SKBN Studiereis 2025 - Wenen in 10 learnings
De jaarlijkse SKBN Studiereis ging eind mei naar de Oostenrijkse hoofdstad Wenen. Het was een reis waarbij de deelnemers kennismaakten met 'The other Vienna' en het ‘Fachkonzept Produktive Stadt'. Jan Jager, hoofdredacteur van BT en programmamanager van de reis, tikt 10 learnings op.
De ontwikkeling van Wenen vertoont veel gelijkenis met andere Europese steden: een van vallen en opstaan. Alleen waren de pieken in Wenen hoger, en de dalen dieper. Als hoofdstad van het ooit machtige Habsburgse rijk telde de stad in 1910 meer mensen (2,1 miljoen) dan nu. Na het uiteenvallen van het Habsburgse rijk kelderde de populatie, tot een dieptepunt van 1,48 miljoen in 1987. Sinds de val van het IJzeren Gordijn groeit de stad weer als kool, vooral door immigratie. Wenen telt inmiddels weer iets meer dan 2 miljoen inwoners, verspreid over een oppervlakte van bijna tweemaal Amsterdam.
Wenen staat bekend om haar zeer actieve grondpolitiek, in combinatie met publiekrechtelijk instrumentarium zoals de Weense Bouwcode uit 2019. Die voorziet in maximale transactieprijzen voor grond voor gesubsidieerde, betaalbare woningbouw, gecombineerd met een eis van 2/3 betaalbaarheid van het wonen. Die betaalbaarheidseis rond woningbouw laat in mixgebieden weinig ruimte voor het ‘verweven’ van betaalbare bedrijfsruimte, en zo komen mixprojecten moeilijk van de grond. Mede hierom zette de stad recent de helft van de ‘pink zones’ (mixgebieden met een eis van minimaal 50 procent bedrijfsruimte) om in ‘red zones’ (dedicated bedrijventerreinen). Dat betekent niet dat de stad tegen mixen is. Sterker: Wenen wil in beginsel overal mixen (‘red zones’ uitgezonderd), maar het is grotendeels ‘non-productive mix’.
Om te voorkomen dat de woningmarkt economisch ruimtegebruik wegdrukt heeft de stad besloten vijf procent van haar grondoppervlak te borgen voor productieve economie. Het is één van de afspraken die beleidsmatig is vastgelegd in het uitgebreide ‘Fachkonzept Produktive Stadt’.
Op kleinere schaal realiseert de Wirtschaftsagentur (Vienna Business Agency) namens de stad normale en speciale bedrijfsruimtes en verhuurt deze voor betaalbare prijzen aan ondernemingen. Een voorbeeld van zo’n speciaal concept is het Gewerbehof Seestadt: een gestapeld bedrijfsruimteconcept met circa 7.500 m2 vloeroppervlakte in het hart van het nieuwe stadsdeel Seestadt. Feitelijk verhuurt de Wirtschaftsagentuur de ruimtes voor commerciële prijzen omdat anders sprake is van staatssteun, en helpt huurders om hun of haar bedrijf op te starten. De ‘truc zit aan de achterkant, namelijk de realisatie van het gebouw en de financiering daarvan heeft een terugverdientijd van 40 jaar in plaats van de gebruikelijke 6-8 jaar in Nederland, waardoor andere huurprijzen kunnen worden gehanteerd.
Onder het beleidskader Produktive Stadt hangt het ‘productive sectoral plan’ uit 2017, waarin gebruiksmogelijkheden van grond in kleurcodes zijn vastgelegd met naast de hierboven beschreven ‘pink’ en ‘red’ zones ook de ‘kleurloze’ Integrierte Einzelstandorte: geïsoleerde fabrieksterreinen. Ook deze beschermt de stad actief.
Andere opvallende zaken
>> De Weense ‘mixmores’ is niet afwijzend tegenover grootschalige en overlast gevende ‘leisure’ op bedrijventerreinen. Sterker: productieve economie en leisure accorderen volgens de stad in beginsel met elkaar.
>> Ondanks de ligging ver buiten het centrum van de stad experimenteerde de Wirtschaftsagentur in Seestadt met het aanbieden van gestapelde werkruimte (Gewerbehof Steestadt). Daarmee wil het een voorbeeld stellen aan de markt. In heel Wenen is de ruimte schaars.
>> De Wirtschafsagentur zette als zelfstandige uitvoeringsorganisatie (onderdeel van de stad) een stap vooruit om van Seestadt nadrukkelijke een woon- én werkstad te maken. Het eerste gebouw dat de organisatie neerzette was een bedrijfsgebouw: het Technology Center. Sowieso is het opvallend dat de Wirtschafstagentur naast acquisitie ook bedrijfsruimte aanbiedt.
