Didam-arrest: Vijf tips om regie te voeren op uitgifte bedrijventerreinen
Sinds het Didam-arrest worstelen gemeenten met de criteria en leidraden bij de gronduitgifte van bedrijventerreinen. Vijf tips van Peije Bruil (ArcusPlus) en Guido van der Molen (Sweco) helpen bij een overzichtelijke aanpak na 'Didam'.
1. Kies voor écht kwalitatief programmeren
De huidige tijd, met toenemende claims op beperkte ruimte, vraagt om kwalitatief programmeren. Meer regie op de uitgifte van bedrijventerreinen begint voor een gemeente al in de planfase. In een omgevingsplan kunnen planregels worden vastgelegd over de gewenste invulling van de ruimte.
Denk aan intensief ruimtegebruik, profilering, kavelomvang, type bedrijven, bebouwingspercentages et cetera. Door hier tijdig mee aan de slag te gaan en gerichte keuzes te maken, is er direct helderheid over het profiel en de ruimtelijke invulling van een locatie. Hierdoor zijn uitgiftecriteria als selectiemethode al deels geborgd.
En is het uitgiftebeleid een transparant verlengstuk van de planregels. Benut daarom als gemeente het publiekrechtelijk instrumentarium goed.
2. Kies de juiste selectiemethode voor uitgifte
Het hanteren van selectiecriteria lijkt momenteel het meest populair bij uitgifteprocessen. Maar dit is niet altijd de meest voor de hand liggende procedure. Er leiden meerdere wegen naar Rome.
Jarenlang was een-op-een contracteren dé methode voor de uitgifte van bedrijfskavels. Ook na het Didam-arrest is deze methode van uitgifte wel degelijk mogelijk.
Dit kan alleen als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde is voor een bepaalde bedrijfskavel.
Wanneer er meerdere gegadigden zijn, is het noodzakelijk dat een openbare selectieprocedure wordt opgestart. Naast de methodiek met selectiecriteria zijn er alternatieven.
Een gemeente kan kiezen voor loting, verkoop aan de partij die de hoogste prijs biedt, maar ook simpelweg verkopen aan de partij die het eerste concrete interesse toont voor een kavel volgens het principe: ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’.
De laatste methodiek is vooral bruikbaar wanneer een gemeente op voorhand weet dat er slechts enkele gegadigden zullen zijn en/of er meer aanbod is dan vraag.
3. Selectiecriteria: hou het simpel en relevant
Voor een selectieprocedure is het van belang dat de criteria en de behaalde score goed en objectief meetbaar zijn. Daarmee voorkomt je als gemeente dat een score onvoldoende transparant is en leidt tot onnodige discussie of een gang naar de rechter.
De selectiecriteria moeten logisch en passend ('ruimtelijk relevant') zijn bij de uit te geven kavels en/of het profiel van het bedrijventerrein. Bij voorkeur wordt daarbij door een gemeente een gerichte koppeling gemaakt met het economische en ruimtelijke beleid.
Ook is het belangrijk dat selectiecriteria niet zo specifiek zijn, dat slechts een of enkele bedrijven hierbinnen passen
Bruikbare, toetsbare selectiecriteria uit de praktijk
Selectiecriteria die gaan over intensief ruimtegebruik. Intensief ruimtegebruik (en urgentie voor verplaatsing) kan als criterium in een protocol worden opgenomen. Gemeenten waaronder Dordrecht, Twenterand, Urk en Vijfheerenlanden maken een koppeling met urgentie voor verplaatsing en/of mogelijkheid voor invulling van de achtergebleven kavel. Meervoudig ruimtegebruik kan ook als indicator worden opgenomen.
Duurzaamheidscriteria passen goed wanneer meerdere bedrijven voor één of enkele kavels in aanmerking komen. Het meest duurzame bedrijf krijgt dan voorkeur. Hierbij is het belangrijk om criteria niet té technisch te maken. Gebruik bestaande beoordelingsrichtlijnen zoals BREEAM, GPR of MPG.
Er kan ook gestuurd worden op bedrijfsactiviteiten of doelgroepen, bij voorkeur gekoppeld aan economisch beleid. Zo kan de diversiteit aan van bedrijven verder worden verfijnd. Zo zijn de laatste bedrijfskavels van Kennispark Twente alleen beschikbaar voor bedrijven die actief zijn binnen de focusgebieden van de Universiteit Twente.
