Theo Föllings (SKBN) pleitte eerder voor de invoering van erfpacht om grip te krijgen op de waardeketen van werklocaties. Hoe past dit in een trend van verticale integratie, die nodig is om de kwaliteit te kunnen leveren waar de markt om vraagt? Hoe pas je dat toe bij gebiedsontwikkeling?

The Economist berichtte onlangs dat verticale integratie weer een winnende bedrijfsstrategie wordt. Vooral in de IT-sector. Ook voor gebiedsontwikkeling is deze bedrijfseconomische benadering relevant. Bij verticale integratie heeft één bedrijf de controle over meerdere schakels in de productieketen, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar die risicodragend participeert in de grondexploitatie van een gebiedsontwikkeling. De hernieuwde aandacht voor verticale integratie hangt onder meer samen met de toenemende vraag naar duurzame producten. De transitie van lineair naar circulair produceren maakt dat deze aloude bedrijfsstrategie weer uit de ijskast wordt gehaald. De vraag is wat de impact is op de waardeketen van gebiedsontwikkeling.

Gebiedsontwikkeling en verticale integratie

Bij gebiedsontwikkeling zijn er twee hoofdmotieven (voordelen) voor verticale integratie. De eerste is de mogelijkheid om de pijplijn gevuld te houden. Door te participeren in een grondexploitatie verzekert een ontwikkelaar zich van kavels om te kunnen bouwen. De tweede is de mogelijkheid om te sturen op kwaliteit. Zo kan een belegger die zelf ontwikkelt zijn specifieke wensen integreren in het ontwerp van het gebied en het vastgoed.

Het grote nadeel van verticale integratie is het verhoogde risicoprofiel. In de crisis is dit pijnlijk zichtbaar geworden bij projectontwikkelaars die niet of nauwelijks het hoofd boven water hebben gehouden als gevolg van de financieringslasten van grondposities. Om dit soort risico’s te mijden en toch voordeel te hebben van integratie worden quasi-integratiestrategieën toegepast. Een voorbeeld daarvan is een projectontwikkelaar met een bouwclaim. Een andere is een gebiedsontwikkelaar die niet zelf de ontwikkeling van vastgoed ter hand neemt, maar die wel door middel van uitgiftevoorwaarden sterk stuurt op de kwaliteit van bebouwing.

Hernieuwde belangstelling

Terug naar de hernieuwde belangstelling voor verticale integratie. Deze strategie stond jarenlang in de ijskast. Bedrijven specialiseerden zich en besteedden juist veel taken in de bedrijfskolom uit aan andere partijen. Door globalisering en transparantie in markten werd het steeds minder belangrijk om controle te hebben over aanvoer van grondstoffen of afzetkanalen. Bedrijven kunnen grondstoffen overal vandaan halen en allerlei (digitale) kanalen inzetten om het product bij de eindgebruiker te krijgen. Belangrijke motieven die The Economist nu noemt voor de hernieuwde interesse voor verticale integratie zijn:

  • De vraag van de consument naar eenvoud en gemak
  • Het bouwen aan een relatie met de klant vanwege de hoeveelheid aan keuzes
  • Kunnen inspelen op de snel veranderende vraag van consumenten
  • Het behalen van efficiencyvoordelen
  • Geopolitieke instabiliteit en groeiende vraag van consumenten naar duurzame producten

De genoemde motieven zijn bekend in de wetenschappelijke literatuur over verticale integratie. De eerste drie motieven kunnen worden geschaard onder het vergroten van de mogelijkheid tot productdifferentiatie. Mede onder invloed van digitalisering is de keuze van consumenten enorm, kan hun voorkeur snel veranderen en zijn hun eisen hoog. Om daar (snel) op in te kunnen spelen, is het nodig een groter deel van de productieketen te beheersen.

