Uit een recent verschenen marktrapportage van Cushman & Wakefield , verricht in opdracht van NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) kwam een mooie paradox naar voren. Want wat door de ene partij wordt gezien als kansarm vastgoed, wordt door de ander partij gezien als kansrijk vastgoed.

Gek? Nee, juist niet! Het hangt vooral af van de doelstelling en de rol die een partij in de markt vervult die bepalen wat voor die specifieke partij kansrijk of kansarm is. Wat voor de meeste commerciële partijen, vooral bezien vanuit financieel rendement, wordt gezien als kansarm, kan voor partijen die meer streven naar maatschappijelijk rendement juist kansrijk zijn.

De vraag naar kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte concentreert zich steeds nadrukkelijker op specifieke locaties, terwijl het genoemde rapport een aanzienlijk deel van de leegstaande kantoor- en bedrijfsruimtemarkt in de provincie Utrecht bestempelt als kansarm. Er is sprake van geconcentreerde schaarste en de verschillen tussen het beste vastgoed en de rest nemen nog steeds verder toe. Want buiten de zogenaamde toplocaties is er nog altijd veel kansarm vastgoed.

Zorgvuldiger, efficiënter, duurzamer

De ruimte in ons land is beperkt en dus moeten we zorgvuldiger, efficiënter en duurzamer omgaan met bestaande werklocaties. Commercieel gezien mogen de toplocaties het meest interessant zijn; vanuit maatschappelijk oogpunt bezien moet er natuurlijk ook het nodige gebeuren met verouderde bedrijventerreinen, leegstaande kantoren en retail. Want hoewel er sprake is van toenemende vraag dankzij de economische groei, is er in de provincie Utrecht nog altijd meer dan een miljoen vierkante meter problematische kantoor- en bedrijfsruimte beschikbaar. We moeten dus ook die gebieden aanpakken die commerciële partijen links laten liggen (c.q. waar sprake is van marktfalen).

Stimuleren bestaande locaties

Een goed instrument daartoe is het in het leven roepen van een zogenoemd revolverend fonds waarin door de overheid het werkkapitaal wordt gestort waarmee het fonds op de markt kan opereren. Dit kapitaal is nadrukkelijk niet bedoeld als subsidie maar met name bedoeld voor financiering van marktpartijen dan wel van eigen investeringen. Een dergelijk fonds acteert als ware het een commerciële partij onder marktconforme condities, maar wel met een andere insteek dan de reguliere vastgoedfinanciers. Naast financieel rendement is maatschappelijk rendement dan ook een belangrijke doelstelling. In een kleinere provincie als de provincie Utrecht moet er zorgvuldig worden omgegaan met ruimte en ligt de focus van overheidsbemoeienis bij het stimuleren van slecht functionerende bestaande bedrijventerreinen/werklocaties.

Verschuiving

In de provincie Utrecht is deze rol vooral neergelegd bij NV OMU. Oorspronkelijk lag de focus bij NV OMU alleen op bedrijventerreinen maar deze is gaandeweg uitgebreid met de leegstand van kantoren en retail, de twee grootste zorgenkindjes in vastgoedland op dit ogenblik. Wat je ziet is dat alles prima gaat in het centrum van Utrecht en Leidsche Rijn Centrum maar op andere locaties in de provincie, is nog steeds sprake van structurele leegstand, ondanks de economische groei. Dit is een gevolg van zowel een kwantitatieve als een kwalitatieve mismatch, oftwel er is te veel gebouwd en er is te weinig rekening gehouden met de daadwerkelijke eisen en wensen van gebruikers. Daar komt dan ook nog eens de invoering van energielabel-C per 1 januari 2023 overheen. Er is wat betreft dat laatste aspect nog heel wat (potentieel) kansarm kantoorvastgoed.

Deze projecten worden vaak niet door de markt opgepakt, dit veelal als gevolg van het ontbreken van financieringsmogelijkheden in met name de risicovolle ontwikkelingsfase van projecten. Commerciële partijen kiezen vooral de kansrijkere projecten, waar de risico's lager zijn. De aandacht van een fonds als NV OMU gaat juist uit naar de complexere projecten, die zonder financiële hulp  niet van de grond komen. Er is daarbij vaak sprake van een pioniersrol en een rol als aanjager van het op gang brengen van een project. Als het ontwikkelingsproces eenmaal loopt en risico's (bestemming, vergunning, verhuur of verkoop) zijn geëlimineerd, stappen de commerciële partijen wel weer in. 