Het aantal arbeidsplaatsen per hectare is een bruikbaar criterium, bijvoorbeeld om te sturen op bedrijven met een hoge arbeidsintensiteit. Veel gemeenten, waaronder Almere en Enschede, hanteren dit. Waarbij het belangrijk is, vanuit transparantie, om helder te definiëren op welk moment het aantal arbeidsplaatsen getoetst wordt.
Selectie op basis van eindgebruiker(s). Een gemeente geeft in dit geval alleen bedrijfskavels uit aan partijen die kavel zelf daadwerkelijk in gebruik nemen. Onder meer Almere en Harderwijk hanteren dit criterium.
4. Voorkom het badkuipeffect
Maak op regionaal niveau afspraken maken over kwalitatief programmeren en uitgiftebeleid. Het gaat om concrete afspraken over de profielen van bedrijventerreinen, dus inclusief ruimtelijke kenmerken en criteria.
Daar hoort voor elk terrein ook een kader over uitgiftebeleid bij. Zo geef je als gemeente vorm aan het motto: ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’.
De provincie Utrecht stimuleert regio’s en gemeenten om hier nu mee aan de slag te gaan. Ook de Gelders-Utrechtse regio Food Valley en de gemeente Deventer hebben in hun Ruimtelijk Programma Werklocaties al een goede eerste aanzet voor een uitgiftestrategie bij verkoop van bedrijfskavels opgenomen.
Met deze werkwijze voorkom je als gemeente een ‘badkuipeffect’. Dit betekent dat bedrijven die ongewenst zijn op het ene terrein, bijvoorbeeld vanwege extensief ruimtegebruik of beperkte score op duurzaamheid, als gevolg van gebrekkige regie op de uitgifte zich wel kunnen vestigen op een ander terrein in de regio. Waarmee aldus een soort afvoerputje voor bedrijven ontstaat.
5. Botsproeven en juridische checks
De laatste tip richt zich op het testen. In dit kader wordt gesproken van een “botsproef”. Check op basis van cases van bedrijven in hoeverre het proces werkbaar en toegankelijk is. Doe dit intern en extern.
Intern kun je dit als gemeente doen met accountmanagers en vakspecialisten, aangevuld met een goede omgevingsjurist.
Hoe overzichtelijk is de selectieprocedure? Zijn de criteria overzichtelijk, transparant en eenvoudig toetsbaar? Waar loop je tegen aan als gemeente? En wat vraagt je aan bewijslast voor een bedrijf? En, bovenal, komt het type bedrijven dat je idealiter graag als gemeente wil faciliteren, ook door de toets heen? Ofwel, stuur je op de juiste selectiecriteria?
Extern kun je als gemeente een botsproef organiseren met een afvaardiging van het bedrijfsleven. Hoe ondernemersvriendelijk is het uitgiftebeleid? Is het werkbaar en goed uit te leggen? Geef je als gemeente maximaal uitvoering aan uw ruimtelijk en economisch beleid? Zijn de termijnen haalbaar voor ondernemers? En welke voorinvesteringen vraag je al van hen?
Door op voorhand ondernemers mee te nemen in de afwegingen, creëer je als gemeente meer draagvlak voor het uitgiftebeleid.
Toekomstbestendige werklocatie
Samenvattend gaat goed uitgiftebeleid, in lijn met Didam, vooral om een verandering van de ‘mindset’. Het achterliggende doel is namelijk dat het juiste bedrijf op de juiste plek landt.
Kortom, als gemeente ben je niet meer de verkoper van bedrijfskavels, maar de huisvestingsadviseur voor bedrijfsruimtegebruikers.
Waarbij gemeenten in de praktijk een samenspel moeten hanteren tussen scherpe planregels, een gebieds- of kavelpaspoort en selectie met behulp van een uitgifteprotocol. Dat vereist zonder meer een stevige juridische check van beoogde criteria vanaf het begin van het proces.
Je werkt als gemeente dan echt aan een toekomstbestendige werklocatie en maakt optimaal gebruik van de gemeentelijke instrumentenkist.
Over de auteurs:
Peije Bruil (ARCUSplus) adviseert gemeenten en regio’s over het aantrekken en behouden van bedrijvigheid. Guido van der Molen, principal consultant Economie & Gebiedsontwikkeling bij Sweco, adviseert overheden en marktpartijen over de strategische positionering, programmering en ruimtelijke vertaling van werklocaties. Medeauteur is Tycho Lam, partner bij Hekkelman Advocaten. Lam houdt zich bezig met de publiek- en privaatrechtelijke aspecten van gebiedsontwikkelingen. Hij begeleidt en adviseert over ruimtelijke procedures.
Lees het artikel ook op Stadszaken.nl
04-06-2024
