Het Kennisatelier Optimaal Ruimtegebruik organiseert projectvisits op verschillende soorten werklocaties, waar gekeken wordt naar beter benutten, intensivering en 'het juiste bedrijf op de juiste plek'.

In juni 2023 reisden we af naar Londen.
Hier leest u een verslag van de reis. 

En we gingen op studiereis in eigen land om inovatieve werklocaties en campussen te bezoeken. 
Lees hier de lessons learned.

In april 2022 waren we in Rijswijk bij de Plaspoelpolder.
Hier leest u een verslag van die dag terug

In september 2022 bezochten we Bedrijventerrein Overvecht in Utrecht.
Lees hiet het bericht over deze bijeenkomst 


Wilt u aansluiten bij deze werkgroep?
Mail dan naar [email protected] voor meer informatie en deelname. 

 

Nieuws
Behoud bedrijfsruimte in Rotterdam: Actieplan biedt bedrijven de juiste plek
Behoud bedrijfsruimte in Rotterdam: Actieplan biedt bedrijven de juiste plek

Om de jarenlange trend van afname van bedrijfsruimte te stoppen, presenteert het college van burgemeester en wethouder het Actieplan Bedrijfsruimte. Zo houdt de maakindustrie een plek in Rotterdam, blijven er voldoende banen in de stad en kunnen Rotterdammers ook in de toekomst vakmensen blijven vinden voor verbouwingen of onderhoud aan hun huis. Het college wil dat het aantal vierkante meters bedrijfsruimte op het niveau van begin 2022 blijft. Reserveren en veranderen Wethouder Robert Simons van Haven, Economie, Horeca en Bestuur (wijken en kleine kernen) zet zich met zijn Actieplan Bedrijfsruimte in voor behoud van bedrijven en werkgelegenheid in Rotterdam: “De ruimte voor bedrijven in met name de maakindustrie staat onder druk. Deze maakindustrie biedt werk aan vakmensen en dat is van essentieel belang voor de werkgelegenheid en de economie van Rotterdam. Nu en in de toekomst. “ Op de juiste plek Op sommige bedrijventerreinen zitten bedrijven die niet in die omgeving horen. Ze leveren geen belasting op voor het milieu of produceren weinig geluid en kunnen prima in de buurt van woningen of winkels staan. Die bedrijven houden ruimte bezet voor bedrijven die wel in hogere milieucategorie horen en niet dichtbij huizen kunnen staan. Het actieplan biedt betere mogelijkheden om bedrijven te helpen een geschikte plek vinden op een bedrijfsterrein. Beter benutten van ruimte In Spaanse Polder wordt gekeken naar het beter benutten van ruimte. Bedrijven die nu allemaal een eigen gebouw op een stuk grond hebben, kunnen in sommige gevallen ook op een of meerdere verdiepingen in een bedrijfsverzamelgebouw werken. Daarvoor moet geschikte en deelbare bedrijfsruimte komen. Gerichte uitgifte De gemeente is ook eigenaar van sommige bedrijfspanden en van de grond in bedrijfsgebieden. Daar start een test om bij de verkoop van panden of de uitgifte van grond criteria mee te geven, zodat er ruimte toegewezen wordt aan bepaalde soorten bedrijvigheid. Samenwerking Het actieplan is woensdag 25 oktober 2023 gepresenteerd door het college van Burgemeester en Wethouders. Het MKB Rotterdam Rijnmond is betrokken geweest bij het opstellen van het actieplan. Foto: Pixabay - header Marius Steinke | thumbnail Mark de Rooij

27-10-2023
Nieuws
Ruimte voor werk blijft een blinde vlek: Verkiezingsprogramma’s onder de loep
Ruimte voor werk blijft een blinde vlek: Verkiezingsprogramma’s onder de loep

Op 22 november gaan we naar de stembussen. Welke ideeën hebben de partijen over bewogen thema’s zoals wonen, werken, groen, digitalisering en mobiliteit? Voorafgaand aan de verkiezingen nam Stadszaken de verkiezingsprogramma’s onder de loep. Deze week: ruimte voor werk en bedrijventerreinen.  In tegenstelling tot ruimte voor wonen leven bij de meeste politieke partijen de thema's bedrijventerreinen, werklocaties en ruimte voor werk niet zo sterk. Dit terwijl er wel erkend wordt dat er sprake is van strijd om de ruimte, een tekort aan locaties en dat er keuzes gemaakt moet worden.  Lezing van alle partijprogramma’s door Cees-Jan Pen, lector De ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool en Stadszaken, leert dat er de nodige aandacht is voor maken en industrie en in met name de relatie tot de breed omarmde circulaire ambities. Toch wordt er volgens Pen, (lees ook zijn reactie: ‘Politiek zet in op een minister van Leefomgeving en Ruimte’) geen ruimtelijk vertaling gemaakt in de partijprogramma's. Zo benadrukt de Partij voor de Dieren (PvdD) zelfs om circulaire bedrijven en wonen meer te mengen, terwijl het PBL recent nog adviseerde dat de transitie naar de circulaire economie juist vraagt om uitbreiding van bestaande bedrijventerreinen.   De ruimtelijke kant en vooral extra ruimtevraag die de transitie naar de circulaire economie met zich meebrengt, blijft een blinde vlek en staat niet op het netvlies van de politieke partijen.   Alleen de PvdA/GL en Nieuw Sociaal Contract (NSC), dat dinsdag haar partijprogramma presenteerde, gaan echt in op bedrijventerreinen. PvdA/GL wil zelfs een aanjaagprogramma bedrijventerreinen.   De partij van Pieter Omtzigt heeft in zijn programma een speciale paragraaf opgenomen over ruimte voor economie, ook al richt deze zich niet specifiek op bedrijventerreinen. Wel worden in het programma van bedrijventerreinen aangestipt bij het herstellen van de biodiversiteit in Nederland.   ‘Natuurversterkend bouwen wordt de nieuwe norm, zowel op bedrijventerreinen als bij nieuw te ontwikkelen woonwijken’, schrijft de partij in haar verkiezingsprogramma.    Veel partijen, zoals de VVD, willen de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen ontmoedigen door meer te sturen op bodem en water. Ook willen de liberalen dat er wordt ingezet op een bouwakkoord waar de functiemix - en niet alleen wonen - centraal staat.   Compacte bedrijventerreinen  De PvdD legt op haar beurt de focus op toegevoegde waarde. De dierenpartij wil leegstaande bedrijfsruimte en bedrijventerreinen zonder toekomst transformeren naar groene woonbuurten.   Bij herstructurering van bedrijventerreinen moet volgens de partij van lijsttrekker Ouwehand (drie)dubbel ruimtegebruik het uitgangspunt zijn waardoor ze veel compacter worden en uitbreiding niet nodig is.   Wat ook opvalt, is dat alleen de Boer Burger Beweging (BBB) ingaat op het beter huisvesten van arbeidsmigranten op bedrijventerreinen. Andere partijen hebben in hun programma’s wel veel aandacht voor dit probleem, maar leggen niet of nauwelijks een link met bedrijventerreinen, waar toch veel arbeidsmigranten werkzaam zijn.  CDA is hier een kleine uitzondering op. De partij pleit voor invoering van een effectieve, randvoorwaardelijke bedrijfseffectrapportage die iedere gemeente moet uitvoeren, voordat een bedrijf zich ergens vestigt.   Volgens de christendemocraten moet aan de juiste voorwaarden worden voldaan, om zo te voorkomen dat nieuwe distributiecentra gebruik maken van met name laagbetaalde arbeidsmigranten, maar verder nauwelijks iets toevoegen.   In de meeste partijprogramma’s wordt summier ingegaan op de brede maatschappelijke ophef rondom de verdozing van het landschap en welke maatregelen nodig zijn.   NSC meldt dat grote nieuwe distributiecentra alleen nog mogen worden gebouwd op een beperkt aantal locaties in Nederland. De BBB zegt op haar beurt dat data- en distributiecentra moeten opgaan in het landschap.   BBB en D66: 'gebouwen die in het landschap passen'  Ook wil de partij van Caroline van der Plas dat onderzoek wordt verricht naar de toekomstige ondergrondse bouw van distributiecentra en datacenters. Groei van deze centra moet worden afgestemd op de Nederlandse behoefte.   Vanuit het kamp van D66 klinkt een overeenkomstig geluid. De partij wil dat dat bij de komst van deze gebouwen strikte ruimtelijke kwaliteitseisen gesteld worden waardoor er gebouwen ontstaan die passen in het landschap.   Hierbij kan volgens de partij van lijsttrekker Jetten gedacht worden aan het verdiept aanleggen, kleurgebruik of groene gordels.   Kleine opmerkelijke passage is verder dat de democraten bij de bevoorrading van steden voorstander zijn landelijke regie bij de totstandkoming van logistieke hubs aan de randen van steden.   D66 wil landelijke regie op logistieke hubs  BBB op haar beurt ondersteunt de komst van logistieke hubs nabij woonkernen, zodat ook kleine ondernemers die van belang zijn in deze woonkernen, bevoorraad kunnen blijven worden na de invoering van de zero emissie-zones in 2025.  NSC is de enige partij die in het programma iets zegt over het ruimtelijk-economisch beleid in Nederland. Die is volgens de partij van oudsher met name gericht op het belang van de mainports Rotterdam, Schiphol en Brainport Eindhoven.   De partij van Omtzigt wil dat er daarnaast meer oog komt voor de sterke regionale innovatieclusters van kennisinstellingen, onderwijs, bedrijfsleven en overheden in de verschillende regio’s, zoals Food Valley, Twente of Chemelot. ‘Vaak vormen deze clusters afzonderlijk en tezamen cruciale schakels in de nationale of Europese maakindustrie’, aldus NSC.  Volt: 'inzetten op energyhubs'  Volt breekt als een van de weinige politieke partijen een lans voor energyhubs die slimme verbindingen leggen tussen producenten en afnemers van verschillende soorten duurzame energie.  Daarmee vermindert de druk volgens de partij op het bestaande elektriciteitsnet en zijn bedrijventerreinen in staat om verder te groeien en te verduurzamen, ook in gebieden met (dreigende) netcongestie.  ‘Daarvoor moet er versneld uitvoering worden gegeven aan de overheidsplannen die hiervoor klaarliggen’.   Cees-Jan Pen, lector De ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool en lid van de adviesraad van Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN), zegt in een reactie dat het niet geheel onverwacht is dat ruimte voor werk en bedrijventerreinen niet echt leven binnen de politieke partijen.   ‘Politiek zet in op een minister van Leefomgeving en Ruimte’ ‘Bij de afgelopen Provinciale Staten Verkiezingen zag je helaas een vergelijkbaar beeld. Ik snap dat de woningnood chefsache is, maar een steeds schevere balans tussen wonen en werken schaadt de aantrekkelijkheid van steden, zorgt voor extra pendelverkeer en leidt tot onbereikbare banen voor met name praktijkbanen en meer praktisch geschoolden.’ Pen, die met Stadszaken de diverse politieke programma’s doorspitte op ruimte voor werk en bedrijventerreinen, durft best de stelling aan dat de kans groot is dat er weer een minister van Wonen en Ruimte komt. 'Kies voor een minister van Leefomgeving en Ruimte in plaats van de veel te grote nadruk op wonen. De woningnood kan alleen worden aangepakt vanuit een ruimtelijke ordeningsvisie, waar alle ruimteclaims en zeker wonen en werken integraal worden afgewogen. Een aparte minister van wonen of die vooral met wonen bezig is, geniet meestal de voorkeur terwijl partijen erkennen dat sprake is van strijd om ruimte voor werk, een tekort aan locaties en er keuzes moeten worden gemaakt.’ De lector voelt veel meer voor een minister van Leefomgeving en Ruimte die de kaders uitzet met mogelijk een staatssecretaris of een minister van Wonen daaronder. ‘Inhoudelijk is dit spannend, want te veel nadruk op woningen bouwen, bouwen, bouwen dreigt ten koste te gaan van vooral ruimte voor werk en het verlengde daarvan ook het groen en het landschap. Binnen de bebouwde kom zal minder ruimte zijn voor werken waardoor de druk op nieuwe bedrijventerreinen alleen maar toeneemt. Ik vrees ook dat het programma ruimte voor economie van Micky Adriaansens te laat is gekomen en helaas veel boodschappen vanuit SKBN nog moeizaam de landelijke politiek weten te vinden.’ Pen, die met Stadszaken de diverse politieke programma’s doorspitte op de thema's ruimte voor werk en bedrijventerreinen, durft best de stelling aan dat de hoop op weer een minister van Wonen en Ruimte is afgenomen.   'Kies voor een minister van Leefomgeving en Ruimte in plaats van wonen' ‘Een aparte minister van wonen of die vooral met wonen bezig is, heeft meestal de voorkeur terwijl partijen erkennen dat sprake is van strijd om ruimte voor werk, een tekort aan locaties en er keuzes moeten worden gemaakt.’   De lector voelt veel meer voor een minister van Leefomgeving en Ruimte die de kaders uitzet met mogelijk een staatssecretaris of een minister van Wonen daaronder. ‘Inhoudelijk is dit spannend, want te veel nadruk op woningen bouwen dreigt ten koste te gaan van vooral ruimte voor werk en het verlengde daarvan ook het groen en het landschap. Binnen de bebouwde kom zal minder ruimte zijn voor werken dus de druk om nieuwe bedrijventerreinen neemt alleen maar toe.’  Lees het volledige artikel op Stadszaken.nl  

26-10-2023
Nieuws
Kabinet: meer en betere fysieke ruimte voor bedrijvigheid nodig in 2050
Kabinet: meer en betere fysieke ruimte voor bedrijvigheid nodig in 2050

