Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht werkt aan de herstructurering van bedrijventerreinen en de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Al vanaf de oprichting in 2011 is er nauw contact tussen OMU en PT Finance over de financiële aspecten van gebiedsontwikkeling en transformatie.

 
Het gaat goed met de Utrechtse economie. Met haar knooppuntpositie in het hart van Nederland, lage werkloosheid en concentratie van opleidings- en kennisinstituten is de provincie Utrecht één van de meest concurrerende regio’s van Europa. Maar ook in een sterke regio gaat niet alles vanzelf. Diverse verouderde bedrijventerreinen sluiten niet meer aan bij de ruimtebehoefte van deze tijd. Ook zijn er de afgelopen twintig jaar teveel nieuwe kantoren gebouwd. Het gevolg: een leegstand van meer dan een miljoen vierkante meter kantoorruimte in de provincie Utrecht. Een groot deel hiervan is structureel, wat betekent dat de gebouwen waarschijnlijk nooit meer als kantoor kunnen worden ingezet.

OMU werkt aan herstructurering en transformatie

Leegstand en veroudering op werklocaties vormen een bedreiging voor de ruimtelijke kwaliteit en het vestigingsklimaat. In 2011 heeft het provinciebestuur de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) opgericht. Deze zelfstandige uitvoeringsorganisatie investeert onder het motto ‘plaats maken voor de nieuwe economie’ in herstructurering en transformatie. 

OMU heeft als taakstelling om 50 hectare aan verouderde bedrijfskavels te verbeteren en om jaarlijks tenminste 10.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte uit te markt te halen. Dit doet zij door kennis in te brengen en ondernemersinitiatieven te verbinden met overheidsbeleid. Ook treedt OMU op als financier. Hiertoe beschikt zij over een investeringsfonds van 15 miljoen euro. Door het verstrekken van (risicodragende) geldleningen beantwoordt OMU aan een grote behoefte vanuit de markt. De financieringen van OMU hebben vooral een aanjaagfunctie: de focus ligt op kortlopende projecten, die door de markt niet zelfstandig kunnen worden opgepakt en die als vliegwiel kunnen fungeren voor de kwaliteitsimpuls van een gebied. 

Inspelen op veranderende financieringsmarkt

Het financieringslandschap is de afgelopen jaren sterk veranderd. Na jaren van crisis klimt de vastgoedmarkt sinds kort weer uit het dal. Het vertrouwen is toegenomen en de bouwproductie stijgt. Voor ondernemende partijen zijn nieuwe verwervings- en ontwikkelingskansen ontstaan: in de nieuwbouw, maar zeker ook in de transformatie van bestaand vastgoed. 

De opstart van deze nieuwe projecten blijkt echter lastig. Initiatiefnemers hebben moeite om het geld te lenen dat nodig is voor de aankoop en de (ver)bouw. Banken hebben onder invloed van afwaarderingen en nieuwe regelgeving hun kredietportefeuilles moeten herzien en hebben hun beoordelingscriteria fors aangescherpt. Zij zijn zeer terughoudend met het verstrekken van kredieten, zeker voor projecten die zich nog in de ontwikkelingsfase bevinden. Dit uit zich in een lagere ‘loan-to-value’ en een kritische blik op de locaties en regio’s waar zij bereid zijn te financieren. 

Als gevolg hiervan hebben vooral kleinere, lokaal opererende en minder ervaren ondernemers grote moeite om hun plannen van de grond te krijgen. Dat is jammer, omdat vooral bij transformatieprojecten de energie en het initiatief juist bij dergelijke partijen te vinden zijn. 

Nieuwe financiers en alternatieve constructies

Terwijl de banken terughoudender zijn geworden, treden nieuwe spelers toe tot de financieringsmarkt. Diverse partijen in de bouw- en vastgoedsector zoeken naar alternatieve kredietmogelijkheden en zijn ook bereid om daar zelf een bijdrage aan te leveren of in te participeren. Denk aan de inzet van ‘private equity’ (particulier vermogen) en ‘crowdfunding’. 