>> Met het Productive City sectoral plan uit 2017 borgt de stad niet alleen een significant aandeel ruimte voor productieve economie (5 procent, in Nederland is zo’n 2 tot 2,5 procent van de landoppervlakte in gebruik voor economische doeleinden), een transformatieverbod voor ‘red zones’ resulteerde ook in minder ‘gestunt’ door ontwikkelaars hetgeen louterend werkt op de stedelijke grondmarkt, die gevrijwaard bleef van al te dolle speculatiedrift. En de markt schijnt het oké te vinden, die weet waar het aan toe is. Sinds de aanscherping van het ruimtelijke beleid in de ‘Vienna Building Code’, is grondspeculatie verder afgevlakt.
>> Wenen heeft twee gezichten. Aan ons werd nadrukkelijk ‘het andere Wenen’ gepresenteerd. Niet dat van Strauss, maar ‘The other Vienna: hotspot of technology and production’ zoals de directeur van de industrievereniging het muntte. Dit kwam meermaals terug. Wenen is véél meer. De grootste Duitstalige universiteitsstad met 200.000 studenten, een life-sciences stad, een gateway naar Zuidoost Europa.
>> Life sciences is heel groot in Wenen. Met 23 miljard omzet op 49.000 mensen. Dat is 4,5 ton per persoon. Niet alleen groot, maar ook hoogproductief.
>> In dat opzicht is Wenen misschien voor Oostenrijk een waterhoofd, maar een capital city voor Zuidoost Europa.
>> Wenen heeft in de jaren 80 veel grond gekocht. Dat bleek een hele goede investering!
>> De eigenaar van het bedrijventerrein in Siemering investeert zelf in innovatieve bedrijven die zijn gebied omgekeerd weer meer waarde geven. Deze combinatie van vastgoedexploitatie en bedrijfsinvesteringen pakt voor deze eigenaar op te lange termijn gunstig uit, en voor de stad eveneens.
>> Oostenrijkers hebben een handige constructie gevonden waarmee bedrijven via een stichting hun winsten onbelast of minimaal belast kunnen herinvesteren in R&D-projecten in eigen land. Zo jagen grote farmaceuten via geaffilieerde stichtingen de binnenlandse innovatie aan, die vervolgens weer ten goede kunnen komen aan dat bedrijf.
10 LESSONS LEARNED
1. Beleidsconsistentie is álles, het geeft duidelijkheid, voorkomt gestunt met grond en is uiteindelijk in ieders belang.
2. Ook voor Nederland is herijking van mixambities raadzaam. De stad zet in op méér mixed-use, en niet alleen in de pink zones (mixgebieden) maar in de hele stad. Maar het is grotendeels non-productive mix. Mixen van wonen met productieve economie is financieel lastig gebleken door hoge eisen ten aanzien van betaalbaar wonen. Maar dan nog beschouwt de stad een mix van wonen en productieve economie als uitdagend. De slotsom is dat de mixambitie rond productieve economie flink is afgeschaald en voormalige mixgebieden weer reguliere bedrijventerreinen zijn geworden.
3. Een klein gebaar kan een krachtig signaal geven. Het eerste gebouw in Seestadt was een werkgebouw. De boodschap: Seestadt is om in te werken. Overigens hielp de metrolijn die al op voorhand was aangelegd. De kost gaat soms voor de baat uit. Publieke investeringen lonen.
4. Actieve grondpolitiek loont op de lange termijn. Het vergt alleen een lange adem en beschouw betaalbare bedrijfsruimte ook als dienst van algemeen economisch belang, net als sociale woningbouw. En wissel waar mogelijk een sociale woningbouwnorm in voor een werkruimtenorm.
5. Experimenteer met een gestaffelde grondprijsmethodiek, of creëer een andere financiële constructie die de realisatie van betaalbare bedrijfsruimte beloont, bijvoorbeeld met lange looptijd financiering of extra commerciële ontwikkelrechten (met inachtneming van les 2).
6. Acquisitie en huisvesting in één kan lonen. Je kan wel buitenlandse bedrijven aantrekken, maar waar moeten ze landen? In Wenen zit acquisitie en huisvesting (top op zeker hoogte) in één organisatie.
7. Europese strategische autonomie vraagt om nieuwe stedelijke merken. Een ál te toeristisch imago kan een economisch positionering in de weg zitten. Met ‘The other Vienna’ probeert Wenen het hardnekkige imago van Strauss van zich af te schudden. Ook een metropool als Amsterdam wil méér zijn als een museum en werkt momenteel aan een economische positionering.
8. Denk in perspectieven! Als je met een kleine bril kijkt, dan zie je kansen niet en ervaar je Wenen als een waterhoofstad voor Oostenrijk. Als je met een grote bril kijkt is Wenen dé ‘capital city’ voor Zuidoost-Europa. Hoe zit dat met Nederland steden en regio’s?
9. Doorbreek het platte vastgoed denken. Neem voorbeeld aan de bedrijventerreineigenaar in Siemering die zowel in stenen als in bedrijven investeert en daarmee nadrukkelijk ook stuurt op economische impact.
10. Zoek slimme fiscale constructies die investeringen in binnenlandse innovatie bevorderen, stop met stunten met belastingtarieven om buitenlandse investeerders het hof te maken. Dat eerste zorgt uiteindelijk voor een sterkere economie, en strategische autonomie.
DOWNLOAD HIER HET VERSLAG
12-06-2025
