Op alle overheidsniveaus zijn stevige circulaire ambities geformuleerd om in 2050 een economie zonder afval te hebben. Vooral op lokaal niveau wordt steeds meer verwacht van het beter en anders benutten van grondstoffenstromen op bestaande en nieuwe bedrijventerreinen. Het blijft vooralsnog bij mooie woorden. Gemeenten hebben amper slagkracht, blijkt uit verkennend onderzoek.

Door Julian van der Zanden en Cees-Jan Pen. Dit artikel verscheen eerder in vakblad ROm, het maandelijkse vakmagazine voor de fysieke leefomgeving en gratis voor ambtenaren. 

Een circulair bedrijventerrein is kortgezegd een bedrijventerrein waar wordt ingezet op materiaalreductie, duurzaamheid en het circuleren van materialen. Het gaat nadrukkelijk om meer dan werken met zonnecollectoren op daken en de plaatsing van windmolens.

Wat betreft circulariteit is er op bedrijventerreinen veel winst te behalen. Bedrijven zijn ruimtelijk geclusterd en ze produceren, consumeren en transporteren daar veel grondstoffen. Bij de ontwikkeling en aanleg van nieuwe terreinen gelden dan ook hoge circulaire ambities. Tegelijkertijd constateren we onder meer bij de selectie voor de jaarlijkse Circular Design Award dat concrete resultaten nog maar weinig te vinden zijn. En toch worden steeds meer nieuwe terreinen in de markt gezet als circulair terrein.

Actuele voorbeelden zijn de ontwikkeling van Wijkevoort in Tilburg en Heesch-West in Bernheze, waar hoge circulaire ambities worden gesteld en waar sprake is van veel omgevingsprotest vanuit omwonenden. In beide gemeenten draait dit naast de ingreep in het open landschap om respectievelijk het plaatsen van windmolens en de angst voor de voortgaande verdozing van Tilburg-Noord.

De vraag is dus wat deze papieren ambities in de werkelijkheid voor de (vastgoed)ontwikkeling op bedrijventerreinen betekenen. Het verkennend onderzoek ging daarom dieper in op de hoofdvraag: ‘Hoe kan de (vastgoed)ontwikkeling van een nieuw circulair bedrijventerrein worden gerealiseerd?’.

Van woorden naar daden

De aankomende jaren zal er geen nieuw circulair bedrijventerrein worden gebouwd dat honderd procent circulair is. Streven is dat een gemeente een bedrijventerrein realiseert dat zo circulair mogelijk is.

Zeker voor bedrijventerreinen loopt de transitie achter

Op basis van deskresearch blijkt dat gemeenten meestal gebruikmaken van drie instrumenten om de circulaire ambities voor nieuwe bedrijventerreinen te realiseren, namelijk een checklist, of prestatie- en procesinstrumenten. Het PBL  concludeert in de integrale circulaire economie dat voor versnelling van de transitie naar een circulaire economie, intensivering van beleid nodig is en meer dwingende maatregelen nodig zijn om te komen tot een volgende fase van de transitie. Zeker voor bedrijventerreinen loopt de transitie achter.

Benchmarkonderzoek van Stec uit 2020 onder negentig gemeenten geeft een weinig hoopvol beeld. Negentig procent van de gemeenten weet niet welke bedrijven circulair actief zijn en tachtig procent van de gemeenten heeft helemaal geen visie of beleid voor de circulaire transitie op bedrijventerreinen.

De praktijk is vaak weerbarstiger. Gemeenten mogen niet zomaar extra circulaire eisen stellen boven op het Bouwbesluit. In de praktijk is nog weinig bekend of een gemeente door allerlei circulaire eisen niet zorgt voor té hoge eisen.

Sommige gemeenten kiezen om die reden voor een pragmatische aanpak. Ze stellen geen eisen, maar spreken over circulaire ‘wensen’. In regio’s als rond Schiphol met een grote vraag naar bedrijventerreinen, is de ervaring dat deze wensen toch wel worden ingewilligd door de markt.

