Het is een jaar geleden dat de N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) in opdracht van de provincie haar eerste verpauperde bedrijfspand aankocht. Want de provincie wil bestaande bedrijventerreinen intensiever en duurzamer gebruiken zodat er minder nieuwe bedrijventerreinen bijkomen. De ruimte die de de sloop van verouderde bedrijfspanden oplevert, is van onschatbare waarde in de drukke regio. Inmiddels zijn er meerdere aankopen gedaan. 

‘Stap 1 van de strategie heeft gewerkt!’, dat is toch wel de conclusie die de NV Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht mag trekken, een jaar na de eerste aankoop in Woerden. Er volgden aankopen in Mijdrecht, Utrecht en wederom Woerden. De provincie wil bestaande bedrijventerreinen intensiever en duurzamer gebruiken zodat er minder nieuwe bedrijventerreinen bij komen. Bedrijfsruimte is namelijk schaars in onze drukke regio. En daar kan de OMU bij helpen.

De OMU koopt panden op die niet aantrekkelijk zijn voor de markt, sloopt, saneert de grond en creëert daarmee ruimte voor nieuwe, mooie en duurzame bedrijfspanden of geeft zo ruimte aan bedrijven om te kunnen uitbreiden.

Directeur Frank Hazeleger van de OMU deelt graag meer over de andere aankopen: ‘In Mijdrecht heeft de OMU een verouderd bedrijfspand aangekocht waar met name het kantoor al jaren leeg stond. Op Lage Weide in Utrecht hebben we een lab-locatie aangekocht van een bedrijf dat zich ergens anders in de regio gaat vestigen. En bij een andere locatie in Woerden hebben we overeenstemming bereikt met de buurman van onze eigen kavel waardoor we de dit gebied nog beter kunnen ontwikkelen.’

Klik hier om het hele artikel te lezen.

19-03-2024
Nieuws
Stec: afname vraag bedrijfslocaties, nu inzetten op planvorming
Stec: afname vraag bedrijfslocaties, nu inzetten op planvorming

In 2023 is de ruimtevraag op bedrijventerreinen met 40 procent geslonken. Grote knelpunten waren netcongestie en stikstof en daardoor een afname van investeringen. De ruimtevraag op bedrijventerreinen nam wel toe in sectoren die een transitie doormaken, zoals de energietransitie en voedseltransitie. Dat blijkt uit een analyse van Stec Groep. De onderzoekers stellen dat gemeenten juist nu moeten inzetten op planvorming en beter benutten.  De afname komt na de recordjaren 2021 en 2022. Het gaat hierbij om zowel uitgiftes op nieuwe bedrijventerreinen (greenfields), herontwikkeling van bestaande bedrijventerreinen (brownfields) als opname in de bestaande vastgoedvoorraad, stelt Stec op basis van de Database Locatiebeslissingen Nederland.  ‘Deze terugval past in het beeld van onder meer de NVM die constateert dat het aanbod van bedrijfsruimte voor het eerst na een lange periode weer is toegenomen in het laatste kwartaal van 2023.’  Netcongestie en de stikstofcrisis zijn volgens Stec de grote knelpunten in het ontwikkelen van een nieuw bedrijventerrein. Daardoor stellen bedrijven investeringen in gebouwen en grond uit.   Vooral in de logistieke sector neemt de ruimtevraag af, zegt Stec. Dat geldt voor zowel XXL-distributiecentra als kleinere dc’s. Toch zijn volgens Stec nog miljoenen vierkante meters in aanbouw of staan op de planning.   Ook is er nog veel leegstand, constateren de onderzoekers, onder meer de ontwikkelingen van Goodman in Maarssen, Logicor in Helmond, GLP in Culemborg en Frasers in Bemmel.   Daarbij komt volgens Stec dat bedrijven als Picnic in de afgelopen jaren al posities voor toekomstige vraag hebben verworven en dat grote retailers genoegen nemen met minder vierkante meters voor hun dc’s.  Voorbereiden op transities  ‘Wat opvalt is dat steeds meer dynamiek op bedrijventerreinen rechtstreeks voortkomt vanuit de grote transities zoals de energietransitie, circulaire economie (grondstoffentransitie) en voedseltransitie.’  Door deze ontwikkelingen is dit volgens Stec het ideale moment voor gemeenten en provincies om de planvorming op te pakken. De overheden kunnen nu de ruimtevraag voor de transitie naar een circulaire economie goed voorbereiden.  ‘De stroomblokkades zijn tijdelijk. Het net wordt verzwaard en op steeds meer plekken werken bedrijven aan slimme oplossingen zoals smart energy hubs. Bovendien is er de komende tien tot vijftien jaar een structureel grote vraag naar bedrijventerreinen door de transities.’  Die transities geven ook kans voor het beter benutten van de ruimte op bedrijventerreinen. Daarvoor is volgens Stec wel geld en capaciteit nodig van provincies en het Rijk.  ‘Ook is het cruciaal om voldoende schuifruimte te borgen en realiseren om in de transitiefase bestaande locaties om te bouwen en opnieuw duurzaam in te vullen.’ Een pandenbank waarvoor de Culemborgse wethouder Wichgers pleit, sluit hierbij aan.  Als laatste adviseert Stec bestuurders om ruimtelijk-economische visies te ontwikkelen, transitieprognoses te maken en na te denken over de rol van de economie en bedrijventerreinen in 2025.  ‘Antwoord op deze vragen is keihard nodig als fundament en perspectief voor de grote verbouwingsoperatie en ruimtelijke puzzel waar we als Nederland in zitten.’

