Nederland is snel haar concurrentiepositie ten opzichte van het buitenland aan het verliezen. ‘We moeten ruimte blijven maken voor de duurzame economische groei en tegelijkertijd ook creatiever omgaan met de beschikbare ruimte’, zeggen Eelko Brinkhoff en Tim Beckmann van Dilas, kennisplatform voor logistiek en industrieel vastgoed. 

Beide bestuursleden van Dilas, een kennis- en netwerkorganisatie bestaand uit bedrijven en kennispartners actief in de logistieke en industriële vastgoedsector, komen met deze boodschap in een reactie op de uitkomst van onderzoek van de Stec Groep afgelopen week, waaruit blijkt dat de ruimtevraag op bedrijventerreinen met 40 procent is geslonken. 

Dilas-bestuurslid Tim Beckmann en tevens CEO van logistiek vastgoedontwikkelaar Intospace bevestigt dat het aanbod aan goede, beschikbare locaties inderdaad snel opdroogt. 'Maar dat is niet de oorzaak van de teruggelopen transacties in 2023. De vraag naar XXL-distributiecentra is lager, maar nog steeds in lijn met de verwachting vanuit de markt.’  

Dat komt volgens Beckmann omdat de laatste jaren veel retailers hebben geïnvesteerd in de infrastructuur benodigd voor e-commerce en die is inmiddels grotendeels gerealiseerd.  

‘Gevolg is dat het marktaandeel van e-commerce gestabiliseerd is. E-commerce is een extra kanaal geworden en afhankelijk van het marktsegment zal tussen de 10- en 25 procent van de verkopen via e-commerce lopen. Verdere groei in de toekomst is dus in lijn met de totale groei van de e-commerce-markt.’ 

Aantrekken economie 

Daarbij komt dat de ruimtevraag is afgenomen omdat de economie afkoelt, stelt Beckmann. ‘Dit heeft te maken met het feit dat de ECB bewust de economie probeert af te remmen om de inflatie te beteugelen. Dit zet een rem op de koopkracht en bestedingen van huishoudens, waardoor ook de vraag naar bedrijfsruimtes iets afneemt.’  

Hij verwijst ook naar de terugvallende importcijfers en het bruto binnenlands product die in 2023 een magere 0,8 procent bedroeg, tegen 4,5 procent in 2022. ‘Deze terugval zie je ook in de omringende landen terug, maar de verwachting is dat de rente stabiliseert.’  

De vastgoedmarkt heeft zijn hoop gevestigd op de tweede helft van 2024, waarin de Europese Centrale Bank de rente wel eens zou kunnen verlagen als de inflatie ingedamd blijft. Althans, dat verwachten Oxford Economics en ABN AMRO. Dan zou ook de economie wel eens kunnen gaan aantrekken. 

Concurrentiepositie Nederland 

Eelko Brinkhoff, naast bestuurslid bij Dilas ook directeur buitenlandse investeringen van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM), vreest voor de concurrentiepositie van Nederland. Ook dat aspect draagt bij aan een verminderde ruimtevraag.  

‘Kortom, er is meer aan de hand in Nederland dan alleen stikstof en netcongestie. Nederland is snel haar concurrentiepositie aan het verliezen.'

'Zittende buitenlandse bedrijven en nieuwe buitenlandse bedrijven investeren fors minder in Nederland en sommige bedrijven kiezen er al voor om enkele activiteiten over te plaatsen.’  

Topman Peter Wennink van ASML gaf onlangs, ook naar aanleiding van plannen uit de Tweede Kamer om meer buitenlandse studenten te weren, dat het niet uitgesloten is dat zelfs ASML toekomstige uitbreiding buiten Nederland overweegt.  

‘Dit bedrijf moet zijn productie verdubbelen, verdrievoudigen misschien wel. Dat kán hier. Maar ook ergens anders’, aldus Wennink in het FD. 

Er is meer aan de hand in Nederland dan alleen stikstof en netcongestie

Ook de afschaffing dividendbelasting, de dertig procent-regeling voor expats en de innovatiebox die op de tocht staat, zijn het bedrijfsleven een doorn in het oog.   

‘De belastingdruk voor bedrijven is in de afgelopen periode behoorlijk toegenomen en de regels voor expats worden verder versoberd’, zegt Brinkhoff.  

