Over stedelijke ontwikkeling zijn de partijprogramma’s voor de provinciale statenverkiezingen van aanstaande woensdag helder. Wonen staat met stip bovenaan. Maar als sectorale opgave. Lector Cees-Jan Pen mist bij al het ‘woongeweld’ een duidelijke koppeling met de opgaven in binnensteden en op kantoorlocaties. ‘Laat ruimtelijke ordening leidend zijn voor het oplossen van de woningnood, en niet de woningnood voor de ruimtelijke ordening.'

‘Ruimtelijke ordening moet leidend zijn voor het oplossen van de woningnood. Het is nu vaak andersom. Dat leidt tot ruimtelijke ordening-ongelukken zoals in het Amsterdamse en Zaanse havengebied, vertraging en uiteindelijk minder huizen.’

Dat zegt Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool, na analyse van de provinciale verkiezingsprogramma’s. Hij spitte samen met collega-lectoren Danielle Arets en Bart Wernaart en een aantal data-analisten de programma’s door op thema’s als wonen, binnensteden, kantoren, gebiedsontwikkeling, bedrijventerreinen. Wonen wordt in de programma’s ruim tien keer zo vaak genoemd als binnensteden, kantoren en bedrijventerreinen.

‘Niet onverwacht, wel risico’s’

‘Het is niet helemaal onverwacht dat bouwen, bouwen, bouwen voorop staat, maar juist provincies zijn verantwoordelijk voor integrale ruimtelijke ordening. Des te vreemder is het dat de maatschappelijke druk op wonen ook hier leidt tot te sectoraal denken met het risico dat dit de aanpak van woningnood juist extra vertraagt.’

Zo wijst Pen op het recente nieuws dat de gemeente Zaanstad haar woningbouwambities op bedrijventerrein Achtersluispolder heeft moeten terugschroeven naar 2.500 huizen. De aanvankelijk geplande bouw van 10.000 huizen blijken niet te verenigen met de al aanwezige industrie. Bovendien wil Zaanstad de werkgelegenheid niet kwijt.

Misschien speelt ook het ‘trauma’ van vier jaar geleden nog een rol, toen de Raad van State een streep zetten door de woningbouwplannen op het Hembrugterrein. Volgens de Amsterdamse ondernemersvereniging ORAM lag de kiem hiervoor in het ‘slechte omgevingsproces’, waarin álles moest wijken voor woningbouw.

Uiteindelijk vernietigde de bestuursrechter het bestemmingsplan op het verkeerd toepassing van de zeehavennorm, die extra geluidsbelasting op de geplande 1.000 woningen nabij de havenindustrie mogelijk zou maken. Voorlopig staat er niet één huis.

Binnensteden van de agenda

‘De woningbouw is niet gebaat bij sectorale, maar vooral bij integrale ambities’, zegt Pen. ‘Zeker de provinciale politiek moeten het geheel overzien. Zij moeten immers de ruimtelijke puzzel leggen.’

Daarbij moet volgens de economisch geograaf ook nadrukkelijk worden gekeken naar de transformatieopgave in grote en kleine binnensteden. Hij stelt dat daar tot wel tien tot twintig procent van de woningbouwopgave is weg te zetten.

Maar uit de data-analyses blijkt dat juist die binnensteden nagenoeg uit de provinciale partijprogramma’s zijn verdwenen. ‘Vier jaar geleden waren ze nog prioriteit. We hebben zowel op de termen ‘binnenstad’, ‘binnensteden’ als ‘retailagenda’ en ‘winkelgebieden’ gezocht. We kregen nu bijna geen hits.’ De partijprogramma’s in de provincie Limburg vormen een uitzondering.

‘Blijkbaar is de indruk bij de politiek gewekt dat het werk erop zit. Terwijl we na jaren van overleg, analyses en voorbereidingen eindelijk gestart zijn met de uitvoering van de transformatie van binnensteden’, zegt Pen.

‘De retailsector zit nog steeds in zwaar weer, niet alleen door blijvende groei van online winkelen. De leegstand is stabiel gebleven als gevolg van transformatie van winkelpanden. Veel winkeliers kunnen momenteel de huurindexaties niet betalen. Het volume aan winkelruimte is nog altijd te groot.’

‘Dat we juist in onze binnensteden enorm veel huizen kwijt kunnen lijkt een blinde vlek voor de partijen. Ook de woordcombinaties van wonen met binnenstad of dorpskernen leverde vrijwel niks op. Dit is des te vreemder omdat vitale kleinere centra cruciaal zijn voor de leefbaarheid van het platteland, waar menig provinciaal verkiezingsdebat nu over gaat.’

