De Omgevingswet en haar instrumenten lijken nu primair te worden aangewend voor de woonopgave. Economie delft vaak het onderspit. Dat moet snel veranderen, mede in het licht van de circulaire transitie. Het economisch domein is daar zelf aan zet, door in een vroeg stadium aan te schuiven bij ruimtelijke planvorming. Negen lessen uit de praktijk.

Dat was de belangrijkste boodschap van experts en ervaringsdeskundigen tijdens het webinar ‘Zo borg je ruimte voor werk met de Omgevingswet’ van vakblad BT en SKBN dat donderdag plaatsvond. 

Tijdens het webinar gaven ze tips aan zo'n 190 deelnemers uit het economisch ruimtelijk domein over hoe zij de Omgevingswetinstrumentaria kunnen inzetten voor de werkopgave, inclusief het nieuwe ‘omgevingsprogramma.’ 

Aan tafel zitten onder meer Willem Buunk, managing consultant bij Berenschot en Kristel Wattel-Meijers, programmamanager werklocaties van het ministerie van EZK.

Ruimte voor economie geen prioriteit

Buunk heeft gekeken naar de omgevingsvisies van de 100.000+ gemeenten. Zijn conclusie is dat ruimte voor werk er bekaaid afkomt. ‘De prioriteit ligt heel duidelijk bij wonen, ruimte voor verkeersmaatregelen, er is veel aandacht voor vergroening en verbinding met het groene buitengebied.’  

‘Wij zien een cruciale rol voor gemeenten en provincies om hiermee aan de slag te gaan. Dan geldt de omgevingsvisie en de omgevingsverordening als belangrijke instrumenten’, zegt Wattel-Meijers, binnen het Rijk de drijvende kracht achter het programma ruimte voor economie.  

In dat programma staat dat tot 2025 15 procent meer ruimte nodig is voor economie. Gezien de conclusies van Buunk is er nog veel werk aan de winkel. 

 

Bekijk de livestream op Vimeo.

Het borgen van ruimte voor werken lukt, zegt Wattel-Meijers, als rekening wordt gehouden met vijf maatregelen. Allereerst: bescherm huidige bedrijventerreinen en als transformatie naar andere functies toch plaatsvindt, is compensatie belangrijk, net als alternatieve locaties en schuifruimte. 

Derde maatregel is de vraag hoe we bestaande ruimte beter kunnen benutten. Vervolgens, de vraag hoe kunnen we mengen en ontmengen en tenslotte, hoe kunnen we goed ruimte reserveren voor de toekomst? 

Hoe doe je dat? Daarvoor geven de deelnemers aan het webinar negen tips: 

1. Maak gedragen keuzes  

Welke typen bedrijvigheid zijn belangrijk voor je stad. ‘De diversiteit is belangrijk vanuit de economie’, zegt Wattel-Meijers. ‘Maar basisvoorzieningen als een afvalstort of betoncentrale zijn daarbij ook belangrijk.’ Houdt daarbij rekening met werk voor hoogopgeleiden, maar ook met praktische banen.   
  
In De Groene Metropool is dat vastgelegd in een programma werklocaties. Michel Hek, speerpuntcoördinator toekomstbestendige werklocaties Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR): ‘Wat voor een economie willen wel zijn en hoe gaan we dat faciliteren?’  

 

2. Regels zijn een middel, geen doel  
‘De neiging is om alles in regels vast te leggen’, zegt Willem Buunk. ‘Het instrumentarium van regelgeving via het omgevingsplan moet je goed verbinden aan het beheer van een bedrijventerrein, een parkmanagement, een accountmanagement, zodat je ook zicht hebt en houdt op welke type bedrijvigheid vraag naar is.’

Regels kunnen zekerheid bieden, zoals het omgevingsplan en een provinciale omgevingsverordering van de provincies Zuid-Holland en Gelderland. Die zetten in meer of mindere mate een halt op transformatie van hoge mileucategorie-bedrijventerreinen naar wonen (zie punt 6). Maar: ‘kijk ook wat je verder aan uitvoering doet’, zegt Buunk, ‘en zoek naar meer samenhang’.

