In 2024 zal de opname van de logistieke vastgoedmarkt terugvallen naar 1,7 miljoen m2, een halvering ten opzichte van 2022. Huren zullen in sommige regio’s wel nog doorstijgen (omdat daar schaarste is aan goed logistiek vastgoed), terwijl de netto aanvangsrendementen met 40 basispunten stijgen tot gemiddeld 5,2% als teken van economische onzekerheid en grotere financiële risico’s.

Dat zijn enkele conclusies uit het jaarlijkse onderzoek van logistiek- en vastgoedadviesbureau Buck Consultants International onder de top van de Nederlandse vastgoedontwikkelaars en -beleggers. De participanten vertegenwoordigen zo’n 85% van de professionele logistieke vastgoedmarkt in Nederland.

De verwachte opname van warehouses in 2024 van ‘maar’ 1,7 miljoen m2 is een forse daling t.o.v. de voorgaande jaren: van een opname van 4,9 mln m2 in 2021 (ten tijde van de Covid-crisis,) via 3,4 miljoen m2 in 2022 en een (verwachte) opname van 1,9 miljoen m2 in 2023 naar nu 1,7 miljoen m2 in 2024. De opname daalt niet alleen vanwege een gebrek aan locaties. De vraag is ook afgenomen als gevolg van de haperende economie; bouw-, retail- en modebedrijven hebben het lastig en de forse groei door e-commerce bedrijven in de afgelopen jaren vlakt af. “Door de onzekerheid over de economie worden vestigings- en uitbreidingsbeslissingen uitgesteld. Ook wordt naar optimalisatie in bestaande warehouses gezocht bijv. door onderverhuur van delen van warehouses”, aldus Casper Wolf, senior adviseur Buck Consultants International. Huurprijzen zullen naar verwachting stijgen (gemiddeld met 5,5%) als gevolg van hogere financiële lasten en regionale schaarste, m.n. in Rotterdam, Tilburg-Waalwijk en Arnhem-Nijmegen.

Nieuwe kansen: Duurzaamheid & Functiemenging

Vrijwel alle logistiek vastgoedpartijen merken niet alleen dat huurders zeggen dat ze veel belang aan ESG-doelstellingen hechten, maar zien ook in de praktijk dat huurders bereid zijn extra te betalen voor duurzame, energieneutrale distributiecentra. Tot maximaal 6% extra huur blijkt goed bespreekbaar, zo is de ervaring van de vastgoed experts.

De vastgoedsector ziet ook kansen voor functiemenging. Functiemenging op gebouwniveau vooral in combinatie met energie (zonnepanelen) en ook parkeren door personeel/bezoekers in/op/onder een distributiecentrum. Combinatie met wonen of sportvoorzieningen in één gebouw lukt vrijwel nooit, zo is de inschatting. Dat geldt ook op bedrijventerreinniveau waar combinatie met wonen en kantoren maar af en toe mogelijk is. Combinatie met andere bedrijfssectoren (bijv. lichte industrie) en zorgvuldige inpassing in de omgeving/landschap worden doorgaans wél kansrijk geacht.

Ruimtelijke ordening

De vastgoedpartijen verwachten de komende 3 jaren dat de overheden eisen en stringentere randvoorwaarden gaan stellen aan de realisering van distributiecentra. Jordi Hubers, senior adviseur Buck Consultants International, “Met het stellen van architectonische normen, eisen t.a.v. zonnepanelen op het dak van grotere dc’s, het verplicht delen van energie én het garanderen van een goede en veilige werkomgeving voor personeel kunnen de vastgoedontwikkelaars en beleggers goed uit de voeten. De ‘gaten’ tussen wat vastgoedpartijen nu al doen en wat ze denken dat de overheden in 2027 verplicht gaan stellen, zitten vooral in energieneutraliteit van gebouwen, de meest stringente BREEAM-normen als good, very good en excellent en klimaatadaptatieve maatregelen, zoals een groen dak, biodiversiteit en regenwateropvang”.

