Het mengen van wonen en werken is hot. Onder invloed van de gevolgen van corona is dit thema relevanter dan ooit. Bianca Lemm van Bureau Stedelijke Planning deelt graag enkele geleerde lessen.

Door Bianca Lemm, adviseur bij Bureau Stedelijke Planning

De voordelen van het mengen van wonen en werken worden steeds meer erkend. Zo nemen vervoersbewegingen af wanneer men in de buurt van de woning kan werken en gebruik kan maken van voorzieningen. Onder invloed van de coronapandemie is dit nog belangrijker geworden door de mobiliteitsbeperkingen. Ook veranderen de vestigingscriteria van bedrijfsruimtegebruikers en kan door functiemenging op een toekomstbestendige en efficiënte manier in de grote ruimtevraag van zowel werken als wonen voorzien worden.

Vijf pijlers voor een goede programmering

Een veel terugkomende vraag binnen projecten is hoe een aantrekkelijk gemengd milieu gecreëerd kan worden, dat bijdraagt aan stedelijke doelstellingen zoals het terugdringen van het woningtekort en de versterking van de economie en werkgelegenheid. Een goede programmering steunt op vijf pijlers:

• Optimale afstemming op de marktbehoeften, het beleid en de eindgebruikers. Gedegen marktonderzoek voor alle functies is een belangrijke basis.
• Versterken van de synergie tussen de functies en met de openbare ruimte. Zo leidt synergie tussen functies tot hogere bestedingen, levendigheid en leefbaarheid.
• Gebruik maken van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van de locatie.
• Bevorderen van de financiële haalbaarheid.
• Stroomlijnen van de mobiliteit. Bij verdichting binnen stedelijk gebied dient er rekening te worden gehouden met de verkeerstoename, bijvoorbeeld door middel van innovatieve mobiliteitsvormen.

Maar hoe, is dan de vraag. Hoe kom je tot een kansrijk programma waarbij de functies niet alleen goed samen gaan, maar er ook synergievoordelen worden behaald? Hier vier lessen:

Les 1: Match de doelgroepen voor wonen en werken

Een zorgvuldige selectie van kansrijke doelgroepen is essentieel voor het succes van de ontwikkeling. Wanneer het vastgoed niet aansluit bij de wensen en eisen van de eindgebruikers, heeft dit invloed op de afzet en kan (op termijn) leegstand ontstaan. De kansrijke doelgroepen hangen naast de marktbehoefte onder meer af van de locatie en van de dichtheid van het toekomstige gebied. Ook zijn de doelgroepen voor wonen en werken afhankelijk van elkaar: niet elk type bedrijvigheid is te mengen met alle woondoelgroepen.

Les 2: Bepaal de optimale verhouding tussen de functies

Wat is de optimale balans tussen wonen en andere functies, zoals kantoren, bedrijfsruimten, retail en horeca? Belangrijke aspecten die dit beïnvloeden zijn onder meer voldoende massa, een haalbare businesscase en voldoende draagvlak voor voorzieningen. Veelal is de verhouding tussen wonen en andere functies ongeveer 80 procent wonen en 20 procent niet-wonen, zoals in de voorbeelden van Strathcona-Village (Vancouver) en het Havenkwartier (Deventer).

Wanneer wordt gebouwd in lage dichtheden of als er een ruim aanbod publieksfuncties gerealiseerd kan worden, kan het aandeel niet-wonen functies hoger uitvallen. Het borgen van functies met de minste opbrengstpotentie (met name werkfuncties) in het programma is veelal een uitdaging en we merken dat opdrachtgevers vaak op zoek zijn naar handvatten hiervoor. Oplossingen hiervoor zijn verevening binnen de gebiedsontwikkeling, investeren in kwaliteit van de plinten en gedeelde voorzieningen en semi-openbare ruimten.

Les 3: Hanteer een doordachte plintinvulling

De plintinvulling moet aansluiten bij de wensen en eisen van de gebruikers, maar ook zorgen voor een aantrekkelijke omgeving met voldoende levendigheid. Een groot deel van de bedrijfsruimtegebruikers heeft bijvoorbeeld een voorkeur voor de plint, maar de gehele plint invullen met bedrijfsruimten is niet altijd wenselijk met het oog op de levendigheid. Dit hangt echter wel van het type bedrijvigheid af: waar opslag voor een dichte plint zorgt, kan ambachtelijke bedrijvigheid wel bijdragen aan de levendigheid. In de ruimtelijk-functionele uitwerking is een optimale plintinvulling daarom van groot belang. Daarentegen kan een deel van de bedrijfsruimtegebruikers ook goed op de bouwlagen landen, waaronder de creatieve industrie of hybride gebruikers met de productie op de begane grond en het kantoor erboven.

Les 4: Voorkom hinder op voorhand

Zorg vooraf voor het zoveel mogelijk voorkomen van hinder, zowel voor bewoners als voor bedrijven. Denk bijvoorbeeld aan een goede isolatie van woningen en het scheiden van de logistieke afwikkeling van bedrijven en de entrees van woningen. Ook het situeren van bedrijven op de juiste plek en het creëren van ontmoetingsplekken kunnen helpen. Doordat bewoners in contact komen met de werknemers van de bedrijven in de buurt van hun woning, ontstaat er vaak meer wederzijds begrip en dit vermindert irritaties. Door bij de programmering al goed na te denken over een juiste inpassing en de juiste bouwtechnieken, kunnen hinder en mogelijke bezwaren op voorhand voorkomen worden.

Deze lessen laten het belang van het integraal benaderen van de opgave zien. Ook met de naderende omgevingswet stappen we steeds meer af van het sectorale denken, waar wonen, werken, en voorzieningen apart benaderd worden. Een integrale benadering van gebiedsontwikkeling is nodig om te komen tot aantrekkelijke gemengde gebieden. Hiervoor zijn partijen met lef en gemeenten met een open mindset nodig: verder kijken dan het eigen specialisme en de verbinding zoeken met andere disciplines. Het opstellen van een goede ruimtelijk-functionele visie met een doordachte doelgroepenmatch is hierin een belangrijke eerste stap.

Foto: Novacity, Brussel, bron: DDS+