Maatschappelijk rendement

Het is vaak een samenloop van factoren die ervoor zorgt dat sommige projecten niet van de grond komen. Initiatiefnemers krijgen de ontwikkelingsfase van een project financieel vaak niet rond omdat bijvoorbeeld de gewenste bestemming nog niet is gerealiseerd. Daarnaast financieren commerciële partijen vaak alleen maar het senior deel van de lening (zo'n 60%). Een revolverend fonds financiert ook het resterende deel voor zover dat nodig is. Het gaat daarbij niet alleen om financieel rendement, maar ook om maatschappelijk rendement. De aanpak van een locatie moet een duidelijke meerwaarde hebbenvoor de plek en de omgeving. Dat vraagt om kennis, maar ook om betrokkenheid. De bemoeienis van een revolverend fonds houdt niet op bij het verstrekken van een lening. Er is constante monitoring van de effectiviteit van de ter beschikking gestelde financiële middelen. Een fonds beschikt veelal over een grote kennis van de lokale vastgoedmarkt, maar weet ook wat er gemeentelijk speelt en biedt daarmee een duidelijke meerwaarde.

Frank Hazeleger

secretaris SKBN en directeur van NV OMU


Frank Hazeleger
card image

Event

29-10-2020
BT Event 2020: DE BEDRIJVIGE STAD

Event

29-10-2020

BT Event 2020: DE BEDRIJVIGE STAD

Ondernemerschap in het stedelijk gebied

Een verandering in onze economie die decennia geleden werd ingezet, vindt nu haar strijdtoneel in onze binnensteden. Een shift van productie naar diensten, een hoogvlucht van het aantal zzp’ers, flexibele werkplekken en de roep om innovatie: het vraagt om bruisende plekken waar mensen elkaar spontaan en bewust ontmoeten. Deze bruisende plekken bevinden zich in gemengd stedelijk gebied, en ze vragen om een nieuwe benadering van onze stedelijke economie.

De druk op binnenstedelijke bedrijventerreinen is mede door de grote woningbouwvraag gigantisch; steeds meer bedrijven worden als hinder ervaren voor woongenot en nadelig voor waardecreatie. De ambitie om gemengde woonwerkmilieus te creëren strandt dikwijls bij de uitvoering. Maar het zijn juist dit soort, veelal grondgebonden MKB-bedrijven, die belangrijk zijn voor de maatschappelijke en economische structuur van een stad of gemeente. Een zeker maar onderschat gegeven.

Zogenaamde ‘productiewijken’, stedelijke werkmilieus of innovatiedistricten zijn het enige juiste economische antwoord op onze binnenstedelijke gebieden. Met daarbij onmisbaar de omliggende regio die een zeer belangrijke rol speelt. Tijdens dit BT Event zetten we de vraag centraal hoe we deze wijken gaan realiseren.

Het behouden én terugbrengen van traditionele en nieuwe ambachten in onze stedelijke centra is een enorme opgave, die vraagt om een duidelijke visie, vasthoudendheid en een goede beoordeling van het maatschappelijk rendement. Het vraagt om een andere benadering van onze gebiedsontwikkeling, en van de financiële modellen die daarbij horen. Hoe krijgen we vastgoedpartijen, ontwikkelaars en beleggers, én gemeenten zover dat ze daadwerkelijk gaan investeren in multifunctionele productiewijken? Hoe financier je het, en op welke manier ontwikkel je deze wijken zodat ze ook écht werken?

Onze partners

De Metropoolregio Amsterdam (MRA), gemeente Amsterdam, gemeente Zaanstad, SADC, Ontwikkelingsmaatschappij Noord-Holland Noord (NHN), SKBN en vakblad BT willen met het BT Event de ruimte in binnenstedelijke gebieden verder onderzoeken. Hoe ontwikkelen wij gezamenlijk die nieuwe productieve wijken met ruimte voor bedrijven? Ook kijken we naar de noodzaak van regionale samenwerking in dit verband. Het BT Event vervult een brugfunctie om partijen die elkaar nu nog niet vinden aan elkaar te koppelen, en een geeft antwoord op deze nieuwe manier van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling.