Het onderzoek laat zien dat gemeenten na de gronduitgifte van nieuwe bedrijfskavels nog een aantal instrumenten hebben om circulariteit op een bedrijventerrein te bewerkstelligen. Ten eerste kan de gemeente het gehele terrein verkopen aan één grote verhuurder zoals het geval is bij de Schiphol Airport Development Corporation (SADC), die toeziet op circulaire huurders. Ten tweede door de grond in erfpacht uit te geven waarbij extra regels worden opgenomen in de erfpachtregels. Ten derde door een circulair kwaliteitsplan in de bestemmingsplanregels op te nemen. Deze laatste optie is alleen mogelijk wanneer het bedrijventerrein wordt ontwikkeld onder de Crisis- en herstelwet.

Gereedschapskist voor nieuwe circulaire terreinen hangt af van het gevoerde grondbeleid

Bij erfpacht kan de ondernemer de financiële ruimte die hij uitspaart door de grond niet te hoever verwerven, inzetten voor een hogere mate van circulariteit. Uit het onderzoek blijkt dat de gereedschapskist voor nieuwe circulaire terreinen afhangt van het gevoerde grondbeleid. Zo heeft een gemeente bij actief grondbeleid de meeste instrumenten om de circulaire ambities waar te maken en bij faciliterend grondbeleid de minste. Bij actief grondgebruik is een gemeente actief betrokken bij het proces en bij een faciliterend grondbeleid faciliteert de gemeente slechts.

Vrijblijvendheid en geen deling leermomenten

De ervaringen in de praktijk zijn tot dusver zwaar teleurstellend. Opvallend is dat er nog maar weinig overzicht is van de aanpak op circulaire bedrijventerreinen. Er wordt ook weinig geleerd van elkaars succes- en faalfactoren, laat staan dat er zicht is op het waarmaken van circulaire ambities. De bevindingen van de deskresearch sluiten aan op de kritische uitkomsten van de Integrale Circulaire Economie Rapportage (ICER) van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) van 21 januari van dit jaar.

Verschillende grondstoffentrends gaan niet de goede kant op, zo laat PBL zien. Alhoewel de efficiëntie in het gebruik van grondstoffen is toegenomen, blijkt het totale grondstoffengebruik sinds 2010 nauwelijks veranderd. Voor de Nederlandse consumptie is in de productieketens wereldwijd steeds meer land nodig. Kortom, het beleid is te vrijblijvend en oogt te veel als een ‘laat duizend bloemen bloeien’- aanpak. Het PBL adviseert dat er meer ‘dwang en drang’ nodig is in het circulaire-economiebeleid.

Uit de deskresearch naar best practices destilleren we de volgende stappen die ambitieuze gemeenten kunnen zetten om meer circulariteit op nieuwe bedrijventerreinen te realiseren.

  • Stap 1) Vraaganalyse Tijdens stap 1 wordt de ladder van duurzame verstedelijking doorlopen en dus gekeken hoe hoog de marktvraag werkelijk is. 
  • Stap 2) Kansenanalyse De tweede stap kijkt naar de kwaliteit en kansen van het gebied. Deze kunnen geïnventariseerd worden door gebruik te maken van de MRE-benadering of het uitvoeren van een SWOT-analyse. 
  • Stap 3) Concretiseren gemeentelijke circulaire ambitie Dankzij deze eerste twee analyses – marktvraaganalyse en kansenanalyse – kan een gemeente bij stap 3 een scherpe circulaire ambitie opstellen. In de praktijk kiest een gemeente er veelal voor om een ambitie op te stellen die niet aansluit op wat bedrijven beweegt. Dit leidt veelal tot irreële ambities. Advies is: ‘Gemeenten, luister naar de marktvraag, combineer die met de kansen van het gebied en stel zo een haalbare ambitie op.’
  • Stap 4) Haalbaarheidsanalyse Bij stap 4 wordt gekeken naar de haalbaarheid van de gestelde circulaire ambitie mede in relatie tot de eisen vanuit het Bouwbesluit en het inzetten van de drie eerdergenoemde categorieën: 1. checklists, 2. prestatie-instrumenten en 3. procesinstrumenten.
  • Stap 5) Keuze grondbeleid en bijbehorende instrumentatie Als laatste maakt de gemeente een keuze tussen het type grondbeleid dat zij wil gebruiken. Hierbij moet zij in ogenschouw nemen dat de bijbehorende instrumentaria aansluit bij hetgeen de gemeente wil: de ambitie.

