Het belang van bedrijventerreinen als economisch motorblok raakt in de vergetelheid. In een puntig manifest pleit de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) voor een politieke en maatschappelijke herwaardering van deze werklocaties.

Over zijn belangrijkste wens voor een nieuw kabinet hoeft SKBN-voorzitter Theo Föllings geen seconde na te denken: een minister van Ruimte! ‘Met alleen een nieuwe minister van Volkshuisvesting krijgt wonen eenzijdig weer alle aandacht. Wij pleiten voor een integrale afweging bij alle ruimteclaims. Dat kan alleen met een minister voor Ruimtelijke Ordening.’

Volgens de SKBN-voorzitter is de opheffing van het ministerie van VROM (Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu) elf jaar geleden een grote fout geweest. ‘Daar plukken we al jaren de wrange vruchten van. We leven nu eenmaal in een klein landje met heel veel mensen en wensen. Zonder centrale regie kom je er niet uit.’

Centraal wat moet

SKBN hanteert daarbij het uitgangspunt ‘centraal wat moet, maar decentraal wat kan’. ‘Wat in ieder geval centraal is het vaststellen van de eisen die gesteld worden aan bedrijventerreinen op het gebied van de energietransmissie, biodiversiteit en klimaatadaptie’, licht Föllings toe. ‘Nu stelt de ene gemeente en/of regio wel eisen aan bijvoorbeeld de groenvoorziening, zaken als hittestress, het plaatsen van zonnepanelen op daken, of het parkmanagement en de andere gemeente helemaal niet of nauwelijks. Dat geeft een ongelijk speelveld en is zeer ongewenst. Feitelijk leidt het tot een vorm van concurrentievervalsing.’

Noodklok

Vorig jaar luidde SKBN ook al de noodklok over het geruisloos verdwijnen van veel binnenstedelijke bedrijventerreinen, hoofdzakelijk door oprukkende woningbouw. Zo is de afgelopen vijf jaar 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen opgedoekt.

Volgens Föllings heeft die trend het afgelopen jaar zich onverminderd voortgezet. Terwijl de behoefte juist steeds groter wordt door de enorme groei van e-commerce en de grote vraag naar logistiek vastgoed. Nearshoring, het terughalen van productie uit het Verre Oosten, zorgt voor extra vraag naar bedrijfsruimte. Vastgoedadviseur CBRE becijferde recentelijk dat tot 2025 behoefte is aan 1,25 miljoen vierkante meter extra logistieke ruimte.

9.500 hectare er bij

Het meest recente prognosemodel van het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat raamt de behoefte aan aanvullende bedrijfsruimte tot 2030 zelfs op 5.500 tot 9.500 hectare. De SKBN vindt mede gezien het postcorona economisch herstel, de energietransitie en de enorme behoefte aan meer bedrijfsruimte dit dan ook het ‘uitgelezen moment om volop te investeren in de 3.800 bedrijventerreinen die Nederland rijk is’.

Het belang van dergelijke werklocaties voor Nederland is volgens de SKBN-voorzitter  ‘evident’. Ondernemers op bedrijventerreinen zorgen voor een economisch toegevoegde waarde van ongeveer 300 miljard euro per jaar – bijna 40 procent van ons bruto binnenlands product – en circa 60 procent van de jaarlijkse R&D-investeringen. Van de grootste R&D-bedrijven in Nederland is zelfs 80 procent gesitueerd op een bedrijventerrein. ‘Nu de coronacrisis vooralsnog getemd lijkt, kunnen deze bedrijven ook wezenlijk bijdragen aan een snel economisch herstel van de BV Nederland’, aldus Föllings.

Economische dynamiek

Corona heeft het afgelopen jaar de economische dynamiek in verschillende opzichten versterkt. Zo is de toename van vestiging van grote distributiecentra volgens SKBN ‘onomkeerbaar’. Föllings: ‘Door corona is de e-commerce alleen maar verder gegroeid.’

