De 'click' tussen Ruimte en Maken

De druk op de ruimte voor transities neemt steeds meer toe: circulaire bedrijfsactiviteiten vragen om meer ruimte en dit geldt ook voor duurzame energiesystemen en schone tank- en laadinfrastructuur. Ondertussen is er een capaciteitstekort op het energienet en wordt productiewater steeds schaarser. Al deze opgaven komen samen op bedrijventerreinen. Maar bedrijventerreinen zijn ook de plekken waar met creatieve oplossingen meervoudige uitdagingen succesvol worden gecounterd, zodat ontwikkelingen kunnen doorgaan en de economie kan blijven doordraaien. Tijdens de PROVADA-sessie ‘Bridging the gap: ruimte maken voor transities, kijk naar bedrijventerreinen!' van Buck Consultants International (BCI), kennisalliantie SKBN en vakblad BT wordt een brug geslagen tussen maatschappelijke ambities van overheden rond transities en de praktijk van economische gebiedsontwikkeling om deze te realiseren. Transities kunnen vaak niet los van elkaar worden gezien, en oplossingen zijn vaak integraal. Dat laten we zien aan de hand van een drietal casessen: Efficiënt ruimtegebruik met een multifunctionele Clean Energy Hub Ruimte gericht ontwikkelen voor circulaire bedrijvigheid Integraal ontwikkelen als oplossing voor meerdere transities Daarnaast is er een ervaren panel met specialisten en experts op het gebied van gebiedsontwikkeling, ruimtelijke ordening en vestigingsklimaat dat zal reageren op de casuïstiek. Mis het niet! Facts&Figures Event:     Bridging the gap: Ruimte maken voor transities, kijk naar bedrijventerreinen! Datum:   Woensdag 18 juni Tijd:        11:30 - 12.30 uur Locatie:  PROVADA - Zaal E107  

Op bedrijventerrein Middengebied Plaspoelpolder in Rijswijk worden leegstaande kantoorpanden opgekocht en getransformeerd voor nieuwe bedrijfsfuncties. Zo zorgt Industrieschap IPP Haaglanden voor een betere benutting en wordt de locatie aantrekkelijker voor ondernemers. ‘Als het niet vanzelf gaat, dan kopen we actief op’, zegt Jan Brugman, directeur van IPP Haaglanden. Die aanpak werpt inmiddels zijn vruchten af: een kantoorgebouw dat jaren leegstond, wordt niet gesloopt, maar nieuw leven ingeblazen door verticaal te stapelen met ruimte voor (betaalbare) bedrijfs- en kantoorunits.  Het project is onderdeel van een bredere strategie, waarbij overheid en markt de komende jaren meerdere leegstaande kantoorpanden in het ‘Middengebied’ om het bedrijventerrein beter te benutten en toekomstbestendiger te maken.  Om dit mogelijk te maken is in 2021 door de gemeente Rijswijk het omgevingsplan gewijzigd. Destijds zijn ook duidelijke kaders gesteld in een gebiedsontwikkelingsplan. Wat inhoudt dat alleen aan de randen van het bedrijventerrein de lege kantoren mogen worden omgebouwd tot woningen.  Het Middengebied in de Plaspoelpolder daarentegen krijgt een duidelijke werkfunctie. Binnen dit gebiedsprofiel is meer milieuhinder mogelijk voor mkb’ers tot een milieucategorie van maximaal 3.2. Ook functiemenging behoort tot de mogelijkheden, maar voor woonfuncties zijn er geen opties. Dit beleid maakt de invulling van verouderd kantorenvastgoed een uitdaging. De gemeente Rijswijk heeft daarom in 2021 een intentieovereenkomst gesloten met IPP Haaglanden (het industrieschap waar de bedrijventerreinen Plaspoelpolder en Westvlietweg onder vallen, red.) en de Belangen Bedrijven Rijswijk (BBR) om samen de Plaspoelpolder te revitaliseren.  De aanpak van leegstaand en verouderd kantorenvastgoed is hiervan een treffend voorbeeld. Broedplaats voor overlast Het pand aan de Polakweg, dat IPP Haaglanden begin dit jaar aankocht van de eigenaar, heeft vijftien jaar leeggestaan. Het was al die tijd een broedplaats van overlast, illegale bewoning en vervuiling. Het gebouw verkeerde in een erbarmelijke toestand en werd recent nog door lokale media omschreven als een ‘rotte kies’ in het gebied. Toch beschikt het gebouw volgens Jan Brugman, directeur van IPP Haaglanden, in potentie over circa 6.000 vierkante meter aan functionele bedrijfs- en kantoorruimte. ‘Dat lijkt weinig, maar het is best veel als je nagaat wat er aan werkgelegenheid mogelijk is als je ruimte biedt aan start- en scale-ups, kleine mkb-bedrijven en de maakindustrie.’ De bedoeling is dat het pand volledig wordt gerenoveerd, waarbij de begane grond en de eerste verdiepingen worden gesloopt. Vervolgens worden de huidige kantoorruimtes getransformeerd naar bedrijfsruimten. Op de verdiepingen daarboven worden nieuwe kantoorruimtes gecreëerd.  Om de ruimte optimaal te benutten, wordt ook onderzocht of het mogelijk is om het pand op te toppen met een extra verdieping. Haalbaarheidsstudie De renovatie van het kantoorpand aan de Polakweg dient als haalbaarheidsstudie voor toekomstige projecten in het Middengebied.  Brugman zegt hierover: ‘Ik zie veel potentie in verdichting, want gevoelsmatig zeg ik dat over de hele linie bestaande bedrijventerreinen veel beter benut kunnen worden. De inefficiëntie van de ruimte is enorm groot. Het gaat ons – in het geval van het Middengebied - niet alleen om economische verdichting, maar ook om het overnemen van vastgoed waarmee de eigenaren niets doen.’  Het is opmerkelijk dat een organisatie als gemeenschappelijke regeling zelf bedrijfspanden aankoopt, met steun van de gemeente. ‘Daar zouden we als organisatie en gemeente in principe weg van moeten blijven. Maar met de aankoop van dit pand en nog twee andere panden creëren we in de toekomst - maatschappelijk gezien - een gevoel van veiligheid.’  Dit zorgt er volgens Brugman voor dat eigenaren die niets van plan zijn met hun panden uiteindelijk vertrekken en dat er op het gebied van bijvoorbeeld criminaliteit weinig meer te zoeken valt. Lees het artikel terug op BT-online.nl 

