Uit een recent verschenen marktrapportage van Cushman & Wakefield , verricht in opdracht van NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) kwam een mooie paradox naar voren. Want wat door de ene partij wordt gezien als kansarm vastgoed, wordt door de ander partij gezien als kansrijk vastgoed.

Gek? Nee, juist niet! Het hangt vooral af van de doelstelling en de rol die een partij in de markt vervult die bepalen wat voor die specifieke partij kansrijk of kansarm is. Wat voor de meeste commerciële partijen, vooral bezien vanuit financieel rendement, wordt gezien als kansarm, kan voor partijen die meer streven naar maatschappijelijk rendement juist kansrijk zijn.

De vraag naar kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte concentreert zich steeds nadrukkelijker op specifieke locaties, terwijl het genoemde rapport een aanzienlijk deel van de leegstaande kantoor- en bedrijfsruimtemarkt in de provincie Utrecht bestempelt als kansarm. Er is sprake van geconcentreerde schaarste en de verschillen tussen het beste vastgoed en de rest nemen nog steeds verder toe. Want buiten de zogenaamde toplocaties is er nog altijd veel kansarm vastgoed.

Zorgvuldiger, efficiënter, duurzamer

De ruimte in ons land is beperkt en dus moeten we zorgvuldiger, efficiënter en duurzamer omgaan met bestaande werklocaties. Commercieel gezien mogen de toplocaties het meest interessant zijn; vanuit maatschappelijk oogpunt bezien moet er natuurlijk ook het nodige gebeuren met verouderde bedrijventerreinen, leegstaande kantoren en retail. Want hoewel er sprake is van toenemende vraag dankzij de economische groei, is er in de provincie Utrecht nog altijd meer dan een miljoen vierkante meter problematische kantoor- en bedrijfsruimte beschikbaar. We moeten dus ook die gebieden aanpakken die commerciële partijen links laten liggen (c.q. waar sprake is van marktfalen).

Stimuleren bestaande locaties

Een goed instrument daartoe is het in het leven roepen van een zogenoemd revolverend fonds waarin door de overheid het werkkapitaal wordt gestort waarmee het fonds op de markt kan opereren. Dit kapitaal is nadrukkelijk niet bedoeld als subsidie maar met name bedoeld voor financiering van marktpartijen dan wel van eigen investeringen. Een dergelijk fonds acteert als ware het een commerciële partij onder marktconforme condities, maar wel met een andere insteek dan de reguliere vastgoedfinanciers. Naast financieel rendement is maatschappelijk rendement dan ook een belangrijke doelstelling. In een kleinere provincie als de provincie Utrecht moet er zorgvuldig worden omgegaan met ruimte en ligt de focus van overheidsbemoeienis bij het stimuleren van slecht functionerende bestaande bedrijventerreinen/werklocaties.

Verschuiving

In de provincie Utrecht is deze rol vooral neergelegd bij NV OMU. Oorspronkelijk lag de focus bij NV OMU alleen op bedrijventerreinen maar deze is gaandeweg uitgebreid met de leegstand van kantoren en retail, de twee grootste zorgenkindjes in vastgoedland op dit ogenblik. Wat je ziet is dat alles prima gaat in het centrum van Utrecht en Leidsche Rijn Centrum maar op andere locaties in de provincie, is nog steeds sprake van structurele leegstand, ondanks de economische groei. Dit is een gevolg van zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve mismatch, oftwel er is te veel gebouwd en er is te weinig rekening gehouden met de daadwerkelijke eisen en wensen van gebruikers. Daar komt dan ook nog eens de invoering van energielabel-C per 1 januari 2023 overheen. Er is wat betreft dat laatste aspect nog heel wat (potentieel) kansarm kantoorvastgoed.

Deze projecten worden vaak niet door de markt opgepakt, dit veelal als gevolg van het ontbreken van financieringsmogelijkheden in met name de risicovolle ontwikkelingsfase van projecten. Commerciële partijen kiezen vooral de kansrijkere projecten, waar de risico's lager zijn. De aandacht van een fonds als NV OMU gaat juist uit naar de complexere projecten, die zonder financiële hulp  niet van de grond komen. Er is daarbij vaak sprake van een pioniersrol en een rol als aanjager van het op gang brengen van een project. Als het ontwikkelingsproces eenmaal loopt en risico's (bestemming, vergunning, verhuur of verkoop) zijn geëlimineerd, stappen de commerciële partijen wel weer in. 