 

3. Werk met programma’s  
In de uitvoering kun je aan de slag met vrijwillige programma’s. ‘Dat is een nieuw instrument’, zegt Buunk. ‘Die is niet zo eng, want niet juridisch. Je maakt vooral duidelijk aan andere partijen waarop je gaat inzetten of investeren.’   
  
In een programma kunnen bestuurders maatregelen afspreken, gericht op het beheer van de fysieke leefomgeving. Meerdere overheden kunnen hetzelfde programma aannemen en zo samenwerken. Een programma is niet afdwingbaar: het kan burgers en bedrijven alleen aanmoedigen om te helpen om de doelstellingen te halen.  
  
Buunk: ‘Zorg voor een goed bouwwerk met een omgevingsvisie en een aantal programma’s en misschien nog een gebiedsgericht project.’  
  
'Een basis uitgangspunt van een programma is een actievere rol van de overheid’, zegt Kraaij.  ‘Het is maatwerk en vraagt meer betrokkenheid op alle niveaus’, aldus de strateeg werklocaties van de gemeente Den Haag. ‘Dat je niet nu al tien jaar vooruit gaat plannen omdat het constant in beweging is.’  

 

4. Zorg voor een goede accountmanager die de bedrijven kent  
Als je iets voor elkaar wil krijgen, is volgens Buunk een goede relatie nodig met de ondernemers. 

Frank den Brok, wethouder economie en financiën van de gemeente Oss en voorzitter van de pijler economie van de G40 ziet die noodzaak van goede relaties ook. ‘Er komt een moment dat de ondernemer voor een investeringsbeslissing staat. Voor die tijd moet je al aan tafel zitten om te kijken of die misschien te verplaatsen is.’  

Dan is schuifruimte wel een voorwaarde, zegt Hek. Buunk: ‘Het belangrijkste is goed inzicht’.  

 

5. Schuif aan bij omgevingstafels  
‘We kunnen niet achterblijven, anders is de kaart al ingekleurd en dan is er geen ruimte meer voor economie’, zegt Hek van GMR. Daar is begonnen met een experiment onder de naam ruimtetafel, waarin bestuurders vanuit wonen, mobiliteit, groen-blauw en dus economie bij elkaar te brengen om te praten over de ruimtelijke opgaven.   
  
‘Waar zien we kansen om die opgaven samen te brengen.’ Dan zie je dat er wel degelijk combinaties mogelijk zijn met wonen en werken.’ Door eerder aan deze tafel te zitten, krijg je ook makkelijker een rol aan de omgevingstafel, zegt Hek. Aan die tafel gaat het om de integraliteit, zegt Kraaij. 

Economie hoort daar te zitten, vindt hij. ‘Wij werken aan die tafels inmiddels goed samen met onze collega’s.’ 

 

6. Zorg voor steun van de provincie of de regio 
De woningopgave is heel erg groot. ‘Ik benijd mijn collega’s daarin niet’, zegt Jeroen Kraaij, strateeg werklocaties van de gemeente Den Haag.  

Om toch de focus te houden op ruimte voor werken, is het belangrijk dat de provincie achter je staat, zegt hij. De provinciale verordening biedt rugdekking voor het belang van ruimte voor werk.

Hek maakt in de Groene Metropool met achttien gemeenten afspraken over ruimte voor werken, vanuit een verplichting van de provincie.   

 

7. Leg bij gebiedsontwikkelingen direct een claim op ruimte voor werken  
De Binkhorst in Den Haag is een pilotproject waar expliciet is vastgelegd dat tegenover iedere woning ook ruimte voor werken wordt vrijgemaakt.  

‘Dat was een moeizaam proces en daarom hebben we nog een tweede smaak toegevoegd: In plaats van een plint, mag je ook je ook betaalbare bedrijfsruimte ontwikkelen’, zegt Kraaij. ‘We kunnen het aan de voorkant vrij hard vastleggen.’  

Hek: ‘We hebben die extra ruimte ook nodig, ook voor de circulaire economie.’  
  
Wel is aandacht nodig voor de handhaving en het borgen van het prijsniveau. Daarvoor kunnen contracten worden gesloten. Maar, zo waarschuwt Buunk: ‘Leg niet alles in regels vast, daar heb je later last van.’  

