"Het spel is op de wagen"

Op donderdag 11 april werd het jaarlijkse congres over stedelijke kavelruil gehouden in de Mariënhof in Amersfoort met als thema ‘Geboeid door stedelijke kavelruil.’ Het congres vormde de officiële afsluiting van 2,5 jaar stimuleringsprogramma waarbij 14 verschillende pilotprojecten betrokken waren. Kortom, tijd om de balans op te maken.

In totaal telt het congresprogramma 24 verschillende workshops verdeeld over drie verschillende rondes. Tijdens de workshops komen verschillende vragen aan bod zoals: “Wat hebben we geleerd, hoe werkt stedelijke kavelruil, wat is de toegevoegde waarde van stedelijke kavelruil, zijn er aanbevelingen en wat zijn de ervaringen?” Tamara Slob (Kadaster) is op het congres aanwezig als één van de sprekers. “Het is erg leuk en interessant om de verschillende invalshoeken van alle partijen te zien en te beluisteren. Zo kun je tijdens de workshops ervaringen uitwisselen en leren van elkaar.” Tijdens de workshop ‘Slim ruimtegebruik, doen met Data’ spreekt zij namens het Kadaster over interactieve tools die ontwikkeld zijn om leegstand in het centrum aan te pakken. Het geven van workshops zoals die van vandaag vindt zij erg boeiend. “Je krijgt vragen waar je van tevoren niet op hebt gerekend. Juist dat interactieve spreekt mij erg aan. Zo komen er dingen aan bod die je zelf op voorhand niet bedacht zou hebben.”

Praktijkcasus

Jan-Hans Jonker (Pas BV) maakt tijdens zijn workshop ‘Financiële arrangementen KerkstraatBodegraven’ met behulp van een praktijkcasus de werking van stedelijke kavelruil inzichtelijk. Aan de hand van een financiële uitwerking van een situatie in een winkelstraat in Bodegraven legt hij de systematiek van stedelijke kavelruil en de daarvoor benodigde stappen uit. Drie winkelpanden, verdeeld over vijf kavels, worden herverkaveld waarbij met nieuwbouw een flink stuk wonen aan het complex wordt toegevoegd om de leefbaarheid van de omgeving te vergroten. Een interessante casus die de toehoorders verschillende mogelijkheden en uitkomsten laat zien.

Monique van Kampen werkt deels voor het Kadaster en deels als zelfstandige en is enthousiast over het congres. “De workshops zijn erg interessant al komt het toewerken naar een conclusie niet overal even sterk aan bod. Je merkt dat men op zoek is naar manieren waarop je je doel kunt bereiken. Toch kan ‘work-in-progress’ leiden tot onverwachte situaties.” In haar werk heeft zij veel te maken met stedelijke kavelruil binnen het woningbouwgebied. “Een markt die erg in ontwikkeling is.”

De Omgevingswet kan volgens Van Kampen een valkuil zijn. “Sommige mensen ervaren de Omgevingswet nog als ‘ver van mijn bed.’ Toch wordt juist die wet straks erg belangrijk.” Het congres ziet zij niet alleen als een kans om nieuwe inspiratie en kennis op te doen, maar ook om het Kadaster te promoten. “Zij zijn een mooie en onafhankelijke partij die helemaal thuis is in de materie.”

Ervaringen uitwisselen

In de pauze staat Petra Hania, projectmanager bij de gemeente Purmerend om zich heen te kijken. Dit is haar eerste stedelijke kavelruil-congres. “Ik vind het plezierig om ervaringen met collega’s uit te wisselen en de workshops zijn erg interessant om te volgen.” Hania is betrokken bij de Purmerendse pilot van het Stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil. “Waar die pilot over gaat? Heb je even?”, zegt ze lachend. “Heel in het kort, we willen het Wagenweggebied transformeren van een bedrijventerrein tot een stedelijk woonmilieu. Voor enkele locaties is kavelruil een optie.”

