Theo Föllings (SKBN) pleitte eerder voor de invoering van erfpacht om grip te krijgen op de waardeketen van werklocaties. Hoe past dit in een trend van verticale integratie, die nodig is om de kwaliteit te kunnen leveren waar de markt om vraagt? Hoe pas je dat toe bij gebiedsontwikkeling?

The Economist berichtte onlangs dat verticale integratie weer een winnende bedrijfsstrategie wordt. Vooral in de IT-sector. Ook voor gebiedsontwikkeling is deze bedrijfseconomische benadering relevant. Bij verticale integratie heeft één bedrijf de controle over meerdere schakels in de productieketen, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die risicodragend participeert in de grondexploitatie van een gebiedsontwikkeling. De hernieuwde aandacht voor verticale integratie hangt onder meer samen met de toenemende vraag naar duurzame producten. De transitie van lineair naar circulair produceren maakt dat deze aloude bedrijfsstrategie weer uit de ijskast wordt gehaald. De vraag is wat de impact is op de waardeketen van gebiedsontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling en verticale integratie

Bij gebiedsontwikkeling zijn er twee hoofdmotieven (voordelen) voor verticale integratie. De eerste is de mogelijkheid om de pijplijn gevuld te houden. Door te participeren in een grondexploitatie verzekert een ontwikkelaar zich van kavels om te kunnen bouwen. De tweede is de mogelijkheid om te sturen op kwaliteit. Zo kan een belegger die zelf ontwikkelt zijn specifieke wensen integreren in het ontwerp van het gebied en het vastgoed.

Het grote nadeel van verticale integratie is het verhoogde risicoprofiel. In de crisis is dit pijnlijk zichtbaar geworden bij projectontwikkelaars die niet of nauwelijks het hoofd boven water hebben gehouden als gevolg van de financieringslasten van grondposities. Om dit soort risico’s te mijden en toch voordeel te hebben van integratie worden quasi-integratiestrategieën toegepast. Een voorbeeld daarvan is een projectontwikkelaar met een bouwclaim. Een andere is een gebiedsontwikkelaar die niet zelf de ontwikkeling van vastgoed ter hand neemt, maar die wel door middel van uitgiftevoorwaarden sterk stuurt op de kwaliteit van bebouwing.

Hernieuwde belangstelling

Terug naar de hernieuwde belangstelling voor verticale integratie. Deze strategie stond jarenlang in de ijskast. Bedrijven specialiseerden zich en besteedden juist veel taken in de bedrijfskolom uit aan andere partijen. Door globalisering en transparantie in markten werd het steeds minder belangrijk om controle te hebben over aanvoer van grondstoffen of afzetkanalen. Bedrijven kunnen grondstoffen overal vandaan halen en allerlei (digitale) kanalen inzetten om het product bij de eindgebruiker te krijgen. Belangrijke motieven die The Economist nu noemt voor de hernieuwde interesse voor verticale integratie zijn:

  • De vraag van de consument naar eenvoud en gemak
  • Het bouwen aan een relatie met de klant vanwege de hoeveelheid aan keuzes
  • Kunnen inspelen op de snel veranderende vraag van consumenten
  • Het behalen van efficiencyvoordelen
  • Geopolitieke instabiliteit en groeiende vraag van consumenten naar duurzame producten

De genoemde motieven zijn bekend in de wetenschappelijke literatuur over verticale integratie. De eerste drie motieven kunnen worden geschaard onder het vergroten van de mogelijkheid tot productdifferentiatie. Mede onder invloed van digitalisering is de keuze van consumenten enorm, kan hun voorkeur snel veranderen en zijn hun eisen hoog. Om daar (snel) op in te kunnen spelen, is het nodig een groter deel van de productieketen te beheersen.

Het vierde motief, efficiency, behoort tot de klassieken. Hoe meer je in eigen hand hebt, hoe minder problemen. Daar kleven dus tegelijk ook grote risico’s aan. Het laatste motief met betrekking tot duurzaamheid en circulair produceren is nieuw. Om een duurzaam product te kunnen aanbieden aan het einde van de keten, moet je weten waar de grondstoffen vandaan komen en hoe deelproducten worden gemaakt.