Maatschappelijk rendement

Het is vaak een samenloop van factoren die ervoor zorgt dat sommige projecten niet van de grond komen. Initiatiefnemers krijgen de ontwikkelingsfase van een project financieel vaak niet rond omdat bijvoorbeeld de gewenste bestemming nog niet is gerealiseerd. Daarnaast financieren commerciële partijen vaak alleen maar het senior deel van de lening (zo'n 60%). Een revolverend fonds financiert ook het resterende deel voor zover dat nodig is. Het gaat daarbij niet alleen om financieel rendement, maar ook om maatschappelijk rendement. De aanpak van een locatie moet een duidelijke meerwaarde hebbenvoor de plek en de omgeving. Dat vraagt om kennis, maar ook om betrokkenheid. De bemoeienis van een revolverend fonds houdt niet op bij het verstrekken van een lening. Er is constante monitoring van de effectiviteit van de ter beschikking gestelde financiële middelen. Een fonds beschikt veelal over een grote kennis van de lokale vastgoedmarkt, maar weet ook wat er gemeentelijk speelt en biedt daarmee een duidelijke meerwaarde.

Frank Hazeleger

secretaris SKBN en directeur van NV OMU


Frank Hazeleger
card image

Event

14-04-2021
Studiereis - Duurzame transitie in Stuttgart

Event

14-04-2021

Studiereis - Duurzame transitie in Stuttgart

De omschakeling naar elektrische auto’s kost zo’n 400.000 banen in Duitsland. En waar de hardste klappen zullen vallen is Stuttgart, de autostad bij uitstek. Hoe schakelt deze stad, die bekend staat om haar auto-industrie, om naar een nieuwe, duurzame economie? Wat vraagt dat van het bedrijfsleven, van de mobiliteit en de inzet van techniek? 

Een belangrijke speler in deze duurzame transitie is het Verband Region Stuttgart. Binnen dit regioverband maakt men zich sterk voor slimme mobiliteit, nieuwe bedrijvigheid, energietransitie, een levendige binnenstad, goede planning en toegankelijkheid van natuur. Tijdens de SKBN Studiereis gaan we ontdekken hoe dat in z’n werk gaat.

Ook kijken we naar de effectiviteit van een publiek-private strategiedialoog voor de ontwikkeling van nieuwe mobiliteit. Dit alles uiteraard in een omgeving met veel werklocaties en toonaangevende ondernemingen. Stuttgart is immers een van Duitslands oudste industriële stad. Met een duidelijke toekomstambitie. De stad, die meerdere universiteiten huisvest, doet er dan ook alles aan om haar vele talenten binnen de stadsgrenzen te houden. Met succes!

Gaat u mee op deze SKBN Studiereis?

Programma (onder voorbehoud)

Woensdag 14 april
We worden welkom geheten door het Region Verband Stuttgart, de Wirtschaftsförderung en de Industrie- und Handelskammer Region Stuttgart. Voor welke opgaven staan de stad en regio? En hoe gaan zij deze uitdagingen gezamenlijk aan?
 
Donderdag 15 april
Deze dag verdiepen we ons in de IBA2027, een vliegwiel dat de regio toepast voor de versnelling van bouwprojecten en energietransitie. We gaan terug naar de IBA van 100 jaar geleden in Stuttgart: de modernistische wijk Weissenhof. Ook nemen we een kijkje bij de M.Tech Accelerator, een boeiende start-up facilitator. Tot slot laten we ons rondleiden in de wijk Feuerbach, waar Bosch van oudsher een grote stempel drukt op de ontwikkelingen. We sluiten de dag af in het Porsche Museum. 
 
Vrijdag 16 april
De laatste dag verdiepen we ons in de betekenis van mobiliteit en de productie daarvan voor de toekomst. Hoe zorgt de stad ervoor dat de ontwikkeling van duurzame mobiliteit genoeg tempo heeft, en voor voldoende nieuwe economie zorgt?

Samenvattend

  • Wat: SKBN Studiereis Stuttgart
  • Datum: Woensdag 14 mei t/m vrijdag 16 april 2021
  • Inclusief: Heen- en terugreis vanaf Utrecht Centraal of Arnhem Centraal, 3 lunches, 2 hotelovernachtingen, een intensief programma met lokale sprekers en gidsen, vervoer ter plaatse, 1 slotdiner, evaluatie en reisverslag.
  • Kosten: € 949,- ex btw
  • Meer info:
    - Logistiek en organisatie: Tessa van der Heiden: 033 870 0100, t.vanderheiden@elba-rec.nl.
    - Inhoud: Mieke Naus, m.naus@elba-rec.nl, 06 48 38 67 39 

Lees verder
card image

Nieuws

Ondanks strenge wet- en regelgeving tóch verkoop bedrijfskavels via OML

Nieuws

15-01-2020

Ondanks strenge wet- en regelgeving tóch verkoop bedrijfskavels via OML

In december 2019 verkoopt Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg B.V. (OML) drie kavels aan lokale ondernemers. Ondanks de huidige onzekerheden ten aanzien van de PAS-uitspraken voor stikstofdepostie in relatie tot vergunningverlening  laten de ondernemers zich niet weerhouden tot ontwikkeling van een nieuw bedrijfspand. In nauw overleg tussen OML, de bevoegde gezagen en ondernemers zijn deze nieuwbouw projecten realiseerbaar.