We zien in de praktijk van de best practices dat een gemeente met een dergelijk stappenplan een steviger basis legt voor circulariteit bij bedrijven. Samenwerking is daarbij de sleutel. De lokale overheid moet hoe dan ook de dialoog aangaan met ondernemers die bij de vraaganalyse naar boven komen. Zij moeten het immers doen en zij moeten in het circulariteitsverhaal geloven.

Uitgifteplan en -team voor Heesch-West

Een gezamenlijke ambitie van de gemeenten Oss, ’s-Hertogenbosch en Bernheze heeft ertoe geleid, dat zij het duurzaamste bedrijventerrein gaan ontwikkelen. In de eerste fase is er vijftig hectare grond beschikbaar. Bij meer animo zal er dertig hectare bijkomen.

De gemeenten gebruiken een aantal instrumenten om de ambities te realiseren. Zo is een circulair kwaliteitsplan opgesteld met aandacht voor onder meer duurzaamheid, stedenbouwkunde en klimaatadaptie. In het bestemmingsplan zijn specifieke voorschriften opgenomen voor circulariteit en duurzame energie. Een uitgifteplan en uitgifteteam moeten ervoor zorgen dat de ambities van de gemeenten werkelijkheid worden. Het uitgifteteam houdt in samenwerking met de bedrijven in de gaten of de circulaire eisen, opgesteld in het uitgifteplan, ook daadwerkelijk worden behaald.

Naast deze vier instrumenten, zijn er twee andere instrumenten aan toegevoegd. Zo is een parkmanagement bedacht. Bedrijven moeten lid zijn om naar het bedrijventerrein te kunnen gaan en daar hun ideeën over circulariteit te delen. Daarnaast blijkt dat het bedrijventerrein afgelegen is, waardoor er op het bedrijventerrein onvoldoende gasafsluitingen zijn. De gemeenten gaan geen gas aanleggen, maar bedrijven moeten denken over een all-electric oplossing. Ook hebben de gemeenten besloten om één vuilwateraansluiting aan te leggen, omdat ze het onnodig watergebruik tegen willen gaan en bedrijven het inzicht willen geven om zelf met oplossingen voor het vuilwaterprobleem te komen.

Circulair met actief grondbeleid op Wijkevoort

Gemeente Tilburg heeft de ambitie om van Wijkevoort een duurzaam, energieneutraal terrein te maken. Het gebied bevat 88 hectaren aan grond. In de eerste fase is 44 hectare grond beschikbaar.

In een ‘ontwikkelleidraad’ zijn de duurzame eisen beschreven, die vervolgens aan het bestemmingsplan zijn gekoppeld. In het bestemmingsplan komen strenge vestigingseisen voor het economisch concept als de ruimtelijke invulling van gebouwen en perceel. Zo heeft de gemeente een actief grondbeleid omdat zij voorheen 75 procent van de grond in handen had. Dat percentage is inmiddels naar circa 80 procent gegroeid. Het tekenen of uitgeven van kavels doet de gemeente niet, maar ze gaat wel met de bedrijven in gesprek om het ‘afhaakrisico’ te verminderen. Dit zorgt ervoor dat er maar een gedeelte van de kaders is opgesteld. De gemeente biedt bedrijven de gelegenheid om zelf aan die kaders te voldoen, in plaats van druk op te leggen.

Bedrijven moeten zich bij de gemeente aanmelden om daar de wensen en ambitie kenbaar te maken. Nadat de thema’s met de gemeente besproken zijn, zal een adviescommissie naar de aanvragen kijken, die zij vervolgens bij het college afgeeft. Zij geeft het besluit of een bedrijf op het bedrijventerrein mag komen. Bij een positief besluit treedt de gemeente met de partij in onderhandeling. In dat gesprek komen onderwerpen als hoeveelheid grond, prijs en locatie aan bod. Als het bedrijf de besproken duurzaamheidseisen omzet in een ruimtelijk concept, en daar een akkoord op is, is het bedrijf een toegelaten partij op Wijkevoort.