Maar de impact van grote distributiecentra op het landschap is groot en vraagt om sturing van de overheid om de landschapskwaliteit te bewaken, constateerde het ministerie van Binnenlandse Zaken vorig jaar als reactie op de Nationale Omgevingsvisie (Novi) al. Om de gevolgen voor milieu, natuur, mobiliteit en infrastructuur in te perken én om ruimte te bieden aan de economie, maakte het ministerie zich hard voor meer landelijke regie, in samenspraak met provincies. Gedacht wordt aan concentratie van grote distributiecentra, eerst op bestaande terreinen en vervolgens op knooppunten langs nationale en internationale corridors.

Gelderland

Lovend spreekt Föllings in dit verband over het beleid van de provincie Gelderland. ‘Die provincie heeft de afgelopen jaren nadrukkelijk ervoor gekozen om de verdozing van het landschap door de XXL-distributiecentra te beperken. Slechts op drie locaties is verdere groei toegestaan. Dat is rondom Nijmegen, langs de A12 in de Liemers bij Zevenaar en de A15 bij Tiel.’

Tegelijkertijd wakkerde corona ook de discussie over re- en nearshoring aan. De roep om het terug- en dichterbij halen van productie uit lagelonenlanden wordt versterkt door de digitalisering en robotisering. Toepassingen in de smart industry zijn kansrijk, zeker in de triple helix tussen overheden, onderwijs en ondernemers, om het verdienvermogen in regio’s omhoog te stuwen.

Aanbevelingen

SKBN doet de volgende aanbevelingen om de maatschappelijke en economische betekenis van bedrijventerreinen te optimaliseren:

  • Gemeenten doen er verstandig aan om op lokaal niveau in kaart te brengen welke plannen leven bij de maakindustrie, zodat ze daar in hun ruimtelijke planning nadrukkelijk rekening mee kunnen houden. Daarnaast moet het belang van een schoon, heel en veilig bedrijventerrein consequent vooropstaan.
  • De vraag naar opslag- en distributieruimte is onverminderd groot. Een zorgvuldige planning van en zorgvuldige integratie binnen het werkgebied zijn wenselijk voor nieuwe logistieke centra. De SKBN pleit voor duidelijke kaders met het oog op verduurzaming, landschappelijke kwaliteit en economische waarden.
  • Overheden moeten onderscheid maken in logistieke activiteiten en de regie durven pakken. Stadsdistributie, regionaal gebonden logistiek of meer footloose logistiek verschillen wezenlijk qua functie en nabijheid. Ontwikkel daar een visie op. Het is wenselijk dat logistieke centra een meerwaarde zijn voor de regionale economie.
  • Overheden kunnen een belangrijke bijdrage leveren aan het verdienvermogen in regio’s door meer dan ooit te cofïnancieren in de opschaling van perspectiefvolle technologieën. Met R&D-investeringen wordt de basis gelegd voor innovaties en verduurzaming van ketens en clusters in de maakindustrie.
  • Overheden die werk willen maken van de circulaire economie doen er verstandig aan om investeringen juist op bedrijventerreinen terecht te laten komen. Dat versterkt de innovatie en versterking van de werkgelegenheid op de lange termijn.

 

Dit artikel is op 27 september 2021 verschenen op Vastgoedmarkt.

card image

Event

10-11-2022
BT Event 2022 | DE STRIJD OM DE RUIMTE

Event

10-11-2022

BT Event 2022 | DE STRIJD OM DE RUIMTE

Ruim 3.800 bedrijventerreinen en werklocaties in Nederland herbergen 50 procent van alle banen en vertegenwoordigen 60 procent van alle R&D-investeringen. Van de grootste R&D-bedrijven is zelfs 80 procent gesitueerd op een bedrijventerrein.