Bevolkingsgroei en duurzame transities resulteren een additionele behoefte van 15 procent fysieke ruimte voor bedrijvigheid. Het kabinet gaat daarom landelijke regie voeren op voldoende economische ruimte. Dat is een van de opvallendste toezeggingen in het 'Programma Ruimte voor Economie’ dat het kabinet vorige week naar de Tweede Kamer stuurde.   De ministerraad is op voorstel van minister Micky Adriaansens van Economische Zaken en Klimaat (EZK) akkoord gegaan met het Programma Ruimte voor Economie waarin een nationale aanpak staat voor deze ruimtelijk-economische uitdagingen.  Dit nationale programma is eerder in oktober 2022 aangekondigd door het kabinet. Hierin is ook rekening gehouden met de nu al toegenomen vraag naar ruimte voor bedrijvigheid die neerkomt op een uitbreidingsbehoefte van jaarlijks 700 hectare tot en met 2030, meldt de Rijksoverheid op haar website.  Van 2,6 naar 3 procent Bedrijven nemen nu 2,6 procent van de Nederlandse oppervlakte exclusief water in. Woonruimte beslaat 7,2 procent, natuur is goed voor 14,9 procent en agrarisch terrein beslaat 66,3% aan fysieke ruimte. Het kabinet verwacht dat bevolkingsgroei, verduurzamingsambities en de doelstelling van een circulaire economie in 2050 een groei van circa 15 procent (van 2,6 naar 3 procent) vergt qua fysieke ruimte voor bedrijvigheid op campussen, scienceparken en bedrijventerreinen. Verduurzaming en digitalisering veranderen volgens Adriaansens niet alleen onze maatschappij, maar vragen ook meer fysieke ruimte. ‘Denk aan de innovatieve hightech maakindustrie, een sterk groeiende energie-infrastructuur met batterijen en waterstofproductie of de grondstofverwerking en -opslag die nodig is voor een circulaire economie.  Daarom gaat het kabinet met een programma landelijk regie voeren op voldoende economische ruimte. Doel is om te voorkomen dat bedrijven door ruimtegebrek niet hierheen komen of vertrekken, we klimaatdoelen niet halen of dat er te weinig locaties zijn waar innovatieve onderzoekers en startups kunnen samenwerken’, aldus Adriaansens op de site van de Rijksoverheid. Bevolkingsgroei, energietransitie, circulaire economie en digitalisering ‘Voor een deel is de extra benodigde ruimte een gevolg van de bevolkingsgroei: de beroepsbevolking groeide in het afgelopen decennium met ongeveer 1,3 miljoen mensen naar 9,7 miljoen. Ook economische veranderingen spelen een rol.  Voor de transitie naar een duurzaam energiesysteem zijn batterijen, transformatoren, windparken, waterstoffabrieken en hoogspanningslijnen en -stations nodig. Fossiele brandstoffen vervangen door duurzame vraagt - in elk geval tijdelijk - om extra ruimte op werklocaties’, schrijft het kabinet.  Dat vervolgt: ‘Een circulaire economie gaat gepaard met grondstofverwerking en -opslag voor hergebruik. Als gevolg van e-commerce, digitalisering en de omslag naar een circulaire economie zijn er zowel een toekomstbestendig logistiek netwerk als logistieke bedrijven nodig.' ‘Geopolitieke ontwikkelingen nopen tot het aanhouden van strategische voorraden en een Nederlands aandeel in de productie- en distributieketen van kritieke grondstoffen en halfproducten.’ Pilots voor beter benutten en verduurzamen Als onderdeel van het Programma Ruimte voor Economie zet de minister ook in op een aanpak die moet leiden tot een betere benutting van de infrastructuur, ruimte én verduurzaming van bedrijventerreinen.  Middels een 10-tal pilots moet ervaring worden opgedaan met het op een effectievere manier van organiseren en financieren hiervan. Voor de eerste stap stelt het ministerie van EZK 9 miljoen euro beschikbaar. ‘Voor de pilots geldt als voorwaarde dat de provincies minimaal hetzelfde bedrag aan middelen investeren in kansenzones/bedrijventerreinen’, schrijft Adriaansens in een brief aan de Tweede Kamer. Ze schrijft in nauwe samenwerking met alle betrokkenen - andere ministeries, gemeenten, provincies, regionale ontwikkelingsmaatschappijen, campusorganisatie en ondernemers - het Programma Ruimte voor Economie te willen gaan uitvoeren. Het kabinet komt, naast het programma, begin volgend jaar voor het eerst met een nationale Ruimtelijke Verkenning Economie om bedrijvigheid in te kunnen passen in de bestaande ruimtelijke visies, die er zijn op terreinen als woningbouw, mobiliteit, natuur en klimaat en energie.   Reactie van SKBN op Programma Ruimte voor Economie Theo Föllings, voorzitter kennisalliantie SKBN: ‘Bedrijventerreinen geen weeskindje meer’  ‘In het licht van de beeldvorming over bedrijventerreinen en vooral te midden van alle ander ruimteclaims, vind ik het heel knap dat de minister van EZK een extra benodigde ruimtebeslag van de huidige 2,6 naar 3 procent voor economie in het nationaal programma Ruimte voor Economie heeft weten te krijgen. De ministerraad is daarmee akkoord gegaan en dit zal dan ook de inzet zijn voor de Nota Ruimte.’ 'Die 15 procent extra ruimte is keihard nodig in het licht van bevolkingsgroei en de transitie naar een circulaire economie. Die vergt richting 2050 – het moment we volledig circulair moeten zijn – veel extra ruimte. En dan nog is de ruimte die bedrijventerreinen innemen in vergelijking met landbouwgrond, thans 66,3 procent van de fysieke ruimte in Nederland, beperkt. ‘De vraag hoeveel ruimte werklocaties in de toekomst echt vragen, hang af van de mate waarin we er met z’n allen in slagen bestaande ruimte beter te benutten. En ook daarvoor wordt in het programma een voorzet gegeven met tien pilots voor beter benutten en verduurzamen. De mate waarin dit gaat lukken is afhankelijk van instrumenten die we daarvoor gaan inzetten. Die pilots zijn een eerste stap.’ ‘Ik ben blij dat de minister drie regionale ontwikkelingsmaatschappijen bij naam (de OMU, OMG en HMO) noemt, die nu al goede resultaten behalen en voor een belangrijk deel laten zien dat investeren in beter benutten en verduurzamen rendeert. De maatschappelijke opbrengst heb ik dan nog niet eens genoemd. Natuurlijk hopen we dat de pilots snel opgeschaald kunnen worden en een nieuw kabinet ook middelen beschikbaar stelt voor herontwikkeling, als investering.’ 'Van strategisch economisch belang is de paragraaf over campussen en innovatiedistricten. De minister wil extra ruimte scheppen voor doorgroei van startups naar scaleups. Hier liggen miljoenen vanuit de markt klaar om geïnvesteerd te worden. Maar met namen de hardware komt tot nog toe soms lastig tot stand. Het is goed dat de nationale overheid daar een meer sturende rol in wil vervullen.' 'De SKBN is verguld met dit programma. Het is nu tijd voor dit nog abstracte verhaal uit te werken in concrete acties. Dat is geen geringe opgave voor een dossier dat afgelopen 15 jaar non-existent was bij de nationale overheid.' 'We kijken uit naar een rijksbeleid met instrumenten dat complementair is aan het beleid van provincies en gemeenten. De komende periode trekken we graag samen met het Rijk, het bedrijfsleven, provincies, gemeenten én de vastgoedmarkt op het programma verder te concretiseren zodat het ook tijdens de coalitievorming een plek kan krijgen in een nieuw regeerakkoord. Daarmee zijn bedrijventerreinen geen weeskindje meer, maar geadopteerd zou je kunnen zeggen.'   

18-10-2023
Nieuws
'Zuid-Holland, koester je watergebonden bedrijventerreinen'
'Zuid-Holland, koester je watergebonden bedrijventerreinen'

Om vaart te maken met de circulaire transitie moet Zuid-Holland haar watergebonden bedrijventerreinen koesteren en niet te snel transformeren naar woningen. Dat adviseren onderzoekers van TU Delft en Vereniging Deltametropool aan de provincie. Ook belangrijk is een goede verbinding met achtergelegen bedrijventerreinen en nabijheid van de stad. De onderzoekers van TU Delft en Vereniging Deltametropool voerden het onderzoek in opdracht van de provincie Zuid-Holland uit. Daarin concluderen ze dat het belang van watergebonden transport hoe dan ook zal toenemen in de komende decennia. Ze adviseren de Zuid-Hollandse gemeenten (en die in andere provincies) daarom om zuinig te zijn op hun bedrijventerreinen met een waterverbinding. Zéker die in of nabij steden. Belangrijke gebieden zijn de Rotterdamse Haven en de havens rondom de Drechtsteden: Dordrecht, Papendrecht, Zwijndrecht. Deze locaties kunnen volgens het onderzoek doorontwikkelen tot moderne hubs voor biobased brandstoffen, waterstof, offshore-industrie en biochemische industrie. Nog beter is het creëren van een goede ontsluiting en verbindingen met de achterliggende bedrijventerreinen in de regio. Op die manier kunnen bedrijven die niet aan het water liggen meeprofiteren van de waterverbindingen, en groeit de circulaire rol van het water. Multimodale ontsluiting, het vervoeren van transport via meerdere vervoermiddelen, is ook aannemelijk. Druk op bedrijventerreinen groeit Veel gemeenten en regio’s staan voor een complexe puzzel: hoe ontwikkelen we geschikte ruimte voor wonen en werken? Hierdoor neemt de druk op bedrijventerreinen toe, omdat deze locaties zich goed lenen voor transformaties naar gemengde woon-werkgebieden. ‘Vooral locaties aan het water zijn in de ogen van gemeenten, huiszoekende burgers en projectontwikkelaars aantrekkelijk’, zegt Karel Van den Berghe, docent Ruimtelijke Planning en Economie aan de TU Delft, tegen Platform31. Tegelijkertijd groeit het belang van ruimte voor maak- en productiebedrijven, ook in of aan de rand van stedelijke gebieden. De circulaire transitie is daar deels aanstichter van, waardoor lokale consumptie- en productiebedrijven meer ruimte nodig hebben om zo succesvol te gaan opereren in een ‘strategisch autonome’ circulaire economie. Door die spagaat gaf de provincie Zuid-Holland de opdracht om de ruimtebehoefte van de circulaire economie in beeld te brengen, zodat duidelijk werd welke bedrijventerreinen de provincie moet uitsluiten van transformatie. De focus lag daarbij op bedrijventerreinen die gebruik maken van transport over water. Toekomst waterverbindingen essentieel Is watergebonden transport zo belangrijk voor de circulaire economie? ‘Op het moment nog niet echt’, zegt Van den Berghe. ‘Sommige circulaire watergebonden bedrijventerreinen maken zelfs amper of geen gebruik van watergebonden transport. Toch mogen we ervan uitgaan dat watergebonden transport in de toekomst essentieel is voor circulaire materiaalstromen. Dit geldt zeker voor een druk bebouwd gebied als Zuid-Holland.’ Het grote waternetwerk van Nederland is daarbij uniek en leent zicht goed voor circulair transport. ‘Het zou zonde zijn om dit soort locaties niet voor de circulaire economie te benutten.’ Op de in totaal 617 bedrijventerreinen van Zuid-Holland bevinden zich bovendien veel afvalverwerkende bedrijven. Deze sector is belangrijk voor een volledige circulaire economie en heeft des te meer baat bij waterverbindingen. Het onderzoek adviseert dan ook om watergebonden afvalverwerking in de provincie te stimuleren. ‘Het vraagt om een nauwe clustering om tot een goed logistiek netwerk te komen’, vult Van den Berghe aan. Verder benadrukken ze het onderzoek naar relaties tussen bevaarbaarheid en het vestigen op een watergebonden terrein, als ook onderzoek naar het gebruik maken van deze wateren. ‘Tevens is het belangrijk dat gemeenten en provincies goed onderzoeken welke specifieke sectoren en bedrijven zich in hun regio willen vestigen, wat ze nodig hebben, en kritisch nagaan in welke mate dat aansluit bij hun gewenste (circulaire) profiel.’ Gouda en Dordrecht als centrale plaatsen Via verschillende data-analyses keken de onderzoekers naar de huidige locaties van circulaire activiteiten, het huidige gebruik van water, vaardieptes en klimaatverandering. Ze keken in het bijzonder naar verschillende productiecategorieën: maakindustrie, logistiek, biobased, bouw, en circulair, en namen ook verschillende scenario’s in acht. Deze scenario’s zijn gelijk aan de vier recent verschenen PBL-scenario’s voor de inrichting van Nederland in 2050. Op basis van scheepsbewegingen liet het onderzoek zien hoe het netwerk van bedrijventerreinen er momenteel uitziet. De Schielandse Hoge Zeedijk in Gouda en de Groote Lindt in Dordrecht kwamen uit de bus als centrale plaatsen in het provinciale netwerk van bedrijventerreinen. In 2018 bracht de Erasmus Universiteit al de potentie van watergebonden bedrijventerreinen in de Metropoolregio Rotterdam-Den Haag in kaart. Ook dat onderzoek benoemde de kansen voor stedelijke distributie via binnenvaart en het faciliteren van de circulaire economie. Drie ‘kans-terreinen’ waren Binckhorst in Den Haag, Schieoevers Zuid in Delft en de Spaanse Polder in Rotterdam. Dit artikel is afkomstig van Stadszaken, van onze partner Elba\REC

22-08-2023
Achtergrond
Zo bekijkt Deventer ruimte voor werken integraal met woonambities
Zo bekijkt Deventer ruimte voor werken integraal met woonambities

Steeds meer ruimte in steden wordt geclaimd voor wonen en dus staan werklocaties onder druk. Voor Deventer reden om wonen en werken geïntegreerd te bekijken. Wethouder Thomas Walder: ‘Als we met duizenden burgers willen groeien, moet je ook met duizenden werkplekken groeien.’ Grote bedrijven die zich in Deventer willen vestigen, kunnen dat echter niet zomaar. Ze moeten punten verdienen.  ‘Deventer is nog één van de echte werksteden in Nederland’, schrijft Buck Consultants International (BCI) in een rapport over wonen en werken in de Koekstad in opdracht van de gemeente. ‘Dat willen we zo houden’, zegt wethouder Walder.   ‘Als het gaat over de ruimte voor werken, dan beschikt Deventer over een – in Nederland – zeer bijzondere kwaliteit’, schrijft BCI. ‘Namelijk het grote aaneengesloten gebied met bedrijven in de directe nabijheid van de binnenstad, de woonomgeving, de snelweg en het water.’  ‘De nabijheid van werken, wonen en recreëren biedt voordelen voor inwoners en bedrijven, maar kan ook voor onderlinge spanning zorgen. Dat vraagt om het maken van keuzes op het planlocatieniveau over welke typen functies op welke plek het meest passend zijn’, schrijft het adviesbureau.  Walder: ‘We hebben werken zwaarder op de kaart gezet, omdat we willen voorkomen dat Deventer een woonstad wordt.’ Het helpt dat binnen gemeenten meer wordt samengewerkt. ‘Waar we vroeger hele duidelijke scheidingen hadden tussen wonen en werken, we zien dat die scheiding vervalt.’ Dat geeft kansen om de opgaven integraal te bekijken. Transformatie bedrijventerreinen naar wonen  Veel werklocaties waar BCI over rept, zijn bedoeld voor kantoren, soms met innovatieve bedrijven en onderwijs. Het gaat dan onder meer om stadscampus De Kien en S-Park, vlak bij de snelweg. Walder: ‘Het aantal IT-bedrijven per inwoner is nergens zo hoog als in Deventer. Dat geldt ook voor het aantal en ingenieursbureaus’, aldus de wethouder. ‘Tegelijk hebben we gezegd: de maakindustrie  moet niet ondersneeuwen.’  Voor mensen die met hun handen werken was er altijd voldoende werk te vinden in Deventer. Dat staat onder druk. Zo is beddenfabrikant Auping verhuisd en kun je nu wonen in het Aupingkwartier, maakt een oude machinefabriek bij het station plaats voor tweehonderd huizen en krijgt het voormalige Senzora-terrein woontorens voor 130 appartementen aan de gracht.  De grootste transformatie in de stad vindt plaats op het terrein van drukkerij RotoSmeets. Die ging in 2019 failliet en liet een oppervlakte van 5 hectare achter, direct naast het oude centrum. Die ruimte is geclaimd voor een mix van wonen en werken.   We hebben wel eens gedacht: moeten we niet verplichten om meerlaags te bouwen? Ook in de naastgelegen haven worden appartementen gebouwd en staan er nog meer op de planning in andere havenarmen. De stad aan de IJssel, met iets meer dan 100.000 inwoners, wil de komende jaren 11.000 woningen bijbouwen en transformatie is een belangrijke manier om ruimte te vinden. Daardoor schuift de milieuruimte voor zware industrie op. Toch wil Walder ruimte blijven bieden aan bedrijven met werk voor praktisch opgeleiden. Dat is een lastige zoektocht. Uit het rapport van Buck blijkt dat Walder in zijn stad een bedrijventerrein van 40 tot 60 hectare nodig heeft. ‘Er moet nog een A1-locatie bijkomen.’  Die A1 is een bedrijventerrein naast de snelweg A1, waar door de gunstige ligging distributiecentra van zowel Aldi, Plus, Sligro, Coolblue en een klein distributiecentrum van Jumbo zijn gevestigd. ‘We hebben wel eens gedacht: moeten we die niet verplichten om meerlaags te bouwen?’, zegt Walder.   'De grond hier is niet minder waardevol dan in die het westen' ‘Dat de grond hier goedkoper is dan in het westen van Nederland, wil niet zeggen dat de grond minder waardevol is’, zegt de wethouder. Van die meerlaagse eis ziet Deventer voorlopig af, want nieuwe distributiecentra zijn niet welkom.   ‘Met onder meer Aldi, Plus en Sligro binnen de gemeente hebben wij ons steentje voor distributiecentra wel bijgedragen.’ Dus moet Walder niet alleen op zoek naar nieuwe bedrijfsruimte, maar ook naar geschikte bedrijven.  Die opgaven betekent keuzes. BCI stelt er tien voor in het rapport: Breng versnelling aan in het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen; Zoek naar ruimte voor een nieuw MKB-bedrijventerrein; Wees terughoudend met het aantrekken nieuwe grote logistieke bedrijfsvestigingen; Bied maatwerk in de dorpen en kernen als het gaat over lokale bedrijvigheid; Creëer ademruimte voor de binnenstad als huiskamer van de stad; Kies voor een concentratiestrategie van de kantorenmarkt; Bouw verder aan de ingezette koers voor de innovatie-ecosystemen; Investeer in de circulaire potentie van het havengebied; Kom tot een realistische functiemix in de gemengde woon-werkgebieden; Behoud altijd ruimte voor kleinschalige maak-, kunst- en ontwerpbedrijven. Bedrijfsruimte kan Deventer vinden in het beter benutten van de bestaande bedrijventerreinen, onder meer door herstructurering van oudere industriegebieden. Zoals Bergweide III. Dat industrieterrein voor lichte bedrijfsmatige activiteiten kan volgens BCI profiteren van de ontwikkelingen op het naastgelegen Rototerrein. Bergweide IV krijgt dan ruimte voor de zwaardere industrieën.  Zolang het dus maar geen grote distributiecentra zijn. Dat roept de vraag op: wat past dan wel in de stad? Naast uitbreiding van bestaande zware industrie, zegt het adviesbureau dat onder meer MKB, innovatiegebieden en kleinschalige maakbedrijven een welkome aanvulling kunnen zijn.  Eisen aan bedrijven Walder draait het om: niet welke bedrijven hij naar de stad wil halen, maar welke bedrijven naar zijn stad willen komen. ‘Die moeten zichzelf pitchen als ze een plek willen krijgen hier’, zegt hij. Ze moeten punten scoren. Bedrijven moeten vertellen wat ze gaan betekenen voor de Deventer economie, zegt Walder. ‘En je moet bijvoorbeeld aantonen wat jouw bedrijf bijdraagt aan de Sustainable Development Goals van de Verenigde Naties.’   Ook circulariteit staat hoog op de agenda. ‘Je gebouw staat er voor dertig jaar. Je moet daarom denken aan de eisen van de toekomst.’ Minimaal aan het Bouwbesluit voldoen, is niet voldoende voor Deventer.  Met de vele ingenieursbureaus en ook bouwbedrijven binnen de stadsgrenzen kan de stad dat ook eisen. Of, zoals BCI dat formuleert: ‘De kracht van Deventer schuilt in het vermogen om belangrijke transities in energie, materialen en diensten niet alleen te ontwikkelen, maar ook daadwerkelijk toe te passen. In Deventer worden de transities in de praktijk vormgegeven.’  Dit artikel verscheen eerder op Stadszaken.nl. Foto: Stadszaken.nl

