Laat het APB pensioenfonds naast 5 miljard in betaalbare huizen, ook 5 miljard in verduurzaming en intensivering van bedrijventerreinen steken, betoogt BT hoofdredacteur Jan Jager op Stadszaken.nl. Het verdienpotentieel is veelbelovend, de maatschappelijke meerwaarde groot.

Ambtenarenpensioenfonds ABP maakte afgelopen week bekend minimaal 10 miljard in Nederland te investeren, waarvan 5 miljard in betaalbare huizen. Het ABP wil met haar beleggingsportefeuille van meer dan 500 miljard meer maatschappelijke impact genereren.

Nederland telt zo’n 3800 bedrijventerreinen. Een groot deel is verouderd, energetisch zo lek als een mandje, onderbenut, en vaak ook nog eens gelegen op strategische locaties. Waar de markt voor grootschalig logistiek vastgoed over z’n piek heen is, moet de tijd voor regulier bedrijfsonroerendgoed nog komen. Het is een onderontwikkelde markt. Maar bepaald niet zonder potentie.

Lees deze hele column van Jan Jager ook op Stadszaken.nl

Begin vorig jaar scheef ik in BT een artikel over bedrijventerreinen als vastgoedcategorie. Daarin voerde ik Klaas T. Bakker op, eigenaar van Koopcentrum Akerpoort, een bedrijfsverzamelgebouw met een oppervlakte van 25.000 m2 op Bedrijvencentrum Osdorp (BCO) in Amsterdam Nieuw-West.

Tot zover niets bijzonders. Behalve dat Bakker een financiering van 30 miljoen euro had gearrangeerd bij de Duitse hypotheekbank Berlin Hyp. Nederlandse banken zijn terughoudend in het financieren van bedrijfsonoerendgoed, wist Bakker mij te vertellen. Met als motief onzekerheid over de waarde van het onderpand. Voor obligatie-gefinancierde Duitse banken zou dat minder een bezwaar zijn.

Bedrijventerreinen zwaar ondergefinancierd

Naast zijn eigen vastgoedactiviteiten verzamelt Bakker met zijn onderneming ‘Nylandpak bv’ data over bedrijventerreinen in heel Nederland. Het beeld dat daaruit voortkomt, is ontluisterend.

Regulier bedrijfsonroerendgoed, in omvang de tweede vastgoedsector van Nederland, is zwaar ondergefinancierd. Op zijn eigen BCO rust op 24 van de 68 kadastrale objecten géén hypothecaire lening, vertelde Bakker mij. Op het Haagse bedrijventerrein Dekkershoek was het volgens Bakker nog ernstiger gesteld. Meer dan de helft van de panden beschikt niet over een hypothecaire lening.

En als er al een hypothecaire lening is, dan is vaak maar de helft van de waarde afgedekt, vertelde Gert-Joost Peek, lector gebiedsontwikkeling en transitiemanagement aan de Hogeschool Rotterdam, in het artikel.

Het volume aan reguliere bedrijfsruimte is circa vijf keer zo groot als alle logistieke hallen bij elkaar. Maar anders dan de logistieke vastgoedsector, is het vooral een markt van particuliere eigenaren. Vaak de ondernemers zelf. Als beleggingscategorie is de bedrijfsruimtemarkt marginaal. En zijn slechts een handjevol investeerders actief.

Door de onderfinanciering zit veel kapitaal van ondernemers in panden vast, in plaats van dat het wordt aangewend voor vernieuwing of verduurzaming, aldus Bakker. Een gigantisch vernieuwing- en verduurzamingspotentieel wordt zo onderbenut. Dat staat nog los van grote kansen van herstructurering en intensivering.

Het goede nieuws is: bedrijfsruimte is schaarser dan ooit en de vooruitzichten zijn beter dan ooit. De demografische ontwikkeling en circulaire transitie vragen om vijftien procent extra ruimte voor economie, aldus het Ministerie van Economische Zaken.

Door een beter benutting van bestaande ruimte, hoeft dat niet om platte hectares te gaan. Dat betekent: intensiveren, herplaatsen en stapelen. Nieuwe vastgoedconcepten zijn onmisbaar. Een betrokkenheid van professionele vastgoedpartijen. En… investeerders.

Probleem is echter de enorme versnippering van het bezit. Dat is een gevolg van het klassieke, kavelgewijze uitgiftemodel, waar gemeenten ooit goed mee verdienden.

Die versnippering van het bezit, een gebrekkig beheer, in combinatie met een totaal gebrek aan transparantie en inzicht in vastgoedwaarden die daarmee samenhangt, maakt bedrijventerreinen voor investeerders in beginsel onaantrekkelijk.

