De Plaspoelpolder is aan het opleven. Met steun van de gemeente Rijswijk en een goede samenwerking tussen ondernemers die de herstructurering financieren, begint de oude kantorenwijk er tegenwoordig uit te zien als een moderne werkplaats, waar ook ruimte is gemaakt voor woningbouw.

De Rijswijkse wethouder Armand van der Laar beschrijft hoe de Plaspoelpolder zich in de afgelopen decennia heeft ontwikkeld en wat er nodig was om de Plaspoelpolder weer een stap in de juiste richting te laten zetten: ‘Veel kantoren stonden leeg en waren zo verouderd dat makelaars ze niet eens meer op een lijstje wilde zetten. Voor ons was dit echt een grote uitdaging.’

‘We hebben dit probleem opgelost door het omgevingsplan te wijzigen en hebben ook duidelijke kaders gesteld. Alleen aan de randen van de Plaspoelpolder mogen de lege kantoren omgebouwd worden tot woningen, maar het middengebied heeft een duidelijke werkfunctie . Er is een groot tekort aan bedrijventerreinen in de regio, dus we vonden het belangrijk dat de Plaspoelpolder zijn oorspronkelijke functie behield. We zetten in op scale-ups uit Delft en Den Haag die naar ons toe komen’, aldus Van der Laar bij een projectivisit van de SKBN aan de Plaspoelpolder.

Goede samenwerking om Plaspoelpolder te herstructureren

Een aantal partijen werkt samen om de Plaspoelpolder 2.0 vorm te geven. Een belangrijke partij is het Industrieschap ‘De Plaspoelpolder’, een samenwerkingsverband van de gemeenten Den Haag en Rijswijk. Zij renoveerden een aantal jaar gelede al de Harbour Village in de Plaspoelpolder en recentelijk ook een zestal complexen aan de Treubstraat. Samen met de gemeente Rijswijk en de BBR (ondernemers uit de Plaspoelpolder) tekenden zij een intentieovereenkomst, waarbij de gemeente zorg draagt voor het openbare gebied en duurzaamheid en de BBR kijkt naar passend beheer.

Op de korte termijn zorgt een dergelijke intentieovereenkomst voor een terugkerende opruimdag, het weghalen van achtergelaten auto’s, het creëren van zichtbaarheid en gebiedspromotie – om de Plaspoelpolder  zo aantrekkelijker te laten ogen voor voor private partijen die willen  investeren in de kantorenwijk. Op de middellange termijn wordt er gedacht in kansenstroken: welk gebied leent zich voor welke functie? 

Anders denken

Buck Consultants International (BCI) hielp mee met het ontwikkelen van de verschillende kansenzones in de Plaspoelpolder. Namens BCI spreekt Paul Bleumink: ‘We zien dat het op gemengde terreinen, mengbare terreinen en haventerreinen moeilijker is om winst te maken dan in bijvoorbeeld logistiek vastgoed, maar het kan wel. Wij denken dat tot 90% te reorganiseren is met privaat geld, gemeenten moeten dan investeren in het groen.’

Volgens Bleumink vraagt het herstructureren van bedrijventerreinen om nieuw denken, waarbij de bedrijven de trekkers zijn en er minder afhankelijkheid is van subsidies en leningen. Kortom: ‘Er moeten private business cases gemaakt worden. Dat moet lukken: er is veel marktdruk, dus er liggen veel kansen. Het gaat sneller dan verwacht.’

Een gezamenlijk ontwikkelperspectief, duidelijk beleid en ‘als het niet vanzelf gaat, actief  opkopen’ zijn volgens hem de tips om een bedrijventerrein succesvol te herstructuren. De Loods, waar de SKBN de projectvisit in de Plaspoelpolder organiseerde, bewijst dat het goed gaat met de kantorenwijk. De Loods werd een aantal jaar geleden door ondernemer Roger Pels opgekocht en is nu een hippe, industriële werkplek voor start-ups. 