 

Verkopen in december 2019

Zo kocht Derikx Infra, installatiebedrijf, de naastgelegen kavel op bedrijventerrein Windmolenbos in Haelen voor toekomstige uitbreiding van het bestaande bedrijf. MZ Constructions BV, een gespecialiseerd bouwbedrijf, kocht op hetzelfde bedrijventerrein een mooie kavel van bijna 2.000 m2 voor nieuwbouw van het bedrijf. 
Forelle Eskina BV kocht de allerlaatste bedrijfskavel van OML op Roerstreek-Zuid in Roermond. Op deze, bijna 4.000 m2 grootte kavel gaat Forelle Eskina BV bedrijfsunits bouwen voor de verhuur. De Roermondse vastgoedontwikkelaar speelt hiermee in op de toenemende marktvraag naar bedrijfsruimte.

Laatste kavel op Roerstreek-Zuid verkocht

Op Roerstreek-Zuid heeft OML B.V. door de verkoop van de laatste kavel alle beschikbare bouwgronden verkocht. Op dit moment zijn er in de directe omgeving kavels beschikbaar op Bedrijventerrein Roerstreek-West, gelegen op een steenworp afstand van Roerstreek-Zuid en gelegen dichtbij de A73. Een ideale locatie ten opzichte van Roerstreek-Zuid én -Noord in Roermond. OML B.V. heeft daarnaast bedrijfskavels beschikbaar in de Zuidelijke Stadsrand van Roermond. Diverse andere mogelijkheden zijn beschikbaar in de gemeente Leudal, gemeente Maasgouw en in de gemeente Echt-Susteren. 

Kerntaken OML

OML B.V. heeft de volgende kerntaken: advisering bij ruimtelijk-economische vraagstukken, locatie- en gebiedsontwikkeling, acquisitie van bedrijven en sales van bedrijventerreinen alsmede de ontwikkeling en uitgifte van nieuwe bedrijventerreinen.

 

Lees verder
card image

Achtergrond

Top 10 opvallendste feiten over zonneparken

Achtergrond

12-03-2020

Top 10 opvallendste feiten over zonneparken

In Nederland wordt fors ingezet op het opwekken van energie met zonnepanelen. Bij voorkeur worden zonnepanelen op daken geplaatst, maar in toenemende mate worden deze panelen ook op grondpercelen gebouwd. Het Kadaster deed onderzoek naar deze zonneparken. Waar liggen deze parken? Hoeveel ruimte nemen deze parken in beslag? Gaan zonneparken ten koste van landbouwgrond en natuur? Hier vindt u 10 opvallende feiten uit het onderzoek.

1. Het aantal zonneparken is de afgelopen 2 jaar explosief gegroeid

Er zijn bijna 100 grondgebonden zonneparken en dit aantal groeit snel. De eerste zonneparken werden in 2011 aangelegd, maar vooral de afgelopen 2 jaar is een explosieve groei te zien. Meer dan de helft van de Nederlandse zonneparken is in deze periode gerealiseerd. Kijkend naar het aantal toegewezen subsidies neemt het aantal zonneparken de komende jaren alleen maar verder toe. Het Kadaster verwacht binnen 4 jaar een verdriedubbeling van het huidige oppervlakte.

2. Zonneparken worden steeds groter

Zonneparken worden steeds groter. De eerste zonneparken waren gemiddeld 2 hectare groot. In 2019 zijn zonneparken inmiddels gemiddeld 20 hectare groot.

3. Alle Nederlandse zonneparken bij elkaar zijn 25% van de oppervlakte van Schiermonnikoog

Zonneparken nemen steeds meer ruimte in beslag. In totaal ligt er nu zo’n 900 hectare aan zonneparken in Nederland. Dat is 0,02% van de totale oppervlakte van Nederland en ongeveer even groot als 25% van Schiermonnikoog.

4. Nederlandse zonneparken liggen vooral in de provincies Groningen en Noord-Brabant

Zonneparken liggen niet gelijkmatig verspreid over Nederland. 25% van de totale oppervlakte ligt in de provincie Groningen. Op de 2e plaats staat de provincie Noord-Brabant. In de provincies Limburg, Zuid-Holland en Utrecht zijn nog nauwelijks zonneparken aangelegd.