Volgens de meest actuele raming van het ministerie van EZK bestaat er tot 2030 behoefte aan 5500 tot 9500 hectare betaalbare ruimte voor werken. Afgelopen jaren verdween echter een oppervlakte van 4600 hectare bedrijventerrein, vaak door transformatie naar wonen. En die druk op de ruimte door wonen houdt de komende jaren ook aan.

Ondertussen neemt de vraag naar milieuruimte alleen maar toe vanwege de transitie naar een circulaire economie. Bestaande (milieu)ruimte op werklocaties wordt echter nog onderbenut. Dat geldt eveneens voor het – enorme – verduurzamingspotentieel op bedrijventerreinen en werklocaties.
 
Tijdens het 17e BT Event op donderdag 10 november in Lumen Hotel & Events in Zwolle, staan het borgen van ruimte voor werken en het werken aan toekomstbestendige werklocaties centraal.

Voor een economisch sterker en duurzamer Nederland kúnnen en mógen werklocaties niet over het hoofd worden gezien.

Klik hier voor meer informatie over het programma en aanmelden

Over het congres

Het BT Event is sinds 2006 hét netwerkevenement waarop het maatschappelijk en economisch belang van werklocaties en bedrijventerreinen centraal staan. De nadruk ligt niet alleen op fysieke ruimte voor werklocaties, maar tevens op het functioneren van deze werklocaties in een snel veranderende wereld. Dat gaat zowel over het economische functioneren van werklocaties en innovatiemilieus, als over de snel veranderende duurzame eisen die natuur én mens stellen aan onze leef- en werkomgevingen.
 
Het BT Event is een initiatief van SKBN en vakblad BT, en wordt dit jaar georganiseerd in samenwerking met Gemeente Zwolle, Provincie Overijssel en Oost NL.

 

Lees verder
card image

Nieuws

Eindhoven wil na buitenlandse overname meer regie op campussen

Nieuws

08-06-2022

Eindhoven wil na buitenlandse overname meer regie op campussen

De gemeente Eindhoven wil meer invloed op de Brainport-campussen. Nadat de gemeente baalde van de buitenlandse overnames van de High Tech Campus en de eerste fase van de Brainport Industries Campus (BIC), wil zij bij BIC 2 zeggenschap behouden. Mogelijk met een erfpachtconstructie.

De Brainport Industries Campus (BIC) is een fabriek in Eidhoven voor de hightech maakindustrie. Een aantal innovatieve bedrijven en onderwijsinstellingen zijn er gevestigd. De eerste fase van de BIC werd in 2019 afgerond, de tweede fase begint binnenkort en moet de campus twee tot drie keer in omvang laten groeien.

Eindhoven bezit een deel van de grond die de ontwikkeling van BIC 2 mogelijk moet maken. Uit een publicatie van de gemeente eind mei blijkt dat de gemeente van plan is om drie percelen in het plangebied voor BIC af te staan voor verkoop of voor een erfpachtconstructie. 

Dat de gemeente voor een erfpachtpositie kiest, lijkt aannemelijk om het publieke belang te beschermen. Dat meldt het Eindhovens Dagblad. Wethouder Stijn Steenbakkers van economische zaken zei tegen de krant dat het belangrijk is om de Eindhovense campussen te beschermen: ‘We moeten niet naïef zijn. We moeten veel bewuster zijn over onze kroonjuwelen. Het gaat om de toekomst van onze stad, de regio en zelfs het land.’

‘Geleerd van de High Tech Campus’

Gregor Heemskerk van TwynstraGudde ziet de mogelijkheden die een erfpachtcontract biedt als ‘een extra stok achter de deur’, naast het bestemmingsplan. ‘De gemeente wil grip op welke bedrijven zich kunnen vestigen op de campus. Ik noem dat het ‘deurbeleid’. De crux is als er leegstand ontstaat: zal de eigenaar zich houden aan het vestigingskader? Gaat de eigenaar voor het langetermijnperspectief, of voor korte termijn cash flow? Als je de grond verkoopt,  kun je als overheid eigenlijk alleen maar nog sturen via het bestemmingsplan. Maar dat is nogal een grof middel. Het is lastig te handhaven.’