31-01-2024
Nieuws
Dilas: 'Geef vraag naar ruimte en energie slimmer vorm'
Dilas: 'Geef vraag naar ruimte en energie slimmer vorm'

Nederland is snel haar concurrentiepositie ten opzichte van het buitenland aan het verliezen. ‘We moeten ruimte blijven maken voor de duurzame economische groei en tegelijkertijd ook creatiever omgaan met de beschikbare ruimte’, zeggen Eelko Brinkhoff en Tim Beckmann van Dilas, kennisplatform voor logistiek en industrieel vastgoed.  Beide bestuursleden van Dilas, een kennis- en netwerkorganisatie bestaand uit bedrijven en kennispartners actief in de logistieke en industriële vastgoedsector, komen met deze boodschap in een reactie op de uitkomst van onderzoek van de Stec Groep afgelopen week, waaruit blijkt dat de ruimtevraag op bedrijventerreinen met 40 procent is geslonken.  Dilas-bestuurslid Tim Beckmann en tevens CEO van logistiek vastgoedontwikkelaar Intospace bevestigt dat het aanbod aan goede, beschikbare locaties inderdaad snel opdroogt. 'Maar dat is niet de oorzaak van de teruggelopen transacties in 2023. De vraag naar XXL-distributiecentra is lager, maar nog steeds in lijn met de verwachting vanuit de markt.’   Dat komt volgens Beckmann omdat de laatste jaren veel retailers hebben geïnvesteerd in de infrastructuur benodigd voor e-commerce en die is inmiddels grotendeels gerealiseerd.   ‘Gevolg is dat het marktaandeel van e-commerce gestabiliseerd is. E-commerce is een extra kanaal geworden en afhankelijk van het marktsegment zal tussen de 10- en 25 procent van de verkopen via e-commerce lopen. Verdere groei in de toekomst is dus in lijn met de totale groei van de e-commerce-markt.’  Aantrekken economie  Daarbij komt dat de ruimtevraag is afgenomen omdat de economie afkoelt, stelt Beckmann. ‘Dit heeft te maken met het feit dat de ECB bewust de economie probeert af te remmen om de inflatie te beteugelen. Dit zet een rem op de koopkracht en bestedingen van huishoudens, waardoor ook de vraag naar bedrijfsruimtes iets afneemt.’   Hij verwijst ook naar de terugvallende importcijfers en het bruto binnenlands product die in 2023 een magere 0,8 procent bedroeg, tegen 4,5 procent in 2022. ‘Deze terugval zie je ook in de omringende landen terug, maar de verwachting is dat de rente stabiliseert.’   De vastgoedmarkt heeft zijn hoop gevestigd op de tweede helft van 2024, waarin de Europese Centrale Bank de rente wel eens zou kunnen verlagen als de inflatie ingedamd blijft. Althans, dat verwachten Oxford Economics en ABN AMRO. Dan zou ook de economie wel eens kunnen gaan aantrekken.  Concurrentiepositie Nederland  Eelko Brinkhoff, naast bestuurslid bij Dilas ook directeur buitenlandse investeringen van de Brabantse Ontwikkelingsmaatschappij (BOM), vreest voor de concurrentiepositie van Nederland. Ook dat aspect draagt bij aan een verminderde ruimtevraag.   ‘Kortom, er is meer aan de hand in Nederland dan alleen stikstof en netcongestie. Nederland is snel haar concurrentiepositie aan het verliezen.' 