Circulaire gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkelaars die een circulair gebied willen ontwikkelen, moeten zoeken naar strategieën om samen te werken met partijen verderop in de keten (ontwikkelaars, beleggers en/of eindgebruikers). Dit gaat dan om voorwaartse integratie in de keten. De kwaliteit van een gebied als geheel wordt immers mede bepaald door het daarin gerealiseerde vastgoed en de manier waarop het gebied wordt geëxploiteerd.

Recent hield SKBN-voorzitter Theo Föllings een pleidooi vóór grootschalige invoering van erfpacht op werklocaties om daarmee te kunnen sturen op kwaliteit. Dit is in bedrijfseconomische zin een voorbeeld van quasi-integratie. De gebiedsontwikkelaar kan op deze manier sturen op de exploitatie van gebieden, zonder eigenaar te zijn van het vastgoed. En zonder heel grote risico’s te lopen. De vraag is of erfpacht dé oplossing is, of dat die vooral moet worden gezocht in het circulair ontwikkelen van gebieden en gebouwen. Erfpacht an sich garandeert immers niet dat gebieden hun waarde behouden en/of makkelijk van functie kunnen verkleuren.

Achterwaarts integreren

Gebiedsontwikkelaars die circulair ontwikkelen, moeten niet alleen vooruit in de keten kijken, maar ook juist achteruit. Zij bepalen immers hoe de infrastructuur en het groen worden aangelegd, leggen de basis voor mogelijkheden voor smart grids, et cetera. Gebiedsontwikkelaars moeten veel nadrukkelijker dan voorheen het gesprek aangaan met de producenten van alle producten die zich in de openbare ruimte bevinden. Goed nadenken over circulair aanbesteden kan daarbij al snel resultaat opleveren.

Het is niet waarschijnlijk dat gebiedsontwikkelaars achterwaarts gaan integreren in de keten. Niet in de laatste plaats omdat gebiedsontwikkelaars vaak overheden zijn die geen privaatrechtelijke taken mogen uitvoeren. Daarnaast hebben de motieven zoals The Economist die noemt vooral betrekking op (technisch) gecompliceerde producten en/of de consumentenmarkt. Toch zijn er voorbeelden te bedenken waarin een gebiedsontwikkelaar achterwaarts kan integreren: het opzetten van een eigen lokale bomenbank, een regionale grondbank, leveren van biobased grondstoffen voor straatmeubilair, et cetera.

Het lijkt sowieso een kwestie van tijd totdat gebiedsontwikkelaars de keten omdraaien. De door hen ontwikkelde gebieden zijn als het goed is de toekomstige producenten van grondstoffen. Dát is circulaire gebiedsontwikkeling.

31-08-2016
Nieuws
Delft botst met provincie over transformatie Schieoevers
Delft botst met provincie over transformatie Schieoevers