Bent u erbij?

De 15e editie van het BT Event vindt plaats in Taets Art & Gallery Parc in Zaanstad en wordt vanuit daar live uitgezonden. De uitzending van het BT Event start op 29 oktober om 13.00 uur en eindigt om circa 17.00 uur. Klik op tickets voor meer informatie.  

Deze 15 editie is in verband met de Coronamaatregelen anders dan anders. Helaas geen fysiek branchemoment in een mooie (industriële) locatie, maar wel met een inhoudelijk sterk programma met topsprekers uit binnen- en buitenland en natuurlijk onder de bevlogen leiding van onze inmiddels vertrouwde dagvoorzitter Roelof Hemmen.

Over het BT Event

Het BT Event is hét netwerkevenement voor publieke en private partners die zich bezighouden met de ontwikkeling, de herstructurering en revitalisatie van bedrijventerreinen en werklocaties in Nederland.

Het BT Event wordt elk jaar georganiseerd door vakblad BT, SKBN en een van de aangesloten regio’s die het congres host. Dit jaar is dat de Metropoolregio Amsterdam, Gemeente Zaanstad, Gemeente Amsterdam, SADC en Ontwikkelingsmaatschappij Noord-Holland Noord.

Meer informatie via www.btevent.nl.

Lees verder
card image

Achtergrond

‘Een bedrijvige stad moet een flexibele stad zijn’

Achtergrond

06-10-2020

‘Een bedrijvige stad moet een flexibele stad zijn’

Een bedrijvige stad is in de eerste plaats een flexibele stad. Dat is de stelling van Carolien Gehrels, directeur Europese Steden bij Arcadis. ‘De vraag is of we mee kunnen bewegen met de grote maatschappelijke veranderingen die op ons afkomen.’

Carolien Gehrels is spreker bij het BT Event 'De bedrijvige stad' op 29 oktober 2020.

Normaal gesproken ziet Carolien Gehrels veel van de wereld. In dienst van ingenieursbureau Arcadis probeert Gehrels Europese stedenbouwers en bestuurders van elkaar te laten leren. Reizen was part of the job. Maar ja, toen kwam COVID-19. Haar agenda ziet er met minder gereis en veel meer thuiswerken compleet anders uit. ‘Maar met Arcadis en met mij gaat het gelukkig goed, hoor.’

Gehrels spitst zich in haar werk toe op de urbanisatie. Hoe kunnen steden leefbaarder, duurzamer en aantrekkelijker worden? Juist corona is in dat opzicht ook een boeiende tijd. De dichtheid en verbondenheid waar steden altijd voor stonden, heeft tijdelijk plaatsgemaakt voor distantie. ‘Corona leert ons ook anders naar stedelijke structuren te kijken. Naar wonen, naar mobiliteit, naar energie, naar onderwijs en zeker ook naar werken.’

Gehrels legt uit dat ‘we’ in Nederland over compacte steden beschikken: gemengde woon-werkwijken die goed met elkaar verbonden zijn. ‘Geen megasteden, maar een polycentrisch landschap van steden. Op de fiets ben je zo in het groen, voorzieningen zoals cultuur, onderwijs en sport vind je in de stad ook dicht bij huis. Dat maakt onze steden ook geliefd bij gebruikers van de stad.’ Tegelijkertijd constateert zij ook dat de ruimte schaarser wordt, dat er een miljoen woningen bijgebouwd moet worden, dat klimaatadaptatie en het energievraagstuk opgelost moeten worden, dat bereikbaarheid onder druk staat. ‘Allemaal transities die letterlijk en figuurlijk om ruimte in die stedelijke schil vragen. De druk is hoog, absoluut.’

Integrale oplossingen

Wat Gehrels betreft daagt die conclusie uit: willen we die bedrijvige en compacte stad koesteren, dan is het noodzakelijk om daar nu in te investeren en keuzes te maken. ‘De opgaven worden, overal in het land, steeds complexer. Het wordt bij gebiedsontwikkelingen alsmaar belangrijker om integrale oplossingen te bedenken, waar voor gebruikers wonen, recreëren, mobiliteit, onderwijs en werken op een slimme manier samenkomen.’

