'Elk bedrijventerrein zal plaats moeten bieden aan een tot maximaal drie distributiecentra. Hiervoor pleit Tim Beckmann, een van de grondleggers van de belangenorganisatie Dutch Industrial & Logistics Association (Dilas) in vakblad BT.

De nationale overheid werkt momenteel aan een beleidsnota Grip op grootschalige bedrijfsvestigingen, waarin clustering een van de mogelijke beleidsopties is. Beckmann is daar geen voorstander want door (horizontale) clustering van functies ontstaan volgens veel dezelfde type gebouwen die onderlinge samenwerking bepaald niet versterken.

‘Je krijgt bovendien allemaal vacatures in dezelfde beroepsgroep op dezelfde plek, veel meer dan de omgeving kan dragen’, zegt Beckmann. Alle discussie die er is over de verdozing is volgens hem gebaseerd op de bestaande clustering van distributiecentra langs bijvoorbeeld de A12, Roosendaal en Venlo.

‘De maatschappelijke weerstand richt zich juist op dit soort clusters met monotone gebouwen. Daar zie je dat bedrijven niet in staat zijn om vacatures te vervullen of onderling samen te werken, want het zijn concurrenten.’ Als clusteren plaatsvindt dan is het Dilas-bestuurslid voorstander van een verticale aanpak. ‘Zet bedrijven in dezelfde keten of branche bij elkaar, dan krijg je een brainport-achtige omgeving, zoals in Eindhoven, die onderlinge samenwerking stimuleert.’

Energiehub
Een ander voordeel van het spreiden van DC's is volgens de Intospace-ceo dat uitgerekend DC's geschikt zijn om als lokale energiehub te fungeren. ‘Laten we bijvoorbeeld zonnepanelen plaatsen op slechts twee of drie gebouwen op een bedrijventerrein in plaats van op alle daken. Het probleem van congestie op ons elektriciteitsnet wordt veroorzaakt doordat we overal zonnepanelen willen plaatsen.'

Dit kan volgens hem veel efficiënter. 'Ongeveer 80 procent van de opgewekte energie op grotere gebouwen wordt terug geleverd aan het net. Door alle gebouwen op een bedrijventerrein te voorzien van een energiemanagementsysteem, kunnen we ‘slimme energyhubs’ creëren en tot de helft van het gecontracteerde vermogen vrijmaken. Distributiecentra hebben het potentieel om op grootschalige wijze energie op te wekken en op te slaan in batterijen. Hierdoor kunnen ze een cruciale rol spelen bij lokale optimalisatie van energiegebruik.’
 

Dit is een ingekorte versie van het interview met Tim Beckmann dat verschijnt in BT Magazine van oktober 2023. BT Magazine is het vakblad voor de professional die zich bezighoudt met werklocaties, regionale innovatiekracht en het vestigingsklimaat. 

05-10-2023
Nieuws
Dilas: 'Geef vraag naar ruimte en energie slimmer vorm'
Dilas: 'Geef vraag naar ruimte en energie slimmer vorm'