Het stapelen van financiering maakt het voor initiatiefnemers mogelijk om hun business case toch haalbaar te maken. De resterende laag tussen het verleende krediet en het eigen risicodragend vermogen (‘mezzanine’ financiering), kan bijvoorbeeld in de vorm van een achtergestelde lening worden ingevuld. Aangezien deze lening bij een eventueel faillissement pas na alle reguliere (bank)leningen wordt terugbetaald is er sprake van een hoger risicoprofiel en daarmee een hoger rendement. 

De toegevoegde waarde van OMU

Cees Busscher, directeur van OMU: “Met onze financieringen beantwoorden we aan concrete en urgente vragen van initiatiefnemers. Wij verschaffen geld waar zij via de reguliere kanalen niet aan kunnen komen. Doorgaans doen we dit in de vorm van aankoopfinanciering, maar ook kan OMU desgewenst een bijdrage leveren aan mezzanine financiering. Onze financieringen beogen naast financieel rendement ook een maatschappelijk rendement te realiseren. Onze rentes zijn marktconform en we investeren alleen in projecten die als vliegwiel fungeren bij de ruimtelijke kwaliteitsverbetering en economische structuurversterking van een gebied.” 

Inmiddels heeft OMU diverse financieringen verstrekt. De eerste daarvan betrof de herontwikkeling van de voormalige Prodentfabriek in Amersfoort tot De Nieuwe Stad, een gemengd multifunctioneel gebied waar wordt gewerkt, gewoond, geleerd en gerecreëerd. Sindsdien heeft OMU financieringen verleend en in voorbereiding voor zo’n twaalf projecten verspreid door de hele provincie Utrecht, zowel herontwikkelingen van bedrijfslocaties als kantoortransformaties. 

Vooral de kantoortransformaties gaan hard. Alleen al in de eerste helft van 2016 heeft OMU bijgedragen aan het uit de markt halen van meer dan 35.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte. Mede om deze reden is het team van OMU medio 2016 uitgebreid. Nu staan een drietal investment managers paraat om ondernemers, eigenaren en gemeenten te helpen bij het verwezenlijken van hun plannen. 

 

08-11-2016
Achtergrond
Dutch Fresh Port Campus koppelt bedrijven en onderwijs aan elkaar
Dutch Fresh Port Campus koppelt bedrijven en onderwijs aan elkaar