Over een antwoord op de vraag wat ze in deze pilot heeft geleerd hoeft Hania niet lang na te denken. “Wat opvalt is dat wanneer je als gemeente steeds meer op je bordje neemt, andere partijen steeds verder achterover gaan leunen. Kortom, je moet als gemeente de regie houden maar tegelijkertijd zoeken naar een juiste balans en niet alles zelf willen doen.”

Toekomst

Yvonne van der Laan, afdelingsmanager Omgevingsstelsel en Ontwerp bij het ministerie van Binnenlandse Zaken, en Bert Hoeve, hoofd afdeling ruimte en advies van het Kadaster en geestelijk vader van het stimuleringsprogramma, blikken op hun beurt terug op 2,5 jaar stedelijke kavelruil. Het tweetal is het erover eens dat het stimuleringsprogramma heeft laten zien dat stedelijke kavelruil wel degelijk een kansrijk instrument is bij gebiedsontwikkelingen. “Het feit dat er nog geen daadwerkelijke overeenkomst gesloten is, zegt niks over wat we hebben bereikt”, benadrukt Van der Laan. “De veertien pilots hebben de nodige kennis opgeleverd.”

Hoeve en Van der Laan vinden dat het programma in de afgelopen 2,5 jaar flink heeft bijgedragen aan de bekendheid en toepassing van stedelijke kavelruil om gebiedsontwikkeling op gang te brengen. Yvonne van der Laan: “We zijn nu bij Binnenlandse Zaken een nieuw programma aan het opbouwen waar stedelijke kavelruil een onderdeel van zal zijn. Dit programma met als werktitel Toekomstgericht Grondbeleid, komt ook mede op basis van de lessen en ervaringen van het Stimuleringsprogramma Stedelijke Kavelruil tot stand.” Kortom, het stimuleringsprogramma mag dan wel zijn afgesloten, dat geldt in geen geval voor stedelijke kavelruil. Of zoals één van de sprekers het in zijn betoog verwoordt; “Het spel is op de wagen."

Download: ‘Jaarverslag stimuleringsprogramma stedelijke kavelruil

Bron: Kadaster

Kadaster

Kadaster is sinds najaar 2014 kennispartner van SKBN. Kadaster houdt zich nadrukkelijk bezig met het onderwerp ‘Stedelijke Herverkaveling’ en verkent de mogelijkheden om te komen tot een wettelijk kader voor verstedelijkte gebieden.


088 - 183 22 00

Kadaster
card image

Event

14-04-2021
Studiereis - Duurzame transitie in Stuttgart

Event

14-04-2021

Studiereis - Duurzame transitie in Stuttgart

De omschakeling naar elektrische auto’s kost zo’n 400.000 banen in Duitsland. En waar de hardste klappen zullen vallen is Stuttgart, de autostad bij uitstek. Hoe schakelt deze stad, die bekend staat om haar auto-industrie, om naar een nieuwe, duurzame economie? Wat vraagt dat van het bedrijfsleven, van de mobiliteit en de inzet van techniek? 

Een belangrijke speler in deze duurzame transitie is het Verband Region Stuttgart. Binnen dit regioverband maakt men zich sterk voor slimme mobiliteit, nieuwe bedrijvigheid, energietransitie, een levendige binnenstad, goede planning en toegankelijkheid van natuur. Tijdens de SKBN Studiereis gaan we ontdekken hoe dat in z’n werk gaat.

Ook kijken we naar de effectiviteit van een publiek-private strategiedialoog voor de ontwikkeling van nieuwe mobiliteit. Dit alles uiteraard in een omgeving met veel werklocaties en toonaangevende ondernemingen. Stuttgart is immers een van Duitslands oudste industriële stad. Met een duidelijke toekomstambitie. De stad, die meerdere universiteiten huisvest, doet er dan ook alles aan om haar vele talenten binnen de stadsgrenzen te houden. Met succes!

Gaat u mee op deze SKBN Studiereis?

Programma (onder voorbehoud)

Woensdag 14 april
We worden welkom geheten door het Region Verband Stuttgart, de Wirtschaftsförderung en de Industrie- und Handelskammer Region Stuttgart. Voor welke opgaven staan de stad en regio? En hoe gaan zij deze uitdagingen gezamenlijk aan?
 
