Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht werkt aan de herstructurering van bedrijventerreinen en de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen. Al vanaf de oprichting in 2011 is er nauw contact tussen OMU en PT Finance over de financiële aspecten van gebiedsontwikkeling en transformatie.

 
Het gaat goed met de Utrechtse economie. Met haar knooppuntpositie in het hart van Nederland, lage werkloosheid en concentratie van opleidings- en kennisinstituten is de provincie Utrecht één van de meest concurrerende regio’s van Europa. Maar ook in een sterke regio gaat niet alles vanzelf. Diverse verouderde bedrijventerreinen sluiten niet meer aan bij de ruimtebehoefte van deze tijd. Ook zijn er de afgelopen twintig jaar teveel nieuwe kantoren gebouwd. Het gevolg: een leegstand van meer dan een miljoen vierkante meter kantoorruimte in de provincie Utrecht. Een groot deel hiervan is structureel, wat betekent dat de gebouwen waarschijnlijk nooit meer als kantoor kunnen worden ingezet.

OMU werkt aan herstructurering en transformatie

Leegstand en veroudering op werklocaties vormen een bedreiging voor de ruimtelijke kwaliteit en het vestigingsklimaat. In 2011 heeft het provinciebestuur de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) opgericht. Deze zelfstandige uitvoeringsorganisatie investeert onder het motto ‘plaats maken voor de nieuwe economie’ in herstructurering en transformatie. 

OMU heeft als taakstelling om 50 hectare aan verouderde bedrijfskavels te verbeteren en om jaarlijks tenminste 10.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte uit te markt te halen. Dit doet zij door kennis in te brengen en ondernemersinitiatieven te verbinden met overheidsbeleid. Ook treedt OMU op als financier. Hiertoe beschikt zij over een investeringsfonds van 15 miljoen euro. Door het verstrekken van (risicodragende) geldleningen beantwoordt OMU aan een grote behoefte vanuit de markt. De financieringen van OMU hebben vooral een aanjaagfunctie: de focus ligt op kortlopende projecten, die door de markt niet zelfstandig kunnen worden opgepakt en die als vliegwiel kunnen fungeren voor de kwaliteitsimpuls van een gebied. 

Inspelen op veranderende financieringsmarkt

Het financieringslandschap is de afgelopen jaren sterk veranderd. Na jaren van crisis klimt de vastgoedmarkt sinds kort weer uit het dal. Het vertrouwen is toegenomen en de bouwproductie stijgt. Voor ondernemende partijen zijn nieuwe verwervings- en ontwikkelingskansen ontstaan: in de nieuwbouw, maar zeker ook in de transformatie van bestaand vastgoed. 

De opstart van deze nieuwe projecten blijkt echter lastig. Initiatiefnemers hebben moeite om het geld te lenen dat nodig is voor de aankoop en de (ver)bouw. Banken hebben onder invloed van afwaarderingen en nieuwe regelgeving hun kredietportefeuilles moeten herzien en hebben hun beoordelingscriteria fors aangescherpt. Zij zijn zeer terughoudend met het verstrekken van kredieten, zeker voor projecten die zich nog in de ontwikkelingsfase bevinden. Dit uit zich in een lagere ‘loan-to-value’ en een kritische blik op de locaties en regio’s waar zij bereid zijn te financieren. 

Als gevolg hiervan hebben vooral kleinere, lokaal opererende en minder ervaren ondernemers grote moeite om hun plannen van de grond te krijgen. Dat is jammer, omdat vooral bij transformatieprojecten de energie en het initiatief juist bij dergelijke partijen te vinden zijn. 

Nieuwe financiers en alternatieve constructies

Terwijl de banken terughoudender zijn geworden, treden nieuwe spelers toe tot de financieringsmarkt. Diverse partijen in de bouw- en vastgoedsector zoeken naar alternatieve kredietmogelijkheden en zijn ook bereid om daar zelf een bijdrage aan te leveren of in te participeren. Denk aan de inzet van ‘private equity’ (particulier vermogen) en ‘crowdfunding’. 

Het stapelen van financiering maakt het voor initiatiefnemers mogelijk om hun business case toch haalbaar te maken. De resterende laag tussen het verleende krediet en het eigen risicodragend vermogen (‘mezzanine’ financiering), kan bijvoorbeeld in de vorm van een achtergestelde lening worden ingevuld. Aangezien deze lening bij een eventueel faillissement pas na alle reguliere (bank)leningen wordt terugbetaald is er sprake van een hoger risicoprofiel en daarmee een hoger rendement. 

