Gemeenten: ‘Ruimtelijke strategie cruciaal voor circulaire economie’

‘Sturende bedrijventerreinen – ruimte maken voor transities’ is hét thema van het 19e BT Event op donderdag 14 november in De Fabrique in Utrecht. Want naast een faciliterende rol door het accommoderen van ruimtevragen, hebben de 3800 bedrijventerreinen in Nederland als vitale infrastructuur per definitie een sturende impact op de wereld van morgen. Door te kiezen welke ruimtevragen je wel of niet accommodeert, welke activiteiten je wáár accommodeert, welke circulaire stromen je mogelijk maakt, hoe je ruimte biedt aan opwek en opslag van energie en hoe je een vruchtbare bodem legt voor innovatieclusters, kun je transities helpen versnellen. De ruimte en activiteiten op bedrijventerreinen hebben daarin een cruciale rol.  Het borgen van ruimte voor stadsverzorgende (circulaire) bedrijvigheid en praktische banen in de nabijheid van bevolkingsconcentraties, is een nadrukkelijk doel van gemeenten die bij gronduitgifte steeds vaker op maatschappelijke waardecreatie sturen.  Waar ruimte en grond al zijn vergeven, willen overheden – zo goed en kwaad als het gaat – regie terugpakken op bedrijventerreinen. Creatief omgaan met bestaande/beschikbare ruimte door beter benutten, intensiveren, stapelen en mixen vergroot zowel de maatschappelijke als economische output. Op nationaal niveau ontstaat – gevoed vanuit meervoudige schaarste – een nieuw paradigma van ‘keuzes maken’. Selectieve groei en het mogelijk afschalen van economische sectoren die veel ruimte vragen, maar een beperkte economische en maatschappelijke waarde genereren, zijn geen taboes meer. Tegelijk dringt het besef door dat bepaalde sectoren door digitale en circulaire transities juist méér ruimte nodig hebben. Denk daarbij aan grootschalige (data)logistiek, en de opslag/verwerking van reststromen. Deze relatief nieuwe ruimtevragers moeten zo goed mogelijk worden ingepast. Zowel fysiek-ruimtelijk, als binnen een duurzaam economisch-ruimtelijk systeem. Op het BT Event in Utrecht gaan we, samen met onze partners Provincie Utrecht, Gemeente Utrecht, Gemeente Amersfoort en de NV OMU, aan de slag met de sturende rol die bedrijventerreinen kunnen oppakken. Met een duidelijke focus op processen, praktische oplossingen, financierbaarheid en uitvoerbaarheid. HOUD DE CONGRESSITE IN DE GATEN VOOR MEER INFO.  