Nederland is snel haar concurrentiepositie ten opzichte van het buitenland aan het verliezen. ‘We moeten ruimte blijven maken voor de duurzame economische groei en tegelijkertijd ook creatiever omgaan met de beschikbare ruimte’, zeggen Eelko Brinkhoff en Tim Beckmann van Dilas, kennisplatform voor logistiek en industrieel vastgoed.  Beide bestuursleden van Dilas, een kennis- en netwerkorganisatie bestaand uit bedrijven en kennispartners actief in de logistieke en industriële vastgoedsector, komen met deze boodschap in een reactie op de uitkomst van onderzoek van de Stec Groep afgelopen week, waaruit blijkt dat de ruimtevraag op bedrijventerreinen met 40 procent is geslonken.  Dilas-bestuurslid Tim Beckmann en tevens CEO van logistiek vastgoedontwikkelaar Intospace bevestigt dat het aanbod aan goede, beschikbare locaties inderdaad snel opdroogt. 'Maar dat is niet de oorzaak van de teruggelopen transacties in 2023. De vraag naar XXL-distributiecentra is lager, maar nog steeds in lijn met de verwachting vanuit de markt.’   Dat komt volgens Beckmann omdat de laatste jaren veel retailers hebben geïnvesteerd in de infrastructuur benodigd voor e-commerce en die is inmiddels grotendeels gerealiseerd.   ‘Gevolg is dat het marktaandeel van e-commerce gestabiliseerd is. E-commerce is een extra kanaal geworden en afhankelijk van het marktsegment zal tussen de 10- en 25 procent van de verkopen via e-commerce lopen. Verdere groei in de toekomst is dus in lijn met de totale groei van de e-commerce-markt.’  Aantrekken economie  Daarbij komt dat de ruimtevraag is afgenomen omdat de economie afkoelt, stelt Beckmann. ‘Dit heeft te maken met het feit dat de ECB bewust de economie probeert af te remmen om de inflatie te beteugelen. Dit zet een rem op de koopkracht en bestedingen van huishoudens, waardoor ook de vraag naar bedrijfsruimtes iets afneemt.’   Hij verwijst ook naar de terugvallende importcijfers en het bruto binnenlands product die in 2023 een magere 0,8 procent bedroeg, tegen 4,5 procent in 2022. ‘Deze terugval zie je ook in de omringende landen terug, maar de verwachting is dat de rente stabiliseert.’   De vastgoedmarkt heeft zijn hoop gevestigd op de tweede helft van 2024, waarin de Europese Centrale Bank de rente wel eens zou kunnen verlagen als de inflatie ingedamd blijft. Althans, dat verwachten Oxford Economics en ABN AMRO. Dan zou ook de economie wel eens kunnen gaan aantrekken.  Concurrentiepositie Nederland  Eelko Brinkhoff, naast bestuurslid bij Dilas ook directeur buitenlandse investeringen van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM), vreest voor de concurrentiepositie van Nederland. Ook dat aspect draagt bij aan een verminderde ruimtevraag.   ‘Kortom, er is meer aan de hand in Nederland dan alleen stikstof en netcongestie. Nederland is snel haar concurrentiepositie aan het verliezen.' 'Zittende buitenlandse bedrijven en nieuwe buitenlandse bedrijven investeren fors minder in Nederland en sommige bedrijven kiezen er al voor om enkele activiteiten over te plaatsen.’   Topman Peter Wennink van ASML gaf onlangs, ook naar aanleiding van plannen uit de Tweede Kamer om meer buitenlandse studenten te weren, dat het niet uitgesloten is dat zelfs ASML toekomstige uitbreiding buiten Nederland overweegt.   ‘Dit bedrijf moet zijn productie verdubbelen, verdrievoudigen misschien wel. Dat kán hier. Maar ook ergens anders’, aldus Wennink in het FD.  Er is meer aan de hand in Nederland dan alleen stikstof en netcongestie Ook de afschaffing dividendbelasting, de dertig procent-regeling voor expats en de innovatiebox die op de tocht staat, zijn het bedrijfsleven een doorn in het oog.    ‘De belastingdruk voor bedrijven is in de afgelopen periode behoorlijk toegenomen en de regels voor expats worden verder versoberd’, zegt Brinkhoff.   ‘Dit alles bij elkaar betekent niet alleen dat we een minder sterk verhaal in het buitenland hebben, maar ook dat we innovatieve bedrijven kwijtraken, doordat ze stukje bij beetje hun R&D elders onderbrengen.’   De oproep van ASML laat volgens Brinkhoff zien dat het nu ook Nederlandse bedrijven raakt. ‘Dat zijn bedrijven die hun oorsprong echt in de regio hebben en zich genoodzaakt zien verder te groeien in buitenlandse markten.’  Groei bedrijven  Het door Stec Groep geconstateerde gebrek aan investeringen en visie op toekomstige bedrijfsruimte baart Dilas zorgen, zegt Beckmann.   ‘Op korte termijn zien we dit al terug in de stijgende grond- en huurprijzen. Dat vertaalt zich een-op-een naar de prijs die we als consument betalen voor onze producten.    