De provincie Zuid-Holland wil een deel van het Schieoevers-gebied in Delft aanwijzen als een ‘niet te transformeren bedrijventerrein’. Mocht dit echt gebeuren, dan vreest de gemeente Delft dat de transformatie van het industriegebied tot een woonwijk met bedrijvigheid door gebrek aan schuifruimte in gevaar komt.  Zuid-Holland heeft het voornemen eind vorig jaar bekend gemaakt tijdens een hoorzitting, waarin de herziening van het provinciale omgevingsbeleid werd behandeld.   Tijdens de zitting werd duidelijk dat de provincie niet wil tornen aan het bestemmingsplan van bedrijventerrein Schieoevers-Zuid. Dit om te voorkomen dat zware en watergebonden industriële bedrijven, die in het gebied gevestigd zijn, definitief vertrekken.   Bovendien, zo benadrukt provincie, zijn volgens de huidige regels kansen genoeg voor de gemeente Delft om het terrein beter te benutten. Ook zijn in Schieoevers-Zuid al bedrijven gevestigd die ‘van groot provinciaal belang’ zijn. Het stadsbestuur van Delft vreest op zijn beurt dat een mogelijke beschermde status van het bedrijventerrein de plannen voor de grootscheepse transformatie van het Schieoevers-gebied gaat dwarsbomen.   Delft wil in het noordelijke deel van Schieoevers de komende jaren tussen de 6.500 en 7.500 nieuwe woningen bouwen, Deels komen die te staan tussen de bedrijven die er al gevestigd zijn.   Verhuizing bedrijven in gevaar Gevolg van deze transformatie is dat een aantal bedrijven in Schieoevers-Noord noodgedwongen moet verhuizen om te voorkomen dat ze in de toekomstige woonwijk straks overlast veroorzaken zoals geluid, stank, fijnstof, uitstoot of zwaar verkeer. Als oplossing wil Delft de bedrijven verplaatsen naar het aangrenzende ‘zuid’, maar dit plan komt volgens het stadsbestuur in het gedrang als de provincie vasthoudt aan de beschermde status van dit gebied.   Geldt ook voor de miljoeneninvestering die Delft wil doen in voor de vestiging van nieuwe bedrijven die zich richten op circulaire economie en hightech systemen en materialen. Deze investering zou drieduizend nieuwe banen opleveren, schrijft het AD vrijdag. In een brief aan de Statencommissie Ruimte & Milieu wijst de gemeente de provincie erop dat de bestaande regels ten aanzien van bedrijventerreinen al voldoende bescherming bieden voor de bestaande bedrijvigheid.   ‘Wonen, maar ook andere niet-bedrijfsfuncties, zoals onderwijs, zijn nu ook al niet toegestaan op grond van de provinciale verordening. Nog een extra beschermende aanduiding is dan ook overbodig vanuit economisch oogpunt. Het geeft een verkeerd signaal af over de doorontwikkeling die we samen met de provincie en andere gebiedspartners op deze locatie voor ogen hebben, als onderdeel van het Innovatiedistrict Delft.’ De provincie is sinds vorig jaar bezig met een nieuw ruimtelijk plan waarmee het in grote lijnen vastlegt, waar de komende jaren gebouwd mag worden en waar absoluut niet.   Dit bericht is afkomstig van Stadszaken.nl

09-01-2024
Nieuws
Hoe ontwikkel je een Smart Energy Hub? 'Samenwerking cruciaal'
Hoe ontwikkel je een Smart Energy Hub? 'Samenwerking cruciaal'

