Beter Benutten: IPP Haaglanden transformeert en verdicht
IPP Haaglanden hanteert een duidelijke strategie bij de revitalisering van het Middengebied Plaspoelpolder in Rijswijk. Het industrieschap voert een gezamenlijk ontwikkelingsperspectief uit met de aankoop van leegstaande kantoorpanden om het verouderde bedrijventerrein beter te benutten en te zorgen voor een aangenaam vestigingsklimaat. ‘Als het niet vanzelf gaat dan kopen we actief op.’
Die aanpak werpt inmiddels zijn vruchten af: een kantoorgebouw dat jaren leegstond, wordt niet gesloopt, maar nieuw leven ingeblazen door verticaal te stapelen met ruimte voor (betaalbare) bedrijfs- en kantoorunits.
Het project is onderdeel van een bredere strategie, waarbij overheid en markt de komende jaren meerdere leegstaande kantoorpanden in het ‘Middengebied’ om het bedrijventerrein beter te benutten en toekomstbestendiger te maken.
Om dit mogelijk te maken is in 2021 door de gemeente Rijswijk het omgevingsplan gewijzigd. Destijds zijn ook duidelijke kaders gesteld in een gebiedsontwikkelingsplan. Wat inhoudt dat alleen aan de randen van het bedrijventerrein de lege kantoren mogen worden omgebouwd tot woningen.
Het Middengebied in de Plaspoelpolder daarentegen krijgt een duidelijke werkfunctie. Binnen dit gebiedsprofiel is meer milieuhinder mogelijk voor mkb’ers tot een milieucategorie van maximaal 3.2. Ook functiemenging behoort tot de mogelijkheden, maar voor woonfuncties zijn er geen opties.
Dit beleid maakt de invulling van verouderd kantorenvastgoed een uitdaging. De gemeente Rijswijk heeft daarom in 2021 een intentieovereenkomst gesloten met IPP Haaglanden (het industrieschap waar de bedrijventerreinen Plaspoelpolder en Westvlietweg onder vallen, red.) en de Belangen Bedrijven Rijswijk (BBR) om samen de Plaspoelpolder te revitaliseren.
De aanpak van leegstaand en verouderd kantorenvastgoed is hiervan een treffend voorbeeld.
Broedplaats voor overlast
Het pand aan de Polakweg, dat IPP Haaglanden begin dit jaar aankocht van de eigenaar, heeft vijftien jaar leeggestaan. Het was al die tijd een broedplaats van overlast, illegale bewoning en vervuiling. Het gebouw verkeerde in een erbarmelijke toestand en werd recent nog door lokale media omschreven als een ‘rotte kies’ in het gebied.
Toch beschikt het gebouw volgens Jan Brugman, directeur van IPP Haaglanden, in potentie over circa 6.000 vierkante meter aan functionele bedrijfs- en kantoorruimte. ‘Dat lijkt weinig, maar het is best veel als je nagaat wat er aan werkgelegenheid mogelijk is als je ruimte biedt aan start- en scale-ups, kleine mkb-bedrijven en de maakindustrie.’
De bedoeling is dat het pand volledig wordt gerenoveerd, waarbij de begane grond en de eerste verdiepingen worden gesloopt. Vervolgens worden de huidige kantoorruimtes getransformeerd naar bedrijfsruimten. Op de verdiepingen daarboven worden nieuwe kantoorruimtes gecreëerd.
Om de ruimte optimaal te benutten, wordt ook onderzocht of het mogelijk is om het pand op te toppen met een extra verdieping.
Haalbaarheidsstudie
De renovatie van het kantoorpand aan de Polakweg dient als haalbaarheidsstudie voor toekomstige projecten in het Middengebied.
Brugman zegt hierover: ‘Ik zie veel potentie in verdichting, want gevoelsmatig zeg ik dat over de hele linie bestaande bedrijventerreinen veel beter benut kunnen worden. De inefficiëntie van de ruimte is enorm groot. Het gaat ons – in het geval van het Middengebied - niet alleen om economische verdichting, maar ook om het overnemen van vastgoed waarmee de eigenaren niets doen.’