5. De meeste zonneparken liggen op agrarische grond

63% van de oppervlakte van zonneparken ligt op agrarische grond. Het overige deel ligt op grond met een andere functie, zoals voormalige vuilstortplaatsen en grond op bedrijventerreinen.

6. Zonneparken liggen niet alleen op de goedkoopste gronden

Landbouwgrond kost gemiddeld €59.930 per hectare. Landelijk staat twee derde van de zonneparken op landbouwgrond die goedkoper is dan dit gemiddelde, een derde staat op duurdere grond. De gemiddelde grondprijs verschilt echter per landsdeel en ook binnen de landsdelen zien we grote prijsverschillen. Bínnen de landsdelen liggen de meeste zonneparken in duurdere gebieden; de agrarische grondprijs is daar hoger dan het gemiddelde van dat landsdeel. In Oost-Nederland geldt dat voor bijna 60% van de zonneparken. In Noord- en West-Nederland liggen deze nog hoger. Voor Zuid-Nederland geldt het zelfs voor alle zonneparken.

7. Een derde van de zonneparken ligt op overheidsgrond

Een derde van de zonneparken ligt op grond van gemeenten en waterschappen. Het overige deel is aangelegd op grond van particulieren en bv’s. Het aandeel zonneparken op overheidsgrond kan de komende jaren groeien, aangezien de Rijksoverheid eigen grond wil inzetten om duurzame energie op te wekken. Dit berichtte Trouw in een recent nieuwsbericht. Lees hier het nieuwsbericht Het Rijk wil windmolens en zonnepanelen op overheidsgrond.

8. Het gebruik van de grond onder zonneparken wordt vastgelegd in erfpacht- of opstalrechten

We zien dat voor het gebruik van de grond onder zonneparken vaak erfpacht- of opstalrechten worden gevestigd. Vaak hebben deze rechten een looptijd van 25 jaar. In een klein aantal gevallen worden contracten voor 30 tot 35 jaar afgesloten.

9. Jaarlijks rendement zonneparken veel hoger dan agrarische pacht

De jaarlijkse vergoeding aan grondeigenaren om agrarische grond te gebruiken voor zonnepanelen ligt een stuk hoger dan vergoedingen voor gewoon agrarisch grondgebruik. De jaarlijkse vergoedingen voor zonneparken ligt op gemiddeld € 3.300 per ha. Dit is berekend op basis van akten-onderzoek van opstal- en erfpachtconstructies voor zonneparken. De prijsverschillen per contract zijn groot; van enkele € 100-en per ha per jaar tot boven de € 5.000 per ha per jaar. De door de Rijksoverheid vastgestelde hoogst toelaatbare pachtprijzen voor regulier verpachte agrarische grond variëren in 2019 tussen € 315 en € 1.013 per ha. Vergoedingen voor kortlopende pachtvormen kunnen – mede afhankelijk van gewastypen – op een hoger niveau liggen. Lees meer over de vastgestelde pachtprijzen op de website van Rijksoverheid.

10. 90% van zonneparken staat alleen op het zuiden gericht

Zonnepanelen liggen niet plat op de grond, maar staan in bepaalde hoek, zodat ze meer zon opvangen. Zonnepanelen kunnen naar het zuiden staan, waarbij er veel ruimte tussen de rijen dit. Dit geldt voor bijna 90% van de zonneparken. Een andere optie is een dubbele oriëntatie, waarbij de helft van de zonnepanelen naar het oosten staat en de andere helft naar het westen. Dit geldt voor ongeveer 12% van de parken. Bij deze oost-west-opstelling is er geen ruimte tussen de rijen en wordt de ondergrond bijna volledig bedekt. Hierdoor is er minder ondergroei van kruiden en grassen. Recent onderzoek laat zien dat het afwisselen in hoogte, oriëntatie en constructie van zonnepanelen mogelijkheden biedt om zonneparken te combineren met bijvoorbeeld landbouw, beweiding en (wilde) planten.

Meer informatie hierover vindt u in de brochure Zon in landschap en landbouw gemaakt in opdracht van Rijkswaterstaat.

Onderzoeksmethode

In dit onderzoek is op basis van luchtfoto’s gekeken waar zonneparken liggen, hoe groot ze zijn en hoe de oriëntatie is. Daarna is op basis van de eigendomsinformatie gekeken van wie de grond is en of erfpacht- of opstalrechten aanwezig zijn. Met behulp van andere bronnen is het startjaar en het vermogen toegevoegd, om zo tot een gedetailleerd overzicht van zonneparken in Nederland te komen.

Lees verder