huidige speelveld moet daarom op de schop. ‘Netcongestie speelt in veel uiteenlopende regio's en vraagt om een nieuwe decentrale aanpak’, vervolgde Karens.   De nieuwe Energiewet van minister Jetten moet daar verandering in brengen. Al heeft deze nog steeds beperkingen, benadrukte Remijn. ‘De wet bevat nog weinig vernieuwende regels voor decentrale overheden om te sturen op het belang van de energievoorziening.’ Betere locatie batterijen Vanuit de zaal tijdens de Schakeldag gaf een medewerker van netbeheerder TenneT nog drie adviezen aan overheden.   'Kijk bij inpassing goed of de operatie een regionale of landelijke verhouding betreft. Ook kunnen gemeenten en provincies nog scherper kijken naar de aansluitingsmogelijkheden voordat ze grond uitgeven aan nieuwe bedrijven.’ Het derde advies van de netbeheerder is om als overheid nauw te blijven samenwerken met Tennet. ‘Installaties die positief zijn voor de netcongestie worden niet altijd goed geïnstalleerd.’   Zo heeft een batterij een positief effect op netcongestie, maar wordt die volgens de medewerker van TenneT vaak te dicht bij een hoogspanningsverbinding geïnstalleerd. ‘Dat is juist slecht is voor het net. Het is daarom belangrijk om altijd goed te communiceren met de landelijke netbeheerder.'  Uitbreiding en versterking van het net blijft nodig, maar is nog vooral een taak voor netbeheerders. AT Osborne bracht daarom in beeld welke juridische middelen provincies en gemeenten hebben om ruimtelijk meer invloed uit te oefenen op het net. Lees het volledige artikel ook op Stadszaken.nl

27-06-2024
Aanmelden nieuwsbrief