Het is opmerkelijk dat een organisatie als gemeenschappelijke regeling zelf bedrijfspanden aankoopt, met steun van de gemeente. ‘Daar zouden we als organisatie en gemeente in principe weg van moeten blijven. Maar met de aankoop van dit pand en nog twee andere panden creëren we in de toekomst - maatschappelijk gezien - een gevoel van veiligheid.’
Dit zorgt er volgens Brugman voor dat eigenaren die niets van plan zijn met hun panden uiteindelijk vertrekken en dat er op het gebied van bijvoorbeeld criminaliteit weinig meer te zoeken valt.
‘Tegelijkertijd krijgen we meer grip op het beter benutten van het middengebied. Dit sluit aan bij de doelstelling om in dit gebied betaalbare bedrijfsruimte te realiseren, aangezien de huren in deze regio relatief hoog zijn. Zo geven we startende ondernemingen een kans.’
Duurzaamheid en beheer
IPP onderzoekt momenteel of het de aangekochte panden in het Middengebied wat langer in eigendom kan houden via een huurkoopconstructie. Brugman: ‘Dat is een denkrichting waarbij we de ruimtes in het pand voor een zo laag mogelijke prijs verhuren. Hierdoor ontstaat een kasstroom, zodat het pand de tijd wordt gegund om te groeien naar een optimale functie.’
Naast het pand aan de Polakweg heeft het industrieschap recent nog twee andere leegstaande panden gekocht. Bij de transformatie van deze panden wordt dezelfde aanpak gehanteerd als bij de Polakweg.
‘Je kunt stellen dat dit voor ons zo onderhand een groot gebiedsontwikkelingsproject wordt. We gaan de transformatie van deze twee panden op dezelfde zorgvuldige manier benaderen als bij de Polakweg, en dit alles in lijn met het geldende bestemmingsplan.’
De vraag is of deze panden worden gesloopt of volledig worden hergebruikt. ‘Ook bestuderen we voor welke typen bedrijvigheid we ruimte beschikbaar stellen op deze locaties. Bij de pilot aan de Polakweg werken we nauw samen met de Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) en bekijken we hoe zo’n proces verloopt als je het zelf in de hand hebt.’
Focus op praktisch beleid
Het uitgangspunt is om niet te hoogdravend te werk te gaan op het gebied van duurzaamheid en circulariteit.
‘We zijn geen visionairs die ver vooruitkijken. Dit betekent dat we ons zelf op dit vlak vooraf geen doelstellingen opleggen die niet realistisch zijn. We maken als het ware beleid door direct te onderzoeken wat mogelijk is. Het gerenoveerde pand aan de Polakweg willen we volgend jaar zeker in gebruik nemen.’
Het uiteindelijke potentieel van de drie kantoorpanden binnen de opgave ‘beter benutten’ is volgens Brugman lastig in te schatten.
‘We hebben het over anderhalve hectare, en dat vullen is op zichzelf al enorm veel. Het hangt ook af van hoe we op deze locaties kunnen verdichten en ruimte kunnen toevoegen. Voor het project aan de Polakweg behoort dat laatste zeker tot de mogelijkheden.’
Brugman constateert dat de bereidheid van commerciële vastgoedpartijen om deel te nemen aan transformatieprojecten beperkt is.
‘De kennis bij ontwikkelaars op dit vlak is gering. Het is – zo weten we uit ervaring nu - een aparte tak van sport en zeker geen standaardontwikkeling. Daarnaast merken we dat met name malafide eigenaren hun vastgoed vaak liever behouden. Het staat de ambities van goedwillende ondernemers op bedrijventerreinen in de weg. Dit gaat ook ten koste van het vestigingsklimaat in een regio.’
Investeren in verduurzaming
Ondanks die terughoudendheid blijft IPP Haaglanden vasthouden aan de integrale visie dat het Middengebied Plaspoelpolder een bedrijventerrein moet blijven, met aantrekkelijke, veilige en schone bedrijfs- en kantoorruimtes in een groen gebied.
‘We richten ons niet alleen op het vastgoed, maar investeren in samenwerking met de ondernemers op het terrein ook veel geld in de verduurzaming en vergroening van de omgeving. Dit is uiteindelijk een mooie businesscase waar we veel van leren en die ook maatschappelijk voldoende politiek draagvlak kent’, aldus Brugman.
Lees dit artikel tevens op bt-online.nl
28-01-2025