Voor eigenaren zelf is er weinig reden om zich op bedrijventerreinen te gaan organiseren, zolang er geen duidelijke financiële prikkel is.

Eigenlijk kan alleen met veel kapitaal het degeneratieve model dat bedrijventerreinen nu kenmerkt en waardoor de markt ze links laten liggen, doorbroken worden. Net zoals in de jaren zeventig en tachtig de stadsvernieuwing een ommekeer teweegbracht in de verkrotte woonwijken, indirect vaak ook met pensioengeld. En degene die de trend keert, kan er ook van profiteren.

Banken weren risico’s of stellen daar een heel zeker onderpand tegenover. Institutionele beleggers kiezen eveneens voor save, voor Shell, de tabaksindustrie, andere fossiele bedrijven… maar dat verandert.

Maatschappelijk investereren is hot

Maatschappelijk investeren is hot bij banken en beleggers, het ABP voorop. Dat verkocht al bijna álle aandelen en bedrijfsobligaties van fossiele bedrijven. Het pensioenfond gaat de komende zes jaar minstens tien miljard euro in Nederland beleggen, waarvan vijf miljard in nieuwe betaalbare huurwoningen.

Mijn voorstel zou zijn om daar tegenover vijf miljard in de verduurzaming en intensivering van bestaande bedrijventerreinen te stoppen. Provinciale gebiedsontwikkelingsmaatschappijen als de OMU, laten zien dat investeren in herstructurering en intensivering loont, en investeerders bereid zijn in te stappen nadat zij de weg geplaveid hebben.

Het APB kan met een impactinvestering in bedrijventerreinen zowel haar duurzame gezicht laten zien, als voorzien in een groeiende vraag naar (stedelijke) bedrijfsruimte voor een sterkere en duurzamere economie en socialere steden met ruimte voor werk voor iedereen.

Het totale financieringspotentieel voor verouderde bedrijfsruimte bedraagt volgens Bakker 75 miljard euro. Dus het APB kan nog wel even uit de voeten op de Nederlandse bedrijventerreinenmarkt.

07-03-2024
Event
Seminar - De kansen voor gestapelde bedrijfsruimte
Seminar - De kansen voor gestapelde bedrijfsruimte

Door een schaarste aan grond en vele ruimtevragers, wordt er op binnenstedelijke bedrijventerreinen ruimte in de hoogte gezocht. Ook in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) wordt er wegens een groot tekort aan betaalbaar bedrijfsvastgoed gezocht naar mogelijkheden voor meerlaags bouwen. Er liggen prachtige kansen, mits het juridisch en financieel haalbaar is. Een voorwaarde is dat de bedrijfsruimte betaalbaar blijft voor de met name stadsverzorgende bedrijvigheid en maakindustrie. HOE KUNNEN WE LEREN VAN BESTAANDE CASUSSEN EN PLANNEN, EN WAT IS ER ZOWEL FINANCIEEL ALS JURIDISCH MOGELIJK? Die vraag staat centraal tijdens het Seminar ‘De kansen van gestapelde bedrijfsruimte’, dat de MRA, Gemeente Amsterdam, PHB en SKBN organiseren op donderdag 27 juni in Amsterdam.   De hoofdvragen tijdens deze bijeenkomst zijn: Hoe ziet de businesscase van gestapelde bedrijfsruimten eruit, wat maakt deze anders dan reguliere bedrijfsruimtes? Welke instrumenten heeft de gemeente om te sturen op betaalbare gestapelde bedrijfsruimte? Hoe beweeg je de markt om gestapelde bedrijfsruimte te ontwikkelen? Wat kun je als gemeente met regulering of stimulerende maatregelen zelf doen? Wat kunnen marktpartijen en gemeenten sámen doen om een businesscase haalbaar te maken? En dat zonder toevoeging van andere (soms slecht te mengen) andere functies. PROGRAMMA (ov)   13.30 uur    Inloop met koffie/thee 14.00 uur Welkom door moderators Frank Voorbergen (PHB) en Jan Jager (Vakblad BT) 14.05 uur          Introductie op de kansen van gestapelde bedrijfsruimte Kijken naar internationale voorbeelden met Marije Groen van Buck Consultants International 14.20 uur          Twee praktijkcasussen The New Farm in Den Haag . Gemeente Den Haag (naam volgt) Makerstoren in Amsterdam . Architect Allard Meine Jansen en ontwikkelaar Ian Grey 15.00 uur          Korte pauze 15.15 uur          Grondmethodiek en financiering in relatie tot gestapeld bouwen De mogelijkheden onderzocht door Paul van Dijk van AKRO Consult 15.35 uur          Panel met de MRA, financieel expert en ontwikkelaar(s) Wat kun je samen doen om een haalbare businesscase te maken? . Bert Hesselink van CTP . Klaas T. Bakker, eigenaar/investeerder bedrijfsvastgoed . Martijn Overmulder van Gemeente Amsterdam/MRA 16.00 uur          Afronding en borrel   Facts & Figures Wanneer >> Donderdag 27 juni van 13.30 tot 16.30 uur Waar >> Gemeente Amsterdam (Huis van de Toekomst) De Entree 300, 1101 EE Amsterdam Bestemd voor >> Gemeentelijke en provinciale ambtenaren, bedrijventerreinprofessionals, ontwikkelaars bedrijfsmatig vastgoed. Kosten >> Deelname aan dit seminar is gratis voor leden van SKBN en genodigden van PHB, Gemeente Amsterdam en MRA. MELD JE AAN   Beeld: Makerstoren - UPtown Sloterdijk