De toegevoegde waarde van OMU

Cees Busscher, directeur van OMU: “Met onze financieringen beantwoorden we aan concrete en urgente vragen van initiatiefnemers. Wij verschaffen geld waar zij via de reguliere kanalen niet aan kunnen komen. Doorgaans doen we dit in de vorm van aankoopfinanciering, maar ook kan OMU desgewenst een bijdrage leveren aan mezzanine financiering. Onze financieringen beogen naast financieel rendement ook een maatschappelijk rendement te realiseren. Onze rentes zijn marktconform en we investeren alleen in projecten die als vliegwiel fungeren bij de ruimtelijke kwaliteitsverbetering en economische structuurversterking van een gebied.” 

Inmiddels heeft OMU diverse financieringen verstrekt. De eerste daarvan betrof de herontwikkeling van de voormalige Prodentfabriek in Amersfoort tot De Nieuwe Stad, een gemengd multifunctioneel gebied waar wordt gewerkt, gewoond, geleerd en gerecreëerd. Sindsdien heeft OMU financieringen verleend en in voorbereiding voor zo’n twaalf projecten verspreid door de hele provincie Utrecht, zowel herontwikkelingen van bedrijfslocaties als kantoortransformaties. 

Vooral de kantoortransformaties gaan hard. Alleen al in de eerste helft van 2016 heeft OMU bijgedragen aan het uit de markt halen van meer dan 35.000 vierkante meter leegstaande kantoorruimte. Mede om deze reden is het team van OMU medio 2016 uitgebreid. Nu staan een drietal investment managers paraat om ondernemers, eigenaren en gemeenten te helpen bij het verwezenlijken van hun plannen. 

 

08-11-2016
Event
Studiereis ‘Campussen, innovatiedistricten en start-up hubs’
Studiereis ‘Campussen, innovatiedistricten en start-up hubs’