Economie, bedrijvigheid, werken, ruimte voor ondernemerschap; welke term ook gebruikt wordt, voor Gehrels staat buiten kijf dat die component niet ondergesneeuwd mag raken. Sterker, zij beschouwt het als essentieel onderdeel van ons polycentrische stedenlandschap. ‘We hebben kunnen zien dat in coronatijd de dienstverlening grotendeels stilviel en dat maakindustrie het motorblok van de economie was. Denk aan de mondkapjes, medicijnen, voedsel; ik zie in dat opzicht juist een herwaardering voor makers en industrie. Juist voor behoud van die bedrijvige stad moeten we hen koesteren.’

In die maatschappelijke transities die op gang komen, acht Gehrels ondernemerschap daarom ook onmisbaar. ‘Ketenverkorting, koppelkansen voor energie-uitwisseling tussen bedrijven en consumenten, het mobiliteitsvraagstuk, het verbeteren van sociale structuren: het is allemaal complex, maar ik ben ervan overtuigd dat ondernemerschap ons gaat helpen. Die moeten we dus zeker niet de stad uitjagen. Ik denk juist dat het zinvol is om die creativiteit op te zoeken en te benutten voor die integrale oplossingen.’

De oud-politica erkent dat dat ook een deels andere opstelling van beleidsmakers vraagt. ‘Ik weet uit eigen ervaring dat de nadruk vaak ligt op wat er wel en niet mag qua bestemming van een gebouw, wat de afmetingen van het perceel moeten zijn, welke milieucategorie toegestaan wordt. Ik ben er groot voorstander van om dat meer los te laten.’ Het biedt volgens Gehrels mogelijkheden om in die veranderende stedelijke structuur slimmer om te gaan met ruimte. ‘Een bedrijvige stad moet een flexibele stad zijn, daar vragen de transities die op ons afkomen om.’

Meerdere functies

Als voorbeeld neemt ze een hotel dat kampt met leegstand. ‘De regelgeving zou zo flexibel moeten zijn dat het niet moeilijk is om zo’n gebouw in te zetten voor studentenhuisvesting, al dan niet tijdelijk. Of transformeer het hotel naar een woon-zorgcomplex voor ouderen. Of nog mooier: doe beide. Maar zorg ervoor dat een gebouw meerdere functies kan krijgen. Die flexibiliteit is goed voor de waarde van het vastgoed, maar ook voor het gebruik van de stad.’

Want dat laatste is natuurlijk heel frappant, merkt Gehrels scherp op. ‘De woningnood is ontzettend groot, maar ondertussen zien we in de retail, plekken in binnensteden waar we graag willen wonen, de leegstand oplopen. Sommige panden staan al jaren leeg, maar het lukt vastgoedeigenaren dan niet om die transformatie in gang te zetten. Dat kan niet de bedoeling zijn, zeker niet nu de druk op die ruimte alsmaar groter wordt.’

Die flexibele stad betekent overigens zeker niet te dat er geen visie is, benadrukt Gehrels. ‘Nee, je benadert het anders. Het is een andere visie. Want met het bieden van die flexibiliteit mag - nee moet - je ook kwaliteit verlangen. En dat kan ook. Transformatie moet leiden tot wat beters, ook maatschappelijk gezien. Lichte bedrijvigheid kun je misschien koppelen aan de woningbouwopgave of de energietransitie. De warmte van een datacenter kan de verwarming van de wijk worden. Met zulke ideeën gaan we ook slimmer om met de schaarse ruimte.’ Ze combineert dus opgaven met elkaar . ´Ruimtelijke aspecten koppelen aan maatschappelijke transities, op die scheidslijn liggen veel mogelijkheden. Door op deze manier te denken, kun je ook grotere budgetten inzetten, wat de kwaliteit weer ten goede komt.’

Grachtengordel als bedrijventerrein

In haar visie op de flexibele en bedrijvige stad wijst Gehrels ook op de Amsterdamse grachtengordel. ‘Ik vind dat het mooiste bedrijventerrein ever.’ In de Gouden Eeuw fungeerde de grachtengordel in eerste instantie als stadsuitbreiding van Amsterdam, ook toen was sprake van urbanisatie. Maar de grachtengordel kreeg ook een prominente economische functie. ‘Peper, nootmuskaat, koffie, cacao uit de West en Oost werden hier gelost en vervolgens opgeslagen in de grote pakhuizen en vervolgens weer per binnenschip naar de Hollandse en Brabantse steden vervoerd. Voor de scheepvaart was de grachtengordel van groot economisch belang.’