Smart Energy Hubs (SEH’s) in Nederland bevinden zich in de pioniersfase. SEH’s zijn samenwerkingsverbanden op het gebied van duurzame energieopwekking en -distributie. De provincies Gelderland en Overijssel en Oost NL zijn de initiatiefnemers van het versnellingsprogramma Smart Energy Hubs. Tien startende SEH’s worden ondersteund en de opgedane kennis wordt gedeeld. Vijftig professionals op het gebied van duurzame energie bezochten 25 januari de masterclass Smart Energy Hubs, die Oost NL in samenwerking met HAN University of Applied Sciences en Connectr in Arnhem gaf. Hoe ontstaat een Smart Energy Hub? Overbelasting van het energienetwerk op een bedrijventerrein is verreweg de belangrijkste aanleiding. Door deze netcongestie kunnen uitbreidingsplannen van ondernemers, of zelfs de aanleg van een nieuw bedrijventerrein niet doorgaan. Simpelweg omdat de netbeheerder niet tijdig kan voorzien in een net, waarmee de energievraag (elektriciteit) en/of de teruglevering van duurzaam opgewekte energie kan worden getransporteerd. Netcongestie Bij de Smart Energy Hub Zwolle-Noord, kortweg SZN, begon het in 2020 met teruglevercongestie. Maarten Epema, regisseur bij SZN en spreker tijdens de masterclass: ‘Enexis, onze netbeheerder, kondigde in december 2023 ook leveringscongestie aan. Daardoor zien steeds meer ondernemers in dat het noodzakelijk is lokale energiesystemen met elkaar te verbinden, waardoor je het opwekken van energie en de vraag ernaar beter kunt sturen. Zo kun je pieken op het net voorkomen.’ Samenwerking cruciaal Samenwerking tussen ondernemers onderling op een bedrijventerrein en samenwerking van deze ondernemers met overheden, zoals de provincie en gemeenten, maar ook met netbeheerders, is cruciaal bij het functioneren van een Smart Energy Hub. Het gaat om samenwerking bij: technische zaken (bijvoorbeeld extra meters) technologisch gebied (ICT) organisatorisch gebied juridische zaken financieel gebied Efficiënte verdeling van energietransporten Om het energieverbruik van bedrijven in kaart te brengen en vervolgens het transport ervan te kunnen sturen, moeten ondernemers bereid zijn die gegevens te delen. Milos Bunda, technisch adviseur SIGOHE MOOI EIGEN-project, onderscheidt daarin verschillende stappen: bedrijven (partijen) optimaliseren hun eigen energieverbruik (‘achter de meter’) optimalisatie van de lokale vraag, opwekking en opslag. optimalisatie van de energiestromen van de bedrijven via het lokale onderstation van de netbeheerder het sturen van alle energiestromen, zodat piekbelasting van het net wordt voorkomen 60 procent lagere investering Schiphol Trade Park is het eerste bedrijventerrein in Nederland met een collectief en duurzaam energiesysteem dat begin 2024 anderhalf jaar draait. ‘Met alle bedrijven gebruiken we 30 procent van de door de eerste vier bedrijven aangevraagde stroomtransportcapaciteit’, meldt Bart Blokland, regisseur van de Smart Energy Hub Schiphol Trade Park. ‘Gaat het stroomverbruik naar een piek, dan schakelen enkele bedrijven over op opgeslagen duurzame energie. Het kan dus! En met een 60 procent lagere investering dan wanneer elk bedrijf zelf aan de slag was gegaan.’ Blauwdruk SEH Smart Energy Hubs lijken de aangewezen oplossing om het gebruik van lokaal, duurzaam opgewekte energie te bevorderen én om netcongestie te voorkomen. Milos Bunda werkt via het MOOI EIGEN-project samen met zestien andere partijen aan een blauwdruk voor het realiseren van een SEH. ‘Het is een proces in verschillende fasen met steeds verschillende stakeholders.’ Fase 1: verkenning, waarbij alle partijen in beeld komen, duidelijk moet worden wat het draagvlak is en welke partijen willen participeren in een SEH. Fase 2: ontwerpen en onderzoeken van goede businesscase (is het financieel haalbaar?) en een plan voor de technische haalbaarheid. ‘Dan ontstaat er een go/no go-moment en is het vaak nodig een exploitatiebedrijf op te richten.’ Fase 3: kiezen van de juiste samenwerkingsvorm (geen winstoogmerk) voor het exploitatiebedrijf en het borgen van kwaliteit en continuïteit. Denk aan governance: hoe richt je de zeggenschap van de verschillende partijen in. Fase 4: daadwerkelijke realisatie SEH, waarbij de exploitatie en het assetmanagement (welke partijen brengen wat in) vorm krijgen. Praktijk is weerbarstig ‘De praktijk is vaak weerbarstig als het gaat om de oprichting van een Smart Energy Hub’, stelt Robert-Niels van Droffelaar, senior projectmanager Energy bij Oost NL aan het eind van de masterclass. ‘Duidelijk is dat ze relevant zijn bij het lokaal produceren en inzetten van duurzame energie en het voorkomen van netcongestie.’ Op 10 terreinen in Overijssel en Gelderland wordt op een slimme manier lokaal energie opgewekt, opgeslagen, omgezet en weer lokaal gebruikt. Door collectieve afspraken te maken tussen bedrijven en realtime verbruik en teruglevering te meten, kan het bestaande net veel slimmer worden benut. De initiatiefnemers van het versnellingsprogramma Smart Energy Hubs zijn provincies Gelderland en Overijssel en Oost NL. Het programmamanagement ligt bij Oost NL.  Tekst: Francien van Zetten

26-02-2024