‘Dit alles bij elkaar betekent niet alleen dat we een minder sterk verhaal in het buitenland hebben, maar ook dat we innovatieve bedrijven kwijtraken, doordat ze stukje bij beetje hun R&D elders onderbrengen.’  

De oproep van ASML laat volgens Brinkhoff zien dat het nu ook Nederlandse bedrijven raakt. ‘Dat zijn bedrijven die hun oorsprong echt in de regio hebben en zich genoodzaakt zien verder te groeien in buitenlandse markten.’ 

Groei bedrijven 

Het door Stec Groep geconstateerde gebrek aan investeringen en visie op toekomstige bedrijfsruimte baart Dilas zorgen, zegt Beckmann.  

‘Op korte termijn zien we dit al terug in de stijgende grond- en huurprijzen. Dat vertaalt zich een-op-een naar de prijs die we als consument betalen voor onze producten.   

Als er geen ruimte voor de groei van bedrijven is, terwijl de bevolking wel groeit, moet volgens de Intospace-CEO de groei van deze bedrijven elders plaatsvinden.  

‘Aangezien we als consument toch echt blijven consumeren, zullen producten dan een langere weg afleggen. Het aantal transportkilometers per product neemt daardoor alleen maar verder toe. Met meer verkeer op de weg en een hogere prijs van onze producten als gevolg.  

Creatief omgaan met netcongestie 

Netcongestie is volgens de Dilas-bestuurders inderdaad een probleem. Beckmann: ‘Alhoewel we juist zien dat vooral de logistieke sector hier heel creatief mee omgaat. De sector laat zich hier niet door afschrikken. In tegenstelling tot veel andere bedrijfstakken.’  

Als voorbeeld noemt hij Schiphol Trade Park waar zonder netaansluiting toch nieuwe ontwikkelingen zijn gerealiseerd. ‘Meer recentelijk in Tiel zijn bij de uitbreiding van bedrijventerrein Medel alle beschikbare kavels verkocht met een bouwverplichting. Terwijl op voorhand duidelijk was dat er geen stroom beschikbaar zou zijn.’ 

Dilas roept de netbeheerders en de Nederlandse overheid op om met elkaar in gesprek te gaan over netcongestie.  

‘Zet meer in op innovatie. Netcongestie is net als verkeerscongestie vooral een logistiek probleem. Dat los je op door slimmer te werken en niet alleen door meer asfalt neer te leggen. Zo is het ook met netcongestie. We kunnen niet elke kabel in Nederland vergroten. Net zoals we niet alle B-wegen kunnen transformeren naar snelwegen,’ zegt Brinkhoff.

Netcongestie is net als verkeerscongestie vooral een logistiek probleem

Beckmann stelt vast dat de bereidheid om samen aan innovatieve oplossingen te werken beperkt is en dat netbeheerders de oplossing zoeken in andere richtingen.  

‘Inmiddels zijn de kosten voor toegang tot het net, kortom een netaansluiting, vervijftienvoudigd in de laatste twee jaar. En verschuilen netbeheerders zich vrij gemakkelijk achter een ‘administratieve congestie’ en worden bestaande aansluitingen afgeknepen. Dat is ronduit zorgelijk.’ 

De oplossingen voor netcongestie zijn volgens de Dilas-bestuursleden vergelijkbaar met de oplossing voor verkeerscongestie. ‘We kunnen transport van energie uitstellen tot buiten de spits door middel van opslag in batterijen. Daarnaast kunnen we met smart energy hubs lokale afzet bevorderen waardoor we minder transportkilometers hoeven te maken.' 

'Als laatste: we kunnen de beschikbare capaciteit beter benutten door energieaansluitingen te delen. Dat is wat er op Schiphol Trade Park gebeurt. Daar werken ze slim samen voor de energievoorziening. Dat zou je in de vergelijking carpoolen kunnen noemen.’ 

Ruimte maken voor economische groei 

De Stec Groep roept regionale en lokale overheden op om door te gaan met de ontwikkeling van bedrijventerreinen.  

De onderzoekers stellen dat gemeenten juist nu moeten inzetten op planvorming en het beter benutten van ruimte.  