Donderdag 15 april
Deze dag verdiepen we ons in de IBA2027, een vliegwiel dat de regio toepast voor de versnelling van bouwprojecten en energietransitie. We gaan terug naar de IBA van 100 jaar geleden in Stuttgart: de modernistische wijk Weissenhof. Ook nemen we een kijkje bij de M.Tech Accelerator, een boeiende start-up facilitator. Tot slot laten we ons rondleiden in de wijk Feuerbach, waar Bosch van oudsher een grote stempel drukt op de ontwikkelingen. We sluiten de dag af in het Porsche Museum. 
 
Vrijdag 16 april
De laatste dag verdiepen we ons in de betekenis van mobiliteit en de productie daarvan voor de toekomst. Hoe zorgt de stad ervoor dat de ontwikkeling van duurzame mobiliteit genoeg tempo heeft, en voor voldoende nieuwe economie zorgt?

Samenvattend

  • Wat: SKBN Studiereis Stuttgart
  • Datum: Woensdag 14 mei t/m vrijdag 16 april 2021
  • Inclusief: Heen- en terugreis vanaf Utrecht Centraal of Arnhem Centraal, 3 lunches, 2 hotelovernachtingen, een intensief programma met lokale sprekers en gidsen, vervoer ter plaatse, 1 slotdiner, evaluatie en reisverslag.
  • Kosten: € 949,- ex btw
  • Meer info:
    - Logistiek en organisatie: Tessa van der Heiden: 033 870 0100, t.vanderheiden@elba-rec.nl.
    - Inhoud: Mieke Naus, m.naus@elba-rec.nl, 06 48 38 67 39 

Lees verder
card image

Opinie

Kansen in kansarm vastgoed

Opinie

02-01-2020

Kansen in kansarm vastgoed

Uit een recent verschenen marktrapportage van Cushman & Wakefield , verricht in opdracht van NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) kwam een mooie paradox naar voren. Want wat door de ene partij wordt gezien als kansarm vastgoed, wordt door de ander partij gezien als kansrijk vastgoed.

Gek? Nee, juist niet! Het hangt vooral af van de doelstelling en de rol die een partij in de markt vervult die bepalen wat voor die specifieke partij kansrijk of kansarm is. Wat voor de meeste commerciële partijen, vooral bezien vanuit financieel rendement, wordt gezien als kansarm, kan voor partijen die meer streven naar maatschappijelijk rendement juist kansrijk zijn.

De vraag naar kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte concentreert zich steeds nadrukkelijker op specifieke locaties, terwijl het genoemde rapport een aanzienlijk deel van de leegstaande kantoor- en bedrijfsruimtemarkt in de provincie Utrecht bestempelt als kansarm. Er is sprake van geconcentreerde schaarste en de verschillen tussen het beste vastgoed en de rest nemen nog steeds verder toe. Want buiten de zogenaamde toplocaties is er nog altijd veel kansarm vastgoed.

Zorgvuldiger, efficiënter, duurzamer

De ruimte in ons land is beperkt en dus moeten we zorgvuldiger, efficiënter en duurzamer omgaan met bestaande werklocaties. Commercieel gezien mogen de toplocaties het meest interessant zijn; vanuit maatschappelijk oogpunt bezien moet er natuurlijk ook het nodige gebeuren met verouderde bedrijventerreinen, leegstaande kantoren en retail. Want hoewel er sprake is van toenemende vraag dankzij de economische groei, is er in de provincie Utrecht nog altijd meer dan een miljoen vierkante meter problematische kantoor- en bedrijfsruimte beschikbaar. We moeten dus ook die gebieden aanpakken die commerciële partijen links laten liggen (c.q. waar sprake is van marktfalen).

