Op Greenfield kan menig stadspark jaloers zijn

De bestemming voor de 10e SKBN Studiereis is bekend: van woensdag 21 tot en met vrijdag 23 mei zetten we zeil naar de Oostenrijkse metropool Wenen. Het thema van deze reis is: Slimme productie in de grote stad. Wenen staat bekend om haar actieve grondpolitiek en ruimtelijk beleid, dat niet alleen wordt ingezet voor volkshuisvesting, maar ook voor het borgen van een omvangrijk economisch programma en 300.000 banen in de productieve sector. Zo borgt de stad productieve economie beleidsmatig met het fachkonzept Productieve Stadt, en reserveert het ook nieuwe ruimte voor economie. Vienna Business Agency (Wirtschafts Agentur Wien) ontwikkelt namens Stadt Wien bedrijfsruimte en verhuurt deze voor betaalbare prijzen aan bedrijven. Wenen, dat de economische motor is van het land en als schakel fungeert tussen West- en Oost-Europa, heeft veel te bieden. Zo wil de stad een nieuwe standaard neerzetten van slimme productie in de grote stad. In het Technology Centre Seestadt werken bedrijven en wetenschap aan industriële innovatie. Vienna Business Agency organiseert daarnaast start-up challenges en biedt startende bedrijven incubatieruimte aan. Vienna BioCenter voorziet in ruimte voor 60 labs en kantoren voor de florerende life sciences-sector in de Oostenrijkse hoofdstad. Meer informatie over het programma volgt snel. De SKBN Studiereis is alleen toegankelijk voor leden van SKBN.  

IPP Haaglanden hanteert een duidelijke strategie bij de revitalisering van het Middengebied Plaspoelpolder in Rijswijk. Het industrieschap voert een gezamenlijk ontwikkelingsperspectief uit met de aankoop van leegstaande kantoorpanden om het verouderde bedrijventerrein beter te benutten en te zorgen voor een aangenaam vestigingsklimaat. ‘Als het niet vanzelf gaat dan kopen we actief op.’ Die aanpak werpt inmiddels zijn vruchten af: een kantoorgebouw dat jaren leegstond, wordt niet gesloopt, maar nieuw leven ingeblazen door verticaal te stapelen met ruimte voor (betaalbare) bedrijfs- en kantoorunits.  Het project is onderdeel van een bredere strategie, waarbij overheid en markt de komende jaren meerdere leegstaande kantoorpanden in het ‘Middengebied’ om het bedrijventerrein beter te benutten en toekomstbestendiger te maken.  Om dit mogelijk te maken is in 2021 door de gemeente Rijswijk het omgevingsplan gewijzigd. Destijds zijn ook duidelijke kaders gesteld in een gebiedsontwikkelingsplan. Wat inhoudt dat alleen aan de randen van het bedrijventerrein de lege kantoren mogen worden omgebouwd tot woningen.  Het Middengebied in de Plaspoelpolder daarentegen krijgt een duidelijke werkfunctie. Binnen dit gebiedsprofiel is meer milieuhinder mogelijk voor mkb’ers tot een milieucategorie van maximaal 3.2. Ook functiemenging behoort tot de mogelijkheden, maar voor woonfuncties zijn er geen opties. Dit beleid maakt de invulling van verouderd kantorenvastgoed een uitdaging. De gemeente Rijswijk heeft daarom in 2021 een intentieovereenkomst gesloten met IPP Haaglanden (het industrieschap waar de bedrijventerreinen Plaspoelpolder en Westvlietweg onder vallen, red.) en de Belangen Bedrijven Rijswijk (BBR) om samen de Plaspoelpolder te revitaliseren. De aanpak van leegstaand en verouderd kantorenvastgoed is hiervan een treffend voorbeeld. Broedplaats voor overlast Het pand aan de Polakweg, dat IPP Haaglanden begin dit jaar aankocht van de eigenaar, heeft vijftien jaar leeggestaan. Het was al die tijd een broedplaats van overlast, illegale bewoning en vervuiling. Het gebouw verkeerde in een erbarmelijke toestand en werd recent nog door lokale media omschreven als een ‘rotte kies’ in het gebied. Toch beschikt het gebouw volgens Jan Brugman, directeur van IPP Haaglanden, in potentie over circa 6.000 vierkante meter aan functionele bedrijfs- en kantoorruimte. ‘Dat lijkt weinig, maar het is best veel als je nagaat wat er aan werkgelegenheid mogelijk is als je ruimte biedt aan start- en scale-ups, kleine mkb-bedrijven en de maakindustrie.’ De bedoeling is dat het pand volledig wordt gerenoveerd, waarbij de begane grond en de eerste verdiepingen worden gesloopt. Vervolgens worden de huidige kantoorruimtes getransformeerd naar bedrijfsruimten. Op de verdiepingen daarboven worden nieuwe kantoorruimtes gecreëerd.  Om de ruimte optimaal te benutten, wordt ook onderzocht of het mogelijk is om het pand op te toppen met een extra verdieping. Haalbaarheidsstudie De renovatie van het kantoorpand aan de Polakweg dient als haalbaarheidsstudie voor toekomstige projecten in het Middengebied.  Brugman zegt hierover: ‘Ik zie veel potentie in verdichting, want gevoelsmatig zeg ik dat over de hele linie bestaande bedrijventerreinen veel beter benut kunnen worden. De inefficiëntie van de ruimte is enorm groot. Het gaat ons – in het geval van het Middengebied - niet alleen om economische verdichting, maar ook om het overnemen van vastgoed waarmee de eigenaren niets doen.’  Het is opmerkelijk dat een organisatie als gemeenschappelijke regeling zelf bedrijfspanden aankoopt, met steun van de gemeente. ‘Daar zouden we als organisatie en gemeente in principe weg van moeten blijven. Maar met de aankoop van dit pand en nog twee andere panden creëren we in de toekomst - maatschappelijk gezien - een gevoel van veiligheid.’  Dit zorgt er volgens Brugman voor dat eigenaren die niets van plan zijn met hun panden uiteindelijk vertrekken en dat er op het gebied van bijvoorbeeld criminaliteit weinig meer te zoeken valt. ‘Tegelijkertijd krijgen we meer grip op het beter benutten van het middengebied. Dit sluit aan bij de doelstelling om in dit gebied betaalbare bedrijfsruimte te realiseren, aangezien de huren in deze regio relatief hoog zijn. Zo geven we startende ondernemingen een kans.’ Duurzaamheid en beheer IPP onderzoekt momenteel of het de aangekochte panden in het Middengebied wat langer in eigendom kan houden via een huurkoopconstructie. Brugman: ‘Dat is een denkrichting waarbij we de ruimtes in het pand voor een zo laag mogelijke prijs verhuren. Hierdoor ontstaat een kasstroom, zodat het pand de tijd wordt gegund om te groeien naar een optimale functie.’  Naast het pand aan de Polakweg heeft het industrieschap recent nog twee andere leegstaande panden gekocht. Bij de transformatie van deze panden wordt dezelfde aanpak gehanteerd als bij de Polakweg.  ‘Je kunt stellen dat dit voor ons zo onderhand een groot gebiedsontwikkelingsproject wordt. We gaan de transformatie van deze twee panden op dezelfde zorgvuldige manier benaderen als bij de Polakweg, en dit alles in lijn met het geldende bestemmingsplan.’ De vraag is of deze panden worden gesloopt of volledig worden hergebruikt. ‘Ook bestuderen we voor welke typen bedrijvigheid we ruimte beschikbaar stellen op deze locaties. Bij de pilot aan de Polakweg werken we nauw samen met de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) en bekijken we hoe zo’n proces verloopt als je het zelf in de hand hebt.’ Focus op praktisch beleid Het uitgangspunt is om niet te hoogdravend te werk te gaan op het gebied van duurzaamheid en circulariteit.  ‘We zijn geen visionairs die ver vooruitkijken. Dit betekent dat we ons zelf op dit vlak vooraf geen doelstellingen opleggen die niet realistisch zijn. We maken als het ware beleid door direct te onderzoeken wat mogelijk is. Het gerenoveerde pand aan de Polakweg willen we volgend jaar zeker in gebruik nemen.’ Het uiteindelijke potentieel van de drie kantoorpanden binnen de opgave ‘beter benutten’ is volgens Brugman lastig in te schatten.  ‘We hebben het over anderhalve hectare, en dat vullen is op zichzelf al enorm veel. Het hangt ook af van hoe we op deze locaties kunnen verdichten en ruimte kunnen toevoegen. Voor het project aan de Polakweg behoort dat laatste zeker tot de mogelijkheden.’  Brugman constateert dat de bereidheid van commerciële vastgoedpartijen om deel te nemen aan transformatieprojecten beperkt is.  ‘De kennis bij ontwikkelaars op dit vlak is gering. Het is – zo weten we uit ervaring nu - een aparte tak van sport en zeker geen standaardontwikkeling. Daarnaast merken we dat met name malafide eigenaren hun vastgoed vaak liever behouden. Het staat de ambities van goedwillende ondernemers op bedrijventerreinen in de weg. Dit gaat ook ten koste van het vestigingsklimaat in een regio.’  Investeren in verduurzaming Ondanks die terughoudendheid blijft IPP Haaglanden vasthouden aan de integrale visie dat het Middengebied Plaspoelpolder een bedrijventerrein moet blijven, met aantrekkelijke, veilige en schone bedrijfs- en kantoorruimtes in een groen gebied.  ‘We richten ons niet alleen op het vastgoed, maar investeren in samenwerking met de ondernemers op het terrein ook veel geld in de verduurzaming en vergroening van de omgeving. Dit is uiteindelijk een mooie businesscase waar we veel van leren en die ook maatschappelijk voldoende politiek draagvlak kent’, aldus Brugman. Lees dit artikel tevens op bt-online.nl  

De uitspraak “Als je doet wat je deed, krijg je wat je kreeg” wordt vaak toegeschreven aan Albert Einstein. Hoewel het niet zeker is of hij dit letterlijk heeft gezegd, sluit het idee erachter aan bij het feit dat als je dingen op dezelfde manier aanpakt, je ook dezelfde resultaten kan verwachten. Terwijl het bij innovatie en verandering juist zo belangrijk is om buiten je comfortzone te stappen en nieuwe strategieën te bedenken. De toepassing van Einsteins filosofie zorgt voor een outstanding beoordeling van BREEAM-NL voor gebiedsontwikkeling van Business Park Amsterdam Osdorp fase 2. Projectmanager Sheila van Vliet van SADC en Hein Veldmaat, Business Leader duurzame stedelijke ontwikkeling bij TAUW, vertellen er vol trots en enthousiasme over. ‘Samen anders durven kijken brengt ons verder’ “Bij SADC ontwikkelen we werklandschappen van de toekomst”, vertelt Sheila. “Dat zijn werklocaties van hoge kwaliteit, waar mensen graag werken en verblijven. De bedrijven die zich op onze terreinen vestigen delen onze ambities op economisch, ecologisch en maatschappelijk gebied. Dat ontwikkelen doen we op een heel adaptieve manier: we leggen de lat op het gebied van duurzaamheid steeds hoger en houden constant rekening met de voortschrijdende inzichten uit eerdere ontwikkelingen. Dat we voor de ontwikkeling van Business Park Amsterdam Osdorp fase 2, dat we na voltooiing van fase 1 ontwikkelen, gecertificeerd zijn met de BREEAM-NL Gebiedsontwikkeling Outstanding-certificering, maakt enorm trots. Het is door onze werkwijze echt een place to be aan het worden, en dat zien we ook terug aan het enthousiasme van de bedrijven die zich hier vestigen en die met ons mee voorop lopen. Want we doen als SADC heel veel in het gebied, maar vragen van onze klanten hetzelfde op kavel- en gebouwniveau. Dat brengt de locatie als geheel echt verder.” Een betere wereld begint (ook) bij BREEAM “Het BREEAM-certificaat kennen