Brabant zet in op bottom-up aanpak bij herstructurering werklocaties

Op het 21e BT Event ligt de focus op nieuwe ontwikkel- en investeringsmodellen waarmee overheid én markt schaarse grond en ruimte optimaal kunnen aanwenden. Voor zowel cruciale stedelijke bedrijvigheid als voor economische activiteiten die deel uitmaken van vitale waardeketens die bijdragen aan strategische Europese weerbaarheid en een duurzame, competitieve regionale economie.  We gaan in op spanningsvelden die hierbij optreden: Tussen sturen en ruimte geven: hoe creëren we kader en regie, zonder innovatie en marktkrachten te smoren? Tussen ambitie en haalbaarheid: hoe vertalen we toekomstvisies naar concrete, uitvoerbare plannen? Tussen bestaand en nieuw: hoe verdichten we bestaande locaties, terwijl we strategisch uitbreiden waar nodig? Tussen overheid en markt: hoe werken we samen aan investeringskracht, zonder in wensdenken of marktfalen te vervallen? Tussen clustering en ketensamenwerking: hoe werken marktpartijen samen en hoe vertaal je dit ruimtelijk? KIJK HIER VOOR MEER INFORMATIE EN AANMELDENNaam: BT Event 2026 – 21e editieDatum: Donderdag 12 november 2026Tijd: 09:30 – 16:30 uur. Start programma 10.30 uur.Locatie: TAETS Art and Event Park in ZaanstadThema: VAN BEDRIJVENTERREIN NAAR WAARDEKETEN - Ruimte maken voor een toekomstbestendige economie  

Eindhoven wil creatieve broedplaats Sectie-C zelf kopen en exploiteren om ook op lange termijn betaalbare werkruimte voor makers en ontwerpers te behouden. Volgens het college van B en W kan alleen zo de creatieve functie van deze plek veilig worden gestellen, ondanks woningbouw in dat het gebied. Huurders zijn voorzichtig positief. ‘Op lange termijn is dit de beste manier om de creatieve werkruimte in Sectie-C te borgen’, schrijft het college van B en W aan de raad. Aanleiding is de motie Borging van creatieve werkruimte van 1 oktober 2024, waarin de raad vroeg hoe de broedplaats ook in de toekomst behouden kan blijven.Sectie C is een creatief terrein in Tongelre, aan de oostkant van Eindhoven. In voormalige fabriekspanden werken hier meer dan 250 makers, ontwerpers en ondernemers. Het gebied is bijna 8 hectare groot en geldt als een van de grotere creatieve ecosystemen van Nederland. Met de aankoop van de gebouwen kiest de gemeente er nadrukkelijk voor om niet in tijdelijke oplossingen te blijven hangen. Volgens Samantha van Rooij, projectmanager van Sectie-C, is dat precies de kracht van deze stap. Zij noemt gemeentelijk eigenaarschap de ultieme manier om grip te houden. Andere instrumenten of constructies met andere partijen bieden volgens haar minder kans op succes.  De gemeente handelt daarbij vanuit maatschappelijk belang: waar woningcorporaties betaalbare woningen helpen borgen, doet Eindhoven hier in feite iets vergelijkbaars voor creatieve werkplekken. Goed voor de stad Anne Ligtenberg, eigenaar en hoofdontwerper van Bureau AM, spreekt van ‘iets unieks’ en prijst dat creatieven gelijkwaardig konden meepraten. Wethouder Mieke Verhees, wethouder Wonen, Wijken, Ruimte en Dienstverlening, noemt het principebesluit ‘heel goed voor de stad’ en zegt dat het ‘hard nodig’ is om creatieve ondernemers plek te blijven bieden. ‘Op deze manier zorgen we ervoor dat de ruimtes ook echt worden verhuurd als ateliers en creatieve werkruimtes, zodat Sectie-C een creatief ecosysteem blijft. Ook voor de lange termijn’, aldus Verhees. ‘Door als gemeente eigenaar te worden van de broedplaats Sectie-C, houden we de regie.’ Van Rooij onderstreept dat belang. Wat Eindhoven met Sectie-C doet, noemt ze een van de grootste stappen die de gemeente op dit vlak ooit heeft gezet. Voor zover zij weet, is er geen andere plek waar een gemeente een creatieve broedplaats van deze schaal voor vijftig jaar probeert veilig te stellen.  Met die keuze zet de gemeente niet alleen in op vastgoed, maar ook op stedelijk vestigingsbeleid. In de raadsbrief koppelt het college Sectie-C aan de ambitie om toptechnologie en toonaangevend design aan Eindhoven te blijven binden. Daarbij verwijst het ook naar Design Development Eindhoven, waar niet toevallig de programmalijn ‘ruimte’ centraal staat. De gemeente wil met de overname van  Sectie-C niet alleen de broedplaats behouden, maar ook 1.300 woningen en voorzieningen toevoegen. Uitgangspunt is dat Sectie-C betaalbaar blijft met is een gemiddelde huur van 85 euro per vierkante meter bruto vloeroppervlak. Stichting Sectie-C moet hoofdhuurder worden en vervolgens zorgen voor onderverhuur en beheer. Scenario's De gemeente onderzocht nog twee andere scenario’s voor het voortbestaan van Sectie-C. In het eerste scenario zou TBFOS eigenaar blijven, maar dan was volgens de gemeente een forse bijdrage nodig en bleef de creatieve functie slechts tijdelijk geborgd. Een tweede variant, met de stichting als eigenaar, strandde op financiering en een nieuwe subsidiebehoefte. Het principebesluit volgt op een langer traject. Al op 7 oktober vorig jaar kregen huurders het conceptschetsontwerp te zien. Stedenbouwkundige Tom van Tuijn en architect Servie Boetzkes lichtten toen toe hoe eerdere reacties in het plan waren verwerkt en welke keuzes nog openlagen. Huurders hoorden daar al dat de plannen voor een gemeentelijke aankoop concreet waren. In dat traject werd ook zichtbaar waar de spanning zit. Huurders vroegen om hoge ruimtes, onder meer voor mezzanines, maar zwaardere constructies maken het plan duurder. Om de werkruimtes betaalbaar te houden, moeten sommige gebouwen daarom eenvoudiger worden uitgevoerd. Daarna volgden participatiesessies over VOSP en mobiliteit, voor omwonenden en huurders. Onder huurders klinkt voorzichtig steun, al zijn er ook zorgen over de toenemende drukte door alle verdichtingsplannen. Van Rooij zegt dat die positief-kritische houding logisch is. Er moet nog veel worden uitgewerkt, en onder huurders leeft ook de vraag: ‘Kunnen we straks alle verschillende typen creatievelingen nog huisvesten?’ Die zorg speelt ook in gesprekken die huurders zelf met de buurt voeren. Zo is er het project Radicale Wegbereiders, een bottom-up-initiatief waarin met de omgeving wordt gesproken over de zachte waarden van het gebied. Een huurder laat ook weten te hopen dat Sectie-C niet de kant op gaat van Strijp-S, waar volgens betrokkenen ruimte voor creativiteit onder druk is komen te staan. Volgens Van Rooij is het daarom belangrijk dat creatieve ondernemers niet pas achteraf mogen reageren, maar daadwerkelijk aan tafel zitten. Dat gebeurt nu ook, onder meer bij de inrichting van de openbare ruimte. De uitdaging is volgens haar om de verschillende belangen in het gebied evenwichtig te bedienen. Zelf zegt zij daar geen grote zorgen over te hebben, juist omdat deze ontwikkeling anders wordt aangepakt dan eerdere binnenstedelijke transformaties. Ingrijpende veranderingen Wel erkent zij dat het gebied ingrijpend zal veranderen. Dat is volgens haar onvermijdelijk, maar biedt ook nieuwe kansen. Op hoofdlijnen zijn Sectie-C, de gemeente en de ontwikkelaar het volgens haar met elkaar eens. Om die balans ook in de uitvoering vast te houden, ligt er een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente, ontwikkelaar en Sectie-C. Volgens de gemeente levert aankoop geen risico’s op rond staatssteun, aanbestedingsrecht of het Didam-arrest. Wel volgt nader onderzoek naar onder meer leegstand, aanloopkosten en governance. Voor de vervolgstappen is 250.000 euro geraamd uit de reserve Strategische Investeringen. Ook is een WOKT-subsidie toegekend voor bovengrondse infrastructuur in Tongelre. De uitwerking moet uiterlijk in juni 2026 zijn afgerond. Lees het artikel ook op Stadszaken.nl