Stimuleren bestaande locaties

Een goed instrument daartoe is het in het leven roepen van een zogenoemd revolverend fonds waarin door de overheid het werkkapitaal wordt gestort waarmee het fonds op de markt kan opereren. Dit kapitaal is nadrukkelijk niet bedoeld als subsidie maar met name bedoeld voor financiering van marktpartijen dan wel van eigen investeringen. Een dergelijk fonds acteert als ware het een commerciële partij onder marktconforme condities, maar wel met een andere insteek dan de reguliere vastgoedfinanciers. Naast financieel rendement is maatschappelijk rendement dan ook een belangrijke doelstelling. In een kleinere provincie als de provincie Utrecht moet er zorgvuldig worden omgegaan met ruimte en ligt de focus van overheidsbemoeienis bij het stimuleren van slecht functionerende bestaande bedrijventerreinen/werklocaties.

Verschuiving

In de provincie Utrecht is deze rol vooral neergelegd bij NV OMU. Oorspronkelijk lag de focus bij NV OMU alleen op bedrijventerreinen maar deze is gaandeweg uitgebreid met de leegstand van kantoren en retail, de twee grootste zorgenkindjes in vastgoedland op dit ogenblik. Wat je ziet is dat alles prima gaat in het centrum van Utrecht en Leidsche Rijn Centrum maar op andere locaties in de provincie, is nog steeds sprake van structurele leegstand, ondanks de economische groei. Dit is een gevolg van zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve mismatch, oftwel er is te veel gebouwd en er is te weinig rekening gehouden met de daadwerkelijke eisen en wensen van gebruikers. Daar komt dan ook nog eens de invoering van energielabel-C per 1 januari 2023 overheen. Er is wat betreft dat laatste aspect nog heel wat (potentieel) kansarm kantoorvastgoed.

Deze projecten worden vaak niet door de markt opgepakt, dit veelal als gevolg van het ontbreken van financieringsmogelijkheden in met name de risicovolle ontwikkelingsfase van projecten. Commerciële partijen kiezen vooral de kansrijkere projecten, waar de risico's lager zijn. De aandacht van een fonds als NV OMU gaat juist uit naar de complexere projecten, die zonder financiële hulp  niet van de grond komen. Er is daarbij vaak sprake van een pioniersrol en een rol als aanjager van het op gang brengen van een project. Als het ontwikkelingsproces eenmaal loopt en risico's (bestemming, vergunning, verhuur of verkoop) zijn geëlimineerd, stappen de commerciële partijen wel weer in. 

Maatschappelijk rendement

Het is vaak een samenloop van factoren die ervoor zorgt dat sommige projecten niet van de grond komen. Initiatiefnemers krijgen de ontwikkelingsfase van een project financieel vaak niet rond omdat bijvoorbeeld de gewenste bestemming nog niet is gerealiseerd. Daarnaast financieren commerciële partijen vaak alleen maar het senior deel van de lening (zo'n 60%). Een revolverend fonds financiert ook het resterende deel voor zover dat nodig is. Het gaat daarbij niet alleen om financieel rendement, maar ook om maatschappelijk rendement. De aanpak van een locatie moet een duidelijke meerwaarde hebbenvoor de plek en de omgeving. Dat vraagt om kennis, maar ook om betrokkenheid. De bemoeienis van een revolverend fonds houdt niet op bij het verstrekken van een lening. Er is constante monitoring van de effectiviteit van de ter beschikking gestelde financiële middelen. Een fonds beschikt veelal over een grote kennis van de lokale vastgoedmarkt, maar weet ook wat er gemeentelijk speelt en biedt daarmee een duidelijke meerwaarde.

Lees verder
card image

Nieuws

Panattoni Nederland start ontwikkeling distributiecentra Roermond

Nieuws

08-06-2020

Panattoni Nederland start ontwikkeling distributiecentra Roermond

Panattoni Nederland, onderdeel van Panattoni Europe, start met de ontwikkeling  van twee ultra moderne logistieke distributiecentra in Roermond.