Het vierde motief, efficiency, behoort tot de klassieken. Hoe meer je in eigen hand hebt, hoe minder problemen. Daar kleven dus tegelijk ook grote risico’s aan. Het laatste motief met betrekking tot duurzaamheid en circulair produceren is nieuw. Om een duurzaam product te kunnen aanbieden aan het einde van de keten, moet je weten waar de grondstoffen vandaan komen en hoe deelproducten worden gemaakt.

Circulaire gebiedsontwikkeling

Gebiedsontwikkelaars die een circulair gebied willen ontwikkelen, moeten zoeken naar strategieën om samen te werken met partijen verderop in de keten (ontwikkelaars, beleggers en/of eindgebruikers). Dit gaat dan om voorwaartse integratie in de keten. De kwaliteit van een gebied als geheel wordt immers mede bepaald door het daarin gerealiseerde vastgoed en de manier waarop het gebied wordt geëxploiteerd.

Recent hield SKBN-voorzitter Theo Föllings een pleidooi vóór grootschalige invoering van erfpacht op werklocaties om daarmee te kunnen sturen op kwaliteit. Dit is in bedrijfseconomische zin een voorbeeld van quasi-integratie. De gebiedsontwikkelaar kan op deze manier sturen op de exploitatie van gebieden, zonder eigenaar te zijn van het vastgoed. En zonder heel grote risico’s te lopen. De vraag is of erfpacht dé oplossing is, of dat die vooral moet worden gezocht in het circulair ontwikkelen van gebieden en gebouwen. Erfpacht an sich garandeert immers niet dat gebieden hun waarde behouden en/of makkelijk van functie kunnen verkleuren.

Achterwaarts integreren

Gebiedsontwikkelaars die circulair ontwikkelen, moeten niet alleen vooruit in de keten kijken, maar ook juist achteruit. Zij bepalen immers hoe de infrastructuur en het groen worden aangelegd, leggen de basis voor mogelijkheden voor smart grids, et cetera. Gebiedsontwikkelaars moeten veel nadrukkelijker dan voorheen het gesprek aangaan met de producenten van alle producten die zich in de openbare ruimte bevinden. Goed nadenken over circulair aanbesteden kan daarbij al snel resultaat opleveren.

Het is niet waarschijnlijk dat gebiedsontwikkelaars achterwaarts gaan integreren in de keten. Niet in de laatste plaats omdat gebiedsontwikkelaars vaak overheden zijn die geen privaatrechtelijke taken mogen uitvoeren. Daarnaast hebben de motieven zoals The Economist die noemt vooral betrekking op (technisch) gecompliceerde producten en/of de consumentenmarkt. Toch zijn er voorbeelden te bedenken waarin een gebiedsontwikkelaar achterwaarts kan integreren: het opzetten van een eigen lokale bomenbank, een regionale grondbank, leveren van biobased grondstoffen voor straatmeubilair, et cetera.

Het lijkt sowieso een kwestie van tijd totdat gebiedsontwikkelaars de keten omdraaien. De door hen ontwikkelde gebieden zijn als het goed is de toekomstige producenten van grondstoffen. Dát is circulaire gebiedsontwikkeling.

31-08-2016
Event
Studiereis ‘Campussen, innovatiedistricten en start-up hubs’
Studiereis ‘Campussen, innovatiedistricten en start-up hubs’