‘We onderstrepen die conclusie van harte', zegt Beckmann die vooral bezorgd zegt te zijn over hoe gemakkelijk gemeentes voorbijgaan aan het belang van het vrijmaken van ruimte voor duurzame economische groei. 

We moeten samenwerken om slimme oplossingen voor de vraag naar ruimte en energie daadwerkelijk vorm te geven

'Bedrijventerreinen nemen slechts een heel klein deel van de bebouwde ruimte in en desondanks zijn gemeentes minder genegen om te investeren in verdere uitbreiding van bedrijventerreinen.’ 

Clusteren en stapelen van functies 

Om voldoende ruimte te bieden aan wonen, werken, recreëren en consumeren, moet er volgens Brinkhoff veel creatiever worden omgegaan met de beschikbare ruimte.  

‘Dit kan door in te zetten op verdichting en het stimuleren van meerlaags bouwen. Lokale overheden kunnen meer doen om clusteren en stapelen van logistieke functies te stimuleren.’  

Brinkhoff beseft tegelijkertijd dat dit samenwerking en vertrouwen vereist tussen alle belanghebbenden met allemaal hun eigen ruimteclaims.  

‘We stellen vanuit Dilas onze kennis en kunde graag ter beschikking op die gebied. We reiken de hand uit om deze partijen met elkaar aan tafel te krijgen. De wereld verandert en we moeten wel mee veranderen. Daarom moeten we samenwerken om slimme oplossingen voor de vraag naar ruimte en energie daadwerkelijk vorm te geven. Alleen zo handhaven we de welvaart in Nederland.’

Foto: Brownfieldontwikkeling op bedrijventerrein De Biezen in Vianen 
Fotocredit: HVBM Vastgoed

06-02-2024
Nieuws
Bedrijventerreinen kunnen zoveel mooier: betrek "Welstand" er vroeg bij
Bedrijventerreinen kunnen zoveel mooier: betrek "Welstand" er vroeg bij