22-04-2022
Event
Circulaire Bedrijventerrein Safari - Proeven aan de circulaire economie
Circulaire Bedrijventerrein Safari - Proeven aan de circulaire economie

De circulaire transitie komt op gang. Op verschillende plekken ontstaat circulaire bedrijvigheid en krijgt het toekomstbeeld van de circulaire economie vorm en ontstaan er voorbeelden van circulaire hubs in de regio. De circulaire economie kent verschillende verschijningsvormen, kleinschalig – grootschalig, lokaal en bedrijventerrein gericht en (boven)regionaal gericht. Van knuffelbaar en inspirerend tot rauw en grote bergen rotzooi. Ontdek de smaken van de circulaire economie tijdens de Circulaire Bedrijventerrein Safari op dinsdag 19 november 2024. Datum: dinsdag 19 november 2024 Ochtendprogramma op IPKW in Arnhem, middagprogramma in Apeldoorn. Deelname aan een deel van het programma is mogelijk. Kosten: Deelname is gratis voor partners van het onderzoek Samen Beter (kijk hier voor een overzicht van de onderzoekspartners) Aanmelden via https://kennislab.typeform.com/to/b1TVtmyk   Programma (wijzigingen onder voorbehoud) 09.30 uur - Inloop op IPKW, Arnhem 10.00-10.30 uur - Welkom en introductie, door Frank de Feijter & Cees-Jan Pen 10.45-12.00 uur - 2 bedrijfsbezoeken op IPKW 12.00-12.45 uur - Lunch op IPKW 13.00-13.45 uur - Vertrek bus naar Apeldoorn 13.45-14.15 uur - Bedrijfsbezoek Hoogeboom (circulair afvalverwerkingsbedrijf)  14.15-14.30 uur - Bus naar Bedrijventerrein Ecofactorij Apeldoorn  14.30-16.00 uur - Bedrijfsbezoek Bedrijventerrein Ecofactorij Apeldoorn  Bedrijventerrein Ecofactorij heeft al 20 jaar haar eigen GDS en ontwikkelt haar elektriciteitsnet steeds verder zodat het slim om kan gaan met vraag en aanbod. In 2023 is in samenwerking met VDL, Saxion, Universiteit Twente en Scholt Energy een MOOI onderzoeksproject gestart gesubsidieerd door Rijksdienst voor Ondernemend Nederland om het netwerk van Ecofactorij uit te breiden met industriële batterijen en een voorspellend (Machine Learning), zelflerend (AI) en regulerend schaalbaar semi-autonoom netwerk op te zetten. 16.00-16.30 uur - Borrel bij Ecofactorij Apeldoorn  16.30-17.30 uur - Terug op IPKW en einde programma   KLIK HIER OM JE AAN TE MELDEN Deze safari wordt georganiseerd in het kader van het onderzoek Samen Beter van de HAN en Fontys Hogescholen. Dit onderzoek is medegefinancierd door Regieorgaan SIA, onderdeel van de Nederlandse Organisatie voor Wetenschappelijk Onderzoek (NWO). Kijk hier voor meer informatie over dit onderzoek.

19-11-2024
Nieuws
Handreiking helpt provincies bij energiehubs
Handreiking helpt provincies bij energiehubs

Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) heeft een nieuwe handreiking ontwikkeld voor energiehubs: gebieden waar we lokale opwek van energie slim koppelen aan lokaal gebruik. Met de handreiking sturen provincies op de ontwikkeling en realisatie van deze energiehubs. Energiehubs belasten het elektriciteitsnet minder door opwek en gebruik lokaal op elkaar af te stemmen. Download hier de handreiking Handreiking helpt bij provinciale aanpak De provincie regelt de afspraken tussen gemeenten, netbeheerders en regionale ontwikkelmaatschappijen (ROM's) om energiehubs te ontwikkelen en te starten (uitvoeringsagenda). De handreiking Stimuleringsprogramma energiehubs helpt provincies met de onderdelen die zij in hun uitvoeringsagenda’s op moeten nemen, zoals: De voorwaarden waaraan een energie-initiatief moet voldoen om ondersteuning te krijgen. De manier waarop de provincie de samenwerking tussen alle partijen organiseert. Sneller meer energiehubs Om de ontwikkeling van energiehubs te versnellen, heeft de overheid € 166 miljoen vrijgemaakt voor het Stimuleringsprogramma energiehubs. 15% van het geld is voor het ontwikkelen en delen van kennis en het verbeteren van de mogelijkheden voor de landelijke ontwikkeling van energiehubs. 85% van dit geld gaat naar de ‘ontwikkelkracht’ in de regio. De handreiking voor provincies helpt actief bij die ontwikkelkracht. Meer samenwerking tussen organisaties  RVO zorgt in opdracht van het ministerie van Klimaat en Groene Groei voor meer verbinding en samenwerking tussen organisaties die met energiehubs werken:  Met het Stimuleringsprogramma energiehubs moedigt de overheid de ontwikkeling van energiehubs aan.  De Routekaart 'Samenwerken in energiehubs: de nulmeting' brengt de ontwikkeling van energiehubs in kaart.  Maandelijks zijn er zogenaamde ontmoetingsplaatsen. Dit zijn landelijke bijeenkomsten voor partijen die werken aan de ontwikkeling van energiehubs. Zij delen onder meer hun kennis en pakken knelpunten samen aan. Over de handreiking De handreiking is gemaakt door: Ministerie van Klimaat en Groene Groei (KGG) Interprovinciaal Overleg (IPO) Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) Netbeheer Nederland (NBNL) Regionale Ontwikkelingsmaatschappijen (ROM’s) Beeld: iStock.com - 24K Production

