Nieuws
Nieuws
Precies een jaar geleden presenteerde de gemeente Rotterdam het Actieplan Bedrijfsruimte. Dit was een eerste concrete uitwerking van het collegetarget Bedrijfsruimte uit 2022.
In dat collegetarget staat dat het totale volume aan bedrijfsruimte minimaal gelijk moet blijven als dat het op 1 juni van dat jaar was. In het actieplan staat onder meer dat er betaalbare ruimte gecreëerd moet worden voor (mengbare) bedrijven die passen binnen de stad.
Vorige week nog baarde het Rotterdamse college van B en W opzien door ervoor te kiezen een deel van het vrijkomende Hunter Douglas-terrein op de Kop van Zuid te behouden voor de maakindustrie, ondanks de grote druk om industrieterreinen te transformeren naar woonbestemmingen.
Dezelfde druk om te kiezen voor woningbouw geldt ook voor vrijkomende winkelpanden. De markt geeft meestal de voorkeur aan transformatie naar woonruimte, omdat dit financieel het meest oplevert.
Gemeenten zijn vaak bereid mee te werken, omdat transformatie zowel het risico op leegstand vermindert als tegemoetkomt aan de dringende vraag naar woningen.
Dat gold ook voor Rotterdam. Daar nam het cluster Stadsontwikkeling bovendien lange tijd een faciliteerde houding aan, waarmee het in lijn liep met het adagium van de ‘faciliterende overheid’ en het ‘Ja, mits-principe’ van de Omgevingswet. Dat bevestigt Gábor Everraert, opgavemanager Team Ruimtelijke Economie bij het clusterStadsontwikkeling.
Daarnaast kwam Rotterdam uit een periode waarin het elk bedrijf dat zich in het centrum wilde vestigen verwelkomde, om het monofunctionele winkelcentrum dat na de oorlog was gebouwd te verrijken. ‘In de binnenstad hebben we vanaf de jaren 80 breed proberen te bestemmen. Het was uitnodigingsplanologie’, zegt Everraert.
Om die reden zijn zowel het stadscentrum als de omliggende wijken nog steeds zeer ruim bestemd. Vrijkomende winkels kunnen vaak zonder bestemmingswijziging worden omgekat naar wonen.
Ook in situaties waarin de bestemming nauwer is omgeschreven zoals in winkelstraten in de verschillende stadswijken, neemt het cluster volgens Everaert nog vaak een faciliterende houding aan door in te stemmen met bestemmingswijziging naar wonen.
Het aantal bewoners in de Rotterdamse binnenstad verdubbelde sinds de jaren negentig. Dat geldt als en groot succes. Bewoners zorgen voor draagvlak onder voorzieningen.
Er is ook een keerzijde zichtbaar. Zeker nu er sprake is van vervanging van economische functies door wonen. Bewoners brengen bovendien niet altijd leven in de brouwerij. En kunnen zelfs de levendigheid uit een straat halen.
Voormalig Rijksadviseur voor de Fysieke leefomgeving Daan Zandbelt maakte een model waarbij hij centrumomgevingen verdeelde in de drie zones ‘rust’, ‘reuring’ en ‘ruis’, met als onderliggende boodschap dat je rust en reuring uit elkaar moet houden.
Het is zeer herkenbaar voor Everraert. Volgens hem is de reflex in de markt om vrijkomende winkelruimte om te katten naar wonen nog altijd groot. ‘We willen daarom intern en extern de boodschap afgeven dat het financieel misschien een heel begrijpelijke keuze is om delen van winkelstraten te transformeren naar woonstraten, maar dat je daarmee de sfeer en de ruimtelijke kwaliteit van zo’n straat volledig verandert.'
‘We zijn daarom naarstig op zoek naar ruimte voor bedrijven en voorzieningen die geen of nagenoeg geen milieuoverlast veroorzaken, maar nu wel kostbare ruimte op een bedrijventerrein bezet houden. Die willen we graag naar de stad halen.’
‘Bovendien willen we vanuit sociale optiek meer menging, het werk zichtbaar maken en dicht bij de Rotterdammers houden. Dus wij zeggen: als je wilt transformeren, transformeer dan naar bedrijfsruimte, kantoren of dienstverlening.’
'De huisarts, een schoonheidssalon of makelaarskantoor zijn ook vitale voorzieningen, maar hebben vaak net een andere titel in een bestemmingsplan. Kijk eerst naar deze stadsverzorgende functies, en als laatste pas de naar een woonfunctie.’