'Zittende buitenlandse bedrijven en nieuwe buitenlandse bedrijven investeren fors minder in Nederland en sommige bedrijven kiezen er al voor om enkele activiteiten over te plaatsen.’   Topman Peter Wennink van ASML gaf onlangs, ook naar aanleiding van plannen uit de Tweede Kamer om meer buitenlandse studenten te weren, dat het niet uitgesloten is dat zelfs ASML toekomstige uitbreiding buiten Nederland overweegt.   ‘Dit bedrijf moet zijn productie verdubbelen, verdrievoudigen misschien wel. Dat kán hier. Maar ook ergens anders’, aldus Wennink in het FD.  Er is meer aan de hand in Nederland dan alleen stikstof en netcongestie Ook de afschaffing dividendbelasting, de dertig procent-regeling voor expats en de innovatiebox die op de tocht staat, zijn het bedrijfsleven een doorn in het oog.    ‘De belastingdruk voor bedrijven is in de afgelopen periode behoorlijk toegenomen en de regels voor expats worden verder versoberd’, zegt Brinkhoff.   ‘Dit alles bij elkaar betekent niet alleen dat we een minder sterk verhaal in het buitenland hebben, maar ook dat we innovatieve bedrijven kwijtraken, doordat ze stukje bij beetje hun R&D elders onderbrengen.’   De oproep van ASML laat volgens Brinkhoff zien dat het nu ook Nederlandse bedrijven raakt. ‘Dat zijn bedrijven die hun oorsprong echt in de regio hebben en zich genoodzaakt zien verder te groeien in buitenlandse markten.’  Groei bedrijven  Het door Stec Groep geconstateerde gebrek aan investeringen en visie op toekomstige bedrijfsruimte baart Dilas zorgen, zegt Beckmann.   ‘Op korte termijn zien we dit al terug in de stijgende grond- en huurprijzen. Dat vertaalt zich een-op-een naar de prijs die we als consument betalen voor onze producten.    Als er geen ruimte voor de groei van bedrijven is, terwijl de bevolking wel groeit, moet volgens de Intospace-CEO de groei van deze bedrijven elders plaatsvinden.   ‘Aangezien we als consument toch echt blijven consumeren, zullen producten dan een langere weg afleggen. Het aantal transportkilometers per product neemt daardoor alleen maar verder toe. Met meer verkeer op de weg en een hogere prijs van onze producten als gevolg.   Creatief omgaan met netcongestie  Netcongestie is volgens de Dilas-bestuurders inderdaad een probleem. Beckmann: ‘Alhoewel we juist zien dat vooral de logistieke sector hier heel creatief mee omgaat. De sector laat zich hier niet door afschrikken. In tegenstelling tot veel andere bedrijfstakken.’   Als voorbeeld noemt hij Schiphol Trade Park waar zonder netaansluiting toch nieuwe ontwikkelingen zijn gerealiseerd. ‘Meer recentelijk in Tiel zijn bij de uitbreiding van bedrijventerrein Medel alle beschikbare kavels verkocht met een bouwverplichting. Terwijl op voorhand duidelijk was dat er geen stroom beschikbaar zou zijn.’  Dilas roept de netbeheerders en de Nederlandse overheid op om met elkaar in gesprek te gaan over netcongestie.   ‘Zet meer in op innovatie. Netcongestie is net als verkeerscongestie vooral een logistiek probleem. Dat los je op door slimmer te werken en niet alleen door meer asfalt neer te leggen. Zo is het ook met netcongestie. We kunnen niet elke kabel in Nederland vergroten. Net zoals we niet alle B-wegen kunnen transformeren naar snelwegen,’ zegt Brinkhoff. Netcongestie is net als verkeerscongestie vooral een logistiek probleem Beckmann stelt vast dat de bereidheid om samen aan innovatieve oplossingen te werken beperkt is en dat netbeheerders de oplossing zoeken in andere richtingen.   ‘Inmiddels zijn de kosten voor toegang tot het net, kortom een netaansluiting, vervijftienvoudigd in de laatste twee jaar. En verschuilen netbeheerders zich vrij gemakkelijk achter een ‘administratieve congestie’ en worden bestaande aansluitingen afgeknepen. Dat is ronduit zorgelijk.’  De oplossingen voor netcongestie zijn volgens de Dilas-bestuursleden vergelijkbaar met de oplossing voor verkeerscongestie. ‘We kunnen transport van energie uitstellen tot buiten de spits door middel van opslag in batterijen. Daarnaast kunnen we met smart energy hubs lokale afzet bevorderen waardoor we minder transportkilometers hoeven te maken.'  'Als laatste: we kunnen de beschikbare capaciteit beter benutten door energieaansluitingen te delen. Dat is wat er op Schiphol Trade Park gebeurt. Daar werken ze slim samen voor de energievoorziening. Dat zou je in de vergelijking carpoolen kunnen noemen.’  Ruimte maken voor economische groei  De Stec Groep roept regionale en lokale overheden op om door te gaan met de ontwikkeling van bedrijventerreinen.   De onderzoekers stellen dat gemeenten juist nu moeten inzetten op planvorming en het beter benutten van ruimte.   ‘We onderstrepen die conclusie van harte', zegt Beckmann die vooral bezorgd zegt te zijn over hoe gemakkelijk gemeentes voorbijgaan aan het belang van het vrijmaken van ruimte voor duurzame economische groei.  We moeten samenwerken om slimme oplossingen voor de vraag naar ruimte en energie daadwerkelijk vorm te geven 'Bedrijventerreinen nemen slechts een heel klein deel van de bebouwde ruimte in en desondanks zijn gemeentes minder genegen om te investeren in verdere uitbreiding van bedrijventerreinen.’  Clusteren en stapelen van functies  Om voldoende ruimte te bieden aan wonen, werken, recreëren en consumeren, moet er volgens Brinkhoff veel creatiever worden omgegaan met de beschikbare ruimte.   ‘Dit kan door in te zetten op verdichting en het stimuleren van meerlaags bouwen. Lokale overheden kunnen meer doen om clusteren en stapelen van logistieke functies te stimuleren.’   Brinkhoff beseft tegelijkertijd dat dit samenwerking en vertrouwen vereist tussen alle belanghebbenden met allemaal hun eigen ruimteclaims.   ‘We stellen vanuit Dilas onze kennis en kunde graag ter beschikking op die gebied. We reiken de hand uit om deze partijen met elkaar aan tafel te krijgen. De wereld verandert en we moeten wel mee veranderen. Daarom moeten we samenwerken om slimme oplossingen voor de vraag naar ruimte en energie daadwerkelijk vorm te geven. Alleen zo handhaven we de welvaart in Nederland.’ Foto: Brownfieldontwikkeling op bedrijventerrein De Biezen in Vianen  Fotocredit: HVBM Vastgoed

06-02-2024