‘Ik vind het een verstandige stap van de gemeente. Overigens vergt het wel een adequaat functionerend erfpachtbedrijf bij de gemeente.  Met een erfpachtcontract is er meer toezicht.  In dit contract kan je desgewenst boetes bij overtredingen opnemen. Bij de rechter sta je ook nog eens veel sterker.' '

De gemeente had eigenlijk geen opties voor ingrijpen bij de verkoop van de High Tech Campus, daar was sprake van een historisch gegroeide situatie’, concludeert Heemskerk. ‘Daar hebben ze van geleerd.’

Lees verder
card image

Achtergrond

‘Economische functie binnensteden moet weer voorop staan’

Achtergrond

20-07-2022

‘Economische functie binnensteden moet weer voorop staan’

De sociaaleconomische functie van binnensteden komt in het nauw door té veel nadruk op transformatie naar wonen. Die boodschap krijgt inmiddels brede weerklank, zoals in de recente ‘Verkenning G6 binnensteden – sturen op transformatie’. De vraag hoe ruimte voor werken geborgd kan worden stond centraal op het BT-seminar ‘Bedrijven naar de binnenstad!’. Het begint volgens lector Gert-Joost Peek met het omarmen van nieuwe rollen door verschillende stakeholders in de binnenstad. Daarna komen de financiële en ruimtelijke instrumenten.

Veel binnensteden gaan op de schop. Maar de ruimte die vrijkomt door het terugbrengen van het winkelareaal, wordt zelden gebruikt voor nieuwe economische functies. Of het moeten de voorzieningen zijn voor nieuwe bewoners, die in centrumplannen wél een sleutelrol krijgen toebedeeld. Daarmee doen steden zowel de economie als hun binnensteden tekort, zei voorzitter Theo Föllings van SKBN in Trouw.

Het borgen van ruimte voor werken in binnensteden moet je organiseren. Door eigenaren die concessies moeten doen ten aanzien van snelle winst. En gemeenten, die opnieuw naar de functie van de binnenstad moeten kijken.

Dat is de boodschap van Gert-Joost Peek, lector gebiedsontwikkeling en transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam, die het seminar op woensdag 6 juli aftrapte met een presentatie van het onderzoek ‘Ecosystemen van werk in de stad: veiligstellen van ruimte voor werk in stedelijke milieus’ dat architect en stedenbouwkundige Bernardina Borra en haar vakgenoot Gert Urhahn in opdracht van zijn lectoraat en de gemeente Rotterdam uitvoerden.

NV Zeedijk als redder

Een voorbeeld dat Peek aanhaalt is de metamorfose van de Amsterdamse Zeedijk nadat de straat in de jaren ’70 in de greep was geraakt van de heroïne-epidemie. Motor achter de metamorfose was de NV Zeedijk. Een traditionele aanpak werkte niet omdat individuele eigenaren en investeerders niet bereid waren om het hoge risico voor investeringen te nemen.

Het was de Amsterdamse middenstander Jack Cohen die uiteindelijk een reddingsplan bedacht en in 1985 de NV Zeedijk oprichtte, samen met het wijkcentrum Oude Stad, de ondernemersvereniging Amsterdam City en later ook de gemeente Amsterdam. Dat valt te lezen in Ecosystemen van werk in de stad.

De Zeedijk laat volgens Peek zien dat transformatie pas begint als stakeholders in een veranderend krachtenspel hun nek uitsteken, en iets doen dat ze niet gewoond zijn te doen. In dit geval was het een ondernemer die het proces in gang zette. Nieuwe rollen, aldus Peek. De NV Zeedijk bestaat nog steeds.