Vrijkomende kantoorlocaties

Ook kantoren en kantoorlocaties komen relatief weinig terug in de verkiezingsprogramma’s. Pen: ‘Ik vind dat frappant, aangezien ook hier een gigantische transformatiekans ligt. Er kan namelijk een golf van leegstand aankomen in verband met de wettelijke eisen voor energie-labels van kantoren, die in de praktijk vaak niet wordt gehaald.’

‘Dat betekent dat er moet worden geïnvesteerd in deze panden, waardoor transformatie rendabeler wordt. Dit geldt zeker voor kantoorlocaties aan de rand van de stad, waarvan het de vraag is of eigenaren er überhaupt nog in willen investeren als kantoorfunctie. De markt voor kantoren is structureel veranderd, waarbij beleving en locatie er steeds meer toe doen en de vraag naar meters daalt. Transformatie naar wonen ligt dan het meest voor de hand.’

Dat geniet volgens Pen de voorkeur boven transformatie van bedrijventerreinen naar wonen. Want juist aan stedelijke bedrijventerreinen is een tekort en deze gebieden zijn cruciaal voor het ruimtelijk faciliteren van de energie en circulaire transitie, aldus de lector.

Maar ook die koppeling tussen kantoren en woningbouw wordt volgens Pen in de programma’s niet gelegd. ‘Het is bouwen, bouwen, bouwen, wonen, wonen, wonen. Dat je werk met werk kunt en zal moeten maken zoals bij transformatie van binnensteden en de noodzakelijke aanpak kantoren met te lage energielabels, blijft totaal onderbelicht.’

Bedrijventerreinen beter benutten

Bedrijventerreinen en ruimte voor werken komen wél terug in de partijprogramma’s. Dit thema bleef tijdens de gemeenteraadsverkiezingen in 2022 nagenoeg onbenoemd.

Pen: ‘De provinciale programma’s stemmen wat dat betreft iets hoopvoller. Maar gezien het maatschappelijk debat over verdozing vind ik het nog wat zuinigjes. De provincie Noord-Brabant is hier wel een positieve uitzondering. Daar lijken partijen zich bewust dat de grenzen van grootschalige logistiek zijn bereikt en de hallen duurzaam ruimtelijk ingepast moeten worden. In andere ‘logistieke’ provincies als Gelderland, Overijssel en zeker Limburg is dit veel minder het geval.’

Verder leren de provinciale partijprogramma’s volgens Pen dat vrijwel iedereen bestaande bedrijventerreinen beter wil benutten. ‘Op de korte termijn kost dat capaciteit en geld. Op de lange termijn is dat een verdienmodel. In de programma’s staat niets over middelen en te ontwikkelen acties en instrumenten. Maar als dit zo breed beloofd wordt, kan daar in de uitwerking van de coalitieakkoorden natuurlijk wel een claim op worden gelegd.’

Ruimte voor wonen domineert echter zo in de programma’s, dat Pen vreest dat het bij mooie woorden blijft en ruimte werken onder druk blijft staan. ‘Natuurlijk is er woningnood en dat is erg, maar het gevaar is gewoon groot dat ruimte voor werken in het geding komt. Mede doordat er weinig mensen en middelen zijn voor bedrijventerreinen en de politiek en samenleving vaak zonder kennis van zaken bedrijventerreinen ziet als lelijk, arbeidsextensief en blokkendoosgebied.’

Waar mogelijk moeten functies worden gecombineerd en de woonopgave verbreed worden tot woon-werkopgave. Pen: ‘Ik zou de provinciale politiek willen aanmoedigen juist ruimtelijke ordening leidend te laten zijn voor het oplossen van de woningnood, en niet de woningnood leidend laten zijn voor de ruimtelijke ordening.’

ELBA\REC

ELBA\REC en SKBN werken al jaren nauw samen en sinds medio 2018 is ELBA\REC ook kennispartner van SKBN. Via vakmedia zoals BT Magazine en Stadszaken, en o.a. door het BT Event is ELBA\REC een bron van informatie voor bedrijventerreinprofessionals.