Julian van der Zanden heeft dit artikel geschreven op basis van zijn afstudeeronderzoek naar best practices bij het lectoraat De Ondernemende Regio (julian.vanderzanden@outlook.com). Cees-Jan Pen is lector aldaar. 

ELBA\REC

ELBA\REC en SKBN werken al jaren nauw samen en sinds medio 2018 is ELBA\REC ook kennispartner van SKBN. Via vakmedia zoals BT Magazine en Stadszaken, en o.a. door het BT Event is ELBA\REC een bron van informatie voor bedrijventerreinprofessionals.

info@elba-rec.nl
033 - 87 00 100

ELBA\REC
card image

Event

22-06-2021
Studiereis 2021 - Bijdragen aan maatschappelijke waardecreatie door bedrijventerreinen

Event

22-06-2021

Studiereis 2021 - Bijdragen aan maatschappelijke waardecreatie door bedrijventerreinen

Dit jaar organiseren we de studiereis in de vorm van een digitale excursie. De digitale studiereis met het thema ‘Bijdragen aan maatschappelijke waard-creatie door bedrijventerreinen’ is op 22 juni van 10.00 – 11.30 uur.

 

U kunt zich via deze link aanmelden

 

Datum en tijd: 22 juni 10.00 – 11.30 uur digitale excursie
Locatie: online, u ontvangt een dag van tevoren een link naar de live-stream in uw mailbox

Jaarlijks organiseert de SKBN een rondje langs de velden bij verschillende bedrijventerreinen om zo een kijkje in de keuken te krijgen van wat er speelt in de praktijk bij Nederlandse bedrijventerreinen. Door de beperkingen rondom corona is het niet verstandig om op dit moment bedrijventerreinen te bezoeken. Wel willen gemeenten, overheden, bedrijven, professionals en parkmanagers inspiratie opdoen en leren van elkaar. We hebben een nieuw concept uitgewerkt waardoor we jullie online mee kunnen nemen op excursie langs drie verschillende bedrijventerreinen.

Waar naar toe?

We bezoeken drie heel verschillende bedrijventerreinen: Plug-in City op Strijp S in Eindhoven, businesspark Waarderpolder in Haarlem en Laarberg in Groenlo. Ieder terrein heeft te maken met eigen kansen en uitdagingen, maar ze zijn allemaal bezig met de vraag: Hoe maak je een bedrijventerrein toekomstbestendig en hoe draag je als bedrijventerrein bij aan de maatschappij?

Onze gasten

Naast de excursie voeren we verdiepende gesprekken over relevante SKBN thema’s, zoals energietransitie, circulariteit en groen-blauw. Aan tafel zitten onder andere Theo Föllings (Oost NL), Joost Okkema (directeur van Laarberg), Stan Verstraete (projectleider Verduurzaming van businesspark de Waarderpolder), Reinoud Fleurke (SADC), Paul van Dijk (Akro Consult) en Freya Macke (Arcadis).
 
U kunt die gesprekken via een live-stream volgen én tegelijkertijd een bijdrage leveren via een chatfunctie. Zo blijft de excursie interactief vanuit uw luie stoel.

Reist u met ons mee?

 

Klik hier om u aan te melden

 

Heeft u vragen of opmerkingen? Mail dan naar i.leeninga@skbn.nu of zoe@skbn.nu

Lees verder
card image

Nieuws

Woon-werkakkoord Werninkterrein Leiden

Nieuws

27-01-2021

Woon-werkakkoord Werninkterrein Leiden

Op woensdag 27 januari hebben de provincie Zuid-Holland en gemeente Leiden een Woon-Werkakkoord gesloten voor het Werninkterrein. Met dit akkoord hebben beide partijen afspraken gemaakt over onder andere het woningbouwprogramma en de manier van compensatie van het huidige bedrijventerrein.

De gemeente Leiden wil het Werninkterrein transformeren naar een woonwijk met ruimte voor werkgelegenheid. Met het Woon-werkakkoord wil de provincie Zuid-Holland bevorderen dat de woningbouw op het Werninkterrein in 2023 kan starten. In het akkoord zijn onder andere afspraken gemaakt over het woningbouwprogramma, de ontwikkeling van bedrijvigheid in de nieuwe woonwijk en de wijze van compenseren van de hectaren bedrijventerrein.