Dutch Fresh Port in Barendrecht/Ridderkerk is dé verslogistieke hotspot van Europa. De vraag naar arbeid is groot bij de circa 100 bedrijven daar en zal komende jaren alleen maar groeien. Om aan die groeiende vraag naar personeel te voldoen startte Dutch Fresh Port Campus met ondersteuning van MRDH.  Wie verpakt of verplaatst in de toekomst onze broccoli op Dutch Fresh Port? Of u nu vanavond thuis eet – bijvoorbeeld een verspakket – of dineert bij een restaurant: grote kans dat de groente die u eet verpakt en verhandeld is op Dutch Fresh Port in Barendrecht/Ridderkerk:  dé verslogistieke hotspot van Europa. De vraag naar personeel is groot bij de circa 100 bedrijven in het gebied, en zal alleen maar groeien. Aan die vraag kan tegemoet gekomen worden door eigen medewerkers op te leiden, door nieuwe aanwas en studenten, door het stimuleren van innovatie en het verhogen van arbeidsproductiviteit. Daaraan werkt de campus Dutch Fresh Port, die vorig jaar officieel startte, onder meer door bedrijven en onderwijs aan elkaar te koppelen. Josimar Barbolina, business developer bij handelsbedrijf Olympic Fruit, haalt een citroen uit een grote afvalbak en laat ‘m zien aan een groep studenten. De vrucht is weggegooid wegens een klein vlekje op de schil. In de afvalbak liggen meer vruchten die niet verhandeld kunnen worden, zoals druiven en kiwi. De opdracht van Barbolina aan de studenten: bedenk een oplossing voor deze reststromen. Hij laat ze ook een inspirerend voorbeeld zien: de Linkebal II, een door Olympic Fruit ontwikkeld biertje van afgedankte mandarijnen. De studenten zijn afkomstig van drie mbo-instellingen uit de regio: Lentiz, Albeda en Zadkine. Vandaag bezoeken ze drie bedrijven in Dutch Fresh Port, het agrologistieke bedrijventerrein in Barendrecht en Ridderkerk. Doel is dat de studenten leren wat handelsbedrijven als Olympic Fruit doen. Zoals Ilse (19) uit Bleiswijk die de opleiding Brood & Banket van Zadkine volgt: “Het is interessant om te zien wat er gebeurt binnen deze bedrijven. En de opdracht is ook leuk: iets lekkers maken met reststromen.” Hopelijk leidt dat ertoe dat meer studenten kiezen voor een baan in de verslogistiek. Het tekort aan goede medewerkers is namelijk groot. Daarom start  Dutch Fresh Port een eigen campus onder dezelfde naam, die gesteund wordt door de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. De campus moet onder meer zorgen voor een goede link tussen onderwijs en ondernemers. Marc Bloemendaal, projectleider van de campusontwikkeling op Dutch Fresh Port: “Theorie is belangrijk. Maar het is nóg belangrijker dat studenten bedrijven kunnen bezoeken en in de praktijk kennis en ervaring opdoen.” Verslogistieke hotspot Dutch Fresh Port is dé verslogistieke hotspot van Europa. De gezamenlijke omzet van de circa 100 bedrijven in het gebied bedraagt 6 miljard euro. “Dutch Fresh Port is een enorm sterk cluster op het gebied van verslogistiek en gezonde verse voeding”, vertelt Marc Bloemendaal,. “Daarmee is de regio uniek voor Europa, zeker in combinatie met de Rotterdamse haven, en de teelt- en veredelingsbedrijven in Westland en Oostland.” Dutch Fresh Port is goed voor zo’n 4.000 banen. Het gaat om veel medewerkers met uitvoerende werkzaamheden, zoals operators van productielijnen, heftruckchauffeurs en logistiek medewerkers. Maar ook is er een duidelijk verschuiving te zien naar technisch en ICT-geschoolde professionals. Nu al zijn er veel vacatures. Zo steeg de vraag naar operators en teamleiders de laatste jaren door de populariteit van maaltijdboxen: die worden namelijk samengesteld door veel van de bedrijven op Dutch Fresh Port. Het wordt voor de bedrijven dan ook steeds moeilijker de vacatures in te vullen. En dan te bedenken dat de werkgelegenheid op Dutch Fresh Port de komende jaren nog zal stijgen door groei van het aantal bedrijven. De verwachting is dat er tot 2030 nog eens 3.000 tot 4.000 banen bij komen. Er is dus werk aan de winkel. ‘De opleiding Verslogistiek bestaat