“Start-ups en scale-ups zijn een belangrijke motor voor economische groei en verdienvermogen, creëren veel hoogwaardige werkgelegenheid en jagen productiviteitsgroei aan”, aldus de nieuwe minister van EZ in een brief aan de Tweede Kamer. Veel start-ups en scale-ups zijn gevestigd op campussen. Het zijn dé plekken waar bedrijven innoveren en waar talent wordt opgeleid, met belangrijke spin-off naar de regionale arbeidsmarkt en economie. De aanwezigheid/concentratie van talent is omgekeerd voor bedrijven de belangrijkste reden om zich op of in de nabijheid van een campus te willen vestigen.  Het is dan ook niet gek dat bijna elke gemeente of regio in Nederland haar eigen campus, innovatiedistrict of start-up hub wil hebben.  Tweedaagse studiereis Na vier succesvolle eerdere edities, organiseren Vakblad BT en Twynstra Gudde op woensdag 2 en donderdag 3 april 2025 een nieuwe, vijfde ‘Studiereis campussen, innovatiedistricten en start-up hubs’ naar Utrecht en de Metropoolregio Amsterdam. Tijdens de reis, die onder inhoudelijke leiding staat van campus-expert Gregor Heemskerk (partner TwynstraGudde), onderzoeken we wat de lessons learned zijn van de volgende innovatie-hotspots: >> UTRECHT SCIENCE PARK  Van besloten universiteitscomplex transformeerde Utrecht Science Park tot open campus voor onderwijs, onderzoek, incubatie en bedrijven. Hoe is de campus georganiseerd, hoe werkt business development, en wat is het deurbeleid?  >> DOTSLASH, UTRECHT KANALENEILAND  Een bruisende, private start-up campus in Kanaleneiland met ruimte voor inmiddels 250 innovatieve bedrijven. Hoe is dat gefinancierd?  https://fd.nl/bedrijfsleven/1501711/in-de-torens-van-kanaleneiland-floreren-de-utrechtse-start-ups >> H20 ESPORTS CAMPUS AMSTERDAM, PURMEREND Het Papendal van de esports: ruim 12.000 m2 bedrijfsruimte en onderwijs in diverse gebouwen rond gaming, esports en creative tech, geclusterd rond het het Rabo Esports Stadion, het grootste permanente esportsstadion van West-Europa. >> SANQUIN / HEALTH AND INNOVATION DISTRICT NEW WEST Van health district naar innovatiedistrict: Sanquin Health Solutions (SHS) ontwikkelt in samenwerking met andere gezondheidspartners en de gemeente Amsterdam in het gebied De Plantijn een campus waar innovaties in de gezondheidszorg centraal staan: het ‘Health and innvation district New West’. Hamvraag is: Hoe betrek je – als relatief gesloten zorginstelling – startup’s, bedrijven en kennisinstellingen bij de campus? >> B. AMSTERDAM B. Amsterdam positioneert zichzelf als ‘Europe’s biggest startup ecosystem’. Hier komen elke dag meer dan 2.500 mensen samen om te werken bij een van de 300 verschillende bedrijven die in drie gebouwen die in en rond de oude IBM typemachine fabriek in de hak van de Amsterdamse Ringweg A10 gevestigd zijn.  >> KENNISKWARTIER ZUIDAS Het Kenniskwartier Zuidas ontwikkelt zich snel tot innovatiedistrict rondom de universiteitscampus van de Vrije Universiteit (VU). Hoe leg je de verbinding tussen de universiteitscampus en het omliggende bedrijvengebied, en leg je de koppeling met B2C-activiteiten om naast kennis ook ‘de stad’ naar de Zuidas te halen?  KLIK HIER OM U GELIJK AAN TE MELDEN!   Centrale vraag deze editie is: hoe campussen te organiseren en te financieren? Subvragen zijn: Hoe organiseer je vastgoedontwikkeling op campussen en innovatiedistricten? Hoe zorg je voor huisvesting voor start-ups, hoe bekostig je deze onrendabele faciliteit? Hoe betrek je onderwijs- en zorginstellingen en bedrijven bij de campus?  Hoe zet je een triple helix-community of campusorganisatie op en hoe bekostig je dit?  Hoe zorg je voor een cultuur van kennisuitwisseling en open innovatie waar bedrijven en onderwijs kunnen samenwerken en wat is daarbij de rol van de campusorganisatie?  Hoe zet je een innovatieprogramma op?  Hoe maak je van een campus een bruisend stukje stad? ACHTERGROND Campussen heb je in vele soorten en maten. Van klassieke scienceparken en bedrijvencampussen tot campussen rond hbo- en mbo-instellingen, waar leren en werken samensmelt. In de grote steden zie je daarnaast privaat gefinancierde start-up hubs ontstaan. Gemene deler is dat er verbindingen gesmeed worden, tussen bedrijfsleven en onderwijs, talent en kapitaal. En ze vaak voorzien in betaalbare bedrijfsruimte voor startende ondernemingen. Het ministerie van EZ onderzoekt fysieke doorgroeimogelijkheden voor start-ups en scale-ups op campussen en daarbuiten. En elke stad wil start-ups de ruimte geven. Maar hoe organiseer je dat? Wie zorgt voor incubatieruimte, die in financiële zin vaak verlieslatend is? Moeten overheden en onderwijs deze rol op zich nemen? Of kan het op een of andere manier tóch uit? En wie springt er in de bres voor scale-ups die maatschappelijk en economisch van strategisch belang zijn, maar zich nog geen hoge huren kunnen veroorloven?  PROGRAMMA* Vertrek: Amersfoort, woensdagochtend 2 april 09.00 uur Terugkomst: Amersfoort, donderdagmiddag 3 april 18.00 uur Overnachting: Purmerend  *een volledig programma met de route en sprekers volgt spoedig FACTS & FIGURES Wat: 2-daagse campusreis; Wanneer: woensdag en donderdag 2 & 3 april 2025; Voor wie: ambtenaren van gemeenten en provincie, medewerkers van regionale ontwikkelingsmaatschappijen, mensen uit het onderwijs en iedereen die bij het ontwikkelen en organiseren van campussen en innovatieve werklocaties betrokken is; Inclusief: compleet verzorgd met lunches, diner, consumpties, overnachting, mogelijke entreegelden, vervoer, reisbegeleiding en een reisverslag achteraf; Kosten: € 1550,00 (ex. btw). KLIK HIER OM U GELIJK AAN TE MELDEN!  

