Wonen, werken, recreëren en verblijven raken meer en meer vervlochten met elkaar. Het versterkt de roep om multifunctionele gebouwen en om wijken waar gewoond én gewerkt wordt. ‘Maar dan moeten overheden en markt elkaar wel beter gaan verstaan’, zegt Nicole Maarsen, directeur vastgoedbeleggingen bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance.

Op het BT Event op 29 oktober 2020 gaat Nicole Maarsen dieper in op haar visie op ‘de bedrijvige stad’.

Misverstanden uit de weg ruimen. Daar heeft Maarsen een dagtaak aan, meldt ze gekscherend. Want ja, daar zijn er in het samenspel tussen gemeenten en institutionele beleggers genoeg van. ‘Een hardnekkig misverstand is dat we weinig oog hebben voor de lange termijn, dat we ons niet verantwoordelijk voelen voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals de roep om meer groen en de uitvoering van het Klimaatakkoord.’

Dat laatste wil Maarsen gelijk maar uit de weg ruimen. Zo heeft Syntrus Achmea recent het ESG-beleid (environmental, social & governance) flink aangescherpt: in 2050 is de volledige vastgoedportefeuille klimaatneutraal. Maarsen wijst er verder op dat Syntrus Achmea namens zestig institutionele beleggers, merendeels pensioenfondsen, belegt in vastgoed en hypotheken. ‘Juist omdat het om pensioengeld gaat, geeft dat ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid. We moeten zorgvuldig en soms risicomijdend zijn. Met een rendement van 3 procent kunnen wij ook tevreden zijn, zeker als we dat weten te combineren met maatschappelijk rendement.’

Het signaal dat Maarsen ermee wil afgeven: institutionele beleggers zijn niet gefixeerd op hoge winsten, maar geïnteresseerd in een stabiel rendement op de lange termijn. ‘In de vastgoedwereld krijgt iedereen stigma’s opgeplakt, het gaat er soms best opportunistisch aan toe. Om die reden is het nuttig om ook onze afwegingen en onze visie op de markt te delen.’

Mede om die reden deelt Maarsen op het BT Event op 29 oktober graag haar ervaringen over mixed-use vastgoed, in haar ogen een nieuwe beleggingscategorie. ´Voor ons is dit relatief nieuw, maar we zien dat het meer en meer een thema geworden is’, zegt Maarsen. Ze wijst onder meer op de druk die de afgelopen jaren op de stedelijke ruimte is ontstaan. ‘De woningnood – zeg maar gerust een crisis – is al ingewikkeld genoeg, zeker in combinatie met de veranderde vraag vanwege demografische ontwikkelingen als de vergrijzing en steeds meer eenpersoonshuishoudens. Dat alleen al vraagt om verandering van het woningbestand, terwijl ondertussen ook de energietransitie, mobiliteit en de overgang naar een circulaire economie om ruimte vragen. Dat veroorzaakt druk, zeker op de aantrekkelijke locaties in steden. Vanuit die achtergrond is de behoefte ontstaan aan mixed-use vastgoed, waar we meerdere functies in een gebouw combineren.’

Bredere visie

Het vraagt van Syntrus Achmea om een bredere visie op het functioneren van de stad. ‘We zijn als belegger heel erg bezig met die groene, leefbare en inclusieve stad. Vastgoed wordt gebruikt door particulieren of bedrijven. Die gebruikers moeten daar gelukkig zijn, er met plezier wonen of werken. Dat is voor ons het uitgangspunt, juist met het oog op stabiel rendement’, schetst Maarsen.

Functiemenging en -stapeling is gezien de maatschappelijke ontwikkelingen volgens haar dan ook een logische, maar spannende stap. ´Het is de kunst om de behoeften naar specifieke functies op de locaties goed te onderzoeken en te onderbouwen, met het oog op die maatschappelijke meerwaarde.’ Horeca of hotels combineren met werken, dat ligt misschien voor de hand. ‘Wat ik zelf een mooie gedachte vind, is de combinatie tussen appartementen voor senioren en onderwijs of kinderopvang onder één dak. Eenzaamheid onder ouderen is een onderschat maatschappelijk probleem. Uitzicht hebben op een plein met spelende kinderen, daar kijken alleenstaande ouderen graag naar. Kijken is voor hen ook al participeren.’

Voor de totstandkoming van mixed-use vastgoed acht ze het van het grootste belang dat overheden en markt elkaar beter gaan verstaan. Het mengen van stedelijke functies vraagt van beide partijen om nader te elkaar te komen, weet Maarsen. ‘Ik vind dat gemeenten nog vanuit het principe van de maakbare stad denken. Daarmee bedoel ik dat de blik vaak nog te eendimensionaal is. Men is van wonen, of maatschappelijke functies, of zorg … De stad kan zich alleen goed ontwikkelen als ook gemeenten de stedelijke ontwikkeling integraal benaderen. Het zou goed zijn om samen met markpartijen de prioriteiten te kiezen.’