nog maar een paar jaar. Dan is het goed midden tussen het beroepenveld te zitten’ Bestaand personeel houden en opleiden De vacatures zijn deels in te vullen door huidig personeel, bijvoorbeeld door bij- en omscholing. Dat klinkt eenvoudiger dan het is. Bedrijven kunnen meer aandacht geven aan mogelijkheden voor hun medewerkers om door te groeien van productiemedewerker naar leidinggevende, vertelt Roeland Buijsse, voorzitter van het College van Bestuur van opleidingsinstituut SVO Vakopleiding Food.De leercultuur bij veel bedrijven moet dus beter. Bovendien is er vaak sprake van piekarbeid. Medewerkers werken een half jaar bij een bedrijf en vinden dan een nieuwe werkplek bij een andersoortig bedrijf. Daardoor is het moeilijk te weten wie van de medewerkers het in zich heeft om door te groeien, vertelt Onno Kobus, directeur van Kobus BV. Dat bedrijf bemiddelt in flexibele arbeid én leidt nieuwe en bestaande medewerkers op. Medewerkers behouden en ontwikkelen is dus een belangrijke stap. Dat kan door samen te werken, aldus Kobus. Bijvoorbeeld door ervoor te zorgen dat de medewerker die na een half jaar niet meer ‘nodig’ is bij het ene versbedrijf een (tijdelijke) baan krijgt bij een ander bedrijf op Dutch Fresh Port. Transitie-opgaven  Voor een dergelijke samenwerking moeten partijen samengebracht worden: bedrijven én onderwijs. Dat is dan ook een van de voornaamste taken van de campusontwikkeling Dutch Fresh Port. Projectleider Campusvorming Bloemendaal: “We brengen bedrijven verder door ze in contact te brengen met elkaar én met het onderwijs. Dat doen we rond een aantal belangrijke, maatschappelijke transitie-opgaven: digitalisering, energieneutraal, gezonde voeding en duurzame mobiliteit. Daarmee werken we ook samen met de andere campussen binnen Greenport Horti Campus.” De campus startte in 2023, en heeft inmiddels een groot aantal initiatieven gestart, gestimuleerd of ondersteund. Enkele voorbeelden: de start van de onderwijscoalitie die op strategisch en operationeel niveau samenwerkt, de ontwikkeling van een nieuwe keuzedeel digitalisering & innovatie verslogistiek, de start van een community van HR-managers die bespreken aan welke opleidingen behoefte is, de Masterclass Stimuleren leercultuur, waar bedrijven leren daar hoe ze meer kunnen halen uit de ontwikkeling van huidige medewerkers. De eerste opzet van een gezamenlijke vacaturebank: https://www.dutchfreshport.eu/werken/. En dat is nog maar een kleine greep. Bedrijven bezoeken Het onderwijs speelt een grote rol in de toekomst van Dutch Fresh Port. Inmiddels zijn zeven organisaties aangesloten bij de onderwijscoalitie van Dutch Fresh Port: Lentiz, SVO, Hogeschool Rotterdam, Inholland, Handelgroeit, Human Talent Group en Kobus Opleidingen. De coalitie zorgt er onder meer voor dat vragen vanuit de praktijk worden opgepakt door het onderwijs. Lentiz is zelfs afgelopen schooljaar verhuisd naar een tijdelijke locatie op Dutch Fresh Port, vertelt Eygje Laroo, directeur Lentiz|mbo Barendrecht. Het gaat om de opleidingen Verslogistiek, Hovenier, Loonwerk en Dierverzorging. De motivatie voor die verhuizing was vooral Verslogistiek. “Die opleiding bestaat nog maar een paar jaar. Dan is het goed midden tussen het beroepenveld te zitten.” En, zo vertelt Laroo, bijvoorbeeld hoveniers weten de opleiding inmiddels wel te vinden. De verhuizing heeft voor die opleiding niet heel veel impact. Maar juist in de verslogistiek moet de aansluiting met het bedrijfsleven nog echt groeien. “Bedrijven geven met veel passie en liefde een rondleiding voor onze studenten. Maar als we vragen of ze een onderzoeksvraag hebben voor onze studenten, bijvoorbeeld over reststromen, digitalisering of energieneutraal, dan is dat vaak nog ingewikkeld voor ze. Voor ons is het dus ook nog experimenteren: wat werkt wel in het contact met bedrijven, en wat niet?” ‘Theorie is belangrijk. Maar het is nóg belangrijker dat studenten bedrijven kunnen bezoeken en in de praktijk kennis en ervaring