“Start-ups en scale-ups zijn een belangrijke motor voor economische groei en verdienvermogen, creëren veel hoogwaardige werkgelegenheid en jagen productiviteitsgroei aan”, aldus de nieuwe minister van EZ in een brief aan de Tweede Kamer. Veel start-ups en scale-ups zijn gevestigd op campussen. Het zijn dé plekken waar bedrijven innoveren en waar talent wordt opgeleid, met belangrijke spin-off naar de regionale arbeidsmarkt en economie. De aanwezigheid/concentratie van talent is omgekeerd voor bedrijven de belangrijkste reden om zich op of in de nabijheid van een campus te willen vestigen.  Het is dan ook niet gek dat bijna elke gemeente of regio in Nederland haar eigen campus, innovatiedistrict of start-up hub wil hebben.  Tweedaagse studiereis Na vier succesvolle eerdere edities, organiseren Vakblad BT en Twynstra Gudde op woensdag 2 en donderdag 3 april 2025 een nieuwe, vijfde ‘Studiereis campussen, innovatiedistricten en start-up hubs’ naar Utrecht en de Metropoolregio Amsterdam. Tijdens de reis, die onder inhoudelijke leiding staat van campus-expert Gregor Heemskerk (partner TwynstraGudde), onderzoeken we wat de lessons learned zijn van de volgende innovatie-hotspots: >> UTRECHT SCIENCE PARK  Van besloten universiteitscomplex transformeerde Utrecht Science Park tot open campus voor onderwijs, onderzoek, incubatie en bedrijven. Hoe is de campus georganiseerd, hoe werkt business development, en wat is het deurbeleid?  >> DOTSLASH, UTRECHT KANALENEILAND  Een bruisende, private start-up campus in Kanaleneiland met ruimte voor inmiddels 250 innovatieve bedrijven. Hoe is dat gefinancierd?  https://fd.nl/bedrijfsleven/1501711/in-de-torens-van-kanaleneiland-floreren-de-utrechtse-start-ups >> H20 ESPORTS CAMPUS AMSTERDAM, PURMEREND Het Papendal van de esports: ruim 12.000 m2 bedrijfsruimte en onderwijs in diverse gebouwen rond gaming, esports en creative tech, geclusterd rond het het Rabo Esports Stadion, het grootste permanente esportsstadion van West-Europa. >> SANQUIN / HEALTH AND INNOVATION DISTRICT NEW WEST Van health district naar innovatiedistrict: Sanquin Health Solutions (SHS) ontwikkelt in samenwerking met andere gezondheidspartners en de gemeente Amsterdam in het gebied De Plantijn een campus waar innovaties in de gezondheidszorg centraal staan: het ‘Health and innvation district New West’. Hamvraag is: Hoe betrek je – als relatief gesloten zorginstelling – startup’s, bedrijven en kennisinstellingen bij de campus? >> B. AMSTERDAM B. Amsterdam positioneert zichzelf als ‘Europe’s biggest startup ecosystem’. Hier komen elke dag meer dan 2.500 mensen samen om te werken bij een van de 300 verschillende bedrijven die in drie gebouwen die in en rond de oude IBM typemachine fabriek in de hak van de Amsterdamse Ringweg A10 gevestigd zijn.  >> KENNISKWARTIER ZUIDAS Het Kenniskwartier Zuidas ontwikkelt zich snel tot innovatiedistrict rondom de universiteitscampus van de Vrije Universiteit (VU). Hoe leg je de verbinding tussen de universiteitscampus en het omliggende bedrijvengebied, en leg je de koppeling met B2C-activiteiten om naast kennis ook ‘de stad’ naar de Zuidas te halen?  KLIK HIER OM U GELIJK AAN TE MELDEN!   Centrale vraag deze editie is: hoe campussen te organiseren en te financieren? Subvragen zijn: Hoe organiseer je vastgoedontwikkeling op campussen en innovatiedistricten? Hoe zorg je voor huisvesting voor start-ups, hoe bekostig je deze onrendabele faciliteit? Hoe betrek je onderwijs- en zorginstellingen en bedrijven bij de campus?  Hoe zet je een triple helix-community of campusorganisatie op en hoe bekostig je dit?  Hoe zorg je voor een cultuur van kennisuitwisseling en open innovatie waar bedrijven en onderwijs kunnen samenwerken en wat is daarbij de rol van de campusorganisatie?  Hoe zet je een innovatieprogramma op?  Hoe maak je van een campus een bruisend stukje stad? ACHTERGROND Campussen heb je in vele soorten en maten. Van klassieke scienceparken en bedrijvencampussen tot campussen rond hbo- en mbo-instellingen, waar leren en werken samensmelt. In de grote steden zie je daarnaast privaat gefinancierde start-up hubs ontstaan. Gemene deler is dat er verbindingen gesmeed worden, tussen bedrijfsleven en onderwijs, talent en kapitaal. En ze vaak voorzien in betaalbare bedrijfsruimte voor startende ondernemingen. Het ministerie van EZ onderzoekt fysieke doorgroeimogelijkheden voor start-ups en scale-ups op campussen en daarbuiten. En elke stad wil start-ups de ruimte geven. Maar hoe organiseer je dat? Wie zorgt voor incubatieruimte, die in financiële zin vaak verlieslatend is? Moeten overheden en onderwijs deze rol op zich nemen? Of kan het op een of andere manier tóch uit? En wie springt er in de bres voor scale-ups die maatschappelijk en economisch van strategisch belang zijn, maar zich nog geen hoge huren kunnen veroorloven?  PROGRAMMA* Vertrek: Amersfoort, woensdagochtend 2 april 09.00 uur Terugkomst: Amersfoort, donderdagmiddag 3 april 18.00 uur Overnachting: Purmerend  *een volledig programma met de route en sprekers volgt spoedig FACTS & FIGURES Wat: 2-daagse campusreis; Wanneer: woensdag en donderdag 2 & 3 april 2025; Voor wie: ambtenaren van gemeenten en provincie, medewerkers van regionale ontwikkelingsmaatschappijen, mensen uit het onderwijs en iedereen die bij het ontwikkelen en organiseren van campussen en innovatieve werklocaties betrokken is; Inclusief: compleet verzorgd met lunches, diner, consumpties, overnachting, mogelijke entreegelden, vervoer, reisbegeleiding en een reisverslag achteraf; Kosten: € 1550,00 (ex. btw). KLIK HIER OM U GELIJK AAN TE MELDEN!  

02-04-2025
Aanmelden nieuwsbrief