18-07-2023
Achtergrond
SKBN Studiereis - Londen in 7 lessen
SKBN Studiereis - Londen in 7 lessen

Londen groeit snel. En zoals geldt voor andere grote steden, komt ruimte voor werken in de verdrukking. De stad wil de teruggang van ruimte voor werken een halt toeroepen. Reden genoeg voor de SKBN om van 6 tot 8 juni Het Kanaal over te steken om te kijken hoe de Britten werk maken van werken. Maar de Britse hoofdstad heeft meer te bieden. >>> terugkijktip: ‘Yes, we want industry in our cities.’, de keynote van prof. Mark Brearley op het BT Event 2020 Londen groeide sinds midden jaren ’80 met bijna 2,5 miljoen personen. Een belangrijk deel van de groei kwam door internationale migratie, In 2020 klom de populatie van de metropool voor het eerst boven de 9 miljoen, waarmee de metropool het oude record uit 1939, toen de stad 8,6 miljoen inwoners telde, weer ruimschoots overtrof. Volgens onderzoeksinstantie Trust for London groeit de populatie van de Britse hoofdstad tot 9,4 miljoen in 2030, waarmee Londen de status van megacity (10+ miljoen) nadert. Greater Londen bestaat uit 32 lokale boroughs die samen met de City of Londen Corporation (de lokale bestuursautoriteit van de ‘Square Mile’, het financiële district en historische centrum van Londen) samenwerken in de Greater London Authority (GLA). De GLA is strategische regionale autoriteit met bevoegdheden op het gebied van transport, politie, economische ontwikkeling, brand- en noodplanning en stedelijke planning. De GLA bestaat uit twee onderdelen: het dagelijks bestuur van de burgemeester van Londen (Mayor of London) en zijn kabinet (London Mayoral cabinet) en het 25-leden tellende London Assembly dat de Mayor of London controleert. Zowel de Mayor of London als de Assembly worden direct door de bevolking gekozen en zijn sinds 2016 in handen van Labour. Het ruimtelijke planningsbeleid van de Mayor of London wordt gedetailleerd beschreven in het wettelijke London Plan dat regelmatig wordt bijgewerkt. Lees hier het uitgebreide verslag van de programmaonderdelen over drie dagdelen die de studiereis telde. Les 1: Borg strategische werklocaties van regionaal of nationaal belang. Werklocaties hebben vaak een belang dat verder reikt dat de gemeentegrenzen. De GLA heeft 50 sites aangewezen op basis van criteria die een strategisch belang voor groot-Londen onderstrepen. De GLA regionale waakt als regionale autoriteit over het behoud van deze sites, net zoals het ministerie van EZK voornemens is een aantal clusters van nationaal belang te borgen en provincies die een instructieregel instelden of voornemens dit te doen om bepaalde industrie- en bedrijvengebieden als werkgebieden te beschermen. Werk vervolgens nauw samen met lokale overheden om deze locaties fit for use te houden, eventueel met een financiële bijdrage. Les 2: Subsidiëren is niet de heilige graal, investeer als het nodig is zélf in ruimte voor werken als de makt dat niet doet. In Barking and Daggenham in Londen investeert een ‘special purpose vehicle’ risicodragend in het opruimen van gebieden en maakt nieuwe ontwikkelingen mogelijk, of investeert hier zelf actief in. Dat laat zien dat subsidiëren is niet de heilige graal is. Een overheid kan ook gewoon investeren. Naast meer risico kan een publieke ontwikkelmaatschappij – in dit geval Be First (zie onder) genoegen nemen met een lange terugverdientijd en heeft daarmee een langer adem die nodig is om een gebied zoals Barking in Oost-Londen te transformeren. Les 3: Als het niet in de breedte kan, dan in de hoogte. Barking Industria (zie onder) komt in plaats van ruimte-extensieve halletjes en biedt op een kleine oppervlakte ruimte aan een veelvoud aan werkgelegenheid in vergelijking met de oude situatie. Voor Oost-Londen, dat kampt met industrieën die op hun retour zijn (bijvoorbeeld bij Ford Daggenham), is dat geen overbodige luxe. Deze betere benutting van de ruimte levert maatschappelijke meerwaarde op. Voorlopig lijkt Be First als ontwikkelaar het gat tussen de lokale vastgoedprijzen (die nog laag zijn) en de hogere kostprijs te moeten dichten. Les 4: Breng voor-wat-hoort-wat-planologie in de praktijk. Waar de Nederlandse anterieure overeenkomst enkel ingezet wordt voor kostenverhaal en alleen tot stand komt met medewerking van een marktpartij, kent Engeland sinds jaar en dag de Section 106, een wettelijke regeling voor een tegenprestatie die plaatselijk autoriteit kan eisen, in ruil voor een omgevingsvergunning. In Oost-Londen zetten boroughs de S106 in om in gebiedsontwikkelingen de realisatie van een bepaald aandeel betaalbare bedrijfsruimte af te dwingen. Werkcorporaties als The Trampery kunnen deze bedrijfsruimte exploiteren. Les 5: Mik op anderen dan enkel commerciële en private aanbieders van bedrijfsruimte. Londen leert dat een woningcorporatie best bedrijfsruimte kan ontwikkelen en aanbieden. En ook intermediaire organisaties als The Trampery kunnen, in combinatie met bovengenoemde wettelijke regeling die bedrijfsruimteaanbod kan afdwingen, een vitale rol vervullen op de bedrijfsruimtemarkt. Les 6: Garageboxen over? Kat ze op tot vitale werkruimtes voor de buurt. Woningcorporatie Poplar HARCA zat in haar maag met garageboxen. In plaats van ze te laten verloederen of af te breken, investeerde Poplar HARCA in transformatie naar een cluster met mode-studio’s. Les 7: Werk niet samen om het samenwerken, start met een ambitie. BID Camden Town Unlimited (zie onder), toont dat je met een gemeenschappelijk doel commitment kunt genereren bij ondernemers en andere stakeholders in een gebied. En op die manier trekt de Londense BID activiteiten naar zich toe die de Nederlandse BIZ ver overstijgen, zoals het aanbieden van werkruimte en de ontwikkeling van een nieuwe highline.

27-06-2023
Achtergrond
Lessons learned van de studiereis Innovatieve werklocaties en campussen 2023
Lessons learned van de studiereis Innovatieve werklocaties en campussen 2023

Het kabinet zet vol in op het stimuleren van innovatieve ecosystemen, als onderdeel van een groen en strategisch industriebeleid. De regio vormt hierbij een cruciaal schaalniveau, omdat het aansluit bij veel mechanismen achter innovatieprocessen bij bedrijven. Daarnaast werkt het kabinet aan maatregelen om de arbeidsmarktkrapte tegen te gaan. Op campussen en andere innovatieve werklocaties komen beide opgaven samen. Het zijn plekken waar kennis, kunde en kapitaal samenkomen, met belangrijke spin-off naar de regionale arbeidsmarkt en economie. De aanwezigheid van talent is voor bedrijven een belangrijk motief om zich op een campus te willen vestigen, naast voorzieningen en het ecosysteem. Na succesvolle edities in 2020 en 2022, organiseerde TwynstraGudde samen met Vakblad BT een nieuwe tweedaagse ‘studiereis innovatieve werklocaties en campussen’ in april dit jaar.  Tijdens de reis, die onder inhoudelijke leiding stond van campus-expert Gregor Heemskerk (partner TwynstraGudde), werd onderzocht wat de leassons learned zijn van de innovatie-hotspots die ze bezochten. Tweedaagse studiereis Tijdens de studiereis werden de volgende locaties bezocht: Smart Campus Leerpark (SCALE) in Dordrecht is een mbo-campus die steeds meer bedrijven naar zich toe haalt en doorgroeit in de richting van een leer- en innovatiepark met ruimte voor bedrijven. Focus ligt daarbij op de maritieme sector die in de Drechtsteden groot is. Belangrijke onderdelen van de campus zijn de duurzaamheidsfabriek en de maakfabriek: twee werk- en experimenteeromgevingen waarin bedrijven én studenten samenwerken aan nieuwe innovaties. Smart Campus Leerpark heeft de interesse gewekt van de vastgoedsector, dat er medio 2023 het eerste gecombineerde bedrijfs-onderwijshuisvesting oplevert. Smart Campus Leerpark beoogt méér dan alleen een fysieke campus te zijn, maar wil de spil zijn in een regionaal innovatie, opleidings- en bedrijvennetwerk in de Maritieme Sector. Inmiddels zijn al een aantal prominente bedrijven uit de regio aangehaakt.   Open Manufacturing Campus (OMC) in Turnhout is een uit Philips/Signify voortgekomen bedrijvencampus met gedeelde (test)faciliteiten die succesvol is in het aantrekken van innovatieve maakbedrijven; de private campus heeft de ambitie de meest productieve vierkante kilometer van België te worden. Business development manager Jan Michiels van de campus, afkomstig van Signify, noemt OMC ook een proactieve reconversie van een industriële site. De nieuwe maakbedrijven op de campus tellen samen ongeveer 400 medewerkers, nét zo veel medewerkers als Signify nog op OMC heeft rondlopen. Signify zal naar verwachting haar productie verder afschalen in Turnhout, waarmee ruimte vrijkomt voor nieuwe bedrijven die gebruik maken van de faciliteiten en kennisbasis die Signify achterlaat en dat verder wordt uitgebouwd, waarbij mede geleund wordt op Europese fondsen. OMC werkt samen met Brainport Industries Campus (BIC) in Eindhoven en Flanders Make, een strategisch onderzoekscentrum voor de maakindustrie dat verbonden is aan vijf Vlaamse Universiteiten en support verleent aan bedrijven in de maakindustrie.   De Eindhovense Brainport Industries Campus (BIC) is een duurzaam en innovatief werklandschap voor de hightechmaakindustrie. Hier innoveren en produceren bedrijven, overheden en onderwijsinstellingen onder één dak. BIC presenteert zich wel als de ‘fabriek van de toekomst’. BIC is een initiatief van Provincie Noord-Brabant, Gemeente Eindhoven, Brainport Industries, VOF BIC, SDK Vastgoed en KMWE vanuit het netwerk van 1e, 2e en 3e toeleveranciers in de hightechmaakindustrie, waarin de gehele supply chain is vertegenwoordigd. BIC 1 is ontwikkeld door SDK Vastgoed, een dochterbedrijf van VolkerWessels. SDK verkocht de grond en het gebouw twee jaar geleden aan de Engelse investeerder Capreon. SDK Vastgoed en Maja Investments blijven samen BIC 1 beheren én de volgende fasen ontwikkelen. Grote huurders zijn ASML, Meta, en high tech-toeleveranciers zoals KMWE, Anteryon, onderwijsinstellingen zoals Summa College, Fontys en Avants en diverse softwarebedrijven zoals Siemens die ook gemeenschappelijke voorzieningen delen. De totale oppervlakte van BIC is 200 hectare waarvan 65 hectare bebouwd worden.   De life science campus Pivot Park in Oss komt feitelijk voort uit een reddingsoperatie nadat medicijnfabrikant MSD zich gedeeltelijk terugtrok en de provincie Noord-Brabant, Gemeente Oss en het ministerie van Economische Zaken MSD-onderzoekers in de gelegenheid stelden nieuwe bedrijven te starten in oude MSD-gebouwen. Het vastgoed is in handen van een publieke beheer-bv met de provincie Noord-Brabant en de gemeente Oss als aandeelhouders. Vanwege de grote vraag naar nieuwe lab-, productie- en ander bedrijfsruimte zijn en worden nieuwe gebouwen toegevoegd aan de campus, die onderdeel uitmaakt van het indrukwekkende Osse lifesciencecluster, hét hart van de Nederlandse medicijnontwikkeling-industrie. Aanvankelijk werkten provincie en gemeente toe naar een exit-strategie, omdat vastgoedexploitatie geen primaire taak is van de overheid. Vanwege de investeringen in nieuwe gebouwen is het besluit over eventuele verkoop vooruitgeschoven. De vraag of het campusvastgoed van de hand moet worden gedaan en onder welke voorwaarden, heeft een extra lading gekregen door de verkoop van High Tech Campus aan een Singaporees staatsfonds en discussie over strategische autonomie. Centrale vraag De centrale vraag van de 2023 editie was: Hoe ontwikkel je een campus en zorg je ervoor dat deze ook echt spin-off genereert? Op de campussen werken triple helix-partners samen: het draait om kennisuitwisseling tussen bedrijven en onderwijsinstellingen, vaak gefaciliteerd door de overheid. Een belangrijke rol is daarbij weggelegd voor de campusorganisatie.  Maar ook: Wat doet zo’n campusorganisatie nu precies? En hoe wordt de campusorganisatie gefinancierd? Aandachtspunt is dat de zeggenschap tussen productie, innovatie en onderwijs in evenwicht moet zijn. Als bedrijven gaan domineren, bestaat het risico dat het korte termijn-belang gaat prevaleren. Maar als onderzoeks- en onderwijsorganisaties teveel invloed krijgen, dan is het risico dat er te weinig wordt doorgepakt. Hoe zijn de vier hotspots met die spanning omgegaan? Het bouwen van een campus vergt een lange adem. Het gaat dus om de kunst om communities te vormen en te onderhouden, om bedrijven te trekken en om netwerken en ecosystemen te bouwen. Welke instrumenten kunnen hiervoor worden ingezet? Hebben Dordrecht, Turnhout, Eindhoven en Oss dezelfde handelingsrepertoire, of handelen zij toch weer net anders?