Laat het APB pensioenfonds naast 5 miljard in betaalbare huizen, ook 5 miljard in verduurzaming en intensivering van bedrijventerreinen steken, betoogt BT hoofdredacteur Jan Jager op Stadszaken.nl. Het verdienpotentieel is veelbelovend, de maatschappelijke meerwaarde groot. Ambtenarenpensioenfonds ABP maakte afgelopen week bekend minimaal 10 miljard in Nederland te investeren, waarvan 5 miljard in betaalbare huizen. Het ABP wil met haar beleggingsportefeuille van meer dan 500 miljard meer maatschappelijke impact genereren. Nederland telt zo’n 3800 bedrijventerreinen. Een groot deel is verouderd, energetisch zo lek als een mandje, onderbenut, en vaak ook nog eens gelegen op strategische locaties. Waar de markt voor grootschalig logistiek vastgoed over z’n piek heen is, moet de tijd voor regulier bedrijfsonroerendgoed nog komen. Het is een onderontwikkelde markt. Maar bepaald niet zonder potentie. Lees deze hele column van Jan Jager ook op Stadszaken.nl Begin vorig jaar scheef ik in BT een artikel over bedrijventerreinen als vastgoedcategorie. Daarin voerde ik Klaas T. Bakker op, eigenaar van Koopcentrum Akerpoort, een bedrijfsverzamelgebouw met een oppervlakte van 25.000 m2 op Bedrijvencentrum Osdorp (BCO) in Amsterdam Nieuw-West. Tot zover niets bijzonders. Behalve dat Bakker een financiering van 30 miljoen euro had gearrangeerd bij de Duitse hypotheekbank Berlin Hyp. Nederlandse banken zijn terughoudend in het financieren van bedrijfsonoerendgoed, wist Bakker mij te vertellen. Met als motief onzekerheid over de waarde van het onderpand. Voor obligatie-gefinancierde Duitse banken zou dat minder een bezwaar zijn. Bedrijventerreinen zwaar ondergefinancierd Naast zijn eigen vastgoedactiviteiten verzamelt Bakker met zijn onderneming ‘Nylandpak bv’ data over bedrijventerreinen in heel Nederland. Het beeld dat daaruit voortkomt, is ontluisterend. Regulier bedrijfsonroerendgoed, in omvang de tweede vastgoedsector van Nederland, is zwaar ondergefinancierd. Op zijn eigen BCO rust op 24 van de 68 kadastrale objecten géén hypothecaire lening, vertelde Bakker mij. Op het Haagse bedrijventerrein Dekkershoek was het volgens Bakker nog ernstiger gesteld. Meer dan de helft van de panden beschikt niet over een hypothecaire lening. En als er al een hypothecaire lening is, dan is vaak maar de helft van de waarde afgedekt, vertelde Gert-Joost Peek, lector gebiedsontwikkeling en transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam, in het artikel. Het volume aan reguliere bedrijfsruimte is circa vijf keer zo groot als alle logistieke hallen bij elkaar. Maar anders dan de logistieke vastgoedsector, is het vooral een markt van particuliere eigenaren. Vaak de ondernemers zelf. Als beleggingscategorie is de bedrijfsruimtemarkt marginaal. En zijn slechts een handjevol investeerders actief. Door de onderfinanciering zit veel kapitaal van ondernemers in panden vast, in plaats van dat het wordt aangewend voor vernieuwing of verduurzaming, aldus Bakker. Een gigantisch vernieuwing- en verduurzamingspotentieel wordt zo onderbenut. Dat staat nog los van grote kansen van herstructurering en intensivering. Het goede nieuws is: bedrijfsruimte is schaarser dan ooit en de vooruitzichten zijn beter dan ooit. De demografische ontwikkeling en circulaire transitie vragen om vijftien procent extra ruimte voor economie, aldus het Ministerie van Economische Zaken. Door een beter benutting van bestaande ruimte, hoeft dat niet om platte hectares te gaan. Dat betekent: intensiveren, herplaatsen en stapelen. Nieuwe vastgoedconcepten zijn onmisbaar. Een betrokkenheid van professionele vastgoedpartijen. En… investeerders. Probleem is echter de enorme versnippering van het bezit. Dat is een gevolg van het klassieke, kavelgewijze uitgiftemodel, waar gemeenten ooit goed mee verdienden. Die versnippering van het bezit, een gebrekkig beheer, in combinatie met een totaal gebrek aan transparantie en inzicht in vastgoedwaarden die daarmee samenhangt, maakt bedrijventerreinen voor investeerders in beginsel onaantrekkelijk. Voor eigenaren zelf is er weinig reden om zich op bedrijventerreinen te gaan organiseren, zolang er geen duidelijke financiële prikkel is. Eigenlijk kan alleen met veel kapitaal het degeneratieve model dat bedrijventerreinen nu kenmerkt en waardoor de markt ze links laten liggen, doorbroken worden. Net zoals in de jaren zeventig en tachtig de stadsvernieuwing een ommekeer teweegbracht in de verkrotte woonwijken, indirect vaak ook met pensioengeld. En degene die de trend keert, kan er ook van profiteren. Banken weren risico’s of stellen daar een heel zeker onderpand tegenover. Institutionele beleggers kiezen eveneens voor save, voor Shell, de tabaksindustrie, andere fossiele bedrijven… maar dat verandert. Maatschappelijk investereren is hot Maatschappelijk investeren is hot bij banken en beleggers, het ABP voorop. Dat verkocht al bijna álle aandelen en bedrijfsobligaties van fossiele bedrijven. Het pensioenfond gaat de komende zes jaar minstens tien miljard euro in Nederland beleggen, waarvan vijf miljard in nieuwe betaalbare huurwoningen. Mijn voorstel zou zijn om daar tegenover vijf miljard in de verduurzaming en intensivering van bestaande bedrijventerreinen te stoppen. Provinciale gebiedsontwikkelingsmaatschappijen als de OMU, laten zien dat investeren in herstructurering en intensivering loont, en investeerders bereid zijn in te stappen nadat zij de weg geplaveid hebben. Het APB kan met een impactinvestering in bedrijventerreinen zowel haar duurzame gezicht laten zien, als voorzien in een groeiende vraag naar (stedelijke) bedrijfsruimte voor een sterkere en duurzamere economie en socialere steden met ruimte voor werk voor iedereen. Het totale financieringspotentieel voor verouderde bedrijfsruimte bedraagt volgens Bakker 75 miljard euro. Dus het APB kan nog wel even uit de voeten op de Nederlandse bedrijventerreinenmarkt.

De provincie Noord-Holland verhoogt het subsidieplafond van de regeling Ondersteuning Toekomstgerichte Werklocaties (OTW-regeling) voor 2024 met € 300.000,-. De provincie kiest voor deze verhoging omdat er net als in voorgaande jaren veel belangstelling is voor de subsidieregeling. De OTW-regeling is bedoeld om investeringen in de toekomstbestendigheid van werklocaties (bedrijventerreinen en winkelgebieden) aan te jagen. Met de regeling kunnen gemeenten, ondernemers en organisaties voor beheer onder andere een samenwerkingsverband opzetten of de mogelijkheden verkennen om duurzame maatregelen op werklocaties te initiëren. Zo kan met de regeling bijvoorbeeld in kaart worden gebracht wat de behoeften van ondernemers zijn op het gebied van de energietransitie. Gedeputeerde Esther Rommel: "De provincie stelt al zo’n 20 jaar budget beschikbaar om werklocaties toekomstbestendig te maken, onder meer via de populaire OTW-regeling. Ook in het huidige coalitieakkoord is toekomstbestendige bedrijvigheid een speerpunt. Met de verhoging van het subsidieplafond hopen we zo veel mogelijk aanvragen te kunnen honoreren." Het subsidieplafond was voor 2024 vastgesteld op € 400.000,- voor bedrijventerreinen en € 150.000,- voor winkelgebieden. Sinds de opening van de regeling op 4 april is al meer dan de helft van deze budgetten aangevraagd. Om meer aanvragen toe te kennen wordt het subsidieplafond met € 200.000,- verhoogd voor bedrijventerreinen en met € 100.000,- voor winkelgebieden.