Download de gehele presentatie via Buck Consultants International

26-01-2024
Nieuws
Bedrijventerreinen kunnen zoveel mooier: betrek "Welstand" er vroeg bij
Bedrijventerreinen kunnen zoveel mooier: betrek "Welstand" er vroeg bij

Het aantal XXL-bedrijfsgebouwen neemt nog steeds toe, en dat heeft grote gevolgen voor het landschap. Kan verdozing landschappelijk goed worden ingepast? Jazeker, zeggen experts tegen Stadzaken. Voorwaarde is dat de gemeentelijke adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit, voorheen commissie Welstand of Omgevingskwaliteit, vroeg in het proces wordt betrokken. Dat gebeurt nog onvoldoende. ‘Het heeft weinig zin om op het laatst nog over een geveltje te vergaderen.’  ‘Op een moment dat een los initiatief in de gemeentelijke adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit komt, kunnen gemeentelijke adviescommissies een beetje invloed uitoefenen, maar de gebouwen goed inpassen in het landschap kan dan niet meer’, zegt Mariëlle Hoefsloot.   Zij is sinds eind 2023 directeur van de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit, waar gemeentelijke adviescommissies, vaak nog commissie Welstand genoemd, monumentencommissies, adviesorganen voor ruimtelijke kwaliteit, erfgoed, stedenbouw en landschap bij zijn aangesloten. Hoefsloot pleit ervoor om ruimtelijke kwaliteit veel meer vooraan het proces van gebiedsontwikkeling te zetten. ‘Als je naar het kwaliteitsstelsel in het geheel kijkt, zijn er momenten waarop je veel grotere slagen kunt maken, dan tijdens de vergunningsaanvraag. Dan heb je veel meer mogelijkheden.’  Het is volgens haar een logische stap omdat ruimtelijke kwaliteit een maatschappelijke randvoorwaarde is. In de strijd om ruimte moeten functies gecombineerd worden.  ‘Dat kan alleen met een ruimtelijke kwaliteit. Dat is belangrijk voor de samenleving, want anders wordt de binding met die functies alleen maar minder.’ En daarvan krijg je weerstand, wil ze maar zeggen. ‘Draai het om: vraag je af hoe een groot distributiecentrum een positieve bijdrage kan leveren aan de ruimtelijke kwaliteit?’  Borging maar te laat Onderzoeker en planoloog Merten Nefs, verbonden aan Erasmus UPT, vindt de inzet van dit soort commissies als borging voor ruimtelijke kwaliteit tijdens de vergunningverlening nuttig. Alleen ben je dan volgens Nefs wel voorbijgegaan aan de vraag of deze ontwikkeling op die plek überhaupt gewenst is of niet.  ‘Zet de expertise die je als gemeente hebt opgebouwd al tijdens beleidsvorming in’, zegt Hoefsloot. ‘De architecten, archeologen en landschapsarchitecten passen heel goed in het proces bij de locatiekeuze. Zorg ervoor dat beleid dichter bij praktijk wordt gebracht, zegt ze. ‘Zorg dat visies gestoeld zijn in de uitvoering.’  De onderzoeker identificeert drie problemen met de ruimtelijke kwaliteit van XXL-bedrijfshallen.  Soms staan die op verkeerde plek. ‘Er is een gebrek aan samenhang met de omgeving’;  Het gebouw levert niets op voor de omgeving. ‘Uiteraard zijn er baten, maar die worden door veel mensen niet gezien’;  Het ontwerp van de gebouwen levert niets op voor de omgeving. ‘Oudere fabrieksarchitectuur levert soms fantastische gebouwen op. In logistiek bestaat deze traditie niet meer. Het zijn wegwerpgebouwen. Na twintig jaar zijn deze gebouwen niet meer courant.’  Nefs zegt dat ruimtelijke kwaliteit niet alleen gaat over of iets mooi of lelijk is. Het gaat ook over gebruiks- en toekomstwaarde.  Het pleidooi van Hoefsloot en Nefs voor een beleidsmatiger plek van de adviescommissies, past bij de verkenning van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) over systeemfalen in ruimtelijk beleid.   De conclusie van RLi is dat beleid en uitvoering, en monitoring en reflectie, wel heel ver uit elkaar liggen. 'Breng expertise van de uitvoering vroegtijdig aan tafel’, zegt Hoefsloot.  ‘Verkokering overheden is oplosbaar’  Die verkokering in overheidsorganisaties komt Rik Onderdelinden dagelijks tegen. Hij is programmateamleider Omgevingskwaliteit bij Het Oversticht. Die stichting is inmiddels een eeuw actief in welstand- en monumentenadvisering aan gemeenten.  ‘De provincie wijst een globale locatie aan waar grootschalige industrie en bedrijvigheid zijn toegestaan, maar daar heeft welstand nog niets mee te maken. Daarna komt een Omgevingsvisie en -plan. Soms worden we om advies gevraagd, maar er mist vaak een wettelijk kader’, zegt hij. ‘Daar zit 80 procent van de problematiek.’   Het is oplosbaar, zegt Onderdelinden. ‘Maak voor dit soort zones een goed beeldkwaliteitsplan en stuur daarop.’ Stel bijvoorbeeld eisen aan volumes en harde lijnen van architectuur en groenlijnen, zegt hij.  ‘Neem Almelo XL. Dat is een terrein voor grote dingen. Daar is een beeldkwaliteitsplan voor gemaakt en dan kun je sturen op de kwaliteit van de gevels.’ Dan zijn er ook best mogelijkheden voor zestig vrachtwagens op een rij, zegt Onderdelinden. ‘Daar kun je met een beeldkwaliteitsplan best wat van maken.’  De programmateamleider van Het Oversticht noemt ook Zwolle als positieve uitschieter. ‘Daar heeft de gemeentelijke adviescommissie wel invloed, want er ligt en stevig beeldkwaliteitsplan. Zoals tijdens de eerste fase van het distributiecentrum van Wehkamp, waar ze veel aandacht gevraagd hebben voor materiaal- en kleurkeuze.’  Nefs kent ook goede voorbeelden. ‘Heembouw let bijvoorbeeld op een aantrekkelijke werkomgeving en Henning Larsen maakt een houten distributiecentrum in Lelystad met groen dak.’  ‘Of neem Wijkevoort bij Tilburg. Als je daar als bedrijf naartoe wil, moet je aantonen dat gebouw van hoog niveau is, biodiversiteit bevordert en banen genereert in het belang van Tilburg, en aansluit op de opleidingen. Alleen dozen schuiven mag niet.’  Ook Deventer en Enschede kennen een selectiemethode, toegestaan onder het Didam-arrest, waarbij ondernemingen moeten aantonen wat ze bijdragen aan de gemeente en omgeving.   Hoefsloot hoopt dat de lokale politiek zich voortaan de vraag stelt wat een distributiecentrum kan doen voor de gemeente, in plaats van wat de gemeente kan doen voor een distributiecentrum. 'Hoe levert zo’n megadoos iets op voor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en z’n omgeving?’  Aanpassen visies voor functiemenging  Gemeenten kunnen bedrijven helpen om relevanter te zijn voor de omgeving, zegt Nefs. Zoals met functiemenging. 'Zet woningen tegen de wanden van de distributiecentra. Aan drie van de vier wanden zit geen loading dock. Alleen mag dat vaak niet in bestemmingsplannen. Dat moeten gemeenten aanpassen.’  Want waarom zou je in binnenstad wel mogen stapelen en mixen, maar op bedrijventerreinen niet, vraagt Nefs zich af. ‘Kleinschalige logistiek heeft geen geluids- of milieubeperkingen. In Parijs, bij Chapelle International, gebeurt dat al!’   ‘Onderzoeksbureau Urban Synergy heeft eens gekeken naar de situatie in Almere (pdf). Als een gebouw dicht bij de stad en de snelweg ligt, het logisch om een sportcomplex daarbovenop maken’, zegt Nefs. Zoals het voetbalveld boven op de Ikea in Utrecht.  ‘Zit je dichter bij een bos, cluster de distributiecentra dan en plaats er veel bomen eromheen. Aan de buitenkant zie je dan alleen een bos.’  Volgens Onderdelinden zijn dit soort oplossingen een zege voor de automobilist. De programmateamleider gruwt van de doorgaande bebouwing langs snelwegen in sommige delen van West- Nederland. ‘Het lándschap is het decor van de weg, niet die logistieke dozen.’  ‘Multinationals hoeven niet te beknibbelen’  Bedrijven zijn vaak best bereid om te helpen met de ruimtelijke kwaliteit. Nefs deed onderzoek naar de benadering van multinationals. ‘Die hoeven niet te beknibbelen. Die hebben een groot belang, want ze willen het liefst tientallen jaren op een goede locatie zitten.’  Daarbij kunnen gemeenten wijzen op standaarden die partijen gebruiken, zoals ISO, BREAAM excellent. ‘Dat resoneert bij beleggers’, zegt Nefs.   ‘Eisen stellen aan ontwikkelaars is een kunst. Standaarden helpen daarbij.’ De wetenschapper roept gemeenten dan ook op om aan tafel te gaan zitten bij de organisaties die de internationale standaarden vastleggen.  Onderdelinden denkt dat gemeenten best eisen mogen stellen. ‘Je hebt zelf toch ook een belang als bedrijf? Je gebouw is toch een visitekaartje voor je commercie?’ Hij vindt in dat kader de ruimtelijke inpassing van de Thales Groep in Hengelo een goed voorbeeld.  ‘Tuurlijk, investeerders zoeken een multifunctioneel en makkelijk te verhuren gebouw. Die interesseert de ruimtelijke kwaliteit niet. Daarom: richt je als gemeente op de regio. Lokaal ondernemerschap heeft zin!’    Onderdelinden ziet de rol van ruimtelijke kwaliteit daarom toenemen. ‘Voor binnensteden is dat gebruikelijker. Nieuw is die rol op bedrijventerreinen. We missen nog bewustwording in alle lagen van de gemeente en politiek. Dat duurt altijd even.’  De commissies zijn er in ieder geval klaar voor de nieuwe rol op bedrijventerreinen, zegt Hoefsloot. 'Er is een stevige professionaliseringsslag geweest afgelopen tijd. Gemeentes en regio’s die lid zijn van de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit hebben indruk op mij gemaakt. Het is mooi om te zien hoe ze pragmatisch werken aan ruimtelijke kwaliteit.’  De Omgevingswet kan daarbij helpen, weet Onderdelinden. ‘Mits goed georganiseerd, gaan de omgevingstafels een bijdrage leveren tegen verkokering binnen gemeenten.’ Dan komt de gemeentelijke adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit vanzelf aan het woord.