veel mensen van de beoordeling van gebouwen, maar is er dus ook voor gebiedsontwikkeling. Het duurzaamheidskeurmerk geeft aan hoe duurzaam een gebied is ontworpen, gebouwd en wordt beheerd. Ook worden scores gebruikt om de impact op het milieu te meten, om zo gezonde en leefbare gebieden te ontwikkelen. Het aantal criteria waarop getoetst wordt is groot, en daarom hebben we dit traject samen met Hein aangevlogen. Behalve dat hij nauw betrokken is bij het opstellen van het inrichtingsplan en het gebied dus heel goed kent, is hij expert op duurzame stedelijke ontwikkeling en helpt ons de maximale prestaties te realiseren, op een uitgebreide, serieuze en doordachte manier.” Hein: “Duurzaam ontwikkelen is niet nieuw voor SADC. Sterker nog, het zit in hun DNA, is hun intrinsieke motivatie. We waren daarom al heel goed op weg met de eisen die BREEAM stelt, die zijn eigenlijk onze ‘ondergrens’. Van begin medio 2017 zijn we op pad gegaan om een state-of-the-art duurzaam werklandschap van de toekomst te realiseren. Dat ons gehele ontwikkelproces, het ontwerp en de beheerplannen voldoen aan de hoogste waardering van BREEAM Gebied, zijn we trots op. Op bepaalde vlakken gingen we zelfs verder dan de beoordelingsmethodiek. Dat maakte het voor mij makkelijk om ze in het ontwikkelplan te borgen, waarbij ik ben uitgegaan van de optimale mix van de aard van het ontwikkelgebied en het ontwikkel- en ontwerpproces, wat we integraal hebben aangepakt. Dat klinkt misschien wat ingewikkeld, maar het komt erop neer dat we over alle elementen, waarop we getoetst zouden gaan worden, al hadden nagedacht. En dat we zelfs verder gingen dan dat. Zo zijn we heel ver gegaan in het bodemvriendelijk en bodemecosysteem gestuurd ontwerpen. Dat heeft weer geleid tot een geheel nieuw wegontwerp waarbij de aanwezige kleilagen zijn bewerkt tot hoogwaardige fundering voor de weg.”  Anders kijken is anders doen “Samen met stedenbouwkundigbureau MUST hebben we een masterplan en inrichtingsplan ontwikkeld. En daarbij kwamen initiatieven aan de orde die verder gingen dan in eerste instantie gedacht. Neem bijvoorbeeld ons bodemwaterecosysteem. Dat is een duurzame methode die heel veel milieu-, kosten- en kwaliteitsimpact heeft als je die zorgvuldig, tijdig en volledig doorvoert. Dit is echt één van onze USP’s in deze ontwikkeling. Terwijl de in Nederland traditionele manier van ophoging werkt door het aanvullen van grondlagen (bijvoorbeeld met zand of puingranulaat) en klei doorgaans als last wordt gezien, stabiliseren wij de bodemstructuur door kleideeltjes vast te zetten in de bodem. Dat levert niet alleen stevige funderingslagen voor infrastructuur op maar voorkomt bovendien materiaalgebruik van primaire en secundaire grondstoffen met al hun vervoersbewegingen. Door het niet ophogen en inbrengen van gebiedsvreemde grondsoorten en puinlagen voorkomen we het verstoren van het bodemwaterecosysteem. Hierdoor blijft de natuurlijke waterhuishouding in het gebied ook beter in balans. Traditionele ophoging is vaak instabiel en heeft te maken met restzettingen waardoor er veel renovatie- en beheerkosten zijn. Dat wordt nu meer voorkomen en leidt tot lagere onderhoudskosten en minder verstoring van de omgeving op de lange termijn. Traditionele ophoging vereist veel transport van grond en machines, wat weer leidt tot een hogere uitstoot van CO2. Even voor het beeld: voor het ophogen van deze grond zou een volgeladen vrachtwagen met zand grofweg twee keer de wereld om hebben moeten rijden. Het immobiliseren van bestaande kleilagen tot funderingslaag is energiezuiniger, duurzamer en levert materiaalbesparing