 

8. Stel een minimale milieucategorie vast  
In Zuid-Holland wordt al gewerkt met een minimale milieucategorie, zegt Wattel-Meijers. ‘Zo kunnen bedrijven met een minder hoge categorie toegevoegd worden in woongebieden.’ 

Vanuit de historie zijn er soms bedrijven gevestigd op een plek waar ze nu niet meer zouden horen, zegt Hek. ‘Laten we beginnen met wat je wel kunt beïnvloeden: nieuwe investeringen en herontwikkelingen.’   

De provincie Noord-Brabant heeft van de 160 bedrijventerreinen er minder dan tien aangewezen voor zware industrie, weet Den Brok. Daar zijn echt geen bedrijven welkom met een lagere milieucategorie. 

Voor het uitfaseren van bestaande bedrijvigheid met een lage milieucategorie die eigenlijk niet HMC-terreinen thuishoort, is vooral een lange adem nodig, zeggen de deelnemers. Daarnaast kan de wet helpen bij het organiseren van ‘voorzienbaarheid’.

 

9. Werk samen met de regio voor gebieden waar categorie vijf welkom is  

Oss is vol, zegt wethouder Den Brok. Hij werkt samen met Den Bosch aan een nieuw bedrijventerrein. Midden zijn stad is nog een bedrijventerrein met industrieën die categorie vijf hebben meegekregen. ‘We willen dat bedrijventerrein behouden, maar we gaan wel kijken of we de categorie vijf eraf kunnen halen’, zegt hij.  
  
Door samen te werken in de regio, worden er nieuwe plekken aangewezen en geschikt gemaakt voor de zware industrieën. Daarmee krijgt Oss ruimte voor andere bedrijvigheid midden in de stad. In Noord-Brabant hebben de samenwerkende overheden ook één loket voor bedrijven die ruimte zoeken. 

 

Auteur: Marko Faas, redacteur Stadszaken.nl

 

15-03-2024
Nieuws
De Omgevingswet voor economische activiteiten: negen lessen
De Omgevingswet voor economische activiteiten: negen lessen