22-06-2023
Nieuws
Vastgoedjournaal.nl: "SKBN: Meer bedrijven naar de steden"
Vastgoedjournaal.nl: "SKBN: Meer bedrijven naar de steden"

Als er niet snel wordt ingegrepen worden de bedrijventerreinen een ondergeschoven kindje in de woningbouwdiscussie. 'Bedrijven in de lichtere milieucategorie moeten meer richting de stad, en plaatsmaken voor het type bedrijf waar de terreinen voor bedoeld zijn', dit zegt SKBN-voorzitter Theo Föllings in gesprek met VJ.  Als er niet snel wordt ingegrepen lijken de Nederlandse bedrijventerreinen een ondergeschoven kindje te worden in de woningbouwdiscussie. Er zijn twee kritieke kwesties die volgens de Stichting Kennisalliantie Nederlandse Bedrijventerreinen (SKBN) onmiddellijke aandacht van minister De Jonge vereisen. 'De Jonge is ook minister voor Ruimtelijke Ordening' De laatste jaren draait het in de discussies over stedelijke ontwikkeling vooral over woningbouw. Beleid voor de cruciale bedrijventerreinen in de Nederlandse steden dreigen hierdoor een ondergeschoven kindje te worden. ‘Terwijl we ambitieuze plannen nastreven om aan de groeiende vraag naar huisvesting te voldoen, is het van cruciaal belang dat we de noodzaak om onze bedrijventerreinen onder de loep te nemen en te optimaliseren niet verwaarlozen’. Aan het woord is Theo Föllings, voorzitter van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN). Hij wijst erop dat het ook de taak is van Hugo de Jonge, die niet alleen minister voor Volkshuisvesting is maar ook voor Ruimtelijke Ordening, om een betere balans te vinden tussen de woningbouw en de noodzakelijke bedrijventerreinen. De meeste Nederlandse bedrijventerreinen omvatten een scala aan activiteiten, waaronder distributie, groothandel en andere stedelijke diensten zoals ambachten en de auto-industrie. Op dit moment vallen van de 3.800 bedrijventerreinen in Nederland naar schatting vallen maar liefst 3.600 in de categorie gemengd gebruik. Er zijn echter twee kritieke kwesties die volgens de kennisalliantie onmiddellijke aandacht vereisen. Strenger beleid op scheefwerken Ten eerste is er het probleem van ongepaste grondtoewijzing vanuit gemeenten. Sommige bedrijven die zich op bedrijventerreinen hebben gevestigd voeren bedrijfsactiviteiten die te licht zijn voor de milieucategorie uit het bestemmingsplan. Hierdoor houden zij ruimte bezet die niet voor hen bedoeld is. Met als resultaat dat de zwaardere industrie geen plek kan vinden waar zij hun bedrijfsactiviteiten, die wel voldoen aan de milieucategorie, kunnen uitvoeren. Föllings: ‘De Nederlandse campussen en innovatiedistricten lijken hier al van te hebben geleerd en hanteren daarom een strenger toelatingsbeleid. Voor de gemengde bedrijventerreinen, waar we er in Nederlands pakweg 3.600 van hebben, beginnen we pas de laatste jaren na te denken over circulaire economie en ruimte voor deze activiteiten. En daarmee komt het probleem ‘scheefwerken’ in meer in beeld en gaan we nadenken over hoe we dit kunnen aanpakken, maar dat kost tijd én geld. Het is wel van belang daar nu al rekening mee te houden.’ Lichte bedrijven inpassen in de stedelijke gebieden Zijn er om dit probleem te tackelen meer vierkante meters nodig voor bedrijventerreinen? Föllings: ‘Wat we nu nodig hebben is ‘schuifruimte’. Wanneer de bedrijventerreinen op de juiste manier wordt (her)ingericht, zal het aantal meters onder de streep mogelijk  vergelijkbaar zijn met  wat we nu hebben. Dat betekent wel dat de lichte bedrijven zich meer richting de stedelijke gebieden moeten verplaatsen. Daar moet wel ruimte voor zijn.’ Als minister De Jonge blijft streven naar een ambitieuze jaarlijkse productie van 100.000 nieuwe woningen, is er volgens de SKNB ongeveer 26 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte nodig. Door echter de niet-actuele leegstand te verminderen en efficiënter gebruik van ruimte te implementeren, kan het vereiste nieuwe volume beperkt worden tot ongeveer 20 miljoen vierkante meter. Kwaliteit over kwantiteit. Het feit dat er nu überhaupt over het herinrichten van bedrijventerreinen wordt gesproken, zal volgens Föllings leiden tot nieuwe concepten en innovatieve oplossingen. ‘Maar deze transformatie zal echter wel om tijd en gezamenlijke inspanning vragen.’ 30 procent van bedrijventerrein-gebruikers kunnen naar stedelijk gebied Op dit moment is er gemiddeld 26,3 vierkante meter bedrijfsruimte per woning. Met de ambitieuze jaarlijkse productie van 100.000 nieuwe woningen, is er volgens de kennisalliantie ongeveer 26 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte nodig. Door echter de niet-actuele leegstand te verminderen en efficiënter gebruik van ruimte te implementeren, kan het vereiste nieuwe volume worden beperkt tot ongeveer 20 vierkante meter per nieuwe woning. In totaal gaat het dan om 20 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte die daarvoor nodig is. 'Ruimtelijke analyses tonen aan dat ongeveer 30 procent van de activiteiten die momenteel plaatsvinden op bedrijventerreinen ondergebracht kunnen worden in gemengd gebruik zones in stedelijk gebied. Hiervoor moet echter wel voldoende ruimte beschikbaar zijn.' Föllings wil beleidsmakers erop attenderen om hier rekening mee te houden bij gebiedsontwikkelingen. De toekomst van logistiek In het kader van de themamaand Logistiek vroeg VJ Föllings ten slotte naar zijn visie met betrekking tot de grotere bedrijventerreinen c.q. distributiecentra en de discussie rondom de ‘verdozing’ van het landschap. ‘Wat er de afgelopen jaren is bijgebouwd aan grote distributiecentra is mede het gevolg van het  het ABC-locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen, dat in de jaren negentig in gang is gezet door de overheid. Wel doordacht en met als variabelen mobiliteit en het aantal werknemers. Het uitgangspunt van het plan was dat bedrijven met veel werknemers of bezoekers zich bij voorkeur moeten vestigen op een locatie die goed ontsloten is door openbaar vervoer. Omgekeerd moest de ontwikkeling van publieks- of arbeidsintensieve bedrijven op locaties die alleen per auto bereikbaar zijn, worden tegengegaan. Deze locaties dienden te worden gereserveerd voor arbeidsextensieve bedrijven die voor de bedrijfsvoering afhankelijk zijn van transport over de weg. En zo geschiedde. 'We weten ook dat een dergelijk beleid 10 tot 15 jaar nodig heeft om zichtbaar te worden. Aan het begin van dit millennium is door het ministerie voor Ruimtelijke Ordening dit beleid on hold gezet maar zien we de doorwerking nog altijd terug langs onze snelwegen', aldus Föllings. Hij vervolgt: 'De digitalisering van onze samenleving doet ook nog eens een duit in het zakje waardoor distributiepatronen rond goederenstromen en mobiliteitsvraagstukken van mensen, in termen van werken en vrij tijd, zich wijzigen. Deze effecten kunnen we nog niet allemaal uitekenen op de ruimtelijke tekentafels maar dat ze verder van invloed zullen zijn op het ruimtegebruik en locatie-ontwikkeling, is voor menigeen geen punt van discussie meer. Steeds meer horen we dat ook de energiehuishouding rond bedrijventerreinen mogelijk bepalend gaat worden welke locaties voor wat voor een soort bedrijvigheid kunnen worden ontwikkeld. Dit vraagt om nadere beschouwing.' Föllings antwoordt geen glazen bol te hebben, op de vraag of er meer grote logistieke centra moeten worden bijgebouwd, nu de vraag fors is afgenomen. ‘Er is welllicht voor de behoefte van nu genoeg gebouwd, misschien moeten we nu even een soort van adempauze nemen.’ Bron: Vastgoedjournaal.nl  

07-06-2023
Nieuws
Kritiek op Programma Werklocaties: ‘Zelfde lot dreigt als voorganger’
Kritiek op Programma Werklocaties: ‘Zelfde lot dreigt als voorganger’

Het Programma Werklocaties van minister Adriaansens komt in gevaar als bij de uitvoering geen rekening wordt gehouden met de sterke vraagfluctuatie naar bedrijventerreinen. Voor het beleid is het cruciaal dat de komende jaren periodiek een behoefteraming plaatsvindt en dat actuele ontwikkelingen consequent worden gemonitord.  Gebeurt dit niet en speelt het programma werklocaties niet in op de actualiteit, dan dreigt eenzelfde lot als het Convenant Bedrijventerreinen, waarschuwen Erik Louw en Han Olden in een opinieartikel in het kwartaalblad van de Vereniging van Vastgoedonderzoekers Nederland (VOGON).  Louw, universitair docent aan de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft en Olden, zelfstandig adviseur regionale economie en commercieel vastgoed en penningmeester van de VOGON, zijn in hun analyse kritisch op het tweesporenbeleid in het Programma Werklocaties dat onderdeel is van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Dit beleid spitst zich toe op meer ruimte voor economische activiteiten, wat uiteindelijk moet resulteren in een betere benutting van bestaande bedrijventerreinen.  ‘Zo’n tweesporenbeleid werd ook gevoerd in het Convenant Bedrijventerreinen, maar heeft niet goed gewerkt’, concluderen de auteurs. Volgens beide onderzoekers is er nog altijd een ruim aanbod aan bouwrijpe grond. De veroudering van bedrijventerreinen is bovendien niet echt een halt toegeroepen.  ‘Verdozingsdiscussie mag niet van invloed zijn’  Om een nieuwe mislukking voor te zijn, moet het Programma Werklocaties volgens beide auteurs vooral ‘voldoende flexibel’ zijn waar het gaat om de verwachte sterke fluctuatie in de vraag naar bedrijventerreinen.  Provincies, gemeenten en het Rijk wordt door Louw en Olden op het hart geduwd om een lange adem aan te houden. De effecten van het programma zijn pas duidelijk op de lange termijn. ‘Het heeft het weinig zin om beleid te initiëren en vervolgens weer af te schaffen, zoals bij het Convenant Bedrijventerreinen is gebeurd.’  De mogelijke schaarste aan vestigingsmogelijkheden op bedrijventerreinen die ontstaat door de ‘verdozingsdiscussie’ mag volgens beide wetenschappers geen invloed hebben op de uitvoering van het werkprogramma.   ‘Het Rijk moet zich bij de uitvoering baseren op goed onderbouwde ramingen van de vraag. Met de provincies moeten harde afspraken worden gemaakt over de uitvoering van het beleid en de voortgangsbewaking.’  ‘Nadruk ligt nu op woningbouwpaatjes’  Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio Fontys Hogeschool en lid van de adviescommissie van SKBN, sluit zich aan bij dit het advies van Louw en Olden. 'Op Rijksniveau moet actuele monitoring en data beschikbaar zijn. Het PBL of CBS zouden prima de ontwikkelingen van vraag en aanbod kunnen monitoren.'   Volgens Pen is het zaak dat net als bij woningbouw nauwkeurig wordt gevolgd hoe ruimte voor werken zich ontwikkelt. 'Deze kennis en informatie is nodig om de integrale afweging te maken tussen ruimte voor wonen en werken, terwijl de nadruk nu meestal ligt op woningbouwplaatjes.'   De monitoring waar Louw en Olden voor pleiten, helpt in het objectiveren van het verdozingsdebat, zegt Pen. 'Of je ze mooi of lelijk vindt, bedrijventerreinen spelen nu eenmaal een grote rol.'  Foto: Montea

07-06-2023
Nieuws
Merwehaven Rotterdam: van ruwe haven naar bruisende en duurzame woon-werkwijk in Merwe-Vierhavens
Merwehaven Rotterdam: van ruwe haven naar bruisende en duurzame woon-werkwijk in Merwe-Vierhavens

De Merwehaven in M4H Rotterdam wordt de wijk van de toekomst. In het gebied wordt wonen, werken en de haven samengebracht. Duurzaamheid en circulariteit is het uitgangspunt. In de Merwehaven komen ongeveer 2.500 huur- en koopwoningen, in alle prijsklassen, en is er ruimte voor zo’n 30.000 m2 vloeroppervlak voor innovatieve, creatieve maakbedrijven en maatschappelijke voorzieningen zoals een basisschool en gezondheidscentrum. Daarnaast is er volop ruimte voor horeca en sport én komen er goede verbindingen met omliggende wijken. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een masterplan opgesteld dat 25 mei 2023 is aangeboden aan de gemeenteraad. Wethouder Chantal Zeegers (Klimaat, Bouwen en Wonen): “In de Merwehaven begint de toekomst van Rotterdam. Een energiek, duurzaam, circulair en groen gebied waar je kunt wonen, werken en recreëren. In Merwehaven vloeien stad en haven samen. De stoere, historische omgeving is een unieke plek om te wonen, en is een broedplaats voor creatieve ondernemers.” Duurzaam, circulair en klimaatadaptief De nieuwbouw in de Merwehaven bestaat uit woningen met een zo laag mogelijk energieverbruik. Dat doen we door het ontwerpen van duurzame gebouwen. En er komt een slim energiesysteem dat is gericht op het opwekken, opslaan en uitwisselen van energie, om onnodig energieverbruik te voorkomen. Voor de gebiedsontwikkeling wordt de milieu-impact zo klein mogelijk gehouden door op een circulaire manier te werken. Bestaande gebouwen worden waar mogelijk behouden en materialen zo hoogwaardig en lokaal mogelijk hergebruikt. Voor de nieuwe gebouwen wordt gestuurd op het zoveel mogelijk gebruik maken van hernieuwbare natuurlijke materialen of hergebruikte materialen. Daarnaast worden ontwikkelaars bij de aanbestedingstenders uitgedaagd om gebouwen toekomstbestendig te ontwerpen en te bouwen. Om hittestress tegen te gaan is er ruimte voor koele verblijfsplekken en zal de buitenruimte natuurlijk worden ingericht met veel biodivers groen en weinig verharding. Centraal parkeren – ruimte voor fietsers en voetgangers Langzaam verkeer wordt het uitgangspunt in de Merwehaven. Parkeren gebeurt in centrale mobiliteitspunten in de wijk, met daaraan gekoppeld een breed aanbod aan deelmobiliteit maar ook voorzieningen, zoals een pakketservice, fietsenmaker of buurtsuper. Zo komt er ruimte vrij om een groene stadswijk te maken met meer plek voor fietsers, voetgangers en om te verblijven. Rotterdam Makers District Merwehaven is een deelgebied in het Merwe-Vierhavensgebied (M4H). M4H verandert de komende jaren naar een bruisend stadsdeel met woningen, horeca, evenementen, onderwijs en cultuur. In M4H werken ondernemers en kennisinstellingen aan innovaties voor de nieuwe duurzame economie. Hier is ruimte om te werken aan, en experimenteren met technische innovaties voor de toekomst van stad en haven. Het gebied is voor de hele regio ook de kraamkamer, proeftuin én etalage voor de circulaire economie. Collectiviteit vormt hierbij de basis voor circulariteit: kennis, ruimte en stromen worden in fysieke en digitale netwerken gedeeld. Vervolg Na vaststelling van het Masterplan wordt verder gewerkt aan de volgende fase van de gebiedsontwikkeling. In de loop van 2024 starten naar verwachting de voorbereidende werkzaamheden, om nog in 2025 de eerste bouwactiviteiten te laten plaatsvinden. Foto: Gemeente Rotterdam i.s.m. bureau UFO-urbanism en OBSCURA