08-10-2024
Opinie
Wat mogen we verwachten van intensiveren?
Wat mogen we verwachten van intensiveren?

We willen steeds meer doen op de bestaande ruimte. Intensief ruimtegebruik wordt als oplossing gezien. Wat mogen we hiervan verwachten? Bedrijven die groeien, meer woningen, betere maatschappelijke voorzieningen, een grotere capaciteit op het energienet, ruimte voor water, groen en ecologie: we moeten en willen ook steeds meer doen in dezelfde ruimte. De strijd om de ruimte is dan ook al sinds enkele jaren een bekend onderwerp van debat.  Regelmatig kom ik overheden tegen die met concepten voor intensief ruimtegebruik aan de slag gaan als oplossing voor die ruimtelijke strijd. En als het gaat om de bedrijvenkant dan krijgen ook vastgoedontwikkelaars en eindgebruikers hier steeds meer oren naar. Maar is intensief ruimtegebruik dan ook echt dé oplossing? En hoe komen we nu tot daadwerkelijke realisatie? Intensiveren als oplossing Laten we wel wezen: de ruimtelijke ordening van enkele decennia geleden laat nog wel eens te wensen over. Zo worden mijn collega’s en ik regelmatig geconfronteerd met bedrijventerreinen uit de jaren ’80 en ’90 -of zelfs ouder- die behoorlijk inefficiënt en ook nog eens niet duurzaam zijn ingericht en nu met de problemen kampen. Op deze locaties is inderdaad winst te behalen met intensiever gebruik van de ruimte ofwel: ‘verdichten’.  Tegelijkertijd wil ik graag benadrukken dat als het om bedrijventerreinenruimte gaat, de cijfers voor leegstand van bedrijfsvastgoed in de afgelopen jaren zeer laag zijn, ver onder de gezonde frictieruimte van 5 procent. Dit is zo laag dat er op sommige plekken in Nederland zelfs te weinig schuifruimte is op bedrijventerreinen om de noodzakelijke herontwikkeling te kunnen bereiken. Herontwikkeling is immers vaak de eerste stap om te komen tot verdichting. Dit betekent dat naast intensiveren, ook altijd nog méér ruimte nodig is voor bedrijventerreinen.  Onze mening is dat landelijk minimaal 10 procent van de toekomstige ruimtevraag richting 2030 – 2040 opgevangen moet worden met herontwikkeling en intensivering, waarbij in Randstedelijke regio’s en specifieke werkmilieus 30 procent geambieerd zou kunnen worden. Concepten van de toekomst Intensiveren betekent:  de nieuwe locaties die nog ontwikkeld kúnnen worden efficiënt inrichten; herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen zodat deze vervolgens beter ingericht kunnen worden; functiemenging in bijvoorbeeld woonwijken, stadscentra of bedrijventerreinen, waarbij voor bedrijventerreinen geldt: monofunctioneel als moet, mengen als kan. Next level in verdichten is aan de slag gaan met bouwconcepten die de hoogte ingaan. De eerste tweelaagse logistieke en industriële panden zijn inmiddels in Nederland in opkomst, denk aan de tweelaagse wearhouse van DSV in Venlo of het tweelaags distributiecentrum van Jumbo in Woerden langs de A12. Dit is echter nog een handjevol.  Nog een stap verder zijn meerlaagse gebiedsinrichtingen. Dit zijn concepten waarbij op gebiedsniveau de hoogte in wordt gegaan.  Dit kan bijvoorbeeld door het maaiveld een niveau op te tillen waardoor een geheel gebied gebruik kan maken van twee lagen, met als voordelen dat de businesscase voor individuele gebruikers beter wordt door collectieve ontsluiting van de twee gebruikslagen en de kans voor goede ruimtelijke inpassing verbetert.  