Opinie
Opinie
Deze column is geschreven door Jan Jager en is gepubliceerd op Stadszaken.nl
In de praktijk wordt vaak gekozen voor mixen, bijvoorbeeld door transformatie van voormalige ongemengde werkgebieden tot nieuwe mixgebieden. Dit betekent - de facto - vaak het verdringen van economische (circulaire) activiteiten omdat werken zich soms slecht tot wonen verhoudt. Of gewoon niet voldoende grondwaarde genereert vergeleken met lucratieve woningbouw.
Vastgoedontwikkelaars zijn niet gek. Als je ruimte voor werk niet in harde normen vastlegt, duwt lucratiever grondgebruik werk van het spelbord. Andersom geldt dat zodra zittende bedrijven in transformatiegebieden geen alternatief hebben, voorgenomen transformatie strandt.
Zo zette de hoogste bestuursrechter begin juni voor een tweede maal een streep door woningbouwplannen in het Hamerkwartier in Amsterdam-Noord. De directe aanleiding voor de impasse ligt niet in het voorheen ongemengde bedrijvengebied waar een mix van duizenden woningen en lichte industrie moet komen. Steen des aanstoots is de milieuzone van katalysatorfabrikant Ketjen aan de flank van het Hamerkwartier die overlapt met het plangebied, waar 1.700 huizen moeten komen. Ketjen, onderdeel van Albemarle, vertrekt niet zomaar. Het geïnvesteerde kapitaal is groot. En wie weet wat er allemaal in de grond zit dat nog opgeruimd moet worden.
Het Hamerkwartier is afgelopen jaren wel degelijk van kleur veranderd. Naast werkgebied is het een bruisend uitgaansgebied geworden. Zo biedt een voormalige autogarage onderdak aan de populaire nachtclub ‘Garage Noord’. Andere hotspots naast Garage Noord zijn het Skatecafé (eveneens een populaire nachtclub) en restaurant Europizza. Deze ontwikkeling is mede gestuurd en gefaciliteerd door de gemeente die circa vijftien tijdelijke horecavergunningen verleende, en onlangs verlengde. Bedrijven zijn er nog steeds, al kun je voor je auto niet meer in het Hamerkwartier terecht. Zolang de impasse met Albemarle voortduurt zijn bewoners gelukkig ver te zoeken.
Dat veel bedrijvigheid zich moeilijk laat mixen met wonen, onderschrijft ook de Metropoolregio Amsterdam (MRA) in haar recente ‘Bedrijventerreinstrategie’. Die is het resultaat van afspraken tussen het Rijk en de MRA in het kader van het verstedelijkingsconcept NOVEX MRA.
De MRA voorziet tot 2040 een aanvullende behoefte van 630 tot 1.100 hectare ruimte voor werk, bovenop de 770 hectare die nog beschikbaar is.
Verder stelt de MRA dat nieuwe woningbouw door transformatie pas mogelijk is als er voldoende (schuif)ruimte is voor bedrijvigheid. Deze inzichten beginnen door te dringen tot gemeenten in de MRA.
Zo zette Zaanstad onlangs een rem op transformatieplannen in Achtersluispolder en draaide Beverwijk woningbouwplannen terug vanwege het belang van ruimte voor werk.
De cijfers uit de Bedrijventerreinstrategie worden ondertussen gretig omarmd door de ORAM, de grootste ondernemersvereniging in de MRA. Die wijst erop dat circa 30 tot 40 procent van de vraag naar ruimte voor werk, ongeveer 500 hectare, een gevolg is van voorgenomen transformaties.
De ORAM wil duidelijkheid over waar wel en niet getransformeerd gaat worden, in plaats van een ‘plannenwolk’ die vrij argeloos, aldus ORAM, over bedrijventerreinen is uitgerold. Ook al komt het niet tot daadwerkelijke transformatie, dan is het kwaad vaak al geschied. Bedrijven die in onzekerheid leven, investeren niet.
De ondernemersvereniging pleit daarom voor een ‘transformatiekader’ dat houvast moet bieden en een ondergrens voor milieucategorieën. Dat schrijft ORAM in het eerder deze maand gepresenteerde boekje ‘De transitie van werklocaties’.
In de jongste editie van vakblad BT benadrukt lector De Ondernemende Regio (Fontys Hogeschool) Cees-Jan Pen dat de ambities – of het nu om hectares gaat of een moratorium op de teruggang van ruimte voor werk – vooral een papieren werkelijkheid zijn zolang bij gemeenteraden het belang van voldoende ruimte voor werk amper leeft.
Pen hamert er bovendien op dat voorbij de sectorale hectare-discussie moet worden gekeken. De (bovengenoemde) claim van 630 tot 1.100 hectare is ‘beleidsarm’ en komt uit sectorale invalshoeken, stelt hij. Het gaat bovendien om ruimte die er volgens hem niet is.
Tegelijk noemt hij het ‘meer dan terecht’ dat ORAM naar de cijfers grijpt omdat er veel meer aandacht nodig is voor ruimte voor werk. Het staat volgens Pen vast dat die ruimte moet komen uit het beschermen en beter benutten van bestaande werkgebieden.
En als we dan tóch gaan mixen in werkgebieden, dan wat mij betreft met overlastgevende nachthoreca. Werken en uitgaan bijten elkaar niet. Het is een perfecte mix.
Jan Jager is opgeleid als planoloog en maakte de overstap naar de journalistiek. Hij stond aan de basis van Stadszaken en is op dit moment hoofdredacteur van deze online publicatie. Hij is groot fan van brutalisme.
