Achtergrond
Achtergrond
Dat het coronavirus onze manier van denken over werken en reizen verandert, staat vast. Het werken op locatie blijft nog wel, maar deels. Uit onderzoek van de NS en het Kennisinstituut voor Mobiliteitsbeleid (KiM) blijkt voorlopig dat ongeveer tweederde van de forensen na corona één tot drie dagen per week thuis verwacht te werken. Voor kantoorvestiging in en rond de stationsgebieden heeft dat gevolgen, want als mensen steeds vaker thuiswerken, zijn grote kantoren steeds minder noodzakelijk. De kantoorbezetting wordt dan wellicht iets kleiner en kantoren lijken meerdere functies te krijgen. Juist daar zit de eerste les: door de verschillende functies wordt een kantoor elk moment van de dag aantrekkelijk.
De vraag naar kantoren op OV-knooppunten is dan ook stijgende, mede veroorzaakt door veranderend reisgedrag. Josefien Glaudemans (partner Buck Consultants Internationals) benadrukt dat OV-knooppunten gewild blijven door de opkomst van dergelijke multifunctionele settings en third places. “Deze locaties lenen zich goed voor sociale en creatieve werkvergaderingen”, vertelt ze. Pieter Vandeginste (Fund Director bij verzekeraar/belegger ASR) voegt daaraan toe dat de Nederlander bereid is meer kilometers en langer met het OV te reizen. Hetgeen de vraag naar kantoorvestigingen op OV-knooppunten dan weer ten goede komt.
De Zwolse wethouder Ed Anker ziet deze voor zijn stad positieve ontwikkeling ook, maar worstelt tegelijkertijd met het vasthouden van de mensen na sluit van de kantoren: “Nu is het bedrijventerrein na vijf uur saai en leeg. Wel zien we dat partijen hun best doen om de verbinding tussen instellingen te maken. We willen woningen toevoegen, die dan weer e-commerce en creatieve industrie aantrekken.” Glaudemans vindt het een goed idee: “Kantoren en omgeving moeten anno 2021 elk moment van de dag aantrekkelijk zijn. Het gaat niet alleen om wat er in de kantoren gebeurt. Als de omgeving eromheen een troosteloze vlakte is, dan schiet je er nog niks mee op.”
Het succes van campussen wordt de laatste jaren steeds zichtbaarder. De megawinst van Marcel Boekhoorn na het verkopen van de High Tech Campus Eindhoven is er een sprekend voorbeeld van, want het laat zien dat marktpartijen bereid zijn grote bedragen te betalen om een campus over te nemen. Maar hoe zorg je nu voor een stabiel groeiende en aantrekkelijke campus?
Het antwoord is niet eenduidig, maar duidelijk is wel dat gebruikers direct in een interessante omgeving moeten komen. René Buck weet het treffend te verwoorden: “Het moet niet het verhaal van de kathedraal in de woestijn worden. Dus niet alleen het vastgoed zelf moet aantrekkelijk zijn, maar ook de omgeving zelf. Want juist op die manier krijg je het ecosysteem dat je helpt om verder te komen.”
We moeten de opmerking van Buck volgens hem zien als een metafoor: alleen kun je het niet doen. Hoe gevarieerder de samenwerking met partners, hoe meer het oplevert. Astrid Boeijen, directeur van Brightlands Smart Industries Campus in Heerlen, zei daarover: “Investeer daar dan ook tijd in, want zonder partners ben je nergens. Als met zijn expertise een steentje bijdraagt, kom je een stuk verder.” Bij MindLabs in het Tilburgse stationsgebied, waar ROC Tilburg, Tilburg University, Fontys Hogescholen, DPG Media, Gemeente Tilburg, Provincie Noord-Brabant samen een creatieve leeromgeving voor AI realiseren, beamen ze dat: “Allemaal bedenken ze andere concepten; goed voor het ecosysteem.”
De mix tussen hardware en software is heel belangrijk, benadrukt Buck. “Vaak gaat het in eerste instantie om de hardware: een gebouw of fysieke innovatie-omgeving. Maar de softwarekant is voor het succes even cruciaal: een ecosysteem opbouwen, samenwerkingsrelaties tussen bedrijven stimuleren en faciliteren. Je moet iets extra’s doen, want als iedereen de deuren dicht houdt, schiet je niks op. Dat bij SmartMinds zeventig procent van de bedrijven iets met een ander bedrijf doet, is heel goed.”
Het coronavirus heeft de productieketen ontwricht. Het betekent dat soms een deel van de productieketen weer terugkeert naar Europa. Dat biedt kansen en dwingt tot nadenken over de inrichting en toekomst van Nederlandse productielocaties. Voortbouwen op het DNA dat er al is, is een belangrijke les voor de komende jaren. “Een eigen DNA is heel erg belangrijk”, zegt René Buck. “Het is heel goed om te bedenken waar je aanknopingspunt bij en haalbaarheid op de markt ligt. Betrek je stakeholders erbij, maak een programma en zorg voor krachtige initiatiefnemers. Zo ga je van visie over op actie.”
Inspiratie is te halen uit het buitenland. Want hoewel de Merwe4Havens in Rotterdam en het Innovatiekwartier Den Bosch het volgens BCI goed doen, zijn het Jurong Innovation District in Singapore en, dichter bij huis, de Gläserne Manufaktur Volkswagen in Dresden al een stap verder. “De functies worden er zeer goed geïntegreerd omdat het planmatig wordt aangepakt. En de productieruimtes zijn meerlaags en goed aangesloten op het productienetwerk. Dus Nederland kan nog wel een tandje bijzetten”, aldus Paul Bleumink, managing partner Buck Consultants International. Daarin zit ook de derde les: ga planmatig te werk.
Ruimtelijke combinatie van functies is steeds meer aan de orde. Denk aan binnenstedelijke bedrijventerreinen waar de opgave ligt wonen en werken te combineren. BCI ziet daar op veel locaties mogelijkheden voor, maar benadrukt dat functiemenging géén doel op zich is, maar een instrument om aantrekkelijke woon- en werkmilieus te creëren. Soms door functies te combineren, maar soms ook door dat juist niet te doen. Sommige terreinen zijn gewoon niet geschikt om te wonen. Buck: “Dat kan ook prima andersom zijn, hoor. Dat een woonwijk niet geschikt is om te werken. We moeten beseffen dat functiemenging een middel is, niet een doel. Soms werkt het, soms werkt het niet.”
Met voorbeelden uit Heerlen, Oss, Tilburg, Helmond en Zwolle werden er in de webinars géén werklocaties uit de vijf grote steden genoemd. Bewust, zo vertelt René Buck achteraf: “Een krachtig vestigingsmilieu is van even groot belang voor zowel middelgrote en kleine steden als voor de grote steden. Vaak als we een voorbeeld uit Amsterdam noemen, krijgen we te horen: ja maar, het is Amsterdam, daar heb je zo’n grote omvang van bedrijvigheid. Daarom hebben we voor de webinars middelgrote steden als voorbeeld genoemd. Daar is immers ook werk aan de winkel”.
Photo by Ryan Jacobson on Unsplash