op. Dat we voor deze aanpak hebben gekozen, betekende natuurlijk wel dat we afweken van veel ‘standaarden’. Dat vergde van de partijen waarmee we samenwerken echt wel een andere visie en leiderschap van alle betrokkenen, gemeente Amsterdam, Waternet en alle technische adviseurs en uitvoerders. Dat is ook een grote winst: dat we door anders te gaan kijken het samen ook echt anders zijn gaan doen.” Goed kijken en benutten wat er al is “Bij de ontwikkeling van Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 hebben we heel goed en uitgebreid gekeken naar wat er al was. In nauw overleg met experts, zoals de stadsecoloog, speciallist bodemleven van Naturalis en de landschapsbeheerder van Spaarnwoude, hebben we gezocht naar een robuuste en diverse biotopen voor de van origine akkerbouwgrond in het gebied. Biodiversiteit hangt samen met hoe een gebied wordt ingericht en beheerd, hoeveel ruimte er is, en de omgeving waarin het zich bevindt. Goed beheer richt zich op het minimaliseren van verstoring en het aanleggen van een netwerk van natuurgebieden en verbindingen, zowel binnen Business Park Amsterdam Osdorp als met de omliggende gebieden. Vaak wordt biodiversiteit vooral bekeken als iets wat er mooi uitziet en een paar nuttige functies heeft. Bodembiodiversiteit krijgt daarbij weinig aandacht omdat de kennis hierover beperkt is en het minder zichtbaar is. Daarom wordt het bij de inrichting en het beheer vaak overgeslagen. Bij de aanleg van bedrijventerreinen wordt vaak uitgegaan van een ‘dode bodem’, waarbij steriele grond wordt gebruikt en standaard planten worden aangeplant. Dit leidt tot saaie bedrijventerreinen die weinig bijdragen aan de biodiversiteit en het landschap verstoren. Het is bovendien niet duurzaam omdat er weinig ecosysteemdiensten worden geleverd. Dat wilden we anders doen. Door gebruik te maken van de oorspronkelijke grond behouden we niet alleen de identiteit van het gebied, maar zorgen we ook voor een goede start met de bestaande bodembiodiversiteit. Dit sluit aan bij de bodemtypen en leefgebieden in de bredere omgeving. Dit vraagt om durf, want we ontdekken steeds meer hoe belangrijk bodemleven is voor alles wat erboven groeit, terwijl we er nog weinig van begrijpen. Wij kiezen voor een vooruitstrevende aanpak, waarbij het behoud en herstel van de oorspronkelijke bodem centraal staat. Een verwant biotoop is een omgeving die nauw verwant is aan het oorspronkelijke leefgebied van specifieke soorten planten en dieren. Hier hebben we gekozen voor een vernat biotoop, waardoor de bodem bewust natgehouden wordt. Dit stimuleert de groei van planten die van vocht houden en ondersteunt diersoorten die afhankelijk zijn van water. Er is een grondwal ontworpen die gebruik maakt van de aanwezige gradiënt -de variaties in milieuomstandigheden die leiden tot verschillen in vegetatie of diersoorten-, bijvoorbeeld van nat naar droog van 25 meter breed en 2 meter hoog, die het zicht op het business park op een hele natuurlijke manier ontneemt. Bij alles hebben we met respect voor de bestaande situatie gehandeld, en dat betaalt zich op een positieve manier uit. Zo zien we dat de rugstreeppad, hier in de natuurlijkvriendelijke oevers en poelen, weer helemaal zijn thuis heeft gevonden. Daar worden we met zijn allen uiteraard hartstikke gelukkig van.” Fruitboom als verbinder Sheila: “Business Park Amsterdam Osdorp fase 2 ligt aan de rand van Amsterdam, vlakbij de A5 en A9. Dat maakt deze locatie aantrekkelijk voor bedrijven in de stadsdistributie en dienstverlening. Maar we hebben bij het ontwerp ook gekeken naar hoe dit business park kan bijdragen aan de