Stringenter

Maarsen vindt bovendien dat binnen dat principe van de maakbare stad de nadruk ligt op de ruimtelijke ordening. ´Bestemmingsplannen worden alleen maar stringenter. Wij kijken er niet meer van op als het 5 tot 7 jaar duurt voordat herontwikkeling van kantoor of retail tot wonen of zorg mogelijk is. Dat zijn geen prettige vooruitzichten.’ De portefeuille van Syntrus Achmea bevat ook nog verouderde kantoorgebouwen uit de jaren zestig en zeventig, die momenteel in binnensteden leegstaan. ´Voor transformatie hebben we welwillende ambtenaren en politici nodig.’

In het mixed-use segment ziet Maarsen de nodige kansen voor wat zij de ‘werkwijk’ noemt. Dit zijn werkruimtes voor lichte bedrijvigheid en creatieve beroepen in een woonwijk. ‘We hebben thuiswerken als gevolg van COVID-19 meer en meer ontdekt, maar willen dat niet de hele week doen. Voor ontmoeting, voor creatieve sessies en voor vergaderen willen we elkaar opzoeken. Wonen, werken en recreëren komen steeds dichter bij elkaar te staan. Want ja, werken willen we combineren met ontspannen. Op den duur vind ik het zeker niet ondenkbaar dat door die ontwikkeling meerdere goed bereikbare stadscentra in één stad ontstaan.’

Gevraagd naar de uitdagingen om functiemenging serieus van de grond te krijgen, noemt Maarsen de businesscase en de risico’s. ‘Wonen en werken op wijkniveau gemengd met levendige stedelijkheid klinkt mooi, het kan een directe bijdrage leveren aan de doelstellingen van meer woningen en meer ruimte voor bedrijvigheid. Maar dat lukt alleen als er lef wordt getoond’, benadrukt ze.

Zij legt uit dat bij herontwikkeling op bedrijventerreinen het verdienvermogen van bijvoorbeeld woningen is in te zetten om verouderde panden in eigendom te krijgen voor transformatie. Op die manier kunnen beide opgaven in elkaar worden geschoven. ‘Maar dat vraagt om duidelijke keuzes, om flexibiliteit en om vertrouwen in elkaar.’ Ook de businesscase is uiteraard een belangrijk onderwerp. ‘Wij zien mixed-use als een nieuwe beleggingscategorie. Met de juiste structuur is het heel goed mogelijk om een goede businesscase op te tuigen. Functies mengen biedt kansen op diversificatievoordelen. Daarnaast zijn dit soort ontwikkelingen kansrijk met het oog op stedelijke kwaliteit op de lange termijn. Daar zijn wij institutionele beleggers ook mee gediend.’ Dat laatste is wat Maarsen voor zich ziet. ‘Alleen met integrale oplossingen kunnen we de huidige problemen het hoofd bieden.’

Over de geïnterviewde

Nicole Maarsen is sinds mei 2017 als directeur beleggingen werkzaam bij Syntrus Achmea Real Estate & Finance, financier, belegger en ontwikkelaar in vastgoed en hypotheken. In totaal beheert Syntrus Achmea in opdracht van ruim zestig pensioenfondsen en andere institutionele beleggers zoals verzekeraars en charitatieve instellingen, vastgoed ter waarde van zo’n 25 miljard euro.

ELBA\REC

ELBA\REC en SKBN werken al jaren nauw samen en sinds medio 2018 is ELBA\REC ook kennispartner van SKBN. Via vakmedia zoals BT Magazine en Stadszaken, en o.a. door het BT Event is ELBA\REC een bron van informatie voor bedrijventerreinprofessionals.

info@elba-rec.nl
033 - 87 00 100

ELBA\REC
card image

Event

29-10-2020
BT Event 2020: DE BEDRIJVIGE STAD

Event

29-10-2020

BT Event 2020: DE BEDRIJVIGE STAD

Ondernemerschap in het stedelijk gebied

Een verandering in onze economie die decennia geleden werd ingezet, vindt nu haar strijdtoneel in onze binnensteden. Een shift van productie naar diensten, een hoogvlucht van het aantal zzp’ers, flexibele werkplekken en de roep om innovatie: het vraagt om bruisende plekken waar mensen elkaar spontaan en bewust ontmoeten. Deze bruisende plekken bevinden zich in gemengd stedelijk gebied, en ze vragen om een nieuwe benadering van onze stedelijke economie.