Ruimtelijke realiteit

Zo’n veranderend krachtenspel is ook de succesvolle transformatie die Rotterdam afgelopen twintig jaar doormaakte als woonstad. Het succes heeft een keerzijde. Door exploderende huizenprijzen dreigt het wonen nu andere functies te verdringen. En vrijkomende ruimte door de sluiting van winkels wordt – als je de markt haar gang laat gaan – al snel getransformeerd naar woonruimte. Dat staat haaks op de doelstelling van de gemeente om meer bedrijvigheid richting de binnenstad te dirigeren (lees ook: Rotterdam wil meer bedrijven naar de binnenstad.)

Tijdens het seminar schetst Gerlof Rienstra van Rienstra Beleidsadvies en Beleidsonderzoek de ruimtelijke realiteit waarmee bedrijven in de stad te maken hebben. Zo blijkt in de afgelopen jaren 4600 hectare bedrijfsterrein in stedelijk gebied te zijn verdwenen, vaak door transformatie naar wonen.

Rienstra concludeert dat ongeveer 25 procent van álle gebruikers op bedrijventerreinen eigenlijk helemaal niet op een bedrijventerrein hoeven te zitten, omdat ze geen milieuhinder veroorzaken. Deze bedrijven zouden ook in centra of langs stadsradialen ingepast kunnen worden. Maar daar moet je daar wel beleid op voeren. Dat staat nog los van de vraag of bedrijven dit ook willen. Ruimte op bedrijventerreinen is vaak goedkoop, en daarmee aantrekkelijk.

Borgen van betaalbaarheid

In tegenstelling tot wonen is de ruimte voor werken in het nieuwe Rotterdamse coalitieakkoord niet gekwantificeerd, vertelt Esther Roth, beleidsadviseur economie in de Maasstad. Wel wordt er gestuurd op het borgen van betaalbare ruimte (onder 100 euro per vierkante meter) voor bedrijvigheid in het centrum van de stad. Dit vereist goede samenwerking met gemeente en vastgoedeigenaren. Verder is er een fonds ingericht voor ‘vitale kerngebieden’ waarmee de gemeente panden op cruciale locaties kan aankopen en zo regie houdt op de invulling van die panden.

In het nieuw te ontwikkelen woon-werkgebied ZoHo nabij het oude station Hofplein heeft de helft van de commerciële ruimtes een gemaximeerde prijs waarvan 80 procent maximaal 100 euro en 20 procent maximaal 70 euro per vierkante meter. Het nabijgelegen Schiekadeblok wordt niet gesloopt, maar grotendeels herontwikkeld met ruimtes die voor minimaal vijftien jaar als bedrijfsruimte beschikbaar blijven.

De vraag is echter hoe werken ook voor de lange termijn geborgd kan worden. Het oprichten van een beheer- of exploitatiemaatschappij is een oplossing waaraan wordt gedacht. Roth oppert zelfs de mogelijkheid van een coöperatief model.

Erfpacht en bestemmingsplan

Marcel Michon, managing partner bij Buck Consultants International (BCI), was betrokken was bij eerdere onderzoeken in Rotterdam naar de kansen voor de binnenstadeconomie. Hij wijst op de mogelijkheid om erfpacht in te zetten om grip te krijgen en te houden op de functie. Of om anders om te gaan met milieucategorieën en het ‘verbijzonderen’ van het bestemmings- of omgevingsplan.

In de actuele situatie is de bestemming in het centrum redelijk vrij, waardoor eigenaren hun winkelpanden makkelijk kunnen transformeren naar wonen. Zo gaat ruimte voor nieuwe economische functies verloren. Tot slot hamert Michon erop dat gemeenten visies in concrete planvorming afhechten, met harde instrumenten.

Mix retailers en bedrijven

Zelfstandig adviseur Arno Ruigrok (places|properties|people) zette namens Kern (de nieuwe naam voor de Nederlands Raad van Winkelcentra) zijn visie uiteen over de toekomt van binnensteden. Zijn belangrijkste boodschap is dat winkelgebieden en vooral ook stadsradialen niet te snel getransformeerd moeten worden naar wonen, omdat je daarmee een onomkeerbare situatie creëert.