De nieuwe ontwikkeling  bestaat uit twee distributiecentra : één van 25.175 m2 en één van 18.080 m2. In totaal beslaat het project een oppervlak van 43.225 m2. Panattoni heeft een koopovereenkomst getekend met Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg (OML). Roermond  is het eerste project van Panattoni in Nederland sinds de start in december 2019.

In januari 2021 wordt gestart met de bouw van de distributiecentra die een vrije hoogte hebben van 12,20 meter, in totaal 37 dock’s, 265 parkeerplaatsen voor personenwagens en 9 parkeerplaatsen voor vrachtwagens. Naar verwachting wordt het complex in september 2021 opgeleverd.

Het nieuwe complex zal voldoen aan de ‘Very Good’ standaard van BREEAM en het plaatsen van zonnepanelen op het dak van het complex behoort tot de mogelijkheden.

Jeroen Gerritsen, Algemeen Directeur Panattoni Nederland: “Dit is een fantastisch begin van onze ontwikkelactiviteiten in Nederland, 6 maanden nadat Panattoni naar Nederland is gekomen. Wij zien heel veel toekomst in Midden- en Zuid-Limburg, omdat we merken dat er een betere beschikbaarheid van personeel is om de distributiecentra goed te kunnen bemensen. Deze ontwikkeling ligt tegen de dorpen Linne, Herten en de stad Roermond aan, dus mensen kunnen op de fiets of lopend naar het werk. Tevens biedt de locatie dezelfde multimodale voordelen en nabijheid tot de Duitse afzetmarkt als andere populaire locaties in Limburg. Ik denk dat logistiek en alles dat daarbij hoort tijdens de coronacrisis zijn waarde heeft bewezen. En juist nu de werkloosheid weer gaat oplopen, kunnen we met dit soort initiatieven nieuwe werkgelegenheid naar de regio trekken.”

Jeroen Bertjens, Senior Consultant Marketing & Sales: “We zijn heel blij met de ontwikkeling van de beiden duurzame distributiecentra door Panattoni Nederland in de regio Midden-Limburg. Dit biedt nieuwe kansen voor Midden-Limburgse bedrijven om te expanderen, alsmede kansen voor bedrijven welke zich in deze regio nieuw willen vestigen. De regio heeft reeds een bloeiende logistieke cultuur en infrastructuur met o.a. grootschalige distributiecentra van Hansen Dranken, UPS, Plus, Lidl, Aldi, Action en Dick Vijn Logistiek. Met de ontwikkeling van de beiden distributiecentra door Panattoni Nederland worden wederom een paar mooie bedrijven aan dit rijtje toegevoegd.”

Over Panattoni

Panattoni Nederland is onderdeel van Panattoni Europe, marktleider in industrial real estate in Europa. Het is onze missie om lokale bedrijven te ondersteunen met het leveren van multifunctionele, build-to-suit warehouse projecten. Teneinde onze doelstelling tot het ontwikkelen van deze projecten te bereiken, kopen wij gronden op de meest strategische locaties in Nederland. Panattoni treedt op als expert in elke fase van het investeringstraject.
www.panattonieurope.com/nl/roermond
www.panattonieurope.com

Over OML

OML BV draagt bij aan de economische ontwikkeling van de regio Midden-Limburg en doet dit in samenwerking met gelieerde partijen, bedrijfsleven en overheden. OML B.V. heeft de volgende kerntaken: advisering bij ruimtelijk-economische vraagstukken, locatie- en gebiedsontwikkeling, acquisitie van bedrijven en sales van bedrijventerreinen alsmede de ontwikkeling en uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen.

De vijf aandeelhouders van OML zijn de gemeenten Echt-Susteren, Leudal, Maasgouw, Roerdalen en Roermond.

OML heeft percelen te koop op de bedrijventerreinen: Businesspark ML in Echt, Windmolenbos en Zevenellen in Haelen, Merummerpoort, De Hanze, Boven de Wolfskuil, De Grinderij en Oosttangent in Roermond. Op de bedrijventerreinen Roerstreek-Noord in Roermond en bedrijventerrein Koeweide in Maasbracht is elk nog één kavel beschikbaar.

Lees verder