De druk op binnenstedelijke bedrijventerreinen is mede door de grote woningbouwvraag gigantisch; steeds meer bedrijven worden als hinder ervaren voor woongenot en nadelig voor waardecreatie. De ambitie om gemengde woonwerkmilieus te creëren strandt dikwijls bij de uitvoering. Maar het zijn juist dit soort, veelal grondgebonden MKB-bedrijven, die belangrijk zijn voor de maatschappelijke en economische structuur van een stad of gemeente. Een zeker maar onderschat gegeven.

Zogenaamde ‘productiewijken’, stedelijke werkmilieus of innovatiedistricten zijn het enige juiste economische antwoord op onze binnenstedelijke gebieden. Met daarbij onmisbaar de omliggende regio die een zeer belangrijke rol speelt. Tijdens dit BT Event zetten we de vraag centraal hoe we deze wijken gaan realiseren.

Het behouden én terugbrengen van traditionele en nieuwe ambachten in onze stedelijke centra is een enorme opgave, die vraagt om een duidelijke visie, vasthoudendheid en een goede beoordeling van het maatschappelijk rendement. Het vraagt om een andere benadering van onze gebiedsontwikkeling, en van de financiële modellen die daarbij horen. Hoe krijgen we vastgoedpartijen, ontwikkelaars en beleggers, én gemeenten zover dat ze daadwerkelijk gaan investeren in multifunctionele productiewijken? Hoe financier je het, en op welke manier ontwikkel je deze wijken zodat ze ook écht werken?

Onze partners

De Metropoolregio Amsterdam (MRA), gemeente Amsterdam, gemeente Zaanstad, SADC, Ontwikkelingsmaatschappij Noord-Holland Noord (NHN), SKBN en vakblad BT willen met het BT Event de ruimte in binnenstedelijke gebieden verder onderzoeken. Hoe ontwikkelen wij gezamenlijk die nieuwe productieve wijken met ruimte voor bedrijven? Ook kijken we naar de noodzaak van regionale samenwerking in dit verband. Het BT Event vervult een brugfunctie om partijen die elkaar nu nog niet vinden aan elkaar te koppelen, en een geeft antwoord op deze nieuwe manier van binnenstedelijke gebiedsontwikkeling.

Bent u erbij?

De 15e editie van het BT Event vindt plaats in Taets Art & Gallery Parc in Zaanstad en wordt vanuit daar live uitgezonden. De uitzending van het BT Event start op 29 oktober om 13.00 uur en eindigt om circa 17.00 uur. Klik op tickets voor meer informatie.  

Deze 15 editie is in verband met de Coronamaatregelen anders dan anders. Helaas geen fysiek branchemoment in een mooie (industriële) locatie, maar wel met een inhoudelijk sterk programma met topsprekers uit binnen- en buitenland en natuurlijk onder de bevlogen leiding van onze inmiddels vertrouwde dagvoorzitter Roelof Hemmen.

Over het BT Event

Het BT Event is hét netwerkevenement voor publieke en private partners die zich bezighouden met de ontwikkeling, de herstructurering en revitalisatie van bedrijventerreinen en werklocaties in Nederland.

Het BT Event wordt elk jaar georganiseerd door vakblad BT, SKBN en een van de aangesloten regio’s die het congres host. Dit jaar is dat de Metropoolregio Amsterdam, Gemeente Zaanstad, Gemeente Amsterdam, SADC en Ontwikkelingsmaatschappij Noord-Holland Noord.

Meer informatie via www.btevent.nl.

Lees verder
card image

Opinie

Ondermijning en bedrijventerreinen

Opinie

14-07-2020

Ondermijning en bedrijventerreinen

Wat is eigenlijk ondermijning? Hoewel er tientallen verschillende definities van dit fenomeen zijn, betekent het grofweg de vermenging van de onder- en de bovenwereld. Hoe vaak en waar komt dit voor? Een snelle zoekopdracht op internet geeft al snel antwoord. 

  • ‘Burgemeester sluit bedrijventerrein in verband met drugs voor 12 maanden’- regio Oss;
  • ‘Drugs gevonden op bedrijventerrein’ - regio Arnhem;
  • ‘Wederom drugs gevonden op bedrijventerrein’ - regio Kerkrade;
  • ‘Vaten met drugs gevonden op bedrijventerrein’- regio Bergen op Zoom;
  • ‘Drugslab op bedrijventerrein’- regio Den Haag. 

Het komt veel voor en in heel het land.