07-02-2024
Nieuws
Monitor Werklocaties: Noord-Holland telt meeste bedrijven in Nederland
Monitor Werklocaties: Noord-Holland telt meeste bedrijven in Nederland

Noord-Holland huisvest het hoogste aantal bedrijven van alle Nederlandse provincies. Dat blijkt dit jaar uit de Monitor Werklocaties. De monitor biedt ook uitgebreid inzicht in de verduurzaming van werklocaties. De Monitor Werklocaties brengt jaarlijks ontwikkelingen in beeld op werklocaties in Noord-Holland, zoals bedrijventerreinen en kantoren. Daarmee biedt de monitor zicht op een belangrijke opgave uit het coalitieakkoord: zorgen voor toekomstbestendige bedrijvigheid. Economie: meer bedrijven en banen De economie heeft een belangrijke invloed op de ontwikkeling van de werklocaties in de provincie. Na economisch mindere coronajaren groeit de Noord-Hollandse economie sterk, naar een totale waarde van € 166 miljard. Er zijn in 2022 410.090 bedrijven in de provincie, een stijging van 5,9% ten opzichte van 2021. Noord-Holland heeft daarmee het grootste aantal bedrijven van alle Nederlandse provincies.  De monitor laat ook zien hoeveel bedrijven verhuizen en waarheen. In totaal vertrokken én vestigden zich 2.240 bedrijven (met meer dan 5 werknemers) binnen Noord-Holland. De meeste bedrijven vertrokken uit Amsterdam (twee vijfde van het totaal). Amsterdam verwelkomende echter ook de meeste bedrijven, samen met de regio Amstelland-Meerlanden, die per saldo het meest profiteerde van de verhuizingen. Kantorenvoorraad lager na corona, leegstand ongeveer gelijk De kantorenvoorraad in Noord-Holland is licht gedaald. Op 1 januari 2023 was de voorraad 11,9 miljoen vierkante meter. De opname van kantoorruimte ligt sinds de pandemie op een lager niveau dan daarvoor. De leegstand van kantoren blijft met 11,3% ongeveer gelijk.  Bedrijventerreinen: meer banen, transformatie blijft achter Noord-Holland heeft 344 bedrijven- en zeehaventerreinen. De werkgelegenheid op deze terreinen is toegenomen tot 310.000 banen (+4,2%). In Noord-Holland worden ook bedrijventerreinen getransformeerd naar een andere functie, zoals wonen of kantoren. In Noord-Holland blijft het transformeren van bedrijventerreinen wel achter bij de plannen hiervoor. West-Friesland en Zaanstreek-Waterland zijn het meest actief op het gebied van subsidieaanvragen voor bedrijventerreinen: in deze regio’s werden de meeste provinciale subsidies aangevraagd voor georganiseerd beheer en verduurzaming van bedrijventerreinen, blijkt uit de monitor. Verduurzaming: gasverbruik neemt af, meer elektriciteitsgebruik Vanaf 2023 geldt voor verduurzaming bij kantoren een energielabelverplichting van label A, B of C. Van de Noord-Hollandse kantoren heeft 87% zo’n energielabel. Het gebruik van elektriciteit op de werklocaties neemt toe en het gasverbruik neemt er af. De monitor laat ook zien dat het verbruik van gas het hardst afneemt op de kantorenlocaties, terwijl het elektriciteitsgebruik op bedrijventerreinen bovengemiddeld snel toeneemt.  De rapportage, gedetailleerde online dashboards en atlas zijn beschikbaar op Bedrijventerreinen & kantoren van provincie Noord-Holland. Op deze pagina staat ook meer informatie over bedrijventerreinen en subsidies.

19-01-2024