Gedeputeerde Anne Koning (Wonen en Ruimtelijke Ordening): “Blij dat we met dit akkoord goede afspraken hebben gemaakt over het Werninkterrein. Met een juiste menging van wonen en werken creëren we levendige gebieden waar mensen nu en in de toekomst prettig kunnen wonen en werken. Mooi ook dat de gemeenten Leiden en Katwijk gezamenlijk bekijken hoe de overige hectaren bedrijventerrein gecompenseerd kunnen worden.”

Ruimte voor wonen en werken

Het terrein van de voormalige betonfabriek Wernink is sinds 10 jaar niet meer in gebruik als watergebonden bedrijventerrein. Het terrein wordt getransformeerd naar een woon-werklocatie met 600 - 750 woningen. Wethouder Fleur Spijker (Duurzame Verstedelijking): “Dit is echt mooi. Het betekent dat we in een goed tempo door kunnen met het ontwikkelen van Wernink. We willen hier zo’n 600-750 woningen maken, waarvan 50% in het betaalbare segment. Daarnaast willen we in deze nieuwe buurt natuurlijk voorzieningen, werken en bedrijvigheid toevoegen. Eerder kregen we een subsidie van het Rijk om de bouw te versnellen. Het akkoord dat we nu hebben gesloten met de provincie, komt die versnelling ten goede.”

De vraag naar woningen is groot en tegelijkertijd is het behoud van voldoende bedrijven en banen belangrijk voor het functioneren van het stedelijk gebied voor de inwoners van Leiden en de Leidse regio. Bedrijvigheid en voorzieningen krijgen daarom ook een plek in de nieuwe woonwijk. Wethouder Yvonne van Delft (Economie): “In onze stad is ruimte schaars. Er is behoefte aan plekken om te wonen én om te werken. We werken er hard aan om voldoende ruimte te vinden voor bedrijven zowel in de stad als in de regio, zodat ondernemers kunnen blijven ondernemen en er voldoende banen in Leiden blijven. Met de ondertekening van dit akkoord wordt dat een beetje makkelijker. Ik ben blij dat we weer een stapje verder zijn in deze ingewikkelde puzzel.”

Gedeputeerde Willy de Zoete (Economie): “Zuid-Holland werkt hard aan het behoud van levendige steden met voldoende bedrijfsmogelijkheden voor ondernemers en huisvesting voor inwoners. Zoeken naar de beste plekken voor wonen en werken en het (her)gebruik van bedrijventerreinen is daarvan een belangrijk onderdeel. De toekomstige inrichting van het Werninkterrein is daarvan een voorbeeld.”

Compensatie

Omdat het Werninkterrein een andere bestemming krijgt, moeten de verloren gegane hectaren bedrijventerrein planologisch gecompenseerd te worden. Deze afspraken hebben de gemeenten in de Leidse regio vastgelegd in hun bedrijventerreinenstrategie uit oktober 2020. Daarin was ook de transformatie van Wernink naar een woon-werklocatie vastgelegd. Verder wordt voldoende ruimte voor bedrijvigheid centraal gesteld in het Convenant Ruimte voor Bedrijven dat in 2018 is opgesteld door de Leidse regio.

Wat betreft compensatie dienen 3,5 hectaren bedrijventerrein in de milieucategorie 3.1 planologisch gecompenseerd te worden. De gemeente Leiden wil hiervoor een bestuursovereenkomst met de gemeente Katwijk afsluiten. De watergebonden component moet gecompenseerd worden als uit de eerstvolgende behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland blijkt dat er behoefte is aan dit type bedrijventerrein in de regio Holland Rijnland. Bij de beoordeling van het bestemmingsplan voor Wernink worden de afspraken in dit Woon-werkakkoord opgenomen.

De transformatie en herbestemming van Wernink worden uiteindelijk via een bestemmingsplanprocedure goedgekeurd door de gemeenteraad, waarbij de provincie Zuid-Holland de voorgestelde bestemmingswijziging zal toetsen aan de Omgevingsverordening.