25-05-2023
Nieuws
Werkgevers: sluit naast woondeals ook ‘maakdeals’
Werkgevers: sluit naast woondeals ook ‘maakdeals’

Het Rijk, de provincies en gemeenten moeten ‘maakdeals’ sluiten en zo ruimte reserveren voor maakindustrie. Anders lopen de energietransitie, circulaire transitie en economische groei vast. Dat bepleiten VNO-NCW en MKB-Nederland in een open brief aan de Tweede Kamer. Een terechte maar onvolledige oproep, reageert Cees-Jan Pen, lid van de SKBN Adviesraad. In de maakdeals moeten afspraken komen voor ruimte voor bedrijvigheid en bijvoorbeeld verduurzaming van bedrijventerreinen. De organisaties hopen dat hun input wordt meegenomen als de Tweede Kamer op 11 mei debatteert over ruimtelijke ordening.  De maakdeals zijn volgens VNO-NCW en MKB-Nederland nodig omdat de ruimte voor economie anders in het geding dreigt te komen. Door onder meer de woningbouwopgave, aanpassing aan klimaatverandering, druk op de natuur en de landbouw wordt ruimte voor werken schaarser.   Met de woondeals, die VRO-minister Hugo de Jonge met de provincies en gemeenten sloot, is ruimte voor woningen veiliggesteld. Maar voor werkterreinen ontbreken zulke afspraken vooralsnog.  'Herhaling blijft nodig' Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio Fontys Hogeschool en lid van de adviesraad van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen, kan zich in grove lijnen vinden in de oproep van de werkgeversorganisaties. ‘Herhaling van deze boodschap is helaas nog steeds nodig. Keer op keer blijkt in de ruimtelijke ordening dat ruimte voor werken te weinig aandacht krijgt en wordt onderbelicht’, reageert hij tegen Stadszaken. ‘Helaas is te lang ruimtelijke ordening op lokaal niveau verworden tot een soort woningen bouwen, bouwen, bouwen-beleid.’ Ruimtevraag werken groeit  Van 2015 tot 2021 verloor Nederland bijna 150 bedrijventerreinen, terwijl de vraag naar werkruimte juist groeit. Volgens VNO-NCW en MKB-Nederland is er tot 2030 landelijk 7.000 hectare aan bedrijventerreinen nodig. Daarbij baseren zij zich op berekeningen door het Economisch Instituut voor de Bouw.  ‘En dit is nog exclusief de extra ruimte die nodig is voor de overgang naar een meer circulaire economie en de energietransitie’, staat in de brief. De circulaire economie vraagt tot 2030 nog bijna 900 hectare extra ruimte, bleek eerder uit berekeningen door de SKBN.  Op dat vlak is de oproep volgens Pen niet volledig. ‘De roep vanuit de werkgevers zou veel verder moeten gaan dan de terechte vraag naar nieuwe bedrijventerreinen. Zeker voor het ruimtelijke faciliteren van de energietransitie en voor de circulaire transitie.’ ‘Er is op papier veel draagvlak om te investeren in het beter, anders en duurzamer benutten van de duizenden bestaande bedrijventerreinen, maar daden en uitvoeringskracht met euro’s en menskracht ontbreken. Ik snap het pleidooi voor maakdeals, maar zou liever gewoon zien dat we weer doen aan echte integrale ruimtelijke ordening.’ ‘Fundament van de brede welvaart’  De 3.800 bedrijventerreinen die Nederland telt, gebruiken 2,6 procent van het oppervlak, maar zijn wel goed voor 30 procent van de werkgelegenheid en net zoveel maak- en stuwende bedrijven. Op bedrijventerreinen wordt 40 procent van het nationale inkomen verdiend.   ‘Deze werklocaties zijn hiermee het fundament onder onze brede welvaart; van allerlei praktisch werk dat wordt geboden, tot hightech innovaties tot sponsoring van de lokale voetbalclub’, aldus de ondernemersorganisaties.  Klimaatafspraken ‘Een gemiste kans in de oproep van de werkgevers tenslotte is dat aandacht voor bedrijventerreinen hard nodig is, omdat deze gebieden een grote bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van onze Klimaatafspraken’, besluit Pen. ‘Keer op keer lijkt de landelijke politiek dit te vergeten en ook hier ligt de aandacht teveel op de aanpak en verduurzaming van woonwijken.’ Dit artikel is afkomstig van Stadszaken.nl

09-05-2023
Nieuws
Seminar Ruimte voor Werken: ‘Elke woning vraagt zeker 20 m2 bedrijvigheid’
Seminar Ruimte voor Werken: ‘Elke woning vraagt zeker 20 m2 bedrijvigheid’

Elke nieuwe woning in de stad vraagt om zeker 20 m2 stadsverzorgende bedrijvigheid, aldus vastgoedadviseur JLL tijdens het seminar van SKBN en vakblad BT. Omdat stedelijke bedrijventerreinen onder druk staan, zal de benodigde ruimte deels in stedelijke mixzones gevonden moeten worden. Rotterdam is de eerste stad die een ‘no net loss’ aan ruimte (bruto vloeroppervlakte, bvo) voor bedrijvigheid als beleid hanteert. Maar als steden als Rotterdam er in slagen het huidige volume werkruimte op peil te houden, zal dit op gespannen voet blijven staan met de behoefte aan stedelijke bedrijfsruimte, die groeit. SKBN en economisch-geograaf Gerlof Rienstra (Rienstra beleidsonderzoek en beleidsadvies) becijferden dat tussen 2016 en 2021 4.600 hectare aan stedelijke bedrijventerreinen zijn verdwenen, vaak door transformatie naar wonen. Maar juist nieuwe woningen resulteren in een behoefte aan nieuwe ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid. Woon-werkopgave Tegenover elke woning in Nederland staat nu 26,3 vierkante meter bedrijfsruimte, aldus Sven Bertens, head of research & strategy bij vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) tijdens het seminar ‘Ruimte voor werken in de stad: randvoorwaarden voor functionele mixzones’ op de redactie van BT in Amersfoort. Door het afslanken van niet courante leegstand en efficiënter ruimtegebruik, kan dit benodigde volume aan nieuwe bedrijfsruimte per misschien nog beperkt worden tot circa 20 vierkante meter er woning’, licht Bertens aan de telefoon toe. ‘Bij een nieuwbouwambitie van 100.000 huizen per jaar, zou dit betekenen dat je ook 2 miljoen vierkante meter bedrijfsruimte moet realiseren.’ En omdat de meeste woningbouw gepland is in steden, slaat die ruimtebehoefte volgens hem grotendeels in steden neer. Groeiend aanbod Terwijl de groei van de kantorenmarkt afgelopen 10 jaar tot 4 procent beperkt bleef, groeide de bedrijfsruimtemarkt in diezelfde periode met 23 procent, aldus cijfers van JLL. Die groei is voor een deel toe te wijzen aan de uitrol van grootschalige distributiecentra over het land. Maar de bedrijfsruimtemarkt wordt nog altijd gedomineerd door een breed scala aan vaak stadsverzorgende bedrijvigheid, van kleinschalige (last mile-) distributie tot reparatie en maakbedrijven. Die activiteiten zijn goed voor circa 170 miljoen vierkante meter (bvo), tegenover circa 40 miljoen meter voor distributiecentra. Met een dan 210 miljoen vierkante meter vloeroppervlakte is bedrijfsruimte na wonen de grootste vastgoedsector. Beter benutten Het is niet alleen een groeiend inwonertal in de steden dat resulteert in toenemende ruimtebehoefte voor stadsverzorgende bedrijvigheid. Ook de circulaire transitie heeft ruimtelijke implicaties. In álle ruimtescenario’s van het PBL vraagt de circulaire transitie om extra ruimte, het liefst aan vaarwater en/of in de buurt van toeleveranciers en afnemers: consumenten en bedrijven. SKBN en Rienstra becijferden dat circulaire activiteiten op bedrijventerreinen tot 2030 870 hectare extra ruimte vragen. Om kostbare milieuruimte voor onder meer de circulaire activiteiten te borgen, zetten onder meer provincies Zuid- en Noord-Holland een ‘hek’ rond strategische bedrijventerreinen en industriegebieden zoals Spaanse Polder en het Noordzeekanaalgebied. Het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK), provincies en steden willen dat milieuruimte op bestaande bedrijventerreinen beter benut wordt, mede door te kijken hoe bedrijvigheid die geen of amper milieubelasting genereert, met andere stedelijke functies – waaronder wonen – gemixt kan worden. Scheefwerken SKBN en Rienstra becijferden dat circa 26 procent van de activiteiten op terreinen met een milieucategorie 3 of hoger activiteiten betreft die daar eigenlijk helemaal net horen. Ze spreken in dat verband over ‘scheefwerken’. Bertens repte tijdens het seminar op 4 april zelfs van 30 procent van de transacties op bedrijventerreinen die ook in stedelijke mix-zones gehuisvest had kunnen worden. Dit gaat volgens sheets die hij presenteerde om activiteiten die zijn gelabeld als financiële instellingen (5 procent), bouwnijverheid (4 procent), logies, maaltijd en drankverstrekking (4 procent), verhuur van en handel in onroerend goed (3 procent), advisering onderzoek en overige specialistische zakelijke dienstverlening (3 procent), overige zakelijke dienstverlening, et cetera. Wat voor stad wil je zijn Volgens Marcel Michon, partner bij Buck Consultants International, moet de vraag welke activiteit je waar wilt hebben beginnen met de vraag wát voor economie je bent als stad en wélke economie je zou willen zijn, om dit vervolgens door te vertalen in een ruimtelijke-economische visie en een strategie werklocaties. Die moeten weer input genereren voor de omgevingsvisie en het omgevingsplan. Al deze plannen moeten op elkaar zijn afgestemd. Dat heeft ook te maken met mogelijke juridische procedures. De bestuursrechter kijkt naar de ‘afhechting’ van plannen, aldus Michon. ‘Is er met andere woorden een heldere lijn te trekken tussen ambities, visies, de uitwerking daarvan en de ‘beslisregels’ op kavelniveau.’ Om grip te krijgen op uiteindelijk functie-invulling, zijn volgens hem tal van aanvullende instrumenten inzetbaar zoals het stedenbouwkundig programma van eisen, economische programmering, een omgevings- en beeldkwaliteitsplan, een grond- en vastgoedexploitatieplan, de omgevingsvergunning, gronduitgiftecriteria maar ook de inzet van een anterieure overeenkomst. Financial engineering Maar het kan niet bij planologische instrumentaria blijven alleen. Michon: ‘Wat vaak nog wordt vergeten is dat de gemiddelde huuropbrengst van bedrijfsruimte veel lager is dan kantoorruimte, en helemaal woonruimte. Waar bedrijfsruimte afhankelijk van de locatie 40 tot 100 euro aan jaarlijkse huurinkomsten per vierkante meter oplevert, is dit voor 100 tot 180 euro voor kantoorruimte en 160 tot 200 euro voor een huurappartement.’ De “markt” is daarom minder happig op het aanbieden van “sec” bedrijfsruimte in een gewilde stedelijke omgeving. Daarbij is volgens Michon sprake van een paradox, omdat een mix van functies volgens hem de gebiedswaarde als geheel op de lange termijn ten goede komt. Een vorm van “financial engineering” is daarom nodig waarin de gebiedswaarde als geheel beter tot uitdrukking komt. Dat kan bijvoorbeeld in de vorm van verevening van kosten en opbrengsten tussen verschillende functies. Werkcorporatie Volgens Sander van Schijndel, investment manager bij de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) levert mengen op termijn inderdaad waarde voor de stad. Hij constateert dat bedrijfsruimte nu moeilijk kan opboksen tegen activiteiten die hogere grondprijzen genereren, en dat daardoor een soort gentrificatie op bedrijventerreinen plaatsvindt. Van Schijndel, die onlangs afstudeerde aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op een onderzoek naar hoe je betaalbare bedrijfsruimte kunt borgen in stedelijke gebiedstransformatie, bepleit meer regie en sturing om ruimte voor werken te borgen. Dan moet er alleen nog een partij zijn die bedrijfsruimte aanbiedt, beheert en regisseert. Hij benadrukt net als Michon dat dit niet vanzelf gaat omdat er meestal sprake is van een onrendabele top. Hij aast op de oprichting van gespecialiseerde exploitatiemaatschappijen (‘werkcorporaties’) die net als woningcorporaties in het gat springen dat de markt laat liggen. Bekostiging kan door middel van een eenmalige kapitaalstorting of inbreng van vastgoed, een jaarlijkse exploitatiesubsidie of bijdragen op projectniveau. Bouwblokvisie Gent Tijdens het seminar vertelden een viertal gemeenten kort hoe zij werk maken van ruimte voor werken. De grootste vraag is nog hoe je uiteindelijk grip houdt op een activiteitenmix, als je zelf geen grond -of pandeigenaar bent, uitgaande van het beginsel van vrije vestiging. Adjunct van de directie van Stad Gent Marc de Ridder (die tevens de door de Vlaamse overheid ondersteunde rol van ‘verweefcoach’ bekleedt), vertelde hoe zijn stad bij de transformatie van de traditionele industriële bouwblokken in de negentiende-eeuwse gordel nadrukkelijk de werkfunctie wil terugbrengen, waar deze in de loop van de twintigste eeuw in gebruik waren genomen als stalplaats van bijvoorbeeld caravans. Daarvoor is een bouwblokvisie ontwikkeld met daaraan gebonden bouwblokverordening. Daarin ligt vast dat binnengebieden niet zomaar mogen worden volgebouwd met woningen. Sterker: in binnengebieden tot 3000 vierkante mogen alleen economische functies komen, met maakindustrie als bestemming. Voor deze werkwijze ontving Stad Gent de Vlaamse Ontwerprijs. Het juiste bedrijf op de juiste plek Cees-Jan Pen, lector De Ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool en lid van de adviescommissie van SKBN benadrukte na afloop van de bijeenkomst dat de circulaire economie spaak loopt als er in het stedelijk weefsel geen milieuruimte overblijft door transformatie naar wonen. ‘Het seminar toonde aan dat er te weinig aandacht is voor benodigde ruimte voor werken en circulaire transitie in het bijzonder. Het juiste bedrijf op de juiste plek moet weer op de agenda, attractiviteit steden en dorpen is echt in het geding nu RO (ruimtelijke ordening, red.) veel te veel een ruimte voor wonen issue is geworden (lees ook: Wonen, wonen, wonen: ‘Te sectorale partijprogramma’s helpen niet bij oplossen woningnood’ ). Opmerkelijk tenslotte is hoe weinig en slecht ondernemersparticipatie plaatsvindt. Ruimte voor werken staat op agenda, maar neem dan ook serieus wat bedrijven beweegt in plaats van hoogover over bedrijven praten.’ Pen ziet kansen in het maken van woon-werk afspraken, waar voor elke woning die wordt toegevoegd ook ruimte komt voor bedrijvigheid. Nieuwe financiële engineering is daarbij essentieel, om te voorkomen dat werken altijd aan het langste eind trekt. Fysieke ruimte kan deels gevonden worden door overbodige kantoorlocaties te herbestemmen naar bedrijfsmatig gebruik, intensivering van bestaande bedrijventerreinen, maar in (voormalige) winkelgebieden zie Pen mogelijkheden. Maar het begint misschien wel met een herwaardering van werk als functie in de stad.