In de loop van de eeuwen zijn die functies steeds veranderd. ‘Die grachtengordel wordt nu vooral gebruikt voor stedelijke functies als wonen, kantoren, toerisme, horeca en recreatie. Functies veranderen alsmaar, ook nu weer door corona. Het aantal toeristen is geslonken. En wie weet besluiten we dat we die toeristen voortaan niet meer op die schaal willen verwelkomen en gaan we de grachtengordel andere functies geven zoals onderwijs, zorg of werken. Dát bedoel ik met de flexibele stad. Als je ziet hoe die grachtengordel in de loop der eeuwen veranderde, dan kan het ook op andere plekken.’

Carolien Gehrels is op 29 oktober een van de hoofdsprekers van het BT Event op 29 oktober 2020. Daar zal ze onder meer breder uiteenzetten hoe zij aankijkt tegen de flexibele en bedrijvige stad en het belang van integrale gebiedsontwikkeling. Uiteraard illustreert ze dat ook met de eigen werkpraktijk. Ze deelt inspirerende oplossingen uit binnen- en buitenland.

Over de geïnterviewde

Carolien Gehrels (1967) is geboren in Dronten en studeerde Nederlands aan de Universiteit van Groningen. Later deed ze, als adviseur van bureau Berenschot, onderzoek naar de internationale marketing van Amsterdam. Hiermee legde ze de basis voor de latere I Amsterdam-campagne en voor haar carrière als wethouder. Van 2006 tot en met 2014 was ze namens de Partij van de Arbeid wethouder van Amsterdam, met onder meer Economische Zaken in haar portefeuille. Medio 2014 maakte ze vanuit de politiek de stap terug naar het bedrijfsleven. Als directeur Europese Steden bij Arcadis adviseert ze steden over de impact en opgaven die gepaard gaan met urbanisatie.

Lees verder
card image

Nieuws

Samenwerking met OMU leidt voor Elma tot nieuwbouw Centurionbaan 150 in Soesterberg

Nieuws

04-06-2020

Samenwerking met OMU leidt voor Elma tot nieuwbouw Centurionbaan 150 in Soesterberg

Elma, een bedrijf op het gebied van electrische aandrijf- en besturingstechniek, is momenteel gevestigd op het bedrijventerrein Soesterberg-Noord, tegen de rand van de voormalige vliegbasis. Voor zowel het bedrijventerrein als de voormalige vliegbasis bestaan plannen om het, deels, te laten transformeren tot woongebied. Om deze woningbouw te kunnen realiseren op het bedrijventerrein, dienen de huidige bedrijfslocaties te worden herontwikkeld naar woningbouw.

De Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) heeft in dat kader de bedrijfslocatie aan de Sterrenbergweg 46-48 (voormalige postsorteercentrum) gekocht en heeft overeenstemming bereikt over de aankoop van de bedrijfslocatie van Elma aan de Sterrenbergweg 52 en Batenburgweg 9. Elma zal in het najaar van 2020 verhuizen naar hun nieuwbouwlocatie op het bedrijventerrein aan de Centurionaan 150 nabij de A28 welke momenteel vol in aanbouw is (zie foto). Nadat Elma is verhuist naar de Centurionbaan zal OMU bovengenoemde percelen gaan slopen en herontwikkelen naar woningbouw.

Nieuwbouwpand Elma (Centurionbaan 150)

Bij deze strategische aankoop door OMU hebben zowel Elma, als de gemeente Soest en de Provincie Utrecht een belangrijke rol gespeeld om de toekomstige woningontwikkeling in dit gedeelte van Soesterberg-Noord mogelijk te maken. Deze ontwikkeling sluit daarmee goed aan op woningbouwplannen in de omgeving en is een volgende stap gezet in de verdere verkleuring van het gebied Soesterberg-Noord.

OMU is een uitvoeringsorganisatie van de provincie Utrecht die tot doel heeft de leegstand op o.a. bedrijfsterreinen binnen de provincie Utrecht aan te pakken. OMU treedt bij dit project op als financier en investeerder.

Lees verder