Lees verder
card image

Nieuws

Woon-werkakkoord voor regionale gebiedsontwikkeling in Haagse regio

Nieuws

30-03-2021

Woon-werkakkoord voor regionale gebiedsontwikkeling in Haagse regio

Provincie Zuid-Holland en de gemeenten Delft, Den-Haag, Leidschendam-Voorburg en Rijswijk hebben een woon-werkakkoord light gesloten. In dit akkoord zijn afspraken gemaakt die bijdragen aan extra woningen, extra banen én meer omgevingskwaliteit.

Akkoord op hoofdlijnen

De forse woningbouwopgave in de Haagse regio, de schaarse stedelijke ruimte en het belang van een vitale economie vragen om een goede ruimtelijke afstemming. Met het woon-werkakkoord light stellen partijen als doel om de bestaande ruimte beter te benutten. Door het maken van afspraken over locaties ontstaat er ruimte voor woningbouw en werkgelegenheid. De woningbouwplannen passen bij de regionale afspraken. Tegelijkertijd blijft er door de afspraken voldoende ruimte in deze regio beschikbaar voor passende bedrijvigheid op de korte en lange termijn. De vier gemeenten en de provincie streven ernaar om in het vierde kwartaal een definitief woon-werkakkoord te bereiken.

Woningbouwimpuls

Door het Rijk zijn middelen beschikbaar gesteld voor woningbouw. De provincie heeft aanvragen ondersteund voor woningbouw voor de Binckhorst in Den Haag en de Schieoevers in Delft. Voor de locatie Kesslerpark (Plaspoelpolder) hebben de provincie, de MRDH, Rijswijk, Den Haag en Shell afspraken geformuleerd voor een campusmilieu (wonen, leren, werken). Delft, Den Haag en Rijswijk hebben afspraken gemaakt in het kader van het verstedelijkingsakkoord Zuidelijke Randstad. Deze dragen bij aan de woningbehoefte tot 2040, onder andere door binnenstedelijke verdichting, langs en nabij de Oude lijn Leiden-Dordrecht.

Woningbouw, bedrijvigheid en mobiliteit

Woningbouw op de transformatielocaties die nu nog vrijwel uitsluitend in gebruik zijn voor bedrijfshuisvesting, vraagt om een goede oplossing waarbij voldoende bedrijfsruimte beschikbaar blijft. Dit zowel vanuit het oogpunt van werkgelegenheid en welvaart als vanuit het streven om mobiliteitsbewegingen te verminderen en een meer circulaire economie mogelijk te maken.

Transformatielocaties

In het akkoord zijn afspraken gemaakt over diverse transformatielocaties. Zo heeft Den Haag plannen met de Binckhorst. Rijswijk werkt aan plannen voor de Plaspoelpolder, Delft aan de Schieoevers en Leidschendam-Voorburg aan Vliethaven en Klein Plaspoelpolder. Allemaal gebieden waar van oudsher bedrijvigheid met een hogere milieucategorie gevestigd was. Daarnaast zijn al deze terreinen ontsloten door de waterweg De Vliet/ De Schie. Hoewel er tegenwoordig minder zware industrie op deze terreinen zit dan voorheen, zijn de betreffende terreinen nog steeds planologisch bestemd als vestigingsplek voor industrie en watergebonden bedrijvigheid. De ruimte voor bedrijven met een hogere milieucategorie is schaars. Dit moeten we beschermen. Met dit woon-werkakkoord spreken partijen af om via maatwerk een goede balans te vinden tussen ruimte voor zowel wonen als werken.

Parallel aan dit woon-werkakkoord wordt momenteel de provinciale behoefteraming geactualiseerd. De hogere milieucategorie bedrijvigheid is hierin een belangrijk onderdeel. De vier betrokken gemeenten nemen, naast een aantal andere partijen, deel aan de klankbordgroep van dit onderzoek. De resultaten hiervan zijn relevant voor de verdere uitwerking van het woon-werkakkoord. De MRDH is voornemens om deze geactualiseerde behoefteraming nader uit te werken tot een geactualiseerde regionale visie werklocaties. Zo werken we gezamenlijk aan de realisatie van extra woningen, extra banen en meer omgevingskwaliteit.

Photo by Vyacheslav Koval on Unsplash

Lees verder