27-06-2024
Nieuws
‘Hup de hoogte in’ en 9 andere tips voor intensiever ruimtegebruik in stedelijke werkgebieden
‘Hup de hoogte in’ en 9 andere tips voor intensiever ruimtegebruik in stedelijke werkgebieden

‘Hup de hoogte in’ en ander vormen intensieve ruimtegebruik op bedrijventerreinen, dat doel stond centraal tijdens een seminar dat SKBN en BT organiseerden op woensdag 10 april in Amersfoort. Technisch is alles mogelijk. De vraag is natuurlijk ‘hoe’ je daar als gemeente of gebiedsontwikkelingsmaatschappij op kunt sturen. We noteerden 10 lessen. De missie van intensivering is niet alleen een efficiëntere aanwending van schaarste stedelijke ruimte, maar nadrukkelijk ook het creëren van meer bedrijfsruimteoppervlakte in de stad, voor vitale diensten en praktische werkgelegenheid. Een stad waar de ruimte het meest knelt is Den Haag, vertelde Jerryt Krombeen die als stedenbouwkundige van de gemeente betrokken is bij de ontwikkeling van het Mercuriuskwartier. En de hofstad stelt afgelopen jaren alles in het werk om binnen die ruimtelijke consternatie voldoende ruimte te borgen voor de maakindustrie en andere praktische werkgelegenheid, die steeds meer in de verdrukking komt. Eenzelfde ambitie hanteert de gemeente Amersfoort. Ruimtelijk minder dicht, maar ook in de keistad zit bedrijfsruimte door oprukkende woningbouw in de verdrukking. Om te voorkomen dat je in Amersfoort alleen nog wilt wonen, is de gemeente bezig met een omgevingsprogramma bedrijfsruimte dat mede tot doel heeft de bestaande bedrijventerreinen beter te benutten, waaonder De Isselt. De hamvraag is echter hoe je met ruimteregels eigenaren kunt bewegen intensiever te bouwen, in te breiden of zelfs te stapelen. Al dan niet in combinatie met subsidies of investeringen door een gebiedsontwikkelingsmaatschappij in daadwerkelijke locatieontwikkeling. Hub Bloem, partner Stec Groep, Joost Hoekstra, advocaat omgevingsrecht bij Straatman Koster en Rikus Wolbers, senior projectmanager bij OostNL/OGH reflecteerden op deze vraag. Samen kwamen zij en de andere sprekers tot de volgende tien ‘take-aways’ waarmee de circa 60 deelnemers naar huis gingen: Daag de markt uit en stel condities bij de uitgifte, houd als gemeente sturing en regie; Maak de maatschappelijke baten inzichtelijk; Zet voorkeursrecht in om grip op grond én intensiever grondgebruik terug te pakken; Elke regio verdient een gebiedsontwikkelingsmaatschappij om te kunnen investeren en capaciteit te delen, op enige afstand van de politiek; Denk daarnaast ook aan een gebiedsexploitatiemaatschappij; Maak slim gebruik van de ruimte die de nieuwe Omgevingswet biedt om functies die zich op papier slecht tot elkaar verhouden dichter naar elkaar te brengen; Zet het nieuwe kerninstrument programma (uit de Omgevingswet) in om ambities rond ruimte voor werk in vast te leggen; Pas de mogelijkheid toe die de Omgevingswet biedt om financiële bijdragen te vragen bij (gerelateerde) bouwactiviteiten en stop dat geld in een intensiveringsfonds;  Overweeg de mogelijkheid tot het oprichten van een PPS, waarop Didam niet van toepassing is; Zet, waar je geen grondpositie hebt, subsidies in, maar waak voor selectief voordeel. Kijk hier voor de presentaties die tijdens dit seminar werden gegeven.

12-04-2024