sociale cohesie in de omgeving. Hoe ligt het gebied nou in de omgeving en hoe kunnen we het zó inrichten dat dit een plek wordt waar veel meer gebeurt dan alleen werken? Dat het een plek wordt waar mensen graag samenkomen en er een logisch onderdeel van zijn? En hoe verbinden we bestaande lokale initiatieven als ‘Tuinen van West’ met de ondernemers die hier zitten? Dat zijn vragen waarop in het ontwerp echt mooie antwoorden worden gegeven.” “Mede om die cohesie en verbinding tussen mensen onderling te bereiken hebben we de openbare ruimte ontworpen als een fruitboomgaard met 1500 fruitbomen en een waterpark als hart en ontmoetingsplek aangelegd”, vult Hein aan. “De fruitbomen zorgen voor een ontmoetingsplek om te plukken en een communityproces vorm te geven. In het waterpark -een hoogwaardig stadpark met onder meer aquaducten- komen het hemelwater van de daken en het terrein samen en zorgt een ecologische inrichting voor een verhoogde waterkwaliteit. Strategisch geplaatste boomgroepen zorgen met hun bladerdak niet alleen voor ontmoetingsplekken met licht en schaduw, maar vormen ook de route voor vleermuizen in de verbinding tussen begraafplaats Westgaarde en het westelijk gelegen natuurgebied de Groene As. Wat ook weer een heel mooie wandelroute voor mensen is, met bruggetjes en prachtige inheemse planten en bomen. In plaats van traditionele harde infrastructuur als hemelwaterriool of kadermuren  te bouwen om water tegen te houden, maken we gebruik van Nature Based Solutions. Deze zijn flexibel en hebben het vermogen om zich aan te passen aan veranderende omgevingsfactoren, zoals extreme weersomstandigheden.” Kan niet, bestaat niet Sheila: “Bedrijven die zich hier vestigen moeten aan bepaalde duurzaamheidseisen voldoen en we verwachten ook dat ze hun innovatiekracht aanspreken door middel van het aanleveren een Value Added Plan. Wat ga je doen op het gebied van energie-efficiëntie, hoe zorg je voor lagere onderhoudskosten en welke maatregelen neem je om het comfort voor je werknemers te verhogen zijn bijvoorbeeld zaken die aan de orde komen. Sowieso verhogen investeringen in duurzaamheid, technologie en esthetiek de waarde van het gebouw, waardoor het aantrekkelijker wordt voor potentiële huurders of kopers. Daarnaast vinden we het ook belangrijk dat de onderneming laat zien wie ze is, dat de eigen identiteit naar voren komt. Doordat ze zich op een bedrijventerrein met onze certificering vestigen, helpt hen ook bij hun gebouwcertificering, maar we dagen ze altijd uit om het nog beter te doen. De duurzaamheidsvoorwaarden worden elk jaar, op basis van de nieuwste inzichten, herzien. Zo blijven we samen vooroplopen.” Hein: “Arjan van Timmeren, hoogleraar Environmental Technology en Design, is echt een inspirator en facilitator op dat gebied. Zo’n Value Added Plan is afdwingbaar, je hebt er echt iets mee in handen. En het geeft eigenaren van de gebouwen ook nieuwe inzichten. ‘Kan niet, bestaat niet’ is ons credo, want kijk, hier gebeurt het! We bieden de eigenaar van de kavel kennis, waardoor we volwaardige gesprekspartners zijn. En gelijke ambities hebben voor de onderneming op de kavel en de mensen die er werken. Je zit tenslotte niet zomaar op Business Park Amsterdam Osdorp fase 2, daar moet je wat voor doen. En dat werkt door in de hele keten, ook in de nieuwe BREEAM-richtlijnen. Zo bepalen we samen telkens weer de nieuwe standaard!” Sheila: “Deze certificering sterkt ons in ons streven naar duurzame en toekomstgerichte werkomgevingen. Maar het werk stopt hier niet; innovatie blijft essentieel om groene, gezonde, klimaatadaptieve werkomgevingen te creëren.”