Het aantal XXL-bedrijfsgebouwen neemt nog steeds toe, en dat heeft grote gevolgen voor het landschap. Kan verdozing landschappelijk goed worden ingepast? Jazeker, zeggen experts tegen Stadzaken. Voorwaarde is dat de gemeentelijke adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit, voorheen commissie Welstand of Omgevingskwaliteit, vroeg in het proces wordt betrokken. Dat gebeurt nog onvoldoende. ‘Het heeft weinig zin om op het laatst nog over een geveltje te vergaderen.’  ‘Op een moment dat een los initiatief in de gemeentelijke adviescommissie voor ruimtelijke kwaliteit komt, kunnen gemeentelijke adviescommissies een beetje invloed uitoefenen, maar de gebouwen goed inpassen in het landschap kan dan niet meer’, zegt Mariëlle Hoefsloot.   Zij is sinds eind 2023 directeur van de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit, waar gemeentelijke adviescommissies, vaak nog commissie Welstand genoemd, monumentencommissies, adviesorganen voor ruimtelijke kwaliteit, erfgoed, stedenbouw en landschap bij zijn aangesloten. Hoefsloot pleit ervoor om ruimtelijke kwaliteit veel meer vooraan het proces van gebiedsontwikkeling te zetten. ‘Als je naar het kwaliteitsstelsel in het geheel kijkt, zijn er momenten waarop je veel grotere slagen kunt maken, dan tijdens de vergunningsaanvraag. Dan heb je veel meer mogelijkheden.’  Het is volgens haar een logische stap omdat ruimtelijke kwaliteit een maatschappelijke randvoorwaarde is. In de strijd om ruimte moeten functies gecombineerd worden.  ‘Dat kan alleen met een ruimtelijke kwaliteit. Dat is belangrijk voor de samenleving, want anders wordt de binding met die functies alleen maar minder.’ En daarvan krijg je weerstand, wil ze maar zeggen. ‘Draai het om: vraag je af hoe een groot distributiecentrum een positieve bijdrage kan leveren aan de ruimtelijke kwaliteit?’  Borging maar te laat Onderzoeker en planoloog Merten Nefs, verbonden aan Erasmus UPT, vindt de inzet van dit soort commissies als borging voor ruimtelijke kwaliteit tijdens de vergunningverlening nuttig. Alleen ben je dan volgens Nefs wel voorbijgegaan aan de vraag of deze ontwikkeling op die plek überhaupt gewenst is of niet.  ‘Zet de expertise die je als gemeente hebt opgebouwd al tijdens beleidsvorming in’, zegt Hoefsloot. ‘De architecten, archeologen en landschapsarchitecten passen heel goed in het proces bij de locatiekeuze. Zorg ervoor dat beleid dichter bij praktijk wordt gebracht, zegt ze. ‘Zorg dat visies gestoeld zijn in de uitvoering.’  De onderzoeker identificeert drie problemen met de ruimtelijke kwaliteit van XXL-bedrijfshallen.  Soms staan die op verkeerde plek. ‘Er is een gebrek aan samenhang met de omgeving’;  Het gebouw levert niets op voor de omgeving. ‘Uiteraard zijn er baten, maar die worden door veel mensen niet gezien’;  Het ontwerp van de gebouwen levert niets op voor de omgeving. ‘Oudere fabrieksarchitectuur levert soms fantastische gebouwen op. In logistiek bestaat deze traditie niet meer. Het zijn wegwerpgebouwen. Na twintig jaar zijn deze gebouwen niet meer courant.’  Nefs zegt dat ruimtelijke kwaliteit niet alleen gaat over of iets mooi of lelijk is. Het gaat ook over gebruiks- en toekomstwaarde.  Het pleidooi van Hoefsloot en Nefs voor een beleidsmatiger plek van de adviescommissies, past bij de verkenning van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli) over systeemfalen in ruimtelijk beleid.   De conclusie van RLi is dat beleid en uitvoering, en monitoring en reflectie, wel heel ver uit elkaar liggen. 'Breng expertise van de uitvoering vroegtijdig aan tafel’, zegt Hoefsloot.  ‘Verkokering overheden is oplosbaar’  Die verkokering in overheidsorganisaties komt Rik Onderdelinden dagelijks tegen. Hij is programmateamleider Omgevingskwaliteit bij Het Oversticht. Die stichting is inmiddels een eeuw actief in welstand- en monumentenadvisering aan gemeenten.  ‘De provincie wijst een globale locatie aan waar grootschalige industrie en bedrijvigheid zijn toegestaan, maar daar heeft welstand nog niets mee te maken. Daarna komt een Omgevingsvisie en -plan. Soms worden we om advies gevraagd, maar er mist vaak een wettelijk kader’, zegt hij. ‘Daar zit 80 procent van de problematiek.’   Het is oplosbaar, zegt Onderdelinden. ‘Maak voor dit soort zones een goed beeldkwaliteitsplan en stuur daarop.’ Stel bijvoorbeeld eisen aan volumes en harde lijnen van architectuur en groenlijnen, zegt hij.  ‘Neem Almelo XL. Dat is een terrein voor grote dingen. Daar is een beeldkwaliteitsplan voor gemaakt en dan kun je sturen op de kwaliteit van de gevels.’ Dan zijn er ook best mogelijkheden voor zestig vrachtwagens op een rij, zegt Onderdelinden. ‘Daar kun je met een beeldkwaliteitsplan best wat van maken.’  De programmateamleider van Het Oversticht noemt ook Zwolle als positieve uitschieter. ‘Daar heeft de gemeentelijke adviescommissie wel invloed, want er ligt en stevig beeldkwaliteitsplan. Zoals tijdens de eerste fase van het distributiecentrum van Wehkamp, waar ze veel aandacht gevraagd hebben voor materiaal- en kleurkeuze.’  Nefs kent ook goede voorbeelden. ‘Heembouw let bijvoorbeeld op een aantrekkelijke werkomgeving en Henning Larsen maakt een houten distributiecentrum in Lelystad met groen dak.’  ‘Of neem Wijkevoort bij Tilburg. Als je daar als bedrijf naartoe wil, moet je aantonen dat gebouw van hoog niveau is, biodiversiteit bevordert en banen genereert in het belang van Tilburg, en aansluit op de opleidingen. Alleen dozen schuiven mag niet.’  Ook Deventer en Enschede kennen een selectiemethode, toegestaan onder het Didam-arrest, waarbij ondernemingen moeten aantonen wat ze bijdragen aan de gemeente en omgeving.   Hoefsloot hoopt dat de lokale politiek zich voortaan de vraag stelt wat een distributiecentrum kan doen voor de gemeente, in plaats van wat de gemeente kan doen voor een distributiecentrum. 'Hoe levert zo’n megadoos iets op voor de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en z’n omgeving?’  Aanpassen visies voor functiemenging  Gemeenten kunnen bedrijven helpen om relevanter te zijn voor de omgeving, zegt Nefs. Zoals met functiemenging. 'Zet woningen tegen de wanden van de distributiecentra. Aan drie van de vier wanden zit geen loading dock. Alleen mag dat vaak niet in bestemmingsplannen. Dat moeten gemeenten aanpassen.’  Want waarom zou je in binnenstad wel mogen stapelen en mixen, maar op bedrijventerreinen niet, vraagt Nefs zich af. ‘Kleinschalige logistiek heeft geen geluids- of milieubeperkingen. In Parijs, bij Chapelle International, gebeurt dat al!’   ‘Onderzoeksbureau Urban Synergy heeft eens gekeken naar de situatie in Almere (pdf). Als een gebouw dicht bij de stad en de snelweg ligt, het logisch om een sportcomplex daarbovenop maken’, zegt Nefs. Zoals het voetbalveld boven op de Ikea in Utrecht.  ‘Zit je dichter bij een bos, cluster de distributiecentra dan en plaats er veel bomen eromheen. Aan de buitenkant zie je dan alleen een bos.’  Volgens Onderdelinden zijn dit soort oplossingen een zege voor de automobilist. De programmateamleider gruwt van de doorgaande bebouwing langs snelwegen in sommige delen van West- Nederland. ‘Het lándschap is het decor van de weg, niet die logistieke dozen.’  ‘Multinationals hoeven niet te beknibbelen’  Bedrijven zijn vaak best bereid om te helpen met de ruimtelijke kwaliteit. Nefs deed onderzoek naar de benadering van multinationals. ‘Die hoeven niet te beknibbelen. Die hebben een groot belang, want ze willen het liefst tientallen jaren op een goede locatie zitten.’  Daarbij kunnen gemeenten wijzen op standaarden die partijen gebruiken, zoals ISO, BREAAM excellent. ‘Dat resoneert bij beleggers’, zegt Nefs.   ‘Eisen stellen aan ontwikkelaars is een kunst. Standaarden helpen daarbij.’ De wetenschapper roept gemeenten dan ook op om aan tafel te gaan zitten bij de organisaties die de internationale standaarden vastleggen.  Onderdelinden denkt dat gemeenten best eisen mogen stellen. ‘Je hebt zelf toch ook een belang als bedrijf? Je gebouw is toch een visitekaartje voor je commercie?’ Hij vindt in dat kader de ruimtelijke inpassing van de Thales Groep in Hengelo een goed voorbeeld.  ‘Tuurlijk, investeerders zoeken een multifunctioneel en makkelijk te verhuren gebouw. Die interesseert de ruimtelijke kwaliteit niet. Daarom: richt je als gemeente op de regio. Lokaal ondernemerschap heeft zin!’    Onderdelinden ziet de rol van ruimtelijke kwaliteit daarom toenemen. ‘Voor binnensteden is dat gebruikelijker. Nieuw is die rol op bedrijventerreinen. We missen nog bewustwording in alle lagen van de gemeente en politiek. Dat duurt altijd even.’  De commissies zijn er in ieder geval klaar voor de nieuwe rol op bedrijventerreinen, zegt Hoefsloot. 'Er is een stevige professionaliseringsslag geweest afgelopen tijd. Gemeentes en regio’s die lid zijn van de Federatie Ruimtelijke Kwaliteit hebben indruk op mij gemaakt. Het is mooi om te zien hoe ze pragmatisch werken aan ruimtelijke kwaliteit.’  De Omgevingswet kan daarbij helpen, weet Onderdelinden. ‘Mits goed georganiseerd, gaan de omgevingstafels een bijdrage leveren tegen verkokering binnen gemeenten.’ Dan komt de gemeentelijke adviescommissie voor Ruimtelijke Kwaliteit vanzelf aan het woord.

07-02-2024