Rotterdam zet in op de komst van meer bedrijven naar het centrum van de stad, nabij de voorzieningen. Maar er liggen nog wel hobbels op de weg naar een bedrijvige binnenstad. Door stijgende woningprijzen wordt de businesscase voor bedrijvigheid lastiger.

Niet elk stadcentrum heeft toeristische allures waar mensen van heinde en verre naartoe komen om een dagje te funshoppen, te flaneren in voetgangers only-zones en te eindigen op overvol terras.

Er zijn ook nog steden waar ‘gewoon’ gewerkt wordt. En het goede nieuws is: werkende mensen genereren ook draagvlak voor voorzieningen. Misschien nog wel meer dan bewoners die in vele centrumherontwikkelingsplannen vaak een sleutelrol krijgen toebedeeld, in tegenstelling tot bedrijven.

Dynamische binnenstad

Daarmee doen steden zowel de economie als hun binnensteden tekort, schreef SKBN-voorzitter Theo Föllings onlangs in Trouw. Bedrijven genereren volgens Föllings een dynamiek die bij de binnenstad hoort. De functie werken en typische binnenstadvoorzieningen als cafés en restaurants, vullen elkaar volgens hem perfect aan.

Bedrijven geven dan ook steeds vaker de voorkeur aan stedelijke omgevingen, waarin ze de voorkeur van hun werknemers volgen. Zo begeleidde Stichting Streetwise uit Parkstad sinds oprichting in 2014 meer dan 500 ondernemingen naar (kern)winkelgebieden. De organisatie ziet steeds meer aanvragen binnenkomen van niet-retailbedrijven, die graag in de binnenstad ondernemen.

Van winkelen naar werken

Ook het Rotterdamse cluster Stadsontwikkeling (SO) wil graag weer bedrijven bewegen richting de binnenstad. Uit een inventarisatie van onderzoeks- en adviesbureau Roots Beleidsadvies, bleek dat een aanzienlijk deel van de ondernemers op bedrijventerreinen met een milieucategorie 4+ (hoge milieucategorie, HMC bedrijven) daar eigenlijk helemaal niet hoeven te zitten op basis van de milieuhinder, vertelt projectmanager ruimtelijke economie Esther Roth aan de telefoon.

Tegelijkertijd streeft de stad naar minder winkelmeters. ‘In onze winkelkoers is aangegeven dat de vrijkomende ruimte getransformeerd moet worden. Maar dat hoeft niet altijd transformatie naar wonen zijn. Soms zelfs liever niet. Maar dan moet je wel kijken voor wat voor bedrijven de vrijkomende ruimte geschikt is.’

Circa 20% van het oppervlak van de 46 stedelijke bedrijfslocaties wordt benut door bedrijven met een hogere milieucategorie (4.1 of hoger). Dat is dus fors minder dan in potentie voor HMC-bedrijven beschikbaar is: ruim 50% van dat oppervlak (figuur 1). Dit betekent dat er mogelijkhedenbestaan voor HMC-optimalisatie, oftewel het beter benutten van HMC-locaties voor/door HMC-bedrijven.

Grond versus economie

1+1 lijkt 2: bedrijven die kostbare ruimte op hoge milieucategorie-terreinen bezet houden, kunnen naar de binnenstad, ooit het brandpunt van economische activiteit. Maar zo eenvoudig ligt dat volgen Roth niet. SO streeft naar een gezonde balans in de binnenstad waar naast ruimte voor wonen en voorzieningen ook ruimte is voor bedrijven, wat betreft Roth zo ver kan gaan als kleine maakindustrie.

Maar de grotere aantrekkelijkheid van Rotterdam als woonstad heeft een prijsopdrijvend effect gehad, waardoor de businesscase voor werken van de directe grondopbrengst gezien niet meer zomaar uit kan. ‘Vanuit de afdeling economie vinden we dat een zorgelijke trend, omdat de binnenstad naast de haven de belangrijkste economische motor is van Rotterdam en bedrijventerreinen onder druk staan.’

Globaal bestemmingsplan

Het is volgens haar ook lastig sturen op economische functies, omdat het bestemmingsplan ‘heel breed’ is opgezet. ‘In de centrum1 bestemming die in het centrum meestal geldt, is in principe alles toegestaan dus als je een winkelpandje hebt dat zijn winkelfunctie verliest, dan kan de eigenaar of koper daar zo woonruimtes van maken. Daar is geen ontheffing van bestemming voor nodig. Dat is voor ons lastig. Een ander punt is de betaalbaarheidscomponent. Als er al bedrijfsruimte wordt toegevoegd, dan zit dat in het hogere prijssegment, voor kantoren, minder voor bedrijfsruimten.’

Ze gelooft dat de binnenstad een geschikte plek zou zijn voor lichte ambachten of een bepaalde vorm van assemblage, naast kantoren die nu ook vaak aan de randen van de stad staan.

Marcel Michon (Buck Consultants International): ‘Zonder economie geen invulling van maatschappelijke opgaven’, het blijft belangrijk om ook aandacht te geven aan werken in de stad.’

Startups, scale-ups

Roth: ‘We willen als gemeente een soort kraamkamer zijn van startups en scale-up die doorgroeien tot internationaal opererende bedrijven. Ook in de binnenstad moet je ruimte aanbieden aan dat soort bedrijven omdat die graag in een binnenstedelijke omgeving zitten vanwege de werknemers. Ze acht het voor het behoud van het dynamische karakter van het stadscentrum van Rotterdam zelfs noodzakelijk dat er wordt gestuurd op de komst van meer bedrijven naar de binnenstad, idealiter geclusterd in het centrum, of in wijkcentra. Want wonen en werken gaat niet altijd even goed samen, aldus Roth.

Interactief seminar: woensdag 6 juli 2022

Tijdens het BT-seminar ‘Bedrijven naar de binnenstad!’ staat de vraag centraal hoe je ruimte borgt voor bedrijven in stads- en wijkcentra, met onder meer Esther Roth (gemeente Rotterdam), Marcel Michon (Buck Consultants International), Leonie Kuepers en Sjaak Vinken (Streetwise, Limburg), Gerlof Rienstra (Rienstra Beleidsontwikkeling en Beleidsadvies), Karel Bolt (Gemeente Zwolle) en Herman Kok (Kern). Tijdens het interactieve seminar, dat wordt geleid door Gert-Joost Peek (lector gebiedsontwikkeling Hogeschool Rotterdam) en Jan Jager (vakblad BT), staat de zoektocht naar praktische oplossingen centraal.

Meld je hier aan

Foto: Dennis Möller on Unsplash

ELBA\REC

ELBA\REC en SKBN werken al jaren nauw samen en sinds medio 2018 is ELBA\REC ook kennispartner van SKBN. Via vakmedia zoals BT Magazine en Stadszaken, en o.a. door het BT Event is ELBA\REC een bron van informatie voor bedrijventerreinprofessionals.

[email protected]
033 - 87 00 100