20-04-2023
Nieuws
Mercuriuskwartier De Haag: extra ruimte voor bedrijven
Mercuriuskwartier De Haag: extra ruimte voor bedrijven

In het Mercuriuskwartier – de nieuwe naam voor de voormalige Begraafplaats- en Spoorboogzone - is de ambitie om de komende tien jaar ruim 65.000 m2 bedrijfsruimte toe te voegen voor maakindustrie en stadsverzorgende mkb-bedrijven, zoals reparatie, aannemers en (stads)logistiek. Dit type bedrijven zit ook nu al in dit stuk van de Binckhorst. Het gebied wordt ook stevig opgeknapt, met focus op meer groen. Met deze ambitie zet de gemeente in op het behouden en versterken van bedrijvigheid op de Binckhorst. Daarnaast geeft de visie duidelijkheid aan de verschillende partijen in het gebied. Omdat veel grond in het gebied niet in eigendom is van de gemeente, is voor het toevoegen van bedrijfsruimte samenwerking met partijen belangrijk. Goede locatie voor bedrijven De centrale locatie, goed gepositioneerd tussen het centrum en de snelweg, maakt het Mercuriuskwartier een aantrekkelijke vestigingslocatie voor bedrijven. Daarnaast liggen er plannen voor een hoogwaardige OV-lijn door de Binckhorst richting Voorburg en Rijswijk. Wethouder Robert van Asten (Stedelijke Ontwikkeling): “Onze stad groeit. Mensen moeten in onze stad niet alleen kunnen wonen, maar ook werken. De Binckhorst is een plek waar van oudsher gewerkt wordt om Den Haag en de regio draaiende te houden. In het Mercuriuskwartier gaan we dat behouden en zelfs uitbreiden. Hier worden producten gemaakt die Hagenaars nodig hebben en werken ondernemers die aan Den Haag bouwen.” Verschillende deelgebieden Het Mercuriuskwartier bestaat uit verschillende gebieden met hun eigen kwaliteiten, kansen en uitdagingen. Er zijn ruimtelijke regels opgesteld met onder andere aandacht voor bouwhoogtes en invulling van de plinten. Er is niet één strategie waarmee het gehele Mercuriuskwartier tot ontwikkeling gaat komen. Zo is het noordelijke deel aan de Kop Binckhorstlaan-Supernovaweg geschikt om grote bedrijven te vestigen. Hier wordt ook nu al gewerkt en komt bijvoorbeeld een nieuw HTM-kantoor, met extra ruimte voor bedrijven. In het centrale deel van het gebied is ruimte voor industriehallen en kleinere mkb-bedrijven. Hier wordt momenteel het project Pegasus gebouwd. In het zuiden van het gebied ligt de ‘groene long’, gekenmerkt door onder andere de begraafplaats St. Barbara. In het gebied rond de Noorder- en Zuiderkroonstraat bevinden zich voornamelijk grote kantoren. De ontwikkelingen in elk van deze deelgebieden hebben een eigen aanpak. Verschillende deelgebieden in het Mercuriuskwartier Industriële wijk met wonen, werken en ontspannen De Binckhorst heeft ongeveer 600 woningen en 1000 bedrijven. In de eerste fase worden in de Binckhorst 5.000 woningen gebouwd. Daarna wordt in het Mercuriuskwartier geen verdere woningbouw toegestaan, waarmee de focus in het gebied nog meer komt te liggen op werken. Wethouder Saskia Bruines (economie): “Als meest verdichte stad van Nederland is het een grote uitdaging om de balans te behouden tussen ruimte voor werken en wonen. Bedrijventerreinen en bedrijfsruimte zijn goed voor ongeveer 15% van de banen in Den Haag. Om te kunnen innoveren en uitbreiden moet er voldoende ruimte gecreëerd worden voor bedrijven die zich hier willen vestigen of doorgroeien naar een groter pand. Dit is belangrijk voor de economische groei en het vestigingsklimaat van de stad. De Binckhorst bewijst dat het ook écht kan, met behoud van het bestaande industriële karakter ligt er nu de ambitie om extra bedrijfsruimte toe te voegen.” De ontwikkelstrategie - opgesteld in samenwerking met ondernemers, huurders, pand- en grondeigenaren en verschillende belangenverenigingen - zal in de zomer besproken worden in de gemeenteraad. Na de vaststelling kan de volgende stap gezet worden met het uitwerken van de projecten samen met de betrokken partijen in het gebied.

12-04-2023
Nieuws
Zo los je de leegstandsopgave op: verplaats 'scheefwerkers' van bedrijventerrein naar binnenstad
Zo los je de leegstandsopgave op: verplaats 'scheefwerkers' van bedrijventerrein naar binnenstad

Ruim een kwart van de bedrijven op bedrijventerreinen hoort vanwege hun gebruiksfunctie en milieuruimte niet op een bedrijventerrein thuis. Deze bedrijven verhouden zich over het algemeen prima tot andere stedelijke functies en bieden een oplossing voor de knellende leegstandsopgave in de binnenstad. Dat betoogt Theo Föllings, voorzitter van de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland, SKBN. Uit onderzoek van economisch geograaf Gerlof Rienstra samenwerking met de Stichting Kennisalliantie Bedrijventerreinen Nederland (SKBN) blijkt dat circa twee derde van de activiteiten die op een bedrijventerrein plaatsvindt een lagere milieucategorie heeft dan op dat bedrijventerrein is toegestaan. Een op de vier activiteiten hoeft vanwege de gebruiksfunctie zelfs helemaal niet op een bedrijventerrein te zitten. Deze activiteiten betreffen meestal voorzieningen als sport, gezondheid, onderwijs en winkels of gebouwen met een kantoorfunctie. Als deze bedrijven elders in de stad hun plek vinden, speel je kostbare milieuruimte op bedrijventerreinen vrij waar op het moment een groot tekort aan is. De afgelopen vijf jaar alleen al verdween een oppervlakte van 46 vierkante kilometer aan bedrijventerreinen uit stedelijk gebied, vaak omdat er woonwijken kwamen. Het gaat om ruimte voor vitale functies, zoals bijvoorbeeld de verwerking van circulaire reststromen. Scheefwerkers Anderzijds kan het verplaatsen van bedrijven die geen of nauwelijks hinder veroorzaken, zogenaamde ‘scheefwerkers’, naar stadscentra de gewenste reuring daar terugbrengen. Centra van veel steden kampen de afgelopen jaren met een terugval van hun winkelfunctie. In slechts een op de tien middelgrote centra en binnensteden ligt de leegstand op of onder een gezond niveau van 4 à 5 procent, aldus Stec Groep. Alleen al in middelgrote steden staat 460.000 vierkante meter aan winkelvloeroppervlak leeg. Er ligt nog altijd een grote transformatieopgave. Leegstaande winkelruimte wordt nog te vaak klakkeloos omgekat naar woonruimte. Maar wonen is een relatief passieve activiteit die zich vaak slecht verhoudt tot de dynamiek in centra van steden. Het is ook een misvatting dat bewoners altijd draagvlak genereren voor typisch stedelijke voorzieningen zoals horeca, schreef ik eerder in dagblad Trouw. Winkel en werk- of vrijetijdsfuncties vullen elkaar dan weer wel goed aan. Werknemers kunnen in het centrum terecht voor een broodje of gewoon voor een bezoek aan de winkel. Voor ontmoetingen die niet zelf op het kantoor kunnen plaatsvinden biedt het centrum alle gelegenheid. Mixen Wellicht kunnen we voor inspiratie naar het buitenland kijken: in steden als Londen wordt al in belangrijke mate geëxperimenteerd met een nieuwe vorm van mixen van bedrijfsruimtes en winkels, die verder gaat dan een winkel in een plint, maar ook lichte industriële activiteiten betreft: de New London Mix. Voor deze nieuwe mixvormen is het echter belangrijk dat hiervoor ruimte geborgd wordt, omdat de grondopbrengsten van industriële activiteiten vaak niet in verhouding staan tot de grondopbrengsten uit wonen. Aan de slag ermee, zou ik zeggen! Dit artikel werd gepubliceerd in Cobouw.

17-03-2023
Nieuws
Wonen, wonen, wonen: ‘Te sectorale partijprogramma’s helpen niet bij oplossen woningnood’
Wonen, wonen, wonen: ‘Te sectorale partijprogramma’s helpen niet bij oplossen woningnood’

Over stedelijke ontwikkeling zijn de partijprogramma’s voor de provinciale statenverkiezingen van aanstaande woensdag helder. Wonen staat met stip bovenaan. Maar als sectorale opgave. Lector Cees-Jan Pen mist bij al het ‘woongeweld’ een duidelijke koppeling met de opgaven in binnensteden en op kantoorlocaties. ‘Laat ruimtelijke ordening leidend zijn voor het oplossen van de woningnood, en niet de woningnood voor de ruimtelijke ordening.' ‘Ruimtelijke ordening moet leidend zijn voor het oplossen van de woningnood. Het is nu vaak andersom. Dat leidt tot ruimtelijke ordening-ongelukken zoals in het Amsterdamse en Zaanse havengebied, vertraging en uiteindelijk minder huizen.’ Dat zegt Cees-Jan Pen, lector de Ondernemende Regio aan de Fontys Hogeschool, na analyse van de provinciale verkiezingsprogramma’s. Hij spitte samen met collega-lectoren Danielle Arets en Bart Wernaart en een aantal data-analisten de programma’s door op thema’s als wonen, binnensteden, kantoren, gebiedsontwikkeling, bedrijventerreinen. Wonen wordt in de programma’s ruim tien keer zo vaak genoemd als binnensteden, kantoren en bedrijventerreinen. ‘Niet onverwacht, wel risico’s’ ‘Het is niet helemaal onverwacht dat bouwen, bouwen, bouwen voorop staat, maar juist provincies zijn verantwoordelijk voor integrale ruimtelijke ordening. Des te vreemder is het dat de maatschappelijke druk op wonen ook hier leidt tot te sectoraal denken met het risico dat dit de aanpak van woningnood juist extra vertraagt.’ Zo wijst Pen op het recente nieuws dat de gemeente Zaanstad haar woningbouwambities op bedrijventerrein Achtersluispolder heeft moeten terugschroeven naar 2.500 huizen. De aanvankelijk geplande bouw van 10.000 huizen blijken niet te verenigen met de al aanwezige industrie. Bovendien wil Zaanstad de werkgelegenheid niet kwijt. Misschien speelt ook het ‘trauma’ van vier jaar geleden nog een rol, toen de Raad van State een streep zetten door de woningbouwplannen op het Hembrugterrein. Volgens de Amsterdamse ondernemersvereniging ORAM lag de kiem hiervoor in het ‘slechte omgevingsproces’, waarin álles moest wijken voor woningbouw. Uiteindelijk vernietigde de bestuursrechter het bestemmingsplan op het verkeerd toepassing van de zeehavennorm, die extra geluidsbelasting op de geplande 1.000 woningen nabij de havenindustrie mogelijk zou maken. Voorlopig staat er niet één huis. Binnensteden van de agenda ‘De woningbouw is niet gebaat bij sectorale, maar vooral bij integrale ambities’, zegt Pen. ‘Zeker de provinciale politiek moeten het geheel overzien. Zij moeten immers de ruimtelijke puzzel leggen.’ Daarbij moet volgens de economisch geograaf ook nadrukkelijk worden gekeken naar de transformatieopgave in grote en kleine binnensteden. Hij stelt dat daar tot wel tien tot twintig procent van de woningbouwopgave is weg te zetten. Maar uit de data-analyses blijkt dat juist die binnensteden nagenoeg uit de provinciale partijprogramma’s zijn verdwenen. ‘Vier jaar geleden waren ze nog prioriteit. We hebben zowel op de termen ‘binnenstad’, ‘binnensteden’ als ‘retailagenda’ en ‘winkelgebieden’ gezocht. We kregen nu bijna geen hits.’ De partijprogramma’s in de provincie Limburg vormen een uitzondering. ‘Blijkbaar is de indruk bij de politiek gewekt dat het werk erop zit. Terwijl we na jaren van overleg, analyses en voorbereidingen eindelijk gestart zijn met de uitvoering van de transformatie van binnensteden’, zegt Pen. ‘De retailsector zit nog steeds in zwaar weer, niet alleen door blijvende groei van online winkelen. De leegstand is stabiel gebleven als gevolg van transformatie van winkelpanden. Veel winkeliers kunnen momenteel de huurindexaties niet betalen. Het volume aan winkelruimte is nog altijd te groot.’ ‘Dat we juist in onze binnensteden enorm veel huizen kwijt kunnen lijkt een blinde vlek voor de partijen. Ook de woordcombinaties van wonen met binnenstad of dorpskernen leverde vrijwel niks op. Dit is des te vreemder omdat vitale kleinere centra cruciaal zijn voor de leefbaarheid van het platteland, waar menig provinciaal verkiezingsdebat nu over gaat.’ Vrijkomende kantoorlocaties Ook kantoren en kantoorlocaties komen relatief weinig terug in de verkiezingsprogramma’s. Pen: ‘Ik vind dat frappant, aangezien ook hier een gigantische transformatiekans ligt. Er kan namelijk een golf van leegstand aankomen in verband met de wettelijke eisen voor energie-labels van kantoren, die in de praktijk vaak niet wordt gehaald.’ ‘Dat betekent dat er moet worden geïnvesteerd in deze panden, waardoor transformatie rendabeler wordt. Dit geldt zeker voor kantoorlocaties aan de rand van de stad, waarvan het de vraag is of eigenaren er überhaupt nog in willen investeren als kantoorfunctie. De markt voor kantoren is structureel veranderd, waarbij beleving en locatie er steeds meer toe doen en de vraag naar meters daalt. Transformatie naar wonen ligt dan het meest voor de hand.’ Dat geniet volgens Pen de voorkeur boven transformatie van bedrijventerreinen naar wonen. Want juist aan stedelijke bedrijventerreinen is een tekort en deze gebieden zijn cruciaal voor het ruimtelijk faciliteren van de energie en circulaire transitie, aldus de lector. Maar ook die koppeling tussen kantoren en woningbouw wordt volgens Pen in de programma’s niet gelegd. ‘Het is bouwen, bouwen, bouwen, wonen, wonen, wonen. Dat je werk met werk kunt en zal moeten maken zoals bij transformatie van binnensteden en de noodzakelijke aanpak kantoren met te lage energielabels, blijft totaal onderbelicht.’ Bedrijventerreinen beter benutten Bedrijventerreinen en ruimte voor werken komen wél terug in de partijprogramma’s. Dit thema bleef tijdens de gemeenteraadsverkiezingen in 2022 nagenoeg onbenoemd. Pen: ‘De provinciale programma’s stemmen wat dat betreft iets hoopvoller. Maar gezien het maatschappelijk debat over verdozing vind ik het nog wat zuinigjes. De provincie Noord-Brabant is hier wel een positieve uitzondering. Daar lijken partijen zich bewust dat de grenzen van grootschalige logistiek zijn bereikt en de hallen duurzaam ruimtelijk ingepast moeten worden. In andere ‘logistieke’ provincies als Gelderland, Overijssel en zeker Limburg is dit veel minder het geval.’ Verder leren de provinciale partijprogramma’s volgens Pen dat vrijwel iedereen bestaande bedrijventerreinen beter wil benutten. ‘Op de korte termijn kost dat capaciteit en geld. Op de lange termijn is dat een verdienmodel. In de programma’s staat niets over middelen en te ontwikkelen acties en instrumenten. Maar als dit zo breed beloofd wordt, kan daar in de uitwerking van de coalitieakkoorden natuurlijk wel een claim op worden gelegd.’ Ruimte voor wonen domineert echter zo in de programma’s, dat Pen vreest dat het bij mooie woorden blijft en ruimte werken onder druk blijft staan. ‘Natuurlijk is er woningnood en dat is erg, maar het gevaar is gewoon groot dat ruimte voor werken in het geding komt. Mede doordat er weinig mensen en middelen zijn voor bedrijventerreinen en de politiek en samenleving vaak zonder kennis van zaken bedrijventerreinen ziet als lelijk, arbeidsextensief en blokkendoosgebied.’ Waar mogelijk moeten functies worden gecombineerd en de woonopgave verbreed worden tot woon-werkopgave. Pen: ‘Ik zou de provinciale politiek willen aanmoedigen juist ruimtelijke ordening leidend te laten zijn voor het oplossen van de woningnood, en niet de woningnood leidend laten zijn voor de ruimtelijke ordening.’