Volgens Ruigrok haal je met concentratiebeleid de dynamiek uit een stad. Liever ziet hij dat voormalige winkelpanden onderdak gaan bieden aan alternatieve economische functies, die volgens hem weer voor draagvlak zorgen voor binnenstadvoorzieningen. Hij vindt dat de ‘woon-kaart’ niet te snel moet worden getrokken.

Ruigrok is voorstander van een mix van retail en alternatieve bedrijvigheid, een zichzelf versterkende mix, stelt hij. Voorwaarde is wel dat de kerngebieden en stadsradialen een robuuste plint hebben, die voor een veelheid aan economische functies bruikbaar is.

Voetgangersgebied of niet?

Tot slot zijn er de ondernemers zelf. Die krijgen op het seminar indirect een gezicht via Stichting Streetwise uit Heerlen. Oprichters Leonie Kuepers en Sjaak Vinken begeleidden de afgelopen acht jaar meer dan 500 ondernemers naar een pand in een van de stedelijke centra in Parkstad Limburg en inmiddels heel Limburg. Met succes: meer dan 90 procent van de ondernemers overleefde tot nog toe.

Het borgen van dynamische, vitale binnensteden is het doel van Streetwise, dat werkt in opdracht van gemeenten. De ondernemers zijn een middel. Streetwise mikt nadrukkelijk op een nieuwe generatie ondernemers, die zich van traditionele middenstanders onderscheidt door een innovatieve en creatieve aanpak. Daar zitten volgens Kuepers en Vinken steeds vaker niet-retailers bij. De binnenstad is volgens hen veel meer dan een verzameling winkels alleen.

Op de vraag wat deze ondernemers willen en wat de overheden kunnen doen om binnensteden aantrekkelijk te houden voor bedrijven, antwoordt Kuepers dat bereikbaarheid een belangrijk thema is. Vitale binnensteden en het weren van auto’s gaat soms niet samen, behalve die ene echte winkelstraat waar de voetganger nog wel het alleenrecht heeft.

Volgens Gert-Joost Peek geeft Streetwise invulling aan zo’n nieuwe rol die noch door de overheid, noch door de markt wordt opgepakt, maar wel onmisbaar is voor vitale binnensteden. En die kansen schept voor de werkfunctie in binnensteden. Ook de gemeente Rotterdam is volgens Peek goed bezig door een nieuwe rol te pakken in de binnenstad. “Het zijn deze en andere praktische nieuwlichters die zorgen voor de terugkeer van bedrijvigheid in de binnenstad”, besluit Peek.

Grenzen aan wonen

Wonen verhoudt zich niet altijd even goed tot het dynamische karakter dat een centrum in beginsel heeft, oordeelden onderzoekers Geert Das van Bura Urbanism en Martijn Exterkate van Stec Groep afgelopen donderdagmiddag tijdens de presentatie van de ‘Verkenning G6 binnensteden – sturen op transformatie’, een initiatief van zes grote steden (G4 + Eindhoven en Groningen) en de ministeries van EZK, BZK en Veiligheid en Justitie. Co-referent Cees-Jan Pen benadrukte dat steden in hun handjes mogen knijpen dat er zoveel mensen in binnensteden willen wonen, maar dat het rapport laat zien dat er een grens aan wonen zit.

Pen komt al jaren op voor de werkfunctie in steden. Het centrum van de stad vervult volgens hem een noodzakelijke sociaaleconomische functie. Onderzoeker Das benadrukte dat op stedenbouwkundige niveau voorwaarden gelden om bedrijvigheid in de binnenstad te houden. Zo moet een loodgieter die vanuit de binnenstad werkt, zijn auto kwijt kunnen. Exterkate benadrukte dat het belangrijk is dat deze werkfuncties spin-off genereren voor de binnenstad als geheel. En ook de betaalbaarheid van de werkruimte is een steeds belangrijker vraagstuk.

Lees verder