Als er geen ruimte voor de groei van bedrijven is, terwijl de bevolking wel groeit, moet volgens de Intospace-CEO de groei van deze bedrijven elders plaatsvinden.   ‘Aangezien we als consument toch echt blijven consumeren, zullen producten dan een langere weg afleggen. Het aantal transportkilometers per product neemt daardoor alleen maar verder toe. Met meer verkeer op de weg en een hogere prijs van onze producten als gevolg.   Creatief omgaan met netcongestie  Netcongestie is volgens de Dilas-bestuurders inderdaad een probleem. Beckmann: ‘Alhoewel we juist zien dat vooral de logistieke sector hier heel creatief mee omgaat. De sector laat zich hier niet door afschrikken. In tegenstelling tot veel andere bedrijfstakken.’   Als voorbeeld noemt hij Schiphol Trade Park waar zonder netaansluiting toch nieuwe ontwikkelingen zijn gerealiseerd. ‘Meer recentelijk in Tiel zijn bij de uitbreiding van bedrijventerrein Medel alle beschikbare kavels verkocht met een bouwverplichting. Terwijl op voorhand duidelijk was dat er geen stroom beschikbaar zou zijn.’  Dilas roept de netbeheerders en de Nederlandse overheid op om met elkaar in gesprek te gaan over netcongestie.   ‘Zet meer in op innovatie. Netcongestie is net als verkeerscongestie vooral een logistiek probleem. Dat los je op door slimmer te werken en niet alleen door meer asfalt neer te leggen. Zo is het ook met netcongestie. We kunnen niet elke kabel in Nederland vergroten. Net zoals we niet alle B-wegen kunnen transformeren naar snelwegen,’ zegt Brinkhoff. Netcongestie is net als verkeerscongestie vooral een logistiek probleem Beckmann stelt vast dat de bereidheid om samen aan innovatieve oplossingen te werken beperkt is en dat netbeheerders de oplossing zoeken in andere richtingen.   ‘Inmiddels zijn de kosten voor toegang tot het net, kortom een netaansluiting, vervijftienvoudigd in de laatste twee jaar. En verschuilen netbeheerders zich vrij gemakkelijk achter een ‘administratieve congestie’ en worden bestaande aansluitingen afgeknepen. Dat is ronduit zorgelijk.’  De oplossingen voor netcongestie zijn volgens de Dilas-bestuursleden vergelijkbaar met de oplossing voor verkeerscongestie. ‘We kunnen transport van energie uitstellen tot buiten de spits door middel van opslag in batterijen. Daarnaast kunnen we met smart energy hubs lokale afzet bevorderen waardoor we minder transportkilometers hoeven te maken.'  'Als laatste: we kunnen de beschikbare capaciteit beter benutten door energieaansluitingen te delen. Dat is wat er op Schiphol Trade Park gebeurt. Daar werken ze slim samen voor de energievoorziening. Dat zou je in de vergelijking carpoolen kunnen noemen.’  Ruimte maken voor economische groei  De Stec Groep roept regionale en lokale overheden op om door te gaan met de ontwikkeling van bedrijventerreinen.   De onderzoekers stellen dat gemeenten juist nu moeten inzetten op planvorming en het beter benutten van ruimte.   ‘We onderstrepen die conclusie van harte', zegt Beckmann die vooral bezorgd zegt te zijn over hoe gemakkelijk gemeentes voorbijgaan aan het belang van het vrijmaken van ruimte voor duurzame economische groei.  We moeten samenwerken om slimme oplossingen voor de vraag naar ruimte en energie daadwerkelijk vorm te geven 'Bedrijventerreinen nemen slechts een heel klein deel van de bebouwde ruimte in en desondanks zijn gemeentes minder genegen om te investeren in verdere uitbreiding van bedrijventerreinen.’  Clusteren en stapelen van functies  Om voldoende ruimte te bieden aan wonen, werken, recreëren en consumeren, moet er volgens Brinkhoff veel creatiever worden omgegaan met de beschikbare ruimte.   ‘Dit kan door in te zetten op verdichting en het stimuleren van meerlaags bouwen. Lokale overheden kunnen meer doen om clusteren en stapelen van logistieke functies te stimuleren.’   Brinkhoff beseft tegelijkertijd dat dit samenwerking en vertrouwen vereist tussen alle belanghebbenden met allemaal hun eigen ruimteclaims.   ‘We stellen vanuit Dilas onze kennis en kunde graag ter beschikking op die gebied. We reiken de hand uit om deze partijen met elkaar aan tafel te krijgen. De wereld verandert en we moeten wel mee veranderen. Daarom moeten we samenwerken om slimme oplossingen voor de vraag naar ruimte en energie daadwerkelijk vorm te geven. Alleen zo handhaven we de welvaart in Nederland.’ Foto: Brownfieldontwikkeling op bedrijventerrein De Biezen in Vianen  Fotocredit: HVBM Vastgoed