13-03-2023
Nieuws
Ruimte voor wonen of werken? Zo biedt Zuid-Holland beide
Ruimte voor wonen of werken? Zo biedt Zuid-Holland beide

Als érgens ruimteclaims samenkomen, dan wel in Zuid-Holland. Het is de dichtst bevolkte provincie van Nederland, waar ze bijna een kwart van het bruto nationaal product realiseren. Maar in deze bedrijvige provincie is nieuwe fysieke ruimte voor economische activiteiten zeer beperkt aanwezig. Hoe borgt Zuid-Holland ruimte voor werken en vitale economische functies, te midden van alle andere ruimteclaims? Rotterdam zet een rem zet op een verdere teruggang van ruimte voor werken. Volgens cijfers uit de gemeentelijke Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) is in de periode 2020-2022 de voorraad bedrijfsruimte in stedelijk gebied met 35.000 vierkante meter gebruiksoppervlakte afgenomen. Het is een keerzijde van de toegenomen populariteit van de werkstad als woonbestemming. Naarmate woningbouw meer bedrijfsruimte naar de randen van de stad of daarbuiten verdringt, dreigen met name praktische banen buiten handbereik van praktisch geschoolde Rotterdammers te raken, mede omdat buitenstedelijke bedrijventerreinen doorgaans slecht bereikbaar zijn. Structuurversterkende verstedelijking De situatie in Rotterdam is illustratief voor de hele provincie. De ruimteclaims stapelen zich op, de beschikbare ruimte is beperkt. In de strijd om de ruimte delft werken vaak het onderspit. Politiek is het nu eenmaal lekkerder scoren met woningbouw en bedrijfsactiviteiten in de woonomgeving zijn hinderlijk. Maar waar moeten de bewoners van al die nieuwe huizen werken, als er geen ruimte meer overblijft voor bedrijven? Het provinciebestuur maakt zich hier zorgen over. Zuid-Holland gaat dus voor ‘structuurversterkende verstedelijking’. Volgens Boudewijn Kuijl, senior beleidsmedewerker economische zaken bij de provincie, gaat het daarbij om verstedelijking met woningbouw én ruimte voor werken en andere voorzieningen. Om een strategie te maken op alle zeshonderd bedrijventerreinen in Zuid-Holland hanteert de provincie een bedrijventerreinbeleid langs drie lijnen: sturen op balans tussen vraag en aanbod in regio’s, zowel kwantitatief als kwalitatief, op betere benutting van bestaande bedrijventerreinen en op verduurzaming bij de transities. Achter de drie beleidslijnen schuilt een aantal instrumenten die in sommige gevallen meer faciliterend zijn. Zo maakt de provincie ramingen en vraagt op basis daarvan aan gemeenten om regionale bedrijventerreinenvisies te schrijven. In andere gevallen zijn de instrumenten dwingender en voorschrijvend, legt Helmut Thoele uit. Hij is als stedenbouwkundige en strategisch adviseur ruimte betrokken bij de provinciale omgevingsvisie en -verordening. Te denken valt aan een soort instructieregel, waarmee de provincie bedrijventerreinen van strategisch belang kan aanwijzen waar niet aan geknabbeld mag worden. Er geldt ook geen maximale maar een minimale milieucategorie, zodra nieuwe bedrijven zich willen vestigen. Eén van die gebieden van strategisch provinciaal belang is Spaanse Polder, een groot bedrijventerrein op het grensgebied van Rotterdam en Schiedam. Kuijl: ‘De aanwijzing zit in een herzieningstraject, en Provinciale Staten en GS moeten deze nog goedkeuren, alvorens we dit als bindend beleid in de provinciale verordening kunnen opnemen.’ Ook wil de provincie verder verkennen hoe functiemenging te stimuleren, om uiteindelijk de toegankelijkheid van wonen, werken en voorzieningen te verhogen en daarmee bij te dragen aan het idee van de ‘15 minuten-stad’. Beter benutten bestaande bedrijventerreinen Een complexe, maar vanuit de context van schaarste misschien de belangrijkste beleidslijn, is het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen. Dat gaat ook over een verantwoorde benutting van kostbare milieuruimte. In het bedrijventerreinbeleid staat dat op Zuid-Hollandse bedrijventerreinen bijna twintig procent van de ruimte wordt gebruikt door bedrijven in milieucategorie 1 en 2 die zich vaak goed laten inpassen in ander stedelijk gebied. Kuijl: ‘Bedrijventerreinen beter benutten, zou betekenen dat je bedrijven moet verplaatsen of terreinen moet intensiveren. Maar dat is ingewikkeld en duur.’ Een kringloopwinkel of sportschool, die weg moet van een bedrijventerrein, moet zich bovendien wel elders kunnen vestigen, in een stadswijk of wijkcentrum, vervolgt Thoele. Daar is de druk op de ruimte en de betaalbaarheid van bedrijfsruimte al zeer hoog. Kuijl: ‘We zouden daarop kunnen sturen door het reserveren van voldoende betaalbare bedrijfsruimte mee te nemen bij nieuwe gebiedsontwikkelingen. Dat geeft echter druk op de grondexploitaties en daarvoor zullen instrumenten en financieringsafspraken nodig zijn.’ Programma als instrument Minder sectoraal werken en duidelijker keuzes maken, dat is uiteindelijk nodig om verschillende ruimteclaims zoveel mogelijk te kunnen combineren en te accommoderen, benadrukt Thoele. Maar dat is volgens hem makkelijker gezegd dan gedaan. Het begint al met behoefteramingen, die vaak sectoraal zijn. Opgeteld is de ruimtevraag zo groot dat een tweemaal zo grote provincie nodig is. Thoele wijst erop dat het Rijk in totaal 4,8 miljard euro aan Zuid-Holland heeft toegezegd in het kader van de bereikbaarheid in relatie tot verstedelijkingsafspraken. ‘Het is positief dat mobiliteit en wonen daarin integraal worden opgepakt’, vindt hij. De provincie probeert daarnaast woon-werkafspraken te maken met de regio’s. Deze sorteren voor op meer wederkerigheid tussen ruimtelijk en economisch beleid. ‘Nieuwe afspraken met gemeenten en andere partners kunnen we bijvoorbeeld vastleggen in een programma, een beleidsinstrument uit de Omgevingswet dat niet juridisch bindend is, maar wel zelfbindend voor GS. Gemeenten kunnen slechts gemotiveerd van de afspraken in het programma afwijken.’ Zo kunnen volgens Thoele ook afspraken over mobiliteit, dichtheden en branchering worden gemaakt. Voor binnenstedelijke locaties zullen gemeenten moeten sturen met het omgevingsplan. ‘Bestuurlijke afspraken, vastgelegd in programma’s, kunnen daarbij richting geven’, aldus Thoele. Uiteindelijk zijn keuzes onvermijdbaar over welke activiteiten wel en welke activiteiten misschien minder geaccommodeerd moeten worden. De maatschappelijk waarde moet daarbij vooropstaan, aldus Thoele. ‘We zouden dus vooral activiteiten moeten faciliteren die ons helpen om onze maatschappelijke opgaven op te pakken en te versnellen, maar ook minder ruimte bieden is een antwoord.’ ‘Want, zoals Johan Remkes zei, niet alles kan overal. In Zuid-Holland vragen de veelvoud van maatschappelijk opgaven en de grenzen van bijvoorbeeld ons bodem- en watersysteem om expliciete beleidskeuzes vanuit wat we als samenleving van waarde vinden. Dit overstijgt de technocratische vraag of het past.’ MRDH: Investeringsbehoefte ‘beter benutten bestaande terreinen’ 250 miljoen De Metropoolregio Rotterdam-Den Haag (MRDH) heeft een eigen Strategie Bedrijventerreinen 2023-2030. Die strategie is regionale visie op de opgaven van bedrijventerreinen met daaronder een bundeling afspraken tussen gemeenten onderling. Ook verkent de MRDH hoe uitvoering en invulling kan worden gegeven aan een selectief vestigingsbeleid, zet de metropoolregio actief in op het beter benutten en een kwaliteitsimpuls van bestaande terreinen. Ook faciliteert het regionale afstemming bij transformatieplannen, met behulp van een zogenaamde compensatiewijzer. Zo hebben de 21 aangesloten gemeenten afgesproken dat zodra een gemeente zich voorneemt minimaal één hectare bedrijfsruimte te transformeren naar wonen, deze de andere gemeenten hierover informeert, vertelt Vivienne Medik, adviseur economisch vestigingsklimaat. ‘Doel is om te komen tot een zorgvuldige afweging bij transformaties via regionale advisering, waarbij eventuele kansen tevoorschijn komen voor de planvorming, zoals functiemenging in het transformatiegebied of elders in de gemeente.’ In lijn met de doelstellingen uit het Rotterdamse collegetarget is ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’ een van de prominente doelstellingen, en daarmee samenhangend het beter benutten van bestaande bedrijventerreinen. De MRDH constateert dat er een groot tekort is aan ruimte voor werken dat met een betere benutting van bedrijventerreinen gecompenseerd kan worden. Daar hangt wel een prijskaartje aan. De MRDH spreekt van een investeringsbehoefte voor beter benutten van bestaande bedrijventerreinen tot en met 2030 van naar schatting 250 miljoen euro; van ‘alle betrokken partijen’, aldus de Strategie Bedrijventerreinen 2023-2030.

10-03-2023
Nieuws
Sturende provincie nodig om ruimte voor werken te borgen
Sturende provincie nodig om ruimte voor werken te borgen

Als het nodig is, kunnen en moeten provincies regie rond ruimte voor economie naar  zich toetrekken. Dat was de conclusie in het verkiezingswebinar ‘Ruimte voor werken: de provincie aan zet’. Hoe en met welke instrumenten kunnen we ruimte voor werken borgen in coalitieakkoorden te midden van andere ruimteclaims, rekening houdend met transities? Die vraag stond centraal tijdens het webinar dat vakblad BT en Buck Consultants International (BCI) op woensdag 1 februari organiseerden. Kijk hier het webinar terug Dat ruimte voor werken een ondergeschoven kindje is, beamen alle sprekers. En de strijd om de ruimte neemt nog altijd toe, met toenemende krapte op bedrijventerreinen als gevolg, aldus Kristel Wattel, manager Programma Werklocaties bij het ministerie van Economische Zaken en Klimaat (EZK). Het goede nieuws is dat de rijksoverheid na ruim tien jaar afwezigheid weer actief is op het bedrijventerreindossier. In oktober presenteerde minister Micky Adriaansens van EZK de eerste contouren van het Programma Werklocaties. “We zetten in op het behoud van in ieder geval het huidige areaal aan ruimte dat bestemd is voor economische activiteiten op bedrijventerreinen, meer of tijdelijk meer ruimte om de transities te versnellen, het borgen van voldoende en kwalitatief goede ruimte voor bedrijven op de goede plek”, zei Wattel. Net als de minister in haar Kamerbrief deed, plaatste ze het huidige ruimtebeslag van bedrijventerreinen tegenover het ruimtebeslag van agrarische terreinen: 88.184 hectare versus 2.230.447 hectare. Ofwel 2,5 procent versus 2/3 van het Nederlandse landgebruik. Mengbaarheid Op de vraag of we niet een klein gedeelte van dat enorme landbouwareaal kunnen gebruiken om het tekort aan ruimte voor werken te lenigen, antwoordde senior beleidsmedewerker Margreet Verwaal van EZK dat de stikstofkwestie feitelijk ook gaat over intensiever of extensiever agrarisch landgebruik. En mocht er landbouwgrond vrijkomen, dan kan het zijn dat ervoor wordt gekozen dit om te zetten in natuur. Daarnaast wijst ze op de Europese richtlijn ‘No Net Land Take’ waar momenteel over wordt gesproken, waardoor het de vraag is in hoeverre ruimte die overschiet, zomaar versteend mag worden. Kortom: we moeten ons niet rijk rekenen. “We verwachten voor de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie meer ruimte nodig te hebben in de toekomst.” Mengbaarheid met andere functies is daarom ook een streven van EZK. “Er loopt nu een onderzoek in zeventien verstedelijkingsgebieden. Daarin wordt voor zeven gebieden gekeken welke bedrijven daar gevestigd zijn en onder welke voorwaarden ze mengbaar zijn met woningbouw. De algemene conclusie is dat niet alle bedrijvigheid gecombineerd kan worden met woningbouw. Het kan wel voor een deel van bedrijfstypen. Voor bedrijven die niet mengbaar zijn, is ruimte nodig.” Sturen op een goede mix van wonen en werken zal via omgevingsbeleid en gemeentelijke instrumentaria tot stand moeten komen. De provincie kan daarbij richting geven. Wattel wijst daarbij op het nieuwe instrument ‘programma’ uit de Omgevingswet. Daarin kunnen bijvoorbeeld richtlijnen worden opgenomen over de verhouding tussen wonen en werken. Het programma is niet juridisch bindend maar wel richtinggevend voor het provinciebestuur. Lagere overheden kunnen slechts gemotiveerd afwijken van (bestuurlijke) afspraken die in een provinciaal programma zijn opgenomen. Datacenterstrategie De provincie Noord-Holland programmeert ruimte voor bedrijventerreinen in beginsel samen met de regio’s en gemeenten samen, vertelt de Noord-Hollandse gedeputeerde Ilse Zaal (economie), tevens IPO-portefeuillehouder ruimtelijke economie. Maar als het gaat om werkgebieden van provinciaal belang, dan is ze bereid om sturende maatregelen te nemen. “Dat leidt wel eens tot een moeilijk gesprek.” Zo heeft de provincie besloten om via een instructieregel het gebied rond het Noordzeekanaal te borgen als strategische industriezone waar geen woningbouw wordt toegelaten, mede met oog op een (tijdelijke) extra ruimtebehoefte door de transitie naar een circulaire economie. Zaal refereert ook aan de provinciale datacenterstrategie uit 2021, waarin staat dat datacenters enkel nog gevestigd mogen worden in gemeenten Hollands Kroon, Amsterdam en de Haarlemmermeer. Doel is een balans te vinden tussen de lusten en de lasten van datacenters door ze te clusteren. Daarnaast gelden er voor datacenters vestigingsvoorwaarden ten aanzien van het duurzaam opwekken van elektriciteit, koelwater en uitwisselen van restwarmte met de omgeving. Deze ‘systemische benadering’ wil ze graag doortrekken naar andere economische waar ook meer sturing op nodig is, en ze pleit voor een gelijk speelveld tussen regio’s om te voorkomen dat bedrijven gaan ‘shoppen’ in regio’s waar de eisen ten aanzien van bijvoorbeeld duurzame energie minder streng zijn. Herontwikkeling in de versnelling Managing Partner Marcel Michon van BCI presenteerde tijdens het webinar zeven ‘takeaways’ voor ruimte voor werken voor in de provinciale coalitieakkoorden kunnen landen. De eerste is dat economie gewoon ruimte vraagt. Niet alleen kwantitatief maar ook kwalitatief in de vorm van verschillende soorten innovatieomgevingen. Het belang van ruimte voor werken moet blijvend onder de aandacht worden gebracht en hoort dus thuis in de coalitieakkoorden, aldus Michon. Een tweede punt dat hij inbrengt is dat er direct aan de slag moet worden gegaan. De vraag naar ruimte is namelijk urgent. Dat je daarbij soms fouten maakt, is onvermijdelijk. Tegelijkertijd moet er over de lange termijn nagedacht worden, rekening houdend met de door Zaal genoemde transities. Een derde takeaway luidt dat nieuwe ruimte voor economie onvermijdelijk is, maar daarnaast bestaande werklocaties beter moeten worden benut. Herontwikkeling moet volgens Michon in de versnelling. Daarvoor is het goed om kansenzones aan te wijzen waar die herontwikkelingsmogelijkheden het beste zijn en ondernemers ook bereid zijn mee te investeren. Het is nadrukkelijk de bedoeling dat de effecten van ‘speldenprikjes’ zich uiteindelijk gaan uitspreiden. Voor herontwikkeling zijn middelen nodig voor processteun en mogelijk afdekken van onrendabele toppen. Enkele provincies hebben daarvoor al herstructureringsmaatschappijen, zoals de HMO in Overijssel en de OMU in Utrecht. Naast bestaand herstructureringsfondsen moet volgens Michon slim worden aangehaakt bij andere programma’s en subsidies, zoals het programma Goederenvervoercorridors (GVC, BO Mirt) waar onder meer de modal shift (waterstof, clean energy hubs, digitalisering) deel van uitmaakt. Als vijfde en zesde punt brengt Michon in dat een goede inpassing en inrichting alleen niet voldoende zijn. Er moet volgens hem ook gekeken worden aan complementariteit in activiteiten en we moeten af van de oude functionele indeling in verschillende typen werklocaties die volgens hem geen recht doen aan de vraag naar een nieuw soort omgevingen die gedifferentieerder zijn en verder reiken dat bedrijventerreinen alleen, maar waar ook gemengde stedelijke woon-werkmilieus onderdeel van uitmaken. Tot slot roept hij op tot meer samenwerking. Samenwerken of sturen Uiteindelijk is het borgen van ruimte voor werken een samenspel van meerdere bestuurslagen, waarbij hogere bestuurslagen de lagere kunnen overrulen. Zaal: “Als we écht circulaire economie en de fossiele transitie willen stimuleren en anderzijds natuur willen beschermen, moet je als provincie soms bereid zijn je sturende bevoegdheid in te zetten. Die bereidheid is er, en soms is het ook nodig”. Het kan ook nodig zijn als bijvoorbeeld twee gemeenten allebei woningbouwambities hebben op bedrijventerreinen, en er geen ruimte overblijft voor bedrijven. “Dan is het ook goed dat er een overheidslaag als de provincie is die in die ruimtelijke puzzel van doorslaggevende invloed is”, aldus Zaal. Ze verwacht dat de sturingsmogelijkheden van de provincie met de invoering van de Omgevingswet mogelijk toenemen. Samenwerking blijft echter haar uitgangspunt. Dat is ook het uitgangspunt van het ministerie van EZK. “Economie is veel meer dan alleen Rijksbelang en nationaal belang. Het is ook provinciaal belang. Er zit ook heel veel regionaal en lokaal maatwerk in”, verklaarde Verwaal. “Het Rijk komt net kijken na meer dan tien jaar afwezigheid. Dan moet je vanuit die samenwerking gaan kijken wat daar nodig is. Dan zou het kunnen dat er misschien wat richtlijnen en kaderstellende zaken worden opgenomen, maar vooral om het provinciaal en ook lokaal bestuur helpen richting te vinden”. Ze vervolgt: “Bij BZK hebben we een minister die heeft laten zien met de datacenterdiscussie dat hij stevig wil sturen. Onder meer bij het GRIP-traject (Grip op grootschalige bedrijfsvestigingen, red.) zijn we daar in samenwerking mee bezig. Daar ziet het er naar uit dat we erin slagen van onderop in elk geval met provincies en Rijk balans te zoeken. Dus wat kun je als rijksoverheid doen om uiteindelijk de provincies in positie te brengen.” Fotocredit: Gemeente Amsterdam