Veel bedrijventerreinen zijn verouderd en inefficiënt benut. Hoogleraar Gebiedsontwikkeling Erwin van der Krabben pleit voor strategisch grondbeleid om herstructurering van bedrijventerreinen rendabel te maken. Instrumenten zoals erfpacht, voorkeursrecht, baatbelasting en in de toekomst mogelijk planbatenheffing kunnen het handelingsperspectief van gemeenten verruimen bij herstructurering, zes voorbeelden.  De hoogleraar presenteerde vanochtend aan de deelnemers tijdens het SKBN Kenniswebinar Strategische inzet grondbeleid voor herstructurering van bedrijventerreinen concrete tips en handelingsperspectieven waarmee gemeenten de businesscase sluitend kunnen maken en processen versnellen. Vijf voorbeelden van wat gemeenten volgens Van der Krabben nu al kunnen doen: Creëer allereerst grondwaarde, om daarna deel grondwaardestijging af te romen om publieke investeringen af te kunnen dekken. Intensiveren en functiewijzigingen kunnen in de benodigde waardevermeerdering van de grond resulteren.   Voor actief gemeentelijk grondbeleid, en trek daarin samen op met publieke ontwikkelingsmaatschappij. Een publieke ontwikkelingsmaatschappij kan een belangrijke rol spelen bij het spreiden van risico’s en het professionaliseren van het herstructureringsproces.   Maak strategisch gebruik van het voorkeursrecht. Een bestemmingswijziging of wijziging van de milieucategorie is een grond om voorkeursrecht te vestigen, maar daar gebruik van!   Verbind ‘nieuw’ met ‘oud’ : gebruik financiële instrumenten voor ruimtelijke ontwikkeling. Voorwaarde is een logische samenhang in ruimtelijke ontwikkeling, zodat kosten verhaald kunnen worden. Dit betekent dat de ontwikkeling van nieuwe bedrijventerreinen en werklocaties de herstructurering van oude terreinen op elkaar afgestemd moeten worden en als er een bestemmingsplanwijziging plaatsvindt binnen een bepaalde termijn.   De nieuwe Omgevingswet biedt mogelijkheid financiële bijdragen te vragen voor ‘gerelateerde’ activiteiten. Zoals nieuwe bedrijventerreinen-uitleg met herstructurering; Via die route zou bij de aanleg van nieuwe werklocaties een verplichte bijdragen overwogen kunnen worden aan een herontwikkelingsfonds.   Overweeg bij nieuwe uitgifte inzet van erfpacht. Erfpacht heeft als voordeel dat de gemeente eigenaar van de grond blijft. Ook de toekomstige waardeontwikkeling blijft bij de gemeente en het biedt ruimte op het vlak van verduurzaming en circulariteit.  Tijdens het webinar pleitte de Hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de Radboud Universiteit ook voor een lobby richting het Rijk voor verbreding van het grondbeleidsinstrumentarium want veel instrumenten voor ruimtelijke ordening zijn nog altijd primair gericht op woningbouw. ‘Gemeenten zouden moeten pleiten voor bredere toepassing van deze instrumenten, zoals planbatenheffing en de Rijksgrondfaciliteit, voor bedrijventerreinen.’ Inzet planbatenheffing Van der Krabben ziet kansen voor de inzet van gebiedsfondsen om herstructureringsprojecten te financieren en tegelijkertijd bedrijven te laten mee-investeren in hun omgeving. Dit vergroot het draagvlak en de financiële haalbaarheid van projecten. Ook kan een gebiedsfonds worden gevuld met opbrengsten uit baatbelastingen of planbatenheffingen. ‘Op voorwaarde dat deze instrumenten door het Rijk worden verruimd. In het hoofdlijnenakkoord staat dat gekeken wordt naar de invoering van een planbatenheffing. De huidige minister werkt dit verder uit en er komt een voorstel en wellicht is deze heffing bij een verbeterde werking ook interessant bij herstructurering van werklocaties’, aldus Van der Krabben.  KIJK HET WEBINAR HIER TERUG.