Demonstraties van benutting van de hoogte op gebiedsniveau zien we bijvoorbeeld op het voormalig Prodentterrein in Amersfoort dat strak tegen het stadcentrum aanligt en door vastgoedontwikkelaar Schipper & bos meerlaags en multifunctioneel wordt ontwikkeld, gefaseerd gedurende meerdere jaren.  Gerealiseerde voorbeelden waarbij echt het maaiveld verhoogd is zien we nog niet, maar in het ruimtelijk plan voor het gebied Strijkviertel in Utrecht komen we het wel tegen. Naar intensiveren met impact In de praktijk ligt het grootste deel van de kansen voor intensivering op bestaande bedrijventerreinen en dat hiervoor herontwikkeling nodig is als eerste stap. Herontwikkeling is het gemakkelijkste te realiseren als er sprake is van één groter verouderd en inefficiënt ingericht kavel, bijvoorbeeld voor de logistiek. De extra vierkante meters oppervlak die teruggebouwd kunnen worden verdienen de sanering en wederopbouw terug.  Ook binnenstedelijke locaties met hoge grondprijzen die door één vastgoedpartij ontwikkeld worden zijn kansrijk. Het aantal van dit soort locaties is echter beperkt.  Het gros van de verouderde bedrijventerreinen in Nederland vraagt om een herontwikkelingsaanpak, in de vorm van kansenzones waar bedrijven zijn die willen uitbreiden en investeren in combinatie met ondernemers die willen verplaatsen of stoppen, en een overheid die mee wil doen in een langjarig herontwikkelingsproces en ook de aanpak van de publieke ruimte hierin meeneemt.  Bij de herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen hoort soms ook: bedrijven een betere plek bieden op “informele locaties” zodat de bedrijventerreinruimte daardoor optimaal benut kan worden voor bedrijven die daar écht horen. Denk bij informele locaties aan inpassing in woonwijken of bedrijfshuisvesting in plinten.  Belangrijk aandachtspunt bij deze vorm van intensiveren is dat bedrijfsruimte op deze locaties veelal duurder is, hiervoor kunnen oplossingen worden geboden zoals sturing met bestemmingsplannen of een fonds. Grondprijzen en grondschaarste Als het gaat om meerlaagse gebouwen en gebiedsinrichting, dan zijn hoge grondprijzen en grond schaarste een absolute voorwaarde. Kijk maar naar plekken zoals Hong Kong en Singapore waar logistieke en industriële partijen het presteren om soms wel tot vijftien verdiepingen de lucht in te gaan.  Grondschaarste is ook de belangrijkste driver bij gebiedsconcepten. Natuurlijk vraagt dit ook om ruimte in het omgevingsinstrumentarium en andere manieren van gebiedsontwikkeling bij gemeenten en provincies, en een aanpassing van financieringsvoorwaarden bij financiële partijen.   Lees de publicatie ook op Stadszaken.nl.   Dit is een column van Marije Groen is principal consultant at Buck Consultants International (BCI). Ze is expert op het gebied van energietransitie en duurzaamheid in de economie, in de logistiek en op werklocaties. Na haar afstuderen aan de Universiteit van Amsterdam werkte ze bij de Provincie Zuid-Holland, totdat ze in 2017 in dienst trad bij BCI. Marije heeft brede ervaring met ruimtelijk-economische en duurzaamheidsstudies, bestuurlijke advisering en het opzetten van visies, strategieën, programma’s en actieplannen.

11-06-2024
Aanmelden nieuwsbrief