Op alle overheidsniveaus wordt nagedacht hoe in de toekomst moet worden omgegaan met ruimte voor werken in de stad. De beschikbare ruimte wordt steeds krapper door met name de grote woningbouwopgave. Het is heel verleidelijk voor gemeenten om binnenstedelijk relatief oude bedrijventerreinen op te offeren voor deze ruimteclaim. Te gemakkelijk, vindt Gerlof Rienstra. Hij draagt drie mogelijke oplossingen aan.
Dit is een ingekorte versie van een artikel dat is verschenen in BT Magazine van juni 2023. BT Magazine is het vakblad voor de professional die zich bezighoudt met werklocaties, regionale innovatiekracht en het vestigingsklimaat.
Tijdens het seminar ‘Ruimte voor werken in de stad – randvoorwaarden voor functionele mixzones’ gaf Rienstra begin april een presentatie over de stand van zaken, de opgaven en mogelijke oplossingen voor de ruimtebehoefte. In de zoektocht hiernaar wordt volgens de expert ‘likkebaardend’ gekeken naar binnenstedelijk gelegen en relatief oude gemengde bedrijventerreinen.
Maar juist die zijn weer heel belangrijk voor de werkgelegenheid van praktisch of laaggeschoolden op de stedelijke arbeidsmarkt. Met beide belangen moet rekening worden gehouden. Dat geeft tegelijkertijd ruimte voor drie nieuwe oplossingen op bestaande bedrijventerreinen.
Oplossing 1: Herontwikkel bedrijventerreinen met kantoorruimte naar ruimte voor maakindustrie en circulaire economie
Herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen vraagt een lange adem en veel samenwerking. We snappen dat dit in een situatie met gespreid eigendom niet zo gemakkelijk te realiseren is. Wel zijn er al initiatieven aanwijsbaar.
Zo past de OMU in de provincie Utrecht al een dergelijke strategie toe via een investeringsfonds met een revolving fundkarakter. Ook voor (publieke) eigenaren van bedrijventerreinen is dit een interessante oplossing. Dan is het als gebiedsregisseur wel handig en aantrekkelijk om bedrijfsgrond in erfpacht uit te geven. Het vraagt wel doorzettings- en uithoudingsvermogen en vereist ook nieuwe verdienmodellen.
Je zou incourante kantoorcomplexen op bedrijventerreinen bestemd voor bedrijven met een milieucategorie 3 en hoger (HMC3+) langs snelwegen, die niet aantrekkelijk zijn voor omzetting naar wonen, kunnen transformeren naar locaties voor maakindustrie en circulaire economielocaties. Dat heeft zo zijn voordelen; bereikbaarheid over de weg en voldoende milieuruimte zijn dan in ieder geval gegarandeerd.
De tweede oplossingsrichting legt de nadruk meer op verdichting en intensivering van bestaande werklocaties, zodat de bestaande ruimte beter benut wordt:
Oplossing 2: Intensivering van bedrijventerreinen voor invulling vraag maakindustrie en circulaire economie, voorbeeld Roadmap Intensivering Bedrijventerreinen
Roadmap intensivering bedrijven terreinen. Uit: INTENS, gids voor inspiratie en advies; bedrijventerreinen nieuwe stijl 2021-2031; integrale en kwalitatieve intensivering. Bron: Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK), provincie Utrecht, 2021
Oplossing 3: Functiemenging met werken in binnensteden biedt ook een oplossing voor de ruimtebehoefte van bedrijven
De derde oplossingsrichting vertoont enige overlap met de intensivering in oplossing 2. Voor de groep HMC3+-activiteiten is een bedrijventerrein in principe verplicht en zelfs die bedrijven zijn blijkbaar prima op hetzelfde terrein te mengen met andere activiteiten. Denk aan bijvoorbeeld kantoorfuncties, winkels en woningen.
Als dat daar al gebeurt, waarom dan niet elders, zoals in binnensteden? Als we er dan van uitgaan dat milieucategorie 1, meubelstoffeerders en 2 bijvoorbeeld op kleine schaal vervaardiging van consumptie-ijs en brood, kantoormachines en computers, inclusief reparatie niet per se op een bedrijventerrein hoeven te zitten, kunnen we zien of dat inderdaad ook buiten bedrijventerreinen het geval is.
Bedrijven naar de binnenstad halen is dan misschien helemaal niet zo’n gek idee. We creëren daarmee potentiële ‘productiewijken’, met functiemenging van wonen, werken en voorzieningen. Dit heeft ook een positief effect op de waardeontwikkeling van vastgoed en buurten.
Rienstra: 'Twijfels bij JLL-berekening woning - in relatie tot ruimtebehoefte'
Tijdens het seminar op 4 april heeft vastgoedadviseur JLL een berekening gepresenteerd waarin werd aangegeven dat per (nieuwbouw)woning 26,3 vierkante meter bedrijfsruimte nodig is. 'Ik heb twijfels bij deze berekening, hij is enerzijds aan de lage kant (tweeverdieners in een huishouden in een nieuwe woning vragen zeker meer ruimte), en maakt ook geen onderscheid tussen formele (30 procent op bedrijventerreinen) en informele werklocaties (solitaire werklocaties en woningen). En dan hebben we het nog niet over de (extra) ruimtebehoefte voor verzorgende activiteiten in de circulaire economie (opslag, verwerking, logistiek).
Met andere woorden, niet te bescheiden zijn met 26,3 vierkante meter en het, wat mij betreft, zeker niet als een ouderwets planologisch kengetal in businesscases voor gebiedsontwikkeling in de toekomst gaan meenemen. Daarvoor is de situatie nationaal, regionaal en lokaal te complex en gedifferentieerd qua economische sectoren en commercieel vastgoed.'