Een distributiecentrum van 15.000 vierkante meter of 300 huizen? Een mixproject in Zoetermeer van logistiek vastgoedontwikkelaar Intospace voorziet in ruimte voor beide. De gemeente en de ontwikkelaar sloten onlangs een intentieovereenkomst voor de beoogde ontwikkeling. Het project vormt een mogelijk antwoord op een groeiende ‘ruimteclash’ tussen economie en wonen in Zuid-Holland, aangewakkerd door provinciale omgevingsplannen.Het gaat om de herontwikkeling van het voormalige Miss Etam-hoofdkantoor en distributiecentrum aan de Oostweg 2 in Zoetermeer, dat al geruime tijd leegstaat. Intospace wil op de plek een van de eerste colocatie-projecten van Nederland realiseren, waarbij logistiek en wonen bewust op één locatie worden gecombineerd.‘Met deze intentieovereenkomst zetten we een belangrijke stap om deze plek opnieuw te gebruiken. We onderzoeken samen hoe wonen, werken en logistiek hier goed kunnen samengaan’, zegt wethouder Bouke van Velzen van wonen en ruimtelijke ordening.In geen enkele provincie knelt de ruimte zoals in Zuid-Holland. Om ook in de toekomst voldoende ruimte voor industriële activiteiten te hebben, zet de provincie bij de herziening van het omgevingsbeleid in op een betere benutting van milieuruimte op bedrijventerreinen.Lichtere bedrijfsactiviteiten die nu nog vaak kostbare milieuruimte op bedrijventerreinen bezet houden, wil de provincie uitfaseren. Dat betekent dat deze activiteiten deels een plek moeten krijgen in andere omgevingen zoals woonwijken en centrumgebieden. Met de beleidswijziging hoopt de provincie milieuruimte vrij te spelen voor de circulaire transitie en andere vitale industrieën.Economie versus wonenHoewel de voorgestelde beleidswijziging ruimte laat voor maatwerk, is vanuit steden als Delft en Leiden met zorg gereageerd op het voorstel van Gedeputeerde Staten, die minder ruimte laat voor functiemenging op bedrijventerreinen. Ook is er scepsis over de mogelijkheid om lichtere activiteiten te verweven in woonomgevingen.Tim Beckmann, CEO van Intospace, stelt dat de discussie niet alleen moet gaan over  functiemenging met wonen. ‘Een grote bedrijfshal zou je in theorie naast een theater kunnen zetten, met een gezamenlijke parkeervoorziening die overdag wordt gebruikt door werknemers en ‘s avonds door het theaterpubliek.’Op de plek van het voormalige Miss Etam-hoofdkantoor en -distributiecentrum, dat Intospace circa vijf jaar geleden aankocht, wil het vastgoedbedrijf logistiek, wonen en groen combineren.Die functiemix tussen urban logistics en wonen is onder meer al toegepast in Londen, waar logistiek vastgoedontwikkelaar SEGRO samen met Barratt Developments een voormalig Nestlé-fabriekscomplex omkatte tot distributiecentrum en woonpark.Beckmann: ‘We kijken nog te vaak geïsoleerd naar functies, terwijl slimme combinaties juist kunnen zorgen voor efficiënter ruimtegebruik.’ Hij beschouwt nieuwe functiemixen als ‘noodzakelijk’ om te kunnen inspelen op de vraag naar ruimte voor zowel logistiek als voor andere doeleinden.Dubbelbestemming: planologisch spannendIn Zoetermeer wil Intospace een nieuw te realiseren distributiecentrum van circa 15.000 vierkante meter aan drie zijden ‘inpakken’ met woningbouw. Op het dak van het distributiecentrum komt een tuin voor bewoners van de circa 300 beoogde woningen. Aanvankelijk wilde Intospace daar een publiek toegankelijke ruimte realiseren, maar dat is volgens Beckmann regelgevingstechnisch complex.Intospace heeft bij de gemeente aangegeven het naastgelegen braakliggende kavel te willen kopen en integraal te willen betrekken bij de ontwikkeling. Deze kavel, gelegen tussen Oostweg 2 en de woonwijk ‘Happy Days’, is eigendom van de gemeente. Door integrale ontwikkeling kan mogelijk meer programma worden gerealiseerd dan wanneer de gemeente haar kavel uitgeeft aan een (andere) marktpartij om deze separaat te ontwikkelen. Diverse marktpartijen hebben belangstelling getoond.HaalbaarheidsonderzoekDe gemeente en de ontwikkelaar gaan de plannen gezamenlijk toetsen op maatschappelijke, juridische en financiële haalbaarheid. Over het onderzoeksproces en de gemoeide kosten zijn afspraken gemaakt in de intentieovereenkomst.Na een positief haalbaarheidsonderzoek worden de ruimtelijke randvoorwaarden voor het project door de gemeente uitgewerkt in een planuitwerkingskader die later ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Dit geldt ook voor het financiële kader van de eventuele vervolgfase van het project, aldus de gemeente in een raadsbrief.De resultaten van de haalbaarheidsfase worden door de gemeente gebruikt om een goede afweging te kunnen maken tussen de soms tegenstrijdige belangen van de diverse belanghebbenden. Bovendien worden de gevolgen van de ontwikkeling, waaronder de financiële, onderzocht en meegenomen in de besluitvorming over een eventueel vervolg na de haalbaarheidsfase.Wat betreft de mogelijke uitgifte van de naastgelegen kavel ter versterking van een integrale ontwikkeling, zal beargumenteerd moeten worden dat dit past binnen geldende wet- en regelgeving, onder meer de kaders van het Didam-arrest.Intospace is er alles aan gelegen om de gemeente mee te krijgen in haar plannen, waarvoor een bestemmingsverruiming is vereist. Zowel voor logistiek (nu nog geldt er een beperking voor mode-logistiek) als voor wonen is een aanpassing nodig. ‘Het gaat om een dubbelbestemming. Iedereen vindt het planologisch heel spannend. Maar wonen boven een supermarkt gebeurt ook al. We hebben er vertrouwen in dat een goede mix mogelijk is’, zegt Beckmann.OntwerpkrachtIntospace werkt bij de uitwerking van het plan samen met bouwbedrijf De Vries en Verburg die actief is in zowel de logistieke wereld als in de woningbouw. ‘Wij zijn experts in bedrijfsunits, niet in wonen. We trekken daarom samen op met een partner die bekend is in beide werelden en ontwerpkracht in huis heeft.’Huurders voor de logistieke ruimte heeft Intospace nog niet. ‘Zolang we geen vergunning hebben, kunnen we niets toezeggen. Maar voor zo’n strategische locatie gaan we die huurder wel vinden. Het is een goede plek voor stadslogistiek, mogelijk ook voor een distributiecentrum van een supermarktketen.'Beckmann: ‘We hopen dat de intentieovereenkomst de opmaat is naar een anterieure overeenkomst en bestemmingswijziging, zodat de weg open ligt naar een omgevingsvergunning.  Als dit project slaagt, toont het hoe Nederland functies slimmer kan combineren en schaarse ruimte beter kan benutten.’Uitgaande van een in de raadsbrief opgenomen indicatieve planning beslist de raad in het derde kwartaal 2027 over de plannen, gevolgd door het sluiten van een anterieure overeenkomst met Intospace. De eventuele aanvraag van de vergunning voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) staat indicatief ingepland voor 2029, waarna de bouw in 2030 zou kunnen starten, aldus de inschatting van de gemeente.Bron: BT Online.nl