In 2017 waren er 4.138 bedrijventerreinen in Nederland (bron RVO.nl). Veel van deze terreinen zijn verouderd en liggen in het buitengebied rondom de stedelijke gebieden. Op deze terreinen is geen controle en de eigenaren van het vastgoed zijn al lang blij met een huurder die netjes op tijd de huur overmaakt. Of zijn blij als ze hun verouderde vastgoed voor een goede prijs kunnen verkopen. Wie de huurder of koper is, wordt vaak niet diepgravend onderzocht. Helaas biedt deze anonimiteit van sommige bedrijventerreinen een dekmantel voor bedrijven die ook illegale activiteiten ontplooien. Soms blijkt zelfs dat meerdere bedrijven op een bedrijventerrein dergelijke activiteiten ontplooien

Is een BIZ de oplossing tegen ondermijning?

Vanaf 2015 bestaat de Wet op de bedrijveninvesteringszones. Een bedrijveninvesteringszone, kortweg BIZ, is een geografisch afgebakend gebied. Ondernemers en/of vastgoedeigenaren in de BIZ maken samen afspraken over investeringen. Investeringen om de kwaliteit van het gebied te verbeteren: aantrekkelijker, schoner, veiliger, duurzamer. Bij een BIZ werkt het zo dat een meerderheid van de ondernemers/vastgoedeigenaren in een gebied (bijvoorbeeld een bedrijventerrein) voor moet stemmen met de oprichting van de BIZ. Na oprichting is iedere ondernemer/vastgoedeigenaar verplicht om mee te doen. Middels de WOZ-belasting moet elke eigenaar of ondernemer een bijdrage betalen aan de BIZ. De gemeente waarin de BIZ ligt, int de bijdrage. De gemeente keert het als subsidie aan de BIZ uit.

Bij een BIZ wordt dus tijd en energie gestoken in het achterhalen wie vastgoedeigenaar of ondernemer is op een bedrijventerrein. Verder vergaderen ondernemers samen en voeren ze enquêtes uit over verbeteringen op het bedrijventerrein. Ondernemers en eigenaren leren elkaar dus kennen en maken samen afspraken. Voor malafide bedrijven is de aanwezigheid van een BIZ dus een groot nadeel. Wellicht zo groot dat ze besluiten geen vastgoed te kopen of te huren op een bedrijventerrein waar een BIZ aanwezig is.

Een BIZ kan een (deel van de) oplossing zijn. Het kan naar mijn mening een bijdrage leveren in het onaantrekkelijk maken van het bedrijvenpark voor criminele activiteiten. Leer elkaar als ondernemers kennen. 

Werk samen aan een goed en veilig vestigingsklimaat.

Lees verder
card image

Nieuws

Samenwerking met OMU leidt voor Elma tot nieuwbouw Centurionbaan 150 in Soesterberg

Nieuws

04-06-2020

Samenwerking met OMU leidt voor Elma tot nieuwbouw Centurionbaan 150 in Soesterberg

Elma, een bedrijf op het gebied van electrische aandrijf- en besturingstechniek, is momenteel gevestigd op het bedrijventerrein Soesterberg-Noord, tegen de rand van de voormalige vliegbasis. Voor zowel het bedrijventerrein als de voormalige vliegbasis bestaan plannen om het, deels, te laten transformeren tot woongebied. Om deze woningbouw te kunnen realiseren op het bedrijventerrein, dienen de huidige bedrijfslocaties te worden herontwikkeld naar woningbouw.

De Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) heeft in dat kader de bedrijfslocatie aan de Sterrenbergweg 46-48 (voormalige postsorteercentrum) gekocht en heeft overeenstemming bereikt over de aankoop van de bedrijfslocatie van Elma aan de Sterrenbergweg 52 en Batenburgweg 9. Elma zal in het najaar van 2020 verhuizen naar hun nieuwbouwlocatie op het bedrijventerrein aan de Centurionaan 150 nabij de A28 welke momenteel vol in aanbouw is (zie foto). Nadat Elma is verhuist naar de Centurionbaan zal OMU bovengenoemde percelen gaan slopen en herontwikkelen naar woningbouw.

Nieuwbouwpand Elma (Centurionbaan 150)

Bij deze strategische aankoop door OMU hebben zowel Elma, als de gemeente Soest en de Provincie Utrecht een belangrijke rol gespeeld om de toekomstige woningontwikkeling in dit gedeelte van Soesterberg-Noord mogelijk te maken. Deze ontwikkeling sluit daarmee goed aan op woningbouwplannen in de omgeving en is een volgende stap gezet in de verdere verkleuring van het gebied Soesterberg-Noord.

OMU is een uitvoeringsorganisatie van de provincie Utrecht die tot doel heeft de leegstand op o.a. bedrijfsterreinen binnen de provincie Utrecht aan te pakken. OMU treedt bij dit project op als financier en investeerder.

Lees verder