06-02-2024
Opinie
Moeten we voor herontwikkeling naar Europa?
Moeten we voor herontwikkeling naar Europa?

Havens en overheden in Nederland en Vlaanderen haalden samen miljoenen aan Europees fondsen binnen voor een betere benutting van kademuren. Ofwel: natte kavels. Kan dat met droge kavels op verouderde stedelijke bedrijventerreinen ook? Auteur: Marije Groen is senior consultant bij Buck Consultants International (BCI). Deze column verscheen eerder op Stadszaken.nl Herontwikkeling is hot. Het dringt inefficiënt gebruik van ruimte terug, versterkt het vestigingsklimaat en leidt tot investeringen in duurzaam vastgoed. Toch blijft realisatie lastig. De ontwikkeling van brownfields vraagt namelijk om grote langjarige investeringen die voornamelijk door de markt gedaan moeten worden, met voor overheden een ondersteunende rol. Zolang het Rijk niet over de brug komt met een stevig ondersteuningsbudget, zoeken we naar oplossingen in een andere hoek. Wellicht zouden Europese programma’s hier een oplossing kunnen bieden? Betere benutting van bestaande ruimte wordt steeds populairder Herontwikkeling van bedrijventerreinen -ofwel het opnieuw ontwikkelen van ruimte die al in gebruik is voor betere benutting- is hot. Het dringt inefficiënt gebruik van ruimte terug wat met name belangrijk is voor dichtbevolkte gebieden, het versterkt het vestigingsklimaat omdat laagwaardige bedrijfsgebouwen worden gemoderniseerd en leidt tot investeringen in modern en daarmee duurzaam vastgoed wat leidt tot milieuwinst. De woningbouw zoekt naar stedelijke bedrijfslocaties om die te transformeren en te verplaatsen naar geschiktere locaties, het bedrijfsleven wenst dat verouderde industrieterreinen met inefficiënt grondgebruik een nieuw leven krijgen en bedrijven die groeien zoeken naar betere plekken waar voldoende ruimte is voor hun toekomst. Herontwikkeling van bedrijventerreinen helpt om deze puzzel te leggen. Toch is herontwikkeling niet vanzelfsprekend Ondanks alle goede ambities is het organisatorisch en financieel rondkrijgen van herontwikkelingsprojecten moeilijk, dit geldt vooral ook voor de gemengde MKB-terreinen die het gros van de Nederlandse bedrijventerreinen beslaan. Organisatorisch is het uitdagend omdat er veelal sprake is van verplaatsing van bedrijven. Oude functies moeten een nieuwe geschikte plek krijgen waar deze beter past, en die plek moet maar beschikbaar zijn. De juiste schuifruimte beschikbaar krijgen kost tijd. Kijk bijvoorbeeld naar de bedrijfsverplaatsing Peute van een binnenstedelijke locatie in Dordrecht naar een watergebonden terrein in Alblasserdam ondersteund door ROM-Drechtsteden, deze verplaatsing kostte zo’n 5 jaar. Om deze tijd te overbruggen is financiering nodig waarmee de gronden opgekocht kunnen worden en een tijdje “in bewaring” gehouden kunnen worden totdat de puzzel gelegd is. Budgetten zijn beperkt Hebben gemeenten dan niet een rol in deze opgave? In de eerste plaats is de eigenaar van het vastgoed verantwoordelijk zou je zeggen, overheden ondersteunen als het proces vastloopt en niet meer alleen door de markt getrokken kan worden. Actief gronden uitkopen en in de portefeuille houden is voor veel gemeenten een uitdaging omdat het gaat om hoge bedragen die langdurig drukken