De Omgevingswet en haar instrumenten lijken nu primair te worden aangewend voor de woonopgave. Economie delft vaak het onderspit. Dat moet snel veranderen, mede in het licht van de circulaire transitie. Het economisch domein is daar zelf aan zet, door in een vroeg stadium aan te schuiven bij ruimtelijke planvorming. Negen lessen uit de praktijk. Dat was de belangrijkste boodschap van experts en ervaringsdeskundigen tijdens het webinar ‘Zo borg je ruimte voor werk met de Omgevingswet’ van vakblad BT en SKBN dat donderdag plaatsvond.  Tijdens het webinar gaven ze tips aan zo'n 190 deelnemers uit het economisch ruimtelijk domein over hoe zij de Omgevingswetinstrumentaria kunnen inzetten voor de werkopgave, inclusief het nieuwe ‘omgevingsprogramma.’  Aan tafel zitten onder meer Willem Buunk, managing consultant bij Berenschot en Kristel Wattel-Meijers, programmamanager werklocaties van het ministerie van EZK. Ruimte voor economie geen prioriteit Buunk heeft gekeken naar de omgevingsvisies van de 100.000+ gemeenten. Zijn conclusie is dat ruimte voor werk er bekaaid afkomt. ‘De prioriteit ligt heel duidelijk bij wonen, ruimte voor verkeersmaatregelen, er is veel aandacht voor vergroening en verbinding met het groene buitengebied.’   ‘Wij zien een cruciale rol voor gemeenten en provincies om hiermee aan de slag te gaan. Dan geldt de omgevingsvisie en de omgevingsverordening als belangrijke instrumenten’, zegt Wattel-Meijers, binnen het Rijk de drijvende kracht achter het programma ruimte voor economie.   In dat programma staat dat tot 2025 15 procent meer ruimte nodig is voor economie. Gezien de conclusies van Buunk is er nog veel werk aan de winkel.    Bekijk de livestream op Vimeo. Het borgen van ruimte voor werken lukt, zegt Wattel-Meijers, als rekening wordt gehouden met vijf maatregelen. Allereerst: bescherm huidige bedrijventerreinen en als transformatie naar andere functies toch plaatsvindt, is compensatie belangrijk, net als alternatieve locaties en schuifruimte.  Derde maatregel is de vraag hoe we bestaande ruimte beter kunnen benutten. Vervolgens, de vraag hoe kunnen we mengen en ontmengen en tenslotte, hoe kunnen we goed ruimte reserveren voor de toekomst?  Hoe doe je dat? Daarvoor geven de deelnemers aan het webinar negen tips:  1. Maak gedragen keuzes   Welke typen bedrijvigheid zijn belangrijk voor je stad. ‘De diversiteit is belangrijk vanuit de economie’, zegt Wattel-Meijers. ‘Maar basisvoorzieningen als een afvalstort of betoncentrale zijn daarbij ook belangrijk.’ Houdt daarbij rekening met werk voor hoogopgeleiden, maar ook met praktische banen.       In De Groene Metropool is dat vastgelegd in een programma werklocaties. Michel Hek, speerpuntcoördinator toekomstbestendige werklocaties Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen (GMR): ‘Wat voor een economie willen wel zijn en hoe gaan we dat faciliteren?’     2. Regels zijn een middel, geen doel   ‘De neiging is om alles in regels vast te leggen’, zegt Willem Buunk. ‘Het instrumentarium van regelgeving via het omgevingsplan moet je goed verbinden aan het beheer van een bedrijventerrein, een parkmanagement, een accountmanagement, zodat je ook zicht hebt en houdt op welke type bedrijvigheid vraag naar is.’ Regels kunnen zekerheid bieden, zoals het omgevingsplan en een provinciale omgevingsverordering van de provincies Zuid-Holland en Gelderland. Die zetten in meer of mindere mate een halt op transformatie van hoge mileucategorie-bedrijventerreinen naar wonen (zie punt 6). Maar: ‘kijk ook wat je verder aan uitvoering doet’, zegt Buunk, ‘en zoek naar meer samenhang’.   3. Werk met programma’s   In de uitvoering kun je aan de slag met vrijwillige programma’s. ‘Dat is een nieuw instrument’, zegt Buunk. ‘Die is niet zo eng, want niet juridisch. Je maakt vooral duidelijk aan andere partijen waarop je gaat inzetten of investeren.’       In een programma kunnen bestuurders maatregelen afspreken, gericht op het beheer van de fysieke leefomgeving. Meerdere overheden kunnen hetzelfde programma aannemen en zo samenwerken. Een programma is niet afdwingbaar: het kan burgers en bedrijven alleen aanmoedigen om te helpen om de doelstellingen te halen.      Buunk: ‘Zorg voor een goed bouwwerk met een omgevingsvisie en een aantal programma’s en misschien nog een gebiedsgericht project.’      'Een basis uitgangspunt van een programma is een actievere rol van de overheid’, zegt Kraaij.  ‘Het is maatwerk en vraagt meer betrokkenheid op alle niveaus’, aldus de strateeg werklocaties van de gemeente Den Haag. ‘Dat je niet nu al tien jaar vooruit gaat plannen omdat het constant in beweging is.’     4. Zorg voor een goede accountmanager die de bedrijven kent   Als je iets voor elkaar wil krijgen, is volgens Buunk een goede relatie nodig met de ondernemers.  Frank den Brok, wethouder economie en financiën van de gemeente Oss en voorzitter van de pijler economie van de G40 ziet die noodzaak van goede relaties ook. ‘Er komt een moment dat de ondernemer voor een investeringsbeslissing staat. Voor die tijd moet je al aan tafel zitten om te kijken of die misschien te verplaatsen is.’   Dan is schuifruimte wel een voorwaarde, zegt Hek. Buunk: ‘Het belangrijkste is goed inzicht’.     5. Schuif aan bij omgevingstafels   ‘We kunnen niet achterblijven, anders is de kaart al ingekleurd en dan is er geen ruimte meer voor economie’, zegt Hek van GMR. Daar is begonnen met een experiment onder de naam ruimtetafel, waarin bestuurders vanuit wonen, mobiliteit, groen-blauw en dus economie bij elkaar te brengen om te praten over de ruimtelijke opgaven.       ‘Waar zien we kansen om die opgaven samen te brengen.’ Dan zie je dat er wel degelijk combinaties mogelijk zijn met wonen en werken.’ Door eerder aan deze tafel te zitten, krijg je ook makkelijker een rol aan de omgevingstafel, zegt Hek. Aan die tafel gaat het om de integraliteit, zegt Kraaij.  Economie hoort daar te zitten, vindt hij. ‘Wij werken aan die tafels inmiddels goed samen met onze collega’s.’    6. Zorg voor steun van de provincie of de regio  De woningopgave is heel erg groot. ‘Ik benijd mijn collega’s daarin niet’, zegt Jeroen Kraaij, strateeg werklocaties van de gemeente Den Haag.   Om toch de focus te houden op ruimte voor werken, is het belangrijk dat de provincie achter je staat, zegt hij. De provinciale verordening biedt rugdekking voor het belang van ruimte voor werk. Hek maakt in de Groene Metropool met achttien gemeenten afspraken over ruimte voor werken, vanuit een verplichting van de provincie.      7. Leg bij gebiedsontwikkelingen direct een claim op ruimte voor werken   De Binkhorst in Den Haag is een pilotproject waar expliciet is vastgelegd dat tegenover iedere woning ook ruimte voor werken wordt vrijgemaakt.   ‘Dat was een moeizaam proces en daarom hebben we nog een tweede smaak toegevoegd: In plaats van een plint, mag je ook je ook betaalbare bedrijfsruimte ontwikkelen’, zegt Kraaij. ‘We kunnen het aan de voorkant vrij hard vastleggen.’   Hek: ‘We hebben die extra ruimte ook nodig, ook voor de circulaire economie.’      Wel is aandacht nodig voor de handhaving en het borgen van het prijsniveau. Daarvoor kunnen contracten worden gesloten. Maar, zo waarschuwt Buunk: ‘Leg niet alles in regels vast, daar heb je later last van.’     8. Stel een minimale milieucategorie vast   In Zuid-Holland wordt al gewerkt met een minimale milieucategorie, zegt Wattel-Meijers. ‘Zo kunnen bedrijven met een minder hoge categorie toegevoegd worden in woongebieden.’  Vanuit de historie zijn er soms bedrijven gevestigd op een plek waar ze nu niet meer zouden horen, zegt Hek. ‘Laten we beginnen met wat je wel kunt beïnvloeden: nieuwe investeringen en herontwikkelingen.’    De provincie Noord-Brabant heeft van de 160 bedrijventerreinen er minder dan tien aangewezen voor zware industrie, weet Den Brok. Daar zijn echt geen bedrijven welkom met een lagere milieucategorie.  Voor het uitfaseren van bestaande bedrijvigheid met een lage milieucategorie die eigenlijk niet HMC-terreinen thuishoort, is vooral een lange adem nodig, zeggen de deelnemers. Daarnaast kan de wet helpen bij het organiseren van ‘voorzienbaarheid’.   9. Werk samen met de regio voor gebieden waar categorie vijf welkom is   Oss is vol, zegt wethouder Den Brok. Hij werkt samen met Den Bosch aan een nieuw bedrijventerrein. Midden zijn stad is nog een bedrijventerrein met industrieën die categorie vijf hebben meegekregen. ‘We willen dat bedrijventerrein behouden, maar we gaan wel kijken of we de categorie vijf eraf kunnen halen’, zegt hij.      Door samen te werken in de regio, worden er nieuwe plekken aangewezen en geschikt gemaakt voor de zware industrieën. Daarmee krijgt Oss ruimte voor andere bedrijvigheid midden in de stad. In Noord-Brabant hebben de samenwerkende overheden ook één loket voor bedrijven die ruimte zoeken.    Auteur: Marko Faas, redacteur Stadszaken.nl  