07-02-2023
Achtergrond
Utrechts uitgifteprotocol moet ruimtegebruik op bedrijventerreinen intensiveren
Utrechts uitgifteprotocol moet ruimtegebruik op bedrijventerreinen intensiveren

Een duidelijk uitgifteprotocol moet de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) en de provincie Utrecht helpen om tot en met 2030 in totaal 85 hectare ruimtewinst te boeken op bestaande bedrijventerreinen. In het uitgifteprotocol zullen onder meer kwalitatieve afspraken over zorgvuldig ruimtegebruik, duurzaamheid, functiemening en transformatie worden gemaakt. De provincie stelde 30 miljoen euro beschikbaar voor een herstructereringsfonds waarmee de OMU gericht investeert in intensivering. In verband met de wens om efficiënter met bestaande ruimte om te gaan, vroeg het provinciebestuur de Provinciaal Adviseur Ruimtelijke Kwaliteit (PARK) een studie op te stellen. Deze studie, onder de noemer INTENS, biedt een omvangrijke leidraad met verdichtingsingrepen en concludeert dat er vooral bij ingrepen op clusterniveau veel maatschappelijke winst valt te behalen. De OMU zet vooralsnog in op oplossingen op kavelniveau. Inmiddels krijgt het intensiveringsbeleid bij de OMU vorm, zo vertellen OMU-directeur Frank Hazeleger en Toon Verschuren, senior beleidsadviseur ruimtelijke economie van de provincie Utrecht, tijdens een Projectvisit Verdienmodellen in Utrecht van de SKBN.  Uitgifteprotocol regionaal geregeld Verschuren vertelde dat er programmeringsafspraken met de regio’s U16, Amersfoort en Food Valley worden gemaakt om de vraag naar bedrijfsruimten te reguleren. Met de schaarse ruimte en ook de vraag naar toekomstbestendige bedrijventerreinen is een uitgifteprotocol een instrument om succesvol te intensiveren en verduurzamen. In het uitgifteprotocol kunnen namelijk ook procesafspraken worden gemaakt over hoe er onder meer moet worden omgegaan met uitbreidingen. Het uitgifteprotocol van de provincie Utrecht is nog geen done deal, zegt Verschuren. Belangen van veel partijen zijn een mogelijk struikelblok, reageerde beleidsadviseur Gerlof Rienstra. Volgens hem moet de provincie Utrecht kijken naar succesvolle voorbeelden elders in het land. Naar de regio Twente bijvoorbeeld, waar goede afspraken zijn gemaakt tussen provincie en regiogemeenten over de uitgifte van bedrijventerreinen die groter zijn dan twee hectare. Indien dat het geval is, moet er altijd eerst gekeken worden of er nog ruimte is op het Regionale Bedrijventerrein XL in Almelo.  Werkwijze van de OMU De OMU is ondertussen al zelf aan de slag met intensiveren. Dat doet de ontwikkelingsmaatschappij aan de hand van de drie werkwijzen: investeren, financieren en faciliteren. Om hectares vrij te spelen zoekt OMU naar kansrijke kavels (‘prioritaire locaties’) waarna het naar eigen zeggen als ‘regisseur van de schuifruimte’ fungeert. In de praktijk gaat dat er zo uitzien: OMU zoekt naar verpauperde bedrijfspanden, de ‘rotte appels’, zoals Hazeleger ze zelf noemt. ‘Die herken je door het hoge onkruid voor de deur en de te volle brievenbus. De wensenlijst om dergelijke panden op te kopen is groot, maar ondernemers doen ze meestal niet meteen van de hand. Dat vergt veel aandacht; we bellen regelmatig.’ Als de ondernemer overstag gaat en zijn bedrijfspand voor een marktconforme prijs verkoopt, neemt OMU de regie in de herontwikkeling door grond te verwerven, te slopen en uiteindelijk door te verkopen aan nieuwe gebruikers met de nodige eisen. Bij voorkeur met een sluitende businesscase. Maar naar verwachting leidt dit soms tot een onrendabele top die, vanwege het maatschappelijke belang (naast intensivering verduurzaming), door de provincie Utrecht wordt geaccepteerd.

07-10-2022
Nieuws
Lessen uit de Plaspoelpolder om bedrijventerreinen te herstructureren
Lessen uit de Plaspoelpolder om bedrijventerreinen te herstructureren

De Plaspoelpolder is aan het opleven. Met steun van de gemeente Rijswijk en een goede samenwerking tussen ondernemers die de herstructurering financieren, begint de oude kantorenwijk er tegenwoordig uit te zien als een moderne werkplaats, waar ook ruimte is gemaakt voor woningbouw. De Rijswijkse wethouder Armand van der Laar beschrijft hoe de Plaspoelpolder zich in de afgelopen decennia heeft ontwikkeld en wat er nodig was om de Plaspoelpolder weer een stap in de juiste richting te laten zetten: ‘Veel kantoren stonden leeg en waren zo verouderd dat makelaars ze niet eens meer op een lijstje wilde zetten. Voor ons was dit echt een grote uitdaging.’ ‘We hebben dit probleem opgelost door het omgevingsplan te wijzigen en hebben ook duidelijke kaders gesteld. Alleen aan de randen van de Plaspoelpolder mogen de lege kantoren omgebouwd worden tot woningen, maar het middengebied heeft een duidelijke werkfunctie . Er is een groot tekort aan bedrijventerreinen in de regio, dus we vonden het belangrijk dat de Plaspoelpolder zijn oorspronkelijke functie behield. We zetten in op scale-ups uit Delft en Den Haag die naar ons toe komen’, aldus Van der Laar bij een projectivisit van de SKBN aan de Plaspoelpolder. Goede samenwerking om Plaspoelpolder te herstructureren Een aantal partijen werkt samen om de Plaspoelpolder 2.0 vorm te geven. Een belangrijke partij is het Industrieschap ‘De Plaspoelpolder’, een samenwerkingsverband van de gemeenten Den Haag en Rijswijk. Zij renoveerden een aantal jaar gelede al de Harbour Village in de Plaspoelpolder en recentelijk ook een zestal complexen aan de Treubstraat. Samen met de gemeente Rijswijk en de BBR (ondernemers uit de Plaspoelpolder) tekenden zij een intentieovereenkomst, waarbij de gemeente zorg draagt voor het openbare gebied en duurzaamheid en de BBR kijkt naar passend beheer. Op de korte termijn zorgt een dergelijke intentieovereenkomst voor een terugkerende opruimdag, het weghalen van achtergelaten auto’s, het creëren van zichtbaarheid en gebiedspromotie – om de Plaspoelpolder  zo aantrekkelijker te laten ogen voor voor private partijen die willen  investeren in de kantorenwijk. Op de middellange termijn wordt er gedacht in kansenstroken: welk gebied leent zich voor welke functie?  Anders denken Buck Consultants International (BCI) hielp mee met het ontwikkelen van de verschillende kansenzones in de Plaspoelpolder. Namens BCI spreekt Paul Bleumink: ‘We zien dat het op gemengde terreinen, mengbare terreinen en haventerreinen moeilijker is om winst te maken dan in bijvoorbeeld logistiek vastgoed, maar het kan wel. Wij denken dat tot 90% te reorganiseren is met privaat geld, gemeenten moeten dan investeren in het groen.’ Volgens Bleumink vraagt het herstructureren van bedrijventerreinen om nieuw denken, waarbij de bedrijven de trekkers zijn en er minder afhankelijkheid is van subsidies en leningen. Kortom: ‘Er moeten private business cases gemaakt worden. Dat moet lukken: er is veel marktdruk, dus er liggen veel kansen. Het gaat sneller dan verwacht.’ Een gezamenlijk ontwikkelperspectief, duidelijk beleid en ‘als het niet vanzelf gaat, actief  opkopen’ zijn volgens hem de tips om een bedrijventerrein succesvol te herstructuren. De Loods, waar de SKBN de projectvisit in de Plaspoelpolder organiseerde, bewijst dat het goed gaat met de kantorenwijk. De Loods werd een aantal jaar geleden door ondernemer Roger Pels opgekocht en is nu een hippe, industriële werkplek voor start-ups. 

22-04-2022
Opinie
Revolverend fonds: wondermiddel, smeermiddel of maatwerkoplossing?
Revolverend fonds: wondermiddel, smeermiddel of maatwerkoplossing?

Een belangrijk kenmerk van een revolverend fonds is dat het voor een bepaald doel bijeengebrachte kapitaal op verschillende manieren (bijvoorbeeld leningen) kan worden ingezet, waarbij het na verloop van tijd weer terugvloeit in het fonds. Revolverende fondsen kunnen worden ingezet door zowel overheden als non-profitorganisaties waarbij (naast financieel rendement) duidelijk sprake is van maatschappelijk belang. Een recent voorbeeld is de stimulering van de woningbouwproductie bij binnenstedelijke transformatieprojecten. Vanaf begin dit jaar heeft het ministerie van BZK een financieringsfaciliteit gestart die het mogelijk maakt ‘om kortlopende zakelijke leningen aan te vragen om de voorfase van woningbouwprojecten te financieren’. De laatste jaren is een duidelijke trend zichtbaar om meer gebruik te maken van revolverende fondsen. Als we met minder beslag op de financiële middelen meer projecten van de grond kunnen krijgen dan zal niemand daar op tegen kunnen zijn. Maar is dit dan een nieuw wondermiddel dat elk financieel probleem binnen de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling oplost? Is dit een smeermiddel om de stroeve raderen van vastgoedprocessen soepeler te laten draaien? Of ligt dit toch genuanceerder? Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (OMU) financiert en investeert al jaren, middels een revolverend fonds vanuit de provincie Utrecht, op een succesvolle wijze projecten in de voorfase op werklocaties. Belangrijkste conclusie van de afgelopen jaren is dat geen enkel project hetzelfde is en er altijd sprake is van maatwerkoplossingen. Belangrijke aspecten die bij het vinden van een oplossing een rol spelen, worden bepaald door marktwerking, woningbehoefte, werkgelegenheid, bancaire richtlijnen, wet- en regelgeving, staatsteun, bestuurlijke verhoudingen, et cetera. En dat varieert vervolgens nog sterk per regio en functie. Dat vraagt om vastgoedkennis vanuit zowel de publieke als de private kant. Integrale gebiedsontwikkeling wordt immers steeds complexer en de beschikbare ruimte in dit land is (zeker in de Randstad) beperkt. Daar moeten we zeer zorgvuldig mee omgaan. Bij voorkeur wordt een revolverend fonds ingezet bij grootschalige gebiedsontwikkelingen, maar de praktijk heeft ons geleerd dat de aanpak op kavelniveau vaak al complex genoeg is. Desalniettemin draagt ook deze organische gebiedsontwikkeling op kavelniveau bij aan de start of doorontwikkeling van een grootschaliger gebiedsaanpak. En wie weet, kunnen we met onze ervaringen op kavelniveau in de loop van de tijd dit schaalniveau steeds iets verder opschroeven. Daar ligt wat ons betreft de grootste uitdaging voor ons revolverende fonds.

09-02-2019