Het gaat goed met de Utrechtse economie. Met haar knooppuntpositie in het hart van Nederland, lage werkloosheid en concentratie van opleidings- en kennisinstituten is de provincie Utrecht één van de meest concurrerende regio’s van Europa. Maar ook in een sterke regio gaat niet alles vanzelf. Diverse verouderde bedrijventerreinen sluiten niet meer aan bij de ruimtebehoefte van deze tijd. Ook zijn er de afgelopen twintig jaar teveel nieuwe kantoren gebouwd. Het gevolg: een leegstand van meer dan een miljoen vierkante meter kantoorruimte in de provincie Utrecht. Een groot deel hiervan is structureel, wat betekent dat de gebouwen waarschijnlijk nooit meer als kantoor kunnen worden ingezet.
Leegstand en veroudering op werklocaties vormen een bedreiging voor de ruimtelijke kwaliteit en het vestigingsklimaat. In 2011 heeft het provinciebestuur de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) opgericht. Deze zelfstandige uitvoeringsorganisatie investeert onder het motto ‘plaats maken voor de nieuwe economie’ in herstructurering en transformatie.
OMU heeft als taakstelling om 50 hectare aan verouderde bedrijfskavels te verbeteren en om jaarlijks tenminste 10.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte uit te markt te halen. Dit doet zij door kennis in te brengen en ondernemersinitiatieven te verbinden met overheidsbeleid. Ook treedt OMU op als financier. Hiertoe beschikt zij over een investeringsfonds van 15 miljoen euro. Door het verstrekken van (risicodragende) geldleningen beantwoordt OMU aan een grote behoefte vanuit de markt. De financieringen van OMU hebben vooral een aanjaagfunctie: de focus ligt op kortlopende projecten, die door de markt niet zelfstandig kunnen worden opgepakt en die als vliegwiel kunnen fungeren voor de kwaliteitsimpuls van een gebied.
Het financieringslandschap is de afgelopen jaren sterk veranderd. Na jaren van crisis klimt de vastgoedmarkt sinds kort weer uit het dal. Het vertrouwen is toegenomen en de bouwproductie stijgt. Voor ondernemende partijen zijn nieuwe verwervings- en ontwikkelingskansen ontstaan: in de nieuwbouw, maar zeker ook in de transformatie van bestaand vastgoed.
De opstart van deze nieuwe projecten blijkt echter lastig. Initiatiefnemers hebben moeite om het geld te lenen dat nodig is voor de aankoop en de (ver)bouw. Banken hebben onder invloed van afwaarderingen en nieuwe regelgeving hun kredietportefeuilles moeten herzien en hebben hun beoordelingscriteria fors aangescherpt. Zij zijn zeer terughoudend met het verstrekken van kredieten, zeker voor projecten die zich nog in de ontwikkelingsfase bevinden. Dit uit zich in een lagere ‘loan-to-value’ en een kritische blik op de locaties en regio’s waar zij bereid zijn te financieren.
Als gevolg hiervan hebben vooral kleinere, lokaal opererende en minder ervaren ondernemers grote moeite om hun plannen van de grond te krijgen. Dat is jammer, omdat vooral bij transformatieprojecten de energie en het initiatief juist bij dergelijke partijen te vinden zijn.
Terwijl de banken terughoudender zijn geworden, treden nieuwe spelers toe tot de financieringsmarkt. Diverse partijen in de bouw- en vastgoedsector zoeken naar alternatieve kredietmogelijkheden en zijn ook bereid om daar zelf een bijdrage aan te leveren of in te participeren. Denk aan de inzet van ‘private equity’ (particulier vermogen) en ‘crowdfunding’.
Het stapelen van financiering maakt het voor initiatiefnemers mogelijk om hun business case toch haalbaar te maken. De resterende laag tussen het verleende krediet en het eigen risicodragend vermogen (‘mezzanine’ financiering), kan bijvoorbeeld in de vorm van een achtergestelde lening worden ingevuld. Aangezien deze lening bij een eventueel faillissement pas na alle reguliere (bank)leningen wordt terugbetaald is er sprake van een hoger risicoprofiel en daarmee een hoger rendement.
Cees Busscher, directeur van OMU: “Met onze financieringen beantwoorden we aan concrete en urgente vragen van initiatiefnemers. Wij verschaffen geld waar zij via de reguliere kanalen niet aan kunnen komen. Doorgaans doen we dit in de vorm van aankoopfinanciering, maar ook kan OMU desgewenst een bijdrage leveren aan mezzanine financiering. Onze financieringen beogen naast financieel rendement ook een maatschappelijk rendement te realiseren. Onze rentes zijn marktconform en we investeren alleen in projecten die als vliegwiel fungeren bij de ruimtelijke kwaliteitsverbetering en economische structuurversterking van een gebied.”
Inmiddels heeft OMU diverse financieringen verstrekt. De eerste daarvan betrof de herontwikkeling van de voormalige Prodentfabriek in Amersfoort tot De Nieuwe Stad, een gemengd multifunctioneel gebied waar wordt gewerkt, gewoond, geleerd en gerecreëerd. Sindsdien heeft OMU financieringen verleend en in voorbereiding voor zo’n twaalf projecten verspreid door de hele provincie Utrecht, zowel herontwikkelingen van bedrijfslocaties als kantoortransformaties.
Vooral de kantoortransformaties gaan hard. Alleen al in de eerste helft van 2016 heeft OMU bijgedragen aan het uit de markt halen van meer dan 35.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte. Mede om deze reden is het team van OMU medio 2016 uitgebreid. Nu staan een drietal investment managers paraat om ondernemers, eigenaren en gemeenten te helpen bij het verwezenlijken van hun plannen.