Dat betekent niet dat Rotterdam werken boven wonen stelt. Een deel van het bovengenoemde Hunter Douglas-terrein wordt bestemd voor wonen. Een ander deel blijft beschikbaar voor maakindustrie. Het gaat volgens Everraert om de juiste functie op de juiste plek, om een goede balans tussen functies, in plaats van dat je de markt volgt en zonder beleid gaat transformeren.
Dat betekent ook dat het adagium ‘ja, mits’ wat betreft Everreart herijking behoeft. Planologen willen bovendien liever sturen. Door de druk op stedelijke vastgoedmarkten ligt verdringing van vitale functies, waaronder stadsverzorgende bedrijvigheid, continu op de loer. En niet alleen in Rotterdam. Overal in Europa proberen steden grip terug te pakken op het borgen van (betaalbare) ruimte voor werk en voorzieningen.
In Rotterdam moet het nieuwe beleid vooralsnog tot resultaat komen in de bebouwingscommissie (bbc). Daar vindt voor kleinschalige plannen die niet passen binnen een bestemmingsplan, de afweging plaats om wel of niet in te stemmen met een verzoek om bestemmingswijziging om een functieverandering mogelijk te maken.
Uiteindelijk neemt de bbc-voorzitter een integraal besluit, waarbij alle afdelingen van de gemeente, van ecologie tot de brandweer en economie advies inbrengen. En daarbij stuurt de afdeling economie steeds vaker aan op behoud van de economische functie, aldus Everraert.
Om advies kracht bij te zetten zijn duidelijke beleidskaders volgens Everraert belangrijk. Naast het actieplan beleidsruimte zijn dit onder meer de koersnota’s detailhandel, kantoren en ruimte voor werk. Deze worden doorvertaald in gebiedskoersen. Die worden elke drie jaar herzien en bestuurlijk vastgesteld.
‘In de bbc toetsen we initiatieven onder meer aan deze gebiedskoersen en op basis daarvan geven we advies. Dat is nu de munitie die we inbrengen.’
Op de vraag of dat voldoende is, antwoordt Everraert: ‘Ik denk wel dat we daar verder in moeten gaan.’ Daarom werkt zijn team aan een afwegingskader, samen met de afdeling stedenbouw.
Het blijft voorlopig bij beleid. ‘Ik verwacht niet dat we snel met nieuw instrumentarium (planregels, aanscherping omgevingsplan, red.) komen. Een groot deel van het centrum heeft nog de bestemming gemengd gebruik en daarmee moeten we omgaan. Dat kun je niet zomaar veranderen vanwege het risico op nadeelcompensatie. Maar het start wel met een stukje visie: wil je alles aan de markt overlaten of sturen?’
Een initiatief komt pas voorbij in de bbc als het niet in het bestemmingsplan past. Dus voor gebieden als het stadscentrum waar een het bestemmingsplan ruimte laat aan vele functies, zal met andere middelen gestuurd moeten worden. Bijvoorbeeld door te verleiden met subsidies, of letterlijk het gesprek voeren over branchering met de eigenaar.
Everraert zegt dat hij inmiddels ook bijval krijgt vanuit Stedenbouw omdat dit de levendigheid en ruimtelijke kwaliteit beïnvloed. Er wordt breed onderkend dat een winkelstraat (of stadstraat) héél anders gebouwd is, met een heel open karakter, en vaak allesbehalve een ideale locatie is om aan te wonen.
Hij herkent het in zijn eigen buurt, waar een vastgoedontwikkelaar leegstaande winkels opkocht om ze te transformeren naar studio’s. Vanwege de ligging aan een drukke weg kwam er ook nog een façade met geluiddicht glas voor, waardoor de plint nagenoeg dicht zit.
‘Het fnuikende is dat zodra je een winkelstraat onderbreekt, de loop eruit is, en resterende winkels hier hinder ondervinden. Ik vrees voor voortbestaan van de economische functie die de straat ooit had. Beter was het geweest als de panden alternatieve economische invulling hadden gekregen.’
Hij sluit af: ‘Wat ons betreft, is de kern dat je niet meer automatisch meegaat met het voorstel van de eigenaar, maar meer sturend optreedt en afvraagt wat goed is voor het functioneren van de stad als geheel.’
Lees het artikel terug op Stadszaken.nl.
Beeld: iStock.com - Alexander Farnsworth