[email protected]
033 - 87 00 100

ELBA\REC
card image

Nieuws

Next Level koopt bedrijfskavel voor realisatie bedrijfspand Holbox BV in Roermond

Nieuws

04-01-2023

Next Level koopt bedrijfskavel voor realisatie bedrijfspand Holbox BV in Roermond

Next Level heeft een bedrijfskavel van 3 hectare gekocht van Ontwikkelingsmaatschappij Midden-Limburg BV (OML) voor de realisatie van een grootschalig bedrijfspand voor het bedrijf Holbox. De bedrijfskavel is gelegen op Bedrijventerrein Oosttangent in Roermond, aan de oostzijde van de A73.

Holbox is momenteel  gevestigd in de gemeente Echt-Susteren en verhuist eind 2023 naar de nieuwe locatie. Dirk Franssen, Wethouder van de gemeente Roermond, is trots op de terugkeer van het bedrijf naar Roermond. “Wij zijn blij dat Holbox wederom kiest voor onze gemeente om hun duurzame ambities voort te zetten. We verwelkomen de familie Hol en hun medewerkers graag in Roermond”.

Holbox

Holbox behoort tot een van de belangrijkste spelers in de markt voor duurzaam maatwerk kartonnen displays, verpakkingen en POS materiaal. Ten opzichte van de huidige locatie in Echt, verdubbelt Holbox straks het werkoppervlak waarmee ook de productiecapaciteit verdubbeld wordt. Hierdoor is de operationele kant van het bedrijf, met een omzet van 45 miljoen euro, verzekerd voor groei. “Vanaf eind 2023 kan de voet van de rem en kan het bedrijf in het nieuwe bedrijfspand  doorgroeien”, aldus Jan Hol, die samen met zijn kinderen eigenaar van het bedrijf is.

Ontwikkeling bedrijventerrein Oosttangent

Jeroen Bertjens (Sr. Consultant marketing & sales OML): “OML maakt momenteel de tweede en derde fase van bedrijventerrein Oosttangent te Roermond bouwrijp voor vierde kwartaal 2023. OML heeft bewust de bedrijfskavel van 3 ha gereserveerd om een lokaal of regionaal bedrijf te kunnen faciliteren”. Hans Coppus (directeur OML) vult aan: “OML heeft een wachtlijst aan geïnteresseerde ondernemers voor een bedrijfskavel. Ondanks tegenslagen zoals de stikstof- en energie problematiek blijft de vraag om te ontwikkelen hoog door schaarste in de markt. De uitbreiding van bedrijventerrein Oosttangent Fase 2 creëert weer nieuwe mogelijkheden voor bedrijfshuisvesting en schuifruimte voor herontwikkeling op bestaande bedrijventerreinen”.

Next Level

Next Level is een investeerder en ontwikkelaar van  grootschalige bedrijfs- en logistieke gebouwen. Holbox heeft een langjarige huurovereenkomst met Next Level gesloten voor de nieuwbouw. Rene Geujen, director plan development: “We hebben samen met Holbox het mooie plan voor de nieuwbouw op deze locatie in Roermond ontwikkeld, waarbij veel aandacht is geweest voor gebouwkwaliteit, energietransitie en duurzaamheid conform Breeam-eisen. De toekomstbestendige opzet van de nieuwbouw stelt Holbox straks in staat om op deze plek haar lange termijn groeiambities op een duurzame manier te faciliteren.” 

Over OML

OML draagt bij aan de economische ontwikkeling van de regio Midden-Limburg en doet dit in samenwerking met gelieerde partijen, bedrijfsleven en overheden. OML heeft bedrijfskavels te koop op o.a. de bedrijventerreinen: Businesspark Midden-Limburg in Echt, Zevenellen in Haelen, De Schroof, De Hanze en Oosttangent in Roermond.

Lees verder
card image

Nieuws

Duurzame toekomst voor bedrijventerrein Vijf Eiken - Heihoef in Oosterhout

Nieuws

08-03-2023

Duurzame toekomst voor bedrijventerrein Vijf Eiken - Heihoef in Oosterhout

Bedrijventerrein Vijf Eiken - Heihoef in Oosterhout is een knooppunt van bedrijvigheid en werkgelegenheid. Om dat voor de toekomst te behouden, maken provincie Noord-Brabant, gemeente Oosterhout en ondernemers afspraken over verduurzaming van het bedrijventerrein. Gedeputeerde Erik Ronnes, wethouder Dees Melsen en 11 ondernemers zetten hun handtekening onder het plan van aanpak.