15-03-2024
Nieuws
Logistieke vastgoedsector gaat door diep dal | Transitie om in te spelen op eisen overheden in volle gang
Logistieke vastgoedsector gaat door diep dal | Transitie om in te spelen op eisen overheden in volle gang

In 2024 zal de opname van de logistieke vastgoedmarkt terugvallen naar 1,7 miljoen m2, een halvering ten opzichte van 2022. Huren zullen in sommige regio’s wel nog doorstijgen (omdat daar schaarste is aan goed logistiek vastgoed), terwijl de netto aanvangsrendementen met 40 basispunten stijgen tot gemiddeld 5,2% als teken van economische onzekerheid en grotere financiële risico’s. Dat zijn enkele conclusies uit het jaarlijkse onderzoek van logistiek- en vastgoedadviesbureau Buck Consultants International onder de top van de Nederlandse vastgoedontwikkelaars en -beleggers. De participanten vertegenwoordigen zo’n 85% van de professionele logistieke vastgoedmarkt in Nederland. De verwachte opname van warehouses in 2024 van ‘maar’ 1,7 miljoen m2 is een forse daling t.o.v. de voorgaande jaren: van een opname van 4,9 mln m2 in 2021 (ten tijde van de Covid-crisis,) via 3,4 miljoen m2 in 2022 en een (verwachte) opname van 1,9 miljoen m2 in 2023 naar nu 1,7 miljoen m2 in 2024. De opname daalt niet alleen vanwege een gebrek aan locaties. De vraag is ook afgenomen als gevolg van de haperende economie; bouw-, retail- en modebedrijven hebben het lastig en de forse groei door e-commerce bedrijven in de afgelopen jaren vlakt af. “Door de onzekerheid over de economie worden vestigings- en uitbreidingsbeslissingen uitgesteld. Ook wordt naar optimalisatie in bestaande warehouses gezocht bijv. door onderverhuur van delen van warehouses”, aldus Casper Wolf, senior adviseur Buck Consultants International. Huurprijzen zullen naar verwachting stijgen (gemiddeld met 5,5%) als gevolg van hogere financiële lasten en regionale schaarste, m.n. in Rotterdam, Tilburg-Waalwijk en Arnhem-Nijmegen. Nieuwe kansen: Duurzaamheid & Functiemenging Vrijwel alle logistiek vastgoedpartijen merken niet alleen dat huurders zeggen dat ze veel belang aan ESG-doelstellingen hechten, maar zien ook in de praktijk dat huurders bereid zijn extra te betalen voor duurzame, energieneutrale distributiecentra. Tot maximaal 6% extra huur blijkt goed bespreekbaar, zo is de ervaring van de vastgoed experts. De vastgoedsector ziet ook kansen voor functiemenging. Functiemenging op gebouwniveau vooral in combinatie met energie (zonnepanelen) en ook parkeren door personeel/bezoekers in/op/onder een distributiecentrum. Combinatie met wonen of sportvoorzieningen in één gebouw lukt vrijwel nooit, zo is de inschatting. Dat geldt ook op bedrijventerreinniveau waar combinatie met wonen en kantoren maar af en toe mogelijk is. Combinatie met andere bedrijfssectoren (bijv. lichte industrie) en zorgvuldige inpassing in de omgeving/landschap worden doorgaans wél kansrijk geacht. Ruimtelijke ordening De vastgoedpartijen verwachten de komende 3 jaren dat de overheden eisen en stringentere randvoorwaarden gaan stellen aan de realisering van distributiecentra. Jordi Hubers, senior adviseur Buck Consultants International, “Met het stellen van architectonische normen, eisen t.a.v. zonnepanelen op het dak van grotere dc’s, het verplicht delen van energie én het garanderen van een goede en veilige werkomgeving voor personeel kunnen de vastgoedontwikkelaars en beleggers goed uit de voeten. De ‘gaten’ tussen wat vastgoedpartijen nu al doen en wat ze denken dat de overheden in 2027 verplicht gaan stellen, zitten vooral in energieneutraliteit van gebouwen, de meest stringente BREEAM-normen als good, very good en excellent en klimaatadaptatieve maatregelen, zoals een groen dak, biodiversiteit en regenwateropvang”. Download de gehele presentatie via Buck Consultants International

26-01-2024