opdoen’ Beter organiseren en afstemmen SVO is een van de andere leden van de onderwijscoalitie, en is al jaren actief op Dutch Fresh Port. Buijsse van SVO: “Onze opleidingen zitten dicht bij onze klanten: onze docenten volgen de studenten. Zo hebben we opleidingen Foodservice in de Markthal en leiden we landelijk al het personeel van McDonalds op. Sinds jaren zijn we actief op Dutch Fresh Port: daar organiseren we samen met Kobus BV de opleiding Food.” De opleiding Food van SVO heeft trajecten voor mbo-niveaus 1 tot en met 4. Jaarlijks leidt SVO circa 80 studenten op. De studenten volgen 1 dag per week lessen; de andere dagen zijn ze actief op een bedrijf. Daarnaast bieden SVO en Kobus BV versnelde trajecten aan, bijvoorbeeld voor nieuwe medewerkers. Zo hebben SVO en Kobus BV twee verkorte opleidingen ontwikkeld die met VR-bril kan worden gevolgd: Operator en Logistiek, vertellen Buijsse en Kobus. De leerling kan dan zien hoe bijvoorbeeld een productiestraat werkt, of hoe werken op grote hoogte bevalt. De opleidingen kunnen in elke gewenste taal worden gevolgd. Daarmee spelen ze in op de diversiteit aan nationaliteiten bij tijdelijke medewerkers én op de schaalvergroting bij de bedrijven op Dutch Fresh Port. Het wordt namelijk steeds moeilijker om een rondleiding te organiseren bij de handelsbedrijven. Bovendien kan de training ook al in het moederland van een medewerker worden gevolgd.  Grote dozen Initiatieven voldoende dus. Maar weten medewerkers de weg naar Dutch Fresh Port wel te vinden? Als het gaat om jongeren: Rotterdam ligt op fietsafstand, dus in theorie zijn er voldoende jonge medewerkers of studenten. Maar zo eenvoudig is dat niet. Laroo: “We hebben nu 14 studenten, verdeeld over 3 leerjaren en 2 niveaus. Dat is dus nog niet veel.” Dat komt voor een groot deel doordat het werk bij bedrijven op Dutch Fresh Port niet zichtbaar is. Kobus merkt – net als anderen – dat voor de buitenwereld redelijk onbekend is wat er gebeurt op Dutch Fresh Port. De bedrijven zijn vaak ‘blokkendozen’: groot, vierkant. Ze doen niet vermoeden dat er binnen gewerkt wordt met lekkere en gezonde voeding. Daarom is werken aan zichtbaarheid ook een belangrijke activiteit van de campus, aldus Bloemendaal. Zo komen er meer plekken in de vorm van een ‘experience center’, waar bezoekers kunnen beleven wat er gebeurt bij al die bedrijven. Vele tientallen studenten van Hogeschool Rotterdam hebben praktijkopdrachten uitgevoerd bij bedrijven op Dutch Fresh Port. En met enige regelmaat zijn er rondleidingen. Bloemendaal: “Zo hebben we onlangs honderd leerlingen uit het primair onderwijs kennis laten maken met de bedrijven hier.” Onlangs kreeg de campus een eigen fysieke locatie, namelijk de vestiging van Lentiz. Vandaaruit kan verder worden gebouwd, vertelt Bloemendaal. “De campus is feitelijk een middel waarmee we het brede ecosysteem ondersteunen.” Dat kan alleen door samenwerking en door interactie tussen bedrijven, onderwijspartners, start-ups, scale-ups, belangrijke regionale stakeholders en beleidsmakers. Dit resulteert in doorgroeimogelijkheden, bijvoorbeeld via mbo naar hbo, hybride leer-werkomgevingen, en dat bedrijven inzien dat ruimte bieden aan ontwikkeling en opleiding de route is naar groei en innovatie. En dat gaat steeds beter, ziet Buijsse van SVO: “Het is mooi te zien dat steeds meer bedrijven inzien dat ontwikkeling en opleiding goed is voor personeelsbehoud en kwaliteitsverbetering, en dat ze daarmee hun medewerkers een toekomst gunnen.” Versnelling regionale campussen De Metropoolregio Rotterdam Den Haag versnelt de vorming van regionale campussen door cofinanciering en draagt daarmee bij aan een verbetering van de aansluiting tussen onderwijs en arbeidsmarkt. Daarnaast is er het regionaal campusnetwerk waarin gemeenten en onderwijsinstellingen kennis en ervaringen delen en samenwerken met het bedrijfsleven. De MRDH investeerde al in 14 mbo- en hbo-campusprojecten. Dutch Fresh Port is er daar één van. 

29-02-2024