Vijf Eiken – Heihoef is 1 van de 13 bedrijventerreinen in Brabant dat valt onder het provinciale project ‘Grote Oogst’ om bestaande bedrijventerreinen sneller te verduurzamen. Met een budget van € 750.000 van provincie, gemeente en ondernemers samen komt er voor Vijf Eiken – Heihoef concrete focus op energietransitie, klimaatadaptatie, slimme mobiliteit en circulaire economie.

Plan van Uitvoering Vijf Eiken - Heihoef

In het plan staan onder andere de realisatie van een biovergister en een Lokale Energyhub beschreven. Met de biovergister-installatie, waarvan de ontwikkeling het komende jaar verder uitgewerkt wordt, kan 40 á 50 miljoen m3 biogas (CO2-neutraal) geproduceerd worden uit organische restmaterialen. Dit biogas kan geleverd worden aan Rodenburg, Biopolymers en andere bedrijven op het bedrijventerrein waaronder Tatasteel, Bostik, Döhler, Mauser en Vacumetal. Maar ook aan andere bedrijventerreinen, zoals Weststad en mogelijk ook aan Oosterhoutse woonwijken. Het biogas kan ook worden omgezet in stroom via een warmtekrachtkoppeling (WKK). In potentie kan dit project daarmee bijdragen aan een enorme CO2-reductie en een belangrijk onderdeel worden van een energieneutraal bedrijventerrein. Met de hiervoor benodigde Lokale Energyhub wordt er duurzame energie van de biovergister, maar ook van bijvoorbeeld zonnepanelen, lokaal tussen de bedrijven uitgewisseld. 

Gedeputeerde Erik Ronnes (Economie): “De biovergister en Lokale Energyhub zijn 2 icoonprojecten die samen een enorme oogst kunnen opleveren op het bedrijventerrein Vijf Eiken - Heihoef. Met enorme, meervoudige impact, bijvoorbeeld op de stikstofuitstoot. Zulke belangrijke maatregelen kunnen we alleen samen - bedrijfsleven, gemeente, overheid - nemen.” Wethouder Dees Melsen van Oosterhout haakt in: "Zo blijven we door alle maatregelen bij elkaar een aantrekkelijk bedrijventerrein voor werkgevers en werknemers. Het is een grote opgave waarbij een goede samenwerking tussen alle partijen noodzakelijk is. We kunnen veel van dit project leren en het smaakt nu al naar meer.”

Voor het eerst in Nederland een NL Omgevingsscan uitgevoerd

Naast deze zogenoemde “icoonprojecten”, wordt er de komende jaren op het bedrijventerrein ook gewerkt aan klimaatadaptatie, circulaire economie en slimme mobiliteit. Voor klimaatadaptatie is er afgelopen maand voor het eerst in Nederland een NL Omgevingsscan van het bedrijventerrein uitgevoerd. Deze scan laat zien hoe klimaatbestendig het terrein is en welke risico’s er worden gelopen op hittestress en wateroverlast. Op basis van deze scan wordt geïnventariseerd op welke plekken op het terrein meer ruimte gemaakt kan worden voor bomen, beplanting en water. Dat komt ten goede aan wateropvang en biodiversiteit. Het vermindert ook hittestress en stikstofuitstoot. 

Circulaire economie

Bij circulaire economie wordt gekeken of reststromen vanuit het ene bedrijf kunnen dienen als grondstoffen voor het andere bedrijf. Een voorbeeld is de haalbaarheidsstudie naar een waterrotonde die dit jaar op het bedrijventerrein wordt uitgevoerd. Daarbij wordt gekeken of afvalwater van het ene bedrijf een rol kan spelen in het primaire proces van een ander bedrijf. Bijvoorbeeld om te koelen, spelen of verwarmen.

Slimme mobiliteit

In het kader van slimme mobiliteit wordt er gekeken of er op het bedrijventerrein concrete gezamenlijke mobiliteitsmaatregelen zijn te treffen. Om de komende hinder in verband met de verbreding van de A27 te minimaliseren. Dit en andere maatregelen hebben ook een effect op de hoeveelheid stikstof die wordt uitgestoten vanaf het terrein. 

Inzetten op verlaging energieverbruik

De provincie gaf in 2021 het startschot voor het project Grote Oogst. Er zijn 13 terreinen uit onderzoek naar voren gekomen vanwege de grote gecombineerde opgave die er ligt én de kansen die dit met zich meebrengt. Zo zijn geselecteerde terreinen samen goed voor 65% van het energieverbruik op Brabantse bedrijventerreinen.

Lees verder