02-04-2025
Nieuws
Instrumenten uit de Omgevingswet voor ruimte voor economie
Instrumenten uit de Omgevingswet voor ruimte voor economie

Sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet is het ruimtelijke-ordeningsinstrumentarium grondig veranderd. De ‘Handreiking Ruimte voor Economie’ moet overheden inzicht geven in het nieuwe instrumentarium en de toepassingsmogelijkheden hiervan voor het ruimtelijk – economisch beleid – voor ruimte voor economie. De handreiking is in opdracht van het ministerie van Economische Zaken ontwikkeld door Rho adviseurs en Antea group. Klik hier om de Handreiking Ruimte voor Economie te downloaden (PDF). Vanuit het Nationaal Programma 'Ruimte voor economie' wordt beleid ontwikkeld voor het verbeteren van de beschikbaarheid en het gebruik van werklocaties in het algemeen en bedrijventerreinen in het bijzonder. Deze handreiking beschrijft een aantal mogelijke ruimtelijke maatregelen om voldoende ruimte en kwaliteit voor werklocaties en bedrijventerreinen te waarborgen en ontwikkelen. Bijvoorbeeld door clusters van bedrijven van nationaal belang uit het Nationaal Programma Ruimte voor Economie in juridische zin te borgen en daarmee te beschermen. Denk aan de vijf industrieclusters of de veertien campussen uit het programma. Een ander voorbeeld is het toepassen van de Utrechtse BAR-code. Deze barcode maakt slim gebruik van de beschikbare ruimte door - waar mogelijk - functies te combineren (dus ook wonen en werken) en ruimte multifunctioneel te gebruiken.  De handreiking is bedoeld voor alle overheden om ervoor te zorgen dat er nu en in de toekomst voldoende ruimte voor economie beschikbaar is en te sturen op 'het juiste bedrijf op de juiste plek'. En het kan helpen bij de nadere uitwerking van het Programma Ruimte voor Economie in samenwerkingsafspraken en een uitvoeringsagenda en in het kader van de Nota Ruimte. Beeld: iStock.com - bortecristian

08-01-2025
Aanmelden nieuwsbrief