op de gemeentelijke begroting. Zo verscheen recent nog een artikel in Stadszaken over de financieringsuitdagingen van gemeente Culemborg en het concept van een grondbank als oplossing. Regionale herontwikkelmaatschappijen springen succesvol in en hebben in de afgelopen jaren tientallen locaties in ontwikkeling kunnen brengen. Ondanks deze successen zijn die partijen niet in staat om alle gewenste herontwikkelingsprojecten in hun regio te steunen, laat staan dat deze het hele land goed kunnen bedienen. Het totale budget dat partijen zoals Ontwikkelmaatschappij Utrecht, Herstructureringsmaatschappij Overijssel en ROM-Drechtsteden en OostNL bij elkaar hebben - ergens rond de 300 mln.- is daarvoor te weinig. Wat doet het Rijk Het Rijk herkent de kansen voor herontwikkeling van bedrijventerreinen en de grote opgave om dit voor elkaar te krijgen. Daarom heeft het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat afgelopen najaar in de Kamerbrief “Ruimte voor Economie” aangekondigd om hier in eerste instantie 9 mln. voor beschikbaar te stellen, zodat daarmee enkele pilots met herontwikkeling gedaan kunnen worden om ervaring op te doen met publiek-private samenwerking bij herontwikkeling van afgebakende deelgebieden op een verouderde bedrijventerreinen (de zogenaamde kansenzones). Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninklijke relaties zet ruim 23 mln. voor een ontzorgingsprogramma voor mkb’ers en ruim 22 mln. voor de verduurzaming van bedrijventerreinen. Hiermee timmert het Rijk aan de weg als het gaat om cofinanciering van publiek-private investeringen in herontwikkeling van bedrijventerreinen in combinatie met verduurzaming.  Gelet op het tekort aan ruimte, kunnen we aannemen dat financiering voor herontwikkeling grotendeels revolverend ingezet kan worden. Dit betekent dat de beschikbare middelen niet alleen maar worden ingezet als subsidie voor pilots duurzame bedrijventerreinen en duurzame werklandschappen, maar juist ook als investeringsgeld voor revolverende regionale herontwikkelingsmaatschappijen die met ondernemers zakelijk aan de slag gaan. Kansen bij de Europese Unie Om echt op landelijk niveau de herontwikkeling op gang te brengen, zijn niet miljoenen nodig maar miljarden. Het lijkt me interessant om te onderzoeken of er kansen zijn om binnen de Europese Unie financiering aan te vragen met een publiek-privaat samenwerkingsplan voor herontwikkeling. Een concreet voorbeeld van zo’n samenwerking is het initiatief ‘RHOMBUS’. In 2023 heeft dit initiatief van samenwerkende binnenhavens, gemeenten, provincies en Rijk aan Vlaamse en Nederlandse kant een plan ingediend voor vier revitalisatieprojecten van kademuren in drie binnenhavens in het Europese programma is Connecting Europe Facilities ter waarde van ruim 76 mln. waarvan ongeveer de helft uit financiering van Europa bestond. Een ander voorbeeld is de gemeente Leeuwarden die in 2023 een plan heeft ingediend om aan de slag te gaan met herontwikkeling op bedrijventerreinen binnen programma Interreg Europe ter waarde van 800.000,- Wellicht zijn er ook nog andere grote programma’s waar publiek-private samenwerking voor gebiedsontwikkeling op bedrijventerreinen in past, wat mij betreft het onderzoeken waard.

06-02-2024