Opinie
Opinie
Er is alleen politieke interesse in werkgebieden als deze (deels) kunnen worden omgezet in woongebieden. Wie wil er immers niet meer levendigheid, leefbaarheid en dynamiek in monofunctionele werkgebieden? Functiemenging is een doel op zich geworden. De ruimte voor bedrijven komt vaak niet verder dan goede bedoelingen, flitsende brochures over woon- en interactiemilieus en mooie – haast romantische – vergezichten. Overheden zeggen vaak dat ze woningbouw op bedrijventerreinen niet ten koste willen laten gaan van ruimte voor bedrijvigheid en daarmee verlies van werkgelegenheid in steden en dorpen willen voorkomen. Een derde van de bedrijven en banen is immers vaak gevestigd op bedrijventerreinen, dus je moet het belang van deze terreinen op papier natuurlijk wel serieus nemen. De praktijk is helaas totaal anders.
In vooral de Randstad, maar ook in grote steden elders in het land, worden woningen ‘zomaar’ gepland op of tegen bedrijventerreinen, te dicht op de honderden aanwezige bedrijven met bestaande vergunningen en vergunde milieuruimte op deze terreinen. Illustratief zijn terreinen als Binckhorst en ZKD in Den Haag, de Schieoevers in Delft, Merwehaven Rotterdam, Hamerkwartier en Damen Shipyard Amsterdam-Noord, Achtersluispolder Zaanstad, De Hurk Eindhoven en ga zo maar door. Dit is zorgelijk, want dat gaat natuurlijk gegarandeerd klachten van bewoners opleveren. De praktijk leert bovendien dat een bedrijf moet verplaatsen als klachten van bewoners niet kunnen worden opgelost. De vergunning wordt in zo’n geval niet verlengd, want bewoners worden gewoon beter beschermd. Waar moeten deze bedrijven dan heen? In de regio is vaak nauwelijks ruimte voor de uitplaatsing. Onderschat wordt wat de plannenwolk aan woningen doet met de innovatie en motivatie van ondernemers in deze gebieden.
We omarmen natuurlijk functiemenging, maar de huidige definitie hiervan gaat uit van het concept woon-werkgebieden, waarbij er alleen ruimte is voor kantoorachtige (thuis)werkfuncties. Het wordt tijd om meer te denken in termen van werk-woongebieden. In zo’n gebied is het faciliteren van de reeds aanwezige bedrijvigheid het uitgangspunt, waarbij woningen (in het uiterste geval) vaak alleen aan de randen of in combinatiegebouwen mogelijk zijn. Er is ruimte voor maakbedrijven in de hogere milieucategorieën (minimaal 3.1), zonder dat vanaf de tekentafel woningaantallen worden ingeboekt in het betreffende gebied. Reserveer vooraf bedrijfsruimten, die geschikt, bereikbaar en/of betaalbaar zijn voor de zittende ondernemers. Centraal moet het participatieproces staan, niet alleen van maar ook met ondernemers. Te vaak zie ik namelijk dat óver in plaats van met ondernemers wordt gesproken.
De verschillen tussen woon-werk, dan wel werk-woongebied lijkt een woordspelletje voor planologische intimi. Er gaat echter een fundamenteel debat achter schuil. Illustratief is dat vaak wordt gerekend met vuistregels als 25-30m2 per werknemer in een gebied, terwijl uit projecten in bijvoorbeeld havengebieden blijkt dat arbeidsintensief (maak)werk vraagt om misschien wel 250m2 per werknemer. Daar vallen banen voor alle opleidingsniveaus onder, zeker voor mbo-vakmanschap, ambachtelijk werk, maakbedrijven en industrie. We moeten, zoals ik eerder met Joks Jansen al stelde, af van de kenniseconomische illusie dat werken achter de laptop gebeurt in hippe koffietentjes, hightech campussen en getransformeerde industriepanden. We vergeten de economie van het sleutelen, maken, repareren, recyclen en produceren. En niet te vergeten: in een circulaire economie neemt deze ruimtevraag voor ‘maakbedrijven’ alleen maar verder toe.
Functiemenging is te veel een doel op zich geworden. Ik las laatst het nuchtere advies dat we gewoon ons gezonde, menselijke verstand moeten gebruiken bij wat je wel en niet mixt. We willen immers niet dat woningbouw ten koste gaat van bedrijvigheid. Weet dus wat bedrijven in een gebied beweegt. Dit betekent soms ook simpelweg dat er een stop komt op de transformatie van bedrijventerreinen. We zullen bestaande gebieden moeten aanwijzen waar bedrijven tien jaar kunnen ondernemen en innoveren. Reserveer sowieso ruimte voor het faciliteren van de groeiende circulaire economie die we met zijn allen zo graag willen. Niet overal kan worden gewoond.
Blog door Cees-Jan Pen in Vastgoedmarkt.
Foto: Flickr
